招拍挂制度对城市房地产市场结构的影响

摘 要：随着我国市场机制的日益完善，土地市场加快了改革的步伐，我国的国有土地尤其是经营性土地供应，逐渐进入了以市场价格为核心的土地资源市场配置阶段，土地招拍挂的市场交易规则在全国范围内也得到了建立。本文从我国现行的土地招拍挂制度入手，通过对招拍挂制度下我国增量土地市场集中度的分析，得出了招拍挂制度对城市房地产市场结构产生影响的重要因素。

关键词：招拍挂制度；城市房地产；市场结构；影响因素

1 我国现行的土地招拍挂制度

经过二十多年的改革发展，我国的城市土地使用制已经发展成了一种既能维护土地公有制，又能促进商品经济运行的全新制度。在土地招拍挂制度实施之前，我国经营性用地通常采用协议供地政策，指“市、县人民政府土地行政主管部门代表土地所有者与土地使用者采用共同协商的方式出让国有土地使用权”，经过不断发展，截止到目前为止，我国经营性用地全部实行土地招拍挂供地政策。

1.1 土地招标出让方式

顾名思义，通过招标的方式进行国有土地出让是指政府土地行政管理部门招标公告，邀请公民、法人及社会组织参与国有土地使用权投标，根据投标结果来选定土地使用者的行为。该方式分为两种形式：公开招标和邀请招标。其中，需要特别指出的是在采用公开招标时，投标单位不得少于三家，否则必须停止公开招标。

1.2 土地拍卖出让方式

通常情况下，一些区位条件较好和交通便利的闹市区都采用土地拍卖的出让方式。该方式主要是由政府土地行政主管部门公开拍卖公告，竞买人在指定的时间和地点进行公开竞价，根据竞拍结果来选定土地使用者的行为。同样的，如果竞买人少于三人，拍卖也将终止。与其他拍卖原理一样的是，土地拍卖中也遵循“价高者得”的原则。

1.3 土地挂牌出让方式

土地挂牌出让方式源于广东和江苏等市场经济发达、土地市场完善的地区，随着该方式的日益完善在全国得到全面推行。土地挂牌出让方式是指政府土地行政主管部门通过挂牌公告，将拟出让宗地的条件在制定交易地点挂牌公布出来，接受竞买者的出价并对价格进行实时更新，截止到挂牌期限为止根据出价结果确定土地使用者的行为。这种方式主要适用于投资较大竞争较弱的经营性土地。

2 招拍挂制度对市场结构的影响分析

与协议供地政策相比，土地招拍挂制度的市场透明度更强，竞争也越来越激烈，随着竞争的加剧，成交价格与真实的市场价格也更加接近。作为土地价格上升的原因之一，土地招拍挂只是将真实的市场价格反映出来，根本原因则需要深入探讨。

2.1 影响房地产市场价格的因素

房价和地价是房地产开发中两个必须关注的重要问题，要分析影响房地产市场价格的因素就必须对影响房价和地价的因素做深入的分析。

2.1.1 影响房价的因素

第一，开发商的建设成本。建造房地产的成本是开发商出售地产时必须考虑的因素，通常是成本越高，投入越多，同等条件下房地产的价格也就越高。其中，土地成本是比较重要的一部分，不同经济发展阶段，土地成本在整个房地产总成本中所占的比重也不一样。

2.1.2 消费者的收入水平

消费者的收入水平是影响房价的直接因素，收入水平高了才能承受相对较高的房价。一般情况下，大中城市的人群收入水平比小城市要高，所以这些地区的房价也是相对较高的。

2.1.3 国家土地相关的宏观调控

我国实行土地所有权和使用权分离的制度，供地的数量和区位由政府进行调控，而供地数量和区位对房地产的开发规模有很大影响，从而也影响了房价的高低。

2.1.4 金融杠杆的作用

房地产行业与金融行业关系密切，房地产开发商从事地产行业必须得到金融业的大力支持。政府通过信贷规模、贷款方式等金融措施可以有效调节房地产市场价格。

2.2 影响地价的因素

2.2.1 供给方对地价的影响

在我国，政府不仅是土地的供应方，也是土地所有者的代表，同时还是土地使用的管理者，这些造成土地供应掺杂了一些非市场的因素。

2.2.2 供给土地数量对地价的影响

物以稀为贵这个市场准则对于土地市场来说依然适用，土地供给的数量对土地的价格有着重要的影响。为了控制土地供应的数量，政府每年需要根据经济发展水平来制定年度土地利用规划。

2.2.3 土地成本对地价的影响

政府采用熟地和净地两种形式供地，存量土地有老城区拆迁的问题，新增土地存在征地拆迁问题，为了收回成本，政府就会提高地价，供地的成本对地价也有着一定的影响。

3 土地招拍挂制度对土地市场影响的经济学分析

3.1 土地招拍挂制度对市场结果的影响

在土地招拍挂制度的影响下，愿意出价等于市场均衡价格的土地需求者获得了土地，形成了均衡的土地交易量，而在协议供地政策下，协议价格低于市场均衡价格，造成了需求大于供给，相比来说协议价格导致了大量的土地短缺。而在市场经济条件下，参与者获得的市场信息越充分，竞争也就越激烈，商品成交的价格才会更加接近市场价格。在土地招拍挂制度下，市场透明度更强，最后的交易价格才能准确反应真实的土地市值。

3.2 土地招拍挂制度对经济福利的影响

在协议供地政策中无效率的协议价格造成一些本可以实现的土地交易终止，土地需求者和供给者失去了一部分交易的费用，从而造成了经济福利的无谓损失，而土地招拍挂制度下则不会出现这种情况。但是，另一方面协议供地政策条件下虽然总剩余有损失，但是消费者剩余却是增加的，这就说明土地需求者的收益也会不断增加，所以相对于招拍挂制度他们更愿意选择协议供地政策。房地产开发商在协议供地政策中得到了更多的好处，但其代价却是整个社会经济福利的损失。

4 结 论

通过对土地招拍挂制度对城市房地产影响的因素分析，我们可以得出结论，自2003年招拍挂制度实施以来，我国城市地产市场的垄断程度不断加强，招拍挂制度俨然成为了城市房地产市场的“政策性壁垒”。那么，为了使招拍挂制度真正发挥其优势，必须有良好的政治、法律环境和人文基础，这样才能适应中国房地产市场不断发展的需求。

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