浅谈房产登记制度

摘要： 房产是依附于土地上的各种建筑物、构筑物，与地产一同构成不动产的主要部分。房产登记又称房产权属登记，是指法定行政机根据相对人的申请，就其对房产的权利享有状态进行审核并对该种实记载于房产登记薄册的行为。由于历史原因及理论研究状况的影响，我国的房产登记制度及其研究均有待加强。本文紧密结合实际，根据笔者在房产登记工作中遇到的问题，对房产登记制度作了初步的研究。

Abstract: The property is attached to land all buildings, structures, real estate and property together constitute the main part. Registration, also known as real estate property ownership registration, is a statutory administrative machine according to the relative's application, the right to enjoy their property and the kind of review the state of real estate recorded in the register books of behavior. Due to historical reasons and theoretical studies of the impact of the situation, China's real estate registration system and the studies need to be strengthened. This close connection with reality, according to the writer in the real estate registration problems encountered on the property registration system was a preliminary study.

关键词： 房产；不动产；房产登记

Key words: estate；real estate；real estate registration

中图分类号：C916 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2010）35-0162-02

0引言

房产，是指依附于土地上的各种建筑物、构筑物，与地产一同构成不动产的主要部分，具有不动产的一切特征。它是人类最重要的财富之一，是财产的重要表现形态，也是任何社会的法律制度最为关注的调整对象。房产登记是现代房产制度的基础，作为明确市场主体产权归属及其权利享有状态内容的房产登记制度，在政府各项职能中居于基础性地位。在我国大力发展社会主义市场经济的今天，房产交易对于整个社会经济的运行影响极大，保证房产交易的安全对于维护经济秩序、促进社会和谐意义重大。我国的房产登记制度一直由行政机关以行政确认方式明确房产权属，以保障行政相对人权利义务的实现。从总的情况看，我国房产登记制度仍处在初建阶段，有待于规范和完善。

1我国现有的不动产物权登记制度及存在的问题

不动产物权登记是权利人申请将有关申请人的不动产物权之事项，记载于国家指定部门的不动产登记簿，并能供第三人查询记载的活动。登记故然能起一定的管理效果，但登记本身是公示的方式，它是物权设定和转移的方法。

我国目前的不动产登记制度具有明显的行政管理倾向，其制度基础在于国家干预主义，这与不动产登记立法德国模式的“产权登记制度”极为相似。我国法律规定不动产实体权利的登记范围包括房屋所有权、土地使用权和不动产抵押权。而广泛存在的土地租赁权、地役权、承包经营权、地上权、采矿权、空间利用权等诸多不动产权利却没有被列入登记范围。

当前，不动产物权登记有几个新的发展趋势：一物之上权利的设置越来越复杂；同一不动产之上可能同时存在着数个物权；越来越多的物权的增加（地上权、使用权）。这就要求不动产程序权利登记制度的建立和规范。

我国至今尚未制定不动产登记法，已制定的法律法规中虽有不少关于不动产物权登记的规范，但这些规范比较零散，主要集中在土地和房地产管理法律、法规之中；这些零散的法律法规相互冲突、不合法理的规定很多，而且在实际工作中缺乏可操作性，因此造成了不少问题。

1.1 目前我国对房地产业务仍然有许多地方实行由房屋与土地两个部门分管，所以房地产权属登记一般是土地使用权和房屋所有权登记分别在土地管理机关和房产管理机关进行。而分别登记恰恰违背了法律设立不动产物权登记制度的初衷。一方面造成不动产物权法律基础的不统一，引起法律法规之间的相互冲突；另一方面，造成了各个登记机关之间职责不清，部门利益相互冲突，甚至产生房屋土地重复抵押的现象。

1.2 由于不动产物权登记立法的不完善，各法律之间在不动产登记问题上的规定相互交叉、冲突以及衔接不够紧密，加之各个职能部门过于强调本部门利益，造成了不动产物权登记呈现出登记程序不统一、登记机关不统一、登记效力不统一、房产和地产不统一、登记权属证书不统一的状况。

1.3 目前我国农村中与房地产有关的经济交易活动日益频繁和活跃，登记中城乡管理不统一的矛盾相对突出。我国农村的房地产登记工作主要由村镇建设管理部门负责，由于登记机关的不统一就以及村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员和知识，使城乡登记管理水平有较大的差距。

2对建立和完善我国不动产物权登记制度的思考

2.1 为了保护第三人利益和财产交付的秩序，应通过不动产物权法定原则使一切权利具有一定效力和长期稳定的财产权利，使财产成为恒产，保护人们的利益期待。西方各国的不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，辅之以不动产登记法，这样更具有实际操作性。我们应该吸收国外的先进经验，适时地出台《不动产登记条例》等有关法规，完善我国的不动产登记制度。

2.2 为了加强农村集体土地房屋的不动产登记管理，减少城乡登记管理的水平差别，应统一登记机关，实现不动产物权登记规范化、统一化。房地产权属登记的一个特点是登记机关应当法定。我国《城市房地产管理法》规定了县级以上地方人民政府房产管理部门为房地产权属登记机关。《城市房地产管理法》的适用范围是在城市规划区国有土地范围以内；在城市规划区外的，只要属于国有土地，也可以参照执行。目前，在集体土地上进行权属管理的主要执法依据，是国务院1993年的《村庄和集镇规划建设管理条例》。由于该条例不够完善，造成目前对村镇房产登记管理有的是市、县人民政府，也有的是市、县人民政府建设或房地产行政主管部门。近年来各地设立了开发区、高新产业区，还有一些县或县级市撤县改成了城市的区，一些地方政府由于对权属登记工作不够了解，从局部利益出发，允许这些单位自行发证；在建设部控制权属证书印制后，又指令登记机关委托这些单位自行发证。这种“证”出多门的状况对权属登记工作是十分不利的。因为国际上通行的不动产权属登记的一项原则是“帘幕原则”，即只能透过这一个窗口来了解房地产权属状态，政府的登记簿是公众获得信息的唯一来源。为保证这种唯一性，就只能由一个机构来管辖不动产的权属登记，而不能以土地所有权性质的不同对管辖进行区分。

2.3 目前我国建立的各种不动产分别登记，就是将各种不动产登记分散在各个不同的管理部门。如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在建设行政管理部门，林地权登记在森林管理部门等。从行政管理的角度看，这种登记制度似乎并无错误。但是，从财产法即从民法、物权法的角度看，这种做法是有争议的。因为，不动产登记的根本目的并不是行政管理，而是为了完成物权变动、进行物权公示、提供统一的不动产物权的法律基础。在分别登记的情况下，登记造成的法律基础不统一，产生理解上概念不清和实际操作中的“相克”。例如，按照我国担保法，在不动产上设定抵押权时，如果土地上无建筑物，该抵押权的设立在土地部门登记；如果土地上有建筑物，则抵押权的设立在房产部门登记。同样按照担保法，在土地权利上设定抵押权时，地上物同时纳入抵押；而在地上物上设定抵押权时，土地物权也同时纳入抵押。在实践中，由于土地和房产两部门的登记资源和信息不能共享，假设一土地上有建筑物，则在房产部门登记设定了抵押权，同时又到土地登记部门设立了土地抵押权；由于土地登记部门设立这个抵押权时未查看该土地上房屋是否已在房产部门登记设立抵押，就会为该物权又设定一个土地抵押权，从而造成土地部分重复抵押的现象。按照担保法中房屋占用范围内土地同时抵押的原则，这两个抵押权的支配范围是重合的，故它们存在由于登记的原因造成重复抵押，造成权利重复实现。这是分别登记造成的当然后果。分别登记的理论基础是土地、房屋、森林等不动产的行政管理理论，而不是市场经济需要的民法物权法原理。

综上所述，根据笔者在房产登记工作中遇到的问题，本人认为对我国的不动产实行统一登记、统一管理，势在必行！

参考文献：

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