商业房地产批量评估技术初探

【摘要】我国房地产评估目前主要以单宗评估为主，批量评估处于起步阶段。尤其是商业房地产，一房一价，个体特征尤为明显，采用批量评估技术对商业房地产评估，是摆在房地产估价师面前的一个新的课题。本文基于商业房地产的特点，应用房地产基本的估价方法，对商业房地产批量评估技术进行初探。

【关键词】商业房地产；批量评估技术；初探

我国房地产评估目前主要以单宗评估为主，批量评估处于起步阶段。尤其是商业房地产，一房一价，个体特征尤为明显，采用批量评估技术对商业房地产评估，是摆在房地产估价师面前的一个新的课题。本文基于商业房地产的特点，应用房地产基本的估价方法，对商业房地产批量评估技术进行初探。

一、估价目的：

应用房地产批量评估技术，确定商业房地产交易价格估值，为房地产核定计税依据而进行估价。

二、技术路线：

房地产估价规范要求：收益性房地产，应选用收益法估价。

结合商业房地产批量评估的特点，确定其技术路线为：在一定区域范围内进行估价分区，使同一估价分区内的房地产具有相似性，然后在每个估价分区内设定标准租金、收益乘数，运用收益乘数法求取标准房地产价值，再利用面积、楼层、临街状况等调整系数，将标准房地产价值调整为各宗房地产的价值。

求取标准房地产价值的方法为收益法中的直接资本化法，即：采用未来某一年或某一月的毛租金乘以相应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法；求取毛租金乘数的方法为市场提取法。

公式：房地产价值=毛租金×毛租金乘数

毛租金乘数=价格/毛租金

三、估价程序：

1.对评估区域内商业房地产根据功能、规模、商业辐射能力等不同进行分类；

主要区分为：商务（办公）、商业综合体（专业市场）、商铺等。

2.按照自然屏障、道路、房地产的实体特征等因素对评估区域进行分区；采集各区段的租金数据，取得各区段标准房地产的客观毛租金；

（1）设定标准商铺；以评估范围内的多数房地产面积规模、新旧程度、临街状况等特征设定。

（2）编制商业用房租金信息采集表；主要调查内容有房屋坐落、四至、面积、用途等房地产基本状况；房地产权益、出租方、承租方、年租金、租期等租赁情况；房地产区位等级、临街状况及楼层、铺面形状等房地产实体状况。

（3）编制影响商业房地产租金因素修正系数表及说明；进行交易情况、交易日期、实体状况、区位状况等修正。

（4）计算租金基准价格：

比准价格=实例租金价格×交易情况修正100/100×交易日期修正（1±价格变动率×期数）×（1+面积修正系数+临街宽度修正系数+临街深度修正系数+层高修正系数+铺面形状修正系数+临街状况修正系数）

3、运用市场提取法：采集同一区段内3-5个两年内商业房地产市场售价与租赁可比案例，运用市场提取法求取该区段的收益乘数（租售比）；

（1）商业房地产成交案例采集、计算表；

①首先采集近两年各区段商业用房的租金数据，选取同一区段内3-5个租赁可比案例进行标准化修正，评估得出该区段标准房的毛租金基价（元/平方/年）；

②采集商业房地产售价与租金实例，

③ 根据某区段的毛租金价格及对应收益乘数计算出该区段商业用房基价。

④ 编制评估结果报告、技术报告，填制规定格式的数据统计表。

（2）收益乘数法基本评估模型

①基本模型

商业类标准房基价（V0）=年租金（A）×租金乘数（GRM）

②毛租金基价计算公式

① 租金比准价格A= As×P1×P2×P3×P4

As—可比实例的正常市场成交价格；

P1—交易情况修正系数，由于采用正常市场租赁实例为可比实例，因此该系数取100；

P2—交易日期修正系数，根据测算时当时当地的房地产价格时间确定；

P3—可比实例实体状况修正系数，为可比实例修正为标准房屋的实体因素修正系数，该系数确定参见附件

P4—可比实例区位状况修正系数，为可比实例修正为标准房屋区位因素修正系数，该系数确定参见附件

注：P3=标准房实物状况各修正系数的乘积 可比案例实物状况各修正系数的乘积； P4=标准房区位状况各因素评分之和 可比案例区位状况各因素评分之和

② 毛租金基价A0= A1+A2+A3+…+A nn （元/平方米）

4、运用收益乘数法求取标准房地产价值， 通过实地调查找出对房地产价值影响比较大的因素；建立修正系数体系，包含：房屋面积、楼层、临街状况等调整系数，将应税房地产与标准房地产之间的房地产状况差异程度转换为价格差异程度，并对标准房地产价格进行修正，得出应税房地产计税价值。

采用收益乘数法进行商业房地产批量评估，具有较强的现实可操作性。其优点是：通俗、易操作；毛租金、收益乘数易于从市场获取，能客观地反映租金与市场价格的直接关系；以毛租金收入作为批量评估基础，降低了资料搜集难度、简化了评估程序，避免使用其他参数产生造成的估价结果偏差。不足是方法略显粗略，仅适用于共性特点较多的商业房地产批量评估。

作者简介：

陈素秋，1959年12月，女，江苏镇江人，大专，经济师；主要研究方向：房地产经济。