有关我国房地产项目调控的若干问题思考

摘要：

房地产项目的宏观调控已经持续了一年有余，房地产市场中的泡沫逐渐被挤出，房地产市场已经出现了一些转变苗头，但是世界经济却面临着衰退的风险，且我国国内经济增长速度在逐渐减慢，这些都会对我国房地产市场造成一定的影响。本文通过对我国房地产市场现状和近几年来宏观调控政策的分析，针对我国房地产项目调控中的问题提出一些个人观点。

关键词：房地产项目；宏观调控；问题

Abstract: the real estate project of macroeconomic regulation has been more than one year, the real estate market bubble out gradually, the real estate market has already been some change looks, but the world economy is facing the risk of recession, and our domestic economic growth rate in gradually slow down, these will be of the real estate market in China produce certain effect. This article through to the real estate market in China present situation and recent macroeconomic regulation and control policy analysis, in view of China's real estate project control of the question put forward some personal views.

Keywords: real estate projects; Macro-control; question

中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：

我国房地产行业现状

根据2011年统计调查数据表明，我国在2011年商品房总销售面积为109946万平方米，较去年增长了4.9%，全国商品房的销售总额为59119亿元，较去年增长了12.1%，2011年我国房地产开发呈现出落态，2011年共开发投资了61740亿元的房地产项目，较去年名义增长了27.9%，但是实际上增长速度比前三个季度降低了4.1个百分点，比去年回落了5.3个百分点。在2011年，我国GDP用9.2%的增长速度告诉我们，我国经济依然拥有强劲的增长动力，除非是遭遇大型金融危机，否则我国的房价应当不会出现大幅度降低，只会不断上升。由于人民币升值的经济环境，许多热钱涌入我国市场，且多数都投资到了房地产市场中，相信未来一段时间内，我国多数地区的房地产市场投资性需求仍然会持续升高，我国的房地产价格也会保持上升趋势。从供求关系来讲，虽然在一些调控手段的影响下，我国的房地产价格出现了一些回落，但是至少在2~3年的时间内，我国房地产价格仍然会持续上升的状态。

我国房地产项目调控政策回顾

下表为2008年~2011年我国国务院出台的主要房地产调控政策措施。

表1.2008~2011年我国对房地产项目的宏观调控措施

通过表1可知，自从2010年开始，我国房地产调控政策逐渐出现了微调现象，随着房价上涨和土地出让市场的疯狂，房地产调控政策又开始逐渐收紧，政策措施态度逐渐严厉，尤其是在2011年，出台了一些限购、限贷等措施，这些措施的出台，让我国房地产市场发生了一些积极变化，不仅房地产价格的走势逐渐回稳，且随着保障性住房建设的加快，房地产价格也逐渐稳定。

我国房地产项目调控问题及建议

防止求快倾向

目前，我国一些一线大城市中出现了房地产泡沫，国务院等相关部门出台了一些抑制措施，但是值得注意的是，挤泡沫最好使用柔性手段，由于我国正在处于社会矛盾的凸显期，因此如果一味讲力度、图效率，那么可能会导致不必要的消极结果，且还可能会发生宏观的经济风险，因此不能够单纯求快，特别是非理想目标的求快更是不可行的。非理性目标多是为了能够迎合社会心态，例如有些人希望房价能够回调60%，这就是非理性目标，如果政府根据这样的非理性目标采取一些措施，那么我国国民经济可能也无法继续发展了，甚至会威胁到我国的经济水平，因此在非理性目标中单纯求快，只会让问题更加严重，只会在上一轮的“泡沫化”没有解决的时候又增添了新一轮的“经济问题政治化”的副作用。

引入区别对待

在房地产调控过程中，要始终保持着清醒的头脑，不同的城市、地段、情况等不能够统一而论，而是要区别对待，只有理性的对其进行区分，才能够将我国房地产市场中的泡沫完全挤出，如果没有理性区别对待，那么恐怕挤出的就不会是真的泡沫，反而会引来新的扭曲和新的问题。我们应当能够看到，目前在我国700多个城市中，房价的梯度推移还在进行过程中，而三线城市中就少有房地产泡沫。即使是在同一个省市、直辖市中，也要引入区别对待的理念，例如在北京，一定要在房地产调控中引入区别对待，通州房地产在通过调控手段进行调控之后，曾经被炒疯了的房价也逐渐回落，房地产泡沫被压下去是一定的事实，但是在北京的其他地区，特别是在市中心地区，每平方米七八万块的价格很难能够挤出泡沫，我们不能单纯的认为价格越高，泡沫程度也越高，不能将价格作为衡量泡沫程度的标准，因此如果宏观调控不对这些情况作出个体区别，那么调控措施和手段也是在做无用功。随着我国工业化和城镇化的不断发展，房地产热总体上一定会出现梯度推移，在梯度推移的过程中，我们要通过采取一些措施，来防止二线和三线城市出现新的泡沫，我国目前已经采取了限购的政策，但是我们应当知道，限购并不是长久之计，只有通过经济手段以及相关政策、制度的创新和建设进行调控才是良计。

谨慎对待集资房

面对这样的情势，有一些学者主张对集资建房给予鼓励，但是基于全面、客观的考虑，个人认为，如果在这方面开放，那么一些有实权、有资源的部门便会从中获得一些不法利润，导致此种政策发生变态、扭曲。集资房最主要的便是地皮，而实权部门无疑是地皮的最终所得者，参与者只需要拥有一点钱，便能够得到一套房子，这与我国房地产调控新政策的内在精神是相悖的，不仅不能够调节我国房地产现状，而且还会将我国的不动产分配和收入分配弄的混乱不堪。

信息披露制度

政府要建立健全信息披露制度，多披露一些信息，多听取一些建议，引导理性讨论和研究。例如在泸渝两地首先试行的房产税，有许多学者和房地产企业都提出了反对意见，有一些官员也明确表示了反对，因此政府在这样的情况下，就要采取开明的态度，群众有群众的观点，政府和政府的考量，两者要通过建立一些平台来互相理解和监督，才能够促进我国社会的和谐发展，如泸渝地区的情况，政府应当披露一些信息，例如“物业税摸拟评税”的情况等，或是让不同意见的代表进行讨论和交流、互动，通过这样的方式来保证决策的合理性和长远性，努力追求社会共赢的目标和结果，因此政府要抓住制度建设，推动理性讨论进程，积极的、稳妥的推进改革步伐。

结束语：综上所述，目前我国房地产市场面临着较为复杂的形式和环境，我国政府和相关部门一定要综合考虑、客观审度，通过一些具有长远性、实质性措施和政策的出台来调控我国的房地产市场。笔者通过相关文献资料的查阅，并结合自身多年实践经验，针对我国房地产项目调控中的问题提出了一些个人观点，希望能够为广大专业研究人员提供参考。

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