房价上涨的原因分析

摘 要：房地产业是国民经济的基础性、先导性和支柱性产业部门，它的发展、变化及运行情况，直接影响相关产业部门的发展和人民的生活质量。因此，对住宅产业的宏观调控就成为政府对整个国民经济实施宏观调控和提高国民生活水平的重要组成部分。而了解中国城市住宅价格波动的原因是政府施行宏观调控措施的前提。影响一种商品价格的有许多因素，但是成本、供给、需求是最重要的三种因素。住房也是一种商品，它的价格也是在这三种主要因素影响下形成的。

关键词：成本；供给；需求；房价；上涨；原因

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）04-0158-01

住宅产业和人们日常生活最息息相关，它的价格波动对整个国民经济的运行和社会的稳定有着重要影响。导致房价上涨的原因是多方面的，本文主要从成本、供给、需求三个方面来分析房价上涨的原因。

一、成本因素

1.土地价格上涨。中国目前地价的大幅上涨与地方政府息息相关。地方政府推动地价上涨的根本动机就是其“土地财政”利益，即通过出让(批租)若干年土地使用权就能在短期内获得巨额财政收入。巨大的“土地财政”利益成为地方政府推涨地价的内在动力。

2.新建住宅建造成本增加。水泥和钢材是建造房屋的主要原料。经济危机之前钢材和水泥市场得到极大发展；经济危机发生后，由于受到经济危机的影响钢材、水泥价格连续下降；2009年第二季度以来，宏观经济形势企稳回升，直接拉动了钢材和水泥价格的反弹。

二、供给因素

1.土地供给对房价的影响。房地产与土地联系紧密具备不可移动性、使用的长期性等特点。土地直接影响着房地产产品的供应水平，是房价的重要构成部分。随着国民经济和城市建设的发展，相关土地因级差地租变化的影响，造成土地出让价格的上涨。2002年7月起，国家强化了土地的计划管理，发出了土地供给偏紧的信号，全国商品房用地出让全部实行“招、拍、挂”以来，城市国有土地使用权的出让价普遍翻了一番多，房价迅速上涨，土地供应不足严重限制了住房的供应水平。

2.住房供给对房地产价格的影响。2005—2007年中国商品房每年销售面积都大于竣工面积；即使是2008年，中国商品房销售面积与竣工面积也相差很少，这样的情况使得中国房地产市场供小于求，房价会上涨。土地供应量的减少，再加上房地产开发商对土地的囤积或倒卖，使得商品房本身的供应量减少；另外，从开发商得到土地到建成房屋中间需要设计与建设的过程，这一过程一般起码是在两年以上；再者，有些开发商为了参与到开发房地产这一项目上来，通过自筹资金、银行借贷等等方式获取到购买土地的资金，但在得到土地后却没有后续资金来继续设计、建设房屋，导致了不动工或烂尾楼的出现；还有一些开发商出于投机心理在建成房屋后，将房屋空置，以期过后几年的高利润。

三、需求因素

1.城市化进程推动房价上涨。改革开放以来的三十年间，全国城市化的水平由1978年的11.9%提高到1998年的30.1%，平均每年增长0.6个百分点，而世界同期城市化的水平每年只提高0.25个百分点。中国的城镇人口由1.7亿增至3.81亿，平均年净增加1 000万。1998年以后，由于户籍制度改革的推进，中国进入了加速城市化的阶段，2004年中国城市人口达到了5.23亿，比1998年增加1.42亿，平均每年增加2 000多万城市人口。人口城市化率达到40.53%。十六届三中全会决定提出的许多政策将加速农村人口向城市转移。如决定规定：“在城市有稳定职业和住所的农业人口，可按当地规定在就业地区或居住地登记户籍，并依法享有当地居民应有的权利，承担相应的义务”。仅这一项政策，对中心城市就会产生巨大的市场需求。可以估计，城市化的进程将在未来较长时间内持续下去，中国将进入城市化率40%~60%的加速扩张阶段。在这一时期，商品住宅的需求将继续增长，城市化进程将推动房地产业继续发展。

2.市场存在大量投资需求。近年来，中国房地产投资额连年攀升，这样的状况使得房地产市场中存在大量投资资金，由于房地产市场供不应求，房价跟着投资额的上升也上涨。随着中国经济的发展，居民可支配收入提高；民间资金雄厚，大量资金需要寻找投资渠道。

综上所述，房地产价格的快速上涨已经成为中国经济运行中的突出问题，也是整个国民经济持续健康发展的不稳定因素。政府要通过行政手段、法律手段、经济手段来调节住房市场供给和需求，使之达到平衡，从而使房地产价格调整到合理水平。[责任编辑 安世友]