土地价格与房价关系的研究与分析

摘要：我国经营性用地招拍挂实施以来，地价上涨对房价的影响以及房价和地价的关系成为备受关注的热点问题。目前关于房价与地价的关系问题意见不一，笔者从理论和实证两方面分析，不论房价的高低还是地价的高低均主要取决于市场需求和供给之间的关系，两者不存在直接的、必然的关系，更不存在地价决定房价或房价决定地价的关系。

关键词；地价；房价；地价与房价关系；供求分析；对策与建议

中图分类号： O225 文献标识码： A

目前，关于房价与地价的关系始终存在两种截然相反的观点，成为争论的焦点：一种是“成本推动论”，该理论认为地价上涨是房价上涨的根本原因；一种是“需求引致论”，该理论认为地价上涨是房价上涨的结果。笔者在理论分析的基础上，以菏泽市为例，通过对地价与房价变动趋势以及地价占房价的比例，分析两者的内在关系。

一、地价与房价关系的理论分析

我国目前实行的是中国特色的社会主义市场经济，从经济学角度看，市场经济体制下商品价格归根结底是由供求关系决定的。无论是房价的高低还是地价的高低均主要取决于市场需求和供给之间的关系。

(一)土地产品的供求分析。土地资源属于有限资源，而且是不可再生资源，国家控制相当严格，土地的供给弹性很小。土地作为住房产品中一个重要而不可缺少的生产要素，其市场需求由住房需求所引致，因此，土地价格又主要由市场需求决定。社会对住房产品的需求旺盛会导致开发商对土地的需求上升，开发商能够接受的地价也不断上升，这就引起地价不断上涨。

(二)房屋产品的供求分析。住房产品的供应量主要与房地产开发商取得的土地量、容积率、建设住房的套型结构、房地产开发供应效率和房屋空置率相关。住房产品的需求主要与城市化过程新增人口的数量、居民改善居住条件的需求、居民可支配收入和财富、住房投资与投机需求有关。住房投资与投机需求主要与当前房价的走势和预期相关。

(三)分析结论。从影响土地产品和住房产品的供求关系方面看，地价与房价不影响彼此的供求关系，所以两者不存在直接的、必然的关系，更不存在地价决定房价或房价决定地价的关系，土地产品和住房产品的价格都要受到住房产品需求和土地供应量两个决定性因子的影响。

二、菏泽市房价地价关系分析

(一)菏泽地价和房价水平及变化情况

1.菏泽城市地价水平及变化情况。根据近5年的菏泽城市地价监测结果，据笔者调查分析，2008～2013年菏泽市城市地价总体水平呈稳中有升的态势，大约综合地价由2008年的2300元/上涨到2013年的3200元/，年均增长率涨幅6％左右；居住楼面地价由2008年的980元/上涨到2013年的1300元／，年均增长率涨幅6％左右。

2.菏泽城市房价水平及变化情况。根据菏泽市房产局提供的交易数据统计结果，据笔者调查分析测算，近5年菏泽市房价呈较快增长的态势， 2008年和2013年涨幅比较大。2008～2013年间，综合房价由2008年的2200元/上涨到2013年的4600元/左右，年均增长率涨幅22％左右。住宅价格由2008年的1800元/上涨到2013年的4000元/左右，年均增长率涨幅24％左右。

(二)菏泽市城市地价与房价对比分析

1.地价增长率与房价增长率比较土地价格作为房地产价格的重要组成部分，两者之间在变化趋势上存在一定的相关性。近5年菏泽市地价与房价在总体上都保持上涨态势，地价与房价走势基本保持一致，但房价增长率与地价增长率相比高的多。从2008～2013年历年菏泽市地价与房价增长率对比来看，2008年和2013年地价与房价增长率差别很大。

2.地价占房价的比例分析。2008～2013年居住地价占住宅价格的比例(按楼面地价与房价比较)分别是29.6％、27.8％、26％、23％、21.2％。没有超过国内外房地产投资要求的地价不超过房价40％的比例。近5年房价地价都呈上涨态势，但房价的平均增长率远高于地价的平均增长率，地价占房价的比例没有随地价的上涨而增大，反因房价的较高增长而降低。

(三)对比结论

从上述对比分析来看，近5年菏泽市地价房价水平均呈增长趋势，但有两点值得关注，一是地价的平均增长率明显要比房价的平均增长率低，二是平均地价占平均房价的比例没有提高且有所下降，楼面地价的年均增长额占房价的年均增长额的比例很小。由此可见，菏泽房价上涨的主要原因归咎于地价的上涨是不符合实际的，虽然有一定影响，但实际影响并不大。主要原因还是城市化进程的加快，房屋需求量增大以及旧城改造力度加大，房屋拆迁成本的提高，

三、稳定房价的对策与建议

研究分析房价与地价的关系不仅有利于我们客观地、理性地认识当前高房价现象的成因，更重要的是提出科学合理的建议，发挥好房地产市场调控和土地宏观调控作用，促进房地产业持续健康发展。

(一)加快旧城改造步伐，适当增加土地供应量缓和供需双方的矛盾。供求矛盾突出是房价快速上涨的根本原因，旺盛的需求是房价上涨的主要动力。当前，我国旺盛的住房需求主要表现在以下几方面：新增的城市人口产生巨大的住房需求；城市居民可支配收入不断提高，改善居住条件的需求旺盛；城市发展和旧城改造中拆迁带来的被动住房需求不容忽视；住房投资性需求和投机性需求日益膨胀。增加有效供给缓和供求矛盾是控制房价、解决住房难的根本所在。

(二)调整房地产供给结构，抑制房价过快上涨。长期以来，我国商品房供应结构性矛盾一直存在，加剧了商品房供应供给的矛盾，促使房价上涨。商品房供应结构性矛盾表现在，一是商品房套型结构矛盾突出，大户型商品住房比例偏高，中小户型普通商品住房供应不足，二是价格结构矛盾突出，高价位商品房比重过高，低价位商品房开发量不足。土地管理部门在制定土地年度供应计划时，应根据市场需求结构，及时调整土地供应结构。

(三）完善住房保障体系。一方面要加强经济适用房和廉租住房体系建设，增加数量供应。另一方面要把公共住房保障制度落实情况列为政绩考核内容，把政府用于住房保障方面的财政支出金额、投入例以及增长幅度，解决中低收人群众住房问题户数及覆盖面等，列入政府考核内容。

(四)整顿房地产市场秩序，打击囤地捂盘和炒房行为。房价日渐高涨的形势，给投资商和炒房者提供了囤积奇居和投机发财的良机。加强房地产市场管理，对土地的使用状况买施全程的监管和制约，做到及时开发，及时推入市场，防止开发商囤积土地，导致土地市场与房屋市场的脱钩。

（五）建立并完善地价、房价的动态监测机制。通过建立和完善土地市场动态监测机制，加强对房地产市场的价格水平及走向的监测分析，科学预测商品住房对土地的需求，为政府管理部门的决策提供依据，也能让交易双方了解市场行情，有利于稳定市场心理预期，建立有序的房地产市场，促进市场理性发展。