房价出现“拐点”?

房价问题一直是政府和百姓都关注的热点。争论房价是否会出现“拐点”，应先明确什么是“拐点”。《现代汉语词典》上对拐点有两种解释。在高等数学上，拐点是指曲线上凸与下凹分界点。如果按照拐点的数学定义，房价的拐点应是房价曲线的凹凸性在此改变之点，通俗地说就是房价上涨或下跌的速度发生改变之点；在经济学里，拐点则是指经济景气周期性波动中，在波峰与波谷时的景气指数的最高点和最低点，而不是现实生活中未被加工整理过的每一笔交易的成交价格原始纪录波动的转折点。因此，无论从数学上的解释，还是经济学上的解释，房价的“拐点”对判断房价没有太多意义，而对房价变化的周期性研究有所帮助。因此，现今房价“拐点”之争的实质是关于房地产经济是否会出现波峰拐点，房地产业是否开始由繁荣期转向衰退期的讨论。

众所周知，在市场经济条件下。任何国家的宏观经济都具有周期性特征。房地产经济属于宏观经济的重要组成部分，尤其在固定资产投资中所占比重很大，同样也具有复苏一繁荣一衰退一萧条四个阶段的周期性波动。那么，近期房价波动，是否意味着房地产业将迎来波峰拐点，逐步进入衰退期?笔者认为可从以下几方面进行分析：

土地供给对楼市影响举足轻重

市场供应的充足与否，直接决定着某种商品的稀缺程度，也决定着其价格的高低。房地产市场亦是如此。土地作为影响房屋供给的主要因素，其供给情况对楼市影响举足轻重。房地产用土地供给减少，必然会引起房价上涨；同样的，房地产用土地供给增加，理论上将会促使房价降低，影响楼市繁荣。但事实并非如此，一方面，根据国土资源部公布的数据，2002年至今我国每年出让的土地都不少于3亿平方米，但房价却连年增长。其主要原因之一就是土地被大量囤积，导致商品房建设进度缓慢，难以形成足量有效供应。建行2007年的研究报告指出：2001年初至2007年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积60％，相当数量的土地被囤积和倒卖。而据国务院发展研究中心于2007年9月16日的《中国房地产企业竞争力研究报告》披露，目前我国房地产企业平均土地储备总量为380万平方米，最大的“地主”碧桂园储地量高达4500万平方米，万科、富力、新世界、合生创展等行业领先企业的储地量均在1500万平方米以上。虽然从2007年10月份至今，国土资源部、建设部等相关部门已经采取相关措施，有针对性地解决“开发商囤地问题”，但由于政策实施具有时滞效应，近期房价大跌。房市迎来波峰拐点，进入衰退期的可能性很小。

利率升高或降低导致房地产收缩或扩张

利率变动与房地产周期波动往往呈反方向变化，利率的升高或降低，对房地产市场的影响包括两方面：在供给方面，开发商融资成本的高低和借贷资金的取得都与金融市场息息相关，当金融市场资金宽松时，利率下降，房地产市场开发商融资成本降低，房地产价格较低，从而促进了房地产供给和市场的繁荣。反之，当金融市场银根趋紧，利率上升时，房地产开发商利息负担沉重，开发成本居高不下，则不利于房地产市场的繁荣。在需求方面。利率高则加大了购房者的按揭成本，从而阻碍了房地产需求；利率降低则会促进人们购买房地产的意愿，加大了房地产的消费需求。因此，利率的升高或降低导致了房地产的收缩或扩张，这种变化导致了房地产的周期性波动。2007年至今央行连续6次上调贷款利率，贷款基准利率高达7.47％，充分表明政府控制房市过热的决心。但业内人士认为，调高利率的最大作用是加速房地产行业的洗牌行动，中小开发商会因资金问题被迫出局，行业整体开发能力相对下降，房屋供给有所减少。另一方面，贷款利率上涨将对投资性购房行为有所抑制，但对自住性购房行为影响有限。可见调高利率对控制房市过热作用有限。

投资对房地产业供给产生影响

房地产的周期性变化与房地产投资密切相关。投资主要对房地产业的供给产生影响，如果投资发展较快、结构合理，投资的信心会促使更多的社会资源加入房地产业，这样房地产业供给会有较快的增长，能够促进房地产市场的繁荣。相反，如果投资低迷，供给就会下降，需求也会受到影响。因此，投资的波动会促使房地产业的同向周期波动。纵观我国房市投资情况，自2000年网络泡沫破灭后，全球资本涌向房地产业。我国房地产业也受到海外投资者追捧。2004年国外热钱涌向上海，2005年海外基金淘宝北京，而2006年热钱又投向国内二线城市，2007年虽然受美国次贷危机影响和人民币升值的预期，大量境外资本通过各种渠道涌入，对我国各地楼市仍产生不同程度的影响。在国内，由于我国投资渠道有限，大部分投资者选择将资金投向楼市、股市。而近来股市进入调整期，大盘出现回落，是否继续走高的趋势不明，因此部分资金有可能转向楼市。

心理预期引起房地产周期性波动

由于房地产的保值和增值功能，使房地产投资者或购买者对未来期望过高，容易产生预测上的失误，这种失误使人产生悲观情绪和乐观情绪的连锁反应。在经济扩张时期，投资者受乐观情绪支配，往往过高估计房地产销售量和销售价格，从而大量投入资本，促进房市繁荣。在收缩时期，房地产市场低迷，在悲观情绪的支配下，投资者过低估计销售量和销售价格，市场低迷进一步蔓延。这种悲观情绪和乐观情绪在人们思想上相互传染、放大，并形成连锁反应，从而引起房地产的周期性波动。现今在全球经济受美国次贷危机影响下，我国宏观经济发展却态势良好，呈上升趋势，民众对经济发展普遍持乐观态度。虽然近期部分城市房价出现小幅下滑，但通过各大门户网站的网上调查，多数群众仍认为房价没有下跌，还有上升空间。

通货膨胀房地产是有效的抵抗璧垒

由于房地产有很好的保值和升值功能，因此作为一种投资工具和消费品，往往被视作很有效的抵抗通货膨胀的壁垒。因此当通货膨胀率上升时，往往对房地产的投资需求也有很大的拉动，因此两者有正相关的关系。现今我国经济仍面临通货膨胀压力。据国家统计局的数据显示，2008年2月，CPI又创新高，达到8.7％，通胀压力不言而喻，部分城市仍有可能出现借助房市来缓解通胀压力的情况。

保障性住房很难对房市起到实质影响

2008年关于房价“拐点”之争又起的另一个原因在于政府将加大保障性住房投入。大规模的中低价住宅一旦再上市，是否会对楼市带来冲击，改变楼市现有格局呢?保障性住房主要包括经济适用房、廉租房等，是为了满足城镇中低收入家庭的基本居住要求，因此其在数量上相对较少，获得保障资格的要求较高。以最早出现、最为成熟的经济适用房为例。1997年－2006年经济适用房在住房总销售面积中所占比例不多，最高比例仅有20％，近几年所占比例逐年缩小，2006年仅达到5.3％。可见其在住房市场上的份额较小，很难影响到房市整体。另外对经济适用房“面向城市低收入住房困难家庭供应”、“单套的建筑面积控制在60平方米左右”的定义和规定，意味着经济适用房仍将面对的是有限人群。此外经济适用房在产权上都较为特别，加之再上市环节的特殊限制，都使其流动性下降，很难对普通商品房市场起到实质影响。

综上所述，虽然我国近年来加大对房市的调控力度，避免房市过热，力图促使房地产经济软着陆，但从影响房地产周期的几方面因素分析，笔者认为房地产经济的波峰拐点并没有出现，短期内房市发展仍有上升空间。