新常态下重庆房地产创新驱动研究

摘 要：随着我国经济发展新常态的到来，经济增长将以高效率、低成本、优结构、中高速、可持续的中高速增长为新的目标，我国房地产又一次步入新一轮调整期。在新的市场环境下，传统房地产行业竞争加剧，洗牌加速，为房地产业创新和转型升级创造了良好的条件。本文首先分析了新常态下重庆房地产行业现状和经济新常态的特点和重庆房地产新常态特征，进而探讨了新常态下重庆房地产创新驱动对策。

关键词：房地产；新常态；创新；重庆

新常态是我国经济增长从高速进入中高速阶段的一个全新的“正常”状态，揭示了我国经济发展阶段的新变化、新特点，强调经济发展既不能片面追求过去那种粗放的高增长，也还要保持合理发展速度防止经济惯性下滑。更加看重经济发展的平稳和增长质量，要求实现一种有质量、有效益、可持续的经济发展，保持一个合理的发展速度，经济增长保持在合理区间范围内，告别过去那种粗放的高速增长方式。

一、 新常态下重庆房地产行业现状

新常态下的经济是创新驱动型经济，要求使用新思维、新技术、新手段提升创新能力，要求传统产业进行升级改造，逐步构建以企业为主体、市场为导向、产学研相结合的经济发展创新体系，形成“人人创新”、“万众创新”的新局面。

房地产行业作为我国经济的重要支柱型产业，在拉动国民经济发展、促进财政收入增加等方面起着举足轻重的作用。近二十年来，我国的房地产业形成了以速度为导向、以产品为核心、以销售为重点的、粗放型的发展模式，这种模式以高速度、高周转、高负债为主要特征，对加快推进我国的城市化进程和改善居民住宅条件善发挥了积极作用。但是，随着我国产业结构的升级和新型城镇化的推进，这种发展模式所带来的资源错配、严重消耗以及环境污染等问题逐步显现并日趋严重，严重制约了我国经济社会的可持续发展，导致了参与游戏的各方的共输。在这样的背景下，房地产面临着创新与重新定义，否则就没有出路。

2014年，重庆主城区商品房供应面积为3005万方，同比增长18%，成交面积为2000万方，同比下降11%。与此同时，商品住宅市场也出现了新的变化，2014年重庆主城区商品住宅市场供应面积为1957万方，同比下降1%，成交面积为1588万方，同比下降7%，建面成交均价为7269元/平方米，下降6.5%。房价持续回落、利润率下降、库存数据创下历史新高的新情况，使得重庆房地产行业迎来了低增速、低利润的新常态。这样的变化对重庆房地产业的发展提出了新的挑战和机遇，需要创新思维，创新发展方式，才能适应新常态下房地产的发展形势，抓住机遇推动行业的转型创新，推进重庆房地产业和社会经济的发展。

二、 重庆房地产新常态特征

宏观经济形势的变化直接推动了重庆房地产的调整，将由高速增长、超高速增长的老常态进入平稳增长的新常态，由此出现了新常态下重庆房地产的特征。

1. 区域市场的明显分化

随着重庆主城范围内经济发展的不平衡，城市化速度的差异化，重庆房地产区域市场明显分化，包括房地产供求和存销比、住宅市场和土地出让的价格以及房地产开发的主体都发生了变化。从表1我们可以看出2014年重庆主城九区商品房成交量呈现巨大差异，江北区以36098套的成交量位居第一，九龙坡区以35383套的成交量位居第二，而大渡口区和渝中区分别以10783套和9145套的成交量位居第八和第九，成交量和成交面积均差异明显。

表1 2014年1-12月重庆主城区各区商品房成交统计

指标江北区九龙坡区沙坪坝区南岸区渝北区巴南区北碚区大渡口区渝中区

成交套数（套）36098353833414233163286712183513807107839145

成交面积（万方）274.49275.47253.53263.07222.93165.35141.4469.3688.39

2. 市场由卖方市场向买方市场转型

经济新常态的到来，使得重庆房地产市场供需关系发生了变化，市场正在从卖方市场向买方市场转换，从单一的建房卖房到多元化经营房产的转变，房地产市场会越来越理性，房价是否会上涨，最终取决于住房的供求关系。房地产是促进经济增长与新型城镇化建设的重要推动力量，房地产业要为新型城镇化服务，作为城市运营商和服务商，重庆房地产行业担负着提供重庆市的住宅、商业、工业、养老、医疗、教育等多元化地产的重要使命。在单一地产存量过高，以至于滞销的情况下，房企的转型和跨界发展、房地产的多元化经营成为重庆房地产发展的新主题。

3. 互联网思维将变革房地产发展模式

随着互联网的发展，很多行业在互联网的影响下，正发生着颠覆性的改变，房地产业也不例外，也将受到互联网思维的冲击。今年3月，总理在政府工作报告中首次提出“互联网+”行动计划，用互联网改造传统产业。今后，房地产企业将逐步探讨将互联网与房地产业相结合，充分发挥互联网在土地、资金、营销、社区服务等生产要素配置中的优化和集成作用，将互联网的创新成果深度融合于重庆房地产业发展之中，提升重庆房地产实体经济的创新力和生产力，形成更广泛的以互联网为基础设施和实现工具的经济发展新形态。

4. 房地产市场结构性矛盾突出

城镇住房保障体系不健全，以致房地产市场结构性矛盾突出。由于重庆房地产市场不成熟，法制不健全，市场机制失调，导致房地产交易行为不规范、投资结构失衡、房价上涨过快、保障性住房占比偏低等问题。另一方面，由于城镇经济规模局限和历史延革，房地产开发缺乏有实力、规范化的大型房地产开发商，使重庆房地产业出现大批量、低档次的尴尬局面，影响了新型城镇化的持续推进。

5. 管理薄弱，轻视研发和销售

目前房地产企业对基础管理工作不重视，企业管理比较薄弱甚至混乱，有的企业制定了各项制度，但是没有和具体业务结合。企业一般完成从拿地、设计、施工到后期运营的房地产开发全流程运营，占用大量资金，同时各种税费较多，降低了企业的利润率，加重了企业的负担。普遍不重视甚至忽略研发和销售，在市场上没有自己独特的企业形象和品牌价值，严重影响房地产企业的市场竞争能力。

三、 新常态下重庆房地产创新驱动对策

1. 优化产品结构，规避市场风险

当经济增速放缓，市场遭遇寒冬时，重庆房地产企业应积极应对，主动调整发展战略，优化产品结构，优化高中低档产品的组合状况，针对重庆收入水平在全国相对较低，经济实力还不够深厚，购房者看重低首付、低总价的客观市场实际，面积小，功能齐全的中低档小户型刚需项目应给予适当侧重，这类快销产品不仅能让房地产企业的现金流得到保障，还可以互补在核心区域商业项目等所需的长线投资，为其提供资金保障，实现资金的及时滚动，协调企业的整体运营，降低市场变化对企业运营带来的各种风险。

2. 转变资源配置方式，提高资金使用效率

房地产开发行业作为资金密集型的行业，其对金融等资源的配置能力直接影响其发展。重庆房地产业的金融化步伐不断加快，配置资源的能力不断增强。融资的手段越来越丰富，除了传统的项目贷款外，还出现了信托、发债、众筹等新型融资手段，融资渠道也越来越多元化，逐步获取海外低成本资本。

3. 发展电子商务，从线下走向线上

积极运用“互联网+”思维经营房地产，目前可以尝试的有：第一，发展社区电子商务。依托现代信息技术，构建线上社区服务平台，发展智慧社区，将原来由有物业公司提供的服务，改由物联网在社区电子商务来提供，将传统的物业管理转型升级为社区服务平台，为社区居民提供代购、代租售、安宝、扶老协幼、保养保修等增值服务，充分挖掘客户的消费能量。第二，营销模式电商化。通过“大数据”手段科学地细分市场、客户群体，并精准的投放广告，满足消费者的多元需求。目前龙湖、万科与新浪、宜居电商平台达成合作，绿地与搜房电商平台成为合作伙伴，通过互联网营销房地产。第三，搭建互联网金融平台。现阶段，房地产企业、电商都在探索进入互联网金融的有效途径。互联网众筹是房地产开发商与互联网思维开展深度融合的产物，是传统房企转型升级的一种尝试。众筹的出现，不仅可以让两个行业取长补短，而且能快速地积累人气。2014年以来，搜房网、京东金融、平安好房网、团贷网等电商平台先后推出了多个房产众筹项目，涉及的房地产企业包括万科、龙湖、远洋等大型房地产企业。2014年11月，重庆本土的新鸥鹏地产集团也与某网站联合推出了自己的众筹项目。

4. 准确把握城镇化进程，积极探索房地产市场供应新模式

房地产既是支柱产业，也是重要的民生产业。伴随着新型城镇化战略的实施，重庆住房需求必将持续快速增长。为积极适应这种新变化，必须加快构建由政府为主的保障新住房体系以提供基本住房保障，以房地产市场为主满足多层次需求的多层次住房保障体系，更好满足城镇居民不同层次的住房需求。构建以公租房为主体、以货币化补贴为主要形式的保障性住房制度，积极探索建立包括住房合作社在内的多渠道、多形式城镇商品住房供给模式，改变居民只能从房地产开发商手中购房的单一住房供给模式。同时加快棚户区和农村危房改造，积极推进新型城镇化战略，加快户籍、社保、医保等社会综合保障体系建设，让进城落户农民享受同等的市民待遇。

5. 加强研发和销售，采取轻资产发展模式

重庆房地产企业未来经营发展必须主要依靠智力创新，摆脱对权利与资本的依附，通过企业内部结构、发展战略的调整，加强人才库建设，着重加强研发和销售，提升品牌价值，以谋求新的利润增长点。采取“核心业务+外包”的轻资产发展模式，减轻企业的负担。具体而言，房地产业的前期规划设计和后期销售服务占用的资金相对较少，中间的土地成本和建造成本占用资金大，对企业的资金周转影响较大。通过剥离低附加值的开发建设环节，交给相应的施工建设公司完成，房地产企业只负责产品的研发创造、品牌的输出和管理以及质量管控。轻资产模式不仅可以确保企业运营有足够的现金流，还可以严格保证产品质量，延续品牌影响力，增强企业的核心竞争能力。

在我国经济进入新常态后，我国经济发展的主要任务是通过创新探寻新的增长点，通过创新思维，围绕优化产品结构、转变资源配置方式、发展电子商务和探索房地产供应新模式，从市场经济的要求出发思考问题、解决问题，谋求重庆房地产的创新发展。（作者单位：1.重庆工商大学融智学院；2.重庆房地产职业学院）

基金项目：2014年度重庆市社会科学规划特别委托项目《重庆房地产发展转型创新趋势研究》（2014TBWT05-2）。

参考文献：

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