我国房地产行业融资现状及对策研究

【摘要】着眼于货币紧缩政策背景下，我国房地产行业融资方式发生的新变化，在总结新形势下房地产融资现状和货币政策的基础上，分析了信贷市场、行业资金构成等方面对我国房地产融资产生的影响，通过分析近年来出现的新型房地产融资方式，得出我国房地产行业应采取的多元化融资应对策略。

【关键词】房地产行业 融资现状 对策研究

房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，对推动我国GDP增长，满足人民群众住房需求具有深远的意义。基于房地产行业的内在特征，其对资金的追求具有数量大、周期长的天然特点，形成了房地产行业与金融市场相互依赖的密切关系。近年来，在从紧货币政策和国家加强楼市调控的双重压力下，房地产融资方式和趋势出现了新变化：许多房地产开发商面临融资难、资金周转慢、融资压力大等问题。由于长期以来我国房地产行业都是通过银行渠道来获取资金，在银行贷款收紧的情况下，这种融资方式严重影响了房地产行业的资金来源与稳定性，成为制约其发展的主要问题。因此，如何有效利用金融市场，创新房地产金融，成为业界普遍关心的议题，同时形成健康、可持续的房地产融资模式，对促进我国宏观经济增长和金融风险控制同样具有重要意义。

一、房地产融资现状

（一）2011年，在从紧的货币政策下，地产行业融资结构发生很大变化：截止到11月底，房地产国内贷款增速出现大幅回落，已降至1.2%；而企业自筹资金的全年增速上涨至30%，占比近41%；海外融资形式尽管占比较小，但在前三季度备受企业青睐，房企大量海外举债以缓解现金压力；其他资金主要为预付款和按揭贷款，其增幅也基本上处于下滑态势。可见，在信贷环境更趋紧缩的情形下，房地产企业资金来源增长的主要动力为自筹资金和外资的支援。

（二）2011年以来，国家接连6次上调金融机构存款准备金率和3次上调存贷款基准利率，多家银行表示主动控制房地产贷款增速，信贷资源全面收紧，房地产企业获取银行融资日渐困难，而大型房地产企业获得了较多的信贷支持，如万科仅2011年上半年就为其关联企业先后提供近90亿元担保贷款，这种项目融资共担风险的形式成为许多企业获取银行信贷的重要渠道之一；同时，为了防控房地产融资风险，银监会鼓励以银团贷款形式发放贷款，房地产企业也采取整合优势资源的捆绑形式获取银团贷款融资，例如，万达、瑞安房地产等优秀房企都凭借此种方式获得银行资金支持。

（三）2011年，股权融资基本暂停，房地产企业的增发、配股等再融资计划基本处于搁置状态，已有保利地产、招商地产、泛海建设、中天城投等20多家房企撤销了各自的股权融资计划。一些规模较大的企业选择发行企业债券的方式保障项目建设资金，如中国建筑、华侨城等企业分别发行了企业债券置换银行贷款和补充营运资金，但受到国内发债成本高企的影响，整体债券融资规模明显减少。

（四）2011年，银行、资本市场等传统融资渠道收紧促进了房地产信托的发展。上半年房地产信托一直处于高位发行的状态，共发行536款信托产品，发行规模同比增长137.36%。随着银监会先后对信托公司采取了“窗口指导”、强调开发商的“四三二”合规、事前报备等措施，严控房地产信托业务的发展节奏和规模。下半年，信托公司停发或少发房地产信托的态势已经体现，同时，成长迅速的房地产信托在2012年将迎来集中兑付期，全年到期的房地产信托产品近1200亿，进一步加剧了企业的资金压力。

（五）拥有海外上市资本平台的房地产企业继续通过境外发行优先票据、可转债以及短期融资券等方式，扩充资金实力。2011年以来，碧桂园、华润置地、龙湖地产、宝龙地产等房企密集发债，几乎所有在香港上市的内地大型房企都完成了一轮融资计划。随着8月国家外管局下发通知叫停对外融资担保，房地产企业海外发债渠道遭遇堵截，2011年下半年，海外融资数量及规模锐减，综合实力强的房地产企业主要依靠海外银团贷款寻求资金的保证。

（六）2011年，银监会进一步引导信贷资金向保障房建设倾斜，监管机构逐步放开中期票据、公司债等多渠道筹措资金以保证保障房建设的金融支持。特别是在行业整体融资环境趋紧的背景下，越来越多品牌民生房企获得了保障房建设资金的支持，如首开股份、保利地产、栖霞建设、北京城建等企业皆凭借在政策性住房领域的大规模投入，获得了银行授信及贷款，现金流得到了扩充，为企业的长远发展注入了重要动力。2012年我国将新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，房地产企业，特别是品牌民生房企可以充分把握保障房金融政策利好的契机，通过积极创新保障房融资形式，加快资金流转的速度，提升抗风险能力。

二、房地产融资的对策研究

我国房地产行业融资压力巨大，但是目前的局面是银行融资成为其主要来源，该渠道已经不能满足我国房地产企业生存和发展的资金需求，结合我国现实政策环境，借鉴外国成熟发展经验，采取多元化、务实的应对策略已经成为我国房地产企业的现实选择。

（一）加大保障房建设比例，吸引政策性信贷资金

首先，房地产企业应当顺应政府宏观调控政策导向，加大政策性住房项目的比例，吸引国家政策性信贷资金投入，以此改善公司经营现金流状况，保证企业的稳定生存和发展。

（二）利用海外资本平台，加大海外融资力度

拥有海外上市的房地产企业，可以继续利用海外资本平台，通过境外发行优先票据、可转债以及短期融资券等方式，扩充资金实力；综合实力强的房地产集团可以利用海外融资平台，通过利用外资银行的资金扩充自身资金来源，从而为持续经营打下基础。

（三）利用股市筹集资金

房地产行业可以利用股票市场筹集资金，股票融资具有众多优点，包括没有银行借款那样的利息负担；没有债券融资的固定到期日，因而风险小，成本低，有效地降低公司的经营成本。房地产行业通过上市操作后发行新股、增发、配股等行为，可以将公司的股权转换为自由资金，亦可以通过收购、并购的方式扩大公司规模，提高管理效率，解决公司扩张与融资的双重问题。

（四）实施金融创新，推进房地产与保险共同发展

在长期人身保险中，保险资金具有数额巨大、期限较长、来源稳定的特点，借鉴国外先进的资金运作经验，与其闲置如此大额的保险资金，不如推进房地产行业与保险行业的共同发展。通过双方的合作，成立共同控股的合资保险公司，实现利益共享。当然，该种融资模式还需得到监管部门的审核与批准。

综上所述，笔者认为，构建多元、合理、符合当前政策环境的房地产行业融资渠道，不仅有利于克服房地产行业融资难、资金周转慢的困境，以及传统银行贷款传统融资带来的消极影响；对探索我国房地产行业与保险行业相结合的金融模式，以及完善房地产产业投资基金等融资渠道都具有重要意义。总之，在信贷紧缩的大环境下，我国房地产融资应扩宽融资渠道，走出一条多元融资战略道路，努力探索创新金融工具，不断丰富融资方式，走出一条多元融资战略道路。建立以银行贷款为主，政策性信贷、海外融资、股市融资、股权融资、房地产保险金融等多种形式相结合的良性的、低风险、高效率的融资渠道。

参考文献

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作者简介：王开心（1989-），女，山东济南人，首都经济贸易大学金融学院研究生，研究方向：资本市场与投资。