房价偏离合理价位的思考

摘 要：中国从2009年以来房价出现了快速上涨，而且出现了房地产泡沫。需要我们从房价高的原因、危害以及应对措施方面进行思考和分析。

关键词：金融危机；土地价格；政府；投资和投机

受国际金融危机的影响，2008年下半年曾一度有所回落，但2009年第二季度以来，房价迅速回升并大幅上涨。数据显示，2009年全国住宅平均价格涨幅达25.1%.大城市更为明显，今年一季度北京商品房价达21880元/平方米，比去年同期上涨88.4%。前不久，央行公布的一份针对全国储户的调查显示，超过70%的居民认为房价“过高，难以接受”。剧中国之声报告，杭州房价跃居榜首，新房均价达25840每平方米，创历史新高，北京以22310元每平方米紧随其后，上海新房均价下降为19168元每平方米，位于第三那么，目前的房价到底为什么这么高呢？

一、金融危机的影响

首先，金融危机后，中国政府推动的信贷宽松政，中国政府推出的信宽松政策策是房地产复苏的重要因素。全球金融危机爆发后，中国政府推出4万亿经济刺激计划，那意味着，钢铁，电力，装修等等相关产业的价格会上涨，一定程度上出现通货膨胀。成本上升自然会导致房地产价格上涨。

二、受政府和银行的影响

其次，地方政府为了财政税收必须依靠房地产，因为他们几乎占所有税收中的三分之一。所以地方政府会想方设法不让房价降。何况，如果房地产倒下，不仅税收减少，政绩减小，失业增加更是影响政绩，而官员是靠政绩升迁的所以地方政府的扶持也出境了放假的上涨。同时，土地和房地产收入占GDP比重大，中央政府的目标是维持经济快速增长和社会稳定，所以为了维持市场稳定增长，政府不希望房地产出现大幅波动。而且，投资者很容易就获得贷款。因为发放贷款是银行获得收入的主要来源。所以，银行出于自身利益考虑，偏好房价上涨和房市繁荣。房地产开发需要银行贷款，都是银行的的重要客户，是银行利润的重要来源。因为房地产商和银行的这种双赢、互惠关系，房地产商才会得到银行雄厚资金的支持，房地产开发商才有底气。这三方面的原因都为房地产价格的偏高提供了很好的外部条见。

三、需求和土地价格的影响

随着我国城市化进程的加快，城市规模都在迅速的扩张，尤其是人口规模，大量的农村人口和大学生涌入城市，导致对住房的需求增加，从而房地产价格也会上涨。同时，城市的土地是有限的。近日，国土资源部公布了房地产项目用地地价专项调查结果。全国620个楼盘，地价占房价平均比例为23.2%，其中，比例在30%以下的约占项目总数的78%。而前不久，一位郑州的开发商向提供的一份楼盘成本清单，楼面地价占到售价的40%。随着城市人口的增多，城市可用于建房的土地当然也就越来越少，土地越来越稀缺，地价当然就越高， 地价高也导致房价高 。

四、房地产商的投资

开发商在正式开盘之前会有一个内部认购，通过这个内部认购，开发商了解大概有多少真正的购房者。根据一个并不复杂的算法，他们知道房价炒到多少还有真正的买者，他们再以此决定可以留下多少套房来进行炒作。同时，随着人们收入增加，投资需求日益旺盛。但目前投资渠道偏少，近年来房价持续走高，使很多人以为房价只涨不跌、买房只赚不赔，纷纷加入“炒房大军”，住房消费存在严重的“投资化”倾向。投资过度就是投机，投机性购房之风愈刮愈猛，对高房价起到了推波助澜的作用。同时因为货币政策相对宽松，市场流动性充足，也就是说市场流通中的钱过多。

五、价值观的影响

首先，应该增加商品房住宅用地，保障土地充足供给。与此同时增加保障性住房和一般商品房的房源。各个城市也应该调整土地供应计划的制定，重新设计挤占的新增的住房用地，另一方面，要保证住房用地的供给基本平衡。

其次，要坚决完善房地产税制征物业税。这样可以缓解新增住房市场的压力，还能够改变住房购买者对未来的预期，减缓房价上涨的势头。与此同时加强住房需求的管理。首先，区别管理住房的需求。为区别对待各类住房需求，要依据有保有压的原则，对住房需求进行差异化的管理：适度增加住房供给，鼓励正常需求；限制集团购房，抑制超前需求；控制城市房屋拆迁面积 为普通家庭庭提供廉租房。第三，培育住房梯度消费。引导房地产市场和居民住房消费心理，让住房市场回归正常的供需状态。

再次，合理引导资金流向。当前，我国的“楼市、股市、汇市”是紧密结合在一起的，合理引导楼市也应该从这三方面着手。政府各职能部门要制定科学的数据采集体系和计算体系，增强信息的准确性，以便各主体能有效地把握市场脉搏，做出正确的判断。其次，缩短市场信息的周期。政府要定期向社会有关住房供给、住房价格的信息。为市场主体提供参考。同时，建立网上信息查询制度，及时更新有关内容，保证信息的现实性。第三，完善信息资源的开发利用。在现有基础上积极开发分地区、分品种、分项目的住房信息，并定期向社会，使市场主体及时了解有关信息，掌握市场走势。第四，建立房地产预警系统。要及时建立多层次的房地产市场预警系统，建立综合的预警指标体系，重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标，让投资者有谱，消费者有底、政府决策有依据。

最后， 建立和完善相关的法律法规。为确保我国住房市场的健康发展，需要建立和完善相关的法律法规，为住房建设计划和政策提供法律依据，规定住房开发的具体要求和标准。我相信只要坚决贯彻这些政策房价一定会回到合理价位。

参考文献：

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