浅谈住宅地产项目开发

【摘要】

房地产业作为当前我国国民经济的一大支柱产业，对GDP的贡献有目共睹。房地产市场的蓬勃发展与旺盛的市场需求催生了大批地产项目的开发。住宅地产作为整个房地产板块的一个重要单元，更关系到人们的生活质量和身心健康。因此，如何在买方市场的氛围下把一个项目做到最优，如何系统评价一个项目应具备的标准是值得思索的。本文依据建筑项目的全寿命周期提出了住宅地产项目开发的几大要素并探讨了其达成途径。

【关键词】房地产开发住宅地产选址成本控制发展趋势

中图分类号：[F235.91] 文献标识码：A

【引言】

20世纪90年代以来，房地产业已逐步成为我国国民经济的一大支柱产业，近年来对GDP的贡献率超过2℅。房地产市场的快速发展和旺盛的市场供求关系催生了大批地产项目的开发。作为房地产板块的一个重要组成部分，关系到民生的住宅地产的开发与投资也保持了高速增长的势头。然而，在当前买方市场的氛围下，项目的综合质量直接决定了其在推向市场后的影响力也公众的认可程度。本文将依据建设工程项目的全寿命周期理论探讨住宅地产项目开发应注意的几大要素。

1、住宅地产项目的选址

一个房地产项目开发的成功与否，其实在项目选址阶段就与注定。套用地产界的一句名言：“第一是地理位置，第二是地理位置，第三还是地理位置”。“地理位置涵盖了城市和区域地段、环境、基础设施、交通等因素。只有综合考虑这四点，项目选址时再重点测算成本这一关键因素，认真研究土地市场和政策因素，经过综合平衡比较后才基本能决策地块的取舍。

2、项目所处城市和区域地段

2.1、城市

房地产业的发展与一个地区的政治、经济、金融、教育、治安、社会发展、交通状况、人口及消费能力等因素息息相关。这些因素将直接或间接对房地产市场产生影响，尤其影响房价和销售情况。因此，在选择目标城市的时候，首先要详细调研这些因素。

众所周知，西方发达国家高级住宅区一般多建在城市的边缘‘而一些较低级的住宅区则集中在市中心和工业区附近。比较而言，我国的一些大城市，像北京、上海等、近几年来，高级住宅区主要分布在城市内部或中心地带，而普通住宅却在向城市的边缘扩展。在城市内圈地价高，只有开放高档住宅才能有能力付出高昂地租，并且有利可图。

分析其原因，我国公交设施不够发达，私人汽车的覆盖率较低，所以市中心附近是高收入人群的首选。现在，人们往往会选择在周末去郊区度假，因为郊区的环境质量好，新鲜的空气是市中心所缺少的。而且随着经济发展我国的城市交通也会逐步完善，轿车也会步入寻常百姓家，郊区的劣势将日益减少。随着城市化的发展，在郊区购房也是一种投资保值的行为，所以，我国今后也会有越来越多的开发商会选择在郊区建设高档住宅。

2.2、区域地段

土地开发和建设是城市规划的重要部分，购买土地之前一定要弄清城市的总体规划和详细规划情况，对城市的现状、规划结构和发展计划以及城市的战略要有深入研究，要结合土地储备和规划选址通盘考虑，公司要树形象，应先上短而快的项目，就不能在城市郊区选址，最好选择在城市新开发密集区或中心商业区，如果有精心策划，建成精品，会很快打开局面，为公司树立良好的公众形象。

3、地块环境

房地产用途不同，考虑的细部因素也不一样。细部因素主要是指房地产项目拟选地块的环境因素，针对一个具体的以住宅为主的房地产项目选址，应重点分析自然环境、人文环境等两方面因素。

3.1、自然环境

从自然环境考虑，住宅选择最好远离市政干道，地处僻静，而且空气、水土无污染、无电磁辐射，地形地貌平整易布局、地势位于城市上风区，绿化程度较高的区域。而周边如果有好的景观如公园、绿化带、海景或水库、山体则更佳。

3.2、人文环境

人文环境包括学校、图书馆、科研机构、医院、商业网点及购物方便程度、拟建项目周围的楼盘品质及入住居民的社会身份等因素。“孟母三迁、择邻而居”的典故告诉一代代望子成龙的父母们，置业时应该深切关注楼盘的人文环境。昆明市呈贡大学城景明南路新天地的毓秀小区临近昆明市的三所重点大学和市政府，现在房价已突破7000元/㎡。

3.3、基础设施

基础设施——即道路、给排水管线及容量、燃气管线及压力、集中供热管线及容量，供电设施等——是住宅项目的生命线，是住宅项目择址时必须考虑的细部因素，如区域地段的基础设施不完备或者尚处于待开发状态，那么购买这样的地块，将是对开发商实力和耐心的巨大挑战，很明显，与基础设施完备的地段相比，这样的地块在正常开发周期内是无法收回资本的。毕竟，现如今的房地产已经越来越趋向于资本化、金融化，只有拥有足够的时刻都在流动的资本才能更有效地规避风险。

3.4、地块周围的交通

地块周围的交通要素涉及交通路网状况、到火车站的距离、到长途汽车站的距离、到机场的距离等。相比之下，对于住宅地产项目选址来讲，地块周围的交通路线状况更为重要。目前城市近郊住宅的开发都是规模化的，动辄几十万平方米，建成之后将入住数千人，随着私家车普及率的日益提高，居民的进进出出，对楼盘周边地区、楼盘与市中心之间的交通路网和公交线路都提出了更高要求。稍有不慎，考虑不周，就可能会给项目的销售造成巨大障碍。

3.5、土地市场和政策

房地产开发商在项目选址时都必须密切关注国家和地方政府有关土地政策的一举一动。就全国的中等以上城市来讲，住宅房地产业已经进入一个成熟期，政府各项管理制度更加完善、土地资源紧张、竞争压力加大、利润水平下降。虽然目前国家要求商业和住宅建设用地必须通过“招拍挂”出售，但土地的购买任然是一个非常复杂的过程，在内地很多城市，土地市场任然是一张不透明的网，看不清，摸不透，没有一定的政府关系很难开展土地的扩张、储备工作。

4、住宅地产项目开发成本控制

当然住宅地产项目开发的成本控制贯穿住宅地产开发的整个流程的重要工作。其成效好坏，将对开发项目的利润产生重大影响。招标及建设阶段是成本控制任务最繁重的阶段，下面我着重介绍住宅地产项目开发招标及建设阶段工程成本的控制。

4.1、工程招标及签订合同阶段

招标采购是最富有竞争力的一种采购模式，如何利用这种模式获得合理的工程采购价格，一直是开发商经常思考的问题。对于民营开发企业来说，一般选用邀请招标方式。

在招标及签订合同阶段应做好如下工作：

4.2、确定适合招标项目的投标报价和承包方式

投标报价和承包方式的确立主要涉及两个方面，一是采用总价包干合同或是可变总价承包合同；二是预算编制采用定额计价法或是工程量清单计价法。

4.3、完善的招标文件及合同

条款内容周密细致、考虑详尽周到的招标文件及合同是获得准确报价并保证今后工程进展顺利的重要基础。合同条款宜作为招标文件附件发送给各投标单位，并要求投标单位在投标书中予以确认，否则视为废标。避免出现有的投标单位在接到中标通知书后提出对合同条款进行修改的不利情况。

5、工程施工建设阶段

施工建设阶段是将开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间点上的过程。在此阶段，工程成本控制的目标是把工程实施过程中可能发生的变化限定在一个合理的范围内。因此该阶段的成本控制应着重于一下几个方面：

5.1、设定成本预控目标，全过程跟踪工程成本的变化，并建立科学、准确、及时的成本考核制度、考核办法和成本考核体系。

5.2、对工程变更予以严格把关。工程变更单包括一下三种形式：一是设计单位签发的变更单；二是开发商签订的变更单；三是承包商递交的变更或索赔申请。

5.3、做好竣工决算审核工作。竣工决算审核是工程成本控制的最后一道关口，其重要性是显而易见的。该审核工作建议委托诚信和具有较高专业素养的咨询公司进行，否则将牵扯开发商较多的人力和物力。

6、住宅地产的发展趋势

以上探讨了住宅地产项目的选址和成本控制，但是要开发出一个好的住宅地产开发项目，只靠选好地址和控制好成本是远远不够的，我们还得把握好当今住宅地产的发展趋势。在过去的十来年里，无论是从市场需求、开发模式上，还是产品形态、设计趋势上，中国的住宅产业都提到了一个改变和提升的关口。在未来几年内国内住宅地产可能呈现以下两点形态趋势：

6.1、产品类型进一步细分，目标群体更趋明确

在目前国内住宅的产品开发方面，许多开发商开始主动引导或挖掘消费群体潜在的需求，并根据人们的年龄结构、居住习惯、生活方式等差异化特点，推出了一批针对性强的住宅项目。再加上对已有的住宅产品类型的优化和调整，住宅市场得到了极大地丰富，其中包括青年公寓、商务公寓、酒店式公寓、老年住宅、养生住宅、亲情社区、通用住区等等。

住宅产品类型的多样化，是充分适应消费需求的结果，但具体项目的成功与否，关键还在于清晰的市场定位与确实的规划设计的完美结合。

6.2、高层住宅仍然是我国大城市住宅开发建设的主流

我国城镇住宅的开发建设以每年5-6亿平方米的数量增长，其中高层住宅的比例越来越大，高层化的发展趋势已势不可挡，高层住宅不仅在北京、上海、广州这样的地方会成为人们未来重要的居住住宅形式，在其他相对比较小一点的大中型城市也是如此。

高层公寓式住宅在全国范围内如此激增，除技术提高和政策放宽以及受经济因素影响之外，高层住宅本身的魅力也是使人们开始向城市中心回归的重要原因，高层建筑多在城市中心，居住与工作地点的接近使人们上班更加方便，时间更加缩短。

良好的景观视线和采光通风，可供安静的环境，成为让你们对高层优势的共同认同点，说明了高层住宅对于居住环境质量的改善是十分明显的。有调查表明，大多数居民对于高层的居住方式持认可的态度，他们普遍认为高层要比中、低层干净、安静，而且视线更加开阔‘但同时由于人们生活水平的提高和价值观念的转变，对居住舒适度的要求也越来越高，现在大多数高层住宅在内部交通、室内环境、居住心理的舒适度等方面还是显得有些差强人意。另外，住宅产业化的深入发展也决定了高层住宅所面临的竞争和挑战是巨大的，提高高层住宅的产品品质，将成为抢占市场的利器。

【结束语】

综上所述，住宅地产项目的是一个非常复杂的过程，其专业性和科学性不容置疑。当然，在城市建设用地日益紧张的今天，再加上居住者对住宅项目的要求越来越高的压力，要成功地开发出一个住宅地产项目是相当具有挑战性的，如何在项目选址和居住者对住宅的心理舒适度的要求两者不是偏颇，是我们需要进一步探讨的重要课题。

【参考文献】

[1]武振兴. 论城市住宅地产项目选址. 内蒙古：神华包头煤化工有限公司，2007.6

[2]焦健. 浅谈住宅地产项目开发要素. 广西：广西大学，2007.6

[3]戴志忠. 浅谈住宅地产开发招标及建设阶段工程成本控制要点和技巧. 杭州：广宇集团股份有限公司，2011

[4]高靓，丁蒙. 浅析我国住宅地产项目开发的区位选择. 北京：北京林业大学，2010.9

[5]唐亦飞. 我国住宅地产开发项目市场定位研究. 江苏：江苏大学，2010