差异化管理理论下我国房地产市场的调控研究

摘要：我随着我国社会经济的发展，人民生活水平的提升，人们对房屋的需求量在不断上升。但是由于房地产的管理水平相对比较低下，从而导致许多房地产问题的出现。本文通过对房地产市场进行相应的研究，并在差异化管理理论下加强对房地产市场的管理控制，保证我国房地产市场的安全运行，促进我国市场秩序的稳定。

关键词：差异化管理 房地产市场 问题探讨 管理措施

房地产市场是关系到我国民生的重要问题，需要对其进行良好的控制，这样才能够保证我国社会经济的发展水平。当前我国国内外经济发展中，房地产市场管理存在较多的问题，如果不能对其进行解决，将会影响到今后我国房地产的发展质量。

1、市场调控的必要性

房地产市场作为拉动我国经济增长的重要市场之一，对我国经济的发展有着重要的影响，只有做好相应的调控工作，才能够更好的维持市场的稳定。市场存在一定的不确定性和自发性，随着我国近几年来房地产市场的扩发，许多开发商在进行建房时没有严格按照国家的相关规定进行。政府作为国家宏观调控的主要部门，要对这种现象进行调控，维护我国行业之间发展的平衡性，降低我国经济发展的风险性，进而能够保证我国社会的稳定。

2、当前我国调控中存在的问题

当前我国房地产市场发展中存在比较多的问题，其中表现为市场信息不对称，房地产市场垄断，外部效应以及房地产投机等会严重影响到市场的稳定性。如果单纯依靠市场自身的发展来调节市场中存在的问题，不能够有效的调节房地产市场，不可能实现市场的良性发展。国家通过制定相应的政策，可以有效的减少房地产市场失灵现象，防止金融危机的爆发。我国房地产市场过热不利于我国社会经济的发展。

我国房地产市场管理中差异性管理还存在比较多的问题，相应的措施还不够完善，这样不仅会影响到政府的市场调控能力，同时还会影响到房地产市场的发展质量。当前我国居民的住房问题相对还是比较紧张，房地产市场化管理中相应的政策落实不够放到位，进而不利于我国房地产市场的发展。政府作为平衡市场的“有形的手”，要加大对房地产市场的监控，发现问题时要及时处理。

当前我国房地产调控机制不健全，也是导致房地产市场发展不平衡的主要原因。除此之外，我国法律法规中对房地产发展的相关规定不明确，因此让许多开发商在经营中有机可乘。比如在经济适用房的购买上，由于政府监管不力，可能会导致购买人群不规范，没有真正达到经济适用房建设的目的，影响到我国民生的发展。

3、我国房地产市场调控措施

根据2014年1月20日我国国家统计局整理并公布的2013年全国房地产销售数据，在过去的一年中，我国总共投入房地产开发的资金为86012亿元，同比增幅为19.8%。商品房的实际销售面积为13亿平米，同期增幅17.3%，房地产销售的总额也突破8万亿，同期增幅为26.3%。

3.1制定科学的调控目标

根据统计数据，我国在2013年度的房地产销售是总体呈增长态势，前快后慢，但总体趋势超过预期。我国政府作为宏观调控的主体，它的调控质量将会直接影响到今后我国市场的发展水平。制定出科学的调控目标，需要政府加强对市场的监控，尤其是要加大对房地产市场的监督，发现问题时要及时作出措施，制定出相应的措施来保证房地产市场的正常发展，维护我国市场的稳定。差异化的管理理论中需要政府结合每个地区的实际状况，针对不同的市场需求来进行调控，降低市场发展风险的同时还能够保证政府的控制质量。

3.2加强法律法规建设

2013年度房地产销售中我国的一线及二线城市房价表现出较大涨幅，基于不断收紧的行政调控环境，市场需求的降低是很快就要出现的情况。深化法律法规的支持，才能够保证我国房地产发展的质量。但是在实际的管理中，由于我国法律体系的不健全，最终导致我国房地产市场发展中存在较多的问题。政府加强房地产法律法规建设，首先要了解当前我国房地产市场规范中不健全的地方，并结合实际状况来改善我国的法律，不断弥补法律中的不足。其次政府还要加强对房地产市场的监督，了解本地区市场发展中的不合理现象。

3.3加强主体差异化调控

房地产市场和其他市场发展有许多共性，同时它自身也有特性。对于房地产市场来说，存在主体的差异化，政府在调控时就可以按照主体的差异性来进行。房地产市场的主体主要是供地的地方政府、开发商、经营商、供应者以及购房者等。政府在进行调控时要制定不同的政策法规来规范各个主体的行为，并且还要加大监督，严格制定国家的相关政策，进而能够减少房地产市场中不良行为出现。政府在进行房地产市场调控时，还要加大对价格的控制。房屋的价格能够反映出房屋的价值，但是由于开发商内部人员的补发操控，导致当前我国房屋价格严重超出其价值，这不符合市场价值规律。为了维护市场发展质量，政府就要加大对房屋价格的控制，加大对开发商的控制，减少房地产市场中问题的出现。

3.4购房目的的差异化调控

我国房地产市场中，由于房屋购买的目的不同，从而导致房屋价格的不同。政府在进行调控时需要根据这一数据来制定出科学的调控政策，要加大对过的投机行为的监督，稳定我国房地产发展水平。中国房地产业正处于起步阶段，在运行机制、制度以及法律等方面还不够完善，市场中的投机行为不容易被发现，这样就会导致市场问题的出现。因此国家可以根据实际的状况来制定调控政策，保证各项工作的顺利进行。

4、总结

综上所述，我国房地产的发展需要进行科学的管理，制定出相应的调控政策，这样才能够更好的满足我国房地产市场发展需求。政府在制定调控政策时要结合不同区域、不同主体的差异性来进行，根据地区的实际状况制定出更加科学的调控政策，减少我国市场问题的出现。

参考文献：

[1] 潇琦. 品牌形象差异化――房地产品牌差异化的重心[J].北京房地产，2010，（8）：23-24.

[2] 陈波.关于房地产业宏观调控的思考[J].中国水运，2012，（7） ：56-57.

[3] 石建民，李学勇.房地产市场外汇管理政策调整情况、存在的问题及完善建议[J].济南金融，2011，（10） ：45-47.