房产测量技术及其应用探究

摘要：伴随着住房机制的建立健全，伴随着最近几年房价价格飞速增长，房地产测量越来越受到广大购房者的关注。在科技的发展下，测量技术在市场经济的需要下也有着迅猛的发展。本文主要对房产测量技术及其应用进行了探究。

关键词：房产测量；工作内容；常见技术；控制策略

中图分类号：P258 文献标识码：A

引言

房产测量作为对房屋建筑面积测量的一种重要的测量形式，在当前的房地产业有着重要的控制意义，房地产业的测量工作不仅是对房产产权的法律控制重要依据，也是对所有者进行的保护，测量的结果是经房产管理部门进行确定后进行的，这样不仅测量的过程有所依据，还对房产产权中的个人利益构成了法律权限的控制。加强房产测量，对于房产销售或转让中的房屋面积问题保证使用方的权益，推广房产测量技术能有效地控制房产的买卖双方的利益，维护房地产的正常的市场秩序。

一、房产测量的意义

1、房屋计量能够给房产产权者供应法律保护基础

对房屋计量后的结果经过有关部门认证办法相关证明就已经具备了法律效益，发生财产经济矛盾时主要的证明。房产计量的准确性直接关系到房产产权者的经济利益，是相关房地产部门为房产产权者提供的自身财产最根本的证明，也是能够调解房屋矛盾、处理不合法建筑、不合法占地最根本的依据。

2、城市的建造、设计以及管制最主要的根据就是房产计量

对房屋的计量是根据国家相关机构颁发的测量标准规范以及房屋的其他相关内容进行，经过对房屋自然条件以及权力条件进行专业的计量，计算清楚建筑房屋占用的土地面积以及使用情况，进而能够对房屋的管制供应相关的依据。计量到的这些信息是颁发房产证明以及土地使用权过程中审核的重要根据，也是登记房屋档案最原始的信息。所以，房产计量是开展城市计划建造中不可或缺的一部分。

3、房屋计量能够检测出卖房者是否提供了房屋真实的建筑面积的主要措施

现在房屋的价格一路攀升，很多房地产开发商都为了获取更大的利润在面积上做手脚，普及使用房屋计量，能够确保买房者以及卖房者两者共同的利益，促进和谐社会发展。

二、房产测量的工作内容

在实际工作中，房产测量主要包括以下三项工作内容：

1、房产分丘图测量与制图

房产分丘图测量首先利用电子全站仪布设导线或采用GPSRTK技术，在测区内布设图根控制点，测定图根控制点的坐标；然后利用电子全站仪测设界址点房角点及碎部点坐标，并绘制测量草图。内业采用CASS等专用绘图软件，从电子全站仪中读出各点位坐标，展点后，绘制出房产分丘图，并在图上注记各种房屋权属信息。

2、房产调查及房产分户图测量与制图

房产调查和房产分户图测量一般同时进行。房产调查主要调查房屋的产权人、产别、结构、总层数、所在层、设计用途、建筑年代、门牌楼号等内容，填写房产调查表。房产分户图测量一般利用手持激光测距仪对房屋逐层逐间实测，绘制出房屋测量草图并记录测量数据。内业根据测量草图和测量数据绘制出房产分户图。

3、房屋建筑面积的计算及公用面积的分摊

对于私房和工业用房，一般仅需要计算出房屋的总建筑面积．而对于开发商开发建设的商品房，除了计算出房屋总建筑面积外，还要进行公用面积的分摊计算，计算出各功能区的公用面积分摊系数以及房屋内各户室的建筑面积，供各购房户办理分户房屋所有权证时使用。

三、常见房产测量技术

随着房地产业的不断发展，房屋测量技术也在不断的发展，房建测量技术经过几年的发展，主要采用的方法有：房产的数字化的测图法、坐标测图法、GPS测图法等主要的测量方法。在测量技术的运用中通过使用各个测量方法进行相应的分析比较，根据一定的房产测量经验进行分析，最终保证对于不同的房屋建筑面积，采用的测量的方法也不尽相同。

1、房产数字化测图技术

房产测量中的数字化测量的技术是采用一定的方法采集信息，并通过计算机对采集的数据进行处理，通过图形进行编辑，最终获得房产数字化的图形，在最后采用绘图仪或者其他的装备进行绘制，成为房产图。数字化测图的技术主要是从日本引进，在房地产、地籍测量等方面得到了广泛的应用。这种技术主要具有图形的形成和编辑，不用费太大的劳动强度。因此，数字化测土技术也是房产测量的主要发展方向。

2、用坐标解析法进行房产测量的计算

在计量房屋出售大小的时候很繁琐，普遍来讲房屋大小的计量可以分为两部分：用地大小以及房屋大小计量。这里房屋大小计量主要是指建筑物大小、全部建筑大小、产权大小、使用大小等计量，用地大小计量主要是指建筑房屋以户为单位使用的土地进行封闭性计量。在出售房屋时，房地产业在房屋大小上经常会有矛盾出现。所以，这时如果使用一套科学合理的计算公式作用就会很明显。使用坐标分析方式推动了房产计量的计算方法。

3、GPS技术在房产测量中的应用

GPS的测量技术是针对快速发展的数字测量技术进行分析，由于其技术含量相对较高，以及其卓越的性能，在目前的房产测绘上发挥着重要的作用，对于图形的定义以及图形的属性等情况进行控制，这样把房产的半段分摊的很清楚，并能自动进行繁琐的分层分户得到平面图，从而有效的将测绘技术更加精确化，并且看的做工都是一样的。

四、房产项目测量外业数据采集控制策略

房产项目测绘中最重要的是房产分层分户平面图的测量。房产项目测绘的仪器相对简单，一般为手持测距仪，但分层分户图的测量工作量大，需要大量的外业人员。分层分户图测量与建筑图纸紧密相关，要求测绘人员不仅有测绘专业背景，又要有一定的建筑识图能力。下面从影响房产测量成果质量的数据采集准确性方面，把施测过程中应注意的问题分为3个方面来阐述：

1、测量准备，核对基本信息

在测量现场，认真比对所要测绘的建筑物与手中的工作底图是否一致。如楼号，建筑层次、单元数量、外立面观感。目的在于锁定施测对象，避免粗差，还在于发现重大变更差异，方便下一步实测。这个步骤有点类似于基础测绘中的控制测量。

2、数据采集，注重完整性

在锁定施测对象之后，要进一步采集建筑物详细数据，这类似于基础测绘中的碎部测量。在这个过程中，可以根据设计图纸从一个方向开始逐户测量房屋细部空间结构和公共部位。对照设计图纸，逐层测量即可。数据采集过程中，注意每一个结构单元的数据一定要完整。比如一户住宅空间，所采集的数据最好形成一个闭合，就像我们的控制网和水准网的闭合一样。这方便内业过程检查和剔除错误数据，避免返工。

3、询问现场工作人员，发现设计和施工变更

随着建筑设计的发展，建筑样式呈现出多样化和个性化特征，这也给传统的房产分层分户图测量带来新的挑战。设计图纸更加复杂，层与层之间，户与户之间差异比较大，经常是一层多户型，同一竖排相同户型之间也往往存在细部差异。为保证测量数据的准确性，一方面要求测量人员更加细心观察，比对图纸和现场，另一方面，可以通过询问设计和施工人员。施工人员对房屋建造过程中的细部变化更加熟悉。设计单位对于施工图纸的修改变化，会出具工程变更通知单。通过询问，就好比多探索过程中多了一个向导，可以提高测量数据采集的准确性。

结束语

房产的测量是属于对房屋的相关的产权办理的基础，加强房产测量的方法性，针对当前的测量研究进行相应的控制性操作的实施，使房产测量技术能够在房地产业上发挥的更加广泛。

参考文献

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