故宫缓冲区内二手房的升值空间

7月16日，世界遗产大会通过了故宫保护缓冲区规划方案的评定。在此方案中，故宫周边1463公顷范围内的区域被划为缓冲区，缓冲区域内不光有历史古迹、政府机构，还有大量的民房。方案规定：为保证故宫历史格局的完整与环境风貌的和谐，今后在故宫保护缓冲区内兴建新建筑和构筑物，必须符合建设控制要求，建筑高度、体量、色调、风格都不得破坏文物保护单位的环境风貌。

那么，这个保护方案对地产投资有什么影响呢？美丽家园房产经纪公司的宫萍指出，缓冲区的确立为今后该区的房产建设圈定了一个严格的限制范围，也就是说该范围内的预期房产供给量将会越来越少。而这种房产供应量的稀缺性对于该区二手房投资市场来说无疑是一个利好消息。同时，政府对缓冲区内环境和基础设施的改造会直接导致该区域内的二手房升值。具体来说，保护方案有四方面的利好。

首先，故宫缓冲区的居住环境得到进一步的改善。由于故宫缓冲区作为最古老的北京城区，绝大部分的房产都是历经几十年甚至上百年的老公房，长期失修，人口密度大，有些地段接近4万人/平方公里，给旧城改造带来了巨大的压力；但是，缓冲区确立之后，有关部门通过“产权”交换，将年久失修的四合院集中到有能力修缮的人群当中，这样，既可以符合保护方案的要求，又可以让缓冲区内的整体居住环境获得进一步的改善，从而有助房产价格的上涨。

其次，目前故宫缓冲区的房产供需比例为1:6左右，但仍有加剧趋势。从故宫缓冲区内的房产存量来看，主要应该集中于鼓楼、安定门内、新街口南北大街等区域；而目前这些区域的房产基本处于供不应求状态，供需比例在1:6~1:9之间，并且随着缓冲区内危房改造的慢慢推进，以及区域新房供应量的极度紧缺，促使缓冲区内的房产供求矛盾将会进一步加剧。供需比例的扩大将会直接影响区域房产价格走势出现变动，这种走势的变动就是通过房价的上涨来体现。

再次，房屋售价租金比基本维持在180:1，仍然存在合理的上涨空间。从缓冲区的房屋售价租金比来看，近几年基本维持在180:1左右，比如鼓楼、地安门、新街口区域的房屋售价租金比分别为180:1、175:1、170:1，这样的房屋售价区间同房产市场成熟国家的房屋售价租金比200:1仍然存在一定的上升空间，这种空间的上升可以通过售价和租金两方面的不同变化呈现个性差异，或者是售价提升；或者是租金上涨，抑或是售价与租金都将上涨。但从缓冲区的实际情况来看，售价与租金将会共同上行。

最后，缓冲区周边日益完善的商业环境将会带动房价继续上涨。从缓冲区周边的商业环境来看，紧邻北京两个最大的商业区，一个是西单商业区，另一个就是王府井商业区。西单商业区可以辐射到金融街商圈；王府井商业区可以辐射建国门区域，同时东方广场屹立于王府井的最东端。金融街商圈聚集着大量的金融机构或金融企业，比如四大国有商业银行、国内各大证券公司，而且金融街正以其更加优惠的政策吸引海外金融机构入住；另外，东方广场也以其独特的魅力吸引着众多的大型外资企业和国内知名公司，比如德勤、毕马威等四大国际会计事务所纷纷入住。正是因为缓冲区周边拥有众多的企业办公聚集地，这必将带动缓冲区的房产需求进一步增加，从而促使缓冲区的房价未来具有较大的上扬空间。

因此，随着故宫缓冲区方案的顺利通过以及周边各项配套设施的积极跟进，必然会使缓冲区更加显示出其地段的稀缺性。这种地段的稀缺性将更加有助于缓冲区房产价格的升值空间，从而进一步抬高房产的交易价格。