城市社区改造走向与方法探讨

摘 要：在中国城市迅速发展过程中，我们试图通过调查中国当今城市社区的典型状况，探讨科学及可行的方法以指导未来城市社区的改造，从经济效益、社会效益以及建筑学等多方位的角度考虑城市社区今后改造的走向、定位和发展。

关键词：城市社区；新产业；功能混合；低技低价；传统回归；低层高密

中图分类号：TU984.11+4

文献标识码：B

文章编号：1008－0422(2007)10－0070－05

1 现阶段和未来一段时期中国面临大量而艰巨的城市社区改造难题

随着城市化进程的加速，中国的城市建设尤其是住宅建设呈现出膨胀状态，城市社区大量涌现，现阶段和未来一段时期中国将面，临大量艰巨的城市社区改造难题……

首先在当今中国迅速的城市化进程中，城市不断向外扩张，郊区变为城区，甚至城市次中心。由于经济利益的驱使，“贴面楼”和“一线天”相继浮现，城中村也成为一个新名词，引人注目。

城中村成为城市的贫民窟和毒瘤，引起一些譬如损坏市容：隐含火灾危机；造成社会治安混乱等社会问题。

其次，近年大规模高层高密度的房地产开发又将引发新的问题。

自90年代中，高层高密度开发的房地产项目如雨后春笋般迅速发展起来。一方面极大的改善了中国城市居民的居住问题，另一方面却由于不注意节约能源，居住模式单一，容积率高而带来诸多城市问题。交通的严重堵塞，能源的大量浪费，影响城市的进一步发展。现阶段和未来一段时期中国面临大量而艰巨的城市社区改造难题。

2 城市社区改造思路与方法

人们已经意识到这种疯狂的开发模式不适合中国的国情。

建筑师查尔斯，柯里亚对于第三世界国家居住环境的研究曾做过精辟的分析：高层高密度，根本无法解决中国、印度如此大的人口密度问题。他认为空间体系中所有元素之间都保持着一种功能上的平衡，如果每个居住单元的面积为25m2，每户拥有的社区面积为30m+的话，则每公顷土地可以容纳单层住户125户。5层的无电梯式住户可以达到大约250户；20层的住宅可以再翻一番，大概500户。随着建筑高度变为原来的20倍，邻里密度会提高到原来的4倍――同时，高层密度和造价之间也包含着一种不可解的矛盾。有数据显示，当现代大都市中某些地区超过了每公顷3000人时，每单元中居民密集数量达10～15人，其社区医院、学校和其他社会基础设施严重不足。

让我们看一组数据：

上面的数字告诉我们，日本的人口密度是上海的2.65倍，但考虑土地及能源等多方面因素，目前日本的住宅以house和三四层apartment为主。

不可否认，中国当前高楼林立的现象是城市化发展初级阶段的特征，但进入小康社会，中国需要更加完善的可持续发展的社区建筑和环境。世界上的发达国家如日本、美国、德国、英国等对住房都趋于理性，以低层或多层住宅建筑为主。我们有必要强调低层或多层的城市社区改造思路，节约土地，节约能源，为消费者提供了更多的居住选择、更好的生活环境。

城市社区的改造需要社会各个环节的协调与配合。在建筑改造上采用低价低技的方法能够减轻城市负担，地基低耗的房产对成本和技术含量要求不高，这为劳动密集型产业如木匠、泥瓦匠和小承包商提供了更多的机会。并抑制了资本的过分集中，从而平均了财富，稳定了社会结构。另一方面，低技低价的房屋售价是针对大量的城市平民阶层这十分适用且容易接受。

3 改造案例――原有国营企业社区调及改造

3．1　调查对象

拥有6700万居民的国企社区大多建于50或60年代，房屋破旧，既不是我们憧憬的未来，也不是值得深挖的“历史文脉”。它逐渐成为城市的盲点。但它们是城市的细胞，以“非典型性和非历史性”的形象遍布中国的大街小巷。

3．2　对象特征

国企职工人数众多，居民缺少经济来源，社区分崩离析，失去了更新的活力。这是一个急待改造的社区代表。而城市巨大的人口数量使得就业机会供不应求。没有工作，导致收入低下，而房地产价格的飙升与其处在一个两难的境地。尤其城市下岗工人平均目前每年7400.9元的收入无论如何都卖不起均价5000元的商品房，底层的平民社区的改造需要一种经济、实用而有效的应对方法。

3 案例分析――湖南省化工机械厂

3．1简介

化工机械厂是一家典型的国营工厂，位于赤岭路长沙理工大学对面，属于城郊边缘地带。该处交通拥挤，人流负荷繁重。80年代，它规模大，效益好，但是国企改制后。工厂运营基本瘫痪，买断工人占70％。

3．2　调查结果

工厂占地200亩左右，厂区与住宅区，只有一墙之隔。住区里有超市、集贸市场和小商品市场，生活的基本需求都可以在小区内自行解决，真可谓别有洞天。

据调查，我们归纳了许多问题也总结了该社区的很多可取之处，以资参考。

3．2．1　社区环境“脏、乱、差”

社区最大问题：“脏、乱、差”，外来人口的巨增是其关键。下岗后的原厂职工受经济来源限制，只能靠租房为生。居民把约50～60m2的房子分隔成10m2一间若干，租给外来人员。整个社区人口便急剧上升，而外来人口大多素质不高，并且没有形成对家园的共识，以致外来人员造成的环境污染。

3．2．2　安全没有保障，社区次序混乱

居民普遍反映，小区的安全问题是他们最为担忧的。其比例为27％，仅次于34％的房屋乱搭建问题。由于众多居民把房屋分间出租给外来人口，给当地的管理带来难度。

据了解，目前小区的管理员由居民自行选出，负责该片的治安和卫生情况。每位片长在一段时间内向厂计生委汇报情况。这种管理模式不专业，不统一，力度也是不够的，在当今的住宅社区里，专业的，统一的物业管理是必要的。

3．2．3　就业难

大多中年以上的原住民都认为他们已被时代淘汰，这种心理态度，再加之没有一技之长很难找到工作。帮助他们寻找方向和唤起居民的自信是艰难但却意义非凡的。

3．2．4　邻里关系良好

据杨盖尔《交往与空间》中所述，人们具有共同的特征、生活经历，也就有了共同的话题。社区内居住的多为化机厂原厂职工以及职工后代，这一点保证了化机厂社区内将充满人情和关怀，而不同于目前的商品房，邻里之间老死不相往来的消极现象，经过统计。

56名受访者中，有50％的居民认为邻里关系非常好，这有利于居民在社区内获得良好的心情，有助于少年儿童心理的健康成长，和老年人度过安详的晚年。我们倡导在新的社区开发以及老社区改造中重新唤回对邻里关系的关注。

3．2．5　住宅形式的多样化

八九十亩的社区里容纳了78栋住宅楼。并且如上图所示，居民楼的形式包括单层和多层的筒子楼，外廊式的连排住宅，单元楼等7种之多。种类繁多的居民楼构成社区丰富的建筑形态。很有意义的是，这些形态丰富的建筑并不是在一时间规划完成的，而是长期以来，按需不断扩建的，但他们形成的次序充分体现了人们的需求，也别有一番风味。调研过程中，我们发现，大多数的居民还是比较青睐住单元楼和四合院的，可惜在化机厂内没有发现四合院的身影。

3．2．6　公共空间尺度宜人

3．2．6．1　街道

徜徉在小区的一条约4.5m宽的主要道路上(由于经济条件的限制，出入的汽车较少，这个尺度恰符合足行人的尺度)，两旁绿树成荫，道路串起的一个一个的由建筑围合而成的小院落。而街道两旁聚集了很多做小本买卖的老人，气氛融洽。

3．2．6．2　广场

广场的人气足以说明广场的尺度是适合的，通过测绘，该广场的长短边基本保持在13m～18m。这个尺度，恰好符合凯文・林奇在1971年建议的亲切尺度为12m～24m之间。

3．2．7　人员构成复杂

上图的菜市由租房的菜农户自发而成。街道旁的小手工业者和零售商业接踵而来。社区的人员结构有了一定的改变，从以前单一的职工人群发展为现在的由菜农户、小工商业者、手工业者和原厂职工构成的多级社会人群结构。它好比一个生态链，食物链越复杂，其生态结构越稳定。化机厂就是这样形成的一个稳定的能自给自足，新陈代谢的良性社区。

4 关于社区改造的建议

4．1　完善相关法律法规

工厂社区的复兴很大程度上是依靠政府的支持及管理，这种模式不同于一般的土地批租，并没有成熟的经验，亦没有相应的政策可依(如：社区的原房屋的产权是否归职工，他们的房屋使用权是否可以买卖，开发商若要求按此模式开发，土地批租的成本又该如何等等)。其次由于原住民，新居民(置业者)，商贩它们共同融合在同一社区，现行的物业管理法规又该如何适用?发展商在对社区改造投入之前，是否有优惠的政策等等。

4．2　注入新产业(手工艺业)

菜农户的介入为奄奄一息的化机厂注入了新鲜血脉，它说明社区的生动性需要不同功能的有机混合，我们关注手工业，它与当今人们的生活越来越疏远，逐渐被大专场或高档商厦中的名牌所取代。日用生活产品中极其缺乏个体手工劳动的产品。我们的消费能力、消费质量确实提高了，但从另一个角度来看，我们的消费品种和我们的城市建设一样正在越来越趋于“非个性”，在意大利仍可以买到纯手工业的产品(如皮鞋、服装或玻璃制品等)，他们的手王作坊没有消失，反而完全不同于大品牌产品，成为一种文化上的传承。而上海在日趋国际化大都市的同时，好象丢失了一些类似这类的“个性产品”。是否真没有空间容纳他们呢?有，象化机厂这类倒闭的国有企业的居民社区很适合做这类手工艺者的小作坊，因为个体的手工劳动作坊对空间的要求并不大。在改造后的边角空间可以用作不住人的作坊。村民们不必再做门卫、保洁等工作，他们可以通过政府或手工业协会的支持培训，聘请到各地的高技艺师傅，以师傅带徒弟的传承方式学手艺，这样有助于恢复下岗工人对自身劳动价值的信心，和提高生存能力。不但能促进社区形成完整的消费链带；同时也吸引各地具有高技艺的手工匠人，促进手工业的复苏。

4．3　中、高收入阶层的介入

我们针对性地通过改造，吸引部分中等收入阶层或高收入阶层的进入，改变民区的特征。手工艺的稳固发展可以使得这一地区成为长沙又一风景线，房价也可持续上涨。职工们保留着原住宅的使用产权，同时他们也可以购买工厂区的新住宅，同时新居民(置业者)也可以租用民宅开店，原住民照样可以收纳租金(不同于现在72家房客的低租金)。

4．4　功能的适当混合，完善配套设施建设

提倡功能的适当混合，在化机厂将没有所谓“居住区”“集中购物区”等硬划分，而是主张“生活”―“劳动”―“工作”一体化。在维持这种混合功能社区的同时，我们还可以适当进行建筑及环境的改建，扩大建筑面积，改善生活环境，适当开发工厂区。厂区迁移，旧房空出。我们可利用部分旧厂房作loft性质的住房，面向理工大学的大学生或需要的艺术家。在厂区开发的过程中，其管理权，处置权和收益权都交付原厂职工。员工可以根据自己的经济状况和精力选择适当的住房出租或居住。这种扩张充分利用了工厂资源，职工兼有置业者和开发商的双重身份。雇用专业的物业管理公司对改造后的社区进行统一管理，为社区新开发的项目和改造工程进行全方位的保护以保证它的使用年限，降低单位运营成本以赢得更多的经济效益，多建设娱乐休闲设施，在满足人们基本物质需求后，满足人们的精神需求。

4．5　采用低层高密改造社区建筑，改善居住环境

基于以上对“高层不能解决人口密度问题”的分析，我们将对原生活区的住宅进行改造，将其合理高效地组织为低层高密的住宅区(以下附上我们的改造方案)以解决人口高密问题。十字形排布的高密三层住宅(最后预计形成的模式)

低成本低技术的限制或者说追求为劳动密集型产业如木匠、泥瓦匠和小承包商提供了更多的机会，并抑制了资本的过分集中，从而平均了财富，稳定了社会结构。其次低技低价的房屋售价也是为下岗工人这一特定人群量身定做的。我们的方案采用模数化的单元网格有规律的复制，在施工全过程中，工人的工作差别量几乎为0，这样也有利于提高工人的工作效率和节约成本。

4．6　注重建筑形式文脉沿袭和传统回归

拆迁后陌生的场所感带来了社会中日趋严重的“家庭分裂”，邻里疏远。“公寓病”在老人身上尤为突出。我们试图在社区改造中沿袭原有的和谐的邻里关系，减轻原住民因为失去熟悉的场所产生的挫败感和抵抗心理。

为了保护社区良好的邻里关系，为人们的交流提供更多平台。我们有意为建筑空间结构留出了“内庭院”。虽然是盒体形态，但几个“盒体”的高低错落形成多种非功能性的“留白”――内庭院，既充分满足采光要求，又使得人们在建筑体内同样享受到独立院落的空间感。新建住宅+旧居民住宅改造’原住民的邻里关系保持发展+新居民与原住民的邻里关系加强。

传统中国人对私密性的观念并不强烈，人们在“偷窥”了彼此之间的“隐私”后，更容易建立信赖感，一些不良行为也因为害怕被发现而得到制约。这样，一个区域内就容易形成一种集体的认同与归属感。于是改造中，我们将沿袭原有社区的公共空间的尺度和探讨在高密度环境下私密性的极限，在我们改造的居住工作区内，为满足高密度的需要，我们突破了部分私密性的桎梏。我们鼓励厨房卫生间的公共化，鼓励客厅的半开放，鼓励视线的侵入，鼓励流线的交错。

4．7采用节能技术和材料

我们倡导低技术的节能措施，它甚至可以有效地与环境艺术相嫁接，自然而然地形成工厂社区的“节能性”景观艺术。对于化机厂的职王来说也是较为简便的初步节能方法。但是对于综合性的节能技术来说，我们也要为“高技术”的注入提供一个平台。再者，在整个社区的施工过程中如何节能及尽量减少“场地污染”也是一个基本的原则。

4．8　加强配套设施建设

雇用专业的物业管理公司对改造后的社区进行统一管理，为社区新开发的项目和改造工程进行全方位的保护以保证它的使用年限，降低单位运营成本以赢得更多的经济效益，多建设娱乐休闲设施，在满足人们基本物质需求后，满足人们的精神需求才是至关重要的。

5 结语

通过对化机厂老社区的改造设计，旨在提供未来城市社区改造的一种可能性，它不是一个孤立的图解式的设计，而是综合上述多种因素的系统设计，从典型入手，期待能够寻找到有关现在及将来中国城市社区改造的走向与方法。

作者单位：湖南大学建筑学院

作者简介：贺寰(1983―)，女(汉族)，湖南长沙人，硕士研究生；肖艳阳，副教授。