企业土地资产处置存在的问题与对策分析

【摘 要】现阶段国企改革已经处于实施阶段，而充分发挥出国企改革中的土地生产要素的重要作用，促进国企改革能得到平稳和健康发展，是土地行政管理相关部门责无旁贷的责任。但是在国企改制中出现了许多问题，如土地使用权处置不合理和土地评估不规范等，因此，加强对国企改制中相关工作的力度，寻求合理的、新型的土地使用权处置方式，完善和规范好国有企业改制工作，是目前最紧迫的任务。

【关键词】企业；土地资产；处置问题；对策

一、前言

在国有企业改制中，无论是重组为有限责任公司和股份有限公司，还是进行企业兼并、租赁及破产等，均会涉及企业土地的资产处置，处置土地的资产在国有企业改制中占据重要地位。处置好国有企业改制中的土地资产，将土地资源实施优化配置，逐渐成为国企向现代的企业制度前进的重难点。在土地资产的处置中，一定要选择最佳的处置方式，明晰土地的产权，加强改制企业中土地的其他权力管理及土地资产在处置后土地资产的监督等工作，从而确保改制企业的土地资产处置更加科学和合理。

二、国有企业土地资产处置存在的问题

（一）改制未处置土地的使用权

部分企业由于改制企业的名称和产权制度后，新企业也已经开始营运，但是土地的使用权却没有得到任何变更。它们以后要补办土地的处置类手续，重新对企业的土地进行评估，但是因各项的资产处置已经在进行中或者已经处理完毕，如果重新修改原有的处置方案，会导致企业的资产量、负债率和效益等发生相应的变化，消耗的人力和物力也比较大，还会与新企业发生矛盾。但是如果原有方案不改变，那么土地的使用权就无法得到处置，新旧企业双方将陷入僵局[1]。

（二）改制中土地的评估不规范

少数国有企业改制时，委托那些不具备土地的估价资格机构对土地价格实施评估，评估结果极不准确，也未经相关的权威机构确认，如果以此为依据实行土地处置，那么就会存在很多问题。企业改制就是将全部或者部分产权进行性质转变，土地处置会关系到企业的各方切身利益。土地价格太低，企业给国家支付土地的余额少，因此，少数企业会采取不良手段让许估机构进行评估低价，导致土地评估不客观。

（三）改制中土地的资产处置多头管理

改制中出现土地的资产处置多头管理的现象，这是由于以下几方面造成的：企业土地还被其无偿使用；后续改制国有企业之间出现攀比心理，根本不愿处置；国资部门及土地部门改制后还存在职责不清的状况，国资部门批准企业继续采取划拨的方式用地，土地使用权并未被真正处置，对企业改制的信心和积极性产生负面影响，同时造成土地的主管部门开展工作处于被动地位。

（四）土地使用权处置后管理工作不到位

相关法律规定，国有改制的企业土地的使用权处置方式主要包括：出让、租赁、入股和保留划拨等四种方式。根据这些方式处置之后，会出现土地管理工作不到位或者管理工作难以开展等问题。具体表现在：⑴无论采取哪种土地使用权的处理方式，合同中都明确规定每年需要土地使用者交纳一定数额的土地使用费这一项规定，但却没有相关的法律文件规定；⑵入股的土地处置整个程序操作比较麻烦和困难，入股土地的管理也存在一定的难度；⑶国有改制的企业土地出让金的标准不统一，无法做到公平[2]。

三、国有企业土地资产处置中存在问题的原因

（一）在改制中企业的“所需”和土地管理的政策“所给”不一致

在改制中的企业所需也就是改制的成本低、改制的手续简单、管理部门管理粗放、改制的时间短、改制具有单一不重复性和改制企业需公平。而为国有改制的企业提供一套低成本和高效率的土地使用权的处置方式，必须在出让、租接和入股这几种处置方式的基础上，用地方式由无偿到有偿。从目前国有企业经济实力及经济效益观察，企业部是无法接受的。会导致企业将改制看作是政府给的一项任务去完成，自身不会有迫切要求，影响改制的积极性；另外，还会导致在改制中企业不会涉及土地，不配合相关的土地部门对土地进行处置，使企业改制出现不规范和不合理的现象。不处置土地使用权，则与国有企业改制初衷背道而驰；如果实行土地出让金的挂账、出让金的抵债等相关的过渡方式，国家收益会受损[3]。

（二）各管理部门之间的利益相争阻碍国企改制工作

从国家的法律法规再到地方的政策文件，各管理部门之间的职责是比较清晰明确的，但各部门之间联系紧密，工作交合之处很多，因此出现利益之争的情况很平常。作为管理的部门还在本部门狭隘利益的基础上做事，缺乏全局和长远的观念，对国家和企业的改制都会带来损失。

（三）土地使用权在处置后税费加重

改制后国有企业在缴纳有偿的费用的基础上，还需缴纳土地的使用税，而我国三资企业则只需缴纳有偿的使用费，因此，就显得极不公平，会严重影响国有企业的改制积极性。

（四）改制中的地价评估管理不善

⑴土地资产的评估管理不善：与其他性质企业的土地资产评估相比，股份制企业的土地资产的评估管理相对规范，上市企业土地评估规范性更强。但两者之间的规范性不一致，就会影响到管理工作；⑵土地资产的评估管理规范性不强：体现在非土地的资产评估机构进行评估地价。地价属于企业改制中其土地的使用权处置中比较核心的问题，也是显化其土地资产的重要途径，更是科学和合法地处置土地的一大依据，如地价处理不妥善，会造成国有的土地资产出现大量流失，也会严重影响国有企业的改制工作[4]。

四、解决企业土地资产处置中问题的对策

⑴国有企业的改制本就是为企业创造出一个比较公平、规范和合法生产和运营的环境，让企业能在这个环境中健康地发展，并让每个管理部门均为企业的良好发展而营造这样的环境而努力。土地管理部门必须站在一个宏观管理角度上，用全新视野了解并土地管理对国民经济发展中的重要性，以及为国企改制所做的工作的必要性。

⑵尝试采取创新的土地使用权的处置方式：有偿用地本质就是在有偿、有限期和有流动的基础性上进行的，寻求不但可以满足内涵，而且有利于国企改制中土地使用权的处置方式的新办法，就显得尤为重要。可以借鉴某些省市做法，对所有国有改制企业实行出让手续办理，纳入有偿和有限期等的管理轨道，再采取相异的土地使用费率实施调节。若部分企业可以一次负担出土地的出让金，那么可实行零费率；若部分企业仅能负担一定年期内的土地出让金，则剩余年期土地出让金可加上调整因素，当作土地处用费实行折现，等到企业出让的年限后每年缴纳。

⑶建立比较完善的监督机制：建立负责组织和指导企业进行改制的机构，并要求其对企业改制工作进行严格监督。企业改制中每个环节必须严格监督，如地价的管理、土地的使用权处置等都要做到严格监督。并建立与国有企业改制相关的各项法律法规，（下转第213页）（上接第197页）以及可指导企业进行规范改制的机构，一起负责组织国企改制中土地评估的问题，并协调好各相关部门之间的关系，将国企改制工作做好[5]。

五、结束语

企业改制属于企业会涉及到土地使用权、土地处置方式、土地评估等方面的问题，对传统的经验管理思想和方式提出了新的挑战。对世界经济管理的模式进行分析，企业模式逐渐被复杂化，管理体制也出现多元化，经济运营发生多重化的转变，传统土地管理的方法已经无法适应变化的形势。唯有采取全新的高效土地管理的方法和现代化工具，才能为企业改制服务，维护国家的土地收益。

参考文献：

[1]靖永福.企业改制中土地资产处置存在的问题与对策[J].经济管理，2011（5）：269.

[2]蔡为民，初彩霞，薛岩松.企业改制中的土地资产处置政策问题研究[J].企业改革，2008（6）：55.

[3]张燕.国有企业改革中土地资产处置问题探析―――以临沂市企业改制土地资产处置为例[J].土地经济与管理，2008（3）：98.

[4]杨锐.关于国有企业改制土地资产处置问题的几点思考[J].农村实用科技信息，2011（9）：74.

[5]崔嵩.关于国有企业改革中擞附的若干思考[J].沿海企业与科技，2009（1）：7-9.