论房地产产权登记制度的改革与完善

【摘要】房地产产权登记制度在维护房地产市场秩序、保护房地产交易安全方面起着重要作用。现阶段，房地产市场日益繁荣兴盛，现行房地产产权登记制度存在诸多缺陷，难以适应现代化社会房地产市场发展的需要。本文立足于对我国房地产产权登记制度现存问题的分析，提出改革与完善的对策。

【关键词】房地产；登记制度；完善

一、房地产产权登记制度概述

房地产这一不动产概念为我国特有，是房产和地产的总称，即土地及地上建筑物。房地产产权登记制度指的是权利人就房地产产权的各项变动向房地产所在地的专门机关提出申请，在房地产登记簿上予以记载的制度。

房地产产权登记包括了房地产登记部门依法确认土地使用权、房屋所有权和其他权利的全过程。房地产产权登记制度是我国不动产法律制度的重要组成部分。登记内容为有关房地产物权设立、移转、变更等情况。登记具有公开性，能够为人们所查阅；有区域性，由房地产所在地的房地产管理机关办理；有完整性和连续性。

在经济高速发展、房地产市场日益兴盛的背景下，现行房地产产权登记制度与现实存在脱节，亟待改革和完善。

二、我国房地产产权登记制度现存问题

1. 登记机关不统一

我国房地产产权登记由房产和土地两个登记机关分别登记，即房屋所有权、土地使用权等权利分别在房屋产权管理部门和国土规划管理部门登记。这种不统一所产生的弊端主要在于：（1）两机构在职能上存在交叉重叠，部门利益相互冲突，增加不合理负担。（2）交易当事人需要跨两个部门办理业务，缴纳两次登记费用，增加了经济成本。（3）登记信息分散，不方便登记机关的审查，严重影响交易的快捷和安全。故登记机关的不统一，损害了登记制度的权威和公示公信制度，不利于房地产市场的正常发展。

2. 具体登记制度不完善

（1）更正登记。《物权法》第19条对房地产更正登记制度加以规定，意在更正房地产登记中的错误，维护真正权利人的合法利益。更正登记不属于房地产的转让，无需缴纳税费。该制度因此极可能被用来逃避纳税。

（2）异议登记。《物权法》第19条将异议登记的条件限制为两种，一是厉害关系人自行申请，二是获得一定资格（登记簿记载的权利人书面同意或人民法院裁定），这样的规定较为狭隘，在实践中较不可行。

（3）预告登记。根据《物权法》的相关规定，预告登记仅适用于“当事人签订的买卖房屋或者其他不动产的协议”。将预告登记发挥作用的空间只是锁定在不动产买卖领域，不利于其功能的有效发挥。进行预告登记，需双方当事人的协议；没有协议可否进行预告登记，法律中亦无明确规定。

3. 房屋登记效力不明确

我国不动产登记制度的相关法规的适用范围较窄，仅限于城市。农村房屋的产权登记则成为被遗忘的角落。随着改革开放，农村的商品房、房屋买卖抵押等情况增多，法律法规在农村房屋产权的管理上却处于空白，难以满足现实需求。

三、我国房地产产权登记制度的改革与完善

1. 完善立法

我国目前房地产登记法律法规主要有《土地登记规则》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等。法律文件的庞杂是法律制度的散乱、存在诸多矛盾的原因之一。与此同时，大量制度的内容设计所依据的仍是计划经济的要求，只能满足对于土地和房屋进行行政层面管理的需求，而无法满足其进入市场交易的需求。参考各国的经验，建立以物权法的统一为基础的房地产登记法律制度，是比较理想的选择。

2. 统一登记机关

房地产登记机关的统一是必然趋势，但如何统一仍然存在分歧。学界对于统一模式的选择，主要有如下理论：（1）现有房地产登记部门统一由土地管理部门登记。这种模式可以辐射到中国城乡的所有县市。（2）以建设部管理下的房地产部门系统作为登记机关。该部门资料全面，经验较为丰富，是针对我国现阶段的模式之选。（3）房地产登记机关的选择仍然应为行政机关，但是必须保证其统一性。并且该登记机关应淡化其行政色彩，强化其服务性职能。故而，国家可在县级以上人民政府中设立专门的房地产登记部门（局），来统一管理房地产登记的相关事宜。

3. 完善具体登记制度

（1）完善更正登记制度。对于错误登记的更正应区别对待：第一，如果是由于当事人自己的原因造成的错误需要进行更正登记的，登记机关应对其更正的原因与事实是否相符详加审查，经确定后方予更正登记，且应对申请的当事人收取一定费用。第二，若由于登记机关的记载错误造成损失，并在原始的登记原因证明文件可以查到时，登记机关于上级登记机关授权后应当直接改正错误，并书面通知权利人，不应当收取任何形式的费用。

（2）完善异议登记制度。只要是申请人提供相应财产担保的，登记机关一律应将该异议记载于房地产登记簿上。如果权利人书面同意异议登记，则无须提供担保。这样做有两方面的好处，一是法院无需再费神于为能否做出许可异议登记的裁定，且在因异议登记不当而造成权利人损害时，不必承担责任；二是财产担保的要求使得异议登记程序免于被滥用，且在造成权利人损害的情形下，可以保障损害得到有效赔偿。

（3）完善预告登记制度。

《物权法》对预告登记的范围所作出的限制是对其维护交易安全价值的削弱。预告登记之于保护交易安全，很大程度上取决于其广泛的适用性。故而，可参考国外经验，将预告登记的适用范围扩大到房地产物权的取得、转让等各个具体环节。

参考文献：

[1]王利明.物权法研究，中国人民大学出版社，2013

[2]孟庆霞.房地产登记制度的完善.宁夏社会科学，20050110

[3]谭启平.完善我国房地产登记制度的实证思考.西南政法大学学报，20040728

[4]林翠秀.论物权法之预告登记制度，厦门大学硕士论文，2008