北大资源掘金“城市运营商”

“城市运营商”这一诞生于2004年前后的地产业名词如今再度被提及。

3月初，中共中央党校课题组了“中国城镇化发展与城市运营”研究成果。课题的研究案例之一北大资源集团（以下简称“北大资源”），就是正在转型的房地产开发商之一。北大资源集团总裁余丽透露，北大资源要整合旗下教育、医疗、IT资源和方正集团旗下的产业资源，做城市运营商。

面对调控政策，一些房地产开发企业已经开始转型。这种转型不单是从住宅地产转入商业地产，更是从单一产品走向全产业链运营。

政策压力下的生存选择

房地产市场持续不景气。

总理“坚持房地产调控政策不动摇”的表态切中房地产市场要害。

国家统计局数据显示，2月新建商品住宅与上月相比，70个大中城市中，价格下降的有45个，持平的有21个，上涨的有4个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.1%。较上年同比，70个大中城市中，价格下降的有27个，比1月份增加了12个。2月份，同比涨幅比1月份回落的城市有32个，涨幅均未超过2.7%。

曾有多位房地产开发企业高级管理者表示，2012年将有更多的房地产企业从住宅项目转入商业地产领域。同时，在2011年就已频现的房地产企业兼并重组案例将集中爆发。甚至一些企业将完全退出房地产领域。而这种市场运动的根源便是国家持续接近三年不间断的“一刀切”政策。

在政策尚无更迭迹象的前提里，一些“有想法”的房地产企业开始转型。余丽认为，未来只有具备足以支撑充足资源禀赋的企业才能适者生存。

扮政府的配角

“城市运营商是政府的配角。”在余丽看来，未来的房地产开发商应该以城市运营商为代表。

被业界认可的城市运营商所开发的项目，应该从城市规划开始着手与政府配合，参与城市规划并为政府提供有效资源，包括医疗资源、教育资源、产业资源等。“通过它们的植入，让土地价值提升，实现政府与企业共赢。”

中央党校教授、“中国城镇化发展与城市运营”课题组组长向春玲在接受《中国经济周刊》记者采访时说：“城市运营商是指那些自觉围绕城市的总体发展目标和发展规划，充分运营市场化的机制和手段，通过发挥企业产业优势，结合城市发展的特殊机遇，在满足城市居民需求的同时，使自己的开发项目能够成为城市发展建设有机组成部分的经营开发商。”

这一学术概括，用余丽的具体实践解释就是，北大资源的城市运营项目可以被视为一个广义的城市综合体。这种“综合体”从参与城市规划开始，使用一二级或一二三级市场联动模式开发。“这样的项目中具有独特资源，并与政府需求相契合。比如我们会植入方正的产业，像IT、医疗等，因为这些产业与政府需求以及居民需求较为一致。同时也会考虑引进其他居民需求、我们并不具备的资源。”

目前北大资源已经在北京、济南、上海昆山、河南开封等地运行了7个项目，既有商业地产也有住宅地产，以从前期参与城市规划到后续提供全产业链服务的河南开封项目最为知名。

早在2010年7月16日，北大资源就已与开封市政府签署了运粮河组团35平方公里土地一级开发委托协议。按照北大资源的计划，在运粮河组团项目启动示范区内，将建设河南省数据中心、云计算中心、印刷中心等。

一家企业很难仅通过自己掌握的资源完全满足城市的需求。“我们也在跟相关合作伙伴商谈，比如和国际上的奥特莱斯公司商议引入商业配套项目，同时也可能和万达、万科这样优秀的地产企业进行强强合作。”余丽说。

尝试结果要看市场反应

从事一二级市场联动开发的企业必定有巨大的资本仰仗。北大资源自有资金肯定无法填补来自土地市场和项目开发市场的空缺。

余丽告诉记者，他们的盈利主要来自几个方面：“在一级开发的基础设施建设过程中，我们与当地政府成立合作公司共同建设。合作公司严格按照政府的要求和规划来操作，当然在基础设施建设中，也会获取自己的合理利润。”北大资源亦可以仰仗母公司方正集团的资金实力。同时，这些达到上百亿投入的巨大工程并非一次性投入，而是根据规划进行滚动开发。

此前余丽也透露，北大资源也会参与合适位置的二级市场招拍挂，争取做一些短平快的项目，快速回笼资金。

不过，这种城市运营项目是否能够得到购房者的青睐还难以估计。因为这种植入众多资源的项目往往房价较高。余丽坦承，项目价格因各种配套资源的植入而变得“较贵”。

实际上，类似北大资源这样，从一级市场开发做起纵贯全产业链的企业也有不少。比如身为央企的中国建筑(601668.SH)、中铁置业等。以及曾有类似投资经验的云南城投(600239.SH)，拥有地方资源的中南建设(000961.SZ)、陆家嘴(600663.SH)等房地产企业。

万通董事长冯仑2011年就计划在北京附近的廊坊打造一个类似的庞大综合体――“立体城市”。按照他的计划，这个立体城市将在1平方公里的土地上设计600万平方米的建筑面积，建筑平均高度在200米以上，最高可达400米，容纳15万人口、3万个家庭。立体城市中包含农场、医院、超市、教堂甚至火葬场等所有城市配套措施。总投资额预计为530亿元。不过这些至今尚未进入实际操作阶段。