房价高企幕后

为争夺“骨头”打得火热的土地市场不但反映了房企对后市的信心、暴露了其内在的强大需求，地方政府是潜在推手的事实也露出水面，昭然若揭。

文昌胡同50号院内一间13平方米的平房，总价270万。同为学区房，这一价格超越了五道口“宇宙中心”37平方米350万的纪录。

根据链家地产近期对北京1000个学区房楼盘进行监测的数据显示，2013年截至目前，学区房与非学区房的价格差达到11.2%。价格差距逐渐拉大，但学区房的交易量仍旧居高不下。

由于北京“幼升小”、“小升初”均实施“就近入学”的政策，为了抢夺一张上学、上名校的入场券，分布在重点学校周边的学区房的价格蛮不讲理地攀升。学区房紧俏的房源虽然有使优质教育资源沦为富人阶层特权之嫌，可紧俏的房源、庞大的市场让学区房依然供不应求。

就在学区房备受家长追捧的同时，有媒体报道称，北京六环房价近日也已全面突破两万元大关。当“居者有其所”成为一个不可企及的目标，我们不禁疑问谁是房价高企的幕后推手？

六环2万元时代

自北京“国五条”细则落地以来，北京在限价、限购、限贷等方面都显得最为严厉，表明了政府整治京城楼市乱象的决心。“限”字当头，北京狂飙的房价似乎一度有了回落的苗头，甚至让某些分析人士声称北京楼市有“倒春寒”的可能性。

出人意料的是，国家统计局7月23日的70大中城市住宅销售价格数据显示，70个城市中，同比69个城市价格上涨。6月份，北京新建商品住宅价格同比涨幅最大，达到了16.7%。“限价令”下，北京楼市四、五月供应量连续下降，供求矛盾的突出催生了恐慌性购房，“日光盘”、“排号热”、“抢房潮”重出江湖。

据亚豪机构统计数据显示，在7月15日～21日，北京商品住宅市场共有6个项目入市，其中除鸿坤林语墅一个纯新盘之外，还有首开熙悦山、中建・国际港、金融街・融汇等在内的5个老项目后期。6个项目共新增住宅产品2912套，供应套数创下自2012年10月首周以来，连续42周的供应新高。如此大手笔地推货，“日光盘”占比仍高达2/3。以7月20日开盘的北京大兴黄村枣园地铁站的中建・国际港项目为例，1000多套房源共有3813组买房人参与摇号，开盘现场前2000号就已经将全部房源认购一空。

被称为北京楼市风向标的通州，曾经饱受楼市调控折磨且房价几乎被腰斩。2010年4月18日，“国十条”出台，通州房价应声而跌。在2011年年底至2012年初，华业东方玫瑰一度跌至13000元/平方米左右。但2012年下半年开始，通州随着楼市的逐步回暖，房价也走出低谷。

目前，通州区域售价最高的项目为历经波折的绿城京杭广场。该项目于7月初终于正式取得新一批楼栋预售许可证，取证均价为29800元/平方米；K2玉兰湾的毛坯房目前售价约为26000元-27000元/平方米，而华业东方玫瑰最新毛坯房报价也为20000元/平方米。

在通州北苑，万达广场的围挡广告已经竖起，来回的行人不时为售楼处外大屏幕上不停播放的万达形象宣传片驻足，日前更有消息传出，万达广场住宅将于9月入市，价格将达30000元/平方米以上。

除了通州，六环周边轨道交通沿线的大兴天宫院板块，房山的长阳板块等都是市场供应和成交的主力。

位于南六环附近的天宫院近两年来成了房企“大闹天宫”的地方，2012年4月，保利春天里以11500元/平方米的起价入市，目前其三期的开盘时间和均价都待定，但据业内人士预测，其开盘均价或将突破19000元/平方米，户型、位置较好的单位有望突破20000元/平方米。

此外，房山长阳板块目前售价在24000元/平方米左右，位于北六环的路劲世界城的报价也与此不相上下，北京六环的房价已悄然迈入2万元时代。

地方政府的“骨头”

7月23日，中粮以总价23.6亿元、配建3.3万平方米公租房的代价夺得朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块，此地块吸引了融创、泰禾、东亚、首城、华发股份、住总、万科、中铁建等多家房企到场，现场竞争激烈。

7月26日，卓越豪掷123.7亿元拿下深圳前海桂湾片区两块商业性办公用地，其中T201-0075地块以71.8亿元夺得了深圳有史以来总价地王，同场竞技的有万科、世茂、新世界等房企。

最近一段时间以来，地产江湖上到处流传着关于拿地的传奇。半个月内，万科在上海、广州、重庆接连拍下三个地王，合计支付地价款达到108亿元；恒大地产以35.6亿元摘得北京昌平地块，终于进京；保利地产以132%的溢价率夺得上海松江泗泾镇地块……

中原地产数据显示，截至7月24日，十大标杆房企共计斥资1214.55亿元购地，同比大幅增长。火热的土地市场上，尤以北京市场表现为最，据链家地产市场研究部统计，截至目前，包含联合拿地在内，北京约有44家企业拿下经营性地块。

由于一线城市的优质地块一直处于供不应求的状态，每每一块土地出让，常引得房企蜂拥而来，往往竞价轮次多达上百，高溢价地块也频频出现。面对高烧不退的土地市场和房企如饥似渴的拿地热情，任志强形象地比喻：“众多的企业饿了，大家饿了，给一块骨头，也一定会打得火爆。”

为争夺“骨头”打得火热的土地市场不但反映了房企对后市的信心、暴露了其内在的强大需求，地方政府是潜在推手的事实也露出水面，昭然若揭。

根据公开数据显示，今年前6个月全国306个城市共交易土地15493宗，土地出让金达1.13万亿元，同比大幅增长60%。以北京为例，根据北京土地整理储备中心的公开信息显示，今年前7个月土地出让金累计已达870亿元，同比2012年同期的238.5亿元，上涨幅度达到了265%，也远超过2012年全年土地出让金。而截至7月28日，北京7月土地出让金合计达到了205.17亿元，是今年继1月份之后，第二次突破200亿元大关。

然而，这股汹涌的土地浪潮并未有止步的迹象，截至7月底，北京将在8月出让的12宗经营性地块，底价合计120.34亿元，其中大部分为房山区域住宅地块。预计在8月底，北京年内土地出让金将再次突破1000亿。

面对不断涌现的高价地块，不断上涨的土地价格和不断飙升的地方土地出让金，人们不禁怀疑：尽管为了抑制房价的过快上涨，中央出台的各项房地产调控措施已经达到了空前严厉的地步，但是，只以调控房价的手段真能达到降房价的目的吗？

对此，任志强说，目前土地购置过程中尽管出现了很多地王，但只是土地短缺形成的价格暴涨，主要原因还是地方政府依赖土地财政，而过高的土地价格就是下一步房价上涨的主要推手。

如果地方政府始终不纠正“土地财政”这一饮鸩止渴的发展方式，房产调控就无法从根本上发挥其政策意图。

国家统计局和各个市场机构的房地产市场成交和价格数据也为此提供了佐证，随着二季度以来土地市场的不断升温，原本已经双双回落的房地产市场成交量和成交价格涨幅在近两个月开始出现反弹的征兆。

面粉贵了，面包自然要涨。诸多业内人士认为，随着土地市场的继续升温，房企拿地竞争将更加激烈，土地价格也随之水涨船高，并助涨未来房价上涨预期。

无悬念的“拔河比赛”

7月23日中粮夺得的朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块，总价23.6亿元，配建3.3万平方米公租房。在这次拍卖中，住总和中粮激战猛烈，使得这次拍卖被冠以“国企抢出来的地王”的“美名”。根据机构测算，朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块楼面地价高达4.6万元/平方米，超过了此前万柳地王保持的4.4万元/平方米的最高楼面价。

自从土地招拍挂政策实施以来，在争夺土地的激烈厮杀中，从来不乏央企和国企血拼的身影。据中国指数研究院监测数据显示，2009年成交总价前十名的地块中，国企独占八席，成交楼面地价前十名中，国企也独占八席。

2009年6月30日，广渠路15号地公开竞价，不参与竞价的任志强劝潘石屹也别去，“政府给国企这么多钱，他们可疯着呢。他拿着这些钱该干什么去？没地方去。这块地国企无论如何他会发疯的。”

参与广渠路15号地竞价的国企和央企阵营有保利、中信、北京城建、中海和中化方兴，民企只有万科和SOHO，不信邪的潘石屹毫无悬念地没有拿下这块地，中化方兴投资管理（北京）有限公司以40.6亿元的价格夺得广渠路15号地，一次性付款。

在争抢土地的洪流中，虽然民企也积极参与，但央企和国企拥有许多民企无法企及的优势，雄厚的资金实力、良好的政企关系、较低的融资成本与经营压力等都让其在土地市场上可以尽情翻云覆雨。

以富力地产为例，在富力地产2009年参与的大多数土地竞拍中，由于国企强大实力，富力地产屡屡败北。2009年5月21日，富力地产以10.22亿元拿下广渠门外10号地，也不过得缘于该地块周边都是富力城项目，而且土地本身由富力整理。

终于，当三家央企在2010年两会后再次制造地王时，政府部门终于作出反应。2010年3月18日，国务院国资委宣布78家不以房地产为主业的央企退出房地产业。但是，国务院国资委并没有给出78户央企退出房地产业的时间表以及具体进展。

据此后国资委的通报，央企退出房地产市场在第一年卓有成效，当年即有14家中央企业退出。国资委据此还乐观预测，2011年将有20多家企业完全退出房地产业。

但在2011年楼市的调控中，民营房地产企业不得不放慢了扩张步伐。而拥有资金优势的央企和国企却乘势而起，市场份额逐年增加。

在这种情形之下，退市令效果逐渐被削弱。到2012年年底，还只有不到20家央企通过剥离或者转让方式，退出了房地产市唱，而光明正大留在房地产市场的21家央企各个实力不凡。据2012年的销售数据显示，中国建筑、保利集团的销售额超千亿元，华润置地超过500亿元，中国中铁、中国铁建等央企，销售额也达到200亿元。

由于资金的杠杆作用，房地产业的行业集中度进一步上升，中小型的民营企业正在被逐步挤出土地市场，而众央企国企开始一统江湖，占据了土地市场的主导地位。

潘石屹就曾感慨：“太凄凉了。民企都被挤到了二三线城市，因为央企还看不上那里。”而根据亚豪机构统计，2012年北京成交37块住宅用地，而国企就拿走24块，占据了高达66%的住宅用地成交份额，而民企拿地仅占34%。

尽管在每一轮楼市调控时间节点上，国资委都曾公开要求央企不拿地王，但在持续的调控重压下，央企和国企却愈战愈勇。

据公开资料显示，在2012年下半年，于上海、广州、长沙、深圳、天津等地出现的地王都是由央企获得，这些地王共计耗资251.36亿元，占全国地王总金额的六成以上。

此外，“不差钱”的国企和央企拿地平均溢价率都很高，甚至接近国土部50%的上限。据测算，保利拿地的平均溢价率达到47%，远远超过万科20%的溢价率。

享有诸多资源配置优势的央企不但推高了“面粉”的价格，而且对民企造成了巨大的压力。作为民营房企的代表，潘石屹忧心忡忡地表示：“我们只能相信改革开放。呼吁政府在市场竞争中，对所有性质的公司都一视同仁。否则，回到计划经济体制，在这种情况下，任何一个民营企业都不能逃脱可能被淘汰的命运。”