CBD、金融街——北京“双城记”

CBD 北京的心脏

高效、快速是这里的主节奏，每天可能有数以万计的文件从这里的各个甲级写字楼传送到客户手中，甚至连承包这里写字楼快递业务的快递员也因此而“发了财”，一年能赚6位数。在这里工作的中国人几乎都有英文名，用外语交谈和回邮件是每个人必备的工作能力。这里是北京高素质人才的主要聚集地之一，也是北京高收入人群的聚集区，年薪几十万元的白领非常普遍。没错，这里是北京CBD。

在某种程度上说，这十年的CBD是北京发展的一个风向标，它寄托了这个城市国际化的想象。北京的城市风貌，也因为CBD有了现代化的新形象。在北京CBD，壳牌、丰田、三星、美铝等众多知名跨国公司总部云集，总计达77家，占北京市知名跨国公司总部总数的2/3以上，占朝阳区的比重达到90%以上，在全国是世界500强企业和跨国公司地区总部集中度最高的区域之一。CBD中心区同时聚集了世界500强企业中的近140家，占北京全市的70%以上。

不久前，北京CBD被认定为首批“北京市总部经济集聚区”和“北京市商务服务业集聚区”，以总部经济为特征，以国际金融业为龙头，以现代服务业为主导，文化传媒聚集发展的产业格局已形成。据北京CBD管委会相关负责人介绍，这里聚集了各类金融机构1000余家，其中外资金融机构252家，国际交易机构近10家，文化传媒企业超过2000家，其中包括华尔街日报、CNN、BBC等占全市90%以上的169家国际传媒机构。与此同时，这里的咨询服务机构、会计师事务所、律师事务所、投资资产管理公司及专业中介公司等商务服务企业达9000余家。

看到今天CBD的繁华，很难想象十年前，这里还是以搬迁工厂区为主的区域。那时超过100米高的建筑没有几栋。第一机床厂还没拆，现在耳熟能详的财富中心、银泰中心、万达广场都还没有踪影。可以说，今天的CBD几乎都是这十多年内建成的。

2000年，“CBD”这一概念首次在朝阳国际商务节成功推出。2001年，朝阳区对外公布并展示了北京CBD的详细规划：西起东大桥路、东至西大望路、南至通惠河、北至朝阳路，总面积3.99平方公里。根据规划，CBD总体规划体量为1050万平方米。而到2009年，CBD的建筑体量就已经超过800万平方米。CBD管委会主任吴桂英用“满了、散了、缺了”形容彼时CBD的状态。“满”是指因为原来规划的区域差不多快要开发完了，政府必须提前扩充新的区域进行下一步规划；“散”的直接负面影响是成本过高；“缺”则是指配套不足，比如5A写字楼缺乏。于是2009年，CBD东扩规划方案正式公布：CBD核心区将东扩约3平方公里，南至通惠河、北到朝阳北路、西起西大望路、东抵东四环。按照规划，北京市区两级财政将投入资金150亿元用于东扩区的基础设施建设，预计六到八年建成。

2010年，高达330米的国贸三期开业，刷新CBD天际线；2011年，中信地产开发的北京第一楼、高达528米的“中国尊”破土；2012年，造型清奇的央视新楼落成，成为CBD最著名地标建筑；2013年，CBD核心区主要地块建筑陆续进入施工期。

记者从北京CBD管委会了解到，北京CBD核心区预计2015年入驻企业将吸引投资1000亿元人民币，每年带来的税收将超过500亿元人民币。而如果通过对楼宇经济的合理规划，未来仅一座楼宇的经济收入就能达到上百亿元的税收。北京CBD管委会目前正在加大对中小企业的引进，以加速信息、销售、决策在区域的聚集。

在CBD日新月异的发展中，地产企业起到了极大的推动作用。嘉里集团与国贸、银泰集团与银泰中心、SOHO中国与建外SOHO、香江集团与财富中心、万达集团与万达广场……每一组著名建筑背后几乎都有一个卓越的企业，都标志了一个新的高度。对于明天的CBD而言，高达528米的“中国尊”无疑是最重要的建筑。建设过中国第一座涉外现代化办公大厦国际大厦以及曾经的京城第一高楼、183米高的京城大厦的中信地产，也将对CBD的建设起到重要作用。

经过十几年的发展，CBD区域目前仅有为数不多的几个高端项目尾盘在售，其中核心区包括北京财富中心二期与俯台项目仅余2套尾房在售，首创禧瑞都剩余尾房不足10套，圣世一品只也有部分房源在售。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，CBD核心区由于已经几近开发完毕，因此再有新住宅项目入市的可能性较小；而东扩区虽然占地面积几乎与原核心区相等，但由于东扩区的主要定位是CBD的综合功能拓展区、绿色商务特色区，规划住宅用地的份额较小，未来新增住宅产品的可能性也较小。因此预计在未来一段时间内，CBD地区的住宅现房将逐渐消化殆尽，逐渐转向完全的二手市场，供需的失衡也将导致二手房源价格不断推升。

从商务环境来看，CBD东扩完成之后，整个CBD区域的高端商务环境将上升一个新的台阶。北京原有的CBD核心区域，虽然已经承担了城市商务中心的作用，但是相较于其他国际城市CBD的发展水平，例如纽约、香港、伦敦等，仅从租金水平来看就存在巨大差异。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，这主要是由于原有的CBD的起初规划与运营存在一定缺陷，因此整体区域发展呈现“散沙”状态，其高度集聚的价值尚未完全体现出来，未来还有较大发展空间。而此次CBD东扩正是调整原有结构的机会，从政府部门的表述中也可以看出，CBD东扩土地中的写字楼建设将摒弃“拿地—建楼—出售或出租”这一原有的粗放型开发模式，而是在进行一级开发之后，向国内外意向企业提出征询意见并量身定做，在此基础上增加大量商业以及交通配套。预计未来随着CBD东扩的不断推进与完善，整个区域的商务氛围将逐步提升，相应其租金水平也将水涨船高。以位于北京CBD的世纪财富中心为例，写字楼租金大约在15元/平方米·天左右，相临的汉威大厦租金水平也与其相当。而在区域内租金最高的国贸三期，租金已超过20元/平方米·天，最高达到40元/平方米·天。

金融街 中国国家金融管理中心

CBD历经十年的建设和发展，大气候已经形成。而金融街则是推进北京晋级“世界城市”的国际化进程、满足高速增长的产业聚集需求，引导与带动大国经济发展的强有力的新引擎。

金融街控股股份有限公司副总经理王志刚向本刊记者介绍，金融街是北京市第一个大规模整体定向开发的金融产业功能区。自1992年建设以来，得到国家和北京市的大力支持。1993年10月，国务院批复的《北京城市总体规划（1991年～2010年）》明确提出，“在西二环阜成门至复兴门一带，建设部级金融管理中心，集中安排部级银行总行和非银行金融机构总部”。在2005年国务院批复的《北京城市总体规划（2004年～2020年）》中，再一次明确金融街是国家金融管理中心。2008年，在全金融总体规划中，进一步确定了金融街在首都金融业中的核心地位，提出要将金融街建成首都金融主中心。

自开发建设以来，金融街从一片危房率高达78%的旧城区成长为如今具有国际影响力的部级金融管理中心，在北京金融街这1.03平方公里的土地上，聚集了一行三会和工行、农行、中行、建行总行，以及瑞银、德意志银行等外资银行总部等160家金融机构，1600余家大型企业。金融资产61.3万亿元，三级税收2218亿元，占北京全市三级税收比重为为35.4%。

随着企业的进驻，金融街的甲级写字楼租金已经仅次于CBD。据国际机构戴德梁行统计，截至2012年第三季度，金融街商圈内甲级写字楼存量共102万平方米，空置率仅为0.29%，为北京最低；租金为324元/平方米·月，环比二季度租金再增加1.1%，租金仅次于CBD区域的333元/平方米·月。

对于金融街租金的持续看涨，王志刚表示，租金的增长是市场竞争的自然结果。北京除金融街之外，还有许多区域有写字楼可供出租，租金价格上也有多种层次的选择。就市场而言，这些区域的写字楼也在相互竞争，以吸引更为优质的客户。企业应该从自身角度出发，选择符合自身企业形象，并且能承担物业成本的办公场所。

“金融街区域写字楼租金的上涨较快，也从另一个侧面肯定了金融街区域写字楼物业的竞争力，这也将带来有实力的企业集中于这一区域，这样一个结果是对这一区域的物业建设者——金融街控股的肯定。”王志刚说，金融街控股也支持政府对一些高成长类企业进行扶持。从现实情况来看，北京有不少企业孵化器项目，政府通过租金、税收的减免，来减少一些企业在创始初期的负担，扶持其高速成长。金融街乐见其成，并愿意积极配合政府的行动。

中国商业地产联盟秘书长王永平对记者表示，尽管金融街区域内人口并不多，但“产出”却很大。目前，区域内聚集了庞大的具有收入和消费能力“双高”的金融商务人士，区域商场多定位于高端，如百盛商场、金融街购物中心、威斯汀酒店、丽思·卡尔顿酒店和洲际酒店等商业配套。金融街一家证券公司从业人员告诉记者，近几年金融街餐饮等配套都比以往更为丰富和方便。

如今，入驻金融街被认为是一家机构实力和地位的象征。由于金融业规模日渐庞大，原有区域也很难装下金融机构越来越多的办公需求。目前，金融街开始积极盘活存量资源。北京市西城区针对街内现有办公资源和产业发展，将金融业以外的产业迁出，腾出空间容纳金融机构入驻。今年以来，西城区已与几家驻区大企业达成了关于办公楼宇置换、土地资源开发等合作共识。

与此同时，扩容也轰轰烈烈展开。金融街将以2.59平方公里核心区为基础，构建“一核心、四街区、两配套”的面积约8平方公里的北京金融中心区。在金融街相关负责人看来，全方位拓展有利于金融街突破土地资源稀缺的发展瓶颈，并强化北京市的金融产业集聚效应。随着今年下半年月坛南街两地块相继入市，金融街西扩进入实质开发阶段。按西城区的规划设想，金融街扩容之后，最希望吸引过来的是一些大的地方性金融机构总部落户，其次就是外资银行的第二总部。

聊起金融街扩容带来的发展机遇，王志刚认为，目前北京金融街已成为中国高端产业聚集度最高、税收增长最快、人民币资产流量最大的区域之一。2012年前三季度，金融街区域内金融机构资产规模达62.1万亿元人民币，占中国内地金融机构总资产规模的近50%；实现金融业增加值840.2亿元，占北京市金融业增加值的45.7%。随着越来越多的企业入驻金融街，去年新增建筑面积算是解了“燃眉之急”。今年各类规划中、在建中的扩容工程也在有序进行。2012年金融街新增建筑面积51.7万平方米，并引进全国中小企业股份转让系统有限责任公司、瑞士银行（中国有限公司）、芝加哥商业交易所（北京）咨询有限公司等70家机构。随着拓展工作的顺利推进，金融街总部机构聚集功能进一步强化，金融业发展的强劲势头将进一步凸显。

东西对话 谁主沉浮

随着北京城市的不断发展，带来了城市功能的划分越来越细。作为首都，是国内外经贸交往的主要窗口，出现了一些功能的聚集区，形成了城市发展的热点区域，例如CBD、金融街、中关村等。市政府将CBD的功能定位在建设国际化现代商务中心区，而西部金融街则是形成以金融保险业为主导的现代服务业聚集区。

对于CBD的发展前景，第一太平戴维斯策划部总经理徐伟成认为，CBD是全北京商务最成熟的地方，是世界500强企业和跨国公司集中度最高的地区，这里聚集了来自世界各地的精英。换言之，CBD蕴藏着巨大的高端消费人群。据统计，每天约有100万名左右的白领阶层在CBD区域内上班、消费、休闲。特别是入世后，我国金融市场变得更加开放，外资银行、保险业等金融机构逐渐进入北京市场，它们成了国贸商圈商务楼的潜在使用者，加上国内一些大企业的进驻，这也成为支撑CBD商业地产市场的重要因素。

而CCTV、BTV两大掌控中央话语权的媒体东进CBD核心区，整合固有的东部国内国际重量级媒体优势，北京CBD不仅是中国高端商务的代言，更是中国传媒产业链的顶端。随着两大电视媒体的东进，将带动与之相关的1.2万多家上下游企业东迁。这其中包括电视制作公司、数字技术公司、设备租赁公司、节目发行公司、版权交易机构、广告制作公司、广告公司、演员经纪公司、市场调查公司，以及法律、咨询、财会等中小型专业服务企业。在带动更广阔、时尚、精英消费的同时，还势必将促进北京CBD文化创意产业园的形成。在不断的发展中，北京CBD区域以金融业、现代服务业和文化创意产业为主要经济增长点的产业格局将日益成熟。

地产评论人马跃成则表示，CBD的常驻和流动人口数量庞大，除了大量的商务人士之外，还包括国内外的观光客。随着CBD的影响越来越大，其在旅游观光上的价值也将逐渐显现，正如日本的新宿、纽约的曼哈顿一样。根据《北京CBD商业发展规划》预测，CBD区域的消费人群约有50万人，其中年轻商务白领约25万到30万人，CBD常驻财富阶层及涉外人士约各有5.5万人，商务旅行人群约1.7万人，文化休闲人群约1至2万人，观光人群在4至8万人左右。流动人口带来的商业价值不可小觑。而随着CBD的东扩和近年来交通的便利、基础设施的完善、行政配套的齐全，区域价值也将更加成熟而明显提升。

CBD发展已经日趋成熟，金融街商圈则凭借金融业带动，成为北京西二环最高端的写字楼、商场聚合地。金融街控股股份有限公司副总经理王志刚表示，目前金融街区域的用地基本已饱和，无论商业还是商务物业，出租率均保持高位。而其作为具有国际影响力的金融聚集区，对高端的商务配套，包括酒店、餐饮、休闲娱乐等的需求必然会高于其他区域。金融街控股作为金融街街区整体开发商和运营商，除了自持部分优质物业——金树街、利兹卡尔顿酒店、金融街购物中心、金融家俱乐部等之外，还积极配合相关政府部门，引入其他高端商业资源，保持整体配以套满足高端商务办公的需求。

“通过金融街的西扩和南拓，相信在未来几年，金融街的整体规划会逐步实施完成。”王志刚表示，金融街发展目前面临的最大挑战就是办公面积的实际增长远远比不过企业需求的增长。早在2007年，金融街区域就已经基本建成，当时该区域内的总建筑面积达到了300多万平方米。不过随着我国经济的发展，金融行业在过去几年中取得了长足的进步，对办公面积的需求也随之迅速增长。根据统计，截至2012年底，金融街区域内仅金融业从业人员便达到了17.4万人，现有办公面积已近饱和状态，这在客观上也推高了金融街区域内的租金水平。

通过西扩和南拓工程，金融街正试图解决这一发展问题。通过这两个工程，2012年金融街新增建筑面积51.7万平方米，算是解了“燃眉之急”，今年各类规划中、在建中的扩容工程也在有序进行。此外，北京市政府也通过金融街区域对入驻企业进行调整来进一步优化产业布局。而在这一系列举措之后，金融街区域的总部机构聚集功能进一步强化，金融业发展的强劲势头将进一步凸显。

业内人士表示，金融街的发展基本实现了当初的目标，受时代所限的一些不足和短板有望在西扩中得到改善。金融街当下正以有限的地盘容纳国内国际高端金融客户的入驻，其国际影响力正不断加强。随着扩容，适度植入文化消费、休闲娱乐、商务服务等配套服务功能，金融街与其他商圈的联系将愈加紧密，在大金融版图下，多边商务的优势在北京独具优势。