搬离CBD?

在几轮房地产调控和经济形势趋紧的背景下，北京核心区域的写字楼租金仍在逆市上扬。尽管CBD接连上演大企业搬离，但仍有很多企业试图挤进来

七月底，国际房地产顾问“五大行”之一的戴德梁行的调查报告显示：今年二季度，北京写字楼租金环比增长3.96%，达到每月每平米288.55元。经过一年的疯狂飙升后，写字楼租金增速首次放缓。但此价格已经远超首尔、吉隆坡等城市，接近上海。包括国际巨头在内的众多租户正在筹划，搬离核心区域。

租金涨、空置率降

从第一季度的12.64%到第二季度的3.96%，增长幅度明显降低。但是涨价，仍然是不争的事实。

王鑫是北京京城房地产经纪有限公司的一名业务经理，CBD商圈写字楼盘是她的业务范畴。在她的印象里，去年甲级写字楼的租金价格是平均每天每平方米6元，可是从今年年初开始，就涨到了7.5元，有的业主甚至报价8元。

同为置业顾问的王亮难以接受的是，他公司所在的万达广场门店，10月份租赁合同到期，业主在两个月前就提醒，要涨房租了，每天每平方米是35元，而此前的租金却只有这个定价的一半。

在2011年第四季度，CBD和建国门商圈的甲级写字楼的平均租金分别是每月每平方米265.77元和238.96元，但是现在都已经超过300元大关。目前，CBD商圈每平方米平均租金在304.91元，涨幅达到14.73%，空置率也由曾经的30%降到5.81%。今年，CBD已经超越金融街，成为北京市写字楼租金最贵的区域。

在全球147个城市中，北京的写字楼租金涨幅已居首位。

供不应求是价格快速增长的根本原因。

高立国际调研部董事谢靖宇表示，今年是北京市甲级写字楼新增供应的真空期。虽然在过去的两年，CBD区域就已经出让了近10块商业用地，但是这些写字楼完工并投入市场的时间预计都在2015年到2016年之间。

前三个月，北京只有博瑞大厦、国海广场两个新项目入市，为北京租赁市场增添10多万平方米的可租赁空间，但这两个项目也都在CBD。

戴德梁行的数据显示，近两年时间内，北京市甲级写字楼租金涨幅达到85%，但空置率却持续下降到2.45%，建国门、金融街等核心商业圈，由于新增供应有限，加上国企、央企通常更倾向于整体持有甲级写字楼而不公开租赁，使得长期供需紧张，租金上涨势头强劲。

国际企业离开CBD

继半年前英特尔从位于国贸附近的嘉里中心迁至北三环的环球贸易中心后，根据公开统计，如今惠普已经和酒仙桥亨通商务园签了新的租赁协议，还有甲骨文和路透社将部分办公场所搬迁到上地，奥林巴斯和燕宝汽车也要部分迁址到酒仙桥区域。

同时，一些大企业在选择新的办公地点时，也开始刻意回避核心商圈，向着通州、大望京、石景山等区域扩散，中国烟草、卓越亚马逊、尼桑、联想、百度等知名企业均在此列。而卓越亚马逊早在两年前就将运营中心正式搬迁至通州地区。

高租金让身处CBD商圈的一些企业难以为继，选择逃离。

张宇是一家外贸公司老板，公司全部十几个人在万达西区租用一间200平方米左右的工作室，整套出租价格是每月2万元。3月底，租赁合同到期，业主涨价到每月3.8万。“今年外贸订单少，如果房租再涨，压力就更大了。”合同一到期，张宇就把公司搬到了亦庄。“虽然离开了核心商圈，但这里每天每平米的价格只有2.6元”，张宇说。

除张宇这样的小企业外，一些以IT业、制造业为主的大企业也开始转向非核心商圈。

从核心商圈向外突围也直接带动了非核心区域写字楼租金市场的变化。戴德梁行报告显示：北京市非核心商圈写字楼空置率较上季度降低了5.71个百分点，平均租金则环比上涨3.21%，达到每月每平方米236.73元。

北京中原房地产经纪有限公司今年主推的两个写字楼项目也尝到了甜头。其中，位于东五环的龙湖地产写字楼项目，在短短半年时间内，每平米的售价从2万元涨到了2.6万元。

挡不住的商圈诱惑

在北京中原房地产经纪有限公司工商铺部总经理蔡慧健看来，尽管购买非核心商圈写字楼项目成为新的投资趋势，但并不代表CBD的价值降低。

他对《新商务周刊》记者分析，这些搬迁的企业要么就是承租能力有限的中小企业，要么就是已成气候的大公司：“像惠普一样的大公司，不需要再用CBD的优越位置来撑门面了，即使搬到郊区也照样是知名企业，而对于中小企业来说，想搬进来的总会比搬走的多。”

蔡慧健手下的一线员工小何也用实际的业务印证了这个事实。

就在上个星期，他为两个小型企业办理了写字楼租赁业务。一个在万达广场、一个在东方梅地亚中心，租金分别是每天每平米7.5和8元。做物业顾问不到半年的小何很高兴的是，CBD商圈的写字楼总是出手很快，最慢的也就是半个月。

“走一个，来一个，CBD交通方便、配套齐全、写字楼档次好，虽然租金贵，但大家都想来这儿办公。”在小何看来，因为包括品牌、技术、服务、交通在内的众多元素都汇聚在了CBD，让很多企业无法抵挡。

随着中央电视台的动迁，许多上下游相关公司也开始在CBD区域寻找新址，为传媒行业量身打造的东方梅地亚中心、蓝堡国际中心等写字楼生意火爆。比如小何的两个客户看中的就是离中央电视台、北京电视台都很近的黄金地段。

人气旺，也让不少开发商、物业、业主变得更加挑剔。

几天前，京城房产的业务经理王鑫接待了一个美国企业，想在地标性建筑国贸三期租用整层办公，租金每天每平米高达40元。可是最终合同没有签成。王鑫说：“国贸三期认为这个美企不够资质，说白了就是不符合这个写字楼整体的档次”。

仲量联行把这个现象也写在了报告中：可租面积的短缺使业主在挑选租户时拥有了更大的选择权，有些业主更是表示只愿接纳有名气，有钱的高品质租户。

增幅趋稳

对于第二季度增速放缓的原因，戴德梁行华北区企业服务部主管王刚向《新商务周刊》记者解释“由于前期涨得太快，现在上涨的动力已经不足”。仲量联行的分析认为，国内经济增长预期下调，以及世界经济增长不确定性增强等因素导致了第二季度北京市写字楼市场的需求放缓。仲量联行北京商业地产部总监贺睿珂告诉记者：“许多租户在租约中都设定了租金上限，这限制了第二季度整体市场的租金上涨”。

那么，写字楼租金还会向下走吗？身处一线的王鑫从每天过手的业务单中看不到这种可能性：“平均7.5每天每平米的价格已经持续了将近两个月，一直没有变过。”凭借经验，她认为等到年底，写字楼市场旺季的时候，说不准租金还会涨。

今年下半年，北京将只有一个甲级写字楼入市，新增2.3万平方米的供应面积。但是对于缓解整个市场的供应紧张只是杯水车薪。

仲量联行预测，下半年，在稳定市场需求的作用下，北京写字楼空置率将进一步下降，而租金则会继续小幅上扬。

戴德梁行也同样认为，虽然写字楼租金强劲增长的态势会告一段落，但租金仍会涨，只是增幅进入平稳阶段。