望京办公成本微降

北京甲级写字楼全年7个项目43万平米的新增供应量，成为2009年以来新增供应的历史之最。上半年已有5个项目入市，尽管如此，甲级写字楼的租金仍小幅上涨，平均空置率环比下降0.9 个百分点。

支撑写字楼新租需求的企业主要集中在金融、TMT、IT企业，内资企业占比达到76.5%。未来，核心商务区由于其优越条件对企业仍将保持吸引力，然而由于所在区域写字楼供给有限，未来需求将继续呈去中心化趋势。

金融街租金涨幅最大

据DTZ戴德梁行的统计数据显示，位于望京商圈的保利国际广场二季度已经入市，新增6.1万平米面积，使得全市甲级写字楼总存量达到603万平方米。由于二季度新入市项目的预租状况比较好，并且企业租赁活动比上季度活跃，因此，全市甲级写字楼上半年平均空置率环比下降0.9 个百分点，至4.6 %。

另据高力国际统计，上半年共有总建筑面积约29.3万平方米的五个甲级写字楼入市，包括位于望京子市场的浦项中心、保利国际广场T1和诺金中心，位于金融街子市场的锦什坊街叁拾伍号以及位于中关村子市场的融科资讯中心B座，望京新增总量占62% 。

“上半年甲级写字楼仍处于供大于求的状态，租金小幅上涨，环比上升1.7%至人民币314.7元每月每平方米。”高力国际华北区研究部副董事李牧表示。

在所有区域中，北京租金最高的区域是金融街，目前已达到560元/平米/月，第二季度租金涨幅最大的则是CBD和中关村。两者均涨了0.8%，CBD目前甲级写字楼租金排名全市第二。亚奥的空置率仅0.58%，为商圈中空置率最低者。

望京则是所有子市场中唯一租金下降的区域。高力国际的数据显示，望京商圈的甲级写字楼租金半年环比下降3.7%至231.8元/月/平方米。“主要受新入市项目低于平均租金水平的影响。” 李牧分析说道。

望京商务区作为近年来崛起的北京新兴商务区，现在扎堆进驻了诸多房企，包括保利地产、绿地集团、SOHO中国等，望京SOHO最高卖到过8万元/平方米、绿地中心7万元/平方米、保利国际中心写字楼5.8万元/平方米。

高纬环球数据显示，2015年第二季度新租成交面积超过30%都集中在望京-酒仙桥商圈，位于第一位。虽然市场需求较为旺盛，该区域新入市的浦项中心、诺金中心的大量新增面积使得整体商圈空置率上涨幅度较大，从1.03%上升到19.96%。

目前，浦项中心、阿里巴巴、惠普等500强巨头均购置了望京写字楼。上半年，一家内资企业以总价约人民币13亿元购得位于望京区域的保利国际广场T3，总建筑面积约2.4万平方米。

金融、TMT成租赁主力

“从租赁成交企业来看，2015 年第二季度，内资企业在北京写字楼租赁市场中占比依然保持上升趋势，达到 76.5% 左右。金融和TMT 类企业大约占总成交租赁的三分之二。”赵岩表示。

另外，IT企业租赁需求一直以来都比较强劲，这也是导致中关村在第二季度租金大涨的原因。仲量联行华北区商业地产部资深董事贺睿柯表示，第二季度北京IT行业租赁需求强劲，使得中关村租金增长远超其他市场。

李牧认为，金融行业将有望成为租赁需求的最突出增长点。据官方数据，2015年第一季度北京金融行业产值同比增长18.7%。 甲级写字楼商圈第二季度租赁数据资料来源：DTZ戴德梁行

针对目前正火的创业市场，其对办公空间有着巨大需求，但采访者均认为，对甲级写字楼市场不会有太大变化。甲级写字楼一般租赁价格高，写字楼方对入驻企业的稳定性也会有一定考量，而创业公司成功与否的不确定性，和对初期租金的考虑，都会让双方有所顾虑。

莱坊上海董事及研究及咨询部主管杨悦晨表示，从目前情况来看，创业空间并不能完全解决目前写字楼空置的问题。另外，创客空间所面向的客群多是互联网科技公司，客户类型较单一。

供应六年来最高

下半年，北京甲级写字楼还将增加两个项目，分别是位于中关村的中航广场一期和位于燕莎的国航大厦二期，两个项目总建筑面积约14万平米。高力国际数据显示，2015年新增供应将达到43万平方米，为2009年以来历史高峰。2014年仅一个项目完工入市，即位于CBD子市场的远洋国际中心二期，总建筑面积5万平方米。

赵岩认为，从项目所处区域来看，均来自核心商圈，预计第三季度空置率会因新项目的入市暂时性上涨，租金则不会受到影响。

李牧也表示，预计短期内，整体空置率将小幅上升，而优质写字楼市场的持续需求将支撑租金平稳增长。就投资市场而言，融资成本的降低、待售的高品质写字楼物业数量的增加将有望在2015年下半年促成更多成交。

核心商务区由于其优越的条件对企业仍将保持吸引力，然而由于所在区域写字楼供给有限，未来需求将继续呈去中心化趋势。望京、亚奥等新兴区域供给占据全市总供给的半数左右，新兴区域也将在经历短期租金及出租率下跌的阵痛后加速成熟，凭借较低的租金和新增供给，其商务氛围日渐成熟，需求水平预计将接近历史平均值。