司法解释三》第十条'> 解读《司法解释三》第十条

摘要：婚姻法司法解释（三）第十条对婚前夫妻一方贷款购买不动产，婚后以共同财产还贷的不动产的归属做出了明确规定，在夫妻双方没有协议的情况下，将不动产判归产权登记一方，但产权登记一方应给另一方相应的补偿。本司法解释符合婚姻法保护婚前个人财产的要求，且又照顾女方利益，较为合理。

关键词：婚前个人财产 共同还贷 增值部分

最高人民法院《关于适用若干问题的解释（三）》（以下简称《解释三》）于2011年8月13日正式施行，其第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。”“依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”

一、本条规定的适用前提

虽然该条规定主要是为了解决离婚诉讼中房产的归属问题，但是该条规定使用了“不动产”一词，因此，其适用范围覆盖了所有不动产的处理问题。男女双方因结婚而购买不动产存在多种情形，第十条的适用有其特定的条件：第一，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同；第二，夫妻一方以个人财产支付首付款并在银行贷款；第三，不动产登记于首付款支付方名下；第四，婚后用夫妻共同财产还贷。只有同时满足以上四个条件的不动产权属纠纷才能适用第十条的规定，其他情形，比如：夫妻一方婚前贷款购买不动产，不动产登记于双方名下；夫妻一方婚后贷款购买不动产，不动产登记于一方名下等都不能适用该条规定。

另外，该条规定仅适用于按揭购买不动产的情形，而不适用于分期付款买卖。在按揭购房中，银行将贷款划拨给开发商后，按揭人定期偿还银行贷款。当银行以购房人名义将购房款划给开发商时，购房人对开发商的房款交付义务就完成了，此后的还款只是对其与银行间的借贷关系中的还款义务的履行。此时，购房人就拥有了要求开发商交付房屋和办理产权登记的权利。购房人在贷款归还完之前就可以获得房屋的所有权。而分期付款买卖只存在买卖双方的法律关系，购房人只有在向出卖者支付一定数额或全部房款后，才能获得房屋的所有权。

有学者提出婚前首付款是一方父母出资（无论出资性质是赠与还是借贷），婚后夫妻共同还贷且产权登记在首付款支付方名下，以及一方未从银行贷款而是向亲朋好友借款的情形也可以适用该条规定。笔者认为这种类推适用非常合理。

二、贯彻意思自治原则

第十条第一款双方协议处理的规定在《解释三》的征求意见稿中是没有的，是定稿新增加的内容。这一安排充分尊重了夫妻双方的意愿，贯彻了民法意思自治的基本原则，也与《婚姻法》对于夫妻财产采取协议优先原则相对应，还能有效节省司法成本。由此，尽管不动产登记于首付款支付方名下，离婚时夫妻双方也可以协议改变该不动产的权利归属。此时，该不动产的归属应按照夫妻双方的协议处理。

三、保护婚前个人财产

夫妻双方不能达成协议时，法院可以判决该不动产归产权登记一方。笔者认为这一规定合理，因其符合《物权法》不动产归属的“登记主义原则”和《婚姻法》保护个人婚前财产的精神。一些反对者认为如果夫妻一方是在婚姻关系存续期间获得不动产的所有权，应将该不动产视为夫妻共同财产。笔者认为尽管该不动产所有权取得在婚姻关系存续期间，由于该不动产物权变动的合意是购买方于婚前与卖方共同达成，并没有另一方的参与和意思表示，因此该不动产也属于夫妻婚前个人财产。如果机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋归属的标准，那么很可能出现对购买一方显失公平的情况。有时购房人由于种种原因，迟迟不能办理房屋过户登记，但其在婚前就已经通过银行贷款方式向开发商支付了全部购房款，获得了购房合同中的全部债权，故离婚时将按揭房屋认定为产权登记一方的个人财产相对比较公平。保护夫妻个人财产顺应市场经济发展的需要，鼓励个人创造财富的积极性。在我国实践中，多是男方买房，通常的情形是男女的经济能力相当或男方略优。在女方的经济能力不足以承担贷款和支付补偿的情况下，将房产判给女方也不一定妥当。

但是，立法者在此处使用了“可以”一词，而不是“应当”，这就为法院适用本条司法解释提供了一定的灵活性。但是法院可以在什么情况下不将涉诉不动产判决归产权登记一方所有值得探讨。杨立新教授认为，当双方共同还贷的部分超过全部不动产价值的50%以上的，就可以判决为共有财产，将一方单独首付的部分作为债权处理，或者作为共有份额予以考虑。这样就体现了权利平等的原则，不会侵害另一方的合法权益。

四、获得不动产所有权一方的义务

获得不动产所有权一方需要支付相应的代价，一是独自负担尚未归还的贷款；二是给予另一方婚后共同还贷数额及其相对应财产增值部分相应的补偿。将尚未归还的贷款定位为不动产所有人的个人债务是与将该不动产定性为产权登记一方的个人财产相契合的。“婚后夫妻共同还贷”包括婚后一方以个人收入还贷的情形，因为结婚以后，在法定的共同财产制下，一方的个人收入也视为夫妻共同财产。

对于婚后夫妻共同还贷部分的性质，笔者认为应视为一方帮助另一方还贷，夫妻之间形成债权债务关系。既然已经将婚前一方贷款购买，婚后共同还贷，产权登记在首付款支付方名下的不动产定性为个人财产，那么返还银行贷款也应视为是产权登记方的个人债务，并且这也符合合同的相对性原则。贷款协议是夫妻一方与银行签订的，义务人自然应该是合同约定的夫妻一方，不因为婚姻关系而改变债务人。再者，将夫妻之间为家庭基本生活需求而共同还贷的行为视为是一种投资行为未免过于以一种经济眼光来看待家庭生活。

虽然购买的不动产为产权登记一方的个人财产，婚后共同还贷部分的财产增值也是该个人财产的增值，但是婚姻法有其特殊的伦理性。在夫妻实行共同财产制下，以夫妻共同财产偿还一方婚前的房贷，该方从夫妻共同财产中获得经济利益，另一方也对该部分贷款的偿还做出了贡献，产权归属方自然应当对另一方给予相应的补偿。

五、补偿的标准未明确

《解释三》并没有对夫妻一方对另一方的补偿标准作出明确的规定，只是指出补偿款由两部分构成，一是婚后共同偿还的贷款额；二是共同财产还贷部分的增值数额。由于第十条特别指出法院判决补偿数额时要遵循照顾女方和未成年子女的原则，因此，法院可以判决男方给予女方超过共同财产还贷部分及其增值部分价值一半的补偿，具体数额可以由法官根据结婚年限、双方婚后对家庭的贡献、收入状况等因素自由裁量。笔者认为可以用以下这个公式计算补偿额：补偿额=（共同还贷部分+共同还贷部分×增值率）×X%，其中，增值率=（不动产的现价-购买总额）/购买总额，X%可以由法官自由裁量确定。目前各地法院对增值数额有不同的计算公式，因此，笔者建议立法应当尽快确定一个计算标准以供法院适用。

六、评析

婚姻的本质是一种契约，其契约性决定在婚姻关系中，夫妻双方是一种合作并牵制的关系，既要遵从契约规定合作履行，又要在契约的界限内各自独立。《解释三》支持保护个人的婚前财产促使男女双方各自冷静思考婚姻缔结的目的，逐步摆脱对婚姻和家庭的传统期待。这既没有损害妇女的权益，又能预防某些动机不纯的婚姻，使婚姻真正回归爱情。本次司法解释对婚前一方贷款购买，婚后共同还贷的不动产的权属分配在尊重夫妻双方意愿的前提下，保护婚前个人财产，又兼顾女方利益，是一次较成功的权义安排。

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