我国土地集约化利用现状及其评价指标体系的构建

摘要:针对21世纪土地利用问题的日益突出及国情,我国城市只有走土地集约利用的道路,才能保证经济的繁荣和城市化的进一步发展。为了实现土地集约化利用的目标,必须用科学的方法构建我国城市土地利用的程度和使用潜力指标体系,在此基础上制定土地集约化利用的相关政策和管理措施。

关键词:城市土地;集约利用;评价指标体系

一、土地集约化利用的内涵

土地约利用是针对粗放式土地利用而言的。土地集约利用的概念最早来自于李嘉图等古典经济学家在地租理论中对农业用地的研究。他认为农地集约利用是指在一定面积土地上,集中投人较多的生产资料和活劳动、使用先进的技术和管理方法,以求在较小面积土地上获取高额收人的一种农业经营方式。其基本涵义是指增加土地投人,获得土地最高报酬。一般把单位面积土地上的资本、技术和劳动投入量看作是土地利用的集约度,表示土地与资本、技术和劳动的结合程度。所投人资本、技术和劳动越多,则集约度越高,反之,则越低。马克思认为:“在经济学上,所谓耕地集约化,无非是指资本集中在同一片土地上,而不是分散在若干毗连的土地”。由于受土地利用报酬递减规律的影响,土地利用集约度不能无限制地提高,当对土地投人的资本、技术和劳动力达到经济报酬递减点时,此时土地边际效益等于边际产出,这一临界点就是土地利用集约边界,这时的土地利用为理论上的集约利用,没有达到集约边界的土地利用为理论上的粗放利用。按照生产要素投人构成差异,土地集约利用可分为资金密集型、劳动密集型和技术密集型三种门。同的理解,但都有一个共同点,就是认为土地集约利用就是增加在土地上的投入,以获得更多产出的土地开发经营方式。

二、现状描述

我国在城市化过程中,土地粗放利用现象十分严重,致使城市土地供需矛盾成为制约中国城市可持续发展瓶颈所在。当前基本一致的看法是,必须转变当前的城市土地经营模式,走集约利用道路。为集约利用城市土地资源,必须清楚了解当前城市土地集约利用状况,分析城市土地粗放利用原因和障碍,从而在此基础上探寻今城市土地资源日趋紧张,土地空间价值属性逐步深入人心,尤其在城市开发建设中,越来越多的土地开发者不断提高容积率,加大对城市土地空间资源的开发利用。为此,一些学者对城市建筑容积率进行了深入研究,吴松涛认为容积率的大小受诸多因素的影响,并提出了分区容积率、控制容积率和项目容积率三个指标控制体系。何强为深入分析了影响容积率指标的各项制约因素,并结合工作需要,提出了规划容积率与管理容积率的制约体系,为管理容积率的制定提供了一条思路。我国是发展中国家,经济发展和城市建设都需要大量的投资,城市建设应当尽量集中布局,集约利用土地,以减少道路、管线等基础设施投资和运行费用,为城市居民提供更完善的基础设施和社会服务,提高城市建设的经济效益和社会效益。

三、综合评价体系的构建

城市土地集约利用的研究能够帮助人们了解城市某一具体地块的开发利用潜力,帮助土地开发者制定最佳开发方案,提高土地开发利用的经济效益。同时也能指导土地管理部门盘活城市存量土地,开展存量土地置换,充分发挥城市土地的利用效率。

城市土地集约化利用一般包括2个空间层次,即城市总体的土地利用、若干地块所构成的均质区域即所谓潜力区的土地利用。因此,对城市土地集约利用的评价也分为2个层次,即宏观层次总体评价、微观层次地块评价。宏观城市土地集约利用评价以建成区内土地利用现状为研究对象,按城市土地集约利用的内涵,建立土地集约利用多目标综合评价指标体系,从总体上评价当前城市土地的使用效率和开发潜力,定量反映城市土地集约利用状况与合理集约利用状况的接近程度;中观层次是以城市功能区为对象,侧重从城市用地的功能差异――居住区、工业区、商业服务区,评价不同潜力区土地的使用效率和潜力。城市土地集约利用现状评价立足于宏观层次,在相关理论基础上,以城市土地集约利用内涵为基础,以城市土地集约利用评价原则为指导,通过分析,建立城市土地集约利用现状评价指标体系,对城市土地集约利用作综合评价。

四、城市土地集约高效利用对策建议

1.推进土地整理,盘活存量土地以减少低效利用

城市土地整理意指对城市建成区内杂乱不规则地块与不合理土地利用结构加以重新整理,以达到城市土地利用综合效益最大化。城市土地整理的开展应根据城市现阶段社会经济发展现状采取不同的形式和方法,但都应本着先易后难、重点突破的原则。鉴于政策措施不配套和投入不足是制约城市土地整理全面推进的关键因素,要基于城市发展实际建立鼓励土地整理的激励机制。在实施方式上,可以建立专门的城市土地整理中心并实行企业化经营;在资金筹措上,应该引入市场机制,鼓励多方筹资并实行产业化管理;另外,还应加强对国家城市土地整理资金的管理与使用,使国家的有限投入产生最大效益,促其不断增值以实现良性循环。

2.搞好城市规划,优化土地利用结构空间布局

城市规划直接关系城市总体功能能否有效发和城市经济、社会、人口、资源、环境能否协调发展。这要求政府从土地利用的全局和长远利益出发,调和平衡各方利益,主要是采用城市总体规划、地分区规划、土地用途管制等手段加强宏观调,控制城市具体地块用途、利用方式以及开发强等,通过优化城市土地利用结构和空间布局为约利用城市土地创造前提条件,以有助于城市地利用最佳综合效益的实现。

3.强化市场机制,有效配置土地以促进集约用地

尽管市场对土地资源配置有“失灵”和不当之处,但仍是今后强化城市土地资源科学配置的重要方向。因此,当前在城市土地资源配置中,我们一方面要加强政府的宏观调控以免有失公允,另一方面则要强化市场机制,改变土地市场薄弱、土地隐形交易突出的现状,充分发挥土地市场配置资源的基础作用。在积极培育和完善土地市场以逐步形成有利于土地资源集约利用市场环境过程中,首先,要严格遵照土地利用规划和年度计划确定合理的建设用地供应总量以确保土地市场健康发展;其次,通过城镇基准地价的更新平衡以及地价政策的完善健全发挥地价配置土地资源的基础作用;再次,要规范土地使用权交易主体、交易行为和中介阻止行为来达到严格依法规范土地市场的目标;最后,通过设立土地保有、闲置税并且改革完善土地税收分配体系,充分发挥经济杠杆的调节作用,促进土地合理流转,减少和杜绝土地浪费现象,优化城市土地配置。

参考文献:

[1]钱 铭:21世纪中国土地可持续利用展望,中国土地科学, 2001, 15(1): 5～7

[2]陈志刚,黄贤金,经济发达地区土地资源可持续利用评价研究─以江苏省江阴市为例,资源科学, 2001, 23(3): 33～38.

[3]郑新奇,城市土地优化配置与集约利用评价─理论、方法、技术、实证,北京:科学出版社, 2004.