新会计准则下物业公司会计核算的探讨

【摘要】随着房地产市场的蓬勃发展，物业管理作为一种专业化和社会化的服务方式也得到了显著的完善。而处于物业管理中核心地位的会计核算，应结合物业公司自身的特点，在新会计准则的指导下开展工作，提高财务信息的安全性和有用性。

【关键词】会计核算，信息服务平台，二级核算

物业管理是随着房地产的发展而出现的派生物，房地产的经营管理以建设开发物业为主，而物业管理以物业的保养、维护、绿化以及对业主服务等方面。其会计核算既需要遵循《会计法》和《企业会计准则》的规定，也需要以各地《物业管理企业会计核算补充规定》等为依据，提供财务信息。

一、物业企业会计核算的内容

物业企业会计核算的主要内容包括营业收入、成本费用和代收款项的核算。其主营业务收入有物业管理费收入、保洁费收入、房屋出租收入、相关体育娱乐设施收入、停车场收入等，其他业务收入有外接工程收入、相关手续费收入和无形资产转让收入等。物业企业成本费用的核算遵循权责发生制原则，包括营业成本和期间费用的核算，营业成本的内容与营业收入相配比，为提供各项物业服务而承担的各种成本支出，分为直接材料费用、直接人工费用和其他间接费用；期间费用主要是包括管理费用和财务费用，与其他行业企业核算方式一致，手续费、利息支出、现金折扣和汇兑损益都在财务费用反映，其余费用通过管理费用科目进行核算。代收款项的核算主要在“其他应付款”科目下设置“代收款项”的明细科目，核算物业企业收取的如公共事业水电费、基础设施的初装费以及为所有权人代收的房租等款项，按代收代付的种类设置明细与往来单位进行会计核算。

在核算过程中主要通过对审核无误的原始凭证编制会计分录，登记记账凭证、科目汇总表和总分类账，全面、连续、系统的记录、计算和分析物业企业各核算单位和核算项目的经济活动。

二、物业企业会计核算存在的问题

会计核算一直是物业企业管理工作的核心和难点，但物业企业发展时间短、认识不足，造成其会计核算的整体水平不高。

1、会计管理工作基础薄弱。在物业企业会计核算过程中，凭证环节存在原始凭证真实性缺失、会计手续不完备、不合格会计资料入账、重要经济业务缺乏对应的合同和协议、会计科目设置和使用不当等问题；在账表环节存在账簿混乱、摘要信息不准确、不能正确划分资本性支出和收益性支出等问题；制度环节存在会计基础工作规范、财产物资定期盘点清查等制度未建立或者为得到有效执行，这些现象导致会计核算工作的不规范，造成会计信息的失真，影响相关信息使用者的决策。

2、会计核算方法落后。仍然有相当数量的物业企业的会计核算采用的是手工账务处理方式，甚至包括对会计原始资料的搜集、处理以及分析都是采用人工的方式，所有和会计有关的工作全部由单一的财务部门来完成，其余部门参与的程度很低，这种情况既造成了核算效率的低下，也会影响会计信息的准确性。

3、会计核算从业人员素质不高。很多物业企业的财务人员来自于建造物业的房地产企业内部职工家属或者物业企业其他岗位的转岗，具备专门会计知识背景的不多，而其来自于集团内部的背景，对工作的认可度和责任感不高，会加大会计核算的成本；即使从高校招聘引进的会计专业毕业生，也存在对物业企业会计核算了解过少，难以适应工作要求。

4、会计核算方式单一。目前多数物业企业的会计核算都由其财务部门集中完成，其他部门没有进行成本费用核算，至多设置了一个收支日记账，没有分项目、分类别进行明细分类账和辅助账的设置，这些工作最后都由财务部门一并完成，受理解和实现所限，无法提供准确的信息来满足企业各层次的管理需要。

5、报表设置不合理。依据会计制度的要求，物业对外提供的报表包括资产负债表、利润表和现金流量表，对于物业管理多层次的内部管理来说过于简单、笼统，物业企业的内部管理需要了解各楼栋维修基金的使用情况、物业费收缴情况、业主相关信息以及各项目成本费用支出情况等，需要的时候再进行统计分析，无法保障物业企业的内部日常管理。

三、物业企业会计核算完善建议

物业企业的会计核算工作存在的上述问题，必须从制度、人员、方法等方面进行改善，提高会计信息的质量，为内部日常管理提供服务。

1、规范会计管理基础工作。物业企业的会计核算应该严格按照国家《会计法》和《会计基础工作规范》的要求，建立和完善相关内部会计管理制度，如建账流程制度、凭证审核记账制度、成本核算制度和内部控制制度等，强化会计的监督职能，加强事前监督，通过一系列的制度规范来保障会计信息的质量。

2、创建会计信息核算和服务平台。当今社会已经进入信息化社会，手工会计核算已经无法跟上信息时代的发展，也不满足物业企业与时俱进的要求，只有构建会计信息核算和服务平台，实时进行账务处理的反馈分析，其他部门独立进行信息存储和信息传递，通过高效快捷的平台数据库，对物业企业的监督和管理提供帮助，也能有效的提高物业服务的工作效率和业主的满意度，实现双赢发展。

3、加强从业人员的培养和引进。对于历史遗留问题人员不适合会计核算岗位的采用转岗的方式，不能实现转岗的应加强其后续教育，不但培养其会计核算的专业知识，也需要培养其思想意识和责任感；加强外部专业人员的招聘，招聘具有物业企业一线财务经验的人员，校园招聘中招聘物业管理专业具备会计从业资格证书或者助理会计师证书的毕业生，提高从业人员的素质和素养，保障会计核算的质量。

4、实行二级核算管理制度。为了充分发挥会计核算的作用，提高服务的质量，应在内部实行二级核算管理制度。提高除财务部门以外的其他部门对会计核算工作的参与程度，保障会计信息的准确性以满足多层次的管理需要。

5、提供合适的财务报表。财务报表对于物业企业日常的管理决策至关重要，应该结合物业企业的实际需求，提供诸如物业费收缴细目表、成本费用支出明细表和维修基金使用明细表等管理用报表，提升物业企业的管理水平。

物业企业的会计核算提供的信息应该满足多方利益相关者的需要，目前多数物业企业会计核算仍然存在上述问题，只有不断分析完善，才能促进物业企业会计核算水平的提高。

参考文献：

[1]陈秀玉.关于完善物业管理企业会计核算的探讨[J].经营

管理者，2013.8