装修管理合同范文
时间：2023-05-09 16:47:10
装修管理合同范文第1篇
资质证书号：_____________________________
法定代表人：_________委托人：________
住所：___________________________________
联系电话：_______________________________
乙方（住宅装修施工方）：_________________
资质证书号：_____________________________
法定代表人：_________委托人：________
住所：___________________________________
联系电话：_______________________________
装修住宅地址：___________________________
业主姓名：_______________________________
联系电话：_______________________________
为加强对居住物业的装修管理，规范物业装修行为，根据《上海市居住物业管理条例》、《关于进一步加强本市居住物业装修管理的通知》和《上海市家庭居室装饰装修管理暂行规定》等法规，甲、乙双方经协商，就住宅装修期间的管理事项，达成如下约定，以共同遵守。
第一条 住宅装修的基本情况
1、住宅建筑面积：___________平方米；结构类型：___________.
2、装修施工期________天，预计自年______月______日______至______年______月______日。
第二条 甲方按照有关法规和《前期物业管理合同》或《物业管理服务合同》，对乙方装修住宅的行为实施日常检查和管理，以保障房屋安全、维护公共设备的正常使用和相邻业主的正当利益。
1、应当将装修的相关法规、装修的禁止行为、禁止敲凿的部位、注意事项和《住宅装修须知》等告知乙方，为进入住宅区的乙方人员进行住宅装修须知的宣传，办理装修施工人员的小区临时出入证，指定建筑垃圾集中堆放点等。
2、应当不定期检查乙方人员进入小区的出入证，如发现证件过期，应及时办理续期手续， 对无证装修施工人员应当拒绝其进入小区从事施工活动。
3、应按乙方装修施工的进展情况，对涉及水、电、气和结构等隐蔽工程，每天不少于二次现场巡视和检查。其它装修项目每天不少于一次的现场巡视和检查。对发现违规行为，应及时采取劝阻、警告、发出书面整改通知等。
对涉及房屋结构安全的，应及时通知业主委员会并报区县房地产管理部门依法查处。
4、对乙方整改不及时，为保障相邻业主利益不受到侵害，应采取相应措施，收回小区临时出入证、责成相关施工人员退出小区等，直至乙方改正、再办理确认手续为止。对施工不当造成公共部位或设备设施损坏的，应当督促责任人及时修赔。
对阻止无效的，可直接按本协议约定，向人民法院提起民事诉讼。
第三条 乙方应严格遵守本市有关法规、《住宅装修须知》，接受甲方组织的宣传，与甲方签订《住宅装修管理协议》，办理住宅小区临时出入证、住宅装修施工告示牌等方可开始施工。
1、乙方有权从甲方获取装修物业的结构、共用设备、公共设施等基本情况。对甲方提出超越政策法规和本《协议》的不合理要求，乙方可以拒绝。
2、施工人员进入小区，自觉佩带出入证，人员有变动，应主动办理变更手续。施工人员须文明规范施工，服从甲方人员的管理，不得影响相邻业主或使用人的正常使用。
3、维护房屋外观统一，不得擅自封闭阳台、安装外置晒衣架、遮阳棚、花架和随意安装空调室外机。防盗栅栏等。不得违反《条例》规定的禁止行为，因装修不当造成相邻业主房屋或公共部位损坏的，应承担修复、赔偿等责任。
4、施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成的影响，晚间18：00时至次日上午8：00时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的 施工。
5、施工期间应关闭分户门，不得在公共走道堆放建筑材料。建筑垃圾。应自觉维护小区公共秩序，不在公共部位乱写、乱划、乱画，保持环境整洁。建筑垃圾应袋装化，并按规定时间运送垃圾，集中在指定地点堆放，搬运材料或垃圾后应负责及时打扫，保持公共部位清洁。
6、施工人员须住宿的，应确保相邻业主或使用人不受妨碍，并按规定到当地警署办理暂住证。
7、施工期间，必须挂牌施工，接受相邻业主、业主委员会和甲方的监督，对公共区域（包括门厅、电梯厅、电梯、楼梯、廊道等）应采取必要的防护措施。
8、施工完成后，应向甲方提供住宅装修管线布置图等资料、退还小区临时出入证。
9、
10、
第四条 违约责任
1、甲方未按本协议的约定为乙方办理相关装修手续的，应承担延误工时的责任。
甲方不履行管理职责，故意刁难乙方造成
损失的应赔偿。
2、乙方擅自调换装修施工人员不办理小区临时出入证的，甲方可拒绝其进入小区从事施工作业，由此造成的损失由乙方自负。 3、
4、
5、
第五条 本协议在履行中若发生争议，各方应协商解决。协商不成时，可人民法院提起民事诉讼。
第六条 本协议期限：______年______月______日至______年______月______日。
第七条 本协议自甲、乙双方签字盖章
生效。本协议一式叁份，甲、乙双方各执一份，一份向小区业主委员会备案。
甲方（盖章）：
法定代表人或授权人（签字）：
年 月 日
装修管理合同范文第2篇
装饰装修企业： 以下简称装修公司；
中山市__物业管理有限公司，以下简称物管公司。
为加强商铺室内装饰装修管理，保证装饰装修工程和安全，维护公共安全和公众利益，共同营造一个安全、舒服、优良的生活环境，就__居小区商铺装饰装修管理一事，签订如下协议：
一、装饰装修/安装工程内容：
拆墙改建（详见附图） 木工装饰 空调设备
室内用电系统增改 卫生间设备 灯箱广告牌
其它：
二、装修工程施工期限：
年 月 日起至 年 月 日止，装修人须在该时间内装修完毕，过期须办理延期手续。
三、允许施工时间：
星期一至星期六上午8：00-12：00，下午14：00-18：00，星期日与其它时间不得施工，特殊情况以物管公司通知为准。
四、废弃物的清运和处置：
所有因装修/安装工程而产生的材料、废料和垃圾（包括：沙、石、灰、水泥、泥头、木屑）等散装物品须用袋包装后由装修公司自行清运到物管公司指定的地点，装修垃圾清运费按每100平方米300元计交到物管公司，由物管公司统一清运到堆放垃圾地点。
五、楼宇外立面管理要求：
1、不得改变任何门、窗的款式和设计功能，室外灯箱广告牌、商铺招牌须按物管公司指定的规格进行安装（不得遮蔽二楼住户凸窗，厚20公分；长为商铺隔墙的墙心，钢架必须用防锈漆粉刷，并采用不锈钢包边，商铺招牌若需安装灯，必须是内置灯箱）。
2、装修人可以在商铺落地玻璃门内侧安装防盗拉闸，在窗户内安装不锈钢窗花或在室内安装自动报警系统，防蚊网只能安装在所有门窗里面。
3、空调安装须向物管公司申报同意后，按物管公司现场指定的位置安装。
六、禁止行为和注意事项：
1、装修人在装修前须带齐相关资料及图纸向物管公司申报装修，所有施工项目必须按照物管公司审批范围内的内容进行装修，不得虚报假报装修内容。经检查如发现有虚报假报和超审批施工的，必须停工补办申请审批手续，并在得到批准后方可施工，不予批准的项目必须恢复原样。装修申报时装修人须交纳6000元装修押金，装修公司须交纳6000元的装修施工押金。
2、装修施工前必须由装修公司自行将冷热水系统进行试压测试，排水系统进行灌水试验和将电视、电话、室内照明等电气设备系统进行检查，并在动工前将试压测试结果填表记录交回物管公司，以便有问题能及时处理，否则装修动工后发生的问题由装修人承担责任。
3、商铺室内用电总负荷不得超过140kw，如须增容装修人须向供电部门提出申请待供电公司批准同意后方可（其因增容所产生的费用由装修人承担），施工用电须由装修公司自行提供专用配电箱，将所用电源经过配电箱后再接线使用，以保证施工现场的安全用电。
4、装修期间不得以任何理由在施工现场煮食、留宿和烧制沥青。烧制沥青只能在物管公司指定的露天地方进行。不得以任何理由在人行道、屋顶天台、走廊等公共部位放置或加工装修材料及其它物品。
5、严禁在施工现场吸烟和未经申请批准使用明火作业，并由装修公司配置手提式灭火器（2公斤10个或4公斤5个）。
6、不得侵占公共空间，在外墙、屋顶、天台等共用部位安装任何管、线、空调主机、热水器等设施设备；不得损害公共部位和共用设施
、设备。
7、不得切割、凿打天花、地面楼板、柱、共用墙体和改变总电箱位置，卫生间墙身、天花等处有排水管检查口的位置不得用墙砖或封闭式天花将排水管检查口封闭，必须在天花上做预留检查口。8、物管公司将派人不定时对施工现场进行严格的监督、检查和指导施工，并在装修完工后派人对贵单位进行装修后的竣工验收检查。装修人或装修公司申请验收时，有给排水系统或电气线路增改的须先出具增改部分的给排水增改图、电气线路图纸方可进行验收检查。
9、物管公司只负责对装修后的隐蔽工程进行表面验收检查，由于装修施工技术、质量及装修所用的产品质量问题导致装修人或其它住户利益造成损失的，物管公司不承担任何责任。商铺装修工程的二年保修期和厨房卫生间防渗漏工程五年的保修期由装修人与装修公司签订装修合同，如因未签订合同而造成损失的由装修人自己承担责任。
10、商铺装修竣工自表面验收检查合格之日起至商铺投入使用30日后，如无异常现象方可退领装修保证金（不计利息）。
11、在装修时严禁损坏墙面、地面地砖，不得安装防雨蓬。
12、商铺的装修不得使用易燃材料，乙方的装修改造工程所用材料必须符合国家按规定的防火和环保要求
13、安装空调外机时，必须由物管公司指定位置统一安装。
七、违约责任：
1、未经物管公司批准就进行施工的违章装修/安装项目，装修人必须自行拆除并恢复原样，经通知后在期限内未拆除或拒绝恢复原样的工程内容，物管公司将另行安排人员施工，所产生的费用和损失由装修人负责承担。
2、电气线路、给排水系统、防渗漏等隐蔽工程必须按物管公司要求或相关规定，规范要求施工，如经检查有不符合的，经通知后必须拆除遮挡部分进行整改，直到合格为止。如有拒不整改或经三次整改仍不合格的，将对贵商铺要求进行停工整改处理，所造成的费用和损失由装修人或装修公司负责承担。
3、商铺装饰装修工程违章施工、违章改建、空调安装损坏外墙等不合格工程内容物管公司将限期整改，整改后进行复验，（）直到合格为止。如拒不整改或经三次整改仍不合格时，物管公司将另行安排施工人员进行施工或停电停工整改，因此而产生的一切费用和损失由装修人负责承担。
4、装修人或装修公司在装饰装修活动过程中有违章施工、违章改建、
空调安装不合格等行为未整改合格时，物管公司将不予办理按金退领手续，如因此造成损失或产生费用的，物管公司将从装修保证金中扣除相应金额。
5、属装修公司责任的由装修人自行向装修公司追偿。
6.乙方在装修改造过程中对商铺及他人的设施设备等造成损毁的，由乙方负全责并承担所有维修费用。
7.乙方对商铺的装修改造均不应对建筑物的主体结构安全，消防，电路，空调和其它各种管线的使用安全及整体美观造成不良影响、并不得影响甲方或第三方的经营，否则乙方应立即改正，并赔偿因此给甲方和第三方造成的损失。
八、其它约定：
1、为保证本商场装修工程的质量，物管公司将不定时派人到现场进行严格的监督和指导施工，装修人和装修公司须配合物管公司对商铺装修活动的监督、检查。
2、物管公司有权制止装饰装修活动中的影响公众利益、公共安全和影响周围住户正常生活的相关行为。
3、装饰装修工程技术质量和所用的产品质量由装修人按装修合同约定和相应的质量标准自行进行验收或委托相关部门进行验收，物管公司只负责对现场进行检查有无违反法律、法规和违反本协议的行为。
装修管理合同范文第3篇
乙方：__________________________（以下简称乙方）
甲方系______________物业管理单位，乙方系小区住宅单元物业的购买者或使用者委托进行装修的单位或个人。现甲、乙双方就装修的有关事宜，经过平等协商，特签此协议。
一、 装修申请与报批
第一条 乙方在装修前应以书面形式向甲方提出装修申请，并填写《装修申请表》；乙方向甲方提供下列材料：
1.施工单位营业执照及资质证书复印件（加盖公章），如委托个人则需装修委托书。
2.比例不小于1：100的装修设计图（包括：平面图、隐蔽工程图、机电项目施工图）或上述图纸的复印件。
3.乙方向甲方提供现场施工人员的名单、身份证复印件及1寸近照2张。
4.装修队电工、焊工等特种工种的上岗证及复印件。
第二条 甲方在收到乙方申请后，对乙方提供的资料进行审核，甲方自接到资料后7个工作日内完成审核工作，并将审核结果通知乙方。如审核合格后，甲方为乙方开据施工许可证。乙方应按照许可证时间开工装修，同时应将许可证贴在装修现场明显位置以便甲方检查。
第三条 对于乙方提供的资料，甲方认为需要修改或重新提交时，乙方应进行修改或重新提交，并将修改后的资料报甲方，以便甲方进行最终审核。
第四条 甲方审核完毕的资料，乙方不得擅自改变。如需修改或变动，应以书面形式提前通知甲方，并将修改后的资料报甲方审核。
第五条 如果乙方不提交装修申请擅自施工，或在甲方未准许之前开工，甲方有权责令其停工，而由此造成的一切后果均由乙方负责。
二、 出入证
第一条 为保证乙方装修工作的顺利进行，乙方需要为其聘请的施工人员办理现场出入证，如有未办理出入证的、丢失出入证的或将出入证转借他人的，甲方有权阻止其进入小区，而因此产生的一切后果均由乙方自负。
第二条 如果甲方发现乙方聘请的施工人员有违法行为，或有不符合小区管理规定的行为，甲方有权将该施工人员清理出小区，由此产生的一切后果均由乙方负责。第三条装修完毕后，乙方应及时将其申请的所有出入证全部收回交给甲方，甲方核查无误后，退还临时出入证押金。
三、 装修保证金
第一条 为保证业主的利益和楼宇结构及配套设备的安全，甲方收取乙方保证金每户5000元。
第二条 乙方缴纳垃圾清运费：20元/自然间；管理费（含设备使用费）按15元/天计费，自审批合格领取施工许可证起至验收合格清场之日止。
第三条 装修完毕经甲方验收合格后，扣除实际发生的费用（以甲方验收合格之日停止计费），3个月未发生质量问题，按规定退还尾款。如验收不合格，甲方将继续收取乙方整改期间的相关费用。
四、 注意事项
第一条 楼宇土建结构装修
1.不得改动门、窗，保持楼宇、房屋外观的美观统一。
2.严禁拆改破坏原结构、承重墙、配重墙、楼板地面。不得擅自在主体结构上剔槽、打洞，不得凿穿地面、屋顶、阳台隔断板。
3.装修室内地面石材厚度不得超过1.2cm，地面装修总厚度不得超过3cm，按施工进度铺地砖前须申报物业管理公司工程部检查批准。
4.不得擅自破坏原设计卫生间、洗衣间防水层，如有破损须重做防水处理，需进行24小时闭水试验，物业工程部试验通过后方可继续施工。
5.乙方装修所使用的木制材料需经防火阻燃、防腐处理。
6.不得将没有防水要求的房间设为卫生间、厨房间。
7.厨房应有门，不得做成敞开式厨房。
第二条 水、暖气、燃气管道设施装修
1.严禁改动室内供暖管线设施，严禁加装暖气片或拆改移位。加装暖气罩，必须留有长、宽不少于400mm的检修口，便于日后维修，否则后果自负。
2.严禁拆改室内水表，不得擅自拆改原设计管线。
3.严禁改动或遮挡燃气管线、仪表设施。
4.室内所有管线节门、接口周围需留有100mm以上距离，并必须按规定预留长、宽不小于400mm的检查口，便于日后维修检查。
5.不得擅自封包燃气管道。
6.安装燃气热水器必须采用强排式，且其排气管不得超出外墙10cm，不得排入烟道或管井。
7.卫生间、厨房间墙体改动的，应当按照防水标准制订施工方案，重新做防水。
第三条 配电、弱电信号设施装修
1.配电系统布局必须按审批方案、图纸施工，负责此项工作的施工人员必须有劳动局核发的电工操作证（特种工种证明复印件在物业管理公司备案）。
2.严禁破坏室内原设计配线回路，严禁强电、弱电线路直埋，必须按施工规范穿线铺设，如有违规造成的一切后果由乙方负责。
3.不得擅自增改原设计配电控制和计量仪表，隐蔽施工部分：照明、插座、空调插座必须按原设计负荷单路控制施工。
4.严禁拆改原设计电视、对讲、通讯网络布线，如擅自改动，造成不良后果自负。
5.浴室安装浴霸必须从插座重新引线，不能使用原预留灯线。房间内不得使用超过原设计负荷的电器。
第四条 楼宇外观装修
1.严禁拆改外窗、防火窗、阳台，不得擅自加装护栏。
2.严禁在户门以外公共区域平台违章搭建或悬挂其他物品。违者物业公司有权要求其无条件拆除，损失自负。
3.空调室外机必须按指定位置安装，冷凝水排放管须接入空调冷凝水管或靠墙固定在外窗一侧。
第五条 装饰施工现场
1.装饰材料搬运：乙方须提前申请电梯使用时间，按
计划安排时间搬运，切勿损坏电梯、公共区域墙壁、楼梯间墙壁等公共设施设备。搬运建筑材料必须封装不漏，搬运完毕须将搬运路线及时清扫干净。
2.装修垃圾清运：乙方必须遵守甲方的规定，按指定时间将封闭袋装垃圾运至指定地点，随时清扫门前杂物。严禁在公共区域堆放建筑材料、装修垃圾，严禁将杂物、油漆倒入下水管线。
3.施工人员：乙方施工人员须衣着整齐，佩带通行标志，按指定通道进入；严禁在本小区非工作区域闲逛，不得损坏小区公共设施设备及他人财务；严格遵守管理规定，保持公共区域墙壁、楼道墙壁的整洁。
4.装修施工时间：
1）工作时间：8：00__12：00，14：00__18：00其它时间严禁施工人员进入或滞留在小区内，严禁施工人员在本小区内留宿。
2）机械设备作业时间：8：00__11：30，14：30__18：00，其它时间为静音作业时间，严禁施工扰民。（周六、日静音作业）
5.消防安全：每户装修施工现场必须配置两个5公斤灭火器，工作现场禁止吸烟。乙方必须遵守各项安全防火规定，履行与甲方签订的安全防火责任书。
五、 装修竣工验收
装修完成后，乙方须提前通知甲方约定时间，甲方自接到乙方正式验收申请5个工作日内，由工程部、业主、装修公司负责人及装修施工相关技术人员共同验收。验收不合格项目由施工单位限期整改合格。因整改造成的各项损失费用，均由施工方承担。
六、 其它
第一条 乙方在此保证：因其装修而引起的一切后果，如造成房屋结构、布局、外装修的损坏，房产毗邻房屋的损坏或他人人身安全或财产的损失，房屋渗漏而对四邻造成的损失等均由乙方承担。因此后果而产生的一切事宜如诉讼、仲裁的均由乙方自费处理。
第二条 如因乙方装修给他人人身财产造成损失，而引起他人向甲方索赔时，乙方负责赔偿因此给甲方造成的一切损失。
第三条 本协议未尽事宜，由双方协商解决。
第四条 本协议一式两份，由甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。
第五条 签约方：
甲方：_______基业物业管理有限公司
乙方：
经办人：
经办人：
日期：
日期：
装修管理合同范文第4篇
1.乙方委托的装修公司应事先向甲方及消防局报批装修方案并获准，交纳有关费用和办理装修许可证后，方可开始装修。装修垃圾应运至园内指定地点。所应交纳的费用为_______以内，支付垃圾处理费_______元，超过_______的，整数倍面积的部分按倍数计收，其余的面积按比例计收。同时乙方应按装修房屋的租赁面积向甲方缴纳_______元/平方米的装修保证金。因此乙方委托的装修公司所交纳的费用为垃圾处理费_______元，押金_______元。装修完成并经甲方验收后，待三个月内确认周边环境和用房单位不受损坏和影响，退还乙方委托的装修公司押金。
2.甲方同意自乙方委托的装修公司报批装修方案获准之日起给予乙方_______日或直至_______年？_______月_______日为止的装修期。在装修期内乙方按上述场地的建筑面积每平方米每月人民币_______元的标准向甲方交纳装修管理费合计人民币_______元（不足一个月或超过一个月，按实际天数计收），超出给定的装修期，无论乙方装修是否完工，甲方将按规定收取场地使用费。乙方因特殊要求，需改变原有隔墙、通道、设备等设施的，必须经甲方书面同意。但乙方在使用期满迁出时，必须恢复墙体、通道、设备等原状（甲方书面同意不必恢复者除外），乙方未经甲方书面同意擅自进行二次装修或虽经甲方同意但超出甲方书面同意内容进行二次装修的，甲方有权要求乙方恢复原状并赔偿损失。
3.甲方向乙方提供的场地应符合国家有关消防安全的规定，而乙方二次装修部分的消防核准则由乙方负责。乙方应正确使用并爱护场地内部的各项设施，防止非正常损坏。协议终止时，乙方应当按时交回场地，并保证其原有消防设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用。
4.乙方应向甲方提供所有进场装修人员的身份证复印件及登记照片各一张。
5.乙方须到甲方管理服务部办理施工人员临时出入证，凭证进场施工，无证者拒绝进场。出入证押金每证____元，含工本费___元（实退还_______元，遗失出入证，押金不予退还。
6.乙方应严格按照经甲方审核批准的二次装修方案及图纸组织施工，并接受和配合甲方监管。二次装修方案图纸的审核报批手续，由租房用户办理，施工中如有局部变动，应于改动前报经甲方审批。
7.无论在什么情况下，未经甲方同意，乙方装修人员不得使用客梯，所有装修人员和材料只能搭乘消防（货）梯。装修材料只能选择_______至次日_______之间运至装修房屋内，公共场地严禁占用和堆放材料等杂物。
8.乙方施工人员应做好文明施工，保证公共场地清洁畅通，爱护楼房内外公共设施，合理使用卫生间。如因乙方人员导致的卫生管道堵塞、其他公共设施、设备以及房屋结构和内外墙（窗）的损坏，则由乙方负责赔偿相应的经济损失或费用，并处以______-______元/次的违约罚金。
9.每周一至周五_______～_______，严禁从事一切可能造成噪音、粉尘污染、强烈气味的施工操作，如使用电锯、冲击钻、拆除天花和隔墙、油漆等作业。以上操作必须在每晚______至次日______或双休日内进行，所有装修施工必须关窗作业，以免因施工影响其他客户。违者若劝阻不改，甲方有权对乙方处以_______元/次的违约罚金，并酌情给予停电处理，由此而耽误的施工进度，由乙方自负。
10.乙方在装修期间，不得开启室内中央空调，并应封闭新风口，以免粉尘和油漆等异味通过中央空调系统影响其他客户。装修施工中不得造成室内外原装设施、设备的损坏和消防系统的误报，否则，除照价赔偿外，违者一次处以_______元的违约金。
11.为统一科技园形象，如装修涉及安装门铃、密码锁及铭牌等，均须向甲方提出申请，经批准后在指定位置安装。
12.乙方施工前应做好各项安全防范措施，施工期间严禁室内吸烟，做到安全防火，严格遵守《中华人民共和国消防法》的有关规定，如有违反，乙方承担一切经济损失及法律责任。装修房屋内应配备灭火器不少于两只，可向甲方借用，（每只有偿使用费_______元），装修竣工后退回。若遗失或损坏，则照价赔偿。施工如需动火作业，必须向甲方申请动火许可证。违反动火规定，处以_______元/次违约罚金。
13.施工用电时，要采用标准接线板和插头，严禁用电源线直接插接在插座上。如需增加用电负荷，可向甲方申请临时用电，经批准后方可作业（乙方自备电源线开关）。若由于乙方原因造成甲方配电房线路跳闸而影响到对其他客户供电，则由乙方赔偿相应的经济损失，并处以_______元/次违约罚金。
14.装修期间，乙方施工人员须着装整齐，不得赤足、穿背心、拖鞋，不得在非施工区逗留，不得随地吐痰及在公共区域吸烟、扔烟蒂，不得高声喧哗、打闹；施工场内禁止、酗酒。，违反上述情况者一次处以_______-_______元/人的违约罚金。
15.乙方装修过程中的垃圾杂物，必须用包装袋包好，及时清理，不得漏撒在装修范围之外的其他公共地方。
16.装修保证金除支付电费外，还将用于因装修过程中造成楼房损坏部位的修补费用或支付装修过程中的违约罚金等，如果该保证金不足以弥补其损失及费用，甲方有权追收差额部分。
17.乙方装修施工期间，甲方负责提供装修用水、消防（货）梯运输和卫生间等生活设施的使用，并保障装修室内的电源开通（电费由客户承担）。
18.本协议一式二份，甲方一份，乙方一份，甲乙双方签字盖章后生效，装修施工结束时终止。如乙方在装修施工中严重违规，甲方有权单方解除协议，停止装修室内的供电，待问题解决后方能恢复装修施工。
甲方：__________________
代表：__________________
_______年______月_____日
乙方：__________________
代表：__________________
______年______月______日
装修管理合同范文第5篇
乙方（装修人）：_________联系电话：_________
丙方（装修施工单位）：_________联系电话：_________
为了规范小区住宅室内装饰装修（以下简称装修）活动及管理行为，维护小区正常秩序和公共利益，根据国家《物业管理条例》、建设部《住宅室内装饰装修管理办法》等相关法规，对本小区_________栋_________房装修管理服务事宜，达成本协议。
一、装修项目或方案（可加附页）
1、_________；
2、_________；
3、_________；
4、_________.
二、装修期限
装修期限为_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。如超期装修，乙方应与甲方续签住宅室内装饰装修管理协议。
三、装修禁止行为
1、破坏或擅自改动建筑主体和承重结构；
2、擅自增加楼面荷载；
3、在承重墙上穿洞或扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的墙体；
4、将厅、房、阳台改为卫生间、厨房间，将雨水管用于排放生活污水；
5、破坏卫生间、厨房的地面防水层；
6、违法搭建建筑物、构筑物；
7、破坏或擅自改变住宅外观，擅自在非承重墙上开门窗；
8、擅自改动、接驳燃气管道设施和公共管线；
9、占用、损坏或者擅自变动物业共有部位、共有设施设备；
10、其他影响建筑结构和使用安全的行为。
四、装修管理规定
1、装修施工人员进入小区需佩带《装修出入证》，并接受甲方人员的查验。乙方向甲方申领装修施工人员《装修出入证》_________个，交纳押金_________元/个共_________元。
2、装修施工人员一般不允许在装修住宅室内内住宿，如需留人看守施工现场，乙方应向甲方申报登记。
3、装修施工作业应当遵守消防规定，作业现场至少配备2个灭火器。
4、施工时间为每天8：00-12：00、14：00-18：00，其余时段禁止施工。
5、装修施工期间，丙方须对各种管道口采取保护措施，避免杂物进入管道造成堵塞。
6、甲方在履行管理职责时有权采取！下列措施，乙方及丙方不得拒绝或阻碍：
（1）要求乙方或丙方提供有关资料；
（2）进入装修现场进行检查；
（3）制止违规装修行为，要求停工或整改；
（4）向政府有关部门报告；
（5）采取_________措施；
（6）_________；
（7）_________.
五、室外设施及防盗门窗的安装规定
1、室外各种设施如空调、太阳能热水器等，应当安装在建筑设计预定的位置，尺寸
不得超出设计要求。如原设计未预定位置，则按照甲方指定的统一位置进行规范合理安装。空调机冷凝水应当接入管道内，不得滴漏。
2、室外防盗门窗应按规定安装，不得违反有关法规。
3、_________.
六、装修材料与装修垃圾的存放、清运与处置
1、装修材料应存放于装修住宅室内内，不得堆放在公共部位或公共场所，因装卸需要暂时堆放的应尽快清理；不及时清理的，经甲方通知后，乙方或丙方仍未做出适当安排的，甲方有权进行处置，处置费用可从乙方的装修保证金中扣除。
2、装修垃圾清运采用下列第_________种方式：
（1）自行清运。乙方或丙方必须于每天18：00前清运堆放在指定地点的装修垃圾；未按时进行清运的，甲方将代其进行清运，清运费用按_________元/车（不足一车按一车计）从装修保证金中扣除。
（2）委托甲方清运。乙方或丙方应在需清运垃圾前一天通知甲方，并将装修垃圾用包装物装载或捆扎后放在指定地点；乙方或丙方须向甲方缴交装修垃圾清运费_________元/车，不足1车按1车计。
3、_________.
七、装修保证金及管理服务费用
1、本协议一经签订，乙方即按下列标准向甲方交纳装修保证金：
【】住宅物业每户_________元；
【】非住宅物业每户_________元。
2、装修工程完毕后，经甲方检查确认无违章装修、无损害公共利益及其他业主利益行为的，甲方在验收后_________天（不得超过30天）内将装修保证金退还乙方。
3、乙方按约定向甲方支付装修服务费_________元。
4、_________.
八、其他约定
1、因装修造成共用部位、共用设施设备损坏、共用管道堵塞、渗漏等，乙方应当立即组织修复；造成经济损失的，乙方应与受损人协商进行合理赔偿。协商不成的，可申请仲裁或者提讼。属于丙方责任的，乙方可向丙方追偿。
2、_________.
3、_________.
4、_________.
甲方（盖章）：_________ 乙方：_________
负责人（签名）：_________ 装修人（签名）：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
丙方（盖章）：_________
负责人（签名）：_________
_________年____月____日
装修管理合同范文第6篇
委托项目管理合同范文1
委托方：（以下简称甲方）_____________________
受托方：（以下简称乙方）_____________________
委托方__________委托受托方________对项目进行建设期全过程管理，为确保该项目建设规模、标准、投资和建设工期，使该项目在验收合格、保修期满后保质顺利交付委托方，特订阅合同如下，以资共同遵守。
一、工程概况
1.工程名称：________________________________
2.立项批文：________________________________
3.建设地点：________________________________
4.建设规模：________________________________
二、双方权力与义务
1.受托方权力与义务
(1)受托方接受委托方委托承担本项目建设期法人，代表委托方对本工程项目组织实施进行全过程管理及服务，承担本项目建设过程中建设单位管理责任与权利。
(2)按项目立项批复，组织项目方案论证，可行性研究，充分考虑委托方使用需要、建设功能和有关规划设计要求，编制工程初步设计及概算报委托方批准。
(3)负责按照批准的初步设计和概算，组织编制施工图设计和预算。
(4)编制适合本工程实际的资金及进度计划，报委托方批准。
(5)负责协助委托方申报规划、建管、投资等有关手续，取得投资许可证、施工许可证等开工所需相关证照。
(6)在公开招标原则下，受委托方委托选择确定勘测、监理、设计、施工等相关单位。
(7)负责设立本工程建设所需项目资金专户，根据审批的年度记划和工程进度领取建设资金，并按规定使用。
(8)严格按批准和审定的建设规模、功能、标准和概算组织建设，如有超出三控制范围的高速意见和重大设计变更，报委托方审批执行。
(9)严格按批准的进度组织实施，保证项目按合同规定的期限建成，并确保工程质量。
(10)定期向委托方汇报工程进度，接受委找方的监督和管理。
(11)组织各单项工程的质量验必，申报项目竣工验收。工程验收合格后，向委托方及时送交竣工结算资料和竣工财务决算报表，经审批后办理资产登记。办理工程移交事宜，同时向有关部门移交完整的建设档案资料。
(12)负责工程后保修事宜。
2.委托方权力与义务
(1)委托方作为本工程基本建设程序的管理部门，对该项目行使业主职责。
(2)合同签订后，及时向受托方移交前期工作手续，协助受托方做好工程建设过程中涉及有关工作，为受托方的工作创造良好的外部条件。
(3)审核受托方项目建设书、可行性研究、初步设计(概算)、施工图设计(预算)、工程进度计划、资金使用计划并给予及时回复。
(4)负责按批准后的工程进度计划、资金使用计划安排建设资金，并督促建设资金按期支付运载受托方项目资金专户。
(5)参与项目建设过程中招投标、设备、材料选定及质量验收等有关工作。
(6)按照建设进度计划，稽查工程质量、进度规模、标准及资金使用情况，及时审核实施过程中重大设计变更及资金调整计划。
(7)协调解决工程中重大问题，为受托方提供必要的现场办公场所，帮助受托方办理施工用水、用电等有关手续。
(8)负责组织竣工结算验收，在竣工验收后及时与受托方办理接收手续。
三、工程投资及合同价款
1.受托方应将本项目方案、论证、可行性研究、测量、钻探、工程设计、监理、质量、红线等各种证照办理费用控制在规定额度以内。
2.受托方项目管理费按工程结算审计后造价的________计取。
3.规划、城市管理和其他管理政策性各种缴费，经双方与有关部门交涉认可后，受托方提前申报，委托方及时支付。
四、工程质量
设计质量：___________________________________________
施工质量：___________________________________________
五、受托方应不遗余力地工作，尽量满足委托方工程进度需求
本工程工期为___________ ，其中开工时间为___________，施工工期为____________ 。
六、奖惩办法
1.受托方通过采取科学管理办法，提出合理的建议，优化设计和施工方案，在达到设计要求，满足使用功能和三控二保的前提下，委托方给予受托方________奖励。
2.由于受托方未按合同约定完成管理内容，未经委托方批准擅变更项目建设方案(规模、标准和内容等)，超出委托方审批的规模、内容、标准造成投资增加或因组织不力致使工期延迟，委托方有权扣减管理费，并由受托方自有资金弥补损失。
七、其他
1.委托方任命的本工程实施管理协调总代表为_____________，受托方总代表为________________，双方不论哪方换人均需提前一星期书面行文通知对方。
2.现场管理办法及专业管理细则由双方现场总代表协商制定。
3.本协议未尽事宜，双方通过协商后另订。
4.本合同双方签字后盖章后生效。
本协议一式捌份，正本二份，双方各执一份;副本陆份，双方各执三份。正副本具有同等效力。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托项目管理合同范文2
甲方：
称：
地址：
电话：
法人代表：
联系人：
电话：
乙方： 名姓名： 性别： 年龄： 籍贯： 家乡电话： 户口所在地： 身份证号码： 现住址： 联系电话：
甲方为完成业主委托的装饰装修工程施工工作，经双方协商一致，甲方委托乙方代为行使甲方项目经理职责，代为甲方履行甲方与业主签订的装饰装修工程施工合同(以下称主合同)义务。为明确双方责任，共同为业主提供高质量的产品和高标准的服务，双方本着平等，自愿，公平和诚实信用的原则达成如下协议：
一、委托方式
乙方代表甲方履行主合同义务，对甲方委托管理的装饰装修工程实施包工，部分包料，包质量，包安全，包工期，包文明施工方式的施工承包管理。
二、合同期限
合同期限 年，合同期从 年 月 日起至 年 月 日止。
三、佣金
甲方按乙方管理完成的装饰装修工程项目支付佣金。
(一) 佣金标准
甲方按以下第 种方式计算乙方佣金：
1，甲方按乙方所负责的装修工程结算总价%向乙方支付佣金。税费由乙方负责缴纳;
2，甲方按乙方所负责的装修工程的内部结算总价扣除材料费，人工费用后，用余额作为佣金支付乙方。内部结算价由甲方策动或参照行业惯例标准指定;乙方负责承担内部结算总价的税费。 甲方鼓励乙方采用科技的管理措施，在优质高效服务业主，确保工程质量，安全，工期的前提下，最大限度的降低工程成本。
( 二)佣金支付时间
1， 乙方履行完主合同全部义务，所负责的装修工程施工项目业主与甲方完成，结清全部工程款并完税后七个工作日内计算和支付;
2， 甲方在乙方应得佣金中扣除主合同约定的保修金(主合同没有约定时，按装修工程结算总价的 %计算，当该项目解除责任后一周内向乙方结算保修金;
四、合同的变更，解除，重新订立和终止
(一) 经甲乙双方协商同意可以依法变更合同。
(二) 有下列情形之一的，甲方可以随时解除本合同：
1. 乙方不能按主合同及本合同要求完成甲方委托任务的;
2. 乙方无正当理由，拒绝接受甲方委托任务的;
3. 乙方严重违反甲方规定制度或不服从甲方管理的;
4. 乙方严重失职，营私舞弊，对甲方利益和信誉造成重大损害的;
5. 乙方炒单、卖单、私自承揽装修工程施工的;
6. 乙方私自购买材料、偷工减料、以次充好对甲方利益和信誉造成重大损害的;
7. 乙方在六个月内两次被业主要求或甲方决定撤换的;
8. 乙方被依法追究刑事责任的;
9. 乙方患病或负伤，不能从事原工作的;
10. 本合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使本合同无法履行的;
11. 法律、法规规定的其他情形。
(三) 有下列情形之一的，乙方可以随时通知甲方解除本合同：
1， 甲方未按照本合同约定支付佣金的;
2， 甲方以暴力、威胁或者非法限制人身自由的手段强迫工作的;
3， 法律，法规规定的其他情形。
(四) 有下列情形之一的，本合同自行解除：
1， 甲方依法宣告破产;
2， 甲方依法解散或依法被撤消;
3， 乙方死亡。
(五) 除本条第三款规定的情形之外，乙方解除本合同，应当提前三十日以书面形式通知甲方。
(六) 重新订立合同
合同期满，甲、乙双方同意延续合同关系的，在合同期满前三十日内双方重新订立合同。
(七) 合同终止
合同期满或双方约定的终止条件出现，合同自行终止。
五、双方责任
(一) 甲方责任
1、甲方需要按本合同约定支付乙方佣金。甲方无故克扣或者无故拖欠乙方佣金的，除全部支付乙方佣金外，还应支付相当于佣金 %的经济补偿金。
2、甲方对乙方实施培训、监督、考核和分级管理。
3、甲方协助乙方编制施工组织设计，参加乙方组织的现场交底，协助和监督乙方施工组织管理，监督检查乙方工地的施工质量和安全，对乙方施工项目实施中间验收、隐蔽验收、竣工验收和质量评定，参加乙方竣工移交。
4、甲方制定考核派单管理办法，根据装修工程任务量，按分级、考核情况向乙方委托装修施工任务。
5、甲方按乙方提供的材料计划向乙方集中陪送装修材料，并对所提供材料的质量负责。甲方应不断优化材料采购渠道，努力提供质优价廉的材料。
6、甲方为委托乙方管理施工的装修项目提供设计服务。
7、如经甲方或业主认定，乙方已经或有潜在的可能五月法继续履行或不能按约定的标准履行主合同，甲方有权撤换乙方，并保留向乙方索赔的权利。
8、由于甲方原因导致违反主合同约定，给业主，乙方造成的一切损失和后果均由甲方承担;
9、己方违反本合同约定，给乙方造成的一切损失和后果均由甲方承担。
(二) 乙方责任
1、乙方一次性向甲方交纳履约保证金人民币 (小写:元)(不计利息)。甲方依据本合同第四条第二款第4,5,6项解除合同的,该履约保证金不予退还;乙方依据本合同第四条
第三款解除合同的,该履约保证金在30个工作日内全部退还;其他原因解除或终止合同的,该保证金5000元在乙方负责的最后一个工地解除保修责任后一周内退还;
2、根据工程需要或业主要求编制施工组织设计(或施工方案及进度计划、材料计划),经甲方审核后交业主审定;
3、严格遵守施工规范、安全操作规程、防火安全和环境保护规定以及甲方依法制定的各项规章制度;严格按照主合同约定、施工图纸、做法说明、施工组织设计及相关规范、标准规定的质量、工期、材料和工艺标准组织施工，确保施工安全;
4、乙方必须在每个施工工地指派一名现场负责人，该负责人必须经过甲方的培训且最多只能负责同属一个行政区的两个工地，其费用及其它责任由乙方承担;
5、乙方使用的施工人员必须先经过甲方的培训，经培训合格且持有相应的培训合格证件后才可参与施工，施工期间若出现施工人员不足时，为不影响工程进度，经甲方同意，乙方可临时再聘请施工工人。所有施工工人的费用及其他责任由乙方承担;
6、乙方必须按甲方的材料陪送目录，使用甲方统一陪送的材料。不在甲方材料配送目录内的材料，经甲方批准后乙方可自行采购,并自行承担质量责任、经济责任及其他责任;
7、负责装修工程款的催缴。业主未按时缴纳工程款时,需积极催缴并采取即使有效的风险防范措施;
8、爱护甲方的财产,保守甲方的商业秘密;
9、乙方对甲方管理人员违法指挥强令冒险作业,有权拒绝执行;对危害生命和身体健康的行为,有权提出批评,检举和控告;
10、由于乙方原因导致违反主合同约定,给业主、甲方造成的一切损失和后果均由乙方承担;
11、乙方违反本合同约定,给甲方造成的一切损失和后够均由乙方承担。
六、处罚与奖励:
1、甲方有权按相关管理规定和处罚标准就乙方所负责工地的安全、质量、工期、文明施工等问题对乙方实施处罚;
2、乙方按期、保质、保量、保安全完成施工任务，施工工地达到管理有序，质量优良，且业主按时接清工程款的，甲方可视情况，酌情给予乙方奖励。
七、其它:
1、乙方自负盈亏，自行承担其劳动就业和安全保障等风险和责任;
2、乙方的采购、用工行为概与甲方无关，由乙方自行承担其全部责任和义务;
3、甲方可以根据乙方要求或根据项目管理需要，代乙方支付工人工资，工伤保险和材料费用等。但不代表甲方对除乙方外的任何第三人承担责任或义务。
八、本合同未尽事宜栓放协商解决。
九、争议处理
甲乙双方发生合同争议后，应先协商解决。协商不成的，向深圳市人民法院。
十、本合同自甲，乙双方签字或盖章之日起生效，涂鸦或代签无效。
十一、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托项目管理合同范文3
委 托 人(甲方) ：
项目管理人(乙方) ：
根据《中华人民共和国合同法》《国务院关于投资体制改革的决定》及其他 、 有关法律、行政法规，为保证投资建设项目的顺利实施，充分发挥投资效益，严 格控制投资概算，经委托人与项目管理人双方协商同意，签订本合同。
一、 项目概况
项目名称：
项目总投资：
建设地点：
建设规模：
二、 项目管理范围和内容
见附件 1
三、 项目管理目标
安全管理目标：
工程质量目标：
实 施 工 期：
投资控制目标：
项目管理总服务期：
四、 项目管理费
金额(大写)￥：
五、本合同由以下文件组成：
1.双方认可的有关工程的变更洽商等书面文件或协议修正文件;
2.委托项目管理合同书;
3.专用合同条款;
4.通用合同条款;
5.相关批复文件
6.标准、规范及有关技术文件。
构成本合同的文件若存在歧义或不一致时，按上述排列次序进行解释。
六、本合同中的有关词语含义与本合同第二部分通用条款中赋予它们的定义相同。
七、委托人承诺，遵守本合同中的各项约定，为项目管理人提供项目建设的 必要条件。
八、项目管理人承诺，遵守本合同中的各项约定，按照项目管理工作范围和 内容，承担项目管理任务。
九、本合同一式 份，具有同等法律效力，双方各执 份。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
装修管理合同范文第7篇
【关键词】开发项目；前期物业公司；对策措施
我国《物业管理条例》明确规定，对住宅类开发建设项目，开发建设单位必须通过招投标或委托等方式确定前期物业管理公司，加强对开发项目的前期物业管理。加强开发项目前期物业管理，是解决后期业主与物业管理公司矛盾纠纷，提高开发项目物业管理服务质量的重要措施，因此，开发建设单位在开发某个项目的同时，有必要科学选定前期物业管理公司，加强前期物业管理。
一、前期物业管理的基本定位及重要性
1、前期物业管理的基本定位
前期物业管理是指房地产开发项目开始建设或房屋售出之日起，在小区业主委员会正式成立并与物业管理公司签订正式《物业管理合同》前，开发建设单位委托或选聘物业管理公司提供的物业管理服务，也可以表述为住宅开发项目在销售阶段提供的物业管理服务，是开发商向购房者提供的过渡性物业管理。前期物业管理是整个物业管理活动的起始阶段，是实施物业管理的重要环节，我国的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》在对前期物业管理定位时，指出前期物业管理是由开发建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。
2、前期物业管理的基本内容和重要性
前期物业管理主要包括以下内容：一是做好各方面查验和准备工作。开发建设单位要配合确定的物业管理公司对住宅项目进行承接查验，办好承接查验手续，对住宅小区整体建设布局情况进行了解。同时，服务业主做好新房验收工作，派出技术人员与业主一起看房，检查门窗、水电、地面、墙壁质量状况，及时记录存在的问题，特别是要与业主一起进行蓄水试验，防止后期因人为破坏造成损坏而推卸责任。二是配合物业管理公司搞好入住装修和前期卫生保洁管理。要在业主正式入住装修前制定周密工作计划，将业主守则等张贴出来，引导业主严格执行。前期物业管理处于入住装修阶段，大量装修垃圾产生，要划定专门地点对垃圾进行集中堆放，及时进行降尘和清运，并加大宣传引导和监督力度，杜绝乱扔垃圾等问题出现，还要在该阶段适当增加保洁力量，加大卫生保洁力度。三是做好前期安全防范和关系协调工作。前期物业管理阶段住宅小区人员多且杂，安保设施未完全到位，要做好进出小区人员登记工作，装修人员要凭证进出，并做好进出小区车辆管制和疏导，维护小区良好秩序。前期物业管理矛盾纠纷比较集中，包括房屋质量问题、购房合同问题、设施配套问题及安全秩序问题等，对此，要以前期物业管理公司为主、建设单位积极配合，分类解决存在的问题，协调好各方面关系，创造稳定和谐的小区氛围。
通过前期物业管理包含内容，可以看出开发建设单位在前期物业管理中承担着一定任务，做好前期物业管理是服务业主顺利入住、解除后期物业管理矛盾纠纷的重要阶段，对后期物业管理工作及房屋销售工作关系重大。
二、房地产开发单位加强前期物业管理的对策措施
1、做好前期物业管理公司招标工作
开发企业要提高对前期物业管理的重视程度，实行监管分离模式，加强市场化运作和招投标制度学习，树立招标选聘前期物业管理公司意识，积极通过招标选聘具备一定资质的物业管理企业开展前期物业管理活动。要强化招投标备案制度，明确招投标流程，健全公平、公正、公开的竞争市场，避免出现私订协议、虚假招标等情况，并对参与投标的物业管理公司进行调查，避免出现资质不符、恶意杀价等问题，选出价格低、服务好、资质高的物业管理企业进行管理。
2、签订服务合同明确权责义务
物业管理服务合同是对管理事项、收费标准、服务标准、合同双方权责义务、合同期限及违约责任等内容签订的具有法律效力的约定，是明确开发企业和物业管理公司权责的重要法律文件，要按照《物业管理条例》等规定签订规范有效的物业管理合同，明确各方权责，避免建管脱节、重建轻管等问题。开发企业要依据《物业管理条例》、《合同法》等规定，结合具体建设项目管理事项，在充分尊重物业管理公司利益的基础上，合理合法签订合同，尽量细化违约责任条款，将合同细节予以明确，防止在前期物业管理中物业管理公司推诿扯皮、履职不到位等问题，影响业主利益或房产销售。具体实施中，要与物业管理公司做好物业承接验收工作，实现明确的权责移交。要明确物业管理公司承接物业后的共用设施设备，在建设好公用配套设施后，明确公用设施用处，减少后期物业管理公司和业主围绕设施设备归属权的矛盾纠纷。
3、制定完善物业管理业主临时公约
在住宅销售前，开发企业要在做好销售工作的同时，按照有关规定制定内容具体、可操作性强、权责明确的业主临时公约，在房屋销售中向业主明确说明，让业主明确自己应该遵守的条款，保证业主共同权益。开发企业要加强与前期物业管理公司的沟通交流，将业主临时公约等事项明示，辅助物业管理公司进行科学高效的物业管理，引导各方共同维护业主合法权益，督促业主履行应尽义务，同时对业主的违约事项要进行一定的责任追究，促使业主更好地遵守公约，维护小区良好的物业管理环境。
4、督促物业管理公司履行职责
建设单位在做好招标、签订前期物业管理合同后，要督促物业管理公司按照合同约定，提供相应服务，避免出现“质价不符”问题。要协助物业管理公司应用好物业管理用房，为开展高质高效的前期物业管理提供保障。同时，要制定完善物业维修资金管理等制度，制定严格的审批和执行流程，切实保障业益。
三、结论
综上所述，前期物业管理关系到业主切身利益和开发项目的销售，开发企业要高度重视这项工作，在明确前期物业管理定位和重要性的基础上，重点做好对物业管理公司的选聘、督促和服务，协助和监督物业管理公司高质量的实施前期物业管理。
参考文献：
[1]陈洁.浅议物业服务企业与业主间纠纷问题及应对措施[J].法制与社会，2011（20）.
[2]刘倩.论物业服务合同中的格式条款[J].群文天地，2011（10）.
[3]魏萌.加快物业费改革 提高物业管理水平[J].中国机关后勤，2010（05）.
装修管理合同范文第8篇
关键词：物业管理物业管理公司业主公约
Abstract:Realestatemanagementisanoutcomeofthedevelopmentofrealestate.Withthedevelopmentofthereformationofthehousingsystem,theprivacydegreeofhousingowninghouseincreasesbyaconsiderableextent,thus,realestatemanagementhasgrownrapidlyasanewpublicservicemodel.Itcontainsbothcirculationandconsumptionfieldsandreferstomanycomplicatedlawregulations.However,thegovernmenthasnotmadeastandardlawinthisfield.Thispaperismainlytohaveananalysisonthesourcesofrealestatemanagemententerprise''''sright,scopeofmanagementandalsotheproblemsexistedintheprocessofrealestatemanagementWhilstinthelightofsomebasiclegalissuesarisinginthemarketoperationsofrealestatemanagementinChina,andthentoputforwardsomerelevantunderstanding.
Keywords:estatemanagement;estatemanagemententerprises;homeownerpolicy
一、物业管理相关基本概念解析
人类社会的工业化运动带来了城市的膨胀与发展，高超的现代化建筑技术已把城市装扮成大厦林立。高楼大厦成为居民日常工作、学习和生活的主要场所。物业管理作为一种新兴的第三产业提供了人们所需要的对物业加以维护和修缮等服务。
（一）物业管理的概念
一般认为物业管理的概念可以从两个方面来界定。广义的物业是业主对物业依法进行的自治管理和受物业业主选聘、委托的物业管理企业进行的专业管理结合。“而狭义的物业管理就是我国《物业管理条例》第二条规定的指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”狭义的定义明确了物业管理的专业性与服务性的性质。
（二）物业管理的性质
物业管理关系具有有偿性，是一种民事法律关系，具体来说物业管理具有以下三种性质。
第一，物业管理关系是一种民事法律关系。它不同于房地产的行政管理，不是行政意义上的管理与被管理的关系，而是物管公司与业主之间形成的一种民事法律关系。
第二，物业管理关系具有有偿性。物业管理是通过物管公司来实现的，而物管公司实施管理和提供服务是需要对业主收取一定费用的，这就决定了物业管理关系的有偿性。
第三，物业管理具有专业性。物业管理属于服务性行业，只有具备了相应的专业技术，物管公司才能胜任物业小区的管理和服务。
（三）物业管理企业
物业管理企业是指依照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑物和附属配套设施及场地进行管理的企业。物业管理具有综合性，它不仅包括对建筑物本身的管理，而且还包括对房屋区域周围的环境、清洁绿化、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施管理，并向住用人提供多方面的综合。
（四）物业管理企业的特点
物业管理企业作为物业管理服务的提供者，是物业管理法律关系中最基本的主体。它有着与其它经济主体不同的特点：
第一，物业管理企业是营利性组织。物业管理企业它是自主经营，独立核算，自负盈亏，自我发展的服务型企业。它通过向业主提供服务而收取一定费用，以维持企业的生存的发展。物业管理企业同过去的公有房屋的房管所不一样，是适应社会主义市场经济及房地产业的发展需求而产生的，按照商业化模式运作的物业管理模式。作为企业组织，物业管理企业必须依法定程序向工商行政管理机关办理注册登记，领取企业法人营业执照，取得物业管理经营权，并在工商行政管理机关核定的经营范围内按规定的经营方式从事物业管理活动。
第二，物业管理企业必须具备物业管理资质资格。建设部建住房（1999）261号《物业管理企业资质管理（试行）办法》规定：“物业管理企业应按本办法规定申请企业资质等级评定，未经主管部门进行资估评定并取得资质证书的，不得从事物业管理业务。”该办法规定对物业管理企业必须在注册资本，管理人员的素质要求，企业管理、财务管理及物业管理的业绩等方面进行全面考核，并由此设定不同等级的物业管理企业。
第三，物业管理企业的服务范围广泛，既可包括日常的物业维修保养，又可开展特色服务，还可有关部门收取水费、电费、维修基金、房租等。它服务的根本目的是保护物业，使其处于良好的使用状态，达到物业保值增值效果，同时，为业主节约交易成本，节省精力，取得相应的经济效果。
第四，物业管理企业的服务行为必须是依委托的行为，其服务对象即是辖区内全体业主—委托人。作为一种受托行为，其事务处理范围一般不能超越法律规定的范围和委托权限。物业管理企业的物业管理行为是受业主或业主管理团体的委托而有偿为其处理有关物业管理方面事务的行为。
第五，物业管理企业还承担着一定的社会公共职能，具有一定的社会责任。物业管理企业在物业管理活动中，因其涉及千家万户，涉及生活的方方面面，它已成为现代城市管理的重要组成部分，因而国家通过法律、法规、规章等行政干预及道德规范，要求物业管理企业对涉及物业小区内的公安、交通、市政、环卫、绿化、电信等社区生活秩序，环境秩序进行管理，以协助有关行政机关的管理活动，接受相关行政管理部门对其物业管理的特定方面的指导和监督。
二、物业管理企业的责任分析
物业企业责任即物业企业受业主托付而承担的责任，是一种受托义务，是受托人遵照委托人的意愿，根据委托事务的一般性质，在委托人的授权和指示范围内，忠实地替委托人办理受托事务。在既无边无际明确授权也无行业规范以及习惯作法的情况下，受托人应当以符合委托人的最大利益为原则，谨慎合理地处理委托事务”。物业管理企业与业主管理团体签订明确双方在物业管理中的权利义务关系的合同—物业管理委托合同。物业管理可依据不同的标准作不同的分类
（一）物业管理企业作为受托人，根据是否经过特别法律委托而承担的责任
第一，日常管理服务责任，它是物业管理企业提供的经常性管理和服务，可以包括：①日常养护和维修。即对物业及各种设施舍，设备进行经常定期的保养和维修，使其处于良好的可使用状态；②安全保卫，即由企业安全保卫人员对物业辖区的人身和财产安全实施保护工作；③清洁绿化，即由清洁人员定时、定点地收集和清运垃圾废物，打扫卫生，对居住环境进行绿化，为业主提供清洁、优雅的办公和居住环境；④物业维修，更新费用的帐务公开，并接受为主及业主管理团体的监督。⑤及时处理业主投诉；⑥其它业务。
第二，特约服务义务、物业管理企业根据业主的临时或特别需要提供的服务。如为业主送奶、送报、看护病人、小孩、代订车船票，代为购物等特约服务；为方便业主工作生活开办特色服务。这类服务反映了物业管理企业经营的灵活性和服务的便民性，此类义务不是物业管理企业的物业管理义务。
（二）物业管理企业，按照物业管理的运作机制而承担的责任
第一，物的管理责任，即物业公司对物业进行管理的责任。①物业的接管验收。物业企业依据其与房地产公司之间的协议和一定的标准，对物业进行检验和接收。接管验收是在物业竣工验收合格的基础上对物业工程质量和使用功能的再检验，物业企业在验收时发现质量问题应记录在案，在约定期限内督促开发商采取补救措施直到完全合格。开发商应向物业公司提供竣工验收合格证、房屋竣工图、管线竣工位置、方向，综合平面图、产权人状况资料等。物业的接管验收标志着物业企业正式进驻物业，开始履行物业管理职责；②对物业共有部分的维修、维修、保养责任。物业企业对法定共有部管理服务功能，并对物业企业的社区服务管理进行监督，真正促进物业分即楼房的外墙面。通道、屋面、屋顶、支柱、土地、楼梯间、共用出入口、电梯、地下室、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施及共用部分进行定期养护维修。对物业的通道路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、自行车库等物业公用设施进行统一管理维修养护。
第二，物业的使用管理责任。①对业主合理使用物业专用部分进行监督。主要是对业主入住物业前，对其物业进行装修时不当毁损行为的管理。业主装修房屋，应向物业企业提出申请、填写装修申请表，按照约定的时间、方式办理装修事宜。物业企业对业主是否有危及整个建筑物安全的行为，随意变更专有部分共有的电线、水管、煤气等等设备的行为，及是否合理利用相邻他方专有物业进行监督管理；②对业主合理使用物业共用部分进行监督和管理。我国《城市新建住宅小区管理办法》第十四条明确规定，房地产产权人和使用人违反下列行为之一的，由物业管理司予以制止，批评教育、责令恢复原状、赔偿损失。一是擅自改变小区内土地用途的；二是擅自改变房屋，配套设施用途、特征、外观，毁损设施、设备，危及房屋安全的；三私搭乱建，乱停乱放车辆，在房屋共用部分乱堆乱放，随意占用，破坏绿化……，明确了物业企业对物业及使用人合理使用物业共用部分进行管理。
三、物业管理合同责任
总的来看，物业管理合同是物业企业物业管理权的主要来源，其管理行为在合同约定的范围内行使，未完成合同约定的职责应承担违约责任。
（一）物业管理合同的概念
物业管理合同是进行现代物业管理的根据和标准，也是物业企业实施管理的依据，在物业管理活动中起看非常重要的作用。它是指业主管理团体与物业企业对特定物业的管理使用，有偿服务等问题达成书面协议，是业主团体委托物业企业进行物业管理明确双方权利义务关系的协议。它对全体业主及其管理者均有约束力。从其主体、内容、客体上看，物业管理合同是新型的委托合同。
第一，物业管理合同主体之业主一方，不是一人或数人，而是一个业主团体，是一个以建筑物范畴为联结的松散型团体。因此，在物业管理合同中，无法做到每一个业主的利益都能公平地实现：相反，业主只能根据自己在整个物业中所有享有的权利份额来对待自己的实际权益，只是从整体上看，物业企业与业主团体之间的权利义务内容是平等的。
第二，物业管理合同的客体是对物业的管理和对业主的服务，其是一种劳务行为或服务行为，这种管理和服务既有单一的、也有全面的、综合的、社会化的，因此合同内容、管理费用由此而不同。
第三，物业管理合同本质是商业性合同，但物业管理的内容决定了物业管理服务还应包括保安，代办保险、邮政、路灯养护等延伸，这些服务又具有社会性、公益性特点。因此，物业管理企业这些的管理服务不仅要接受业主的监督，而且也上升为社会责任受国家有关部门的检查与指导。
第四，物业管理合同是一种劳务合同，物业管理企业对整个物业享有物业管理权，业主通过合同以业主团体的名义将物业委托与物业企业管理，业主均应服从物业企业的管理。这是物业管理权与物业所有权，使用权分离的结果，物业企业的管理行为不影响物业所有权，使用权的单独行使。业主仍可依法对其物业行使占有、使用、管理、收益、处分权。
（二）物业管理合同的法律性质
物业管理合同是一种新型的合同，目前法律尚无明确的规定。在物业管理法律关系中，业主或业主委员会以业主团体的名义聘用物业企业进行物业管理；物业公司受聘后，以自己的名义向业主和非业主使用人提供各种服务，业主团体对物业企业提供的服务支付报酬。这种合同，很难归入我国《合同法》规定的任一有名合同之列。与相似的其他有名民事合同相比，物业管理合同具有自身的特点。
第一，物业企业实施的“管理”属于一种劳务，物业管理合同在性质上属于劳务合同。劳务合同包括加工、承揽合同、运送合同、雇佣合同、委托合同、行纪合同和居间合同等。物业管理合同与有偿委托合同相比有所不同。按照目前的通说，委托是指当事人一方委托他方处理事务，他方允为处理的合意。其中委托他人处理事务的一方是委托人，处理事务的一方是受托人。委托人具有事务处理的请求权，同时应该承担支付报酬和费用的义务。受托人具有“忠诚义务、勤勉义务、遵照指示处理委托事务义务、亲自处理委托事务义务、义务、移交财产和权益的义务”等。物业管理合同与有偿委托合同，二者都是由双主当事人约定一方为他方处事事务。他方给付一定报酬及支付费用的合同，但二者不同之处在于：委托合同受托人在处理事务时并非以自己的名义实施，而是以委托人的名义实施；物业管理合同则不同，受托人——物业公司在物业管理服务过程中始终以自己的名义开展业务活动，并不以业主或业主团体的名义实施管理服务；在委托合同中，受托人若以自己的名义从事受托行为，则应公开自己的人身份，即“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人与第三人的除外。”物业管理合同中，受托人实施管理活动不仅涉及第三人，也涉及委托人而非订立合同行为。同时，物业管理合同有自己特定的内容，即以维修、保安、绿化等事项为主要内容，而委托合同范围十分广泛，不受限制。再加上物业管理合同反映了物业管理市场运作的特殊规律，合同中当事人的权利义务分配并非仅靠委托合同解决，还有国家干预和道德规范要求。
第二，与雇佣合同相比较。二者在受托人办理的事务性质和内容上基本相同，即委托人可以通过合同将特定的事务交由受托人完成，也可以通过雇佣合同由自己的雇员完成，他方付给报酬。但这两种法律关系不同。物业管理合同是两个独立主体之间的法律关系，物业管理合同的受托人是依法设立的专业企业，它依靠自身的资金实力，专业人员配备以及综合性的管理服务能力提供物业管理专业服务。而雇佣关系是一种组织隶属关系，受雇人是自然人，其提供的劳务是自然人通过自己的技能和经验证完成雇主所要求的任务。且雇佣一般按工作时间给付劳动报酬，而物业管理委托按事务完成情况给付报酬或佣金。此外，在雇佣中，受佣人必须绝对服从雇主的命令或安排，而物业企业在完成管理服务过程中具有独立性，不必完全听命于业主或业主团体的支配。
第三，与承揽合同相比较。承揽合同是当事人双方关于一方按照另一方的要求完成一定工作并交付工作成果，另一方应受该工作成果并给付一定报酬的合同。承揽合同的类型中有一类是服务承揽，与物业管理的内容大致相似，但两者仍有明显区别：承揽合同的定作人所要求的是承揽人依照合同完成一定工作并支付成果，合同标的一般为工作成果，而物业管理合同的委托人只要求物业企业提供综合性的物业管理服务，并不要求支付工作成果，它强调的是物业管理行为的过程本身。而且，在承揽合同中，如工作成果在交付前发生意外风险而灭失，后果由定作人承担。物业管理合同不存在双方风险责任的划分问题，因为物业企业无交付工作成果的义务，如物业因意外风险受损与灭失，后果一律由业主自负。因此，依据《中华人民共和国合同法》第251条对承揽合同的规定，承揽合同的重点在加工、定作一类的事宜，合同中许多条款对物业管理合同不适用。
第四，与行纪合同相比较。合同法第414条规定：“行政合同是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的合同”。二者都属于一方当事人以自己名义为另一方面事处理一定事务的合同，但二者仍存在区别：行纪合同的委托事务仅限于动产和有价证券买卖等货物买卖等货物买卖及其他财产买卖活动；物业管理合同是物业企业依合同约定向业主团体提供各项物业管理服务，其委托事务是各项管理服务工作。
四、物业管理企业物业管理权来源
物业企业的物业管理权是因物业管理委托合同而取得的，业主的物业管理权源于业主的建筑物区分所有权，其表现为业主对物业的专有部分所享有的独立的管理权和对物业共有部分所享有的与其它共有权人共同管理物业的权利。
（一）建筑物区分所有权之业主物业管理权
业主通过置业获得物业专有部分的专有权，因专有权同时获得共有部分的共有权。专有权和共有权的结合形成了业主的建筑业区分所有权。业主要实现建筑物区分所有权的各项权利，就必须对其所拥有的物业加以管理，行使物业管理权。物业管理权是业主为实现其所有权权利而具备的对其物业进行照料和保管的权利。
第一，业主对专属于自己的一定范围的建筑空间（即专有部分）实施照料和保管，以便于更好地“直接占有、使用，以实现其居住、营业及其他目的”，或“将其予以出租收取租金，或于其上设定负担（如设定抵押），以及将之予以转让等”。同时，还可以合理利用相邻他人的专有部分或不属于自己所有的共有部分，以便于维护或修缮、改良自己的专有部分，这是基于建筑物区分所有权的相邻使用权。因此，业主实现其专有部分占有、使用、收益、处分权利，必须使用管理的手段、工具、程序等。然而值得注意的是：区分所有建筑物内拥有众多业主，各业主使用、管理自己的物业必将受到限制，具体表现为：
①应当合理使用其专有部分，不得危及整个建筑物安全，即不得为自己专有部分的改建或增建拆除内部梁柱或墙壁的全部或一部分，或其它有损于整栋建筑物之外观的行为。
②不得随意变更专有部分共有的电线、水管、煤气管道，影响其容量、通畅。
③应独自出资修理其专有部分，维持建筑物存在。
④维护住宅环境的卫生和安宁，遵守建筑物所在地风序良俗。
⑤对专有部分的利用应符合其本来用途，不得作出令人厌恶的使用管理行为，不可释放不可称量物质。
第二，业主在区分所有建筑物中，与其它业主因共有、共用部分和他们共同行使使用权，产生了对共同事物的管理权和共同义务的分担，这是一般意义上的物业管理权。业主们在共有关系中，对如何享有共有部分的占有、使用、收益、处分权利进行管理界定。如，业主对共有部分的共同占有具有不可分割性，即其与专有部分“共同构成区分所有建筑物之物法性权利—共有所有权与专有所有权之客体，此权利客体必须连同区分所有权人之成员权一同予以处分（包含分割）”；对共有部分的共同使用，依共用部分的用法或使用需要予以进行，不依业主对共用部分之“应有份额”予以使用。“即在一栋建筑物上有一半面积之专有部分所有权人，不能对共用部分之走廊或电梯只使用一半之面积，而依其性质得为共同使用或轮番使用，因而共用部分不问其持分多少，于使用上应全体使用。”；业主对共用部分依规约或其共有持分，获得共有部分所产生的利益，同时，基于居住及实现以上权能，可对共用部分实施“不影响或损及建筑物共用部分之固有性质的修缮改良行为”。这些管理活动具体表现应包括。
①各业主要合理使用共用、共有部分。所谓合理使用就是按物业的本来用途使用，如载人电梯不得用来载运其它物品，停车场不应用来堆放其它杂物等。只有这样，才能保证物尽其用，维护物业安全及其他业主的合法权益。
②如果改变物业共用、共有部分本来用途而使用之，应征得其他业主的同意，并且不得危害建筑物的安全。
③业主（使用人）一般只能自己使用共有物业，如果由业主（使用人）以外的人使用，应征得其它业主的同意。
④共有人不得请求分割共有物，若准许共有人分割，物业就会丧失其固有的使用价值，或影响其它业主的合理利用。
⑤共有权从属于专有权，当专有权转让时，共有权应同时转让，且其它共有权人无优先购买权。
⑥共有权人有权对共有物进行修缮和改良，任何共有权人都可以在不征得其它共有权人同意的情况下修缮受损害的物业，并有权要求其它共有权人分担费用。若需要改良物业（即改变物业使用用途），则应征得其它业主的同意。
（二）物业管理权之移转
建筑物区分所有权作为一种法权，是法律赋予业主多该特定财产享有占有、使用、受益、处分之权能。区分所有建筑物这一财产是一种静态的物，本身不会直接使权利人受益，业主要对财产施加一定的影响（或行为），这种影响就是对财产加以管理，行使物业管理权。但建筑物区分所有，并不是物权法上的一物产一权，而是“将某一栋房屋特别是楼房，按其本身结构区分为各个独立的单元，每一单元均构成一个相对独立的所有权客体（独立的物），由此在一栋房屋上成立了两个以上的所有权。但是，由于这些区分为各个单元的房屋，仍然构成一个整体，而且每一单元房及其使用都离不开整个房屋共有设施支撑。因此，建筑物的区分具有相对性，它既承认房屋作为一种整体（一个物）存在的事实，又承认这个整体中可以划分为相互独立的部分，各个部分上相对独立的所有权”。因此，众多业主为维持在同一建筑物产生的权利归属和使用不可分这一共同关系，妥善解决相邻关系和共有关系，使物业这一财产产生更大的经济价值，获得物业使用价值的最大发挥，使物业保值增值，并节约交易成本，业主将其物业管理权通过合意的方式转移出去，这种转移体现在现代物业管理中有两个步骤：
第一，公共契约。公共契约亦称管理规约或业主公约，是“全体区分所有权人就建筑物与基地管理、使用及所有关系，以书面形式订立的自治规范”。它是各个业主调整彼此之间利害关系的有效的管理方法。过去，在高层多主楼宇出现之前，物业管理权多由业主行使，这时的业主单凭自己的技能、知识和物质条件便足以管理好物业，但随着现代建筑技术发展，多主高楼大量出现，仅靠个别业主来进行管理已不可能。因为这样将使作为物业组成部分之公共设施、设备和场地以及其它涉及全体业主利益的公共事务处于无人管理的状态，这对单个业主抑或是全体业主来说都是不利的。因此，对现代多主楼宇的管理成为全体业主的一项公共事务，业主需要通过某种方式将自己的物业管理权交给一定的组织来行使。这一组织便是全体业主组成的业主大会及其执行机构的业主委员会。在业主大会中，每个业主都享有成员权。成员权是“对全体区分所有权人的共同事务所享有的权利和承担的义务，其主要涉及管理关系，具有人法（管理制度）之要素存在”。业主成员权体现了业主对建筑物共同事务的管理权，即物业管理权。全体业主通过参加业主大会，行使成员权，合意订立公共契约，将自己的物业管理权在保留了非涉及他人的专有部分管理权外，其余之物业管理权交给了业主大会及业主委员会。至此，业主物业管理权完成了第一次移转，即通过公共契约将一部分物业管理权交给了业主大会及业主委员会。
公共契约具有契约的实质，是业主管理团体的最高自治规范，它规定的管理包括：一是关于区分所有权人之间的基础法律关系（或所有关系）的事项。二是关于区分所有权人之间共同事务的事项。如，管理团体的组织机构、人数、权限及营运方式，管理人之选任、任期、解任及职务权限，集会的营运方式，管理费的数额及缴纳方法。三是关于区分所有权人之间利害关系调整的事项，主要包括专有部分的使用限制，共用部分（含基地）及附属设施的使用方法，对违反义务者的处置事项。作为业主，只能通过订立物业管理规约等受益权和表决权来充分行使成员权，而不能单独对整个建筑物的公共事务进行独立的物业管理。其管理权已交由业主大会等行使。
第二，物业管理委托合同。经过第一次权利转移，业主大会成为行使物业管理权的权力机关，有权对关于全体业主利益的物业管理之重大事项进行决策，并由此而成立一个业主大会的常设机构—业主委员会，以执行业主大会的决定行使业主大会授予的物业管理权，处理物业管理日常事务。但由于现代物业管理的专业性、复杂性及综合性，不论是业主大会还是业主委员会，都不可能具有管理现代物业的专业物质技术条件，因而单靠他们是不能管理后物业的。在场情况下，就需用有专门从事物业管理的机构根据业主委员会的委托对物业实施管理，这种机构便是物业企业。业主委员会通过和物业企业签订物业管理委托合同，把部分物业管理权委托给物业企业行使，物业企业依被委托的物业管理全权代表实施合同约定的物业管理行为（有关物业管理委托合同本文前一部分已予以阐述，不再重复）。至此，物业管理权发生了第二次移转，通过劳务合同的方式。物业管理权第二次转移时，业主委员会保留了召集并主持业主大会，执行业主大会决定，选聘并监督物业企业以及审议决定物业各种基金使用等管理权。
五、物业管理合同中企业责任相关的法律问题分析
物业企业根据业主公约及物业管理委托合同，享有了相应的物业管理权，并依约履行管理服务义务，但在实践中，仍有一些问题需要特别理顺。
（一）物业管理职能擅自被转让的效力问题
物业企业与业主团体签订委托管理合同后，是否可将物业管理职能再转让？未经业主许可，该转让是否具有法津效力？一种观点认为，职能转让无需经过业主同意，业主只能以物业企业履行职能不当为由进行抗辩；另一种观点认为，职能转让包括业主义务的转让，义务的转让参照合同有关债权转让的规定精神，权利人应该履行通知义务，未经通知，该转让对义务人不发生效力。
上述两种观点都忽视了物业管理合同的委托性质，委托合同是委托人基于对受托人业务能力，专门知识及信誉的依赖为前提而订立的，是彼此间信任的结果。所以，“委托合同强调当事人的人身属性。这样就要求受托人应当亲自办理委托事务，受托人不得擅自将自己受托的事务转托他人处理”，目的是在于保护委托人的信赖利益。然而在不违反法律强制性规定的前提下，也允许委托合同双方当事人变更合同内容即在委托人同意的情况下或在情况紧急下可以将委托事务再转托给第三人处理。因此，物业企业在接受了物业管理委托后，应在委托权限内，按业主团体的指示亲自处理委托事宜。若转委托未经业主团体允许，业主团体与转受托人之间不成立直接的权利义务关系，受托的物业企业仍对委托人承担受托人的责任，并且由于其擅自转委托给委托人造成损失的，受托人必须承担损害赔偿责任。从此观点可得出如下结论：物业企业不得擅自将物业管理权转委托给第三人，未经委托人承认的擅自转委托对委托人而言不具有约束。由此造成的法律后果由物业企业承担。同时我们应当看到，《城市新建住宅小区管理办法》第八条第六项规定物业管理公司“有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务”的规定不悖物业管理委托合同性质，此类专业公司是辅助第三人，它仅帮助实现委托事务而非委托合同当事人。
（二）物业企业对业主装修专有部分的管理责任
业主对专有部分进行装修，应向物业企业申请，物业企业对其装修过程进行监督。然在实践中，业主装修不向物业公司申请，不在规定的时间，使用一定的方式进行作业，甚至随意拆除内墙，或在窗外搭建简易阳台，或在屋顶开调搭建复杂式小阁楼。物业企业是否有权管理？以何种方式管理？能否采取强制措施？
按照“壁心和最后粉刷表层说”理论，内墙应属于物业共用部分，业主对此无独立的财产权利。因为，内墙中有些是承重墙，用于支撑整个建筑结构，有些即便不属于承重墙，但若拆除或变更对建筑物整体或局部也会有不良影响；同时，内墙中往往敷设有一些管线，这些管线如出现故障，往往不只对业主一户产生影响，若认定内墙属于业主专有，对他人利益的保护就不甚周全；且如果认定内墙属业主专有，当内墙及内敷管线需修缮时需由业主负担，这也不合情理，因此内墙应定为共有部分。至于楼顶属法定共用部分，窗外搭建简易阳台对建筑物的承重，结构均具有破坏作用，不管它们是否有损建筑物整体安全，业主都不得随意处置，搭建。因而从理论上讲，物业企业有权对业主这些行为予以制止。然而我国立法上对建筑物专有，共有的划分未作明确规定，业主公约和委托合同也未必对各种行为进行列举。因而物业企业管理缺乏法律依据，很难做出实质的管理，只能采取归劝，并向业主管委会通报，其所谓的停止侵害，恢复原状的管理措施也难免流于形式。
另一方面，有些物业企业的作法是，业主在装修期间，向物业企业交纳一定金额的保证金和装修管理费，确保在装修中，业主不违反业主公约及有关规定。如若违反，物业企业有权将保证金作为违约金收缴。这一作法有利于物业企业的管理，不失为一良策，但收缴后的违约金归属问题，使用问题仍是一大问题。我认为，某些业主的违规装修是对整个建筑物侵害，是对其它业主的侵害。并且，按照委托合同的性质，其违约金应归于业主团体用于维护整个建筑。至于装修管理费部分，物业企业认为装修时，他们对装修工人、装修材料、装修行为进行了管理、监督，这些工作需要人力、物力开支，是正常物业管理工作以外的增加量，因而这一开支不能在物业管理费中列支，要额外单独收取。这笔钱是否该收、法律未加规定，但物业企业的职责是管理物业，他们对装修的管理不是在装修是否经济实惠，漂亮美观，而是对装修行为可能造成对整个物业、相邻部位、其他业主损失进行监督管理，它是物业企业管理工作的一部分，应该包括在物业管理费中。
（三）对物业管理中侵权行为的违约责任认定
物业管理中的侵权行为主要指侵犯物业辖区内的财产权和人身权的行为。对物业辖区内财产权和人身权的侵犯主要来自三个方面：一是辖区内的业主；二是物业企业；三是辖区以外的第三人。
辖区内的业主基于区分所有相邻关系，产生了相应的权利和义务。即为本专有部分使用便利而对相邻的上下左右的专有部分享有扩张或限制使用的权利义务，以及以共有部分为媒介对其他与本业主无关的属于共有的部分所享有的相邻权利、义务关系。在一幢大楼的使用中，业主之间的关系除了相邻关系，便是共有关系。
业主在使用专有部分时，不遵守辖区内的管理规定，妨害了其他共有人或对其他共有人造成了损害，行为人应当根据共用，相邻等规则承担赔偿损失，赔礼道德观念歉等民事责任，在这一过程中，物业企业在此共有相邻关系中未尽到管理义务，导致侵权行为发生，合同规定应承担违约责任的，物业企业应承担违约责任。在找不到侵权行为人的情况下，企业也应该在合理的范围内赔偿损失。我国《城市新建住宅小区管理办法》第十四条明确规定，房地产产权人，使用人不得在房屋共用部分乱堆、乱放、影响住宅小区景观、噪声扰民等，否则由物业管理公司予以制止、批评、教育，责令恢复原状，赔偿损失。因此，在共有相邻关系中，物业企业为了全体业主共同的生活环境，依据法律，规约及合同，应对建筑物内具体设施的使用，如下水管道，煤气管道如何使用，是否统一安装抽油烟机等进行管理，以免造成烟尘妨害相邻关系；对大楼内业主的易燃及有爆炸性危险物的存放；出入口、走道、逃生梯、楼梯间杂物的堆放；浓烟、恶臭或有毒物质的物品燃烧排放；不可称量物质发生的噪音，震动；穿出梁柱、楼板、墙板、阶梯、妨害建筑物结构安全及渗漏；以及有碍观瞻的凉晒衣物、张贴广告、搭设牌楼等一系列涉及相邻共有关系的行为进行管理，监督，否则，疏于管理将导致违约的法律后果。
在现实生活中，存在一种特殊形态的区分所有建筑物相邻关系—爱畜饲养问题。物业企业是否应当管理？怎样管理？爱畜给他人造成损守，物业企业是否应承担疏于管理之虞的违约责任？对于饲养有危害或困扰他人的动物，国外有关立法都对此有规定，如日本在一般公寓大厦管理条例中规定这种饲养为违同利益的行为，然而现实中，人们往往出于精神的慰籍和寄托而饲养爱畜。在此法律准许人们对爱畜饲养以符合对人的理解、关心、同情之本质，也能体现民法的道义感。因而，在法律没有绝对禁止爱畜饲养时，物业企业仍有义务对爱畜的饲养进行管理。首先应及时通知爱畜主人对爱畜进行了卫生免疫检测，其次，限制爱畜放养时间，禁止爱畜在共用部分给邻人生活带来妨碍等。物业企业对业主饲养爱畜不遵守物业管理公约，损害共有相邻关系的行为予以制止，并及时向有关部门汇报。
物业企业在履行合同的过程中因故意或过失不当实施管理侵害他人的财产权或人身权，应当承担损害赔偿等民事责任，合同或规约中规定应承担违约责任的，也可承担违约责任。例如，某住宅小区的物业管理企业张贴一张广告，称“为安全起见，将关闭一扇出入小区的大门，敬请业主从另一扇大门出入。同时，关闭的那扇大门附近空地将开设酒吧对外营业。”物业企业将开设的酒吧承包给一业主经营，造成广大业主十分不满，认为出入小区的大门被关闭，出入极不方便，占用空地开设酒吧影响小区环境，且其收益如何分配。可以认定，物业企业关闭大门及开设酒吧的做法是故意的侵权行为。众所周知，小区空地属于公共部位，属于全体业主共有，除业主团体决议通过，其他人无权擅自占用、收益。物业管理企业未经业主大会决议就擅自改变公共部位的使用性质开设酒吧，侵害了业主的合法权益。同时，物业企业擅自决定关闭小区大门，也是违约行为。根据建筑物区分所有理论，大门亦属于公共设施，应按照其设计的用途加以利用，作为管理人的物业企业也应在公共契约和物业管理合同约定的范围内行使管理行为，不应影响物业公共设施的合理使用。物业管理企业的这一系列行为无疑侵害了全体业主的利益，超越了委托权限。在实践中，还常常出现物业企业利用其物业管理权，在物业共用部分的楼顶搭建广告牌或在建筑物的外墙墙体上涂刷广告语，进行收益的情况。楼顶，外墙同样属于共有部分，应为全体业主所有，对共有部分使用必须经全体业主同意，其收益也应归于共有人所有。物业企业的行为侵害了业主共有财产权，是越权行为，应当承担侵权或违约的法律责任。
第三人侵权行为是指辖区外的人进入物业辖区内侵犯辖区内的财产权或人身权的行为。如果物业管理合同中约定其属于物业企业的管理范围，而该企业未尽到应尽的注意义务，则企业应承担违约责任，行为人应承担侵权责任。当无法寻找行为人时，企业应合理赔偿。实践中该类事件发生较多，如97年第10期《中外房地》刊登了《花园别墅的血案该谁负责》一文，讲述藏姓女土购置了一房产，置业时宣传资料承诺“24小时保安，防盗对讲……”等等，而事实上保安设备较差，保安人员非专职人员,未尽职尽责，导致不法分子闯入住宅杀死藏女士及其母亲。事后物业企业否认其应承担责任。该案中，凶手固然要承担刑事、民事责任，但该企业也显然违反了合同，因其怠于履行合同而致使惨案发生，也应承担违约责任。
（四）物业企业对物业维修基金的代管
物业企业根据建设部、财政部印发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，可以经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业企业代管，维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。此项维修基金是专项代管，管理使用必须经房地产行政主管部门、财政部门的指导、协调、监督，并由业主管理委员会审议决定。物业企业使用代管基金用于物业的大修、更新、改造，那么，何种情况属于办法中规定的“大修、更新、改造”？
在实践中，物业企业对养护建筑物及附属设施设备分为大修、中修、小修。按京房修字[1994]第521号文件规定，大修工程是指需要牵动或拆换部分主体构件或设备，但不需要全部拆除的工程，包括承重结构部位，外墙面、楼幢间，走廊通道等共用部位及共用上下水管道，加压水泵、电梯、共用照明、消防设施等共用设施设备和公益性文体设施的大修，更新、改造；中修工程指需牵动或拆换少量主体结构或少量设备，但保持原房（或设备）的结构和规模的工程，适用于一般损坏房屋；小修工程是指修复房屋或设备在使用过程中其构部件小的损坏，以保持房屋或设备原有完损等级为目的日常养护工程，我认为，从这些规定中看，物业企业对房屋及小区共用部位共用设备的大修、中修费用应从共用部位，共用设施设备维修基金中列支。在现实中，我国许多物业企业实行财务包干制度，即先由政府部门确定物业小区每平方米物业管理费多少钱，然后该楼盘的物业管理由该物业企业全权包干。这种做法引起的后果是：一方面使物业企业在进行较大的维修时有所顾虑甚至不得已而偷工减料；另一方面，物业管理费是一定的，又易使物业企业滋生不负责的心理，影响物业管理质量。因此，为了保障物业的维修管理，维护业主的利益，必须设立维修基金。这样，既可以保障物业企业对物业大修时的经费，以确保质量，同时又可防止物业企业以各种理由再向业主收取费用。物业企业在对物业进行大修、中修时，应向业主管委会汇报，并制定详细的施工计划。在征得同意及向有关部门报批的前提下，才能使用维修基金。同时随时接受业主管委会的检查、监督，业主的查询，审计监督和对帐制度。如果物业企业挪用维修基金或造成维修基金损失，便违反行政法规及合同的有关约定，均应承担法律责任。
（五）物业管理费
物业管理费是指“物业管理单位接受物业产权人，使用人委托对城市住宅小区的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮，整治服务及提供其它与居民生活相关的服务收取的费用”。在委托物业管理中，物业企业有权收取物业管理费。但物业管理费包括哪些项目，物业管理费的收取与履行委托义务应当如何挂钩这一问题日益成为物业管理的瓶颈。
从有关立法来看，物业管理费包括公共费、专项服务收费、公众代办费、特约服务费等费用。
第一，公共收费，实行政府定价，用于为业主，使用人提供的住宅共用部位、共用设备设施的日常养护和保洁，保安等具有公共性的服务。
第二，专项服务收费，实行政府指导价，用于电梯，转供电，二次供水等房屋设备运行服务所需的费用。
第三，公众代办费是物业企业代供电、供水、煤气公司等收取的电、水、煤气费用所取得的相应的代办费，由委托单位支付。
第四，特约服务收费，实行业主与经营者根据市场价格自主协商定价，由物业企业为业主（使用人）个别需求提供特约服务。
从上述组成看，公众代办费，特约服务收费不易产生歧意，在公共费，专项服务费中，出现许多问题。首先，公共费与专项服务费如何区分，法律未明确规定，诸多的如装修管理费，停车场使用费等属于何种收费不明确；其次，公共费，专项服务费收费标准有何依据；再次，此两项收费与服务管理质量如何相联系。
这些问题未解决，使得业主与物业企业对此两项收费分歧很大，纠纷非常多。业主往往以物业企业管理不善，超标准收费，造成业主意外损失及物业企业帐目不清等理由拒付或拖欠物业管理费，并决心要解除物业管理委托合同，而物业企业认为业主对物业管理要求过高，物业管理的成本很高，且由于服务费的限价，物业企业只有在管理水平基本持平的情况下，降低管理成本来艰难度日。其实，业主与物业企业关于收费的纠纷焦点在于对物业管理的理解，国家法律对物业收费有标准，但对管理物业标准未细化，使得收费标准与管理标准缺乏统一，没有可参照的依据，致使业主与物业企业权利义务失衡。物业企业即使某些做法错误但收费是天经地义，而业主认为没管好物业就不得收费却没有法律依据，最终都不得不交费。
物业企业收费要根据物业管理的服务内容，服务质量，服务类别制定出物业管理服务收费的分类标准。国家立法也应完善物业收费管理办法，规范收费项目，并根据不同的服务质量标准，明确相应的服务收费价格构成，同时，加强收费的内外监督，加强财务审计和成本核算。物业企业自身也要强化管理，建立健全规范自身价格行为的约束机制，公开服务项目，服务标准，收费标准，做到每一项收费及收费标准合法，每一项收费都有实质的服务内容，服务标准。真正杜绝多收费少服务或只收费不服务的不合理现象。若出现收费与服务内容、标准不符，物业企业必须承担违约责任，同时还应承担行政责任。
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装修管理合同范文第9篇
关键词：物业管理 纠纷 房地产 业主 物业管理公司
就目前的物业管理活动来说，许多人的观念还没有完全转变，再加上相应的法律法规尚不健全，物业管理行为不规范，导致物业管理纠纷层出不穷。而物业管理纠纷能否得到妥善解决，不仅关系到业主的正常生活和小区秩序的稳定，而且关系到物业管理服务行业的健康有序发展。研究解决问题的策略具有十分重要的意义。
一、我国物业管理纠纷的类型
1、在前期物业管理工作中产生的纠纷
前期物业管理交接过程中发生的纠纷，如建设单位未移交或移交不清、图纸资料不全的设施、设备、建筑物及其附着物受损引发的纠纷。签订前期物业管理协议引起的纠纷。在签订前期物业管理协议的过程中，部分业主认为协议是物业服务企业单方面制订的，并没有征求业主的意见，因此不愿签订协议，从而引起纠纷。由房屋整改引起的纠纷。房开商往往通过物业服务企业来交房，在房屋验收过程中业主发现问题一般由物业服务企业反映给建设单位进行整改，如果建设单位无法给业主及时整改，业主首先找的就是物业服务企业，但物业服务企业又无法解决，由此引发物业服务企业与业主之间的纠纷。由装修引起的纠纷。物业服务企业为保证整个楼盘的安全和美观，在前期物业管理的装修期间，往往会对一些装修项目制定统一的标准，但部分业主会认为房子怎么装修是业主的事，因此产生分歧引发纠纷。 物业公司与公共服务行业之间的纠纷
这种纠纷根源在于市场服务与行政服务之间的矛盾，目前，很多公共服务收费不能直接面向终端客户，水、电、气、暖及有线电视等费用，一般多由物业公司出面向业主直接收取，即使一些行政部门能确保直接面向最终客户进行当面收费，然而由于服务的不完善，使业主仍不满意于物业公司的各项服务，出现了公共服务部门动辄以停水、停电和罚款来解决问题，导致物业公司置于业主和服务部门之间，矛盾重重。
3、业主之间的矛盾引发的物业管理纠纷
业主之间往往因乱停乱放交通工具、随意堆放杂物、违章搭建及饲养动物等影响小区环境、侵害邻居利益、影响邻居休息的行为而产生矛盾。当这类矛盾得不到物业管理公司及时调解时，极易引发纠纷。
4、业主或业主委员会选聘、解聘物业服务企业产生的纠纷
择物业服务企业是业主和业主委员会的权利，如果物业服务合同到期，业主或业主委员会有权选择续聘或者解聘物业服务企业，物业服务企业也可以根据自身情况决定是否续订合同。但如果是合同双方或单方提出终止合同的履行，物业服务企业与业主往往很难做出协调，有的甚至会出现原有企业未撤离的情况下业主新聘的企业就已进驻，出现一个小区内同时有两个企业在管理的现象，在此情况下产生纠纷是在所难免的。
二、物业管理纠纷解决策略
1、强化政府监管职能，严格履行合同规定
政府行政部门应不断强化其自身职能，加强对物业公司的指导和监管，设置专门的管理机构，全面负责物业日常各项工作的监管，对于一些业主投诉多的物业服务企业，实施处罚措施或撤销企业资质，确保管理过硬、服务优良的物业服务企业具有更大的发展空间，以促进形成良好的行业风气。政府职能部门应及时回应业主的投诉要求，及时制止各种违规行为，并责令限期整改。物业服务企业应强化自身监督管理，细化工作内容，严格履行合同规定，防止由于服务内容偏离合同规定的内容而引发纠纷的问题，同时应不断完善收费条款，避免发生各类财务纠纷的问题。 进一步完善业主委员会，发挥业主委员会的积极作用
业主委员会作为业主自治组织，有权监督物业服务企业，为保障业主的合法权益提供帮助，同时也能督促业主交纳管理费、遵守管理规约，有利于物业服务企业与业主签订物业服务合同、互动交流等，因此有关部门应当帮助业主成立业主委员会。如果成立难度较大，可以考虑将业主委员会的部分权限交给居民委员会代为行使。当物业服务企业不认真履行合同，损害业主利益时，由业主委员会与物业服务企业交涉或以业主委员会的名义提讼，可以避免业主因势单力薄而致权益受损。同时也要加强全体业主和业主大会对于业主委员会的监督权，确立业主委员会定期报告制度和公示制度，使其接受业主、业主大会的监督。
3、重视物业管理合同的具体内容及其签订时间
首先，应注意物业管理合同的签订。物业管理合同是业主和物业管理公司之间权利义务关系的法律依据。只要合同内容合法，该合同就是当事人应当遵守的法律。其次，应注重前期物业管理合同签订的时间。2001年6月1日起实行的建设部5商品房销售管理办法6中规定，商品房销售时房地产开发商选聘了前期物业管理企业的，购房者应在订立商品房买卖合同时与房地产开发商选聘的前期物业管理企业签订物业管理协议。 提供各种增值服务，提升业主满意度
综合分析来看，较多物业管理纠纷产生的原因在于物业服务企业缺乏丰富的服务项目内容，服务内容过于固化、单调，无法满足业主的基本要求，因而应不断增加更多种类的增值服务，有效提升业主的满意度，以减少物业管理各种纠纷的产生。物业服务企业应注重自身服务质量和服务价值的提升，应在日常服务工作中增加一些增值服务，比如：物业服务人员可以代替公共服务单位免费上门收取水、电、气、暖、有线电视费等日常服务费用，并增加代洗衣、代买菜、酒店预定、机票预定等增值服务，这样很大程度上提高了物业服务企业的服务水平，也利于避免物业管理各种纠纷的产生。
结语：
随着我国房地产和物业管理行业的迅速发展，应该将完善我国物业管理法律法规尽快提到立法议程。为业主提供全方面的多元化服务，以确保物业管理水平的进一步提升。
参考文献：
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[2]张杰.物业管理纠纷的解决机制研究[J].现代物业（上旬刊），2011，05：139-141.
装修管理合同范文第10篇
1．1居民小区前期物业管理是后期管理的基础
通过前期管理，物业服务企业对物业质量和功能有了全面了解，可以保证维修质量，提高工作效率和工作质量。而且，在前期管理中，业主和物业服务企业建立了密切的联系，经过一段时间磨合，物业管理的观念逐步深入人心，建立了顺畅的服务渠道。此外，经过一段时间的管理，物业服务企业初步建立了同环卫、水电、煤气、通信、治安、维修、绿化等各部门之间的关系，外部环境逐步理顺，这也有利于物业后期管理工作的进行。
1．2方便业主顺利入住
在业主入住时，房地产开发企业和物业服务企业均需向业主提交有关楼宇交付使用后的法律文书和资料，还有要求业主签字承诺的回复文件，大量的文件审阅不可能在入住时一次完成。在业主未验收物业之前，物业服务企业还应履行委托方授予钥匙监护权。所以，物业服务企业应从方便业主的角度出发，事先准备有关材料交予业主，使业主正式入住时能顺利办理有关手续。
1．3居民小区前期物业管理有利于建立良好的物业管理秩序
物业服务企业唯有做好居民小区前期物业管理与服务工作，才能取得业主们的信任，才有进一步合作的可能，这是每一个物业服务企业不断拓展业务范围、努力塑造企业形象的必由之路。
2居民小区前期物业管理的特点
2．1主体关系的复杂性
在物业管理阶段，做出在着开发商、业主以及物业服务企业等三个相互联系的利益主体。开发商与业主之间是买卖合同关系。同时，由于开发商是物业管理合同中的委托者，但委托的物业的产权又往往不是属于它的;开发商决定物业管理合同的标的—管理费用，但不需要它自己支付这些费用。业主是产权的主人，没有自己物业管理的决策权，却又要承担此法律关系的后果，支付物业管理的各项费用。物业服务企业与不是业主的房地产开发商签订物业管理合同，但在实施前期管理的过程中，需要代表业主的利益，仔细地发现保修阶段物业的各种缺陷，并督促开发商进行改正，物来服务企业又担心与开发商关系搞僵，影响其日后参与开发商开发新楼盘的机会。这些反映了这一阶段主体关系的复杂性。
2．2管理工作的基础性
居民小区前期物业管理工作的基础性既反映在它的硬件上，同时又反映在它的软件上。新房屋特别是设备设施，问题多发阶段是运行的初期。在居民小区前期物业管理阶段，物业服务企业必须对所有房屋、设备、设施的运行进行仔细的检查、调试，并对发现的问题及时进行修正，对一些在接管验收中未能发现的重要问题，通过开发商要求施工单位解决。只有通过这种严格仔细的工作，才能为今后十几年以至几十年的正常运行奠定良好的基础。前期管理阶段各项管理制定及严格实施，也为今后的长效管理奠定基础。
2．3管理矛盾的集中性
在居民小区前期物业管理阶段，工作的头绪繁多，工作量大，而且由于各个分散业主的个人的素质、习惯、爱好以至个体利益的不同，在此阶段会发生大量的业主与业主之间、业主与物业服务企业之间、业主与开发商及施工企业之间的各种矛盾，这些矛盾的集中性、突发性以及要求处理的及时性，对物业服务企业提出了极大的挑战。
2．4管理合同的短暂性
居民小区前期物业管理是一种过渡阶段的管理，必将随着业主及业主大会的正式就位并实施选聘物业服务企业权利而终止。一般居民小区前期物业管理合同的期限都不超过两年。
3居民小区前期物业管理的主要内容
3．1管理机构的设立和人员培训
前期物业服务合同一经签订，物业服务企业则应立即落实该物业的管理机构以及管理人员。应根据招手管理服务的内容以及物业的用途、面积等确定机构的设置;人员的配备除考虑管理层人员选派外，还要根据实际管理定位情况考虑，如果对该物业定位是包揽管理层与操作层为一体的管理模式，还要考虑维修养护、保安绿化等操作层人员的招聘。管理人员与操作人员一量确定，则根据各自的职责进行培训，以便他们对所管理的物业、服务的对象、职责范围有所了解。
3．2建立管理制度
居民小区前期物业管理的基础性的特点，要求物业服务企业在实施管理的一开始就有一整套行之有效、切实可行的管理制度和实施细则。所以，物业服务企业要结合新接物业的特点和要求，对公司现有的规章制度资料进行修改确认、颁布施行。
3．3物业的接管验收
物业的接管验收是根据住房和城乡建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已建成的物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，是物业服务企业在接管物业前不可缺少的重要环节。物业的接管验收包括主体建筑、附属设备、配套设施，道路、场地和环境绿化等诸多内容，对综合功能的验收应特别重视。
3．4进户管理
所谓进户，是指业主或使用人收到书面通知后，并在规定期限内办理完相应手续并实际入住。进户管理工作方案的内容主要有以下几方面。按物业区域管理、操作上的要求拟定管理层、操作层人员的合理配备，岗位的设定，工作的要求，到岗到位的具体时间安排等。根据物业区域的实际情况以及委托管理服务的内容、标准等拟定具体实施细则，并确定落实执行时间表。安排物业管理办公、接待、值班门岗等必要工作场所。根据居民小区前期物业管理启动工作所必须配备的物品、工具、设备等物资，拟定分步购置计划。
3．5装修搬迁管理
装修是物业管理中必不可少的程序，业主或使用人有权对其房屋进行装修，由于装修是受业主或使用人个人意志支配的，往往给物业和其他人带来很多不良影响，如在装修过程中，业主往往自觉或不自觉地随意改变建筑结构、改变设备管线走向，擅自改变门窗规格及外墙面装饰，使用不符合消防规定的装修材料，堵塞消防通道造成火灾隐患等，加之有些装修队伍随意倾倒建筑垃圾，不规范作业导致管道堵塞、楼板和墙体受损、停电停水，施工不注意作息时间，产生机械噪声、震动及化学乞味挥发、交通不畅等;由此说明，规范房屋装修管理是十分重要的。
4居民小区前期物业管理中存在的问题及其预防措施
4．1居民小区前期物业管理中存在的问题
鉴于上述居民小区前期物业管理的特殊性和复杂性，故居民小区前期物业管理存在诸多问题:首先是前期物业服务合同不规范，建设单位与物业管理企业双方的责、权、利不明确;第二是物业承接验收制度不完善或移交不完整;第三是共用设施设备不明确;第四是业主临时公约未建立或未约定;第五是居民小区前期物业管理招投标制度不规范;第六是物业服务和收费“质价不符”;第七是物业管理用房配置不完善;最后是物业维修资金管理制度不完善
4．2解决居民小区前期物业管理存在问题的措施
尽管居民小区前期物业管理存在诸多，还是可以通过一些措施来避免的，首先要规范居民小区前期物业管理招投标行为，其次是制定居民小区前期物业管理业主临时公约，最后是规范居民小区前期物业管理服务合同，通过这些手段来避免和解决上述棘手问题。