老旧小区指导意见范文
时间：2024-01-11 17:29:44
老旧小区指导意见篇1
关键词： 临安市；旧住宅区；改造；时间顺序
0 引言
临安市城市建设历史悠久，存在有很多老旧住宅区，这些住宅区普遍存在立面破旧、道路狭窄、绿化不完善等问题。这些旧住宅区的现状已经严重影响了临安市的市容市貌，因此针对临安市的旧城区改造非常必要。改造根据城市的实际情况和存在的主要问题，并遵循科学规划、合理布局、有序建设的原则改造临安旧城区，使旧城区在城市发展中重新焕发活力，更好地适应经济、社会和文化等方面的发展需要。
1 概述
1.1 规划背景 根据浙江省住房和城乡建设厅文件――建保发（2013）153号关于做好城市旧住宅区（危旧房、城中村）改造专项规划编制工作的通知，经研究，决定开展新一轮城市旧住宅区（危旧房、城中村）改造专项规划编制工作。
由于建设年代早、基础建设不完备、管理体制不健全等原因，造成旧小区违章建筑多，环境脏、乱、差，小区道路、绿地损毁严重，停水、停电、下水道堵塞现象时有发生，导致小区居民日常生活面临许多问题和实际困难。而针对性的对老旧住宅区的改造，临安主城区内的居住环境将会得到较大改善，各类乱象得到有效整治，有效地推进了生活小区的文明创建和日常管理工作，很大程度上改善了群众的生活环境，提高了群众的生活质量。
1.2 规划原则
1.2.1 指导思想 以党的十精神力为指引，深入贯彻落实科学发展观，以改善群众居住条件、优化人民环境、建设美丽浙江为根本出发点，认真做好专项规划编制工作，全面有序推进城市旧住宅区（危旧房、城中村）改造。
1.2.2 基本原则 ①政府组织：为深入贯彻和落实“三改一拆”行动计划、住房城乡建设部等部委《关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》，临安市规划建设局委托设计院对临安市城市旧住宅区（危旧房、城中村）改造进行专项规划。②专家领衔：方案最终在评审会上经多位城市规划领域专家的评审，专家们就设计方案进行探讨，对方案的亮点和优点进行肯定，对方案的不足之处提出修改意见。③部门合作：本项目在规划建设局、“三改一拆”办公室、征收办、各街道以及社区鼎立合作下进行。④公众参与：本次规划的制定、修改和批准等过程均是公开的，以发放问卷的形式来获取公众的意见和想法，通过合理的规划把公众的意见、想法体现在规划方案中。⑤科学决策：经专业的评估体系得出临安市旧住宅区存在的问题，在正确的技术路线支持下拟定初步方案，根据居民和规划建设局的意见对方案进行调整，再经过专家的评审后修改得出最终方案。
1.3 规划要点和技术路线
1.3.1 规划重点与难点 规划重点范围北至环北路，南至锦溪、吴越街，西至玲珑山路，东至圣园路、望湖路，总用地面积1832公顷。本次规划的旧住宅区指建设年代久、建筑密度大、房屋结构陈旧、基础设施不全、影响城市功能、居住环境恶劣、存在安全隐患的集中连片住宅小区或住宅组团。需要统计综合整治面积、户数、安置用房建设面积、套数、小区改造内容。
1.3.2 工作技术路线 由前期研究入手，分析背景，收集资料，制作问卷调查表及确定工作的目标重点；后到临安辖区进行现场调查，调查内容包括小区建筑立面、道路交通、停车位实用、环境绿化、市政设施、环卫设施、配套设施、技防设施、违章建筑、文明建设及相关部门和群众座谈。根据调查结果及相关案例解读，对现状进行问题总结。包括停车难问题、立面破旧、管线老化、乱搭乱建、环境卫生差、道路破损、配套设施不齐全、无物业等问题。根据问题总结，我们制定老旧小区现状评价体系，制定评价标准，对小区打分，总结小区的改造程度。经过前期的大量工作，最后研究出一套成果，包含年度改造计划，改造提升建议及实施保障。
2 现状研究
2.1 现状分类与评估 通过现场踏勘，将老旧住宅区从建筑年代和区域环境两方面上分别将现状建筑划分为若干类型，再根据现状划分情况从建筑年代和区域环境两方面综合考虑区域改造内容和时序。
2.2 现状老旧小区普查
2.2.1 居民意愿调查 制定临安市老旧住宅区整治专项规划居民调查表，根据问卷统计结果，对住宅区的综合改造要求最大。主要为立面翻新，增加文化体育设施、行政管理设施及社区管理中心。在道路系统改造方面，希望能有条件的加宽、平整路面，规范机动车的停放，并对小区入口进行改造。在绿地及活动场地的改造方面，整治的主要内容为绿化整修、植物的修复与补植；增加室外活动、健身场地；增加室外座椅、遮雨和遮阳设施。
2.2.2 老旧小区现状评价标准 老旧小区现状从管理服务、房屋管理及维修养护、公用设施管理、保安及车辆管理、环境卫生管理、绿化管理、精神文明建设方面进行实地调研，采取调查问卷方式进行打分，按照满分一百分加权打分的模式分别得出各小区单项得分及总分情况，根据评分高低指导小区改造时序。
3 研究成果
3.1 改造内容 根据现状研究结果，可以总结出旧住宅区改造的主要内容。老旧住宅区改造主要内容包括有供暖系统改造、建筑物围护结构节能改造、供水管网改造、排污管网改造、“三化”改造以及公共服务设施的改造。
城中村改造的主要内容包括无形改造和有形改造。无形改造，即实现“四个转变”：一是农民身份转变；二是管理方式转变；三是土地性质转变；四是经济性质转变。有形改造，按照现代化城市住宅小区的标准，对城中村进行拆迁改造，建设成现代化文明社区，将农村改造成城市。
3.2 改造时序 改造时序依据现状研究关于老旧小区现状的分类结果以及加权打分的高低综合考虑的，包括有老旧住宅区和城中村的改造时序。结合老旧住宅区实际情况、街道改造实力等多方面因素得出锦桥社区、武肃里社区、文昌阁社区、新民里社区、万马社区、苕溪社区、锦潭社区、兰岭社区、马溪社区、西墅社区以及其它地区内各小区改造的先后时间顺序。结合城中村的实际情况，建议城中村改造的时间顺序并推荐先阶段的开工建设项目以及未来储备建设项目，确保城中村改造顺利有序的进行。
4 总结
旧城区的改造应当以提高人民的生活质量为目的。在改造的同时要注意合理安排时间顺序，从大局出发，优先安排生活最不方便的区域进行改造。根据民意调查的结果和科学的论证综合考虑改造的内容，对旧城区的改造做到科学规划、合理布局、有序建设，让旧城区在城市发展中重新焕发青春，使旧城区的改造更好更快的为临安市经济、社会、文化的发展做贡献。
本次临安市旧住宅区的改造是本着以人为本的宗旨，通过大范围的实际调研和群众意见的采集确定改造内容和时序，改造的内容和成果既做到科学合理规划又符合民意的方向，为将来旧城区的改造提供了科学可靠的依据。
参考文献：
[1]曹秋实.旧城区改造规划的探析-以海城市旧城区改造为例[J].规划师，2013（1）：117-118.
[2]肖清华.旧城区改造的探索[J].规划师，2014（14）.
老旧小区指导意见篇2
一、住建部及部分大城市对老旧小区的界定
1、国家住建部对老旧小区的界定。根据《建设部关于开展旧住宅区整治改造的指导意见》（建住房[2007]109号）的规定，旧住宅区是指房屋年久失修、配套设施缺损、环境脏乱差的住宅区。这是我国最高行政主管部门对老旧小区的正式定义。
2、北京市对老旧小区范围的界定。根据《北京市人民政府关于印发北京市老旧小区综合整治工作实施意见的通知》，“十二五”时期该市老旧小区综合整治范围：第一，1990年（含）以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制的老旧小区（含单栋住宅楼），市政府为主整治。第二，1990年以后建成、存在上述问题的老旧小区，由各区县政府另行制定综合整治方案，并加快组织实施。
3、上海市对老旧小区整治范围的界定。从上世纪90年代到2010年，上海经历了三次大规模的老旧小区改造，每次改造的对象都是以二级以下旧式里弄为主。2011年以来，根据《上海市住宅修缮工程管理试行办法》，该市开展了新一轮的老旧住房修缮工作。这些老旧房屋主要由直管公房、系统公房、售后公房组成，大部分房龄在50年以上的，由于建造标准低、结构简单、年久失修等因素，房屋严重老化，危房比例高。
4、天津市对老旧小区整治范围的界定。中心城区未实施综合提升改造的3幢以上(不含3幢)，建成年代较早，房屋及配套设施设备老化，影响居民正常使用的公产房(单位产、直管公产)、私产房(房改购房、合作建房、危改还迁房等)、早期建成且无人管理的商品房小区、宗教产和军产。
5、南京市对老旧小区整治范围的界定
从2001年开始，该市对老旧小区的改造持续推进，每年都会制定《旧住宅小区出新工作实施意见》， 但对整治老旧小区界定发生动态变化：如2006年确定整治老旧小区范围是，1995年前建成、5万平方米左右的44个旧住宅小区。重点出新范围为主次干道、明城墙、秦淮河道两侧及景区周边的旧住宅小区。如2008年整治对象则是，1995年前建成、规模在2万平方米以上的旧住宅区综合整治，实施出新整治900幢房屋、总建筑面积约500万平方米。如2013年，以鼓楼、新街口、河西、迈皋桥、双桥门、卡子门等地区为重点，以惠民生、解难题、提环境为要务，安排1998年前建成的、2万平方米以上的老旧小区作为出新重点。同时，各区政府按照市环境综合整治指挥部的统一部署，结合干道、街巷整治等工作，自行组织2万平方米以下的小区出新。
6、杭州市对老旧小区整治范围的界定。《杭州市老旧住宅小区物业管理改善工程实施方案》规定，该市在2009-2011年三年期间，对五城区(包括上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区)范围内同时符合下列条件的老旧住宅小区和零星住宅进行整治：第一，1999年以前建成；第二，房屋标准成套：第三，尚未开展专业化物业管理。
上述住建部和各个大中城市这种做法符合老旧小区的一般涵义。在汉语中，“老”一般偏重于时间长，“旧”则偏重于经过长时间而产生的变化，“老小区”指建造年代较早、房龄长的小区；“旧小区”则指房屋本体、公建配套、共用设备等随着时间推移而逐渐破损的小区，它们经常伴随一起出现，统称为老旧小区。因此，从对住建部以及各个城市对老旧小区界定的文件及实践来理解，当前政府主导开展的老旧住宅区整治出新，基本上是指房屋年久失修、配套设施缺损、环境脏乱差的老旧住宅小区。
二、当前各地界定老旧小区的不合理原因剖析
个人认为，对当前政府主导的老旧小区出新工程，其整治范围的确定，各地城市单纯从老旧本体破损、功能不完备来界定、认定，表面上看似合理，没有什么问题，但从物权法角度、政府整治工程可持续角度看，存在明显不合理之处，实质上不科学。
主要理由有两点：其一，作为私有产权房屋及其环境维修保养，应由广大业主自己来行使。如果这类房屋不属于特殊性质，那么政府就不能掏财政的钱来整治私有产权的房屋。但在当前政府主导的小区整治出新实践中，我们整治对象恰恰绝大部是过去单位建设房、拆迁安置房、房改房，由于过去建设指导思想存在缺陷，这类房屋基本是功能不全、环境较差，而且没有建立维修资金。政府承担着这类房屋属于历史欠账。但这个特殊性，没有在建设部以及各个整治出新城市的文件中，清晰、准确、正式地表述出来。其二，当前所有新建商品房屋经过今后几十年使用，最后都要变成老旧小区，是不是政府都要负责用财政的钱，来为这类小区整治出新。答案是无疑否定的。因为，对商品房小区开展政府掏钱主导的出新，这违背物权法以及物业管理条例的相关精神和具体规定。而且从西方发达国家的房屋管理法律法规及实践看，政府对私有产权房屋的管理，主要集中外在环境、色彩等方面，要求业主将其外在环境保持在一定水准之上即可，而不是政府为其整治出新。
三、如何科学合理地界定小区出新整治范围
这里我们认为，对政府主导的老旧小区出新工程，应从房屋建设所处特定历史时期出发，即明确为总体是1998年房改前后的各类规划设计标准低、建设质量较差、功能不完善、环境脏乱差的住宅。这类住宅小区应符合以下几个标准：
第一，建成投入使用在停止福利分房之前的小区。1998年7月，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），正式宣布停止住房的实物分配，逐步实行住房分配货币化，从此我国房地产业进入了市场化发展阶段，新建商品住宅都有专门的维修基金用于小区的整治改造，但之前建造的住宅则多数没有建立专门的物业维修基金帐户，整治改造资金缺口大。
第二，小区基本功能不完善、环境脏乱差的小区。老旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，小区的规划方案比较简单。随着城市居民生活水平的提高，硬件设施的先天不足也陆续体现出来，如绿化面积较小，机动车、非机动车停车位缺少，体育健身设施不足和文化活动空间较小等。房屋表面破损现象突出，基础设施年久失修。这些小区无一例外房龄都较长，住宅外墙粉刷层起皮风化，楼道内墙面、楼梯扶手脱落锈蚀，缺少公共照明，小区排水不畅，楼宇前后落水管道破损，道路长期得不到维护，路面坑坑洼洼，小区中都存在局部路面破损情况。
第三，没有建立维修资金的小区。这部分老旧小区大部分没有建立维修资金制度，业主无力承担对房屋公共部位、外在环境的整治出新。作为城市建设的欠账，政府主导来开展这类小区整治出新非常具有必要。
老旧小区指导意见篇3
一、目标要求
抢抓市区旧城改造的历史机遇，以“改善民生、优化环境、提升品位、完善功能”为目标，以环境整治和节能改造为重点，本着“缺什么补什么、差什么改什么”的原则进行综合整治，规范物业服务行为，使小区环境明显改善、使用功能明显齐全、居民安全感和满意度明显提升。
二、整治原则
(一)政府主导、各方参与。市、区两级政府全面负责整治工作，大力宣传相关政策措施，充分调动业主的积极性和主动性，积极参与小区整治工作。坚持“谁开发、谁负责，谁受益、谁投入”，房地产、供电、供排水、供热、供气、通讯等有关企业承担相应的社会责任。
(二)科学规划、有序推进。把老旧小区综合整治与城市总体规划、土地利用总体规划紧密衔接，结合市区旧城改造实施方案，整片区一次性规划设计，逐年连片整治改造，对区域内的建设内容、市政基础设施配套、建筑风格一次性规划设计到位，体现古城风貌特色。认真开展摸底调查，广泛征求群众意见，对居民整治意愿强烈、积极配合的小区先行改造，先易后难、稳步推进。
(三)完善功能、标本兼治。老旧小区综合整治既要解决小区内的水、暖、电、气等生活设施年久失修的问题，也要完善硬化、绿化、美化、亮化、安防等基础设施功能不全的问题，更要建立业主大会和业主委员会实施管理的体制，形成物业管理的长效机制，实现建管并举，标本兼治的目的。
三、整治范围
(一)旧城改造修建性详规明确属于保留并规划整治的;
(二)2007年10月1日前竣工，经评估房屋主体结构安全并具有继续使用价值的;
(三)小区内基础设施受损严重，安防技防设施不完善，无物业管理或物业管理不规范，影响居民生活质量和城市环境的;
(四)80%以上业主自愿要求，并积极配合整治的。
四、整治计划
从现在开始至2018年，利用三年多时间，完成老城区核心区61个老旧小区综合整治工作，整治小区房屋建筑面积62.30万平方米，受益居民6875户。其中：
2016年，重点整治博物馆周边片区。对银苑小区、电信小区、金城小区等20个老旧小区进行综合整治，整治房屋建筑面积16万平方米，受益居民1623户。
2017年，重点整治古城墙遗址公园周边片区。对市医院家属院、和平小区、长丰小区等20个老旧小区进行综合整治，整治房屋建筑面积17.51万平方米，受益居民2088户。
2018年，重点整治清水河及老城区周边片区。对东岳小区、银平家园、金羊小区等21个老旧小区进行综合整治，整治房屋建筑面积28.79万平方米，受益居民3164户。
五、整治内容
(一)完善基础设施。维修、改造老化严重的供暖、供排水、供电、供气、通讯等管网(线),确保安全通畅、收费到户;清掏、维修化粪池，更换破损井盖;修整小区内规划设计保留的破损道路、围墙和大门等;修复庭院路灯，完善安防技防设施;维修破损严重的自行车库(棚);在有条件的小区内规划改建广场、停车场等，维修或新(改)建业主委员会办公用房和物业管理用房。
(二)实施节能改造。改造室内供热系统热计量及温度调控设施;改造热源及供热管网热平衡设施;改造以门窗、外墙和屋面为主要改造内容的建筑护结构节能设施。同时，清理屋顶积存物，清除小区小广告，粉饰建筑外立面。
(三)提升环境质量。制止侵占绿地、道路等违法建设行为，依法拆除清理私搭乱建的各类违章建筑物和构筑物，征收并拆除小煤房、简易房等不符合规划的建筑物和构筑物;清理小区乱堆乱放现象，整治楼道乱堆杂物行为，完善小区环卫设施，安装垃圾箱(桶);清理整治公共绿地，补栽花草树木，完善小区绿化设施;合理配置宣传栏，规范文化宣传行为，力求美观整洁;在有条件的小区增设休闲座椅，安装健身器材，建设小区公共活动场地，改善老旧住宅小区环境。同时，对临街建筑外立面进行重点整治，提升城市整体环境质量。
(四)落实物业管理。推行老旧小区物业管理全覆盖，成立小区业主大会或业主委员会，选择确定小区物业服务企业，实施专业化的物业管理。结合老旧小区实际，因地制宜，制定物业服务管理方案，明确服务内容和标准，规范保安服务、绿化保洁、维修养护、停车管理等制度，建立物业管理服务长效机制。
六、方法步骤
(一)前期准备阶段(每年1月至4月)。认真进行调查摸底，广泛征求业主和相关部门的意见建议，明确整治范围和内容，编制规划设计，办理项目立项、招标、施工许可等前期工作。
(二)组织实施阶段(每年5月至10月)。组织项目单位和有关部门进行整治，认真落实安全生产责任制，确保工程施工安全，并严格按照相关规定，抓好老旧小区综合整治项目工程质量。
(三)考核验收阶段(每年11月至12月)。按照自治区《老旧小区改造整治考核验收办法》和《既有居住建筑供热计量及节能改造管理办法》要求，组织整治项目工程验收，并积极做好自治区住建厅的考核验收准备工作。
七、职责分工
**区政府和市直各有关部门在市区旧城改造指挥部的统一领导下开展整治工作，各司其职、合力推进，确保整治工作的顺利实施。
**区政府：负责做好老旧小区综合整治政策宣传，动员业主配合整治工作，及时化解各类矛盾纠纷，负责门头牌匾整治和小广告清除，负责老旧小区违章建设的依法拆除和不符合规划合法建筑物的征收工作，责成街道办事处(居委会)组建业主委员会，落实老旧住宅小区物业管理。
市住建局：负责调查摸底、公告整治内容及实施计划、申报项目和组织实施等工作，会同市财政局争取国家和自治区综合整治项目奖补资金，负责整治项目质量安全管理，组织工程竣工验收，指导监督物业管理服务工作。
市城管局：负责老旧小区临街区域的绿化、建筑物亮化，协调供热、供气管网的安装，加强老旧小区综合管理的指导。
市规划局：负责老旧小区综合整治项目规划编制及报批，提供老旧小区整治规划及修建性详细规划(包括效果图)，指导监督整治项目设计方案的制定和落实。
市公安局：加强老旧小区治安防范，争取安防技防设施相关项目资金，加强流动人口和出租房屋治安管理，指导监督物业管理企业保安服务工作。
市财政局：负责老旧小区综合整治项目的资金筹措，确保整治工作顺利实施。
市审计局：加强对老旧小区综合整治项目的跟踪审计，审计决算作为项目结算依据。
相关企事业单位：市移动、联通、电信、广电网络公司、六盘山热电厂、六盘山水务公司等有关企业，负责各自管线的改造及安装工作。其它相关企事业单位，按照单位职责做好老旧小区综合整治相关工作。
八、工作要求
(一)加强组织领导，落实整治目标任务。由市区旧城改造指挥部统一负责老旧小区综合整治的指导协调工作，并联合市、区两级政府督查室加强督促检查，及时听取项目进展情况汇报，解决存在的问题，总结推广好的经验和做法，促进整治工作顺利开展。
(二)严格工程管理，保障整治质量安全。严格按照基本建设程序，做好立项批复、项目设计、施工许可、质量监管、竣工验收等工作。整治过程中，施工单位认真落实安全生产责任制，严格按照国家和自治区建筑施工安全生产技术规范实施改造，文明施工，确保施工质量和安全。项目建设单位严格按照自治区《老旧小区改造整治考核验收办法》和《既有居住建筑供热计量及节能改造管理办法》要求，组织项目工程验收。
(三)落实资金筹措，确保整治顺利实施。采取“四个一点”的办法筹措整治资金。一是积极与国家、自治区对接，争取棚户区改造专项资金补助一点;二是市财政每年从财政预算中安排一点;三是供热、供水、供电、供气、通讯等运营企业出资一点;四是积极动员住户自行承担一点(承担更换窗户、天燃气入户等相关费用)。以此，推进老旧小区综合整治工作。
老旧小区指导意见篇4
关键词：杭州 危旧房改善 旧城改造
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2012）12（c）-00-02
近日，危旧房改善工程被住房和城乡建设部授予“2011年中国人居环境范例奖”。中国人居环境范例奖是国家住建部为表彰在改善城乡环境质量、提高城镇总体功能，创造良好的人居环境方面作出突出成绩并取得显著效果的城市、村镇和单位，积极推广各地在坚持可持续发展，加强环境综合整治，改善人居环境方面创造的有效经验和做法而设立的一个政府奖项。国家住建部为何将橄榄枝伸向杭州的危旧房改善工程？做为历史文化名城杭州，在历经多年的旧城改造后，如何将“民生改善”、“名城保护”与“城市环境更新”有机的结合？
1 危旧房改善实施的背景
改革开放以来，杭州老城区经过了前所未有的大拆大迁，城市的历史面貌已所存无几。以改造老区，改善居民住房条件为基本内容的旧城改造方式留下了许多问题，也暴露了自身的局限性。据2006年统计，杭州六城区尚有非成套危旧房面积约181万m2、涉及3.6万住户。这些危旧房星星点点分布于杭州老城区，大部分为前期旧城改造遗留的边角地块，普遍存在“三多一小两缺乏”问题，即砖木结构房屋多，房屋安全隐患多，违章搭建多；房屋面积小；缺乏厨卫设施、缺乏市政等基本配套
设施。
与此同时，危旧房居民大多属廉租房够不上、商品房买不起、拆迁房盼不到的夹心层，多年来投诉不断。这一问题已成为影响社会公平正义和安定团结的不稳定因素，成为“生活品质之城”的短板之一。
为改善居住在危旧房里的居民的居住条件，完善杭州住房保障体系，2007年，杭州市开展以非成套住宅为实施对象的危旧房改善工程，通过维修、拼接、重建改善等多种形式，消除“破、危”隐患、增配厨卫设施、保护历史风貌、改善消防条件，成功走出一条推进“民生改善”、“名城保护”与“城市环境更新”有机结合的新路子，对低收入群体共享生活品质、促进社会和谐、保护历史文脉等方面，都具有十分重要和深远的意义。
2 危旧房改善实施的难度
“住房难”是杭州“七难”之首。作为破解“住房难”的攻坚工程，危旧房改善的实施面临三大难题。
（1）保护改善兼顾难。现存的老房子因风貌原真性保护要求，不能按现代住宅设计标准推倒改建，但受原建筑格局和功能设施的局限，常规维修整治又不能满足居民日益增长的住房品质需求。如何有效实现文脉保护与民生改善的共赢，成为首要课题。
（2）民意不一实施难。“家门里的工程”是危旧房改善的最大特点，住户间因产权性质、居住面积、经济条件等的差异，利益诉求五花八门、错综复杂、极难统一，同时，住房结构、管线又紧密相连、不可分割，因此，一个住户的不同意见都能使工程搁浅。如何妥善处理各类矛盾、统一住户意见就成为改善工程顺利实施的前提条件。
（3）空间制约改善难。危旧房大多坐落于城市建筑的夹缝之中，据统计，仅维修、拼接项目就有357处，而每处平均面积仅约1000 m2，点多面广、空间狭小、建筑密集，严重制约改善方案的确定和工程施工，实施危旧房改善堪比“螺蛳壳里做道场”。如何因地制宜地实现改善目标，成为工程实施的关键环节。
同时，危旧房改善涉及面广、政策性强，组织协调工作涉及市、区、街道、社区四级相关部门，如仅项目审批一个环节就涉及发改委、建委、规划等10余个部门。如何调动各方面的主动性和积极性，形成合力推进的工作格局，是改善工程面临的基础课题。
3 危旧房改善的实施
3.1 实施部门
危旧房改善采取“市区联动、以区为主”的工作机制。市政府成立由市职能部门和各区政府组成的市历史文化街区、历史建筑保护和危旧房改善领导小组，分管副市长任领导小组组长。领导小组下设危旧房改善办公室，市政府分管副秘书长和市房管局局长任办公室正、副主任，负责全市危旧房改善工作的组织、协调和监督，并通过组织联席会议的方式，研究和协调解决危旧房改善推进中的重大问题。
各区政府成立区危旧房改善专门机构，负责危旧房改善的具体组织实施。各市直部门作为危旧房改善工程涉及的工作职能部门，发挥积极配合、主动指导作用。
3.2 改善工程分类
危旧房改善工程分成“两大类+三
小类”。
首先针对危旧房改善项目不同的资金来源，将工程分为“非项目带动类”和“项目带动类”两大类，“非项目带动类”指以危旧房改善立项，以市、区财政资金为改善资金来源，由各区危改办牵头组织实施的项目。“项目带动类”指以公建或房地产开发等其他城市建设项目立项，建设资金由项目建设单位筹集，通过项目实施一并改善危旧房居住条件的项目。
其次，在区分“非项目带动类”和“项目带动类”的基础上，再根据危旧房的建筑结构特征、规划条件及改善需求，将改善形式分为“维修改善”、“拼接改善”、“重建改善”三小类。其中，“维修改善”是指通过对木、砖木结构危旧房的维修改善，每户基本能实现拥有独用的厨、卫设施，住房的整体居住条件与环境质量得到明显改善。“拼接改善”就是通过对砖混简易结构危旧房拼接改善，为居民拼厨、拼卫，并结合住房环境的整治，综合改善居住质量。“重建改善”就是对用地性质、规划指标（采光、通风、日照、消防等）均符合条件的危旧住房，实施拆除并在原地新建住房、住户原地回迁的改善形式。
通过“两大类、三小类”的科学合理分类，因地制宜、分类指导、一幢一策、有针对性地实施改善，使危旧房在功能性、安全性和舒适性上有明显提升，不仅使老百姓住得安心、住得舒心，还较好地保护了老房子的历史风貌，实现了风貌保护与民生改善的和谐统一。
4 危旧房改善的创新点
4.1 住房保障手段创新
综合采用“配备厨卫、改善结构、整治环境、保护风貌、跨带结合”五种方式，并与立面整修、上改下、平改坡、环境整治等有机结合，使住房的空间利用更为合理，有效提升了危旧房居民的居住品质，彻底改变居民“有房似无房”的现状，且与经济适用房申购、房改政策等相衔接，实现住房保障体系由“租”、“售”形式向租、售、改“三位一体”的转变，在国内率先建立住房保障新途径。
以上城区城隍牌楼127号项目为例，该项目建筑面积约500 m2，住户18户。改善前房屋结构差、密度高、布局乱，以往的修缮整治都未能彻底解决“脏、乱、差、缺”问题。通过本次改善，实现“三进一优一加固”，即厨卫设施进户、排污设施进院落、消防设施进墙门，区域环境优化，房屋结构全面加固，建筑的历史风貌得以恢复，住房的功能性、安全性和舒适性明显提升，取得了1+1>2的良好成效。
4.2 旧城改造模式创新
变传统“拆、建”为主的“旧城改造”模式，为“以保为主，改、建结合”的有机更新模式，实现老房子、老街巷的“应保尽保”，有效保留并延续传统社会居住文化，同时实现住房设施的“升级换代”，推进历史文化遗产的积极保护和可持续发展。
以上城区五柳巷危旧房改善工程为例，该工程占地面积约135亩，危旧房面积6.5万m2，涉及住户1170户。通过对街区内房屋和街巷实施因地制宜的梳理、整修、改善，街区原有的“一纵、二横、五地块”的空间肌理和格局及整体和谐、特色各异的“建筑历史博物馆”景观得到有效保护，原有居住为主的使用功能得到保留，住房的厨卫等生活设施全面配套，街区道路、管线、绿化全面配套改善，房屋质量和居住功能显著提升，实现了地方传统特色居住文化的有机更新和可持续发展。
4.3 项目实施政策创新
针对危旧房改善的难点、重点，从政策创新着手，着力破解困扰多年的“老大难”问题，为圆满实现危旧房改善目标打下坚实基础。
一是创新搬迁安置政策，实行“鼓励外迁、允许自保”。允许住户自行选择不同安置方式，对选择货币安置和外迁安置的给予一定奖励，对选择原地回迁的可实行同一搬迁范围内等面积安置，允许产权人按规划自行保护修缮等。从而保障了产权人合理的选择权，变传统的政府包揽为多方参与，极大地推动了成片危旧房屋的改善进程。以小河直街历史街区为例，该项政策的实施直接促成285户原住民在短短2个多月完成自主安置选择。类似经验还体现在五柳巷、十五奎巷、桥西等众多历史街
区中。
二是创新项目管理机制，实行“因地制宜、因房而异”。制定区别于一般建设项目的规划控制、土地利用、方案设计等管理办法，实行“因地制宜、一幢一方案”，保障改善工程的可行性和改善成效的最优化。如沈塘新村1、4、5幢改善项目，建于20世纪50年代末，户均面积仅30 m2，房屋年久失修，却因地处住宅区夹缝地带，场地狭窄，迟迟无法改造，住户改善呼声强烈。2006年，该处住房根据危旧房改善政策，对建筑间距、停车位、绿地率等规划控制指标进行了优化。经改善，每家每户都用上了独立的卫生间和厨房，每户建筑面积均达到了48平米以上，改善成效十分显著。
三是优化项目审批机制，实行“联合会审和委托审核”相结合。结合危旧房改善项目“规模小、内容杂、变动多”的特点，创新项目审批管理机制，出台《危旧房改善项目相关事项审批的意见》，实行“联合会审和委托管理”相结合制度，即重点项目由市组织联合会审，一般项目（六层以下）由市属职能部门委托各区政府实施审核管理，极大优化了危改项目审批流程，实现“时间周期缩短、服务质量提升”的目标。如上城区政府在《意见》下发后半年内就组织危旧房改善立项、规划审批共计125项，大大加快了项目审批进程。
4.4 公众参与机制创新
实行以“三部曲”确定方案、“三位一体”社会参与为主要特点的“民主促民生”工作机制，是危旧房改善对“四问四权”民主机制的丰富和完善。
创立入户沟通、方案公示、住户听证的改善方案确定制度，充分听取居民意见，科学确定实施方案。
对于改善中的难点和热点问题，率先尝试“网络、媒体构建平台、社会市民广泛参与”的民主管理方式，积极探索、实践“党政、市民、媒体”三位一体模式，实现了政府引导、社会监督、居民自我教育的有机结合，有效推进工程进度。
5 危旧房改善的实施成效
5.1 有效改善3.5万户困难群众住房条件，促进社会公平和谐
截至2012年，六城区累计按规划实施危旧房改善面积177万m2，受益住户约3.5万户。以最短的时间，实现了老建筑、新功能，彻底终结了“拎马桶”、“拼厨房”等滞后生活现象；以最快的速度，实现了老房子、新生活，解决了困扰多年未能解决的“老大难”问题，危旧房住户居住水平的大步提升，进一步紧密了党、政府同人民的血肉联系，促进了社会的公平和谐。
5.2 修复挖掘50万m2老街巷，提升城市文化品位
梳理整修了五柳巷、十五奎巷等40余处、约50余万平方米老街（巷），恢复了一批“老字号”建筑，修复发掘了崇仁庙旧址、中心茶材会旧址等老房子（老街）的文化价值，提升了杭州“历史文化名城”的城市品位和文化软实力，为西湖成功申遗添上宝贵的一笔，推动了文化产业的发展和文化建设的繁荣。
5.3 提升资金使用效率，实现“花小钱办
大事”
181万m2危旧房，除通过项目带动改善90万m2外，由财政资金投入23.5亿、以三种形式改善的91万平米项目，若全部按拆除重建测算，预计总投入约68亿元以上。以较少的投入实现了住房改善目标。
同时，改善前相当部分危旧房一遇台风、暴雨、暴雪等灾害性天气便险象环生，各级政府每年需耗费大量人力、物力、财力组织搬迁、过渡和排危抢险，严重影响了住户的日常生活。改善后的房屋，结构安全，排水通畅，抵抗台风、暴雨等灾害性天气的能力显著增强，有效降低了政府和社会的抗险投入，保障了住户生活的安宁与稳定。
6 危旧房改善的影响广度
6.1 各级领导充分肯定
全国政协常委、中国房地产研究会会长、原建设部副部长刘志峰对我市的危旧房改善工作给予了高度评价。住房和城乡建设部致函我局肯定危旧房改善工作的示范意义，并向全国专题推广改善工作的做法及经验。
危旧房改善工程作为城市有机更新的典型项目，获得2011年中国人居环境范例奖。
6.2 专家、媒体高度评价
人民日报、解放日报、中新社、新华社、文化中国、浙江电视台等中央级及地方影响力媒体都对危旧房改善进行宣传报道，产生了广泛而积极的影响。
6.3 广大群众一致好评
据2011年危旧房改善“回头看”满意度调查结果显示，危旧房改善综合评价满意率为94.2%，得到了广大群众的充分认同。沈塘新村1、4、5幢、董家西路49号等一大批改善住户，通过写信、致电等形式，表达了对改善工作的赞同和肯定，认为党和政府为百姓办了一件大好事，将改善工程誉为“老百姓家门里的民心
工程”。
参考文献
[1] 宁越敏.中国城市研究[J].（第4辑）.中国法制出版社，2011（12）.
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[3] 杨晓政.杭州危旧房改造获中国人居环境范例奖.钱江晚报，2012.
老旧小区指导意见篇5
一、指导思想
以科学发展观为指导,按照构建社会主义和谐社会的要求,强化综合监督,加强协同管理,理清职能关系,明确行政责任,进一步优化物业管理市场环境,规范物业管理秩序,探索适合我市住宅区物业管理的有效模式,推进物业管理行业持续、快速、健康发展,营造我市良好的人居环境。
二、基本任务
（一）建立各有关职能部门齐抓共管、分工合作的监管机制。
（二）规范发展物业管理,建设和谐社区,提高物业管理市场化程度,实现全市物业管理规范化、专业化。
（三）加强协管,提高行业整体管理水平。对2万㎡以上的新建住宅小区全部实行专业化物业管理;对不具备物业管理条件的住宅区(楼)提供基本的卫生保洁、水电供应和安全保障。
（四）基本解决阻碍物业管理行业发展的突出问题,基本解决群众关注的物业管理热点问题,为全市居民创造安全、整洁、文明、舒适的生活和工作环境。
三、明确职责，加强协调，形成物业管理工作的强大合力
物业管理工作，要按照“属地管理、行业监督、条块结合、分类实施”的原则，在龙泉街道办事处开展试点工作，逐步完善管理体制，明确管理职责，落实工作责任，充分发挥属地社区基层组织的作用，搞好社区基层组织与业主自治组织的协作，全面推进物业管理工作。
(一)市建设局作为全市的物业管理行政主管部门，要切实加强行业管理：
1、贯彻执行国家、省、市有关物业管理的法律、法规、规章和政策文件。
2、认真研究制定全市物业管理的发展规划、发展目标及工作思路，制定相关配套政策，提出工作意见；指导街道办事处（乡镇）对本辖区物业管理业务的开展。
3、会同财政等部门负责物业专项维修资金的指导和监督工作。
4、指导监督业主大会和业主委员会工作的开展。
5、加强对全市物业服务企业的资质管理，健全物业服务企业的准入和淘汰制度。
6、监管物业服务行为，调处物业管理重点纠纷案件，依法查处违法违规行为，规范物业管理市场秩序。
7、监督房地产开发企业依法履行职责。
8、负责组织对新建住宅小区的竣工验收工作。
9、负责全市老旧住宅小区综合整治的组织协调工作。
（二）市规划局对新建住宅小区配套设施的规划、设计与落实工作负总责：
1、建立公共配套设施审查会签制度，在对新建住宅项目规划进行许可时，应按照《中共*市委*市人民政府关于进一步加强和改进社区工作的意见》（*发[2007]40号）文件精神，明确物业管理用房、居民委员会办公和服务用房、电子监控设施、体育设施、公厕、垃圾转运站、公共活动场馆等公共配套设施的具置，并征求建设、街道办事处等部门的意见或建议。
2、会同市建设局加强对新建住宅项目公共配套设施建设的跟踪管理，进一步完善公共配套设施竣工验收制度，严厉查处违反规划的建设行为。
3、对公共配套设施不适应当前需求的住宅项目，按照业主和实际需要，依法完成规划变更。
（三）市物业管理办公室具体负责全市的物业管理的日常监督管理工作：
1、负责对全市业主大会和业主委员会、物业服务企业的日常监督和管理。
2、落实物业管理项目招投标制度，组织物业管理行业的检查、考核和人员培训工作。
3、做好物业专项维修资金的日常监督管理工作。
4、具体负责指导街道物业管理办公室、社区居委会、业主委员会、物业服务企业抓好物业管理工作。
5、指导监督实施住宅小区的整体移交与接管工作。
6、参与住宅小区竣工综合验收工作。
7、依法查处物业管理活动中的违法违规行为。
8、具体负责实施全市老旧住宅小区综合整治工作。
（四）按照属地管理的原则，街道办事处指导监督本辖区内物业管理工作的开展：
1、落实办事机构、办公经费和工作人员，成立街道物业管理办公室。工作人员从街道财政供养人员中调剂。
2、制订本辖区物业管理意见，落实物业管理的各项目标措施。
3、协调建设、规划、公安、城市管理等部门加强对辖区物业管理工作的监督和检查。
4、参与住宅小区竣工验收和移交接管工作。
5、参与老旧住宅小区综合整治工作，并提出合理化建议、意见。
6、对本辖区内物业服务企业进行监督考核。
（五）街道物业管理办公室在市建设局的业务指导下，在街道办事处的领导下，具体负责本辖区的物业管理工作：
1、组织辖区单位落实各项政策措施，监督、指导辖区物业管理工作的开展；依法调处本辖区物业管理中的各类纠纷、投诉等。
2、定期向市物业管理办公室汇报本辖区物业管理工作情况。
3、指导监督业主大会和业主委员会工作的开展，保障业主委员会的正常运转，发挥业主自治作用。
4、做好居委会、业主委员会、物业服务企业、房地产开发企业等相关主体之间的协调沟通，解决物业管理工作中的实际问题。
5、指导监督物业服务工作的开展，对物业服务企业及其管理服务人员的考核工作提出意见、建议。
（六）社区居委会要指导业主委员会、物业服务企业依法履行职责，具体组织社区物业管理的实施：
1、通过法定程序，将居规民约的部分内容贯穿到业主管理规约和业主大会议事规则中，并签订到户，规范业主和物业管理企业的公共行为。
2、指导业主委员会依法选聘物业服务企业，签订物业服务合同，监督物业管理的实施。
3、督促检查物业服务企业和物业服务组织依法经营，落实管理服务合同，调处管理服务中的矛盾纠纷。
4、业主委员会和居委会实行交叉任职，吸纳业主委员会中的党员同志进入居委会党支部，将原有计生、民政等社会事务管理任务和物业管理有关工作一并纳入管理范畴。
四、突出重点，强化措施，构建全方位的物业管理工作格局
（一）充分发挥街道物业管理办公室和居民委员会在物业管理活动中的重要作用，进一步规范业主大会和业主委员会的组建和运作。凡是符合条件的物业管理区域都要依法召开业主大会成立业主委员会。龙泉街道要根据社区管理和业主自治相结合的原则，按照有关程序，依法推进业主大会和业主委员会建设。住宅小区业主委员会的组成人员，可从有关产权单位及物业管理区域内热心公益事业的业主中推荐人选。要加强对社区组织的领导，支持社区居委会和业主委员会的工作。进一步强化社区党组织建设，明确社区党组织的领导核心地位，社区党组织应吸纳业主委员会中的党员成员到党支部任职，业主委员会主任是党员的可担任社区党支部副书记。居委会下属委员会可增设物业管理委员会，业主委员会其他成员可以担任该委员会的成员；具有业主身份的居委会成员，也可以按照法定程序，兼任业主委员会中的职务。要多渠道筹集资金，改善和提高社区居委会和业主委员会成员的政治和经济待遇；住宅小区公共设施有收益的，经业主大会同意，可以补贴业主委员会、社区居委会的办公经费。要加强社区居委会对辖区内居民的监督管理，市委组织部、人事局等部门要根据社区工作的性质、特点，制定相应的制度，对单位和个人在评选先进、推荐优秀、入党考察、职务提拔、政治审查、资信审查时，必须书面征求属地居委会的意见、建议，否则不予认可。要强化社区居委会的管理服务职能，增强其在物业管理工作中的调处作用。各级各部门应当按照“审查监督权力前移”的原则，制定切实可行的办法，在企业办理资质和工商年检、项目审批等手续时，在居民办理最低生活保障、参军入伍、计划生育、申请困难救济、户口迁移等手续时，首先征求属地社区居委会的意见、建议。社区居委会要通过扶贫帮教、就业援助、健康教育等，开展丰富多彩的社区活动，增强社区居委会的组织力、号召力、凝聚力。
（二）进一步完善公建配套设施，发挥住宅项目整体配套功能。制定分期分批的配套设施补建和续建方案，对配套设施缺失的小区实施配套建设。规划、建设等部门要认真研究出台政策，坚持高起点规划、高标准建设的原则，落实物业管理用房、居委会办公和服务用房、电子监控设施、体育设施、公厕、垃圾转运站、公共活动场馆等。新建住宅小区的公共配套设施要一步到位；对已投入使用的住宅小区，由市规划局牵头，会同建设和街道办事处等部门，针对规划标准进行检查，督促房地产开发企业按照规划要求落实各类配套设施；对老旧住宅小区原规划中没有设立社区居委会办公和服务用房、物业管理用房和其它设施的，根据具体情况，由市建设局、街道办事处提出方案，市规划局确定位置，建设标准和经费按照《枣庄市人民政府关于加快推进棚户区和旧住宅区整治的实施意见》（枣政发[2007]96号）文件规定执行。
（三）全面建立和规范物业专项维修资金的筹集制度。对已按规定归集物业专项维修资金的，要进一步严格管理措施,保障资金管理的安全、公开、透明。对未归集物业专项维修资金的住宅小区，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，在市建设局、市财政局的监督指导下，由业主委员会按照业主大会的决定，可以采取按月按平方米的方式分步、分期向业主收缴；具备条件的，也可以一次性补缴。
（四）进一步规范前期物业管理。一方面，全面落实新建住宅小区前期物业管理招标投标制度，房地产开发企业在物业（预）销售时，应通过招投标的方式依法选聘物业服务企业，逐步取消房地产开发企业与物业服务企业“母子公司”、“兄弟公司”的现象；另一方面，要继续完善和加强公共配套设施竣工综合验收制度，确保在住宅小区交付使用前，全面落实物业管理、社区居委会办公和服务用房等各类公共配套设施。
（五）进一步严格规划把关、综合验收制度。市发改局会同市建设局、市规划局出台相关政策，指导、监督供电、供水、供热等专营公司，分类分批的完成住宅小区供电、供水、供热等相关管线和设施设备的移交接管工作，实现供电、供水、供热等相关费用由专营公司向最终用户收缴。在新建住宅小区交付使用前，必须完成专业管线和设施设备移交接管工作。不向专营公司移交管理的，一律不准交付使用。对于老旧住宅小区供电、供水、供热等相关管线和设施设备的移交接管工作，应当结合全市老旧住宅小区综合整治进度，同步整治、同步移交。
（六）加强对住宅小区移交接管工作的监督指导。新建住宅小区，房地产开发企业应当与物业服务企业依法完成住宅小区资料与物业管理用房、社区居委会办公和服务用房等各类房屋、公共设施设备的整体移交接管工作；成立业主委员会的住宅小区，物业服务企业应当将接管的资料和各类房屋、公共设施设备的整体移交给业主委员会；对于清理出的本应属于全体业主的公共设施被开发公司挪用未实施移交的和后续补建的公共设施，由街道村（居）委会牵头尽快建档暂时接受移交，待业主委员会成立后，再正式进行移交。
五、加强领导，提供保障，确保物业管理工作健康发展
（一）加强组织领导。市政府成立物业管理工作委员会，主任由分管城市建设的副市长担任，市建设局主要负责人任副主任，规划、发改、水务、物价、民政、行政执法和各街道办事处主要领导为成员，办公室设在市物业管理办公室。
（二）搞好舆论宣传。各有关部门、街道要采取多种形式，大力宣传《物业管理条例》及相关的政策法规，宣传物业管理的目的意义，让广大市民和社会各界了解政策，强化物权意识，树立物业管理的商品消费观念，引导他们主动支持、参与物业管理活动，积极维护社区环境，按时交纳物业管理服务费用，及时化解物业管理活动中发生的纠纷，努力形成“社区是我家、美洁靠大家”的良好氛围。
（三）加大扶持力度。要加强市物业管理机构队伍建设，逐步加大物业管理工作经费投入。要继续加大对老旧住宅小区的整治力度，力争在3-5年内基本完成全市老旧住宅小区综合整治工作，恢复管理运行功能，建立长效管理措施，实施社会化、专业化、市场化的物业管理，达到环境整洁、生活方便的目标。
老旧小区指导意见篇6
今年4月3日,市政府召开了全市旧城改造动员大会,月明副市长对全市旧城改造工作做了周密部署,鸿举市长作了重要讲话,市政府紧随着出台了渝府发〔20*〕36号、37号、38号文件,进一步明确了要求和政策。今天会议的目的是贯彻全市旧城改造动员大会和相关文件精神,号召全区上下充分熟悉危旧房改造的重要意义,动员全社会气力投进到危旧房改造工作中来,切实把这项安居工程、民心工程、德政工程顺利启动起来。等会,张季书记就危旧房改造工作将作重要讲话,我先讲四点工作性意见。即锁定对象范围,明确目标任务,把握关键环节,强化保障措施。
一、锁定"一三"对象,增强三个意识
(一)锁定"一个主体、三个捎带"的对象
"一个主体",即危旧房。危房的定义是20*年底前经危房鉴定机构确认,结构已严重损坏或承重结构已属危险构件,随时有可能丧失结构稳定和承载能力,不能保证居住和使用安全的房屋;旧房的界定是*年12月31日前建成投进使用的房屋。
"三个捎带",即:即违章建筑、内环范围的"城中村"和其他*年底后建成的房屋。片区捎带房屋的数目严格控制在危旧房屋拆除数目的50%以内。经摸底核实,我区有危旧房片区22个,主要分布在弹子石、上新街、滨江路沿线及海棠溪街道,另有部分零星地块分布在南坪和铜元局街道;危旧房东体量为77万平方米,捎带量为38.5万平方米,本次改造的任务总量为115.5万平方米。
(二)增强三个意识
一是机遇意识。一定要把这次危旧房拆迁改造作为一次重大机遇、历史机遇来把握。这次全市同一部署,声势很大,是改造旧城,改善民生,改善形象的契机。改善民生,首要的就是改善老百姓,尤其是低收进群体的住房题目,这是贯彻落实薄书记解决好原住居民题目的具体措施。过往我们搞危旧房改造,搞拆迁,工作推动起来比较困难,就是由于没有大天气。这次是全市在营造一个大的氛围来搞拆迁,市委、市政府斥资1000个亿,要责备市三年完成700万方危旧房的改造任务,并出台了相关政策。方方面面都把危旧房改造作为一项重要工作来抓,这既是市委市府交办的一件大事,也是我们推进旧城改造工作的好机会。我们一定要顺势而行,借势而为,充分利用好这个时机、政策和天气,把过往难于解决的困难一并解决,把过往犹豫未定的事情一并推动,通过旧城拆迁改造,增加城市发展空间,提升城市形象,通过几年的不懈努力,让全区的城区面貌有线人一新的变化,让老百姓得到实实在在的实惠。
二是增强大局意识。危旧房改造,是今年市委、市政府重点推进的五件大事之一,熙来书记、鸿举市长十分关心;危旧房改造,是我区"城市建设治理年"的主要任务之一,区委、区政府高度重视;危旧房改造,顺应了群众改变居住环境的需求和全区经济社会发展的内在要求,是全区发展绕不过往的一道坎,危旧房改造事关老百姓的亲身利益,事关社会稳定大局,全社会、老百姓万分关注。要坚持我区以前旧城改造的好方法,"自家的孩子自己抱",同时旧城改造的各个片区要形成协力,希看大家按时保质保量完成。
三是增强责任意识。对这项工作,我们要有高度的责任感,唐代工部侍郎杜甫就发出了"安得广厦千万间,大庇天下冷士俱欢颜"的感叹和呼吁,我们更要有这种责任和义务做好这件事。为此,区里成立了专门的危旧房改造机构,办公室设在区建委,由建委、房管、国土、规划、财政、宣传、公安、等部分组成,办公室下设六个工作组(建设和综合协调组、土地整治储备及拆迁安置组、统筹资金组、宣传组、维护稳定组、检查考核组)。对于相关区级领导、相关区级部分的职责以及具体的目标任务,在随后下发的《实施意见》将逐一明确,希看各级各部分尽快上手,进进状态,加快推进。
二、明确两年目标,坚持八项原则
4月8日,书记视察我区,对我区的危旧房改造工作提出了确保三年结束,力争二年完成的要求。区委、区政府结合实际,经过近几个月的调查研究和政策论证,提出了明确的目标。
总体思路:通过实施危旧房改造,加大我区市政基础设施建设、公建配套设施建设、城市功能建设;推动拆迁安置进程,改善群众居住条件;加快建设集中绿地和公共广场,保障住宅小区基本绿地达35%,危旧房改造片区绿地达50%,改善人居环境和生活品质;对城市主干道、主要节点进行环境整治和立面风采设计,凸显*四岸、*风情和大都市景观,全面提升城市整体形象,建设宜居城区。
"两年目标",即20*年为启动突击年,以改造零一机械厂片区、重棉三厂片区、海狮路片区、二院西片区、杨家山片区、前进村片区、大佛段片区、滩子口片区、向家坡片区、*化工厂片区和弹子石正街一期等11个片区为重点,力争完成52.5万平方米,其中主体量35万平方米、捎带量17.5万平方米的危旧房拆迁;2009年为攻坚扫尾年,力争完成63万平方米,其中主体量42万平方米、捎带量21万平方米的危旧房拆迁。改造过程中要实施三个靓点工程,即:一条古道(*古道)、一条老街(*老街)、一条生态文化长廊(*皓月文化长廊)。
大家看到,这次危旧房改造时间紧、任务重、环节多、情况复杂,由于好改造的片区、地段都已改造完毕,未改造的都是硬骨头。因此坚持以下八项原则是做好工作的条件。
(一)坚持政府主导、市场运作的原则。突出政府主导责任主体;坚持政府主导下的市场运作,有效发挥产权单位作用。通过土地整治招标拍卖改造一批,市政基础设施建设带动一批,政府投进拆危建绿改造一批,传统街区建筑保护修缮一批等方式予以实施。
(二)坚持以人为本、统筹兼顾的原则。以民生为重,坚持把危旧房改造与民生改善相结合。我区的大部分危旧房片区,房屋昏暗破旧,多数都不是成套的屋子,共用一套厨房。有的一层楼只有一个厕所,有的甚至没有厕所。同时存在着很大的安全隐患。如滩子口片区、弹子石正街片区和*路沿线,多数房屋是40、50年代的穿斗房,在"7.17"洪灾中受损严重,住在里面的老百姓生活长期得不到改善,安全得不到保障,他们改善居住条件,生活条件的愿看十分迫切。实施危旧房改造,目前来看是改善老百姓的生活居住环境的一条主要途径,也从一个方面改善了民生,从一个方面解民之忧、解民之难、解民之困。同时,旧房改造不能搞"单打一",以前我们搞安置房就有过这方面教训,修几幢屋子,环境配套较差,老百姓意见不断。因此,我们现在的旧房改造应该体现出更高的水平和意识,要注重"四个结合",实现"一个整合",即:危旧房改造与配套功能完善、基础设施建设、园林绿化建设、房地产开发有机结合起来,与主城区控制性详规有机整合。
(三)坚持突出重点、有序推进的原则。无重点就无以突破,不能胡子眉毛一把抓。危险点就是重点,特别是要捉住"7.17"洪灾、"5.12"地震受灾后最危险的房屋。要采取"点、线、片"结合,捉住这个重要的、能出形象的点,以点线带动成片的推进,对于房屋安全隐患最突出、老百姓反映最强烈的危旧房片区、已取得土地开发权或招商条件成熟的危旧房改造地块、主城*四岸、城市主干道两侧、轻轨沿线和重要节点区域重点先期实施改造。尤其是"城中村"现象,不城不乡、不伦不类、规划治理都是死角。
(四)坚持依法拆迁、阳光拆迁、*拆迁、妥善安置的原则,把拆迁政策明白交给老百姓。依法拆迁是依法行政的一个重要方面,不要拆一片,官司一串,群众上访不断。相关部分必须制定公道的拆迁安置方案,严格审批程序,严格依法拆迁,在价格评估、房屋安置、公摊控制、货币补偿、最低保障等方面同一政策、阳光操纵、依法运作、确保稳定。珊瑚村拆迁为我区危旧房改造树立了一个好的典型。"民不患寡而患不均",危旧房改造方案、优惠政策、面积测算方法、安置顺序等事关拆迁居民的事项要及时张榜公布,接受群众监视、社会监视、*监视和监视部分的监视。要学会把政策交给群众的工作方法,让群众知晓、明了、自己会测算,只有让群众知道你的拆迁没有亏他,拆迁工作才能事半功倍。要妥善处理好有情拆迁与依法拆迁的关系,既要严格补偿安置标准,又要果断防止侵害群众利益的行为发生,要在拆迁中解决群众的一些亲身困难,带着感情、带着扶危济困的意识做工作,晓之以理,动之以情。对于一些以无理要求阻挠拆迁的"钉子户",只要做到依法依规、于情于理,该依法强拆的,法院要站出来;该维持稳定的,公安要负责,宣传要跟上;区纪委监察局也要参与进来;在此,特别夸大一下组织纪律和原则,纪律是工作的保障。各级干部应在危旧房改造工作中多做正面宣传引导,及时平息、化解各种是非矛盾,与区委区政府保持高度一致。
(五)坚持科学规划、效益平衡的原则。要以项目为载体,高出发点、高标准规划;完成危旧房拆除、改造,实施土地整治,改进基础条件、提升地块价值,科学设计地块指标、推行净地出让;全区一盘棋、整合资源、综合平衡,在老百姓得到实惠的同时,城市形象得到提升,实现城市经济和社会效益双赢。
(六)坚持拓宽渠道、多方融资的原则。采取区级财政投进、平台融资、项目招商、大的产权单位自筹、争取市级优惠政策支持等多种方式,拓宽筹资渠道。各业主单位要做好资金张罗工作,抓紧张罗启动资金,用于拆迁及安置房建设。要积极争取金融机构的贷款支持;要提前做好项目包装、招商引资工作,引进社会资金参与。发展经济要充分发挥市场配置资源的基础性作用,这次危旧房拆迁改造工作也不例外,同样要招商引资。
(七)坚持同一领导、分工协作的原则。健全组织机构,强化同一领导、同一决策、同一指挥;理顺工作职责,建立区、部分(街镇)、业主单位三级治理网络;建立条块结合、分片包干、责任到人的科学运行机制,形成各司其职、政令畅通、协调推进的危旧房改造工作格式。
(八)坚持正面引导、保障稳定的原则。全区在实施危旧房改造过程中,要加强政策法规的宣讲解释,要制订同一的宣传手册,人手一册;发挥*引导作用,积极接触、深进老百姓,与其多交流,争取整治和改造区域的老百姓的理解与支持。借助媒体组织形式多样的宣传报道,让老百姓了解政府实施危旧房改造的目的是改善居民居住条件,营造一个广泛理解、人人参与、大力支持危旧房改造工作的良好外部环境。同时,切实解决拆迁、安置、补偿等重点、难点题目,确保社会秩序稳定。
三、把握五个关键,推进今年四个阶段工作
(一)把握五个关键
第一个关键是规划
此次危旧房改造,必须做到规划先行,要一个片区一个片区地进行规划,要从总体上、形态上、环境上作好谋划。过往的控规有很多指标和现实情况都有出进,有的片区控规是几年前做的,有的甚至更早,制约了现在的发展。因此我们要对部分片区原有的控规进行片区性重新规划,编制控规的原则就是要有前瞻性,规划要结合森林南岸的打造要求和各旧城片区所在区域总体规划要求,要考虑沿山河际线、防洪等因素。总之,规划要按照"宜居城区"、"森林城市"、主城核心区的要求,体现南岸是山水园林城区的特色,不能出现"改造一*,还是旧城区"的结果。
第二个关键是招商
今年需要完成的拆迁任务是52.5万方,至少需要十几个亿的资金,筹集资金的主要渠道就是招商。我区危旧房片区中,有的招商引资已经落实,有的已经形成了意向,有的正在包装策划。要搞好招商工作必须留意以下几点,一是要招真正有实力,有资金的开发商;二是要招有经验,有品位的开发商;三是要招讲诚信的开发商。
第三个关键是模式
要坚持片区整体拆迁开发建设的模式。这次我们确定了22个危旧房片区,但拆迁的范围并不仅仅是指片区内的危旧房,一个片区可能仅有一部分房屋是危旧房,假如只把这部分危旧房拆除,拆除以后也不好建,无法改善城市环境,提升城市形象,也影响了片区整体规划布局,片区的整体形象也出不来。所以,我们要通过成片整体的规划、拆迁、招商、建设,按照拆一片、建一片、绿一片、改善一片的原则,要注重通过与配套功能完善、基础设施建设、园林绿化建设、房地产开发有机结合,与主城区控制性详规有机整合。同时,有条件的片区可以引进总部基地、物流中心或者大商场、大卖场等先进经济业态,终极实现地区的产业升级。例如弹子石重棉三厂、大佛段等片区拆迁后,就可以为我区总部经济发展腾出位置,提供空间。
第四个关键是政策
为了扎实推进危旧房改造工作,切实维护被拆迁人正当权益,妥善解决被拆迁人的安置题目,市政府专门就本次危旧房改造工作研究制定了一系列优惠政策,出台了《重庆市人民政府关于加快主城区危旧房改造的实施意见》、《重庆市人民政府关于主城区危旧房拆迁补偿安置工作的指导意见》和《重庆市人民政府关于主城区危旧房改造拆迁安置工作的指导意见》和《重庆市人民政府关于主城区危旧房改造拆迁安置房建设有关题目的意见》等规范性文件。其政策精神主要体现在以下三个方面:
一是拆迁方面。城市建设配套费减免和土地出让金返还。在城市建设配套费减免方面,危旧房"主体"部分由原来的"拆一免一点五"调整为"拆一免二点五","捎带"量不足"主体"量50%的部分实行"拆一免二"。结合民用建筑修建防空地下室易地建设费和规则许可证执照费,均由原来的减半征收调整为全额减免。以上规费均按照"谁拆迁、谁受益"的原则采取即征即返方式返还给投资拆迁的单位和机构。
二是在拆迁补偿安置方面。加大了对被拆迁人的政策优惠力度。本次危旧房改造对被拆迁人的拆迁安置政策充分考虑了其公道的利益要求,在货币和实物补偿安置方面均加大了政策优惠力度。如:对于在规定搬迁期限内选择货币安置的,除按规定享受货币安置补偿费和提前搬迁奖励费外,还可获得特别奖励费;对于低收进住房困难家庭,人口在2人及以下的,现住房建筑面积不足30平方米,按建筑面积30平方米给予等值或实物补偿安置,家庭人口在3人以上,现住房建筑面积不足45平方米,按建筑面积45平方米给予等值货币或实物补偿安置。同时,政策对被拆迁人在子女义务教育、最低生活保障金发放以及就业、培训、医疗等方面也给予了非凡人性化的考虑。加大了对被拆迁企业的政策支持力度。对市有直管公房的拆迁,将坚持依法补偿产权人、适当照顾承租人的原则。拆迁直管公有住房时,有条件的实行产权调换安置,无条件的实行货币补偿安置,货币补偿费按产权人与承租人3:7的比例分配,对确无条件实行产权调换安置的,实行货币补偿安置,货币补偿费按产权人不低于70%,承租人不高于30%比例分配。
三是在安置房建设方面。危旧房改造中建设的拆迁安置房规费缴纳参照现有经济适用住房的优惠政策执行,免缴相关各种行政事业性收费。同时,安置房的建设与经济适用住房相比还有几项重大的政策突破。首先是建设用地以出让方式供给,土地出让金即征即返;其次,户型面积设计标准、上市交易治理不受经济适用住房条件的限制,享受完全产权。
第五个关键是程序
一是项目申报和确立。由危旧房改造的责任主体单位(已签订了土地出让合同的项目除外)委托具有相应房屋拆迁资格的单位,组织调查摸底、拆迁评估,制定补偿安置方案,向区相关部分申报并报区政府同意后,再向市危旧房改造领导小组申报列进市危旧房改造项目,进行土地储备,落实相关优惠政策。
二是确定项目实施单位。凡列进市危旧房改造项目的,由责任主体单位会同区建委、区发改委、区财政局、区规划分局、区国土分局、区房管局、区监察局等部分,编制项目招标条件,报区政府审定后进行招商。有两家或两家以上单位意向参与拆迁整治的,采取项目招标方式,择优选择项目实施单位;没有开发建设单位愿意参与投标或摘牌的危旧房改造项目,由责任主体单位自行组织实施。
三是土地出让招拍挂。危旧房改造片区拆迁整治完毕后,由区国土分局牵头,实施单位配合,确定项目范围,核算土地综合价金(包括拆迁本钱、整治本钱和土地出让金等),办理规划设计条件公示函。对有开发建设单位愿意参与投标摘牌的危旧房改造项目,由实施单位提出工作建议,报区政府批准后,即进进土地使用权出让招拍挂程序,确定项目开发建设单位。
四是实施开发建设。按基本建设程序,中标或竞得项目的实施单位办理完成项目立项、规划用地选址、方案报审、用地审批、工程施工报建等手续后,实施危旧房改造项目建设。
(二)推进今年四个阶段工作
万事开头难。我区危旧房改造工作自往年5月以来,相继开展了摸底调查、房源清理、组建机构、分解任务、宣传发动、规划落地、拆迁前置条件预备、资金张罗等工作。今年接下来,我们将按照四个阶段有序推进危旧房改造工作。
1.前期预备阶段(当前-6月初)
会后立即着手,细化完善实施意见、重点制定7个专项计划:
一是区建委牵头负责,区房管局、区国土分局、区规划分局等部分配合,拟订全区危旧房改造政策和措施,报区政府批准后贯彻实施;编制危旧房改造2年规划和年度计划;负责全区危旧房改造和安置房建设的申报工作。
二是区房管局牵头负责,区建委、区规划分局、区国土分局等部分配合,负责全区危旧房改造拆迁调查摸底工作;研究和完善城市拆迁安置政策;编制拆迁计划,督促检查拆迁进度,对拆迁过程进行全程跟踪服务;申报行政强拆和司法强拆,组织实施直管公房中危旧房的改造和廉租房的治理,负责住房解危解困、安置房工作的规划、计划、协调、组织实施和监视,及时提供安置房、商品房和二手房信息。
三是区规划分局牵头负责,区房管局、区国土分局配合,依据经政府审批通过的危旧房改造计划和调整后的控制性具体规划办理相关规划设计条件;做好危旧房改造片区新建安置房的规划布点工作。
四是区市政委牵头负责,区规划分局配合,负责编制危旧房改造片区的绿化、市政基础设施和公共配套设施规划方案;做好危旧房改造项目范围内排水管网和路灯管网的搬迁工作;配合做好危旧房片区市政基础设施、绿化用地和公共配套设施的建设;组织对危旧房改造片区内不需要拆除的旧房进行整容,负责危旧房改造片区城市违章建筑的拆除工作。
五是区财政局、区监察局牵头负责,区发改委、区建委、区监察局、区国土分局、区规划分局、区房管部分配合,利用危旧房改造政府性业主公司和政府性融资平台,张罗危旧房改造资金;负责危旧房改造资金使用的监视治理。
六是区委宣传部牵头负责,做好危旧房改造的宣传发动工作,协调各新闻单位对危旧房改造的宣传报道。
七是区办牵头负责,牵头审查维稳工作预案;做好区危旧房改造工作,确保危旧房改造平稳推进。
2.安置补偿阶段(20*年6月-11月)
由区房管局牵头负责,实施全区危旧房改造安置计划,加快启动安置房规划建设,指导各片区危旧房改造项目业主单位进行妥善安置;并委托有资质、信誉度高的专业评估单位,实施危旧房拆迁补偿评估,初步核定补偿标准,提交领导小组同一研究确定。
3.全面拆迁阶段(20*年7-11月)
由区房管局牵头负责,实施全区危旧房改造拆迁计划,严格拆迁许可审批程序,规范拆迁代办工程治理,指导各片区项目业主单位实施拆迁。危旧房改造将分片区、分批、分类启动。各片区在危旧房改造过程中,及时反馈各方面信息,围绕急需解决的主要困难和题目,提出切实可行的解决办法和措施,提交领导小组同一研究决定,整体快速推进。
4.检查验收阶段(20*年12月)
今年年底,将对全区危旧房改造工作进行全面验收和检查总结。
四、强化六项保障,确保危旧房改造工作顺利进行、圆满完成
(一)领导组织的保障
一是成立南岸区危旧房改造工作领导小组,组长由我担任,分管副区长朱维和区委常委王平昆任副组长,各有关部分、单位为成员。
二是结合全区重点项目,每个危旧房片区明确由一名区级领导牵头联系,共同抓好危旧房改造工作。
三是成立重庆市南发城市建设发展有限公司(以下简称南发公司),直接隶属区政府治理。成立南岸住宅建设发展中心,主要负责城市、农村安置房建设。与南发公司实行"一套班子,两块牌子",为区政府直属事业单位。南发公司为区政府指定的区级土地储备机构(区土地储备中心除外),统筹各种资源,负责对全区危旧房拆迁地块和一部分农用土地实施土地整治、储备和招商,组织实施全区城乡安置房建设和治理。
(二)工作机制的保障
一是由区政府主要领导召集或委托相关领导,每月召开1次危旧房改造领导小组会议,专题集中研究全区危旧房改造工作中的重大事项,指导危旧房改造工作实施。
二是每月召开2次危旧房改造领导小组办公室和工作组会议,主要研究各责任片区内的危旧房改造工作具体事项,了解危旧房改造工作推进情况,督促落实领导小组决定事项。
三是每季度检查1次危旧房改造工作进展情况,研究处理危旧房改造前期出现的题目。20*年底对年度危旧房改造目标任务完成情况进行检查验收,确保危旧房改造工作有序推进。
四是建立信息报送制度。编制工作简报,及时通报危旧房改造进展情况,反映工作题目,提出工作建议,确保信息畅通。
(三)改造资金的保障
危旧房改造资金实行全区同一平衡,要进一步拓宽张罗整治和改造资金的渠道。一是整治改造中涉及城市基础设施及公共配套设施,该由区政府安排资金的纳进计划。二是积极探索融资信贷模式,加强银政、银企合作,积极争取国家开发银行、贸易银行信贷资金参与旧城改造。三是坚持政府主导、市场运作的原则,广泛吸纳社会资金。在资金调配上要设立专户治理和使用危旧房改造资金,切实做到专款专用。四是相关职能部分要积极向上争取城市基础设施及公共配套建设资金投进。
(四)拆迁安置房的保障
坚持"安置房先行"的原则,多渠道解决拆迁安置房题目。一是清理并适量购买、储备存量普通商品房;二是在部分有条件的旧城改造项目配建安置房;三是在危旧房改造范围以外、土地本钱相对较低地块选址新建拆迁安置房;四是在不影响住房保障供给体系的条件下,调整部分条件成熟的经济适用房为拆迁安置房。
区房管局牵头,拆迁安置房的建设按照统筹规划、高效治理、总量控制、以需定产、政府审价的工作思路进行同一规划,公道布点,转动建设,实行定点建设、定向供给、定价安置。按"今年启动、明年建设、后年安置"的基本原则,两年内至少建设100万平方米拆迁安置房,20*年启动建设安置房50万平方米,2009年启动建设安置房50万平方米。安置房建设必须严格执行国家住宅建设技术规范,必须严格控质量,不得"随意打整老百姓";坚持标准适度、经济适用、便利节能原则,实行工程监理制、合同治理制、业主招投标制。项目业主通过招标方式确定代建单位,代建费按市财政性投融资项目建设治理的有关规定计取。
(五)工程质量的保障
各有关部分要严格按照法定建设程序和标准规范要求,依法组织项目的设计、施工、监理招标,严格执行施工图设计文件审查和竣工验收备案制度,建立情况通报制度,定期检查工程质量,及时查处和纠正题目,严把工程质量关。审计、监察部分要全过程参与并切实加强危旧房片区改造项目的审计和监视工作。危旧房拆迁后的工程建设项目要严格遵守基本建设程序,强化工程质量,落实安全治理责任。把住企业资质这条底线,严格招投标规程。
(六)工作协调的保障
老旧小区指导意见篇7
为进一步理顺物业管理体制，强化市场监管措施，完善市场运行机制，提高物业服务水平，改善人居环境质量，依据国务院《物业管理条例》、《市物业管理规定》等有关规定，现就进一步加强我市物业管理工作提出如下意见：
一、理顺管理体制
物业管理工作实行统一领导、分级负责、条块结合、以块为主的管理体制。
（一）成立市物业管理工作领导小组。组长由分管副市长担任，副组长由市住房保障和房产管理局主要负责同志担任，成员由市直相关部门和各区政府有关负责同志担任。主要负责研究决定物业管理重大方针政策，决策和部署物业管理重要工作，协调解决物业管理重点疑难问题。领导小组办公室设在市住房保障和房产管理局。
（二）进一步落实市、区、街道、社区工作责任。根据《市人民政府关于强化物业属地区域管理推进管理重心下移的意见》，进一步健全工作制度，完善工作程序，落实工作责任，形成市住房保障和房产管理局综合协调、各区政府属地负责、街道办事处（含乡镇人民政府，下同）具体实施、社区居委会密切配合的工作格局。市住房保障和房产管理局主要负责全市物业管理工作的统一监管，指导、监督、检查各区物业管理工作。各区政府对本行政区域物业管理工作负总责，区长为第一责任人，分管城建工作的副区长为直接责任人；区物业主管部门为物业管理工作的责任部门；街道办事处为物业管理工作的具体实施部门，负责组织社区居委会落实物业管理有关工作。
（三）进一步落实居住区管理工作联动机制。根据《市人民政府关于建立居住区管理工作联动机制的实施意见》，以街道办事处为工作平台，建立完善居住区调处、行政执法、公共服务工作联动机制。各相关部门要依据各自管理职责，主动将管理职能延伸到居住区，加大居住区行政监管和执法力度，按照“谁主管、谁负责”的原则，及时对居住区各类违法违规行为进行查处，维护居住区公共管理秩序。对因推诿扯皮、拖延不办引发群众集体上访或者造成严重后果的部门，要依据条例和党政纪律严肃追究相关领导及工作人员的责任。
二、构建服务体系
根据居住区建筑规模、设施配套、周边环境以及居民需求、业主意愿等不同实际情况，采取社区基础性物业服务和标准化物业管理相结合的模式，分类确定管理方式和服务形式，实现居住区物业服务全覆盖。
（一）推进老旧住宅区物业服务常态化。对老旧住宅区，因地制宜，通过建立社区物业服务站、社区组织成立业主委员会进行自治管理等多种模式，实现物业服务常态化，保障居民正常生活。
1.建立社区物业服务站。对于无人管理的老旧住宅，组建社区物业服务站，隶属于社区居委会，接受市、区物业主管部门以及街道办事处的指导和监管。社区物业服务站原则上以每个社区为界组建成立，由市住房保障和房产管理局负责统一组织、批准备案和综合指导；区物业主管部门负责督办落实；各街道办事处负责组织社区居委会具体实施。社区物业服务站根据房屋、环境、配套设施等现实状况，结合居民的服务需求，提供卫生保洁、日常综合维修、绿化维护等基础。
2.非小区住宅（单体楼）实行综合。对于目前由街道办事处收取卫生费、物业服务企业收取共用设施设备日常维修养护费的非小区住宅，全部实行统一管理，提供卫生保洁、秩序维护、共用设施设备日常维修、绿化维护等综合。其中，现由物业供热集团提供物业服务的由其统一接管；由其他社会物业服务企业提供物业服务的，原则上由现物业服务企业统一接管，物业服务企业退出的，纳入社区物业服务站管理。实行统一管理后，物业服务收费按照《市人民政府办公厅印发关于居民庭院环境卫生长效管理指导意见的通知》确定的四级基本服务标准和收费成本价格执行。
3.单位自管住宅纳入统一监管范畴。对于社会房管单位自管的家属住宅区，按照属地管理原则，纳入所在地街道办事处监管范畴。由街道办事处负责、社区居委会配合，监督社会房管单位做好卫生保洁、共用设施设备日常维修等服务工作。
（二）推进既有物业管理小区服务规范化。街道办事处要将组织业主委员会选举工作纳入日常工作日程，排定组建计划，力争两年内符合成立条件的住宅小区均要成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主委员会暂未成立的，由社区居委会代行业主委员会职责，组织业主共同决定物业管理事项。业主委员会要与选聘的物业服务企业签订正式物业服务合同，明确约定双方的权利、义务和责任。物业服务企业在承接项目时，要将物业服务合同向项目所在地的区物业主管部门备案，同时在物业管理区域显著位置，将服务内容、服务人员、服务标准、服务电话以及收费项目等有关情况进行公示，并定期征求业主的意见和建议，不断提高物业服务质量。区物业主管部门、街道办事处要监督物业服务企业加强日常管理服务，发现问题，督促企业及时整改；对拒不整改的企业，记入企业信用档案，并按照有关规定进行处理。
（三）推进新建住宅小区服务优质化。对于新建住宅项目，开发建设单位要在选聘前期物业服务企业前，向区物业主管部门申请划分物业管理区域。区物业主管部门要以建设项目规划设计方案为主要依据，考虑共用设施设备配置和使用、独立封闭、社区居委会设置等因素，在征求项目所在地街道办事处的意见后进行划分，并书面告知开发建设单位。开发建设单位要在项目交付使用前，按规定与物业服务企业办理物业承接查验手续，移交物业管理用房和相关资料。物业服务企业要在物业交接后按规定到区物业主管部门办理备案手续。开发建设单位销售物业时，要在房屋买卖合同中明确约定前期物业服务内容、服务费用、物业保修范围和时限、违约责任等事项，或将前期物业服务合同作为房屋买卖合同附件提供给购房人，并严格履行物业保修责任。前期物业服务企业必须按照前期物业服务合同约定的服务内容及服务标准，提供相应的服务。前期物业服务合同期限届满，业主委员会未成立的，由社区居委会组织征求业主同意后，可由前期物业服务企业继续实施管理；业主委员会成立后，经业主大会决定重新选聘物业服务企业的，在街道办事处指导下，前期物业服务企业、业主委员会、新物业服务企业三方按规定做好相关移交工作，确保物业管理正常衔接。
三、完善市场机制
加强物业市场培育，建立完善市场运行机制，通过市场合理配置物业资源，重点扶持一批管理正规、服务优良、信誉上佳的物业服务企业做大做强，带动行业总体水平的提升。
（一）建立完善物业管理市场准入机制。对于新设立的物业服务企业，严格审查资质条件和从业人员职业资格证书。对于申请资质转正和晋级的企业，严格审核业绩材料，存在严重不良行为的不予转正和晋级。严格执行持证上岗制度，物业项目经理等物业管理从业人员必须取得相应的职业资格证书，并定期参加物业主管部门组织的职业教育培训，持证上岗。建立物业服务企业驻区备案制度，物业服务企业在取得《资质证书》后，须到注册所在地的区物业主管部门办理企业备案登记手续；承接物业项目后，须到项目所在地的区物业主管部门办理项目备案登记手续。建立物业服务企业资质监督制度，定期对物业服务企业资质情况进行监督检查，发现不符合资质条件的，责令限期改正，对改正不合格的，依法撤销其资质证书。
（二）建立完善物业管理市场退出机制。区物业主管部门要会同街道办事处，加强对物业服务企业的日常监督管理，保证物业管理活动正常持续开展。业主大会或物业服务企业在物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，要以书面形式在物业管理区域内进行公告，并由解约方在解除合同60日前将解约原因、解约时间等书面报告街道办事处、区物业主管部门。街道办事处要指导业主委员会在合同解除前，依法召开业主大会选聘新的物业服务企业，签订物业服务合同。区物业主管部门要监督物业服务企业在合同解除之日起10日内，按规定向业主委员会移交物业图纸档案资料、物业管理用房。建立物业服务企业信用保证金缴存制度，物业服务企业须以物业管理项目为单位，到项目所在地的区物业主管部门缴存物业服务信用保证金。对擅自退出物业管理服务的企业，要记入企业信用档案，并扣除其物业服务信用保证金。
（三）完善物业服务收费市场机制。居住区管理服务要区别不同的物业性质和特点，合理确定服务内容和标准，服务收费要遵循公正合理、质价相符的原则。对已实行市场化物业管理的住宅小区，要严格执行《市人民政府办公厅印发关于居民庭院环境卫生长效管理指导意见的通知》公布的物业服务指导标准和指导价格，业主大会对服务内容和收费标准另行作出决定的，须到区物业主管部门、物价监管部门备案。对未实行市场化物业管理的老旧住宅小区、零散居民楼院，由社区物业服务站实施基础性管理服务，其服务标准和收费标准按照市住房保障和房产管理局、市物价监管局《关于社区物业服务站服务标准和服务收费的通知》有关规定执行
（四）完善物业服务企业信用评价机制。加强物业服务企业信用档案建设，建立市、区、街道联动信用评价机制，吸纳相关管理部门参加，每年对物业服务企业信用等级进行考核、评价，并向社会公布。实行守信激励和失信惩戒机制，对于优秀、良好企业，给予优先晋升资质等级、减免物业服务保证金等扶持政策；对于基本合格、不合格企业实施重点监管，并给予限制承接新的物业管理项目、禁止资质晋级、撤销资质等惩戒措施，形成“诚实守信”的良好市场氛围。
四、推进老旧住宅维修改造
（一）加快老旧住宅改造步伐。通过建筑节能改造、平改坡、庭院整治等，对早期建设的基础设施不完善的小区进行整治改造，解决历史遗留问题，使其达到物业管理标准。对近期实施改造的棚户区、城中村，要完善区域内基础设施配套建设，并与城市基础设施相衔接。对尚未纳入改造范围的棚户区、城中村，要改善其基础设施条件，并交由社区物业服务站管理。改造工作采取政府统筹，多家联动，多方投入，协调推进的方式，力争用3至5年时间完成老城区旧住宅整治改造。
（二）推进老旧住宅维修工作。调动社会各方面力量，多渠道筹措资金，推进老旧住宅维修工作。对于已实施房改的旧住宅，有房改售房款的，由原产权单位向市物业主管部门提出申请，经市物业主管部门批准后，可将房改售房款用于住宅维修，不足部分采取原产权单位自筹和居民分摊的方式予以补充。对有住房专项维修资金的住宅，由产权单位或业主向市物业主管部门提出申请，经市物业主管部门批准后，由市住房专项维修资金管理中心按照程序予以拨付，不足部分采取产权单位自筹和居民分摊的方式予以补充。对于物业供热集团管理的旧住宅，维修资金采取集团自筹一部分、政府补贴一部分、居民分摊一部分的方式解决。对于无人管理的旧住宅，维修资金采取政府补贴一部分、水电气热等公共服务单位承担一部分、居民分摊一部分的方式解决。设立物业设施维修改造资金，作为常态支出，用于老旧住宅共用设施设备的应急维修以及社区物业服务站的资金补贴等工作。
五、有关要求
（一）加强组织领导。物业管理工作事关城市长远发展和群众切身利益，各级政府、各有关部门要将其作为提升城市管理水平、创建文明城市、维护社会和谐稳定的重要工作，切实摆上日程，加强领导，落实责任，研究措施，扎实推进，形成一级抓一级，层层抓落实的工作体系，为加强物业管理工作提供有力组织保障。
（二）加强宣传引导。各级政府、各有关部门和新闻媒体要采取多种形式，宣传物业管理相关法律法规，引导广大业主正确认识和对待物业管理，提高自治意识，树立消费观念，及时缴纳服务费用，自觉维护公共秩序，形成全社会重视、关心和支持物业管理工作的良好氛围。
老旧小区指导意见篇8
为提升我市老旧小区全面整治后的物业管理水平，巩固各类改善工程成果，改善人民群众的居住生活品质，决定在市区范围内实施老旧住宅小区物业管理改善工程.现制定如下实施方案：
一、指导思想
以科学发展观为统领，围绕共建共享与世界名城相媲美的“生活品质之城”的目标，坚持解放思想、敢为人先，按照政府主导、企业和市民共同参与的要求，推进老旧住宅小区物业管理“扩面提质”，构建与__经济社会发展水平相适应的住宅小区物业管理服务模式，着力提升人民群众居住生活品质.
二、主要目标
总体目标：力争到20__年年末，__市区（包括__区，以下简称__区）实施庭院改善和危旧房改善后的住宅小区（共约__幢房屋，建筑面积约__万平方米，涉及住户约__万户）基本实现物业管理全覆盖，未列入庭院改善和危旧房改善的住宅小区根据实际条件开展物业管理改善，逐步建立老旧住宅小区“低收费、广覆盖、有补贴”的物业管理长效机制，提升物业管理服务水平.
具体目标：在整治完善老旧住宅小区硬件配套设施的基础上，建立物业管理机制，争取实现“八个有”，即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理.
三、实施范围
__市区__区范围内同时符合下列条件的老旧住宅小区和零星住宅：
1.20__年以前建成；
2.房屋标准成套；
3.尚未开展专业化物业管理.
四、基本原则
1.坚持属地管理.要按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，充分发挥属地街道办事处（乡镇政府）和社区居委会的组织指导作用，因地制宜建立长效管理机制.
2.坚持突出重点.主要针对已完成庭院改善和危旧房改善，且目前尚未推行专业化物业管理的住宅小区，重点是在已完成庭院改善和危旧房改善工程的老旧住宅小区建立日常物业管理长效机制.
3.坚持“软”“硬”共建.在开展住宅小区基础设施改造完善的同时，建立健全日常物业管理工作机制，实现建管并举.
4.坚持项目结合.物业管理改善工程应与危旧房改善工程和庭院改善工程紧密结合.实施危旧房改善工程和庭院改善工程的老旧住宅小区，要结合物业管理改善工程的要求，对住宅小区的硬件设施进行改善，做到危旧房改善和庭院改善完成一个、物业管理改善推进一个，避免重复施工影响居民生活.
5.坚持业主参与.要重点突出业主、居民共同参与，在工程中切实落实“四问四权”，确保业主、居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”，明确业主、居民共同管理小区的义务与职责.
五、实施步骤
1.调查计划阶段.20__年__月底前，完成机构组建、__区住宅小区物业管理现状调查、相关政策标准制订及计划安排等工作.
2.全面推进阶段.20__年__月-__年年底，全面推进__区物业管理改善工程，主要针对已开展庭院改善和危旧房改善的住宅小区，按照庭院改善和危旧房改善完成一个、物业管理改善工程推进一个的原则组织实施，其中20__年完成__万平方米，20__年完成__万平方米，__年完成__万平方米，累计完成__万平方米.
对未列入庭院改善或危旧房改善计划的其他老旧住宅小区或零星住宅，每年根据财政预算安排和住宅小区实际情况因地制宜地实施住宅小区整治和物业管理改善工程.
六、改善措施
（一）完善硬件配置.
1.已列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区，除完成原定改善任务外，还要按照物业管理改善工程的要求同步完成住宅小区物业管理所需硬件设施的配置完善.本方案出台前已完成庭院改善和危旧房改善工程的住宅小区，市庭改办或危改办要通过“回头看”进行查漏补缺，按照物业管理改善工程的要求进一步完善硬件配置.具体新增硬件配置任务如下：
（1）划定物管区域.在住宅小区设置围墙，形成相对封闭独立的物业区域；零星住宅和小规模住宅区，可因地制宜归并为一个物业管理区域实行管理.
（2）建设特种设施.包括小区房屋单元防盗门和小区内电子监控器安装，小区消防等设施设备检查和修缮.
（3）配备物管用房.补充配置小区物业管理用房，有条件的要争取按总建筑面积5‰的标准配置，暂时不能配置物业管理用房的可临时采取租赁、借用等办法过渡.
2.未列入庭院改善或危旧房改善计划的住宅小区和零星住宅，由财政每年安排一定的资金实施物业管理改善工程，具体由市物改办根据住宅小区实际，因地制宜、有选择性地组织实施.小区整治和硬件配置主要内容如下：
（1）新增配置.同列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区新增配置内容.
（2）环境整治.包括小区道路平整、汽车停车位划定、自行车棚（库）整饬、绿化整理、公共照明配置完善等.
（3）房屋整治.包括屋顶等共用部位维修整理、立面整治、楼道刷白、管线序化、危房修缮等.
（4）公用事业管网整治.包括小区内自来水、电力和燃气等公用事业管线和设施的基础改造.
（二）建立物管机制.
在对住宅小区开展硬件设施整治改善的基础上，根据居民意愿引入物业服务企业实施专业化物业管理或由当地街道办事处（乡镇政府）委托社区公共服务工作站组织实施社区化准物业管理，建立住宅小区物业管理长效机制.
1.确定管理模式.
街道办事处（乡镇政府）应在硬件设施整治改善项目竣工并接收后一个月内完成居民意见的征求工作，确定小区管理模式.部分老旧小区（或零星住宅）因特殊原因未开展整治或硬件配置改善未全部完成的，经当地街道办事处（乡镇政府）确认同意后予以接收.
征求居民意见以户为单位（一个独立产权单位为一户），采取书面形式进行，公示告知居民专业化物业管理和社区化准物业管理的组织形式、服务内容和相应收费标准.小区内1/2以上户数居民选择采取专业化物业管理的，由街道办事处（乡镇政府）委托社区居委会在两个月内组织小区居民召开业主大会并成立业主委员会，指导业主委员会通过业主大会选聘物业服务企业；选择专业化物业管理的居民户数达不到总户数1/2以上的小区统一采用社区化准物业管理模式，由街道办事处（乡镇政府）委托社区公共服务工作站在两个月内组织建立日常物业管理机制.
2.实施物业管理.
（1）社区化准物业管理.社区化准物业管理由社区公共服务工作站组织开展.可以分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责小区日常管理，或统一委托一家物业服务企业负责管理，或组织居民自治管理，为小区居民提供基本服务，包括公共区域保洁、小区内安全秩序维护、停车秩序维护、共用设施维保、公共绿化养护、小区内道路保养、房屋共用部位维修管理等服务，并由社区公共服务工作站按照__市社区化准物业管理服务收费管理办法向住户收取一定的服务成本费.小区内公共路面停车、物业管理用房等的经营性收入由社区公共服务工作站统一收取和使用，作为小区物业管理资金，以弥补小区管理经费不足.
（2）专业化物业管理.专业化物业管理由专业物业服务企业组织实施.业主委员会通过业主大会选聘专业物业服务企业进驻小区开展专业化物业管理，双方签订物业服务合同.受聘的物业企业应根据《物业管理条例》等的规定和《物业服务合同》的约定，提供专业化物业管理服务并按合同约定向住户收取物业服务费.
七、资金政策
1.硬件配置工程列入庭改和危改工程实施的，其硬件配置项目费用列入庭院改善和危旧房改善工程专项经费.
2.硬件配置工程列入物业管理改善工程实施的，其硬件配置项目费用列入物业改善工程专项经费.经费承担方式如下：
（1）环境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口设置、照明及休闲设施设置、环卫设施改造、绿化改造等纳入工程招标范围内的内容以及电力“上改下”工程的土建费用，由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决.
（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和楼道等房屋公共部位的整治费用，按照“谁家孩子谁家抱”的原则，由产权单位承担；承担确有困难的，由产权单位向区政府提出申请，经区政府审核并报市物改办同意后，由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决.
直管公房、房改房和无产权单位的房屋整治费用由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决.
（3）弱电杆线“上改下”和合杆序化梳理所需费用按照“谁家孩子谁家抱”的原则，由各产权单位承担；电力杆线“上改下”的电气配套费及一户一表改造经费由市电力局承担；管道煤气的建设（改造）费用由市燃气集团承担；自来水一户一表改造费用，除居民按规定需缴纳的相关费用外，其余由市水业集团承担.
（4）物业管理改善工程原则上免缴工程涉及的绿化补偿、占道挖掘以及因市政工程需要迁移综合管线等费用.工程实施单位必须根据相关部门的要求，按照有关标准做好绿化恢复和路面修复工作.
3.住宅小区日常管理长效机制建立后，困难群众物业服务费用减免补贴和社区公共服务工作站物业管理人员岗位补贴所需经费由市、区财政按1：1配套解决.
八、保障措施
1.建立工作机制.成立市物业管理改善工程领导小组，负责改善工程的组织和领导.领导小组下设办公室（设在市房管局），具体负责物业管理改善工程的组织、监督和政策制订等工作.各区政府及所属各街道办事处（乡镇政府）应建立相应的组织机构，负责实施本辖区内物业管理改善工程的各项具体工作，协调有关问题.各级建设、规划、房管、民政、公安、城管、城管执法、交通、绿化、环保、价格、工商、质监、消防等部门按照各自职责依法开展住宅小区物业管理的有关工作.
2.落实资金保障.物业管理改善专项经费列入财政年度预算，具体使用规定另行制订.各级财政应确保资金的配套落实，并实行全程跟踪审计.要加强对资金使用的管理，审计结果作为最终决算依据.
3.加大扶持力度.住宅小区实行“准物业管理”的，原绿化、市政等各项资金补贴和优惠政策不变，并根据社区准物业管理小区规模设置服务人员岗位补贴；建立物业管理改善考核评优机制，对考核优秀的单位（个人）进行奖励；住宅小区内的困难群众确实无力支付物业服务费的，经所在社区公示无异议后予以减免；水、电、环卫等各公用事业专业单位委托管理单位统一收费的，应严格执行物价部门核定的收费标准，并支付管理单位专项委托费用.社区公共服务工作站统一委托物业服务企业提供社区化准物业管理的，补贴和优惠政策不变.
4.加强考核督查.物业管理改善工程要按照市区联动、以区为主、属地管理的原则，建立市、区、街道（乡镇）、社区四级联动机制.市政府与各区及市各相关单位签订目标责任书，实施年度目标考核，具体考核办法另行制订.