县城商业发展趋势范文

县城商业发展趋势篇1

【关键词】商贸流通；商贸物流；电子商务；发展趋势

一、重庆县域商贸流通发展现状

（一）商贸流通发展迅速

2008～2015年，重庆主城九区外的社会消费品零售总额总体上呈现平稳上升的趋势，其中2015年达2830.69亿元，相比2007年增长了247%（图1）。社会消费品零售总额还有很大发展空间。

（二）市场体系和商贸流通体系不断完善

重庆直辖以来，在各种市场扶持政策下，重庆各县基本形成了以大型市场为主体、中小企业并存的多层次、宽领域、多种类的市场体系。各县除了传统的商品贸易外，各种综合批发零售市场、专业服务与销售市场都得到进一步的发展，形成了商品市场和生产要素市场为一体的各种有形和无形市场共存的体系。各县商业网点占用面积不断扩大，大型超市、百货商场、特色商业街、专业市场、规模市场等迅猛发展，各类连锁店、、配送商家、流通营销组织、日用品和农资便利店等也扩展迅速。重庆各县基本形成了由单一传统的经营模式发展为大型商场、连锁店、专卖店、便利店、商等多种业态并存的格局，同时形成了以县城为中心、乡镇为重点、村舍为基础的三级配送经营流通网络。

（三）商贸流通形象和商贸物流辐射能力得到显著提升

随着全市城乡统筹工作的开展，各县贸易和物流设施不断完善，一批现代化的商场和市场在各县逐步建成，大量高档品牌入驻各县，城乡之间贸易往来日趋频繁。各县均在加快建设有自我特色的商贸中心，以建成中央商圈，完善各广场、商业街基础设施，基本形成大型批发零售市场、专业市场、集贸市场为一体的现代商贸市场。同时在政府的推动下，各县公路、铁路、水路运输也得到改善，各县之间商品交易数量得以提升，重庆县域商贸服务产业辐射能力呈上升趋势。

（四）市场主体和商贸服务业消费呈多元化发

展随着农民合作社和各类协会的建立和发展，各县形成了多种经济成分的市场主体，为农产品的流通提供一系列的服务。在服务消费方面，各县的住宿、餐饮、保健、洗染、家电维修等服务业日趋规范。近几年各县根据地方特色和名优产品举办的各类文化节、美食节、展销会等取得较大成功，推动了有关产业的发展，县域商贸功能及社会服务水平得以提高。

二、电子商务对传统商贸行业发展的影响

（一）电子商务对传统商品流通的影响

电子商务的产生和发展，拉近了生产者和购买者的距离，购买者可以根据自己的需求与生产者直接沟通，选购合适的产品，传统的经营方法和商品流转程序发生了变化。一是从商品流通来看，互联网销售颠覆传统产业模式，产业分工方式发生改变，产品流通程序也不同于传统流程，即从传统的厂家生产、、批发、储备到销售变为厂家直销、批发零售一体的销售方式，这不仅能有效降低商品流转成本，而且能够运用最优的方法将产品及时运输给购买者。第三方物流将成为这种模式下产品运输的主导。二是从信息数据的传送来看，产品和服务的信息传送不再是简单的传送、接收方式，而是变为双向的、互动化和多媒体化的方式，其传播的速度和覆盖面远远大于传统方式，消费者能够利用网络了解大量的商品信息，对不同的商品进行对比，从而获得更多的购买机会。

（二）电子商务对传统商业的影响

有关统计数据显示，2014年在互联网商品销售中，县城和乡镇的销售增长速度比城市高18%；在阿里巴巴零售平台上，移动端消费同比增速大于250%，销售同比增速大于300%，这种爆发式的增长使传统商业的作用大大减弱。传统的大量批发、集中库存、门店经营的方法不再适应信息时代的流通要求，商品贸易由线下经营变成了线上经营，使传统的一对一交易服务变为同时与多个购买者的互动交易服务，传统商业正面临着严峻的挑战。

（三）电子商务对外贸业的影响

作为长江和丝绸之路经济带的交点，重庆形成了“三个三合一”于一体的经济发展平台，重庆对外经济交往基地逐渐形成，为产品进出口创造了条件，而电子商务为增加外贸提供了较好的基础。电子商务由于通过互联网就能完成交易，使得任何有网络的地方就能随时购买商品，因此，重庆各县的产品均可通过网络以较低的成本销往世界各地，增加了商品售出的可能性，改善了传统的经济运行形式，推动了贸易的发展。

（四）电子商务对传统商贸配套服务的影响

1.电子商务对营销模式的影响。传统的营销更多的是媒体广告、电话营销、人工传播、产品展览等营销模式，且更多的是中间商的营销，营销中间环节多，营销时空受到限制。在电子商务环境下，企业除了可以运用传统的营销模式外，还可以通过搜索引擎、电子邮件、博客、视频、精准营销等营销模式，利用网络实施双向沟通，企业直接面对消费者，使消费者在关注产品的同时更关注服务，降低企业由于消费者需求差异带来的产品滞销的风险；同时通过网络，企业可以将营销区域扩大到全球，可以24小时进行营销，突破传统营销方式的时空限制。2.电子商务对管理的影响。在传统的商业模式下，从产品设计、生产、运输、存储到最终的销售等各环节均需要耗费大量资本，而且一旦市场出现变化，相关信息需要层层上报，很容易出现信息失真，且传递速度较慢，这将导致企业对市场反应迟钝。而在电子商务模式下，信息传递层级较少，可以保证信息的真实性、时效性，使企业能够对市场变化做出及时反应。另外，在电子商务环境下，企业可将数字化融入供应商管理、采购管理、生产管理、市场管理、客户管理等企业管理中，并能根据有关技术进行市场分析，使企业做到“凭订单采购”“零库存运营”，降低企业成本，提高企业经济效益。3.电子商务对政府监管的影响。在电子商务发展之初，国家运用各种政策让电子商务企业和物流企业自由发展，经过十几年的发展，网店逐渐增多，网络交易的安全性越来越成为人们关注的重点，政府需出台一系列的政策来促进网络贸易健康有序地发展。在电子商务环境下，网店商品要取得消费者的信任，政府部门必须规范和监督网店出售商品的质量、物流运输质量，做到事先预防、事中控制、事后处理，使消费者放心购买、放心使用。

三、电子商务与传统商务的发展趋势

（一）电子商务与实体销售相结合的趋势

伴随着国家强农惠农政策的实施，城乡居民收入不断提高，购买力和购买意愿也随之增强，但由于农村交通不便，远离繁华地带，且销售网点少、业态单一，农民很难方便、快捷地买到物优价廉的商品。电子商务的出现可以弥补这些不足，但传统的网络销售方式不适宜农村，一是传统的网络销售是虚拟的，看不见、摸不着，农村消费者很难接受；二是完善的物流配送体系是电子商务重要的一环，必须解决农村物流“最后一公里”问题，才能使电子商务在农村实现，使消费者方便地购买到物美价廉的产品；三是在农村，消费者主要购买日常必需的生产资料和生活资料，这些在网络上很难买到，而且农村消费者不太愿意花大量的时间和精力来熟悉网络。因此，要使电子商务在县城、乡镇发展壮大，必须建立一种线上线下相结合的营销方式，通过与县内大规模的综合商场、超市实体零售店结合，开展网上销售，让消费者放心购物，使他们能快速便捷地购买到适合的商品，使电子商务与传统销售模式互补、相互渗透。

（二）农产品电子商务将逐渐壮大

阿里巴巴将投资100亿元发展农村电子商务，原因就在于它对县域电子商务发展的信心及预期。随着人们收入水平的提高，人们对生活品质的要求也越来越高，这为农业电子商务带来了发展机遇。通过电子商务能扩大农产品销售范围，减少销售费用，提高生产者的利润。可通过以下模式来发展农产品电子商务：一是对规模大、产品商品化程度高的合作社和种植大户而言，可以采用以大型企业主导的B2B模式；二是以散户生产为主的普通农户，可以采用“企业+农户”或“企业+基地+农户”的方式建立中介企业网站，实施B2C模式；三是有经纪人而且能为消费者提供实体店展示和销售的，可以采用O2O的离线商务模式，能够进行网上线下的互动。

（三）线上、线下的融合趋势

随着信息技术的发展，电子商务不仅是传统商业的补充形式，而且成为商业贸易的主导形式，但多数人不能完全接受全程虚拟化的电子商务模式，电子商务与传统商务均有其不可取代性，线上线下的界限逐渐模糊，呈现出相互融合的趋势。一是有实体门面的企业，可以进行线上经营，网上企业也可建立实体体验店，使网络与实体经营互相促进、互为补充。二是线上、线下双向互动的本地电商化模式，主要立足于本地市场，通过对消费者消费习惯的了解，推出更符合当地消费者需求的商品和服务。

四、商贸物流与电子商务融合发展策略

电子商务的出现，在改变传统商贸模式的同时，对商贸流通中的物流也提出了更高的要求。重庆各县商贸流通设施和各种业态都逐渐得到改善和发展，且适应农产品交易的方式也逐步得到认可。在电子商务环境下，各种贸易向着更好的方向发展，商贸物流应适应这种发展，以促进各种贸易健康有序、持续稳定的发展。

（一）电子商务与商贸物流的关系

电子商务的发展模糊了商品流通时空和地域的界限，促进了商贸物流的发展，然而电子商务的零库存形式和生产消费环节的无缝对接，对传统商贸物流产生了前所未有的冲击。电子商务给传统商贸带来了丰富的信息资源和商机，能够推动传统商贸物流的发展；同时，电子商务为商贸物流企业提供了网络信息平台，能够对商品的每个环节进行实时监控，减少人员的浪费，也减少了货物在流通过程的浪费，提高了商品流通效率，降低了成本；另外，电子商务能够实现资源的共享，提高企业的生产能力。与此同时，电子商务的发展离不开商贸物流，商贸物流是有效实施网络交易的保障，是电子商务的重要环节。没有物流，电子商务将无法发展壮大，不能快捷、低成本地将产品运输给购买者。因此，在电子商务日益壮大的同时，现代商贸物流也要跟上步伐，以满足其发展的需求。

（二）促进商贸物流与电子商务融合策略研究

1.政府引导，政策支持，构建商贸物流和电子商务协同发展的政策环境。电子商务的发展要求有配送速度快、配送范围广的高水平的物流与之相适应。重庆县域商贸物流已有一定的发展基础，各县商贸物流配送体系逐步形成，快递、物流业发展迅猛。重庆各县有条件、有基础发展电子商务，但相对于主城，尤其是比较落后的县域的商贸物流，其发展起点低、发展慢，电子商务的发展也还在起步阶段，政府应调动一切积极因素，建立完善多部门协调工作机制，有效引导社会资源，加大资金投入，加强电子商务的宣传，促进商贸物流业和电子商务快速发展。2.把握机遇，科学规划，构建区域性商贸物流中心和电子商务产业园区。长江经济带建设和国家“一带一路”倡议，为重庆各县扩大交易、进行虚拟买卖带来了新的机遇，推动了商贸流通的发展。重庆应结合各县的产业实际和商贸物流现有体系，合理规划布局适合县域产业发展的商贸物流设施，使贸易网络与各县城建发展相协调；要通过各地的产业特色，构建适合各县的贸易平台，搭建淘宝县、乡镇、村三级服务网络，创建特色淘宝馆，建设具有各县特色的电子商务产业园；加快构建各县及各县之间的公共物流信息平台，完善配送体系，推动各县企业之间的互联互通，促进电子商务物流的发展。3.加强人才培养，提高社会对现代贸易模式和商贸流通的认识。重庆各县要加快电子商务发展的步伐，必须要提高社会对现代贸易模式和商贸流通的认识，尤其是提高他们对网络交易和与之适应的商贸物流有关知识的了解，定期和不定期地进行电子商务和商贸物流的教育培训。一是要制定和完善有利于商贸流通和网络贸易融合发展的政策法规，鼓励信息产业的发展，扶持电商物流，以良好的环境来吸引电商物流人才到基层工作；二是开展电子商务物流人才培训及岗位能力培训，提高有关人员整体素质。依托各大型网络平台举办的电子商务培训大会，对各县有关人员进行知识指导，提升他们对电商的认知度，掀起大力发展乡镇电商的浓厚氛围。只有加强人才的培养，才能加快电子商务在社会经济各个领域的应用，才能促进电子商务与商贸物流的完美融合。

参考文献

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县城商业发展趋势篇2

关键词：吉林省；县域经济；城镇化。

2010年政府工作报告中提出“壮大县域经济，大力发展县城和中心镇基础设施和环境建设，引导非农产业和农村人口有序向小城镇集聚”。县域经济是国民经济的基础层次，是地区经济发展的重要因素，县域经济的发展不仅是富民兴县的关键，也是地区综合经济实力和水平的体现。县域经济的发展方向是城镇化、工业化、现代化。城镇化建设对于县域经济的发展具有决定意义。城镇化的本质是改变农民的社会关系，是人口经济活动的转移过程，[1]是区域发展问题，它所解决的是区域的增长极问题。大力推进城镇化，就是从城乡二元结构向现代经济结构转换的过程，使农村剩余劳动力较大规模地转入工业部门和城镇就业，是发展农业和农村经济的重要前提和根本出路。

2007年全国县域社会经济综合发展测评中，吉林省无一县进入全国百强县。全国县域经济强县人均地区生产总值达到30 130元，农民人均纯收入约为5 760元，分别是全国平均水平的161·44%、139·15%。吉林省县域经济的平均规模为地区生产总值65·9亿元，地方财政一般预算收入4·08亿元，人均地区生产总值14 559元，农民人均纯收入达到4 130元。全国百强县（市）人均生产总值约为吉林省“十强县”县均生产总值的2倍。吉林省与全国差距最大的是县域经济，而且这种差距有继续拉大的趋势。[2-3]

一、吉林省制约县域城镇化发展的因素。

1·城镇基础设施功能与县域经济发展水平不协调。

2007年吉林省城镇化率为53·16%,而同期全国城镇化率为44·9%,高城镇化率使吉林省小城镇数量不断增加， 2007年底，行政区划乡镇、街道890个，其中建制镇423个，街道269个，乡198个，[2-3]但城镇的经济实力不强，尤其是县、乡工业化发展比较滞后，严重制约经济的正常发展，影响城镇化的推进。存在工业化滞后于城镇化的现象，具体表现在城市设施指标低于全国水平，吉林省城镇内在的功能发展缓步不前，在文化、医疗、通讯、投资方面表现出了城镇人口的生活质量偏低的现象。原因在于城镇的发展缺乏有效的工业化水平做支撑，城镇自身缺乏吸引力。过高地估计了城镇的自我进化能力，相关的管理部门对城镇的发展潜力和处理能力没有正确的认识，没将城镇真正作为企业的生存载体，工业化与城镇化关系完全失衡。

2·产业结构转换缺乏关联激活机制，制约城镇发展的工业基础。

2007年吉林省县域gdp中三次产业结构为26·6∶38∶35·4,与全省gdp三次产业结构比例14·8∶46·9∶38·3相比，第一产业比重过高，第二、三产业比重低，产业结构不合理是由于缺乏农民转产的关联机制，而农民实现转产的县域工业载体与黑龙江、辽宁两省相比明显落后。

其原因在于县域企业的利润结构和收入结构都以农业为基础，而真正发展乡镇工业没有有效的农业关联产业作基础，如吉林省过度依靠以农业为基础的加工业的发展，使相关联产业只局限于农副业的发展，县域工业发展很少，无法激活产业结构转换，使产业结构转换出现了逆向趋势，一定程度上加剧了产业结构的不合理。同时，各级政府领导和管理部门重视城市大工业、大项目，不惜举债将规划区“做大”以获取土地开发的短期收益，忽视小城镇工业化发展和对农村产业布局的规划和引导。片面认为城镇化的推进就是将农村变成城市，忽视对农村产业结构的调整和改造，使作为城镇发展支撑的工业发展明显滞后。

3·缺乏龙头企业作先导，城镇对劳动力没有足够的吸引力。

吉林省农民收入的结构以农业为主，二三产业的收入偏少，说明工业的发展水平未达到充分的吸引劳动力就业的程度，其关键是缺乏县域主导产业的发展，尤其是龙头企业的发展。吉林省县域企业规模不大，吸引力差，提供的就业机会少，使得农民唯有从事第一产业来实现生存需要，出现了虚高的城镇化率。县域的企业关键不是做大，而是做活，做出特色。依托龙头企业发展来推进城镇化，发展二、三产业创造更多的就业机会，需要发展主导产业以增加吸引力和吸纳劳动力的能力。

4·县域城镇规模较小，极化中心不易形成。

吉林省县域城镇的吸纳和集聚

能力弱，没有真正地成为城乡边缘区的极化中心。2007年底吉林省行政区划乡镇423个，总人口1 179·1万人，占全省总人口的44·8%,市辖镇平均人口为2·3万人，县辖镇平均人口为2·7万人。而吉林省人口在4万人以下的镇多达373个，占乡镇总数的80%,其中2万人以下的镇，如果扣除农业人口，实际镇区的人口不到1万人。2007年吉林全省镇区人口平均约为8 600人，而5 000人以下的小城镇有262个，占全省小城镇总数的57·7%。[2-3]小城镇人口规模不够，经济实力弱，集聚效应难以产生，这些都从根本上制约了吉林省小城镇对周边乡村的辐射能力。

二、利用县域经济推进城镇化发展的对策建议。

依据新形势下城镇发展的要求，吉林省在新的利好政策的注入下，充分利用县域经济的优势来推进城镇化进程，以县域的外向型经济来推进城镇化、以集聚型经济升级城镇化、以城乡结合经济逐步推进人口城镇化，通过这三种形式的县域经济的发展，将县域城镇所要求的人口、资源调动起来，实现符合环境的协调可持续发展的经济发展方式，利用经济的推动力将城镇升级。

1·利用县域外向型经济发展推进城镇化在长吉图开发开放政策的机遇下，吉林省应加大对外开放的广度和深度，提升经济的外向性。

县域经济作为一种特色经济和灵活性比较大的经济体需要在更大范围、更广领域、更高层次上参与国际经济技术合作与竞争，所以各县域依据“引进来”和“走出去”的指导方针，通过以下方式来实现经济推动城镇化：[4]一是利用招商引资，改变城镇发展的被动方式，为城镇经济发展提供更广的资金来源路径。二是在国际金融危机的背景下，在出口型企业向内需型经济转型的过程中，实现产业的承接，加强国际合作，发展城镇产业基础。这使城镇化和县域发展可以更充分利用外向化的优势因素，以外向促改革、促调整、促发展。

第一，利用招商引资，改变城镇发展的被动方式。吉林省各县域在充分利用长吉图一体化发展的同时，通过鼓励和吸引外资投资吉林省原有的优势重点发展行业，将集中于大城市的产业发展到县域城镇，通过招商引资的扩展，加快各种生产要素在县域内聚集，促进外资注入县域项目，由单一拓展县域发展产业链过渡到商业利润链，提供激励机制，促进县域经济超常规、跨越式发展。招商引资是实现县域经济外向性发展的重要引擎，以外资企业未来的商业利润来换取县域经济发展的资金，增加了县域城镇融资的渠道，这也改变了城镇的发展被动的局面，增强了自身的吸引力和聚集力。具体要求：一要不断创新招商引资的方式方法，提高招商引资的效果。深入研究国内外经济发展的新趋势和资本流动、产业转移的新特点，积极创新网络招商、产业链招商等招商引资方式，精心组织参加投洽会和各类专场招商活动，扩大招商引资规模，招商主体由政府为主转向企业、中介组织为主。二要围绕产业链招商，围绕培育支柱产业、骨干企业招商，实施外向带动战略，发展内拓外联的创汇经济。[5]

第二，实现产业承接，拓展国际合作，发展城镇产业基础。吉林省必须在搞清各县域产业发展的现实格局和比较优势的基础上，按照县域自身的产业层次和发展条件的优劣，积极扩大外引内联，加强与县外的经济联合与协作，由于有潜在的利润源可以吸引东部沿海发达地区以出口带动的企业来投资办厂，县域可以进一步增加吸引力和更多的就业机会。这为产业基础处于萌芽状态的城镇注入了活力，并可以充分地吸收和利用承接产业的优势条件，在更大范围内实现土地、劳动力、资金等生产要素的优化配置，这对城镇的发展有不可估量的重要意义。具体要求：各县域城镇拥有构建与日本、韩国、欧洲的产业协作区的地域基础，可以引进一批产业关联度大、技术含量高、辐射带动力强的重大项目。为县域提升竞争力，通过产业协同区升级为主体功能区，为城镇集群式发展打下良好的基础。在引进项目中，加强与发达地区的产业合作、区域合作，承接国内外发达地区的产业转移，积极主动承接沿海地区和周边大城市的产业转移，利用产业转移契机，拓展发展空间，实现优势互补、互利共赢，促进区域产业结构调整和深化经济的市场化改革。注重引进一些技术档次高、成长性好、环保和有利于提升本地产业链的大企业和大项目。重点创新合作机制，放大合作效应。创新国际合作机制，构建国际交流合作平台，这是提升图们江国际合作机制的重要举措。要建设与国外接轨的图们江区域更加灵活开放的对话机制、交流机制等长效机制。在东北亚投资贸易博览会的基础上，继续完善各种国际性高层论坛、商务活动机制。

2·利用县域集聚经济的发展升级城镇化。

在区域一体化的要求下，集聚经济的发展成为了必然的趋势。集聚经济是一种渐进式的经济，要求在积累足够的生产要素的情况下发挥集聚的优势，集聚经济的优势是可以实现县域内生产要素的自由流动和重新组合，增加集聚

中心的吸引力，使生产要素能更好地向城镇集聚。[6]所以吉林省各县域依据自身的区位优势，通过经济的集聚来升级城镇化成为了一种有效的方式。

吉林省应调整农业产业结构，为集聚经济的实现提供足够的生产要素，以适应未来城镇的发展方向；发展关联性产业，促进县域之间的经济联系，在交通运输设施上实现共享共建，避免重复建设，实现资源的最大利用率；基于主体功能区建设来推进城镇土地的有效流转，保障城镇发展的有序进行。

第一，通过产业结构调整为集聚经济的实现提供足够的生产要素，在县域范围内通过调整农业产业结构，逐步实现以特色为基础的农业产业化、特定的工业品生产体系的构建和特定服务产品供给体系所构建的县域经济。通过县域具体的实际情况来确定未来产业的发展方向。调整农业产业结构的目标不在于产业的提高与升级，而在于使产业的转换更符合城镇发展的要求，通过产业的调整和转换利用已有的集聚要素，并伴随着城镇自身发展所要求的规模的扩大，可以使集聚经济更可能符合县域特色经济发展的要求。尤其是在实现产业的转型过程中，以农业作为基础的县域在转型中，为防止稀缺资源的浪费，更需要合理地将县域发展的有效要素进行集聚，实现集聚经济，将民生进步作为衡量产业结构调整优劣的标准，以经济的升级为起点为城镇的升级打好基础，克服盲目的城镇化。

利用集聚经济来推进城镇化需要做到以下几点：一是产业结构的调整与升级，要注重调整，因为农业的抗风险能力低，升级条件成本高，所以要在稳固原有的产业优势的基础上进行升级，克服盲目的跟风调整。二是在大规模的生产性投入上要量力而行，把握投入的最佳时机，在有条件的县域实现生产工具的升级和农业产业化发展。三是对城镇进行合理的规划，不以损害农业来发展城镇，通过规划来实现城镇发展的最佳布局。

第二，通过发展关联性主导产业来推进县域城镇集群式发展。依据已存在的县域规模和集聚优势，县域城镇要在更多的相邻城镇中实现分工合作，打破计划经济时期形成的“条块分割”和垂直分工联系，加强县域之间以及县域与中心城镇产业发展协调和经济横向联系。吉林省的中、东部具有打造城市带的先天优势，而这也是吉林省目前发展状况的要求，因为一个区域如果没有一个城市带（群）作依托，就无法在这一区域形成强有力的增长极。由于省内双核心城市长春、吉林在集聚发展的同时，扩散效应作用不明显，城镇之间的县城经济联系较弱，县域分布也表现出明显的地带性分异。所以在相邻的县域之间发展产业关联性高的主导产业，可以加强相邻县域的经济联系，通过比较优势互补的方式促进县域经济的发展，成为了一个高度整合的集群式经济发展带，经济发展的要求必然加速城镇的集群式的发展，借助集群式发展可以整合区域内的产业和市场，可推进长吉图区域内及与其相关的省内其他地区高速公路、铁路、民航、水利、能源、市政、环境等重大基础设施项目建设，实现资源的优化配置，培育地区性的主导产业，使工业对经济增长的贡献率日益提高，为农村劳动力提供就业机会，实现城镇的升级发展。

第三，以主体功能区建设来推进城镇土地的有效流转。主体功能区的建设使县域工业发展所需要的生产要素能够有效地供应，工业集聚程度高，集群式发展明显，工业部门的竞争优势会更明显，实现了规模经济使工业化极化发展的程度与具备规模的城镇相对应。同时也会克服工业发展造成的用地增多和环境污染，使得人地矛盾和人与环境的矛盾愈加明显的状况得到缓解。主体功能区的建设既是一种过渡性的城镇经济发展基础，又是工业规模开启的阶段。以县域的土地流转机制改革成为实现主体功能区建设的保障，通过主体功能区建设实现县域土地流转机制的创新。

吉林省县域在建设主体功能区上通过可以利用扩权强县政策的优势，发挥政策灵活性的优势，突出实现土地流转的交易机制来创新土地制度，实现县域城镇发展对耕地的最小占用。具体措施：

一是突出主体功能区的作用，在适宜的开发地区建设县域工业集聚和规划，调整产业布局，在主体功能区的推动下发展相关配套的基础设施来服务于农村的发展。二要运用行政手段合理规范企业的扩张，突出重点的开发区和限定工业界限，减少为扩张而强占耕地所造成的土地资源的浪费。三是土地流转中要保障农民的权益，依据合理的方式补偿占地农民的利益，依据有关法规条例及相应的监督管理组织来进行立法和执法，保证农民在权利受到侵害时有法可依，增加农民对执法的信任感。四要建立合理的土地流转组织体系，发挥政府的调控优势，对如土地转让市场、各种中介服务机构统一管理，合理定价，保证土地流转的可控性。[7]

3·依据城乡结合经济逐步推进人口城镇化。

县域经济作为一种民生经济，改善民生成为了重点。由于城乡二元经济结构的存在，使农民在政策上和制度上受到不平等的待遇，在今后相当长的一段时间内，建立城乡

、工农一体化的社会保障制度是不现实的。究其原因在于实现完全城乡一体化不现实，城乡的一体化是一种相对的一体化，而在实际中更多地表现为城镇与乡村的结合，所以在县域范围内实现城乡一体化，就是发展城镇经济与乡村经济结合为基础的特色经济的发展，根据农民的意愿与县域的实际发展状况，将特色做大、做强，以此为切入点增强县域经济的核心竞争力。引导特色产业的集约化发展，提高农业生产效率和缩短耕种农田的时间，使农村剩余的闲置劳动力能更合理地向县城去谋生，使人口城镇化能够合理推进。

第一，城乡保障相结合实现农民在城镇的生存和发展。农村向城镇过渡阶段是县域经济发展的初级阶段，依据特色资源的培育，实现经济的起步，而这种起步是与城镇化的起步相对应的。通过县域城镇的发展提供了更多的就业机会，加速农村剩余劳动力向城镇的转移，同时激活了农村劳动力市场，加速了人口流动的趋势。为应对人口的过快流动所带来的负影响，应该对城镇吸纳农村劳动力的水平进行评估，对劳动力就业市场本身进行革新，出台相关的政策为农民提供更多的就业机会，保障农民利益，稳步推进人口城镇化。

随着吉林省乡镇企业数量和规模的增长，所需的劳动力也会相应增加，而规范城乡人口的合理流动，实现充分就业，对乡镇企业的升级和县域经济发展都有重要的现实意义。通过城乡的有效保障结合来增强县域经济，实现县域城镇的发展。具体要求：一是增强城镇就业的比较优势，强调在小城镇就业为农民带来的保障感和发展潜力。二是在户籍制度没有完全取消的情况下，主要解决就业歧视问题，需要相关政府部门尽快制定利民政策，做到保障优先，消除障碍，简化繁琐入城手续，放宽农民的就业政策。三是相关人力保障部门要提供给农民平等的就业机会和劳动权益，提高农民工工资标准，改善农民工收入状况，对形成统一的劳动力市场进行有效管理和制度创新。四是实现城乡最低生活保障制度一体化，需要在相关的医疗保障、社会福利保障和贫困救济等要求的原有基础上进行保障升级，为农民在面临和处理风险时增添信心，也可为农民在城镇的未来发展潜力提供保障。五是尝试建立区别于“城保”和“农保”，与集体经济组织、土地收益制度相联系的“县保”制度，实现农民的发展。六是通过各种社会资源重新配置与结构性重组对农村剩余劳动力进行重新开发利用，农民根本的发展要求在于自身素质的提高和子女未来由村民向市民的转变，而受教育水平决定了未来的发展水平，加强教育的投入方向，提高农民对城镇的期望值。

第二，人口城镇化进程中推进城镇生态环境建设。吉林省是农业大省，近半个世纪以来，由于对农业资源环境的人为干扰逐渐增强，导致吉林省部分地区的农业资源环境恶化趋势比较明显。

同时，由于早期生态环境问题没有得到足够重视，企业建设的起点低、工艺技术落后、资源消耗高，对生态环境的污染和破坏比较严重。加之后来大量的高能耗、高污染企业转移到县城，县域生态环境持续恶化，这些都严重地违背了人对环境的基本生存和发展的需求，县城对农民的吸引力下降，不利于人口城镇化的推进。

所以，吉林省在扩权强县的背景下赋予了县域更多的权利，县域可以运用这一优势来保护生态环境，一是培育农民环保低碳的思想观念，减少人为的环境破坏，加强循环农业建设，实现低碳农业发展。二要为高污染和高消耗的工业企业设置一定的“门槛”限制，减少“三废”的排放和控制资源的消耗，实现低污染、低排放、低消耗。三要以生态发展为基准来调整产业结构，对第二产业威胁生态环境的企业在数量上减少和污染规模上最大的消除，对生态环境污染较少的第三产业提供政策支持。

【参考文献】

[1]王维国，于洪平。农村城镇化的次序[z/ol]. http: //www. z.j gov. cn/gb/zjnew/index. htm.l[2]吉林省统计年鉴2008[m].北京：中国统计出版社， 2008.

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[4]长吉图开发开放先导区专题[z/ol]. http: //www. j.l gov. cn.

[5]李晓，张建平。推进长吉图开发开放先导区建设的政策建议———基于地区间产业关联研究的结论[j].东北亚论坛， 2010, （3）： 3-10.

[6]陈柳钦。总部集群发展问题探讨[j].东北亚论坛， 2009, （2）： 44-53.

县城商业发展趋势篇3

一、西部县域的金融发展总量分析

我们选用金融相关比率这一衡量指标来准确反映县域金融的发展水平,金融相关比率以金融机构存贷规模与GDP的比值来计算。在此,我们选取1996―2008年西部6个样本县的金融数据来分析其金融发展水平,从而起到以点代面的作用,并能够全面了解西部县域金融的发展水平。

从金融资产总量来看,西部县域金融机构存贷款余额都呈现出快速上升的态势,这一特点在经济相对发达县域表现得尤为明显。在12年间,四川双流存贷总额增加7.24倍,兴文增加5.44倍;云南红塔增加3.4倍,南涧增加7.8倍,宾川增加6.8倍;内蒙古临河增加6.6倍。从6个县域金融资产增长情况来看,经济欠发达县域尽管增长速度快于经济发达县域,但金融资产总量规模很少。以宾川和红塔为例,2008年红塔金融资产总量是宾川的13.8倍。可见,经济欠发达县域金融规模严重制约了经济的发展。

从金融相关比率情况来看,西部县域金融相关比率各县均呈现出逐年上升的趋势。红塔金融相关率从1996年的0.63%上升至2008年的1.5%,上升了138%;南涧金融相关率从1996年的1.03%上升至2008年的2.42%,上升了135%;宾川金融相关率从1996年的0.63%上升至2008年的1.03%,上升了63.5%;临河金融相关率从1996年的1.67%上升至2008年的2.32%,上升了40%;兴文金融相关率从1996年的0.85%上升至2008年的0.88%,上升了3.5%。相比之下,金融总量最大的双流其金融相关比率有所下降,从1996年的2.25%上升至2008年的1.84%,下降了22.3%,但双流的金融相关比率一直保持较高的水平,从而可以说明,双流县在金融支持经济发展的同时经济与金融的协调性在不断加强。

上述分析可知,西部区经济发达县域金融相关率保持较高的水平,并且金融与经济的协调关系在不断的加强;相比之下,经济欠发达县域尽管金融相关比率在逐年上升,但金融相关率处在较低的水平,从而说明在经济欠发达县域金融对经济的服务功能较微弱,金融与经济的协调性也差,这一现象表现为金融相关比率的大小存在差异。

二、西部县域金融体系发展的结构分析

我们选取西部区县域从1996―2008年金融存贷款结构状况来对这一问题进行分析。

(一)西部县域金融存款增长迅速,存款机构呈现独家垄断局面

近10多年来,西部县域存款随着县域经济增长而不断增加。从金融机构存款增长情况来看,双流金融存款余额从1996年的50.43亿元增加至2008年的431.65亿元,增加8.56倍;红塔金融存款余额从1996年的96.2亿元增加至2008年的339.93亿元,增加3.5倍;临河金融存款余额从1996年的19.95亿元增加至2008年的174亿元,增加8.7倍;南涧金融存款余额从1996年的1.94亿元增加至2008年的12.5亿元,增加6.44倍;兴文金融存款余额从1996年的2.35亿元增加至2008年的20.15亿元,增加8.57倍;宾川金融存款余额从1996年的3.13亿元增加至2008年的22.01亿元,增加7.03倍。以上对西部区6个县域的存款增长情况分析可以看出,作为国家百强县的双流,无论是存款规模还是存款增长率都呈现出快速上升的良好势头;金融存款规模较大的红塔区,其增速相对较慢,12年仅增加3.5倍;其余四个县域在金融存款增长率和存款规模上都呈现出逐年上升的态势。

在金融机构存款结构方面,西部县域金融呈现以国有商业银行和农信社为主的银行业寡头垄断特征。我们以西部区的双流、红塔、南涧、宾川、为例,从国有商业银行存款占比来看,南涧平均占比最高,高达80.2%,最高的年份达92.4%,宾川平均占比达71.6%,双流平均占比达60.9%,兴文平均占比达53.2%,红塔平均占比最低,仅为43.1%。图1可以看出上述5个县域国有商业银行存款占比情况;从农信社存款占比来看,我们选取金融总量较大的双流和红塔两个县域加以对比分析,双流平均占比为25.3%,国有商业银行和农信社存款占比达88.2%;红塔农信社存款平均占比仅为7.5%,国有商业银行和农信社存款占比仅为51.6%。图2可以看出上述双流、红塔县域农信社存款占比情况。

上述分析可以看出,西部县域金融存款市场呈现以国有商业银行和农信社垄断的局面,尤其县域金融规模和金融水平相对较低的南涧县,金融存款市场几乎完全被国有商业银行垄断,存款占比高达80%以上;从历年占比情况来看,西部区5个县域商业银行存款占比几乎保持稳定的市场份额,其上升或下降幅度较小;此外,双流县呈现出国有商业银行和农信社的互补趋势,国有商业银行存款占比呈现逐年上升势头,农信社处于逐年下降趋势。另外一个现象是,金融发展水平较高的红塔区,国有商业银行和农信社存款占比仅为51.6%,其原因主要是因为这一县域地区金融体系相对完善,金融机构呈现多样化,所以存款市场被多家银行机构共同分享。以2007年为例,红塔区全部金融机构存款305.8亿元,四大国有商业银行存款126.2亿元,占比41.2%;农信社存款36.7亿元,占比11.8%;玉溪商业银行存款29.28亿元,占比9.5%;交行存款26.31亿元,占比8.6%;华夏银行和广发行存款39.75亿元,占比13%。从而可以看出,红塔区金融体系较为完善、健全和银行机构的多样性。

(二)西部县域金融贷款增长加快,金融机构贷款的寡头垄断地位突出

根据统计资料显示,红塔从1996年的52.22亿元增加至2008年的164.1亿元,增加3.14倍;双流从1996年的35.42亿元增加至2008年的190.57亿元,增加5.38倍;临河从1996年的24.85亿元增加至2008年的123亿元,增加4.95倍;兴文从1996年的2.78亿元增加至2008年的12亿元,增加4.3倍;宾川从1996年的2.22亿元增加至2008年的14.65亿元,增加6.6倍;南涧从1996年的1.23亿元增加至2008年的19.7亿元,增加16倍。上述分析数据可以看出,经济欠发达地区随着国家对县域经济的大力支持,尤其金融的支持力度非常明显。然而,5个县域金融贷款增速均要慢于存款增速,可见,西部县域经济发展过程中资金投入的力度相对较弱。

从贷款结构来看,同样,国有商业银行和农村信用社也成为了县域资金投入的主要银行机构。从1996-2007年,双流国有商业银行贷款占比从1996年的53.6%增加至2007年的65.1%,农村信用社贷款占比从31.6%增加至33%;红塔国有商业银行贷款占比从1996年的56.9%增加至2007年的64.4%,农村信用社贷款占比从4.4%增加至16.25%;南涧国有商业银行贷款占比从1996年的79.6%增加至2007年的83.6%,农村信用社贷款占比从19.5%下降至14.2%;宾川国有商业银行贷款占比从1996年的82%下降至2007年的58.5%,农村信用社贷款占比从14.4%增加至39.7%;兴文国有商业银行贷款占比从1996年的65.5%下降至2007年的46.5%,农村信用社贷款占比从27%增加至48.1%。上述分析可以看出,各县国有商业银行贷款占比均在不断上升,即便国有商业银行贷款占比有所下降的,其农信社的贷款占比却大幅上升。总之,西部县域金融在金融机构的资金投入方面,仍然是在不断强化国有商业银行和农信社的寡头垄断地位,支持县域经济发展的金融机构显得十分单一。

三、西部县域金融体系运行效率分析

(一)西部县域金融机构不良贷款巨大,不良资产化解进程存在差异

县域金融体系运行效率低下的最显著的标志是在金融体系内部积累的巨额不良资产。以2007为例,宾川农业银行不良贷款余额12597万元,不良占比为23.32%;兴文农业银行不良贷款余额6566万元,不良占比为26.2%;相比之下,金融总量较大的红塔区,其不良贷款相对较少,2007年工行不良贷款率为0.26%,比2006年下降2.43个百分点;玉溪商业银行不良贷款率0.78%;交通银行不良资产占比0.01%,比年初下降0.67个百分点。然而,金融总量较大的双流县在2004年,工商银行不良贷款余额为18296万元,不良贷款率达10.33%,较年初下降5.23个百分点;双流商业银行不良贷款余额为2234万元,不良贷款率达25.96%,较年初下降10.59个百分点;双流农村信用社不良贷款余额为46695.7万元,不良贷款率达60.39%,较年初下降6.9个百分点。

上述分析可知,县域金融体系中各银行机构均存在巨额不良资产,国有商业银行的股份化对于不良资产化解进程迅速,使得县域国有商业银行现状不良资产率较其他金融机构处于较低水平;其次,依经济发展程度不同,县域金融机构不良贷款存在明显的差异。经济越发达的县域,不良资产化解速度越快,不良贷款率也越低;相反地,经济欠发达县域不良资产化解进程缓慢,不良贷款率相对较高。

(二)西部县域金融机构经营绩效低下,金融体系运行效率不佳

以南涧县为例,从1998―2007年,金融机构经营业绩较差,连续10年一直处于亏损状态,并且随着金融机构收支余额的增加亏损额度呈现逐年上升的势头,截止2007年,南涧县已累计亏损33512万元。

上述分析可知,在西部地区,县域金融机构不良资产居高不下,县域金融风险巨大;金融机构长期超负荷经营问题导致金融机构经营绩效较差;上述两个方面原因导致县域金融体系运行效率十分低下,进而也制约着县域经济的发展。

四、结论

第一,在金融总量方面:西部县域金融资产总量均呈现逐年上升的态势,但各县之间存在明显的差异性。经济越发达金融资产总量越大的县域,其增长势头越快;经济欠发达金融资产总量越小的县域,其增长势头较为缓慢;在金融相关率方面,经济越发达的县域,金融相关比率所处的水平也较高,从而说明县域金融与经济的协调性较好;相反,经济欠发达县域,其金融相关率处于较低水平,县域金融与经济的协调性也较差。这一现象验证了戈德斯密斯的论断。

第二,在金融体系的结构方面:县域存贷款市场几乎完全被国有商业银行和农信社两家金融机构占据,其中国有商业银行占有绝对垄断地位,高达70%左右。此外,经济发达的县域,国有商业银行和农信社的市场占有率呈现逐年小幅下降的趋势,而经济欠发达的县域,这两家金融机构的市场占有率却还在继续上升;在经济发达县域,银行、保险、证券等金融机构网点较多、服务范围较广,已形成以政策性银行、国有商业银行、全国性股份制商业银行、城市商业银行、农村合作银行、邮政储蓄银行、民营银行等为一体的县域银行支付体系;相比之下,经济欠发达县域,银行支付体系设置单一、营业网点较少,保险和证券机构网点非常贫乏。

通过对我国西部县域金融体系发展现状进行分析和梳理,探究出我国县域金融体系发展中存在的问题及其原因,得出:一是趋同性下的利益选择和资源配置结果、县域商业金融的趋同性、预算软约束与银企双方交易成本大三种原因直接造成国有商业银行大量机构撤并,进而导致县域金融体系资源配置功能缺失。二是县域金融机构的内部管理机制不健全以及县域金融外部环境恶劣使得县域资金大量外流,从而导致县域金融机构服务功能弱化。三是中小企业会计信息失真、信用观念淡漠,银行体制政策上的失衡、经营战略的转移,信贷审批权集中等影响银行贷款与直接融资的渠道,政策上对中小企业的扶持力度不够,来自企业、银行及政策三方面的原因致使县域中小企业融资困难。

县城商业发展趋势篇4

【关键词】县域房地产 发展阶段 发展特征 未来走势

一、引言

尉氏县位于河南省中东部，隶属于历史文化名城开封市，总面积1298.74平方公里，辖17个乡镇，总人口91万。 改革开放以来，该县农业产业化链条日益完善，工业经济形成体系，服务业快速发展，城乡面貌日新月异，人民生活水平总体上达到小康，综合经济实力不断增强，是全省极具代表性的县城。

二、尉氏县房地产发展阶段性分析

2007年之前，尉氏县还没有所谓的房地产开发，大多数居民的住房是个人筹资购地，自建自居的独门小院。但同时，一些开发商已经开始购置土地为开发楼盘做准备。自2007年开始，尉氏县才有了真正意义上的房地产开发，“世纪第一城”这一最早开发的楼盘，占地面积超过230亩，其开发标志着尉氏现房地产业的启动。2008－2009年期间该县房地产开发项目逐渐增多，帝景名都、天泰欧洲豪园等10多个大型房地产项目陆续投资开工，呈规模化发展态势。2010年至今尉氏县房地产全线活跃，发展势头迅猛。1-7月，完成房地产开发投资27910万元，其中，商品住宅完成投资22691万元。房地产开发企业房屋施工面积505519平方米。商品住宅销售面积22473平方米。总之，尉氏县房地产起步较晚，但发展速度较快，目前还处于成长期。

三、尉氏县房地产发展特征分析

（1）从供给来看。随着旧城改造、新农村建设以及村村合并的推进，土地供应量持续增加；而外地中小开发商的逐年增多，带来了楼市的巨额投资，也增大了楼盘的市场投放量。并且外地房企比本地房企超前的开发理念、开发模式缩小了尉氏县房地产市场与城市的差距，带来了新的房地产研发产品，也使县城居民有了更多选择。（2）从需求来看。85%的尉氏县居民多为首次购房，属自购自用，同时一些收入较高的居民向房地产大胆投资，目前县城的房屋空置率已达25%，另一方面，周边的郑州市和开封市市民在县城房投资的人数也在增多。随着县城开放力度的加大，人民生活观念的转变，居民收入水平的提高，以及对住房升级换代的要求，多数居民独门独户居住的习惯得到改变，开始倾向于购买小区式花园楼盘，并且开始追求复式套房。（3）在供给与需求的双重作用下，商品房销售价格节节攀高。总体来看，尉氏县房价从06年以来呈稳步上升趋势，目前均价已突破2500元/平方米。分类别来看，普通商品楼，独门小院以及高档楼盘均价均呈上升趋势，其中，高档楼盘均价最高，增幅最快，独门小院次之，而普通商品楼价格较低，增幅比较缓慢。

四、尉氏县房地产未来走势预测分析

总的来看，尉氏县房地产在未来五至十年仍会有进一步的发展，房价仍有上升空间，但涨幅不会太大。具体来说，以下几方面因素起着关键性的作用。

（1）尉氏县房地产开发有较坚实的产业基础和经济发展依托。首先，作为农业大县，全县农业产业化发展迅速，尤其是畜牧业形成了生猪饲养、肉牛育肥、蛋鸭饲养三大特色产业，不仅实现了产、加、销一条龙而且配套服务齐全。其次，工业实力稳步增强，随着棉纺、金属材料、化工、机械制造等重点行业技术改造力度的不断加大及产业链条的不断延长，骨干企业主导作用也得到进一步加强。另一方面，招商引资成果丰硕，多次被评为“外商眼中的河南最佳投资城市”。这种良好的发展态势必将给未来尉氏县房地产的发展提供较强的购买力。（2）城镇化的加速发展，刺激对住房的需求。随着尉氏县以城镇化促进工业化和农业现代化的发展战略的逐步推进，大量农村剩余劳动力开始进程务工，并选择在县城扎根，同时乡镇机关企事业单位也是县城商品房购买的主力之一。加之在今后十到二十年过程当中，当河南迎来城镇化快速发展阶段的时候，尉氏县房地产也必将进入到一个黄金的发展时期。此外，由于受2008年全球金融危机的影响，大量农民工回流，10年内对县域住房需求的增长也有一定的推动作用。（3）投机投资需求日渐彰显。对广大消费者来说，由于土地资源的稀缺性，再考虑到目前通货膨胀等因素，一些有长远投资眼光之士开始着手投资地方房地产事业。但由于大多数人买房只是为了满足自身居住，只有少数有实力、有眼光的消费者开始出现投资意向，对这种投资意识的培养从某种程度上来讲也会促进今后尉氏县房地产的发展。另外，由于尉氏县周边的郑州市、开封市及许昌市等城市的房产投资价值的不确定性增加，越来越多的市民开始购买县级房地产进行投资，这也会推动县域地产的发展和房价的上升。（4）国家宏观调控政策对县城而言更多的是积极影响。目前来看，楼市调控政策多是针对北京、上海等一、二线城市，对县域的波及几乎为零。究其原因，是由于县级城市的房地产市场仍处于起步阶段，房价总体不高，加之县域有良好的市场发展环境，如地价低，开发总量小，房价上升的空间较大，房地产开发的风险较低。这些都为县域房地产的发展提供了良好的机遇。尉氏县作为县级城市，同样具备这些优势，而且尉氏县周边的郑州市、开封市和许昌市等城市的住房供给矛盾日渐突出，而尉氏县正处于城市和乡村的结合处，其房地产市场的发展，会在一定程度上缓解此种矛盾。

综上，今后尉氏县的房价还存在一定的增长空间，但由于以上因素的影响，县城房价涨幅不会太大。

参考文献

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[2]县域房地产市场面临的形势及对策.

[3]金贯桥,刘华松,张波.中国新技术新产品.2009,7.

县城商业发展趋势篇5

第一，以思想的大解放推动县域经济快速发展。面对入世，要进一步破除计划经济和传统的"内陆意识"，树立充分利用国际国内两种资源、两个市场的大市场观念，树立现代化、社会化、国际化大生产的思想，大力加快产业化、规模化、专业化、集约化经营的步伐；进一步破除与市场经济体制和世贸组织基本原则严重背离的各种形式的地方或行业保护主义，树立促进公平竞争，遵循市场规则，依法实施保护的新观念；进一步破除各种"人治"和"权大于法"的思想，强化法治观念，坚持依法治县，依法规范各市场主体的行为，维护其合法权益。要规范和管理好市场秩序，积极营造与WTO接轨的市场环境，在创造规范的法制环境、诚实的信用环境和周到的服务上下硬功夫。加强商德教育，建立健全社会信用制度，防止商业欺诈、恶意拖欠及逃废债务等不法行为的发生。把"人人都是环境，处处都是环境，事事都是环境"落到实处。

第二，以调整产业结构推动县域经济发展。一要根据国际国内科技发展和产业转移趋势，着力扶持和培育高新技术产业。要充分吸收、运用现代科技来培育和发展高新技术产业，改造提升传统产业。具体到我们谷城县，重点抓好车桥公司、东银公司、银纺公司、石纺公司和骆蓄公司等重大技改项目建设。要以石花镇"部级星火技术密集区"和车桥公司"部级星火技术区域性支柱产业承担单位"两块"国牌"为龙头，用足用活有关政策，重点支持铝合金系列材料规模生产、抓好皂素新技术应用、双密度聚氨酯泡沫垫材专利产品开发、无污染再生铅技术开发等一批高新技术项目建设。

二要根据国际国内经济发展集团化的趋势，积极引导企业走联合、集聚的道路。鼓励那些分散、零星的企业向"工业产业园区"集聚，鼓励他们逐步向集团化方向发展，鼓励县内中小企业向县外大企业大集团靠拢，协作配套、松散联合、加盟重组都可以。具体到我县，今后主要是以资本联合、市场联合、生产联合、技术联合为纽带，积极推进以车桥、骆蓄两大集团为核心的兼并重组和协作配套，扩张新和公司规模，抓紧组建南河流域水电集团、纺织工业集团、纸业集团，形成规模优势，提升竞争能力。

三要根据国际国内经济发展区域化特点，进一步巩固发展县域特色产业。面对加入WTO的新形势，县域农业必须打破封闭型结构调整和有限开放型结构调整的陈旧思维，大胆改革农业生产方式、生产手段、生产过程，积极探索国际化、标准化、现代化农业的新流程。充分运用绿箱政策，增加用于农业科学技术推广、基础设施、粮食安全储备、环境保护、扶贫济困等方面的补帖。要增强无公害食品、绿色食品理念，力争在"入世"过渡期内，把我县建成全省重要的绿色食品基地县和全国无公害蔬菜基地县。抓住"入世"有利于畜禽水产品出口的机遇，发展以牛羊、肉鸡、特种水产为重点的养殖业。

四要根据国际国内文化消费市场变化，大力发展区域文化消费产业。要真正把文化特别是旅游、服务等行业作为新兴产业来抓，使其在国民经济中所占的比重不断提升。我们谷城旅游资源比较丰富，要尽快把丰富的旅游资源优势转变为强大的经济发展优势，这是我们今后主抓的工作重心，创建全省旅游先进县。

第三，以城镇建设带动县域经济快速发展。加入WTO后，城镇作为经济发展的重要载体，其带动作用和辐射功能更加突出。要保证新一轮小城镇建设的健康发展，我认为应注意以下几点：一是经营强镇。用经营城镇理念来指导和推进城镇建设，把城镇发展作为县域经济发展的战略举措来抓。彻底改变城镇建设政府投入、无偿使用的旧模式，实施以城建城、以城养城。县级可组建城镇开发总公司，选择一批城镇基础设施项目，出让土地使用权、项目建设经营权、户外广告标牌、冠名权和产权，走经营城镇之路。二是产业兴镇。有业才有镇。要把小城镇建设与发展区域特色经济相结合，与推进农业产业化相结合，与发展乡镇企业相结合，抓住已经和正在形成的特色产业，一业为主，多业驱动，使小城镇建设得到有力的经济支撑。三是人气旺镇。推进户籍制度改革，解决现行户籍制度对农民进城的束缚和阻碍问题。实行城乡内外平等择业，允许进镇农民依法有偿转让、转租、入股抵押土地承包权。

第四，以民营经济带动县域经济的快速发展。必须把启动民间资本、发展民营经济作为推动县域经济跨越式发展的战略选择。一是政策支持。取消一切所有制界限的规定，进一步完善鼓励民营经济发展的政策措施。银行应支持那些经营规范项目好、能按期还贷的民营企业。在经营范围上，应放宽市场准入，一视同仁。除国家明令禁止经营或专营的商品以外，其它放开经营。二是搞好服务。政府有关部门应围绕促进民营经济发展这一中心，把依法管理与热情服务统一起来。避免对民营经济进行不必要的行政干预和限制。应及时研究和解决民营经济发展中出现的新情况、新问题，积极为民营经济发展排忧解难。三是加强引导。着力推动民营经济发展上速度、上规范、上水平。引导民营企业开发起点高、科技含量高、附加值高、市场竞争力强的"三高一强"产品，不断提高技术和装备水平。要积极鼓励民营经济参与农业产业化经营，兼并、收购、租赁或承包国有中小企业，走低成本扩张之路，增强发展后劲。

第五，以项目建设拉动县域经济快速发展。要抢抓"入世"后各类生产要素大举进入中国的先机，抢抓沿海发达地区企业加紧建设中西部生产基地的先机，抢抓台商纷纷抢滩大陆的先机，敏锐捕捉招商机遇，尽快打通投资渠道。在抓好现有招商项目跟踪管理的同时，采取以外引外、上门招商、活动招商、网络招商及中介招商等多种办法，着力引进国内外大公司、大财团、大品牌，扩大利用外资规模，提高利用外资质量。

县城商业发展趋势篇6

房地产市场调研报告范文一

一.调查背景及目的

近些年来，出现全国性的房地产过热现象，房地产的价格不断攀升。国家政府对此事高度重视，2002年以来针对房地产过热、房价过高现象，出台了一系的宏观调控政策，希望有效的抑制房价的上涨，特别是近期新国八条的出台进一步显示了国家在调控房价上的坚定决心，以此我们此次针对郑州市本地区的房地产需求现状、消费者的居住现状及购房定位情况所进行问卷调查，便是根据房地产开发经营与管理这门课理论知识的学习，为了加强对学科的理解和方法的应用，从而对该地区的房地产现状有更深入的了解。 二.调查方法

通过采取问卷调查的方法，对郑州市居民进行随机调查问答，调查对象年龄在20-60岁之间，共发放调查问卷40份，获取调查结

果后采用Excel表对数据进行录入和处理，并经过严格的复核，以图表形式具体反映出目前郑州房地产市场方面的情况。 三.调查结果 1.居住条件分析

我们可以看出，在消费者的居住条件中，出租房和商品房所占比

例较大，均占40%;其次是福利房占14%，然后为经济适用房占6%。由此我们可以得出，郑州市消费者居住条件以出租房和自购商品房为主，而经济适用房较少，从而说明郑州市住房保障体系不完善，有待进一步加强。

2.家庭收入分析

从以上数据我们可以看出，郑州市消费者家庭月总收入主要集中到2000-4000元范围内，占到被调查者的50%;其次是4000-6000元范围，占到23.53%;排到第三位的是2000元以下，占17.65%;而6000-8000元以及8000元以上的消费者比例甚小。由此我们可以得出郑州市消费者家庭月总收入水平仍然偏低，故消费者购房需求不旺，也即居民收入水平与购房能力有直接的关系，因此在进行房地产开发定价时务必要考虑消费者实际家庭收入水平。 3.

住房面积分析

从以上数据我们可以看出，在消费者的住房面积中，80-100平方米所占比例较大，为54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的为9%;130平方米占6%。由此我们可以看出，消费者对住房面积的要求主要为80-100平方米，开发商在设计住宅面积时，应把重心放在该面积范围内。 4.居民信息获得途径

从以上数据我们可以看出，消费者获得房地产信息的途径有报纸、朋友/亲人传播、户外广告、电视、中介机构、网络、专业杂志、房展会、其他，各占比例依次为63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我们可以看出，开发商在进行宣传时可以着重利用报纸和户外广告，并且要注重服务水平和房产质量，使该房产在消费者的人际关系网中得到大力推广。 5.居民购房计划分析

.

从以上数据我们可以看出，消费者计划在3-5年内购房的占

40%;5年的占28.57%;2年的占25.71%;一年和半年的均为2.86%。由此我们可以看出，大多数消费者的购买能力和购买积极性不高，开发商应提高消费者的购买积极性。 6.居民购房目的分析

以上数据我们可以看出，消费者的购房目的84%为自住;10%为

出租;6 %为升值转卖。由此我们可以得出，大多数消费者购房是为自己和家人居住，靠出租和转卖等投资手段来获取利润所占比例较小。

7.居民能承受房价分析 .

由以上数据我们可以很明显的看出，19%的人能接受3000元/平米一下，54%的人能接受3000-5000元/平米，19%的人能接受5000-8000元/平米，7%的人能接受8000-10000元/平米，2%的人能接受10000元/平米以上。由此可见绝大多数人还是中等收入水平，能接受的房价还是在5000元/平米一下，而现实房价由于各种原因一直居高不下，让普通居民无法接受。 8.居民购房面积分析

从以上数据我们可以看出，消费者对房屋面积的要求大多数为80-100m3，占45.71%;100-130 m3占28.57%;130 m3 占20%;50-80m3占5.71%;50 m3为0。由此我们可以看出，大多数消费者对房屋面积的要求为80-100m3，开发商在设计房屋时应适当增大该类房屋的数量。

9.居民购房付款方式分析

选择分期付款方式的购房者占63%，选择银行付款的购房者占20%，选择一次性付清的购房者占17%，选择公积金贷款的购房者占3%。

10.居民对购房配套设施的要求分析

从以上数据我们可以看出，消费者购房时最关注的生活配套设施是学校教育资源、超市及菜场，各占到被调查者的69%;其次是医疗卫生设施和绿地广场，各占到66%;排到第三位的是休闲场所，占51%;然后依次是商业步行街，占23%;餐饮场所和停车场占8%。由此我们可以得出，学校教育资源、超市及菜场是消费者最注重的生活配套设施，开发商在开发一定要注意地段的选择。

11.居民对建筑风格要求的分析

从调查分析看，选择欧式风格的购房者的比例占33.33%，选择现代简洁式风格的购房者的比例占25%，选择中西结合购房者的比例占22.22%，选择中式风格的购房者的比例将近占20%。

12.居民对未来两年郑州房价的分析

从以上数据我们可以看出，对于未来两年郑州市的房价来说，认为有上涨可能性的占到多数，为37%，认为变化不大的占到了31%，不好说的占到20%，认为可能会下跌的占到了11%。 13.开发商与购房者矛盾分析

从以上数据我们可以看出，开发商与购房者的主要矛盾是开发商定价过高，占40%;其次是面积缩水，占22%;开发商的诚信问题占17%;质量缩水占16%;合同不平等占5%。由此我们可以看出，开发商缓解与购房者矛盾的最直接手段是降低房价，并且还要提高房屋质量和开发商的诚信。

四、问题和建议

就目前居民的住房条件来看，居民家庭月收入水平低，住房面积小是当前主要存在的问题;对于未来有购房计划的居民来说，大多数人只会为家人居住而购房，很少的人会拥有多余的资金来进行房地产的投资，而且所能接受的房价在5000/平米以下的居多，大家未来的购房需要也在100平米左右，满足家庭居住即可;针对郑州市未来几年的房价水平，多数认为会有上涨空间，但仍有部分人反映，如果房价继续上涨，居民无法支付房款，房价或许有下降的可能。从长远来看，如果越来越多的人买不起房子，甚至租不起房子。

加快经济建设，政府制定惠民政策，提高居民收入水平，这是解决房价问题的关键;国家要采用宏观调控手段，加大调控力度，稳定房价;政府要制定相关法律法规，约束开发商行为，提高房屋质量，

增加保障房和经济适用房的数量，保证低收入居民的住房需求。

房地产市场调研报告范文二

当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。近年来，以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群众消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。2002年，全国房地产开发投资7736.4亿元，占固定资产投资的17.9%，占GDP的7.6%。房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相关。房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。

我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。2000年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，2003年全县房地产投资2.0376亿元，比上年增长162.7%，占当年固定资产投资的24.7%。房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。

为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：

一、房地产市场现状

(一)房地产市场供给状况

1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。

由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。2000年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。到了2002年底已发展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业15家;国有企业仅有1家，民营企业16家。2002年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动力。

2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。

作为一个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从2001年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。2001年完成房地产开发投资额7757万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍;2002年完成房地产开发投资额20376万元，同比增长1.6倍，高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，2000年为3.32%,2001猛增至13.25%，2002年再创新高达为24.71%，成为拉动投资增长的主要力量。应该说，这几年的投资扩张是市场释放性的增长，不存在投资过热引起的泡沫问题。

3、商业营业用房建设投资增幅较大，商品住宅建设投资主体地位突出。

九五末期，在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下，我县的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度，并获得了长足的发展。据统计部门数据显示，2000年---2002年，住宅建设投资占当年房地产开发总投资的70%、67.6%、64.9%;商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.86%、29.2%、33.86%。从比重上看，商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势，住宅建设投资呈下降趋势，但其主体地位依然突出。

4、土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。

近三年来，我县的房地产市场发展势头迅猛，房地产交易异常火爆，房地产开发项目用地投放量逐年上升。2000年全县总投放为16亩;2001年总投放为98亩，是上年的6倍;2002年总投放达236亩，同比增长2.2倍。同时，土地投放由原来的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。2000年平均每宗房地产开发出让土地面积为1.36亩，2001年为10.59亩，2002年为21.83亩，房地产开发规模越来越大。

5、房地产开发水平存在明显地区差异，住宅商品化程度逐渐提高。

受城乡二元格局的影响，一直以来，房地产开发投资主要以县城为主，县城区与各乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。2002年，县城房地产开发投资额约占总投资额的72%，华埠镇约占总开发投资额的22%，其他乡镇约占6%。

因受近几年规划控制的影响，城镇和矿区私人建房投资额年逐年减少。2001年比2000下降69.06%，2002年比2001年下降22.55%。私人建房投资的减少，有利于促进住宅商品化程度的逐渐提高。

6、房地产开发建设资金到位情况理想，定金、预付款占投资资金的比重上升。

近几年，一方面由于房地产销售市场状况比较理想，房地产资金回笼较快，另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持。我县房地产开发资金的到位情况比较理想，在各类投资中的资金保障程度最高。

在房地产开发投资资金中，自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源，居于绝对主导地位。从各类资金的动态情况看，国内贷 款资金和定额预付金的增速较快，定金及预付金占年度资金来源的比重逐年上升。2000年至2002年分别为8.7%、22.37%和42.41%;同期国内货款所占比重分别为2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有资金分别为61.95%、38.04%、25.01%。

(二)房地产市场需求状况

1、房地产市场需求趋旺，呈现出两头轻、中间重的销售态势。

近年来，我县房地产市场有了很大发展，商品房销售态势良好，销售面积逐年增长，预售面积大幅攀升，市场需求趋旺。2000年-2002年销售面积分别为32646m2、35362m2、80811m2，同期预售面积分别为31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，从2001年开始，预售面积超过了销售面积。2002年底，空置一年以上的商品房面积仅1977m2。

在商品房住宅销售调查中，90-110m2户型住宅占销售总额的45.4%，110-130m2户型住宅占销售总面积的30.83%，90m2以下户型占12%，130平方米以上户型占11.74%，明显呈现出两头轻、中间重的销售态势。

2、个人消费成为市场需求的主体，县内需求占商品房销售的全部。

随着住房体制改革的逐步推进，福利分房制度已退出了历史舞台，个人购房比重大幅上升。2001年，全县个人购房面积达29672.2m2，占销售面积的83.9%;2002年个人购房面积达80628m2，占总销售面积的99.77%，个人已成为市场消费的主体，是房地产市场发展的主导因素。目前，个人购买房屋的类型以住宅为主，2002年个人购买住宅面积达70941m2，占个人购房总面积的87.98%。从购买对象和使用上来看，购房的全部是县内居民，基本以自用为主，因而，我县尚不存在房地产泡沫。

3、商品住宅价格上升较快，相对升幅较大。

因近年来商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，市场处于卖方市场，经济适用房启动较晚，土地实行市场竞价在一定程度上提高了开发成本。多种因素造成商品房住宅价格上升较快，升幅较大。据最新调查资料统计，2001年商品住宅平均售价约987元/m2，比上年度上升14.76%，2002年平均售价约1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我县国内生产总值的升幅为6.48%、10.63%。

4、存量房交易活跃，房改房成为生力军。

自1999年房改房上市政策出台后，存量房交易活跃，交易面积逐年放大，2000年共成交184起，面积16396.17m2，2001年共成交243起，面积20405.54m2，2002年共成交225起，面积21300m2。近三年的交易量中，住宅占总交易起数的96.62%，房改房约占住宅交易起数的62.2%，因而成为存量房交易市场的生力军。

房改房的上市，不仅增加了住房市场的供给量，给买房人更多的选择，而且创造了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。

二、当前我县房地产市场存在的主要问题。

(一)房地产市场缺少行业发展总体规划的指导，没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。

(二)市场化运作不规范，政策性的土地协议出让，拖欠土地招标出让金等不公平竞争行为严重扰乱了房地产市场秩序。

(三)房地产开发企业市场准入门槛低，开发企业数量多，规模普遍偏小，行业集中度低。部分企业资金实力不足，主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发，加大了投资风险。

(四)房地产开发企业行为不规范，如未取得许可证擅自开工建设及预售、合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为依然存在。

(五)城镇规划区范围内商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地产市场的高消费群体，给市场带来一定影响。单体的开发仍然存在，清一色的商住楼布局不利于提高城市品位，不利于改善居住环境。

(六)市场配套体系不完善，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。

(七)住宅体系不完善，经济适用房投放少，廉租房建设尚未启动。商品住宅价格提升过快，价格偏高。

(八)房地产开发结构不合理，住宅品种单一，难以满足不同的消费需求，刺激消费的增长，商业营业用房比重偏高，出现供大于求的现象。

三、房地产市场发展趋势

(一)行业趋于整合，结构面临调整，价格相对稳定。

1、房地产开发企业将趋于整合，行业集中度将明显提高。

随着城市建设规模的不断扩大，按照生态城市化建设要求以及城市管理和房地产市场开发的现实需要，商品住宅开发将向小区化、规模化、物业化、品牌化的经营方向发展，这势必加剧企业间资金、规模、管理等各方面的竞争。国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中强调，要加强房地产货款监管和市场监管，这对我县房地产企业的生存和发展带来了历史性的考验和挑战。为谋求发展做大做强，我县企业将在政策严管和市场竞争中趋于规范整合，集中度将明显提高，并形成市场竞争的核心能力。一批实力较强的大企业将脱颖而出，而一些小而散、缺乏竞争力的企业将面临被淘汰出局的危险。

2、房地产开发结构将面临调整，低价位商品住宅将成为开发主流。

随着人们居住消费观念的改变，个人住房需求将呈现多元化、多层次的发展趋势。原先把住房作为固化资产而想方设法货借资金以求一次性到位的住房消费，将逐步向把住房作为可流通商品量力而行适时换房的观念转变。

我县房地产起步较晚，目前处于发展阶段，前几年住房开发项目针对的大多是收入相对较高的工薪、个私业主群体。这一消费群体的经济相对宽裕，而且换房以改善居住条件的要求也十分迫切，因而对开发商而言，销售风险较小，且利润空间较大。近年来的开发，已基本消耗了这一群体的购买力，对他们而言，住房消费是较长一段时间后的第二、三次换房。

而目前，尚未购房的和大部分房改房住户这些中低收入消费群体，因供需矛盾仍未能实现改善住房的愿望。尚未购房的群体包括企业未参加房改的职工，乡镇行政、事业单位工作和退休的单职工，估计约有800户左右;全县房改房约有7000多套，1999年以来交易备案的约900套，加上拆迁房约近百套，需换房户按剩下的30%计，将有近2000套的消费。激活这群中低收入消费群体，将给我县房地产业带来极大的发展。影响这一群体住房消费的最主要制约因素是价格，如何缓解这一供需矛盾呢，我们认为除了政策及金融支持外，开发适合这一群体消费的总价位较低的住宅(如近郊90-110m2户型、城区80-100m2户型)是今后几年的开发主流。

同时，随着商住房商品化程度的不断提高，单体别墅、联立式住宅等中高档商品房将适量推向市场。政府对弱势群体越来越关注，建设廉租房，建立低收入家庭住房保障机制，让所有人都居有其所，是政府当务之急的一件大事。

3、供需趋于平衡，价格相对稳定

因前几年对市场释放的需求估计不足，商品住宅的供应不够，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影响了价格的上升。2002年新开工的面积达188450m2，其中商品住宅1265551m2，营业用房61899m2。2003年的供应量放大较快。据调查显示，11家开发企业到11月底的销售总量为95360m2，空置面积(待售面积)有60077m2，其中住宅25413m2，商业用房34659m2，年度存量较大，这予示着前几年的卖方市场状况将有所改变。

从房地产开发土地供应上看，2001年为4.94公顷，2002年为14.55公顷(包括南湖地块约9公顷，实施投放量约5.5公顷)，2003年11月止约投放2.52公顷，虽然年度投放紧缩较快，但考虑2004年南湖地块一期建设将动工，实际的开发面积将不会减少。另土地储备目前还有岙滩、西入口等总量约910亩的储量，尚较充足，保证了今后几年的土地供应。从需求上看，市场的消费潜力依然较大。随着政策的兑现，开发结构的调整，旧城改造的持续以及人口的集聚，住房消费潜力将被进一步激活，得以更充分地释放，给市场带来持续动力。今后几年的房地产市场供需将趋于平衡。

另据2003年11月对11家开发企业的调查资料显示，2003年商品住宅销售平均价格约为1240元/m2，虽然价格比上年每平方米上升了100元，但较前两年价格的升幅有所回落。随着市场供需日趋平衡，今后几年，商品住宅的价格升幅有限，价格相对稳定。

(二)发展动力十足，发展前景广阔。

1、城市化进程的不断推进，给市场发展提供持续动力。

县城新一轮城市总体规划确定了以芹南至南湖为城市主中心区，以此为依托在岙滩形成居住区及副中心，围绕花山路、荷花广场形成另一城市副中心区的一个中心两个副中心的规划布局结构，城市形态由原来的团状发展改变为组团式带状发展。这将有效地拓展城市发展空间，加快旧城改造步伐，加速城市化进程。而且，随着城市化的发展，县城与华埠镇的城市空间、布局不断接近，城华对接形成一体化发展已成为可能。加快城市重大设施的配套建设，将带动沿级及周边地区的人口、产业的有效集聚，城市规划与人口发展的购房需求量将持续增长。

按《县城城市总体规划(2000-2020)》对人口规模的预测，规划近期(至2005年)县城城市人口规模将发展到4.6万人，净增近万人，按人均建筑面积30m2计，县城区至2005年因人口增加需求建筑面积达30万m2，集中成片的旧城改造将大大增加了拆迁量，拆迁购置用房每年约需1-2万m2住房;另外还有改善性住房增加的需求量，婚龄青年的购房需求。这些真实的需求给房地产市场发展提供了持续的动力。

2、生态立县战略的实施，给房地产带来了巨大的空间。

生态立县战略的确立，为我县指明了一条生态保护和经济发展并存的可持续发展道路，是我县实现跨越式发展的历史选择和必然途径。随着生态立县战略的深入实施，我县的森林生态系统功能进一步增强，生态环境质量始终保持全省全国先进水平，生态环境更加安全。生态旅游业资源愈显丰富，特色文化愈显深厚。生态城镇建设稳步推进，生态城市功能进一步强化，城市品位大大提高。对外大交通构架将打通与周边两省的交通瓶颈，基本形成接轨浙、皖、赣三省的交通网络。钱江源头生态县的生态环境将越来越显示出它的价值和魅力，被更多的人熟悉和向往。

一片山秀、天蓝、水青的生态人居环境，将吸引大批向往优质生态环境的城市居民来观光、旅游、休闲度假，甚至居住，给房地产市场注入新的活力。生态环境的优越，提升了城市竞争力，也赢来了投资者的青睐。万向集团将投巨资打造浙西硅谷，万向硅峰公司在近年内计划整体搬搬至硅电子基地，形成硅电子产业的集聚，一个具有相当经营规模、资金实力和国际竞争力的企业集团将崛起于钱江源头生态县。硅电子基地的发展将极大地带动城市化发展，也为我县房地产市场的发展带来了广阔的发展前景。

四、政策建议

(一)建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导行业健康发展。

尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度，及时向社会通报本县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。行业协会和职能部门要定期对房地产市场进行调查分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。

(二)加强政府宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需平衡。

保持房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡对我县房地产业乃至整个国民经济发展具有重要作用。政府及有关部门应发挥调控功能，加大调控力度，通过规划、土地、金融三大调控手段的配合作用，保持开发规模与有效需求的同步增长。

规划方面应发挥导向作用，通过城市建设方向和进度的调整，利用房地产开发空间上的拓展和压缩，有效控制房地产开发规模，通过对居住用地的功能、布局调整，调控商品房的开发结构(如针对目前商业用房供应过多的现状，规划设计条件可以在今后开发地块中明确开发性质为纯住宅，不搞商住楼);有计划地进行旧城改造，以稳定住房需求，防止因改造引起的突发性需求而产生的供需脱节;控制单体开发建设有利于开发的规模化;控制私人建房有利于住宅的商品化。

土地方面要科学编制房地产开发项目的土地供应计划，建立结构合理、总量平衡的各类房地产项目年度土地供应计划体系。进一步完善土地储备机制，加强城市闲置土地、政府保留用地或暂不宜进入市场交易地的收购储备，并根据市场需求和城市建设需要逐步投放市场。以增强政府对土地市场的调控监管力度。加强土地有偿使用力度，严格实行经营性用地招标、拍卖、挂牌制度，严禁以任何其它方式取得房地产开发用地，规范房地产开发行为。

金融方面要控制总量，合理调整信货支持，实行差别政策，以控制房地产开发与住房消费中比重，抑制投资、投机需求和过度超前消费。要积极提供土地收购储备的信用贷款，同时强化货款监控，实行封闭运行。加强对房地产货款的监管，依法依规货款，严格控制经营不规范、信用度低、资产负债率高的房地产开发企业的货款，扩大支持信誉好、资金实力强、市场前景好的开发企业货款，继续加大货款风险小、收益大的个人住房货款，适度增加对经济适用住房的信贷支持。

(三)完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩序。

各职能部门就应严格履行管理职责，完善市场监管制度。加强资质管理和注册资金管理，把好入门关加强房地产开发项目审批管理，把好发证关加强房地产交易的动态管理，把好交易关。加大房地产开发、销售中存在的改变容积率、合同不况现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的查处力度，不能以罚代处，一罚了之，要发现一起查处一起，绝不姑息。

(四)坚持市场化导向，创造公平竞争环境，规范市场化运作。

不论土地投放的方式是单独投放还是捆绑式投放，都应实行公开的市场化运作，经营性土地使用权的出让和转让，按规定都必须进入市场交易，采取招标、拍卖和挂牌方式，杜绝协议出让行为，推行阳光交易，使更多有实力的开发商能在公平竞争的环境下取得土地进行开发。经济适用房等政策性用房的开发也应推向市场运作，可以采取土地公开拍卖、政府按定价回购或除掉地价和规定费用，适当留有开发微利等方式运作。

(五)加强住房政策性保障，引导商品房结构调整，完善住房供给体系。

经济适用房是国家政策性住房保障的重要组成部分，它既可以给中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市场价格的调节作用。应科学合理投放经济适用房的供给量，既不能对市场造成负面影响，也不能失去政策性的保障作用。根据我县市场较小的实际，经济适用房的投放量宜小不宜大，因为二手房市场尚有较大的消化空间。通过加强中介服务，政策性补贴鼓励中低收入者按实际需求购买二手房，可以进一步活跃存量房市场，促进增量房消费市场的发展。

要加快廉租房建设，建立保障机制，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。据最新统计数字，我县城镇贫困户(人均年收入低于2400元)有657户，1512人，其他住房困难户154户362人。解决和改善这些贫困户的住房问题是一项当务之急的大事。

积极引导和鼓励开发商从市场需求出发，针对不同消费群体的消费特征和购买能力，开发不同档次、不同价位的商品房，一方面可以满足不同层次的消费需要，另一方面可以充分调动消费潜力。

(六)加快发展房地产服务业，培育市场潜在消费群体，促进房地产市场进一步发展。

房地产服务业主要包括房地产中介和物业管理服务两大类。从我县目前情况看，房地产服务业已滞后于房地产整个行业的发展，需要进一步加快发展。首先要制定、完善相关法规，加大对房屋中介机构、物业管理公司的管理力度，清除无证、无照中介机构，规范中介市场。其次要积极促进中介机构更新经营观念，提升服务层次，不断提高从业人员素质，以诚信创品牌;再者要加大扶持力度，创造良好的发展环境。房地产服务业的发展将有利于促进房地产市场的进一步发展。要通过落实住房货币化分配政策，建立面向中低收入家庭的贷款担保机制;强化住房公积金的归集和运用，加大公积金和银行住房抵押贷款的力度;采取购房贷款贴息优惠;合理拆迁补偿等一系列的财政、金融政策，提高中低收入消费群体的经济承受能力，使潜在的住房需求转化为现实购买力，有效扩大市场需求量。

(七)促进产业集聚，加快市场建设，增强发展后劲。

要一如既往地推进招商引资工作，主动承接从大、中城市梯度转移的劳动密集型产业。加快硅电子基地建设，加速引进大企业大集团的项目、资金、人才、技术等。利用县工业园区这一平台，进一步促进产业集聚，不断推进工业化步伐，从而带动城市化的发展。

要深入贯彻实施生态立县战略，大力发展生态工业、生态农业、生态旅游业，以打响钱江源绿色品牌为动力，以打造全国绿色食品生产、加工基地为目标，加快建立绿色食品城市场。当前应着力加快茶叶市场的扩大经营。

县城商业发展趋势篇7

在我国的城镇化发展过程中，其显著特点表现为：城镇和城市的数目不断增长、人口不断增加、用地规模的不断增加、消费习惯和配套设施的需求巨大、农村人口的减少和村庄的消失、以及政府主导的色彩较为浓重，发展不均衡性长期存在、人员转移后的土地和身份变更后过度等问题。

在国家层面将城镇化作为十八大重要施政内容的前提下，对于医药行业而言城镇化带来的机遇也就显而易见了。首先，伴随着中小城市、县城和大乡镇等形式在城镇化进程过程中人口数量的增多，必然带来人们对于医疗保障需求的显著增加。这种需求增加带来的将是高端医院、社区门诊及药店等方面的多元化需求。其次，由于目前全国范围内的城镇化进程快慢不一，东部沿海地区的进展较快，而中西部地区的进程较慢。但是我们看到的是目前国家政策重点倾斜于中西部地区，会直接对该区域的药企发展是个巨大的机遇。第三，伴随着基药制度的深入推广和省级招办的启动，未来必然会有大量的产品因为不能中标而退出基层市场和高端临床市场，这些企业之前的聚集方向主要集中在大中城市的大连锁、中小连锁、单体药店、社区门诊和民营医院市场。伴随着以中小城市、县城及大乡镇为代表的城镇化步伐加快，则为这类企业带来了更多的市场竞争机会。

在城镇化进程加快所带来的机遇面前，我们可以大胆的预测到一些显著的比那话：1、大型连锁根据战略指导，将优先进入城镇化实施排头兵的大中城市进行区域布局；2、伴随着县城和大乡镇的城镇化进程，社区门诊的逐步兴起，与之相对应的商业公司等渠道终端必将予以重视并形成合作供应关系；3、县乡级市场伴随着城镇化进程，以纯销型商业公司、中小连锁、单体药店为代表的零售重点也必然会大量出现；4、伴随着这城镇化进展，从农村到城市人口转移，其本身的生活档次和消费习惯必然会得到较大的提升，这样原来较为保守的药品消费结构必然会被打破。之前以便宜药、小厂高毛药、常用病治疗普通用药为核心的产品结构必然会演变为品牌药、高质量好疗效的药品、保健品、治疗糖尿病风湿病等为代表的慢性疾病的特效药等。

在这样一个大趋势大背景下，OTC企业的营销也必然需要根据大趋势进行调整和布局，不妨从以下几个方面来实施： 　1、人员储备，又快又好

城镇化进程面对的中小城市、县城和大乡镇这样一个趋势，也就注定了借助城镇化东风进行市场进入的企业要将战场从大中型城市的大型连锁、中型连锁扭转过来，不能以大中型市场的零售市场操作手法来操作。要综合考虑中小城市、县城和大乡镇在区域划分上较为分散的特点，需要企业根据实际情况来配置人员和队伍，以之前的三终端模式为基础，做好人员储备和布局。

2、产品组合，满足需求

根据城镇化进程的趋势所带来的药品结构的变化，对于企业来讲就不能将这类市场当做传统的基层市场的产品布局来操作，而要根据其发展特点通过企业品牌药打造、常用药结合慢性病新药以及院外临床销售类产品为组合，根据地区性用药习惯来配置产品才能满足需求，提升销售。

3、找好市场，重点开发

对于企业而言，品牌产品和样板市场的巨大影响作用不可小视。品牌产品是解决企业渠道影响力和市场影响力的关键，也是企业大规模集中生产降低成本提升利益的核心。而样板市场不仅是企业销量保障的关键，也是企业模式复制的试验田。所以在城镇化的浪潮下，企业要实现抢占扩容后零售市场的战略意图，就要根据城镇化的进展程度以及本身企业市场操作的情况来合理规划自己的重点市场，并给与政策方面的倾斜来推进。同时，还要考虑该市场的企业重点产品选择问题，因为企业的主导产品往往与不同市场的需求是不尽相同的，但是很多企业又觉得自身的产品在哪里都受欢迎，这就造成了企业确定的重点产品在不同的市场销售结果不一样，这一点尤其重要。

4、寻找伙伴，借势共赢

县城商业发展趋势篇8

我县的房地产业从19*年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。*年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，20*年全县房地产投资2.0376亿元，比上年增长162.7%，占当年固定资产投资的24.7%。房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。

为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：

一、房地产市场现状

(一)房地产市场供给状况

1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。

由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。*年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。到了20*年底已发展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业15家；国有企业仅有1家，民营企业16家。20*年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动力。

2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。

作为一个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从20*年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。20*年完成房地产开发投资额7757万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍；20*年完成房地产开发投资额20376万元，同比增长1.6倍，高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，*年为3.32%,20*猛增至13.25%，20*年再创新高达为24.71%，成为拉动投资增长的主要力量。应该说，这几年的投资扩张是市场释放性的增长，不存在投资过热引起的“泡沫”问题。

3、商业营业用房建设投资增幅较大，商品住宅建设投资主体地位突出。

“九五”末期，在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下，我县的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度，并获得了长足的发展。据统计部门数据显示，*年---20*年，住宅建设投资占当年房地产开发总投资的70%、67.6%、64.9%；商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.86%、29.2%、33.86%。从比重上看，商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势，住宅建设投资呈下降趋势，但其主体地位依然突出。

4、土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。

近三年来，我县的房地产市场发展势头迅猛，房地产交易异常火爆，房地产开发项目用地投放量逐年上升。*年全县总投放为16亩；20*年总投放为*亩，是上年的6倍；20*年总投放达236亩，同比增长2.2倍。同时，土地投放由原来的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。*年平均每宗房地产开发出让土地面积为1.36亩，20*年为10.59亩，20*年为21.83亩，房地产开发规模越来越大。

5、房地产开发水平存在明显地区差异，住宅商品化程度逐渐提高。

受城乡二元格局的影响，一直以来，房地产开发投资主要以县城为主，县城区与各乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。20*年，县城房地产开发投资额约占总投资额的72%，华埠镇约占总开发投资额的22%，其他乡镇约占6%。

因受近几年规划控制的影响，城镇和矿区私人建房投资额年逐年减少。20*年比*下降69.06%，20*年比20*年下降22.55%。私人建房投资的减少，有利于促进住宅商品化程度的逐渐提高。

6、房地产开发建设资金到位情况理想，定金、预付款占投资资金的比重上升。

近几年，一方面由于房地产销售市场状况比较理想，房地产资金回笼较快，另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持。我县房地产开发资金的到位情况比较理想，在各类投资中的资金保障程度最高。

在房地产开发投资资金中，自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源，居于绝对主导地位。从各类资金的动态情况看，国内贷款资金和定额预付金的增速较快，定金及预付金占年度资金来源的比重逐年上升。*年至20*年分别为8.7%、22.37%和42.41%；同期国内货款所占比重分别为2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有资金分别为61.95%、38.04%、25.*%。

（二）房地产市场需求状况

1、房地产市场需求趋旺，呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。

近年来，我县房地产市场有了很大发展，商品房销售态势良好，销售面积逐年增长，预售面积大幅攀升，市场需求趋旺。*年-20*年销售面积分别为32646m2、35362m2、80811m2，同期预售面积分别为31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，从20*年开始，预售面积超过了销售面积。20*年底，空置一年以上的商品房面积仅1977m2。

在商品房住宅销售调查中，90-110m2户型住宅占销售总额的45.4%，110-130m2户型住宅占销售总面积的30.83%，90m2以下户型占12%，130平方米以上户型占11.74%，明显呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。

2、个人消费成为市场需求的主体，县内需求占商品房销售的全部。

随着住房体制改革的逐步推进，福利分房制度已退出了历史舞台，个人购房比重大幅上升。20*年，全县个人购房面积达29672.2m2，占销售面积的83.9%；20*年个人购房面积达80628m2，占总销售面积的99.77%，个人已成为市场消费的主体，是房地产市场发展的主导因素。目前，个人购买房屋的类型以住宅为主，20*年个人购买住宅面积达70941m2，占个人购房总面积的87.*%。从购买对象和使用上来看，购房的全部是县内居民，基本以自用为主，因而，我县尚不存在房地产“泡沫”。

3、商品住宅价格上升较快，相对升幅较大。

因近年来商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，市场处于卖方市场，经济适用房启动较晚，土地实行市场竞价在一定程度上提高了开发成本。多种因素造成商品房住宅价格上升较快，升幅较大。据最新调查资料统计，20*年商品住宅平均售价约*7元/m2，比上年度上升14.76%，20*年平均售价约1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我县国内生产总值的升幅为6.48%、10.63%。

4、存量房交易活跃，房改房成为“生力军”。

自1999年房改房上市政策出台后，存量房交易活跃，交易面积逐年“放大”，*年共成交184起，面积16396.17m2，20*年共成交243起，面积204*.54m2，20*年共成交225起，面积21300m2。近三年的交易量中，住宅占总交易起数的96.62%，房改房约占住宅交易起数的62.2%，因而成为存量房交易市场的"生力军"。

房改房的上市，不仅增加了住房市场的供给量，给买房人更多的选择，而且创造了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。

二、当前我县房地产市场存在的主要问题。

（一）房地产市场缺少行业发展总体规划的指导，没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。

（二）市场化运作不规范，政策性的土地协议出让，拖欠土地招标出让金等不公平竞争行为严重扰乱了房地产市场秩序。

（三）房地产开发企业市场准入“门槛低”，开发企业数量多，规模普遍偏小，行业集中度低。部分企业资金实力不足，主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发，加大了投资风险。

（四）房地产开发企业行为不规范，如未取得许可证擅自开工建设及预售、合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为依然存在。

（五）城镇规划区范围内商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地产市场的高消费群体，给市场带来一定影响。单体的开发仍然存在，清一色的商住楼布局不利于提高城市品位，不利于改善居住环境。

（六）市场配套体系不完善，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。

（七）住宅体系不完善，经济适用房投放少，廉租房建设尚未启动。商品住宅价格提升过快，价格偏高。

（八）房地产开发结构不合理，住宅品种单一，难以满足不同的消费需求，刺激消费的增长，商业营业用房比重偏高，出现供大于求的现象。

三、房地产市场发展趋势

（一）行业趋于整合，结构面临调整，价格相对稳定。

1、房地产开发企业将趋于整合，行业集中度将明显提高。

随着城市建设规模的不断扩大，按照生态城市化建设要求以及城市管理和房地产市场开发的现实需要，商品住宅开发将向小区化、规模化、物业化、品牌化的经营方向发展，这势必加剧企业间资金、规模、管理等各方面的竞争。国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中强调，要加强房地产货款监管和市场监管，这对我县房地产企业的生存和发展带来了历史性的考验和挑战。为谋求发展做大做强，我县企业将在政策严管和市场竞争中趋于规范整合，集中度将明显提高，并形成市场竞争的核心能力。一批实力较强的大企业将脱颖而出，而一些小而散、缺乏竞争力的企业将面临被淘汰出局的危险。

2、房地产开发结构将面临调整，低价位商品住宅将成为开发主流。

随着人们居住消费观念的改变，个人住房需求将呈现多元化、多层次的发展趋势。原先把住房作为固化资产而想方设法货借资金以求一次性到位的住房消费，将逐步向把住房作为可流通商品量力而行适时换房的观念转变。

我县房地产起步较晚，目前处于发展阶段，前几年住房开发项目针对的大多是收入相对较高的工薪、个私业主群体。这一消费群体的经济相对宽裕，而且换房以改善居住条件的要求也十分迫切，因而对开发商而言，销售风险较小，且利润空间较大。近年来的开发，已基本消耗了这一群体的购买力，对他们而言，住房消费是较长一段时间后的第

二、三次换房。

而目前，尚未购房的和大部分房改房住户这些中低收入消费群体，因供需矛盾仍未能实现改善住房的愿望。尚未购房的群体包括企业未参加房改的职工，乡镇行政、事业单位工作和退休的单职工，估计约有800户左右；全县房改房约有7000多套，1999年以来交易备案的约900套，加上拆迁房约近百套，需换房户按剩下的30%计，将有近*套的消费。激活这群中低收入消费群体，将给我县房地产业带来极大的发展。影响这一群体住房消费的最主要制约因素是价格，如何缓解这一供需矛盾呢，我们认为除了政策及金融支持外，开发适合这一群体消费的总价位较低的住宅(如近郊90-110m2户型、城区80-100m2户型)是今后几年的开发主流。

同时，随着商住房商品化程度的不断提高，单体别墅、联立式住宅等中高档商品房将适量推向市场。政府对“弱势群体”越来越关注，建设“廉租房”，建立低收入家庭住房保障机制，让所有人都“居有其所”，是政府当务之急的一件大事。

3、供需趋于平衡，价格相对稳定

因前几年对市场释放的需求估计不足，商品住宅的供应不够，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影响了价格的上升。20*年新开工的面积达188450m2，其中商品住宅1265551m2，营业用房61899m2。2003年的供应量放大较快。据调查显示，11家开发企业到11月底的销售总量为95360m2，空置面积(待售面积)有60077m2，其中住宅25413m2，商业用房34659m2，年度存量较大，这予示着前几年的卖方市场状况将有所改变。

从房地产开发土地供应上看，20*年为4.94公顷，20*年为14.55公顷（包括南湖地块约9公顷，实施投放量约5.5公顷），2003年11月止约投放2.52公顷，虽然年度投放紧缩较快，但考虑2004年南湖地块一期建设将动工，实际的开发面积将不会减少。另土地储备目前还有岙滩、西入口等总量约910亩的储量，尚较充足，保证了今后几年的土地供应。从需求上看，市场的消费潜力依然较大。随着政策的兑现，开发结构的调整，旧城改造的持续以及人口的集聚，住房消费潜力将被进一步激活，得以更充分地释放，给市场带来持续动力。今后几年的房地产市场供需将趋于平衡。

另据2003年11月对11家开发企业的调查资料显示，2003年商品住宅销售平均价格约为1240元/m2，虽然价格比上年每平方米上升了100元，但较前两年价格的升幅有所回落。随着市场供需日趋平衡，今后几年，商品住宅的价格升幅有限，价格相对稳定。

（二）发展动力十足，发展前景广阔。

1、城市化进程的不断推进，给市场发展提供持续动力。

县城新一轮城市总体规划确定了以芹南至南湖为城市主中心区，以此为依托在岙滩形成居住区及副中心，围绕花山路、荷花广场形成另一城市副中心区的"一个中心两个副中心"的规划布局结构，城市形态由原来的团状发展改变为组团式带状发展。这将有效地拓展城市发展空间，加快旧城改造步伐，加速城市化进程。而且，随着城市化的发展，县城与华埠镇的城市空间、布局不断接近，城华对接形成一体化发展已成为可能。加快城市重大设施的配套建设，将带动沿级及周边地区的人口、产业的有效集聚，城市规划与人口发展的购房需求量将持续增长。

按《县城城市总体规划》对人口规模的预测，规划近期（至20*年）县城城市人口规模将发展到4.6万人，净增近万人，按人均建筑面积30m2计，县城区至20*年因人口增加需求建筑面积达30万m2，集中成片的旧城改造将大大增加了拆迁量，拆迁购置用房每年约需1-2万m2住房；另外还有改善性住房增加的需求量，婚龄青年的购房需求。这些真实的需求给房地产市场发展提供了持续的动力。

2、生态立县战略的实施，给房地产带来了巨大的空间。

生态立县战略的确立，为我县指明了一条生态保护和经济发展并存的可持续发展道路，是我县实现跨越式发展的历史选择和必然途径。随着生态立县战略的深入实施，我县的森林生态系统功能进一步增强，生态环境质量始终保持全省全国先进水平，生态环境更加安全。生态旅游业资源愈显丰富，特色文化愈显深厚。生态城镇建设稳步推进，生态城市功能进一步强化，城市品位大大提高。对外大交通构架将打通与周边两省的交通瓶颈，基本形成接轨浙、皖、赣三省的交通网络。钱江源头生态县的生态环境将越来越显示出它的价值和魅力，被更多的人熟悉和向往。

一片“山秀、天蓝、水青”的生态人居环境，将吸引大批向往优质生态环境的城市居民来观光、旅游、休闲度假，甚至居住，给房地产市场注入新的活力。生态环境的优越，提升了城市竞争力，也赢来了投资者的青睐。万向集团将投巨资打造“浙西硅谷”，万向硅峰公司在近年内计划整体搬搬至硅电子基地，形成硅电子产业的集聚，一个具有相当经营规模、资金实力和国际竞争力的企业集团将崛起于钱江源头生态县。硅电子基地的发展将极大地带动城市化发展，也为我县房地产市场的发展带来了广阔的发展前景。

四、政策建议

（一）建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导行业健康发展。

尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度，及时向社会通报本县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。行业协会和职能部门要定期对房地产市场进行调查分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。

（二）加强政府宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需平衡。

保持房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡对我县房地产业乃至整个国民经济发展具有重要作用。政府及有关部门应发挥调控功能，加大调控力度，通过规划、土地、金融三大调控手段的配合作用，保持开发规模与有效需求的同步增长。

规划方面应发挥导向作用，通过城市建设方向和进度的调整，利用房地产开发空间上的拓展和压缩，有效控制房地产开发规模，通过对居住用地的功能、布局调整，调控商品房的开发结构（如针对目前商业用房供应过多的现状，规划设计条件可以在今后开发地块中明确开发性质为纯住宅，不搞商住楼）；有计划地进行旧城改造，以稳定住房需求，防止因改造引起的突发性需求而产生的供需脱节；控制单体开发建设有利于开发的规模化；控制私人建房有利于住宅的商品化。

土地方面要科学编制房地产开发项目的土地供应计划，建立结构合理、总量平衡的各类房地产项目年度土地供应计划体系。进一步完善土地储备机制，加强城市闲置土地、政府保留用地或暂不宜进入市场交易地的收购储备，并根据市场需求和城市建设需要逐步投放市场。以增强政府对土地市场的调控监管力度。加强土地有偿使用力度，严格实行经营性用地招标、拍卖、挂牌制度，严禁以任何其它方式取得房地产开发用地，规范房地产开发行为。

金融方面要控制总量，合理调整信货支持，实行差别政策，以控制房地产开发与住房消费中比重，抑制投资、投机需求和过度超前消费。要积极提供土地收购储备的信用贷款，同时强化货款监控，实行封闭运行。加强对房地产货款的监管，依法依规货款，严格控制经营不规范、信用度低、资产负债率高的房地产开发企业的货款，扩大支持信誉好、资金实力强、市场前景好的开发企业货款，继续加大货款风险小、收益大的个人住房货款，适度增加对经济适用住房的信贷支持。

（三）完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩序。

各职能部门就应严格履行管理职责，完善市场监管制度。加强资质管理和注册资金管理，把好“入门关”；加强房地产开发项目审批管理，把好“发证关”；加强房地产交易的动态管理，把好“交易关”。加大房地产开发、销售中存在的改变容积率、合同不况现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的查处力度，不能以罚代处，一罚了之，要发现一起查处一起，绝不姑息。

（四）坚持市场化导向，创造公平竞争环境，规范市场化运作。

不论土地投放的方式是单独投放还是捆绑式投放，都应实行公开的市场化运作，经营性土地使用权的出让和转让，按规定都必须进入市场交易，采取招标、拍卖和挂牌方式，杜绝协议出让行为，推行“阳光交易”，使更多有实力的开发商能在公平竞争的环境下取得土地进行开发。经济适用房等政策性用房的开发也应推向市场运作，可以采取土地公开拍卖、政府按定价回购或除掉地价和规定费用，适当留有开发微利等方式运作。

（五）加强住房政策性保障，引导商品房结构调整，完善住房供给体系。

经济适用房是国家政策性住房保障的重要组成部分，它既可以给中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市场价格的调节作用。应科学合理投放经济适用房的供给量，既不能对市场造成负面影响，也不能失去政策性的保障作用。根据我县市场较小的实际，经济适用房的投放量宜小不宜大，因为二手房市场尚有较大的消化空间。通过加强中介服务，政策性补贴鼓励中低收入者按实际需求购买二手房，可以进一步活跃存量房市场，促进增量房消费市场的发展。

要加快廉租房建设，建立保障机制，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。据最新统计数字，我县城镇贫困户（人均年收入低于2400元）有657户，1512人，其他住房困难户154户362人。解决和改善这些贫困户的住房问题是一项当务之急的大事。

积极引导和鼓励开发商从市场需求出发，针对不同消费群体的消费特征和购买能力，开发不同档次、不同价位的商品房，一方面可以满足不同层次的消费需要，另一方面可以充分调动消费潜力。

（六）加快发展房地产服务业，培育市场潜在消费群体，促进房地产市场进一步发展。

房地产服务业主要包括房地产中介和物业管理服务两大类。从我县目前情况看，房地产服务业已滞后于房地产整个行业的发展，需要进一步加快发展。首先要制定、完善相关法规，加大对房屋中介机构、物业管理公司的管理力度，清除无证、无照中介机构，规范中介市场。其次要积极促进中介机构更新经营观念，提升服务层次，不断提高从业人员素质，以诚信创品牌；再者要加大扶持力度，创造良好的发展环境。房地产服务业的发展将有利于促进房地产市场的进一步发展。要通过落实住房货币化分配政策，建立面向中低收入家庭的贷款担保机制；强化住房公积金的归集和运用，加大公积金和银行住房抵押贷款的力度；采取购房贷款贴息优惠；合理拆迁补偿等一系列的财政、金融政策，提高中低收入消费群体的经济承受能力，使潜在的住房需求转化为现实购买力，有效扩大市场需求量。

（七）促进产业集聚，加快市场建设，增强发展后劲。

要一如既往地推进招商引资工作，主动承接从大、中城市梯度转移的劳动密集型产业。加快硅电子基地建设，加速引进大企业大集团的项目、资金、人才、技术等。利用县工业园区这一平台，进一步促进产业集聚，不断推进工业化步伐，从而带动城市化的发展。

要深入贯彻实施生态立县战略，大力发展生态工业、生态农业、生态旅游业，以打响钱江源绿色品牌为动力，以打造全国绿色食品生产、加工基地为目标，加快建立“绿色食品城”市场。当前应着力加快茶叶市场的扩大经营。