流转土地合同范文
时间：2023-11-29 04:35:52
流转土地合同篇1
村集体土地流转合同范文1甲方： 身份证号码： 乙方： 身份证号码：
根据《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》和《重庆市实施中华人民共和国农村土地承包办法》等有关法律、法规的规定，甲乙双方本着平等协商、自愿、有偿原则，就本宗土地承包经营权的流转事宜达成一致，订立本合同。
一、合同标的
甲方将其承包经营的 镇 村 社 亩土地(详情见下表)流转给乙方从事 生产经营。
转包土地详细情况
二、流转期限
自年月同期限不得超过 年 月 日。
三、土地流转价款的支付
1、流转价款的计算与支付：田坎计入田的面积内。
2、支付方式与时间：将此产量按当年9月20日至30日之间的______平均价折合现金于
四、双方约定的权利与义务
1、甲方在签订合同后应报土地发包方备案，并按期将合同标的物移交给乙方经营使用，转让或互换须报发包方变更原土地承包合同和承包经营权证书。
2、甲方有权按期收取流转费用，并承担作为原土地承包方应履行的相应义务。
3、乙方应按期交纳土地流转费用，并在法律和政策允许的范围内合法经营，不得擅自改变土地用途，不得荒芜土地。
4、甲乙双方不得未经对方同意将土地转租给第三方。
五、其他约定
1、在流转经营期间，如国家支持农业生产的政策性补助由甲方享受。仅限种粮直补，如遇由乙方原因取消直补，由乙方按当年标准补给甲方。
2、流转经营期间，如遇开发征地，征地补偿由甲方享受，种养殖及设施补偿由乙方享受。
3、本合同到期后，甲方如需继续流转，在同等条件下乙方有优先权。
4、本宗流转合同属(转让、转包、出租、互换、入股)合同，双方协商是(否)请乡镇农村土地管理机构进行鉴证。
5、合同到期后，土地归还及地面附着物和相关设施的处理：由双方协商是否拆除不利于耕种的设施。
六、违约责任及争议的解决
1、如违约，应由违约方支付给未违约方10000元/亩违约金，并承担相关的违约责任。
2、如双方发生争议，可请求村组干部或乡镇农村土地管理机构调解，也可向法院起诉。
七、本合同未尽事宜由甲乙双方协商解决。
八、本合同经双方签字后生效，一式三份，具有同等法律效力。甲乙双方及 各一份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
村集体土地流转合同范文2转让方(以下简称甲方)：
受让方(以下简称乙方)：
见证方：
甲乙双方按照《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和国家有关政策的规定，本着依法、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，就农村土地承包经营权转让事宜，订立本合同。
一、转让标的
甲方将其承包经营的位于 乡(镇) 村 组的 亩(具体面积以现场测量为准)土地的承包经营权转让给乙方依法占有、使用、收益、处分。
转让土地状况：
地块名称及坐落：
四至界限：东至南至西至北至具体转让包括的承包农户情况及各自土地、转让金清单及签认详见附后清单。
二、转让期限
转让的土地承包经营权年限为 年，即自 年 月 日起至 年 月 日止 (转让期限不得超过承包期的剩余年限)。期满后，若国家法律和政策没有明文禁止延长承包期限的，则转让期满自动无条件无偿延长至下轮承包期限届满，甲方及村组集体协助办妥相关手续。
三、转让费
转让土地承包经营权的转让金为总计人民币 元。(具体转让包括的承包农户土地、转让金清单及签认详见附后清单)。
四、支付方式和时间
1、本协议签订后日内乙方支付元作为定金;
2、甲方收到定金后向乙方移交土地并着手办理农村土地流转的手续，移交完成及手续办妥后，乙方按双方约定分期支付给甲方转让金。
3、分期分红付款办法：乙方承诺甲方每五年进行一次分红
第一次250/亩(5年期) 年 月 日至 年 月
第二次400/亩(5年期) 年 月 日至 年 月
第三次600/亩(5年期) 年 月 日至 年 月
第四次800/亩(5年期) 年 月 日至 年 月
剩余合同时间按1000/亩计算，每5年分红一次。
五、承包经营权转让土地的交付时间和方式：甲方应于 年日前将转让土地交付乙方。交付方式为：甲方腾空地上一切附着物后由乙方直接占有并接手土地。甲方未按前款约定时间交付的，双方约定乙方可以单方面直接自行占有接收土地及并自行处置地上一切附着物，甲方不得干预。甲方应因此承担违约责任。
六、承包经营权转让和使用的特别约定：
1、甲方转让土地承包经营权须办理转让认可手续，在合同生效后各农户终止与发包方(甲方)的承包关系。
2、甲方交付的转让土地必须符合双方约定的标准。
3、乙方依据合同获得土地承包经营权后即与发包方甲方确立新的承包关系，办理有关手续。附件清单内农户直接适用本合同约定，不再另签合同。
4、乙方获得土地承包经营权后，承包期内依法享有该土地的使用、经营决策、产品处置和收益等权利。
5、乙方获得土地承包经营权后，必须按土地亩数承担国家政策规定的费用和其他义务。
6、乙方必须管好用好承包土地。
七、违约责任
1、甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应承担违约责任，向守约一方赔偿经济损失的同时，合同继续履行。违约经济损失的计算方法：
①乙方对土地未作任何投入之前，按照本合同总价款的10倍计算;
②乙方对土地进行任何形式的投入之后，则按照乙方委托评估的投资市场价值的10倍计算。
2、如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的具体数额依具体损失情况确定。
八、争议条款 因本合同的订立、效力、履行、变更及终止等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的按下列第3种方式解决：
1、提请村民委员会、乡(镇)人民政府、农业承包合同管理机关调解;
2、提请 仲裁委员会仲裁;
3、向有管辖权的人民法院提起诉讼。
九、生效条件
甲乙双方约定，本合同须经双方在本合同上签字或者盖章，各承包经营农户在附后清单上签字捺印后生效，按规定报经转让承包经营权土地的所在地乡(镇)人民政府备案。
十、其他条款
本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。
本合同一式多份，由甲乙双方、发包方等各执一份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
村集体土地流转合同范文3发包方： (以下简称甲方) 承包方： (以下简称乙方)
根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》及其相关法律法规和政策规定，甲、乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，签订本合同，供双方共同信守。
一、土地的面积、位置 甲方将中梁村茶山依法流转给乙方使用。
土地范围：东至 ，西至 ，南至 ，北至 。
二、土地用途及流转形式
1.土地用途为种植业和养殖业。
2.流转形式：承包经营。承包范围内现有茶园等附着物一并移交乙方使用、维护。
三、土地的流转经营期限
该地流转经营期限为 30年，自20xx年 月 日起至2045年 月 日止。
四、土地的流转费标准及金额
该宗土地流转费每年每亩14.44元，共计300亩合计每年流转费金额4333.3元，30年共计金额 13 万元。
五、土地流转费支付方式及时间
乙方负责将土地流转费一次付给甲方，于合同签定时一次性付清流转费13万元。
五、特别约定
1、乙方如果需要修建道路必须从中梁村修建，不得从其他地点修建，若遇乙方从其他村修建公路甲方有权制止并解除合同。
2、甲乙双方在签订合同后三年以内若没有开发利用，甲方视为乙方自动放弃承包权，甲方有权无偿收回土地。
3、在修建公路过程中甲方应协助乙方解决问题。
六、甲乙双方的权利和义务
(一)甲方的权利和义务
1.依法拥有土地的所有权。承包到期后，甲方有权收回乙方的土地经营权。
2.有权监督乙方仿照流转合同约定的用途合理利用土地。
3.按照合同约定时收取土地流转费。在合同有效期内，如遇政策性调整，甲乙双方可共同商量解决，但必须充分考虑由此对乙方造成的损失，并予以赔偿。
4.维护乙方的土地承包经营权，不得单方面解除流转合同，不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动。
6.甲方按合同签订时的现有状态交付乙方。
7.经营过程中，若发生土地权属地界纠纷及当地群众干扰、阻挠、破坏等情况，甲方应及时出面化解。
8.乙方如果发展政府鼓励提倡的产业，甲方应当给予配合乙方相应的政府政策性扶持。
(二)乙方的权利和义务
1.按照合同约定的用途和期限，有权依法利用和经营所流转的土地。
2.享有流转土地上的收益及对公共设施的使用权。
3.乙方可在流转的土地上建设与农业生产有关的生产、生活设施。
4.不得随意改变土地用途。按合同约定只能用于种植业、养殖业，决不允许用于搞工业厂房修建、办企业用地。
5.乙方不得用流转土地抵押贷款。
6.乙方不得用流转土地抵偿债务。
七、合同的转包
1.在合同有效期内，乙方可以将流转的土地全部或部分转包给第三方。
2.转包时签订转包合同，不得擅自改变原来流转合同内容。
3.本合同转包后，甲方与乙方之间仍应按原流转合同的约定行使权利和承担义务;乙方与第三方按转包合同的约定行使权利和承担义务。
八、合同的变更和解除
1、本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变更或者解除合同。经甲乙双方协商一致签订书面协议方可变更或解除本合同。
2、在合同履行期间，任何一方法定代表人或人员的变更，都不得因此而变更或解除本合同。
3、本合同履行期间，如遇国家建设征用该土地，征地补偿归甲方所有，乙方自建的地上附着物和林木的补偿归乙方所有。
4、如甲方重复发包该土地或擅自断电、断水、断路，致使乙方无法经营时，乙方有权解除本合同，其违约责任由甲方承担。
5、本合同期满，如继续流转，乙方无条件享有优先权，双方应于本合同期满前续签流转合同。
九、违约责任
1、乙方应当按照本合同约定的期限足额支付流转费。如乙方不能按合同规定一次性支付土地承包费，则甲方有权解除本合同。
2、本合同转包后，因甲方的原因致使转包合同不能履行，给转包后的承包方造成损失的，甲方应承担相应的责任，导致合同不能履行的应承担相当于承包期所有流转费的违约金。
十、合同纠纷的解决办法
本合同履行过程中发生的纠纷，由双方协商解决，双方协商不成的，请黑谭乡人民政府调解;调解不成的，向南江县农村土地承包纠纷仲裁委员会申请仲裁或直接向南江县人民法院提起诉讼。
十一、本合同未尽事宜，依照相关法律法规及政策的规定，由双方约定后作为补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
十二、本合同经甲乙双方签章后生效，一式四份，甲乙双方和见证人各执一份，黑潭乡政府存档一份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
流转土地合同篇2
甲方：
乙方：
甲方在**市郝家桥镇兴旺村四队东干渠东边水地，旱地（包沟渠）于2010年11月20号，流转给乙方耕种，经甲乙双方平等协议后，订立本合同书如下：
一：甲方把土地流转给乙方后，永久不变，一切使用权及所有权有乙方享有甲方无权干涉乙方任何使用权及所有权流转费
一次性付清。
二：甲方给乙方交地时必须把四边界限画清楚，东靠排水沟及马忠有共同使用，南靠生产路，西靠沟，北靠排水沟与杨发玉共同使用，各沟存在问题有甲方出面调解。
三：甲方给乙方交地时，包括本地内的所有水利设施，电力设施及泵站以前线路，泵站及渠道所有使用权，都有乙方管理及使用，甲方不得干涉线路及用电以后的问题都有甲方出面协调及解决。
四：乙方接受后担任土地上的所有义务工和建设经费若有搅扰甲方出面协调。
五：甲乙双方必须遵守流转合同的条列 ，如果有一方提出停止合同协议和不遵守合同条例提出的一方必须赔偿一切经济损失。
六：甲乙双方在出现合同问题的情况下，必须有证明签字证明，如果调解不成任何一方向人民法院起诉由人民法院裁判执行。
七：甲乙双方执行合同书，特立本合同书为证据一式三份，甲乙双方各持一份，证明人一份，具有同等法律效力，本合同书自签字起生效。
八：关于老金 马玲 租用泵站及渠道的问题，老金 及马玲在每年用水期间除交相关的水费 电费及维修费外再给与乙方一定的经济补偿。
甲方：
乙方：
证明人：
流转土地合同篇3
合同编号：
签订日期：
甲方（原承包方）：住址：
乙方（受让方）：住址：
为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》的有关法规条例规定，经双方自愿平等协商同意订立本合同。
第一条流转标的、形式、期限和交付标准：
甲方将享有承包经营权的座落在的土地（四至为：东至，南至，西至，北至，）共亩以流转（转包、出租、转让、互换）方式从年月日起至年月日止，流转给乙方用于。
上述土地交付标准：。
第二条双方权利及义务：
（一）甲方的权利和义务：
1.享有按时收取流转价款权利；
2.该土地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的土地使用补偿：
3.不得干涉和破坏乙方的生产与经营。
（二）乙方的权利和义务：
1.享有该土地的自主生产经营使用权及产品处置收益权；
2.不得改变该土地的农业用途，不得用于非农建设；
3.保护和合理利用土地，不得给该土地造成永久性损害；
4.环保方面应按国家标准达标排放；
5.该土地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的青苗及乙方所搭建的建筑物补偿。
第三条流转价款及支付方式：
双方协商同意以第方式支付流转价款：
（一）现金形式支付：
1.第一年流转价款为人民币元，以后递增方式及比例为。
2.本合同生效后天内乙方向甲方支付元人民币作为合同定金，定金在最后一年的流转价款中抵扣。
3.本合同生效后天内乙方向甲方一次性支付本年度的流转价款，以后每年月日前乙方向甲方支付下一年度的流转价款。
（二）实物（稻谷）折现形式支付：
1.协议流转价款为每年每亩斤稻谷，以后递增方式及比例为。
2.本合同生效后天内乙方向甲方支付元人民币作为合同定金，定金在最后一年的流转价款中抵扣。
3.每年结算支付两次，分别以当年月日和月日的稻谷市场价为准折以现金兑付，每年月日和月日为兑付日。
第四条违约责任：
（一）乙方应按照合同规定按时足额向甲方支付土地流转价款，逾期一天乙方应向甲方支付应付款的%滞纳金。逾期个月视为乙方单方违约，甲方有权收回该土地使用权及没收合同定金，该土地上的建筑物归甲方所有。
（二）乙方擅自改变该土地的农业用途或不合理使用土地给该土地造成永久性损害的，经国家有关部门确认后，甲方有权收回该土地使用权及没收合同定金，乙方还应承担土地功能恢复责任，无法全部恢复的，承担赔偿责任。
（三）甲方应按合同规定按时向乙方交付土地，逾期一天应向乙方支付当年流转价款的%滞纳金。逾期个月视为甲方单方违约，乙方有权单方解除合同，甲方应双倍返还乙方所交合同定金，给乙方造成实际损失的，还应承担赔偿责任。
（四）甲方违反合同约定擅自干涉和破坏乙方的生产与经营,使乙方无法进行正常的生产经营活动的，乙方有权单方解除合同，甲方应双倍返还乙方所交合同定金，给乙方造成实际损失的，还应承担赔偿责任。
第五条合同的变更、解除和终止：
（一）本合同效力不受甲乙双方法人代表变动影响，也不因集体经济组织的分立或合并而变更或解除。任何一方不得随意终止合同。因不可抗拒自然灾害严重毁损该土地，造成合同无法履行除外。
（二）经双方协商一致，可另签协议对本合同内容进行变更。
（三）合同期满后，甲方有权收回该土地的使用权，乙方应清理所有承包土地的地面设施，将土地整平后交给甲方，如甲方提出要保留地面设施的，地面设施归甲方所有。乙方如需继续经营，享有同等条件下的优先承包权，但需与甲方重新协商签订合同。
（四）土地流转的期限超过国家规定的家庭承包期的，超过的时间无效。
（五）合同期内，如因国家及农业基础设施占用或征用该土地的，本合同自动终止，补偿款按本合同第二条规定分配，甲乙双方均不负违约责任。
第六条合同争议的解决方式：
发生合同纠纷，双方应协商解决，协商不成，可由农业、工商等政府行政管理部门调解，调解不成时，采取以下第种解决方式：
（一）向仲裁委员会申请仲裁；
（二）向人民法院申请诉讼。
第七条本合同如有未尽事宜，经双方平等协商后可在补充栏目中（附后）完善合同内容并与本合同具有同等法律效力。
第八条本合同自年月日起生效，一式四份，甲乙双方、发包方和鉴证机关或镇土地流转指导中心各一份。
甲方：（签字盖章）
乙方：（签字盖章）
流转土地合同篇4
论文关键词 土地承包 经营权 流转合同 主体资格 实体内容
为了保证“发挥市场在资源配置中的决定性作用”这一科学论断的实现，党的第十一届三中全会开启农村土地改革，将土地承包经营权从我国农村集体土地所有权中分离，实行“一权变两权”，大大提高了农村生产效率。党的十八届三中全会启动新一轮农村土地改革，又将经营权从承包经营权中分离，实施“两权变三权”，并赋予土地经营权以抵押担保权能。这一改革促使农村土地承包经营权流转的加速，为实现农村生产现代化和规模经营奠定了基础。但是由于承包经营权流转的情况特殊复杂，其加速同时也会加剧矛盾冲突。公证是公证机构根据当事人的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。将公证这种具有引导、服务、预防、监督保障功能的司法证明制度运用到土地承包经营权流转合同中，能够有效剔除纠纷隐患和不真实、不合法的因素，维护可以平衡当事人之间的关系，从而预防纠纷、减少诉讼。
一、对合同主体的审查
（一）合同主体是否符合法律规定的条件
1.转让方的主体资格。根据我国《土地承包法》的相关规定，土地承包经营权流转的主体是承包方。 也即转让方主体应该是已经与村民委员会、村集体经济组织或村民小组签订了农村土地承包经营权合同的承包方。
2.受让方的主体资格。我国《土地承包法》并未对土地承包经营流转合同的受让方作出具体规定。鉴于此，土地承包经营流转合同的受让方是仅限于本集体经济组织的成员，还是可以包括本集体经济组织外的其他成员是我们要研究的对象。根据我国《土地承包法》第33条第五款的规定，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。该条款确立了本集体经济组织在土地承包经营权流转时的优先受让权，同时可以确定法律并不禁止向本集体经济组织外的成员转让土地承包经营权。中央农村工作领导小组负责人曾公开表示不提倡 ，但也并非禁止，江苏省就曾进行了放开承包经营权的受让方主体资格的探索 ，为调整农村土地承包经营权流转开创了新模式。随着“两权变三权”的农村土地政策改革，承包经营权的灵活性更是需要放宽土地承包经营权受让方的主体范围。即在保障本集体经济组织成员优先权的前提下，受让方可以是本集体组织以外的单位和个人。
法律虽未对受让方的主体资格作出明确规定，但却对其实质条件做出了要求，《农村土地经营权流转管理办法》提出土地承包经营权流转的受让方应当具有农业经营能力 。为了保护农用地的用途，保障耕地“红线”，法律不提倡不具有农业经营能力的工商企业和个人进行土地承包经营。因此，在办理土地承包经营权公证时，受让方是否具有农业经营能力应当是重点审查事项，尤其当受让方为单位时，应当通过营业执照等资质证明文件判断其是否具有农业经营能力。
3.保障本集体经济组织成员的优先承包权。我国《土地承包法》规定了当承包方向集体经济组织以外的成员转让土地承包经营权时，本集体经济组织成员的优先承包权。但没有具体保障优先权的程序，在办理公证过程中，为了保证流转合同的合法有效，应当确认承包方是否向本集体经济组织的其他成员履行了告知义务。在缺失履行告知义务的情况下，公证机构可以建议合同双方当事人采用相应的公示办法，以保障本集体经济组织成员的优先承包权不会影响合同的效力。
（二）合同主体是否意思表示真实
平等协商、自愿、有偿是所有相关土地承包经营权流转法律规范都明确的原则，并再三重申任何组织和个人强迫承包方进行土地承包经营权流转的，流转无效。这一方面是遵循合同法意思自治精神的应有之义，另一方面是要保证土地承包经营权流转合同有效性。
二、对流转合同实体内容是否符合法定规范的审查
（一）文本的形式审查
我国法律规定农村土地承包经营权流转合同一般包括以下条款：双方当事人的姓名、住所；流转土地的名称、坐落、面积、质量等级；流转的期限和起止日期；流转土地的用途；双方当事人的权利和义务；流转价款及支付方式；违约责任。 由于集体经济组织成员的文化水平差异较大，公证机构对土地承包经营流转合同文本的形式审查对于明确合同双方的当事人真实的意思表示和对合同所载内容的实质性审查具有重要意义。
（二）流转方式的审查
1.不得有买卖土地的约定条款——即不得改变土地所有权。十一届三中全会以来，我国农村土地实行集体所有，家庭承包，统分结合的双层经营体制。农村土地属于集体经济组织所有，集体经济组织成员经过依法承包对所承保范围内的土地享有占有、使用、收益和有条件的处分的权能，但不享有所有权，不能对农村土地进行买卖。农村土地承包经营权流转必须以“不得改变土地的所有权性质”作为底线。公证机构在审查是否改变了土地所有权性质，不能简单从形式上认定，应当审查土地承包经营流转合同是否具有买卖土地得约定条款，如审查合同约定转让的权能是转移土地所有权还是只提及土地的占有、使用、收益的权能，约定转移土地所有权权能的都是无效的；审查合同是否约定期限，买卖合同一般没有期限的约定，而流转合同具有明确的期限限制；审查合同约定的土地用途，如若约定建设永久建筑物或其他建设用地的，一般涉嫌非法买卖土地。
2.不得有改变土地使用性质的约定条款。《土地承包经营法》不仅对承包方的义务进行了明确规定：“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用，未经依法批准不得将承包地用于非农建设”，“承包方承担维持土地的农业用途，不得用于非农建设和依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害” 而且规定“受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地，禁止改变流转土地的农业用途”， 这是对土地承包经营权流转进行法律的强制性规定和政策的禁止性规定。土地承包经营权流转合同的双方当事人无权自愿约定将农用地作为非农用地进行建设。无论以何种方式实现承包经营权的流转，流转合同所约定的用途都不得突破“农业用途”的红线。否则，即将面临违反法律强制请规定而导致流转合同无效的法律后果。公证机构对土地承包经营权流转合同进行审查时，流转用途的合法性，是认定流转合同合法的核心要素。
对流转用途的合法性审查，要充分理解“农业用途范围”。农业用途的范围一般意义上既包括种植业、养殖业，还包括农副产品加工业。尤其是在农业现代化和规模化经营的影响下，不少工商企业和城市居民受让承包地挖塘发展水产养殖业、果园花木业。针对这些现象，地方政府应当因地制宜，根据农用地的基本情况，以保证全国守住全国耕地不少于18亿亩“红线”为标准，有条件的实行“在基本农田保护区内的承包耕地不得流转用于养植、加工业和发展果园、花木基地，其余承包地流转用作养植、加工业和发展果园、花木基地的属于合法行为”的方案。
（三）流转期限的审查
土地承包期限是《物权法》对土地承包经营权这一用益物权的特殊规定。公证机构在对土地承包经营权流转合同进行公证时应当严格按照《物权法》对期限的特别规定，只允许承包方在剩余的承包经营期限内形式流转权。
三、对流转合同是否履行法定程序的审查
（一）经发包方同意或向发包方备案
发包方同意这一前置性条件是《农村土地承包法》第37条对采用转让方式流转土地承包经营权的要求。公证机构对以转让方式实行承包经营权流转的合同进行公证时，应当审查所要公证的合同是否已经向发包方递交申请，取得了发包方同意转让的明确表示。
《农村土地承包法》第37条还规定对以转包、出租、互换方式或者其他方式流转土地承包经营权的，应当向发包方备案。但备不备案，不应影响合同效力。因此，在审查时，公证机构尽到谨慎合理的告知义务即可。
（二）依法向县级以上地方人民政府登记的法律效力
《农村土地承包法》第38条规定：“以采取转让、互换方式流转土地承包经营权的，当事人申请登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。”我国借鉴德国物权行为与债权行为区分性的特征，对无权转让行为和无权合同行为进行了区分。登记行为作为一种公示方法，对于土地承包经营流转合同，当事人是否向县级以上地方人民政府申请登记不影响该合同的效力，但是不登记，在物权与债权择一保护时，未登记的债权不能对抗善意不知情的第三人。公证机构在办理土地承包经营权流转合同时，如果当事人经协商一致，向县级以上地方政府部门进行了登记备案，自然是更为明确的确定了双方的权利义务关系。如果当事人因不了解法律规定或者害怕手续繁琐不予登记，那么公证机构在办理公证时应当向合同双方的当事人说明其存在的履行风险及不利的法律后果和危害。
四、结论
流转土地合同篇5
为贯彻落实党的十七届三中全会精神，加快推进农村土地承包经营权流转，加强对土地流转的管理和服务，建立健全农村土地承包经营权流转市场，根据《农村土地承包法》和有关法律法规精神，结合我市实际，就我市农村土地承包经营权流转服务组织建设提出如下实施意见：
一、指导思想
以党的十七届三中全会精神和科学发展观为指导，以《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律、法规为依据，按照统筹城乡综合配套改革的要求，进一步完善土地流转服务组织，加强对土地流转的管理和服务，保障土地流转当事人的合法权益，加快推进土地流转进程，依法调处农村土地流转合同纠纷，推动农村土地流转走上规范化、法制化管理轨道，促进农村经济发展和社会稳定。
二、工作目标
（一）建立农村土地流转服务体系。市、镇（街道）建立农村土地流转服务中心，村建立农村土地流转服务站，上一级服务组织对下一级服务组织具有指导关系。农村土地流转服务中心（站）要有机构牌子，有固定的办公场所、工作人员以及对外服务的窗口和信息的渠道。
（二）发挥农村土地流转服务中心（站）功能。市、镇（街道）、村三级农村土地流转服务组织要按照职能，认真做好土地流转的管理和服务。充分利用现代信息技术和服务网络，发挥信息收集、信息、项目对接和交易服务的平台作用；建立健全土地流转的价格机制、运行机制、补偿机制和纠纷调解机制，并与农业担保、农业保险和土地纠纷仲裁等机构建立良好的协作机制。同时，逐步将农村住房、宅基地、集体非农建设用地和集体经济组织的股权等产权纳入交易服务范围。
（三）建立农村土地流转电子化管理系统。依托现代信息技术，建立农村土地流转信息采集、审核、存储、统计、分析和信息的电子软件系统，发挥土地流转信息资源作用，形成土地流转信息汇集、、交易、统计的快速反应机制。
三、主要职能
（一）市农村土地流转服务中心主要职能
1．宣传贯彻《农村土地承包法》等有关农业、农村工作的法律法规和政策；
2．建立农村土地流转信息库，及时收集、整理、土地流转信息；
3．提供土地流转信息、流转价格和政策法规等咨询服务；
4．及时组织土地流转供需双方见面洽谈，做好项目对接；
5．指导农村土地流转供需双方按照依法、自愿、有偿的原则签订土地流转合同，并提供鉴证服务；
6．接受当事人委托办理变更农村土地承包经营权证；
7．参与土地承包、土地流转纠纷调解工作。
（二）镇（街道）农村土地流转服务中心主要职能
1．宣传贯彻《农村土地承包法》等有关农业、农村工作的法律法规和政策，提供土地流转信息咨询和政策法律咨询；
2．负责审核、汇总、上报、土地流转信息；
3．组织开展农业招商活动，引进农业规模经营主体；
4．负责对土地流转价格的协调和流入主体的资质审核；
5．组织洽谈，指导土地流转双方签订规范的流转合同，并接受农村土地承包管理部门的委托开展合同鉴证服务；
6．协助办理农村土地承包经营权证和农村土地流转经营权证的变更和发放；
7．对流转土地进行跟踪服务，对流转合同的履行进行监督，调处土地流转纠纷。
（三）村农村土地流转服务站主要职能
1．负责搜集、核实、上报、土地流转信息；
2．负责与承包农户签订农村土地承包经营权委托流转协议，并与流入主体签订土地流转合同；
3．指导农户之间签订土地流转合同；
4．受理农户承包经营权证变更的申请；
5．负责做好土地流转双方关系的处理，包括土地位置的置换，受托办理土地流转费的收取和发放，做好流转纠纷的调解等。
四、服务流程
农村土地流转服务中心基本服务流程为：申请受理——调查核实——信息——组织洽谈——签订合同——审核鉴证——资料归档——跟踪服务。
（一）申请受理。提出流出土地申请的主体是有承包权的农户，也可以是村经济合作社或者土地股份合作社。农户应提供身份证、农村土地承包经营权证、土地流转申请；委托村经济合作社统一流转的，应提供农户委托流转协议书；土地股份合作社应提供章程和入股社员清册。采取转让方式流转的，应先经发包方（村经济合作社）同意。提出流入土地申请的主体可以是种养大户，也可以是其他有从事农业生产经营能力的组织。流入方应提供身份证（或企业营业执照）、资信和经营技能证明等材料。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
（二）调查核实。对流出土地，主要调查土地的位置、面积、质量以及有无权属纠纷等；对流入主体，主要调查主体资格、资信状况、土地用途和产业发展方向等。
（三）信息。对土地流转双方的信息进行收集整理后，将流出土地（包括位置、面积、价格、适宜用途、流转期限等）和流入土地（包括单位、价格、拟发展项目等）的信息，通过农村土地流转服务中心服务窗口、网站、农民信箱、公告栏、宣传册等形式向社会。
（四）组织洽谈。及时组织有流转意向的双方进行洽谈，做好项目对接。对同一宗土地有多个需求主体的，在审核的基础上，由农村土地流转服务中心统一组织竞标。
（五）签订合同。土地流转双方洽谈一致后，在农村土地流转服务中心的指导下签订规范的土地流转合同。
（六）审核发证。对土地流转合同条款的合理性、合规性和合法性进行审核，由农村土地流转服务中心核发经营权证。
（七）资料归档。农村土地流转服务中心（站）将土地流转的相关资料分类整理归档。
（八）跟踪服务。对流入主体的生产经营活动进行跟踪服务，监督流转双方履行土地流转合同，及时调处土地流转纠纷。
五、工作要求
建立和完善我市农村土地流转服务组织，对于优化土地资源市场化配置，推进农业规模化、产业化经营，加快农业转型升级，推进统筹城乡发展具有十分重要的意义。
流转土地合同篇6
关键词：农村；土地流转；关键问题
农村土地流转，从严格意义上讲即农用地使用权流转，土地的流转本质上是农户对所拥有的集体土地承包经营权的交易。
1.农村土地流转的前提条件
农村土地流转是一个渐进的过程，不能冒进，更不能不考虑中国实际盲目推进，急于求成，应在进一步完善政策法规，坚守基本条件的前提下，逐步实施。
1.1把保护农民土地财产权放在首位
一旦农村土地流转放活之后，城市资本允许进入农村土地，掌握大量资本的城市居民可以拥有几千亩、甚至上万亩的土地，他自己不耕作，雇佣原地居民耕作，这样就可能出现农民将大量土地卖给城市居民的现象，当然这只是一种假设。如果政府不采取措施强制规定，就会有一些地方政府为了推行所谓的“规模经营”，通过各级政府的权力，很有可能将大片土地转让到城市居民手中，导致出现城里的所谓“大地主”。而这不是我国推进农业“适度规模经营”的初衷。因此，有必要采取一定措施，对相关法律法规进行修订完善。此外，鉴于现阶段农村土地的社会保障功能，如果不把保护农民土地财产权放在首位，对个人最高农地拥有量进行限制，则很有可能出现一边超大规模的“地主”，一边无地农民的情况，导致农村两级分化，影响社会稳定。
1.2坚持守住18亿亩耕地这条红线
土地制度是农村和我国的基础制度。按照中央农村土地管理制度，允许土地流转的前提是坚持守住18亿亩耕地这条红线，划定永久基本农田，确保基本农田总量不减、用途不变。
1.3保证土地的使用效率
农村土地流转的出发点是要合理配置土地资源，确保土地的使用效率，实现土地适度规模经营。从目前农村土地利用情况看，“家庭联产承包责任制”，经营规模过小，增加了农业生产的管理成本，从而难以形成规模经济效益，难以形成有效竞争，也不利于农业科技水平的提高。这阻碍了土地利用效率的提高，造成土地资源的浪费。因此，今后必须改变这种状况，一方面，加大先进科技成果的应用推广，提高农业生产率，调动农民生产的积极性，通过规范土地合理流转，实现土地适度规模经营，防止出现土地抛荒现象。另一方面，改变现有农户家庭半自给性、小规模土地承包经营基础上的农民兼业化，追求土地经营目标投入产出收益的最大化，提高土地配置效率。
2.农村土地流转后的合理使用
2.1严格按照相关政策法规进行土地流转，确保土地农业用途不变
当前，我国仍是一个农业大国，而且土地资源十分有限，耕地数量更是有限，无论从土地作为农民的社会保障角度来讲，还是从粮食安全角度考虑，严禁借用土地流转之际随意改变土地农业用途就显得格外重要。因此，有必要按照产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理的原则，不断完善农村土地管理制度，坚持最严格的耕地保护制度，规范农村土地流转及流转后的使用。
2.2加大土地流转宣传力度
加大土地流转的宣传，提高农民“土地是财富之母”的意识，特别要让农民了解土地流转的前提条件和农村土地流转应遵循的基本原则，熟悉土地流转的相关政策法规；同时，还应让农民知道，土地不仅仅是就业和生存的手段，更是一笔庞大的资产，加快土地流转正是合理利用这一资产、增加要素收入的有效途径，因此，一定要规范土地流转，确保土地性质和用途不变。此外，还可通过板报、村民广播等载体，让农民了解到除国家建设依法征用集体土地外，村集体无权在承包期内单方面不签合同、不发证书、解除承包合同、强行收回和调整农民承包地，进一步规范农村土地流转，确保土地合理使用。
2.3加强土地流转监管，规范土地农业用途
当前，各级国土资源部门一定要加强流转土地用途的监管，坚决禁止以土地流转为名改变农用地用途特别是基本农田用途的违法行为。同时，要建立健全全国各地农村土地流转市场体系，培育土地流转主体，加强农村土地流转的管理和服务，鼓励引导专业大户、农民专业合作社、农业龙头企业等主体，发展多种形式的适度规模经营，鼓励引导农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，防止出现土地撂荒和粗放经营等现象。此外，应全面规范农村土地流转合同，使用统一规范的合同文本，并指导土地流转双方签订合同，及时办理土地流转当事人提出的签证申请，纠正土地流转双方违反有关土地管理法律、法规和政策方面的约定，确保流转后的土地农业用途不变。
3.农村土地流转的产权主体
当前，我国农村土地流转存在由于土地权属不明而导致的流转混乱、效率低下等问题，相关法律法规对土地所有权主体的经济地位、法律地位、财产地位及其职能范围、行为方式等没有明确规定，这不利于农村土地流转的有序健康进行。
3.1健全农村土地流转的相关法规政策，明晰农村土地产权制度
土地是农民的基本生产资料，农民对土地的依赖性很强。因此，有关部门应重视对《农村土地承包法》的修订和完善，切实解决当前土地流转过程中的产权主体不清的问题。同时，还应进一步建立和完善土地流转的其他政策法规，尤其是土地分配政策，应适当体现均衡原则，即实现农村土地经营权的动态监管和分配。区分情况收回符合条件成员的承包权并再流转或承包给新增人员。具体做法建议将其写入相关规定中，制定成《农村土地承包细则》，使其具有很强的可操作性。
3.2严格执行土地法律法规，完善土地承包手续
要求出让方和受让方必须根据（（中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》及其有关法律法规的规定进行土地流转，并签订合同。在合同中双方应明确土地流转的方式、流转土地的用途、土地流转的时限、土地流转的数量及费用、土地流转的类型、面积和质量，双方的权利和义务、合同的变更与解除及其他约定等内容。同时，还应进一步完善土地承包手续，避免或减少不必要的纠纷。
4.土地流转的价格机制形成
实行土地使用权流转是适应市场经济发展，加快农业结构调整的需要，是新形势下实现农业增效、农民增收的基础和关键。在农村土地流转市场中，流转交易价格会影响流转交易双方的土地经营收益。在市场经济体制下，价格会随着供需的变化围绕价值上下波动，因此，建立并完善农村土地流转价格机制就显得十分重要。所以，要建立科学的农用地分等定级估价体系，同时加强政府对农村土地流转市场交易价格的调控。
流转土地合同篇7
一、指导思想和基本原则
一）指导思想
以党的十七届三中全会《决定》和年中央1号文件精神为指导，以稳定农村土地承包关系为基础，以优化配置土地资源、促进适度规模经营、提高农业生产水平、增加农民收入为目标，按照统筹城乡发展、建设现代农业的要求，创新农村土地承包经营权流转的有效形式，培育多元化的农村土地承包经营权流转市场，健全农村土地承包经营权流转管理服务体系，促进农村土地承包经营权流转规范、有序、健康发展。
二）基本原则
1.坚持家庭承包经营制度不动摇的原则。农村土地流转要始终坚持稳定农村土地承包关系，不改变家庭承包经营制度，不改变土地所有权性质和农业用途，流转期限不超过家庭承包期的剩余期限。
2.坚持依法、自愿、有偿原则。农户是农村土地承包和流转的主体，土地承包经营权流转形式、流转期限、流转收益等由流转双方自主协商确定。任何组织和个人不得强迫或阻挠农户依法流转承包地，不得以任何形式侵占、截留、扣缴农户土地承包经营权流转收益。
3.坚持从实际出发、因地制宜、分类指导的原则。农村土地承包经营权流转应以农村劳动力转移和现代农业发展需要为基础，与工业化、城镇化发展水平相适应，既要积极引导，又要坚决禁止不顾客观条件违背农民意愿强迫流转土地，严禁行政干预。
4.坚持管理、服务、规范、有序的原则。要加强农村土地承包经营权流转的管理和服务，强化土地承包经营权流转的政策宣传、信息咨询、综合服务和监督管理，建立健全土地承包经营权流转的各项制度，加强土地承包经营权流转的市场建设，规范土地承包经营权流转合同的签订、登记，及时解决土地承包经营权流转纠纷，维护各方合法权益，确保土地承包经营权流转行为规范有序。
二、积极探索农村土地承包经营权流转的有效形式
一）按照现有土地承包关系保持稳定并长久不变要求，继续抓好农村土地承包突出问题专项治理，限期解决好两田制机动地超标、违法调整农户承包地等问题，按照四到户标准将土地承包经营权落实到位，全面推行农村土地承包管理微机化、网络化、信息化。
二）农民可以通过转包、出租、互换、转让、股份合作等多种形式流转土地承包经营权，发展适度规模经营。农户可以将土地承包经营权自行协商流转，也可以委托村集体经济组织或其他土地承包经营权流转中介服务组织集中流转。受让方可以是专业大户、家庭农场、农民专业合作社、农业种养专营企业等规模经营主体，也可以是其他有农业生产经营能力的组织和个人。集中流转、连片开发过程中，对少数不愿流转土地承包经营权的农户，承包方自愿的基础上，可以用集体经济组织内其他愿意流转的农户承包土地或集体经济组织的机动地进行调换解决，妥善平衡互换双方利益。
三）允许农户将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营。农户可以采用土地承包经营权入股的方式，组建土地股份合作社或参与农民专业合作社的生产经营。有条件的地方也可以将集体土地与村（组）集体资产统一量化，实行股份合作经营。股份合作终止时入股土地应退还承包户。
四）不宜采取家庭承包的集体土地和四荒地等，要依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，按照公开、公平、公正的原则，采取招标、拍卖、协商等方式进行发包，承包方所取得的土地承包经营权可依法再流转。
五）农村土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费等流转收益，应本着实事求是互惠互利、平等协商的原则确定，可以现金或货物兑现。实行土地承包经营权入股的收益分配提倡保底分红。
三、鼓励支持各类主体发展适度规模经营
一）鼓励农民专业合作经济组织参与农村土地承包经营权流转。支持农民以土地承包经营权入股进行合作生产，支持农民专业合作经济组织承接和连片开发经营农民流转的土地。
二）鼓励农业龙头企业、种养专营企业或其他工商企业以公司+基地+农户或订单农业的方式参与农村土地承包经营权流转，允许各种社会资本和城市工商企业到农村承租土地，单独兴办或与农民联办农业企业，其利用流转土地依法兴办的农业龙头企业，按照促进中小企业发展的有关政策予以支持。
鼓励各类人才参与土地承包经营权流转。支持专业种养大户或外出务工经商回乡创业者带头创办规模化农场或组建农民专业合作经济组织；鼓励各界人士利用技术、资金、项目等参与农村土地承包经营权流转，从事农业合作生产；鼓励大中专毕业生参与农村土地承包经营权流转，从事农业经营；鼓励基层农技推广人员利用技术承包、技术参股等形式参与土地承包经营权流转，建立科技示范基地。成绩显著的安排有关专项资金时予以优先考虑。
三）鼓励规模经营主体对农田基础设施和现代农业设施进行投入。对受让面积较大，流转期限较长的经营主体，符合相关条件的优先安排农田基本建设、土地整理、农业综合开发以及特色农产品基地等建设项目，享受国家惠农政策。
四）委托发包方或土地承包经营权流转服务组织统一流转土地承包经营权，新增连片土地种植规模在50亩以上，流转期限在5年以上，且流转手续规范，有条件的市县可对土地流出户给予适当补助。农村金融机构可把受让土地100亩以上，流转期限5年以上的规模经营主体作为信贷支农的重点，对实力强、资信好的主体给予一定的授信额度。政策性农业保险可把规模经营主体作为重点参保对象，有条件的地方财政可对其保费给予一定的补助。
五）对经营农田面积100亩以上的规模经营主体，不破坏耕作层的前提下，可允许其按照不超过经营土地面积的0.5%用于建设生产管理辅简易设施，其性质按临时建设用地审批管理，期满后自行复垦。畜牧规模养殖用地按农业用地对待。
四、切实维护农村土地承包经营权流转双方的合法权益
一）家庭承包土地经营权全部转让的农户，经乡（镇）人民政府或者街道办事处认定，参加就业培训、接受岗位推介以及其他社会保障等方面，享受被征地农户同等待遇。
二）严禁借股份合作或土地承包经营权流转合作等名义进行违法集资，侵害农民利益。农村土地承包经营权流转合同期内，因不可抗力导致受让方无法继续经营的土地应归还原承包方耕种。以个人名义承租承包土地受让人在履约期内死亡的可以由其第一顺序继承人继续经营受让土地，直至合同期满。继承人放弃经营的土地应当归还原承包方。但死者个人在经营期间应得的个人收益，由其继承人继承。
三）受让方通过流转取得的土地承包经营权，除原流转合同另有约定外，可在不超过原流转合同约定期限内依法再流转。受让方将土地承包经营权再流转的应当取得原承包方的书面同意。
四）国家各项惠农补贴依据中央和省有关规定由土地承包经营权流转双方协商，协商结果在流转合同中明确约定。
五）规范完善农村土地承包经营权流转合同管理。流转双方应在协商一致的基础上，签订书面流转合同，流转合同应报发包方备案，需要公证的应到公证机关依法办理公证手续。实行委托流转的应由承包方出具土地承包经营权流转委托书，注明委托的事项、权限和期限等，并有委托人签名盖章。未经承包方书面委托，任何组织和个人都不得代替承包户签订土地承包经营权流转合同。合同文本由省农业行政主管部门统一格式，县级合同管理部门统一印制。
六）做好流转土地的质量监测，防止受让方采取掠夺式经营，以保护耕地质量，维护原承包农户的利益。
五、加强农村土地承包经营权流转的管理和服务
一）加强组织领导和宣传引导工作。农村土地承包经营权流转涉及面广，政策性强，关系到广大农民的切身利益和农村改革发展稳定大局，各级农业行政主管部门一定要高度重视，争取党委和政府的支持，制定并落实好农村土地承包经营权流转的政策措施。同时要利用各种形式宣传农村土地承包经营权流转的法规政策，注重发现和总结典型经验，发挥好示范作用，顺势而发，有序推进。
二）加强农村土地承包经营权流转管理。各级农村土地承包主管部门要切实履行好对农村土地承包经营权流转的指导、协调、管理和服务职能。县（市、区）乡（镇）人民政府和街道办事处农村土地承包管理机构要承担起农村土地承包经营权流转的合同审查、备案、登记、管理、相关奖励和项目申报工作。
三）建立健全土地承包经营权流转市场。要依托农村经济管理部门建立县（市、区）乡（镇）街道办事处和村居农村土地承包经营权流转服务机构，把农村土地承包经营权流转纳入政府为民全程服务的内容，依法开展土地承包经营权流转供求登记、流转委托信息、价格评估、合同签订、档案管理、纠纷调处、法规政策咨询等服务。年前，各市、县（区）要全面搭建农村土地承包经营权流转服务平台和信息网络，形成比较完整的信息收集、整理和体系。乡（镇）和街道办事处要建立农村土地承包经营权流转交易大厅，为土地承包经营权流转双方提供一站式便捷服务。
四）建立健全农村土地承包经营权流转纠纷调处体系。明年上半年全省各乡（镇、街道办）都要依法设立农村土地承包纠纷调解委员会，县级以上人民政府要依法设立农村土地承包仲裁委员会，同级农村土地承包主管部门设立有编制、有人员、有经费的专门办事机构，负责仲裁委的日常工作。村居要明确一位熟悉农村土地法规政策和办事公道的人员作为专职调解员。农村土地承包仲裁委员会接受农业行政主管部门的指导。
五）妥善处置农村土地承包经营权流转纠纷。对辖区已经流转的土地，各地要组织开展一次全面清理，对流转手续不完备，合同条款不齐全，标的及价格显失公平的要通过说服教育和利益平衡的办法，引导双方修订合同。对双方协商无果的乡（镇、街道办）土地承包主管部门应按照《农村集体经济承包合同管理条例》规定支持变更或解除。
流转土地合同篇8
一是土地流转基本上以农户自发流转为主，土地流转主体范围小，流转双方关系不稳定。从调查情况看，参与流转的80%以上农户，其土地转入转出是通过农户之间协商或经朋友介绍流转，只有20%的农户是通过镇村组织流转土地，土地流转自发性特点明显。在目前的进城农村人口不稳定，土地流转价格频繁波动的背景下，农户流转土地多以短期为主，流转土地期限在一年的面积占全部流转土地面积比例达到百分之九十以上，兼业农户在农业和非农产业之间来回徘徊。短期流转造成使用方不注重土地基础设施投入，对土地的掠夺性耕种，这种不稳定性也不利于形成稳定、高效的农业专业化市场。二是土地流转程序、签订合同不够规范，双方权利、义务界定不明确。自家庭承包制度实行以来，农户之间就开始自发进行土地流转。但在流转过程中出现了问题，双方签订的合同和口头要约有漏洞，流转程序非常不规范。一旦双方出现了纠纷，很难调查取证，为处理纠纷增加了难度。土地流转不规范主要表现在以下几个方面：（1）无书面合同或口头要约问题普遍存在。据调查，全镇签订稳定流转合同份数2014年比2008年提高了5%，合同签订率达到20%以上。仍有相当80%的土地承包经营权流转行为以口头约定为主，没有签订书面流转合同。这些以口头约定的流转土地难以查证约定内容，一旦流转双方产生矛盾纠纷，很难处理。（2）虽签有书面合同，但合同条款不规范，内容不全。例如，有的内容过于简单和笼统，有的双方缺乏违约责任，有的缺乏期限，有的缺乏发包方同意盖章等。（3）农户对合同契约意识和法制观念不强。当土地价格上升时，单方面终止合同，不到期就收回。（4）土地承包经营权流转合同的内容不合法律法规。有的农户为了获得一定的经济收益，将承包的土地流转给他人用于取土，改虾池等，改变了土地用途。还有的在土地承包经营权流转合同中甚至签订私自买卖土地的合同等等。三是流转市场化程度还不高，流转规模小。近年来，尽管全镇土地流转呈现出上升的趋势，但由于土地流转属于市场行为，目前还没有形成统一规范的土地流转市场，缺少一个从下而上、网络状、多功能的中介服务体系，致使土地供求双方的信息流动受阻，信息辐射面狭小，土地流转信息传播渠道不畅，造成“有买找不到卖、有卖找不到买”的局面，在很大程度上延缓了土地流转的进程。农用地经营收益不稳定，导致土地对潜在需求者的吸引力不足。也造成了土地经营者不敢加大农业投入，不敢参与大规模的土地流转。大部分经营者规模一般在200亩左右。
除上述问题，思想观念落后，转移就业难度大，是制约当地土地流转的主要因素。农民受小农思想禁锢，对土地有着一种特殊的感情，将土地视为生存的“根本”。随着国家惠农补贴力度的不断加大，土地征用频繁发生，农民对承包土地潜在价值的预期不断上升，更不愿意舍弃土地。这种观念在一定程度上制约了土地流转的开展。从调查来看，目前从事家庭农业生产的劳动主力多为45岁以上的人群，这一群体更趋向于就近就业，舍家撇业长期外出务工不被看好。同时土地流转缺乏必要的组织者，造成流出方和流入放信息不对称，农户有地包不出去，或只能以很低的价格包给其他农户，土地流转效益低下严重挫伤了农户土地流转的积极性。特别是镇北部的德祥、李店等几个村土地零碎化严重，单户小规模对外流转无优势。
二、对农村土地流转工作的几点建议
一要提高认识，重视流转服务与管理。各级政府要进一步提高对土地流转工作的认识，切实加强领导，把土地流转摆到重要议事日程，建立完善的土地流转监管指导体系，对农村土地流转进行统筹和监管。充分发挥乡镇农村土地流转服务中心的作用，为农户提供适合的流转供求信息，做好土地确权和规范合同工作，将农村土地承包经营权落实到农户和地块，做到承包地块、合同、证书、台帐“四相符”和“四到户”推进土地流转合法有序进行。
二要大力培植典型，发挥其引领示范效应。政府应适时组织召开专题现场会、座谈会、经验交流会，不断探索规律、总结经验、展示成果，充分调动农民和流转经营者的积极性、创造性，推进土地流转。要因地制宜、大力推进高效益、有规模的特色农业产业发展，积极推进现代种植业示范区、畜牧业示范区和产业化龙头企业发展，为土地流转提供强有力的产业支撑。充分发挥龙头企业、农民专业合作组织和种养大户在资源整合、带动农户发展规模经营方面的积极作用，千方百计把他们扶持起来，扩大对土地流转的有效需求，积极引导土地资源向他们集聚，促进资本、技术等关键生产要素与土地结合，提高农业集约化、规模化经营水平，不断加快土地流转步伐。
三要创新模式，引导开展多种形式的土地流转。要在坚持土地所有权不变、土地用途不变、农民利益得到切实保障、农民承包经营自得到充分尊重的前提下，积极探索土地适度规模经营体制，创新土地流转模式。鼓励农民以土地经营权入股组建多种形式的股份合作社，把土地承包经营权量化为股权，并委托合作社统一规划、统一经营。用市场化手段进行资本运作和资产经营，实现土地资源向土地资本转变，土地承包经营权向土地股权转变，把承包田变成“股田”，把农民变成外出打工或受雇于受让方的“职工”，把土地变成“金地”，使农民既拿租金，又拿薪金，还拿红利，多渠道增加农民的财产性收入。
四要加强流转土地用途的监管，完善农村土地承包纠纷调解、仲裁体系。对违反规定改变土地使用性质行为，要按照有关法律法规予以查处，确保不改变流转土地的农业用途，确保参与土地流转的农民和土地经营者的权益不受损害，从而使农村土地承包经营权流转走向市场化、规范化、法制化的轨道。