流转土地合同范文

流转土地合同范文第1篇

一、农村土地流转情况

齐齐哈尔、牡丹江、大庆三市享受粮食补贴土地面积总计为4603.48万亩，其中：流转土地面积为987.15万亩，占21.44%。三市中，流转土地比例较高的是齐齐哈尔市达25.77%，牡丹江和大庆两市均接近13%。三市平均流转土地面积占粮食补贴面积五分之一以上，流转比例最低的也在十分之一以上，从发展趋势看逐步增加。

目前，农村土地流转的主要形式。一是转包，即承包方将土地以一定期限和价格，转给同一集体组织内部的农户从事农业生产经营。二是出租，即承包方将土地以一定期限和价格，租赁给本集体组织之外的个人或单位从事农业生产经营。三是入股，即实行家庭承包方式的承包方之间，将土地量化为股份，入股组成联合体或合作社等。四是转让，即承包方将土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。

从目前土地流转的发展情况看，已体现了明显的成效。一是促进了农业增产。通过土地流转把分散的土地集中起来，把低效的土地优化起来，使资金、技术、设备、人才等生产要素实现了优化配置，提高了劳动生产率和土地产出率。二是提高了农民收入。通过土地流转和发展规模化经营，促进了产业分工和效能提升，土地转出的农民同时获得土地流转收益和另行就业收入，土地转入农民从规模化经营降低生产成本和提高单产两方面获得规模效益。三是增强了农业竞争力。实行土地规模经营后，经营者更加注重应用新品种、新技术，并针对市场需求调整种植结构和生产优质产品、发展品牌农业，市场竞争能力明显增强。

二、土地流转中出现的问题

一是土地流转手续不健全，引发粮食补贴归属矛盾。三市调查情况显示，签订流转合同的只有三分之一，三分之二没有签订流转合同。而且签订合同的具体内容也不够规范，绝大多数没有到相关土地管理部门备案，没有形成具有法律效力的粮食补贴归属证据资料，给粮食补贴发放工作带来困难。

二是有些农民对乡、村机动地粮食补贴用于集体公益事业不满。有的村（屯）经村民代表大会决议通过，将村（屯）机动地粮食补贴留给村集体集中使用，但个别承包村集体土地的村民不同意，要求得到粮食补贴。

三是个别承包乡、村机动地的农民，不及时缴纳承包费用，影响粮食补贴兑付。乡、村以承包人不履行土地流转合同为由，对承包农民暂不发放流转土地粮食补贴资金，有关农民意见较大。

三、建议

一是积极配合土地管理部门全面加强流转土地合同管理工作。首先，积极加大流转土地合同管理法规和政策宣传指导，提高基层和农民合同管理意识，帮助和促进建立健全流转土地合同管理机制。其次，完善规范土地流转合同内容，将流转土地的粮食补贴归属和集体流转土地粮食补贴留给集体后相应降低土地承包费的数额予以明确，保证流转双方利益。

二是按农民自愿原则解决好农村公益事业问题。对经村民代表大会决议乡村公益事业支出农民应负担费用，原则上应在农民自愿的前提下，由农民直接缴纳。如果确实农民100%同意将乡村机动地粮食补贴用于乡村公益事业支出的，应在土地承包合同中具体明确土地原承包价、按粮食补贴标准降低承包费数额和应缴纳承包费数额等有关内容。凡是农民意见不统一的，应该将机动地的粮食补贴直接发放给承包人。

三是加强国家和集体土地有偿使用政策宣传，促进土地流转双方认真履行流转合同。对拒绝签订土地流转合同、不履行合同的，应采取相应措施及时收回土地使用权，重新公开招标，并自重新与承包人签订履行承包合同之时起，将粮食补贴资金兑付给新的承包人。

流转土地合同范文第2篇

［关键词］农村；土地承包合同管理；不足；改进

doi:10.3969/j.issn.1673-0194.2016.09.116［中图分类号］F321.1；D922.32［文献标识码］A［文章编号］1673-0194（2016）09-0207-01

引言

近些年来，我国的经济在不断发展，社会在不断进步，我国对农村也越来越重视，农民的生活情况有了很大改观，特别是农村土地承包合同管理工作取得了很大的成绩，但是在农村土地合同管理中仍然存在着很多问题，为了促进农村的稳定发展必须尽快解决这些问题，给农村、农业的发展提供可靠的保障。

1农村土地承包合同管理存在的不足

（1）土地经营权流转不规范。随着改革开放的不断深入，我国地区经济普遍得到了发展。在经济不断发展的同时，我国城乡之间的经济差距也越来越大，经济发展仍然处于一种不平衡的状态，再加上我国产业结构正处于转型期，第二产业以及第三产业虽然得到了快速的发展，但是第一产业却逐渐受到了漠视。农村大部分年轻力壮的农民为了生存，为了提高自身的生活水平，他们往往将自己的土地进行流转，不再务农，选择出外打工，但是由于制度的不健全以及知识的欠缺，他们没有签订具有法律效力的合同的意识，因此常常依靠口头约定来进行土地流转，还有一些人直接将土地闲置，不流转也不种植，导致土地荒废，耕力下降。因此给土地管理带来了困难，阻碍了国家政策的落实。（2）合同程序缺乏法律效力。很多农民在流转土地的时候仅仅靠口头协定，没有签订劳动合同，但是也有一部分农民是在签订合同的基础上进行土地承包流转的，然而合同的签订却没有遵循公平、公正、公开的原则，甚至很多合同都是口头合同，它往往是以村委会或者村务会的口头形式呈现的，虽然口头合同也是合同的一种，但是与口头约定却没有太大的差别。农民在签订土地合同的时候具有很大的随意性，没有切实的书面形式的保障。还有的合同是村里的领导自行决定的，没有经过大家的讨论和认同，这种行为具有强制性，甚至一些村干部在土地管理中存在私心，自然而然地倾向于自己的亲戚或者是希望从中获取一定的利益，因此私下经营、非法承包的现象十分严重，很多农民没有签订有效的土地承包合同无法保障自身的权益，因此容易引发诸多问题，给农村的和谐与稳定埋下了隐患。（3）经营权证的流程错误。《中华人民共和国土地承包法》对于土地承包有明确的规定，在农民将自己的土地承包出去后，对方也就是承包方就会获得土地的承包经营权，并且承包双方要到县级以上的政府机构去开具土地承包经营证明，从而在法律上保障双方的权益。但是在实际工作中，很多政府机构并不是真正地按照规范的法律程序来进行办公，没有做到从实际出发。在确立农民土地承包经营权的时候，往往根据双方的口头表述就进行了相关证件的办理，并没有深入地去了解实际情况，因此就难免留下一些纠纷的隐患。

2农村土地承包合同管理改进措施

（1）做好合同管理收集工作。管理部门在管理农村土地承包合同的过程中起着重要的作用，因此要切实地提高相关管理部门的责任意识以及管理意识，使其认识到农村土地承包合同管理的重要性，从而提高工作的实效性。在管理工作中，要加强对土地合同档案的收集与管理，使其向制度化、规范化的方向转变。收集之后，相关的管理工作人员要严格地按照国家制度以及法律的相关要求对其进行检查，对其中不规范的地方与双方进行协商、修改，切实做好合同的核查工作，从而确保农村土地承包合同的真实性以及有效性。（2）提高法律法规的宣传力度。我国为了规范农村的土地承包过程出台了《中华人民共和国土地承包法》，并要求农村的土地承包都要按照相关的规定来进行。因此为了加强对农村土地承包合同的管理，首先必须加强土地承包法的宣传，具体措施必须行之有效，比如说，可以将相关的法律法规制成小册子，以便于农民随身携带，还可以将一些比较重要的条例内容制成大的宣传牌，竖立在村里比较明显的地方，以便村民在日常生活中可以看到，从而在潜移默化中使农民以及相关的管理人员都熟知相关的法律规定。（3）加强指导工作。经济在不断地发展，土地承包也会经常发生，土地流转在一定程度上能够促进传统农耕模式的转变，有利于农业的现代化发展。但是由于土地流转又是一个比较复杂的问题，农民的知识文化水平又比较低，所以对于一些问题的认识不是很全面、彻底，导致整个土地流转的过程出现了很多问题，琐碎的问题给政府机关带来了困难，使其无法进行细致地处理，面对这种情况，要想加强对农村土地流转的管理就必须设立一个相关的中介服务机构，对土地承包合同进行管理，对农民进行指导，为农民提供更好的服务，从而使其按照相关的法律规定来进行土地流转。

3结语

农业在我国经济发展、社会稳定以及粮食安全方面都具有重要的作用，随着时代的发展、社会的进步，我国对农村问题越来越重视，农村也有了长足的发展，但是在农村的土地流转方面还存在着较多的问题，因此要做好合同管理收集工作、提高法律法规的宣传力度、加强管理人员培训、完善相关制度、加强指导工作，使农村土地管理向法律化、规范化转变。

流转土地合同范文第3篇

一、2012年上半年工作总结

1.积极参加了省组织的农经工作培训，对各乡镇下达了2012年农经工作主要事宜。传达了有关政策精神；

2．对各乡镇的摞荒、流转情况进行初步调查。到乡调查走访了一土地承包权证未发放户，对其上访户进行了调解。

3.做好了1-3月份土地流转调查工作；特别是合作社的土地流转情况调查；做好了各乡镇土地合同监督工作，要求各乡镇做好土地合同归档管理工作。

4.做好了对各乡镇农村经营管理信息化情况专项调查。并将情况上报到了市站。

5.做好了省市级示范合作社的财务监督管理工作，进一步完善了合作社，特别是示范合作社的财务管理等制度，迎接了省农经处对鸡冠山高田葡萄合作社的示范合作社的评检工作。

6.做好了村级干部离任审计统计工作，上报到了市。

二、下半年工作计划

1.按照农业部农民负担监督管理办公室《关于开展减轻农民负担工作专题调研活动的通知》和市减负办要求，在我县开展减轻农民负担工作情况调查，

2.有效开展了农村集体财务管理工作，继续完善村干部任期和离任经济责任专项审计工作，继续抓好村级会计、财务主管、报帐员和村民主理财小组人员培训工作，进一步提高农村财务管理人员素质。

3.积极开展农民专业合作社发展建设和规范管理工作，在省农业厅倡议下，在自愿的基础上积极组织规范建设好带动力强的先进合作社参加联合会。

4.进一步做好农村土地承包和流转的管理工作，按照市局要求，对我县农村土地承包管理情况进行了调查总结，并及时上报；对耕地撂荒原因、趋势进行认真的分析和研究，总结有关防止撂荒的做法和经验，提出了解决土地撂荒的对策建议；积极推进土地承包经营权登记试点工作。

流转土地合同范文第4篇

为了让广大农民多了解一些关于土地承包经营权流转方面的知识，笔者就怎样签订土地承包经营权流转合同做一些介绍：

1.起草合同

土地承包经营权流转的当事人双方应当订立书面合同。因为合同是明确双方权利与义务的保证，也是保护双方利益的法律依据，所以为了避免以后产生麻烦，双方当事人在签订合同时不妨先小人后君子，合同内容一定要制定得严谨细致，条款明晰。

在起草土地承包经营权流转合同时，一般应包括以下条款：

1.1双方当事人的姓名（最好把享有土地承包经营权的人都列明，名字应与身份证或户口簿上的名字相符）、住所；

1.2流转土地的名称、座落（四至）、面积（包括垄数）、质量等级；

1.3流转的期限和起止日期；

1.4流转土地的用途（最好明确写明只允许种哪些农作物）；

1.5双方当事人的权利和义务；

1.6流转价款及支付方式；

1.7流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理；

1.8摊派费用、国家补贴的承担、分配；

1.9违约责任（包括赔偿数额、计算赔偿的方式等）。

对于上述条款，要尽量都写入合同，如果其中一方还有其他要求，经双方商定后也可以写进去。

有的农民认为合同是有法定格式的，怕自己文化低，合同格式写不对，将来不生效，这种想法是不正确的。因为土地承包经营权流转合同没有特别的格式要求，只要能把事情写清楚，让人能读明白，没有歧义即可，格式方面可以不考虑。

2.合同签字

对于在流转合同上的签字，在实践中往往也发生不少问题。在农村大多数人意识中都有“户主”这个概念，认为户主是一家之主，家庭中的事户主一个人就可以全权代表。如一家五口，包括夫妻二人和公婆二人和一未成年子女，在对外流转土地承包经营权时，只要户主在合同上签字就行，其他人无需签字。这里未签字人都是不安定因素，在合同约定的流转期限较长时，容易发生纠纷。所以签字时，受让方应要求转让方的土地承包经营权证内所有的人都在合同上签字按手印，如不能到场的人员，可以出具一份授权或同意转让方流转土地承包经营权的文书。若是书面材料无法取得，给未签字的人打电话采集录音也可，但录音时最好连续不间断，把双方的姓名和需录音的内容及录音的用途，征得对方同意后都录下来，然后刻录成光碟保存。这些都是以备将来转让方中个别人员以未经自己同意为由，向受让方主张要回“自己份额”的土地承包经营权。

3.办理备案（登记）

采取转包、出租、互换方式或者其他方式流转的，当事人有条件备案的最好在签订土地承包经营权流转合同后15日内报发包方（村委会）办理备案手续。因为流转合同备案，一是为了发包方及时了解土地承包经营权的变动情况；二是便于政府相关部门和司法机关确认定事实，有助于解决当事人之间因土地承包经营权流转而发生的争议和纠纷，维护双方当事人的合法权益。应注意的是最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》的第十四条中规定，“承包方依法采取转包、出租、互换或者其他方式流转土地承包经营权，发包方仅以该土地承包经营权流转合同未报其备案为由，请求确认合同是无效的，不予支持”，也就是说不论流转合同是否备案都不影响流转合同的成立。

采取转让方式流转的，转让合同应当经发包方同意。发包方不同意，转让合同不成立。发包方同意的，转让合同成立，当事人可以向县级以上人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。

另外，土地承包经营权流转当事人可以向农业行政主管部门申请合同鉴证，与合同公证相比合同鉴证要便民、高效、省钱。

流转土地合同范文第5篇

一、全县农村土地承包和经营权流转合同管理工作现状及存在的问题

一九九五年以来，全县认真贯彻执行上级有关政策法规，基本上完成了土地承包合同的顺延，为承包土地的多数农户发放了土地承包经营权证，使农民真正得到了长期而有保障的土地承包经营权。但存在的问题也不少，主要表现在：

1、“二轮”家庭承包土地合同没有全部落实到位，“四到户”率较低。据统计，全县至今仍有30%以上的承包土地的农户没有与村集体经济组织或村委会续签“二轮”家庭承包合同。

2、已签订的合同存在不规范、不完善等问题。首先是地块的“四至”定位不准确。其次是文本不规范。部分乡（镇）、村把家庭承包土地合同、“四荒”发包合同和经营权流转合同混为一体，自制自用不规范合同书文本。三是部分乡（镇）村“四荒”土地、机动地等集体土地的发包程序不规范，不符合《承包法》和《承包法办法》的规定，个别还存在“一地多主”现象。四是土地经营权擅自流转现象较为普遍，程序不合法。致使有些土地流转合同改变了主体和农业使用用途。

3、乡（镇）农经管理员流失严重。截至去年十一月份底仅有北周庄、马营、下喇叭三个乡（镇）有专职农经管理员，且在岗从事农经管理工作。其余因人事变动及其他因素不再从事专项工作，导致乡镇农村土地承包合同的鉴证和纠纷处理等管理工作缺乏熟悉业务的专职人员把关，处于混乱状况。

4、全县的农村土地承包合同纠纷仲裁委员会没有配齐配全，重大合同纠纷无法仲裁，因合同纠纷引起的上访、问题无法解决。

上述问题的存在和发生，成为干群关系紧张，引发纠纷矛盾，农村上访、案件屡见不鲜的重要根源，必须采取切实措施予以解决。

二、进一步完善规范农村土地承包合同管理工作

1、完善农村家庭“二轮”土地承包合同。完善“二轮”土地承包合同指的是农村家庭承包土地的地块、面积、合同书、承包经营权证书四到户。在完善过程中缺什么补什么。补办手续原则上需农户持“一轮”承包合同证件或村委会议记录和土地原始台帐复印件、公示方案及结果，经乡（镇）经管站鉴证，乡（镇）长签字批准后，以乡（镇）上报县农业主管部门办理。

2、规范集体耕地的承包合同。集体耕地承包合同指的是：集体机动地、集体新开发的并经国土部门确认为耕地的土地承包合同。这些合同要按照《承包法办法》第十三条、第四条、第十五条的规定加以完善规范，在此基础上，参照完善“二轮”家庭承包合同的手续办理。

3、完善集体“四荒”土地的承包合同。集体“四荒”土地的承包合同指的是集体的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等集体土地的承包合同，这些合同要按照《承包法》第三章的有关规定，缺什么，补什么。在完善规范经乡（镇）鉴证批准后，持相关手续到县农业主管部门办理证件。

4、规范农村家庭土地承包经营权流转合同。农村土地承包经营权流转合同是指原承包方因故以互换、转让、转包、出租、代耕等方法转包他人的合同。农村土地承包经营权流转是鼓励土地向种田能手、种粮大户集中，发展适度规模经营，鼓励非农企业向农业投资，推动农业产业化发展的重要措施。只要符合国家政策法规和呈报手续，县农业主管部门即可办理。

5、规范集体耕地、集体“四荒”土地的流转合同。规范集体耕地、“四荒”地流转合同主要是对土地类别、权属、面积和流转程序、进行核实认定，只要符合政策法规要求、符合统一规划要求和呈报手续，经农业主管部门核实后，即可颁发证书。

6、农村土地承包经营权证的统一印鉴。根据工作需要，将农用土地承包发证和管理工作，由国土局移交农业局承办。移交后国土局负责出具土地类别证明。启用“山阴县人民政府农用地登记专用章”作为全县农村土地承包经营权证的统一印鉴。由县农业行政主管部门管理使用，印鉴只限用于本县区域内农业用地登记。

7、完善配齐、配全山阴县农村土地承包合同纠纷仲裁委员会。农村土地承包合同纠纷委员会是有效消化、解决大量合同纠纷引起的和民事案件的机构。要尽快配齐配全。根据工作需要，由农业局牵头，抽调法院、监察局、国土资源局等单位有关人员组成新一届农村土地承包合同纠纷仲裁委员会。

三、进一步完善和规范农村土地承包管理工作的措施和办理程序

（一）根据《承包法》和《承包法办法》规定，全县统一使用农业部制定的合同样本。合同样本由农业局统一印制发放，工本费由用户负担，工作经费列入县财政预算。在这次完善和规范以及今后农村土地承包合同书的使用上，不论哪种形式的土地承包合同书，其主本合同书一律到农业局申领。如遇主本合同内容条文表述不清的复杂合同，乡（镇）村可自行印制与主本合同配套的补充合同文本作为附件上报。

（二）农村土地承包合同及承包经营权证的办理程序

1、家庭土地承包合同的补办及流转

①家庭土地承包合同的补办

由乡（镇）农经管理员到农业局申领合同书及备案表交村集体经济组织或村委会填报审批国土资源局出具土地类别证明乡(镇)经管站鉴证、乡（镇）长签字审批报农业局农业局确定地块坐标并登记备案办理农村土地承包经营证。

②家庭土地承包合同转让和互换的流转合同

由乡（镇）农经管理员到农业局申领合同及备案表交村集体经济组织或村委会,村集体根据流转双方书面申请填报审批国土资源局出具土地类别证明乡（镇）经管站签证、乡（镇）长签字审批报农业局农业局核定地块坐标并备案，收回作废旧证登记办理新证。

③家庭土地承包合同属于转包、出租、代耕等不需要变更承包经营权证的流转合同

乡（镇）农经管理员到农业局申领合同书及备案表村集体经济组织或村委会根据流转双方的书面申请填报备案乡（镇）长签字、乡（镇）经管站存档。

2、非家庭承包合同的补办及流转

①非家庭承包合同的补办

乡（镇）农经管理员持乡（镇）长审核签字的三分之二村民或村民代表大会表决结果记录及公示方案结果复印件到农业局申领合同书及备案表村集体经济组织或村委会根据承包方项目申请书和可研报告审批填报国土资源局出具土地类别证明持上述手续到乡（镇）经管站鉴证、乡（镇）长签字审批报农业局农业局依据上述手续确定地块坐标并登记备案，办理农村土地承包经营权证书。

②50亩以下非家庭承包合同的流转

乡（镇）农经管理员到农业局申领合同书及备案表村集体经济组织或村委会根据双方的书面申请和项目申请、可研报告审批填报国土资源局出具土地类别证明持上述手续到乡（镇）经管站鉴证乡（镇）长签字审批报农业局农业局依据上述手续核定地块坐标并备案登记办理农村土地承包经营权证。

③50亩以上非家庭承包合同流转

乡（镇）农经管理员到农业局申领合同书及备案表村集体经济组织或村委会根据双方的书面申请和项目申请、可研报告、三分之二村民或村民代表会议通过并公示国土资源局出具土地类别证明持上述手续到乡（镇）经管站鉴证、乡（镇）长签字审批报农业局农业局依据上述手续核定地块坐标并备案登记办理农村地承包经营权证。

四、进一步完善和规范农村土地承包合同管理的组织领导

为将这次完善规范承包合同管理工作抓细、抓实、抓好，经研究，决定成立全县完善和规范农村土地承包合同管理工作领导组。

领导组下设办公室，办公室设在县农业局，办公室主任由杨时功兼任，副主任由张沛同志兼任。

各乡（镇）也要成立相应的由乡（镇）长任组长，分管副职、经管站长任副组长的组织领导机构，统一领导部署实施全乡（镇）完善和规范农村土地承包合同管理工作。

五、进一步完善和规范农村土地承包合同管理工作的要求

1、加强领导，落实责任。完善和规范农村土地承包合同管理是一项政策性强，涉及面广，十分复杂的工作，事关农村改革、发展、稳定的大局，各乡（镇）各部门必须高度重视，充分认识此项工作的重要性、必要性，要建立相应领导小组，落实责任，集中时间、精力，切实抓实抓好。乡（镇）主要领导要亲自抓，对工作中遇到的问题要及时研究，做出处理。

2、严格程序，规范操作。此次工作必须严格按照法律法规来开展，做到程序规范，工作有序。

流转土地合同范文第6篇

一、土地纠纷的种类及表现形式

在现实生活中，因土地使用而引发的争议多种多样，通常表现为土地权属争议（其中又可分为土地所有权争议和土地使用权争议）、土地侵权争议、土地合同争议和土地相邻关系争议等四种类型。土地权属争议是指当事人在土地使用过程中，就土地的所有权和使用权归属所发生的争议。在这里有必要将土地所有权与物权法中的所有权有所区别。根据相关物权法理论，所有权是所有人对其所有的财产进行占有、使用、收益、处分的权力，所有权是物权中最完整、最充分的权力，其上述四种权能往往作为一个整体由一个主体来行使。而土地所有权作为一种具有财产权的用益物权，理论上当然包含着土地使用权，但是由于土地资源的特殊性，实践中土地的所有权和使用权往往是分离的。同时，根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》），我国的土地所有权分为国有土地所有权和集体土地所有权，土地所有权主体单一、明确，就土地所有权发生的争议极少。实践中，大量的土地权属争议主要集中在土地使用权争议，所以，实践中的土地权属争议主要指土地使用权争议，这也是审判工作所关注的重点。

土地侵权纠纷是合法土地使用权人因第三人侵害其土地使用权而发生的争议。实践中，容易与土地侵权纠纷发生混淆的是土地相邻关系纠纷，在此有必要加以厘清。相邻关系是两个或两个以上相邻不动产的所有人或使用人，在行使己方不动产占有、使用、收益、处分权力时与不动产相邻方发生的权力义务关系。相邻关系从本质上讲是一方所有权人或使用权人合法权力的行使，同时，是对他人（相邻方）所有权或使用权的限制。土地相邻关系作为相邻关系中的一种，符合相邻关系的所有特征，其与土地侵权纠纷有着明显的区别：（一）土地相邻关系纠纷中相邻权人在相邻土地上的相关行为是其合法权利的行使，而土地侵权中侵权人针对争议土地的行为是一种违法行为；（二）土地相邻关系中相邻各方对争议土地都有合法的土地使用权，而土地侵权争议中必然有一方或双方都有合法的土地使用权；（三）在责任承担基础方面，因土地相邻各方就相邻土地所进行的行为是其合法权力的行使，不存在过错，因此而给相邻方造成的不便或损失应予以补偿。而土地侵权责任承担适用过错责任原则，侵权人对其因过错行为而给合法土地所有权人或使用权人造成的损失进行赔偿。

土地合同主要指土地出让合同和土地承包合同。土地合同争议主要是发生在土地出让人与土地受让人或土地发包人、承包人及转包人在土地出让合同或土地承包合同的签订、履行过程中发生的争议，其争议主体是土地出让合同或土地承包合同的当事人。鉴于土地合同纠纷主体、内容的特殊性，此类纠纷容易区分，解决途径和程序也相对明确。

以上对土地争议的种类从理论上进行阐述具有现实意义。区分土地争议的种类是确定土地争议主管部门及通过适当诉讼程序解决土地纠纷的前提。实践中，当事人因为对土地争议的种类认识不清从而不能正确认定土地争议管理部门，导致大量的土地纠纷不能及时有效解决，因此，必须树立这样一种意识，当涉及土地纠纷时首先要分清土地争议的类型，然后再确定适当的解决途径。另外，在实际生活当中土地争议的种类并非泾渭分明，往往混杂交织在一起，同一土地争议因当事人主张不同而异，需要认真加以鉴别。

二、土地争议的解决途径

土地争议发生后，应通过何种途径有效的保护当事人的合法权益？从目前相关的法律规定分析，有两种基本的途径：一是权利人可以通过行政程序，请求行政机关处理；二是通过诉讼途径，请求人民法院给与司法保护。必须明确的是，对于土地争议，权利人并不能任意选择行政机关或司法机关给予保护，因土地争议种类的不同其争议解决的途径有所区别：

（一）土地权属争议的解决途径。《土地管理法》第十六条规定：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院“。

1995年12月18日国家土地管理局的《土地权属争议处理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）第四条明确规定：“土地权属争议，由当事人协商解决；协商不成的，当事人向土地管理部门申请处理”。据此，行政处理程序是土地权属诉讼的前置程序，在当事人双方对土地权属争议不能自行协商解决的情形下，只能首先申请土地管理部门进行处理，对处理决定不服的，方可向人民法院提起行政诉讼。法律之所以这样规定，是因为人民政府土地管理部门作为土地管理的主管部门，对土地权属的认定是其法定职责，而且鉴于土地管理的专业性特点，由相关人民政府土地管理部门对土地权属争议先行处理确认，更利于解决纠纷。

（二）土地侵权争议、土地合同争议及土地相邻关系争议的解决途径。根据《土地管理法》第六十六条规定：“县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查”。《暂行办法》第三十三条规定：“土地管理部门在办案过程中发现受理的案件不属于土地权属争议案件，属于土地侵权或者土地违法案件的应当依照土地侵权、土地违法案件的有关规定处理”。根据以上规定，对土地侵权、土地合同争议及土地相邻关系争议，土地管理部门可以依职权或根据当事人申请进行处理。以上三种土地争议不适用土地管理部门先行处理程序规定，当事人可以选择土地管理部门或人民法院处理。但实践中因土地管理部门和人民法院对以上三种土地争议的处理程序认识不一，对上述三种土地争议相互推诿，影响了土地纠纷的及时解决。那么，对于土地侵权纠纷、土地合同纠纷及土地相邻关系纠纷的正确解决途径是什么？土地纠纷行政处理与法院诉讼之间是怎样一种关系？

首先，通过分析人民法院关于土地纠纷案件审理程序可以得出结论。根据民法基本原理，土地所有权和使用权属于民法调整范围，当事人因土地使用而引发的争议向法院提讼自无争议。但是，在土地诉讼中，原告要使其诉求获得法院支持，前提是原告必须有证据证明其是争议土地的合法所有权人或使用权人，否则，必然面临自行撤诉或被裁定不予受理两种结果。此外，人民法院立案阶段对证据的审查虽然是形式审查，但所有证据要在法庭上经过庭审质证才能予以认定，土地纠纷的当事人要使其诉求得到法院支持，必须有证据证明其是争议土地的所有权人，否则即便是法院予以立案，其最终也必然面临败诉的结果。由此，可以得出结论，对于土地侵权纠纷、土地合同纠纷及土地相邻关系纠纷的解决途径，虽然当事人有选择权，既可以要求土地管理部门处理，也可以请求人民法院予以保护，但无论当事人以什么理由向法院，最终有关土地权属证据（证明）必须由土地管理部门——这一法定主管部门进行认定，这是土地纠纷诉当事人在证据取得方面无法逾越的程序。

其次，从纠纷当事人角度分析，由于实际生产生活中土地纠纷往往是混杂在一起的，土地管理方面的法律规定繁杂，不具有专门法律知识的当事人不可能分清土地纠纷的性质、种类，也不可能悉知纠纷解决途径，往往是凭借自己的主观认识，笼统的以土地侵权纠纷为由要求土地行政管理部门或人民法院处理。《暂行办法》第四条规定：“土地权属争议，由当事人协商解决；协商不成的，当事人向土地管理部门申请处理”。第三十三条规定：“土地管理部门在办案过程中发现受理的案件不属于土地权属争议案件，属于土地侵权或者土地违法案件的应当依照土地侵权、土地违法案件的有关规定处理”。据此，无论是依当事人申请，还是土地管理部门依职权处理，处理土地纠纷是土地管理部门的法定职责，对此诉求，土地管理部门不能以任何理由拒绝处理。实践中，因土地纠纷处理耗时费力，加之土地管理部门对土地纠纷诉讼的证据规则及相关程序不了解，对当事人提出的处理土地纠纷要求往往以各种理由拒绝推诿，这种做法是错误的。作为土地管理的专门执法部门，土地管理部门具备查处土地违法案件和纠纷的专业队伍和执法条件，凡是因违反国家土地管理法律法规的行为或因土地所有权和使用权发生争议和纠纷的，应当履行解决争议和化解纠纷的职责，不能因问题的复杂或难以解决而推诿，将矛盾和问题推向司法机关，否则属于不履行职责的行为，既不利于矛盾和问题的解决，也影响执法部门的形象，造成矛盾和问题不能及时解决，引发不利于社会稳定的因素。

作为人民法院，对当事人的土地纠纷，在立案阶段要认真审查当事人的诉讼请求，分析土地争议的种类。对于当事人针对土地所有权和使用权引发的争议，应告知当事人向土地管理部门请求处理，否则裁定不予受理；对于当事人提出的土地侵权、土地合同纠纷或土地相邻关系纠纷，如原告缺乏土地权属证据，应告知其先向土地管理部门申请确权，否则可能因证据不足被驳回诉讼请求；在受理以上三种土地争议案件后，如当事人又向土地管理部门提出处理要求的，应中止案件审理，由土地管理部门处理。另外，从减轻当事人诉累的角度考虑，对于已经受理的土地纠纷，既然原告缺乏土地权属证据必然面临败诉的结果，不如在立案阶段就将这种风险消除，由土地管理部门无偿处理，减少当事人的经济损失，这也是法律关于土地纠纷发生后当事人自行协商、要求土地管理部门处理以及土地管理部门对执法过程中发现的土地违法案件主动予以查处等规定的立法意图。对当事人来讲，自行撤诉或法院裁定不予受理、驳回诉讼请求并没有剥夺其诉权，也不是增加当事人诉累，这实质上是一种司法利民、便民措施，因为诉讼是有风险的，也是有成本的。

流转土地合同范文第7篇

关键词：农村；土地承包合同管理；不足；改进

一、引言

我国是一个农业大国，农业是我国社会、经济发展的重要基础，而土地是农业发展的前提，也是农民的“命根子”。目前很多年轻人走出农村，务工在城市，出现很多闲置土地，造成了浪费。我国根据农村土地实际情况大力提倡土地流转，提高土地利用率，得到了农民的响应和大力支持，使农民的生活状况也有了一定改善，但是在流转过程中农村土地承包合同管理工作还存在很多问题，亟待解决，以便促进农村土地流转工作的稳定发展。

二、农村土地承包合同管理过程中存在的不足之处

（一）土地流转过程需要完善

据统计，以家庭作坊式传统种粮模式收入很低，严重打击了农民种粮积极性。随着城乡经济发展的不平衡，很多年轻劳动力更愿意到机会更多的城里去务工，进一步加剧了土地流转的迫切性。目前农村土地流转方式还比较单一，一般采用农户自由结合或是熟人介绍方式与承包人商议，经常出现出租户因找不到承租户而撂荒现象或是承租户寻找不到合适的土地。即使相互之间达成协议并同意承租，大多数不会签订具有法律意义的法律合同，仅以口头约定为主，造成政策上无法对土地承包进行监管，也无法明确确定双方的责任和义务，为日后产生纠纷埋下了隐患，也为有关土地政策的落实增加了难度。

（二）合同部分条款缺乏法律效力

农村土地流转自由结合的方式，很多是双方当时自愿基础上进行口头约定，时常出现因一方人员变动或是思想变动出现违约现象而发生纠纷。另外一种方式为由中间人见证签订承包合同，但合同约定内容漏洞较多。土地流转过程中出现的口头协定或是中间人见证的草签合同，虽然具有一定的法律效力，但是很多出现纠纷时没有明确的可执行条款内容。双方农户签订土地合同时考虑欠妥，具有很大随意性，没有具体书面形式的法律条款保障，甚至出现村里领导没有征得农户同意代为农户签字出租，存在私心擅自为自己的亲戚、朋友谋取利益，具有强制性和霸王条款，出现非法承包现象较多。这些问题造成了很多农民自身权益受到损害，引发承包双方诸多问题，给农村的和谐环境带来了负面影响。

（三）经营权证未起到应有作用

《中华人民共和国土地承包法》中明确规定，农户一旦将自己土地租出去，对方承包方将获得土地承包经营权，并且双方需要到县级以上相关部门办理土地承包经营证明，确保双方权益受到法律保护。但在实际工作中，很多农户双方因顾虑此过程复杂繁琐未执行此项条款内容，还有的政府相关部门没有严格按照规范程序来办，存在“托人情、走关系”现象，导致未实际去了解具体情况就办理土地承包经营证明。在办理农民土地承包经营权证明时，只根据双方的口头所讲就进行了办证，也为日后产生纠纷埋下了隐患。

（四）相关土地政策宣传力度不够

由于农民文化素质普遍不高，接触外界政策信息渠道较闭塞，导致很多承包政策执行不到位。另一方面相关工作人员的宣传力度做得不足，只是流于形式，例如宣传对象主要是拥有土地的农民，但很多工作人员只是在市里繁华地段发发传单。这样导致相关部门的宣传工作与使用者农民脱节，不能全面、正确地理解相关土地政策。特别是对关系到农民切身利益的《农村土地承包法》的相关政策内容不了解，也没有完善的调解土地纠纷方案，致使农村土地承包合同纠纷案件逐渐增多，甚至还出现村委会侵犯集体土地承包经营权的现象，再有农民存在很多顾虑没有便利的咨询渠道，不利于社会主义新农村的建设。

三、农村土地承包合同管理所采取的改进措施

（一）做好合同管理归档工作

在土地承包流转过程中，土地承包合同至关重要，是实施此项操作的有效依据，因此必须加以重视，切实提高相关管理部门的责任意识和法制意识，充分认识到农村土地承包合同管理的重要性，进一步提高工作高效化。首先应加强收集土地合同档案的力度，逐步推动向制度化、程序化方向转变。其次收集完毕后，相关管理部门工作人员要严格按照相关要求对其进行详细检查，发现错误语句、歧义语句、用词不当的语句应及时与双方进行沟通，确认修改完善等事项，使合同的核查工作落实到位，确保土地承包合同真实、有效。

（二）加强相关政策法规的宣传力度，提高农民法律意识

为了促进农村土地承包过程规范化，国家出台了《中华人民共和国土地承包法》并要求严格依法执行。鉴于农村土地承包以往出现的各种问题，必须加强相关条款的宣传力度，使承、租双方都明确各方权利和义务，在公平、公正、公开的基础上来商谈流转事宜，严格按照相关规定来执行。在宣传过程当中尽可能采用行之有效的途径，采取多种宣传手段相结合，方便不同的人群来阅读。首先针对农村村民可以采取将相关法律条款和释义制成小册子，便于携带可以随时查看。其次还可以将重要内容张贴到村内宣传栏内，便于村民日常生活中可以看到。另外针对年轻农民或是在外务工农民可以建立微信群，将有关宣传内容发到群内方便查看，利用互联网途径使大家交流沟通更便捷。多种途径切实做实宣传工作，逐步提高农民的法律意识，筑起农民保护自身利益安全墙。

（三）培养农村经纪人、完善土地流转服务工作

土地流转是近些年随着农村种植结构的变化而逐渐兴起的新事物，一些农民接受起来较为缓慢。农民普遍知识文化水平不高，对于一些文字性问题理解不是很彻底，顾虑较多，导致整体土地流转过程困难重重。这些细小、繁琐的细节问题给相关工作人员带来了很大困难，如果解决不好将会影响整体流转效果。面对这些问题必须加强土地流转、承包合同等事项的指导服务，从而消除农民顾虑，使土地流转工作稳步推进。农村经纪人的出现起到了很大的证明推动作用，农村经纪人是具有一定的法律知识、为了迎合农业、农村、农民发展需要而出现的个人或是组织，一般由村中较有威望的村民来担当领导人。由于农村经纪人扎根于农村，对各项事务了解更加详尽，与农户交流也更有亲和力。农村经纪人起到的作用相当于中介服务，对相关法律政策、承包合同中的条款予以解释和介绍，服务于承租双方，促成流转过程的合法化、合理性，因此对农村经纪人应予以支持和推广。

四、结语

总的来说，随着农村种植现代化发展趋势，进行土地集中规模化种植，更利于农业长远发展，一定程度上促进了传统农耕模式的转变，土地流转进行集中管理是必然趋势。目前，我国农村土地流转工作取得了初步成效，但出现的细节问题、新问题制约了土地流转的发展速度，亟待解决。本文提出的相关对策应结合实际，加强宣传力度，消除农民心中顾虑，严格按照相关规定进行农村土地承包合同管理，使农村土地管理向规范化、法制化转变。

参考文献：

[1]董士伟,李红,孙丹峰,等.北京郊区农业土地承包信息管理系统的构建及应用[J].中国农学通报,2011(23).

[2]何莉,陈媛媛.浅谈农场土地承包合同档案及其管理[J].农民致富之友,2013(03).

[3]杜晓鹏.依法保障长期外出农民的土地承包权益[J].农村经营管理,2012(07).

[4]李晓玉.构建“四位一体”管理模式—依法确认和保护农村土地承包经营权[J].吉林农业:下半月,2011(20).

流转土地合同范文第8篇

一、土地纠纷的种类及表现形式

在现实生活中，因土地使用而引发的争议多种多样，通常表现为土地权属争议（其中又可分为土地所有权争议和土地使用权争议）、土地侵权争议、土地合同争议和土地相邻关系争议等四种类型。土地权属争议是指当事人在土地使用过程中，就土地的所有权和使用权归属所发生的争议。在这里有必要将土地所有权与物权法中的所有权有所区别。根据相关物权法理论，所有权是所有人对其所有的财产进行占有、使用、收益、处分的权力，所有权是物权中最完整、最充分的权力，其上述四种权能往往作为一个整体由一个主体来行使。而土地所有权作为一种具有财产权的用益物权，理论上当然包含着土地使用权，但是由于土地资源的特殊性，实践中土地的所有权和使用权往往是分离的。同时，根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》），我国的土地所有权分为国有土地所有权和集体土地所有权，土地所有权主体单一、明确，就土地所有权发生的争议极少。实践中，大量的土地权属争议主要集中在土地使用权争议，所以，实践中的土地权属争议主要指土地使用权争议，这也是审判工作所关注的重点。

土地侵权纠纷是合法土地使用权人因第三人侵害其土地使用权而发生的争议。实践中，容易与土地侵权纠纷发生混淆的是土地相邻关系纠纷，在此有必要加以厘清。相邻关系是两个或两个以上相邻不动产的所有人或使用人，在行使己方不动产占有、使用、收益、处分权力时与不动产相邻方发生的权力义务关系。相邻关系从本质上讲是一方所有权人或使用权人合法权力的行使，同时，是对他人（相邻方）所有权或使用权的限制。土地相邻关系作为相邻关系中的一种，符合相邻关系的所有特征，其与土地侵权纠纷有着明显的区别：（一）土地相邻关系纠纷中相邻权人在相邻土地上的相关行为是其合法权利的行使，而土地侵权中侵权人针对争议土地的行为是一种违法行为；（二）土地相邻关系中相邻各方对争议土地都有合法的土地使用权，而土地侵权争议中必然有一方或双方都有合法的土地使用权；（三）在责任承担基础方面，因土地相邻各方就相邻土地所进行的行为是其合法权力的行使，不存在过错，因此而给相邻方造成的不便或损失应予以补偿。而土地侵权责任承担适用过错责任原则，侵权人对其因过错行为而给合法土地所有权人或使用权人造成的损失进行赔偿。

土地合同主要指土地出让合同和土地承包合同。土地合同争议主要是发生在土地出让人与土地受让人或土地发包人、承包人及转包人在土地出让合同或土地承包合同的签订、履行过程中发生的争议，其争议主体是土地出让合同或土地承包合同的当事人。鉴于土地合同纠纷主体、内容的特殊性，此类纠纷容易区分，解决途径和程序也相对明确。

以上对土地争议的种类从理论上进行阐述具有现实意义。区分土地争议的种类是确定土地争议主管部门及通过适当诉讼程序解决土地纠纷的前提。实践中，当事人因为对土地争议的种类认识不清从而不能正确认定土地争议管理部门，导致大量的土地纠纷不能及时有效解决，因此，必须树立这样一种意识，当涉及土地纠纷时首先要分清土地争议的类型，然后再确定适当的解决途径。另外，在实际生活当中土地争议的种类并非泾渭分明，往往混杂交织在一起，同一土地争议因当事人主张不同而异，需要认真加以鉴别。

二、土地争议的解决途径

土地争议发生后，应通过何种途径有效的保护当事人的合法权益？从目前相关的法律规定分析，有两种基本的途径：一是权利人可以通过行政程序，请求行政机关处理；二是通过诉讼途径，请求人民法院给与司法保护。必须明确的是，对于土地争议，权利人并不能任意选择行政机关或司法机关给予保护，因土地争议种类的不同其争议解决的途径有所区别：

（一）土地权属争议的解决途径。《土地管理法》第十六条规定：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院“。

1995年12月18日国家土地管理局的《土地权属争议处理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）第四条明确规定：“土地权属争议，由当事人协商解决；协商不成的，当事人向土地管理部门申请处理”。据此，行政处理程序是土地权属诉讼的前置程序，在当事人双方对土地权属争议不能自行协商解决的情形下，只能首先申请土地管理部门进行处理，对处理决定不服的，方可向人民法院提起行政诉讼。法律之所以这样规定，是因为人民政府土地管理部门作为土地管理的主管部门，对土地权属的认定是其法定职责，而且鉴于土地管理的专业性特点，由相关人民政府土地管理部门对土地权属争议先行处理确认，更利于解决纠纷。

（二）土地侵权争议、土地合同争议及土地相邻关系争议的解决途径。根据《土地管理法》第六十六条规定：“县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查”。《暂行办法》第三十三条规定：“土地管理部门在办案过程中发现受理的案件不属于土地权属争议案件，属于土地侵权或者土地违法案件的应当依照土地侵权、土地违法案件的有关规定处理”。根据以上规定，对土地侵权、土地合同争议及土地相邻关系争议，土地管理部门可以依职权或根据当事人申请进行处理。以上三种土地争议不适用土地管理部门先行处理程序规定，当事人可以选择土地管理部门或人民法院处理。但实践中因土地管理部门和人民法院对以上三种土地争议的处理程序认识不一，对上述三种土地争议相互推诿，影响了土地纠纷的及时解决。那么，对于土地侵权纠纷、土地合同纠纷及土地相邻关系纠纷的正确解决途径是什么？土地纠纷行政处理与法院诉讼之间是怎样一种关系？

首先，通过分析人民法院关于土地纠纷案件审理程序可以得出结论。根据民法基本原理，土地所有权和使用权属于民法调整范围，当事人因土地使用而引发的争议向法院提讼自无争议。但是，在土地诉讼中，原告要使其诉求获得法院支持，前提是原告必须有证据证明其是争议土地的合法所有权人或使用权人，否则，必然面临自行撤诉或被裁定不予受理两种结果。此外，人民法院立案阶段对证据的审查虽然是形式审查，但所有证据要在法庭上经过庭审质证才能予以认定，土地纠纷的当事人要使其诉求得到法院支持，必须有证据证明其是争议土地的所有权人，否则即便是法院予以立案，其最终也必然面临败诉的结果。由此，可以得出结论，对于土地侵权纠纷、土地合同纠纷及土地相邻关系纠纷的解决途径，虽然当事人有选择权，既可以要求土地管理部门处理，也可以请求人民法院予以保护，但无论当事人以什么理由向法院，最终有关土地权属证据（证明）必须由土地管理部门——这一法定主管部门进行认定，这是土地纠纷诉当事人在证据取得方面无法逾越的程序。

其次，从纠纷当事人角度分析，由于实际生产生活中土地纠纷往往是混杂在一起的，土地管理方面的法律规定繁杂，不具有专门法律知识的当事人不可能分清土地纠纷的性质、种类，也不可能悉知纠纷解决途径，往往是凭借自己的主观认识，笼统的以土地侵权纠纷为由要求土地行政管理部门或人民法院处理。《暂行办法》第四条规定：“土地权属争议，由当事人协商解决；协商不成的，当事人向土地管理部门申请处理”。第三十三条规定：“土地管理部门在办案过程中发现受理的案件不属于土地权属争议案件，属于土地侵权或者土地违法案件的应当依照土地侵权、土地违法案件的有关规定处理”。据此，无论是依当事人申请，还是土地管理部门依职权处理，处理土地纠纷是土地管理部门的法定职责，对此诉求，土地管理部门不能以任何理由拒绝处理。实践中，因土地纠纷处理耗时费力，加之土地管理部门对土地纠纷诉讼的证据规则及相关程序不了解，对当事人提出的处理土地纠纷要求往往以各种理由拒绝推诿，这种做法是错误的。作为土地管理的专门执法部门，土地管理部门具备查处土地违法案件和纠纷的专业队伍和执法条件，凡是因违反国家土地管理法律法规的行为或因土地所有权和使用权发生争议和纠纷的，应当履行解决争议和化解纠纷的职责，不能因问题的复杂或难以解决而推诿，将矛盾和问题推向司法机关，否则属于不履行职责的行为，既不利于矛盾和问题的解决，也影响执法部门的形象，造成矛盾和问题不能及时解决，引发不利于社会稳定的因素。

作为人民法院，对当事人的土地纠纷，在立案阶段要认真审查当事人的诉讼请求，分析土地争议的种类。对于当事人针对土地所有权和使用权引发的争议，应告知当事人向土地管理部门请求处理，否则裁定不予受理；对于当事人提出的土地侵权、土地合同纠纷或土地相邻关系纠纷，如原告缺乏土地权属证据，应告知其先向土地管理部门申请确权，否则可能因证据不足被驳回诉讼请求；在受理以上三种土地争议案件后，如当事人又向土地管理部门提出处理要求的，应中止案件审理，由土地管理部门处理。另外，从减轻当事人诉累的角度考虑，对于已经受理的土地纠纷，既然原告缺乏土地权属证据必然面临败诉的结果，不如在立案阶段就将这种风险消除，由土地管理部门无偿处理，减少当事人的经济损失，这也是法律关于土地纠纷发生后当事人自行协商、要求土地管理部门处理以及土地管理部门对执法过程中发现的土地违法案件主动予以查处等规定的立法意图。对当事人来讲，自行撤诉或法院裁定不予受理、驳回诉讼请求并没有剥夺其诉权，也不是增加当事人诉累，这实质上是一种司法利民、便民措施，因为诉讼是有风险的，也是有成本的。

流转土地合同范文第9篇

国家的钱是不会给一个“黑户”的，所以家庭农场需要一个“身份证”。带上你的个人身份证、户口本、土地承包流转合同、个人照片、办公场所证明等材料到所在地工商部门填写申请表，并核准家庭农场名称，核准后提交材料。如果你的材料齐全并符合要求，工商部门当场就受理了，之后工商部门会根据《个体工商户登记管理办法》规定，派两名以上工作人员对你的材料进行核查，如果没问题，15天之内就会有结果。

2.这些条件达不到，门儿都没有

中国很大，每个地方都有适合自己发展的农业方向，每个地方政策都有自己的重点扶持方向。并且，政府对家庭农场扶持也有各种条件，只有符合这些条件的家庭农场，才能获得政府的补贴和重点支持。

比如湖南，重点扶持的家庭农场是种植粮食为主。去年9月湖南省的《湖南省培育扶持10000户家庭农场实施方案》提到，对于家庭农场的扶持条件如下：

（1）以家庭成员为主要劳动力，耕地面积100亩（含100亩）以上、200亩（含）以下；从事粮食生产，符合当地主要种植模式和技术要求，双季稻区必须种植双季稻；投保水稻种植保险。

（2）生产经营稳定，土地流转期较长，新流转的土地合同期限不少于7年；由大户改造为家庭农场的，剩余流转期限不少于5年；集中连片的面积原则上不低于家庭农场耕地面积的70%。

（3）生产经营管理规范，实行标准化生产，生产记录完整，农业投入品有详细的登记台账，生产经营活动有比较完整的财务收支记录。

（4）有与经营规模相匹配的农业机械，或与农机合作社签订农机服务合同。

（5）经农业行政主管部门认定。依照自愿原则，家庭农场可自主决定办理工商注册登记，以取得相应市场主体资格。

发展家庭农场要防范五大风险：

一是农产品市场价格风险。农产品价格受市场影响较大，如花生、生猪，2012年价格都很高，2013年以来价格持续走低。有个家庭农场种植花生，预计2013年能够收入60万元左右，但当年价格下降三分之一，只卖了不到40万元，投入产出比就不如种植别的作物。

二是自然灾害的风险。干旱、洪涝、冰雹、大风等自然灾害都可能把一个家庭农场的设施摧毁，导致农作物颗粒无收。

三是病虫害的风险。近年小麦、花生等农作物的病虫害经常发生，如果防治不及时或者防治技术不到位，都有可能造成减产甚至绝收。

四是资金不足的风险。农业投入很大，回报周期却很长。贷款难、融资难的问题也成为制约家庭农场发展的瓶颈，需要金融部门提供更灵活便捷的信贷服务。

流转土地合同范文第10篇

关键词： 农户 集体土地 继承

中图分类号：DF521 文献标识码：A 文章编号：1673-8330（2014）02-0029-05

引 言

在中国，关于集体土地的各种问题在整个社会科学界关注度极高，其中的法律问题在整个法学界长期以来得到热议，而对其关注度最高的主要见诸于行政法和民法两个领域。行政法应该如何对农村土地进行规制多受国家政策影响和约束，民法需要解决的关键问题应该是集体土地承包经营合同的性质和依据这种合同取得的财产权的性质以及依据性质定位建立健全对其保护的机制和具体制度。这一关键问题解决得妥善与否，不仅是民法本身的问题，同时也是行政法制度设置的基础。

这虽然是一个老问题，但随着社会的发展又带来了许多新问题。之所以这样，盖因这种合同作为一种新型合同，其本身的性质和依据这种合同取得的财产权的性质至今没有得到应有的切合实际的合理定位，因此，在解释和适用中才会出现诸多困扰。

有鉴于此，笔者将以当前与该问题直接面临的“城镇化推进”和“继承法修改”两项挑战为背景，首先从历史演进的角度厘清这种合同的基本法律关系，进而对依据这种合同以及依据合同所取得的财产权性质以及财产权的主体关系分析和整理，最后在此基础上探寻这种新型合同制度整体适用上的统一原则和规范。

需要说明的是，集体土地承包经营可分为两大类，一是农户承包经营（《农村土地承包法》第12条以下），二是其他形式的承包经营（同法第44条以下），本文的对象仅限于前者。

一、 农户承包经营集体土地合同制度的沿革

（一） 从事实关系到法律关系

改革开放前，集体土地经营采用的是所谓“三级所有，队为基础”的大锅饭形式。改革开放后，集体土地承包经营以合同的形式在农村悄然展开，政府出于发展农业生产的考虑，开始从政策的角度予以承认，进而从立法的角度予以追认。

这一过程经历了近30年。从政策和法律演进历史可以看到，上世纪80年代初连年由中共中央和国务院联合的红头文件、《农村土地承包法》（2002年）、《物权法》（2007年）；从具体实施的制度性演进又可以看到，开始是按照个人的身份（年龄）因素以口粮田、责任田（亦有称之为“劳力田”者）、机动田等分类设置承包权，后来是以“户”为单位的联产承包责任制，以及“30年不变”到“长期不变”进而又到“长期稳定”（《农村土地承包法》第4条）的转变，直至今天以“用益物权”定位。应该说，这个过程可以总结为“从事实关系到法律关系的过程”。

（二） 从债权关系到物权关系

就法律关系而言，首先，在“文件”阶段，“订立合同”一直得到强调，因此无疑是合同关系；其次，从1986年的《民法通则》看，第27—29条关于承包经营户的民事法律主体资格的规定和第80条以及第81条是关于两种承包（一般农地与特殊农地“四荒”）“按照法律由承包合同规定（实为‘约定’）”，完全可以解释为农民承包集体土地进行农业经营的法律关系为合同关系；再次，2002年《农村土地承包法》是专门针对此类法律关系的立法，从制度规定的整体上看，尽管是以合同制度为基础，但也对此类合同所取得的权利具有物权性质作出了相应的规定（例如，第32条以下关于承包土地流转的规定，第37条规定的流转仅需“报发包方备案”，而不是“同意”等）；及至2007年的《物权法》第三编“用益物权”设专章（第11章土地承包经营权，第124—134条）规定了农户对农村集体土地承包经营的权利为用益物权。

（三） 小结

在这个过程中，有以下几点值得注意：

第一， 在相当长的时间里，农村土地承包经营是由政策（中央文件）调整，实质上，这些“政策”只是对既存事实的确认。

第二， 2002年《农村土地承包法》出台之前调整这种作为事实存在的法律长期缺位，特别是作为基本法的《合同法》（1999年）竟然没有将此类关系作为有名合同予以规定，这些都说明这种关系具有特殊性和复杂性。

第三， 这种关系最终作为制度形成的走向并不是以往常见的自上而下，而是自下而上，因此，应该说它是依自然法法则形成的，而不是对成型制度的推广，更不是缘于移植的舶来品。

第四， 将依自然法法则形成的制度套用概念法法则予以定位，似乎有些滑稽，但是为了民法的体系化，素有德国法传承的中国民法学界又常能见到这样的尝试。然而，在套用概念法法则的时候，又因为中国尚无概念完善的民法典，故而形成仁者见仁智者见智且略显混乱的局面。

二、 农户承包集体土地的合同关系以及财产关系应该如何定位

（一） 基本视角

这种法律关系是以“合同”为媒介得以成立的，而合同中的民事主体，亦即合同的当事人是集体经济组织与农户，并非农民个人。因此，为了给这种新型的合同性质以及依据这种合同取得的财产权予以合理定位，应该从集体组织与农户之间的合同关系和依据这种合同所取得的农户中成员之间的财产关系两个层面进行分析。分析的方法既要遵循民法的基本概念，又不能拘泥于概念法学规则，更重要的是需要重视历史形成的特有习惯。①

（二） 在集体土地问题上国家与“集体”的关系

中国的土地所有权划分为国家所有与集体所有源于特殊的历史，笔者将其总结为政治合同。②具体说就是，中国共产党以解决农民土地问题作为中国革命的具体目标之一，在形式上表现为对农民的许诺，而这种许诺在合同法上应理解为要约（付承诺要约或称悬赏广告）；农民不惜生命积极支持中国共产党领导的革命事业是对上述要约的承诺；中国共产党夺取政权后，从分田地的土地私人所有到集体所有这种特殊形式都体现了一种对合同的实际履行，即可以理解为对农民的一种回报。因此，在讨论中国农村土地财产权问题的时候，切切不可忘记这段历史中的政治因素。

值得注意的是，长期以来在一般农民中间并不存在真正的“土地集体所有”这种权利意识，而且法学界和经济学界的很多成果中也提及到名为“集体所有”，而实则与“国家所有”无异。③在这种情况下，所谓中国农民在改革开放后创造的农村土地承包制，其“创造”的潜在意识无非是一种请政府允许农民在政府所有的土地上以农户连带债务的形式佃耕。

（三） 集体组织与农民的关系

然而，农村土地集体所有毕竟是现实存在，而且在宪法和部门法上对此均有形式不同的规定，如此，则必须对集体组织与农民之间就土地的权利作出符合实际的法律关系定位。

按照中国农村现实情况，农民享有的权利是基于集体成员之身份对所在集体所共有的土地财产进行利用的权利。其权利的性质应归结为传统日耳曼法上的总有关系，也相当于日本民法规定的有所有权的“入会权”。

诚然，集体所有关系究竟是“总有关系”还是“合有关系（即《物权法》规定的共同共有）”在中国民法学界不无争论，但是，因《物权法》上没有规定“总有”形态，因此通说为“合有关系”。但是，不管在《物权法》上是否得到承认，从中国农村土地集体所有关系的现实形态用近代民法上的概念解读，其结果只能为“总有”。④

进而，以集体成员的身份对集体所有土地享有共有权（总有也好，合有也罢）的农民个人或者农户与集体组织之间签订的土地承包合同既可以是设定债权的合同，也可以是设定物权的合同（即用益物权），其具体内容，当然需要由合同约定。需要指出的是，由于中国地域广阔且民族众多，尽管有《物权法》颁行，现实中并不是所有的集体组织完全按照物权设定这种权利。况且，伴随着“新农村建设”、“城镇化建设”等新政策的出台，特别是刚刚闭幕的中共十八届三中全会作出的“决定”，⑤集体成员与集体组织之间的“合同”更有日趋复杂化的倾向。因此，也更有必要从民法的角度对这种新型合同的性质及其所涉及到的财产权作出进一步厘清和合理定位。

（四） 农户中成员之间围绕承包合同的财产关系

1.内部关系

农户通过土地承包合同从“集体”取得财产权，它的对象是从隐份（或称“混份”）财产中剥离出来的显份（或称“明份”）财产。当这种显份财产由农户取得后，即发生农户中各成员之间对这份财产在法律上的关系，对于这种法律关系完全无需从物权或债权之间作二选一界定，更重要的是确定该项财产的所有权及其主体和所有权的形态，以及主体之间的法律关系。

首先，以“增人不增地、减人不减地”这一法定原则为前提可以明确如下事项：

第一，它确定的是合同当事人同时也是财产权人以“农户”为主体，而不是以自然人个体为主体；

第二，“农户”的成员构成源于自然形成，即以出生和死亡为基本形态，以嫁娶和离乡、回乡为特别形态；

第三，作为分母的土地不变而作为分子的人数变化，其结果是各成员持份的“浮动化”和“潜在化”；

第四，依据以“农户”为当事人的承包合同所取得的财产属于“目的财产”，原本就不具备可“分割”的可能。

综上，应该将这种财产的关系定位为共有，且其共有形态为“合有”。

其次，共有人之间的关系应该准用合伙的相关规定。第一，合伙人之间的财产关系不存在继承关系，只存在入伙和退伙的关系；第二，需要依据合伙成立的时间点确定其成员的构成，但基于这种合伙的特殊性还需要界定自然入伙退伙与人为入伙退伙的关系。所谓“自然入伙退伙”是指自然人的出生与死亡；而“人为入伙退伙”是指嫁娶和离乡回乡。

需要明确的是，作为承包合同标的的承包地这一财产因为其具有“浮动化”和“潜在性”而不具备分割的可能。但是，通过这一共有财产而取得的收益，如现金收益则因不属于“目的财产”而作为可随时分割的按份共有。这就是统一性、概括性财产与单一性财产的根本区别。因此，这部分可以依亲属关系疏密而请求分割和继承。

2.外部关系

外部关系可分为债权与物权两大类关系。

债权关系主要是依据其他合同成立的债权债务关系，如买卖、借贷等。

物权关系主要是依据土地承包合同与相对人之间的用益物权关系；抵押（农作物等动产抵押）；承包合同的转让（2/3成员同意=共有权人的利益保护）。

综上，可以对农户中成员之间围绕承包合同的财产关系做如下梳理：

第一，财产所有权的基本形态为不可分割的合有（共同共有）；

第二，成员之间关系准用合伙制度，而合伙人的入伙退伙需要分为自然与人为；

第三，一经确定成员离开合伙体生活时，对于其持份有两种请求权可供选择，一是通过退伙对其他合伙人行使持份买受请求权，二是不退伙而行使收益分配请求权。

三、 新问题的出现与应对

（一） 城镇化推进与农村土地承包权

城镇化最早提出见于2000年10月中共第十五届三中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十个五年计划的建议》。此后，从十六大开始一直在各种文件上提到城镇化，并在个别地区开始试点，自这一届政府开始表现出全面实施的态势。⑥但是，围绕与农村土地相关的改革，还可以看到上一届政府推行的“新农村建设”。

城镇化建设涉及到农村集体土地所有权的重塑和依据所有权的承包权的处分，其中关系最大的是土地收益。它包括保持现状的一般收益；以农业合作社等形式实现集约经营为代表的转包收益；因城镇建设需要征收后的失地收益。这三种收益的分配对象原则上是已经与集体组织签订承包合同的当事人，并按照前述准用合伙合同以及财产合有的规则进行分配。但是，如果所收益的财产一旦得到量化（如被征收后的补偿款），则整体财产变化为按份共有。

（二） 继承法修改与农村土地承包权

由全国人大法律委员会提案的继承法修改已经从2012年列入立法计划这一点多见诸于各种媒体，尽管现在没有查找到全国人大法工委的正式文件，但这应该是一个不争的事实。

在这样的背景下，民法学界对于农村土地承包权是否应该列入可继承财产的范围多有讨论。⑦肯定说认为它是一种用益物权，当然可以继承；否定说认为现行法上没有依据。

笔者认为，中国的法治建设正在进行之中，在制度上应尽可能减少与现行法之间的冲突。但是，农户承包土地合同是一种新型合同，依据合同取得的财产权利是否可以继承，应该从以下几个方面思考：

第一，农村集体土地所有权具有社会保障的性质，即与“农民”这一身份相关，因此，即便是作为非一身专属之财产权可以继承，继承人的身份也要予以限制。当然，如果作为城镇化一环的农村社会保障体系得以全面覆盖后，则另当别论。

第二，鉴于此项财产的共有形态为合有，且有“浮动化”和“潜在化”的特点，共有人之间无继承可言，另因为有身份的限制，其他非从事农业的财产继承人也无法继承（但由此财产而产生的收益则不在此限）。

第三，中国目前尚未开征继承税和赠与税，但作为现代社会的税制，这类税制的施行只是时间问题。现在讨论可继承的财产范围必须将这层关系考虑在内。

结 语

综上，笔者从厘清农户承包集体土地合同上的财产关系的角度探索该制度在整体适用上的统一性解释规范，而且通过研究和分析提出了一些自认为可行的方案。但不可忽视的是，法律本身即有基本法与特别法之间的关系，且在地域辽阔、民族众多，尤其在农地和农村人口比例还相当高的当今中国，更要注意不能在制度的设计和适用上“一刀切”。因此，笔者所提出的方案仅以按照《物权法》和《农村土地承包法》在农村集体组织与农户之间通过签订“承包合同”的法律关系为适用对象。

最后需要强调的是，中国现行农村土地承包经营制度有其独特的历史渊源，并非是可以完全根据近代民法理念即可完善的。尽管如此，还是可以利用对近代民法理念追根溯源，找出与其相近的一些概念和理念用近代乃至现代的民法理念对其进行解读和整合，这就是总有与合有的概念及其法律制度构成。

Property Relations in Contracts for Farmer Household’s Contracted Management of Collectively-owned Land

QU Tao

Abstract：Various issues over collectively owned land are hot topics in study of law， in which the contract for farmer household’ contracted management of collectively-owned land is a new type of contracts. The nature of the contract and the property right obtained therefrom should be regulated by the Civil Law and the protection mechanism and detailed rules should be set up therefore. It is suggested to analyze the historic evolution of the contract for farmer household’s contracted collectively-owned land with regard to the fundamental legal relationship， the nature of property rights obtained based on the contract and the subjects of the property rights. The key to the issue lies in the uniform principles and norms on integrated application of such contracts.