租赁调查报告范文

租赁调查报告篇1

第二条本细则适用于武穴市辖区内城镇出租房屋管理工作。

本细则所称出租房屋，是指房屋所有权人作为出租人，将其房屋及其附属物出租给承租人使用的房屋，包括住宅出租房屋、营业性出租房屋及其他出租房屋。

有下列情形之一的，视同房屋租赁：

（一）房屋所有权人以提供房屋使用权为条件与他人合作、合伙经营，不参与管理，不承担风险而获取收益的；

（二）以其他方式变相出租、转租房屋的。

第三条建立出租房屋综合管理机制和联系会议制度。公安、综合治理、房地产管理、地税、工商行政管理、民政、计划生育等部门应当各司其职，密切配合，齐抓共管，共同做好出租房屋管理工作。

公安部门负责登记暂住户口，办理和查验暂住证，对于生产、经营、居住场所为出租房屋的，应查验房屋租赁登记备案证明，了解掌握房屋承租人变动情况。督促出租房主与公安部门签订治安责任保证书。开展经常性的出租房屋治安检查，消除治安隐患，及时查处和依法打击出租房屋中的违法犯罪活动。指导居（村）民委员会、社会治安辅助力量协助开展出租房屋和暂住人口治安管理工作。

社会治安综合治理部门负责指导各社区推进社会治安防控体系建设，全面落实社会治安综合治理各项措施。加强镇、处、街道综治办和群防群治力量建设，整合各种治安防范力量。组织、协调、督促各有关部门共同做好出租房屋管理工作，定期召集有关部门研究分析管理中存在的问题，及时提出解决措施。对各部门开展出租房屋管理工作情况进行考核。

民政部门负责指导加强基层政权建设，推进社区建设。协助公安、司法部门抓好居（村）民委员会的治保组织、人民调解组织等群众自治组织建设，协助公安部门完善社区治安网络建设。

房地产管理部门负责出租和转租房屋租赁登记备案工作，掌握出租房屋的底数和基本情况，加强对房屋租赁中介机构的管理，规范房屋租赁中介机构行为，保护租赁当事人的合法权益。

税务部门负责出租房屋税收征管工作。对生产、经营、居住场所为出租房屋的。根据征管情况的不同可以查验房地产管理部门出具的房屋租赁登记备案证明。并可根据有关税收法律法规的规定与具备条件的暂住人口管理机构或房地产管理部门签订协议予以代收。

工商行政管理部门负责查处利用出租房屋从事违法经营活动，查处、取缔非法房屋中介机构。在办理工商营业执照及年审时，对生产、经营场所为出租房屋的，应查验房地产管理部门出具的房屋租赁登记备案证明。对发现没有办理房屋租赁登记备案的，应将有关情况及时通报给房地产管理部门。

计划生育部门负责流动人口计划生育管理工作，并对居住在出租房屋的流动人口查验房屋租赁及暂住人口证明。

第四条加强出租房屋社会化管理。依托镇、处和社区居委会，认真落实房屋租赁登记备案制度，加强出租房屋的登记管理和流动人口管理。广泛发动群众，依靠群众，充分发挥社区责任民警、治保组织、计生专干的作用，落实好出租房屋管理的各项措施，做好出租房屋管理工作。

房地产管理部门房屋租赁登记备案窗口应当根据租赁当事人的要求，提供信息咨询、核实产权、纠纷调解等便民服务。

第五条公安、房地产管理、税务、工商、计划生育等部门联合建立出租房屋租赁管理工作协作机制，定期召开协调会通报情况，开展房屋租赁登记备案、租赁当事人信息登记、暂住户口登记和计划生育管理等工作。

第六条房地产管理部门负责对房屋租赁活动进行监督检查。房屋租赁当事人应当于房屋租赁合同签订或变更之日起30日内，到房地产管理部门申请办理房屋租赁登记备案手续。

房地产管理部门应当自接到房屋租赁登记备案申请之日起3个工作日内，对符合登记备案条件的，予以登记备案，并出具房屋租赁登记备案手续；不符合登记备案条件的，不予登记备案，并书面告知申请人不予登记备案的理由，房地产管理部门未在规定期限内作出答复的，视为同意登记备案。

第七条办理租赁登记备案手续后，出租人应当持房地产管理部门出具的房屋租赁登记备案手续，到税务机关办理税务登记并申报缴纳税款，到出租房屋所在地公安派出所签订《出租房屋治安管理责任书》，并到出租房屋所在地计划生育部门签订《计划生育责任书》。

第八条下列房屋禁止出租：

（一）未依法取得房屋所有权证的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；

（三）共有房屋未取得共有人同意的；

（四）权属有争议的；

（五）属于违法建筑的；

（六）不符合安全标准的；

（七）已抵押，未经抵押权人同意的；

（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

第九条出租人应当履行下列义务：

（一）不得将房屋出租给无有效身份证明或无民事行为能力的人员；

（二）发现出租房屋有治安隐患的，及时报告公安部门，并配合公安部门的查处工作；

（三）发现承租人及其他入住人员有违法行为或犯罪嫌疑的，及时向公安部门或相关部门报告；

（四）发现承租人及其他入住人员有违反计划生育政策的，及时向计划生育管理部门报告；

（五）按照法律、法规规定，依法申报和缴纳税款。

第十条承租人应当遵守下列规定：

（一）如实说明租住人数，出示本人及其他入住人员的有效身份证明，并如实填写租住人员信息登记表；

（二）入住后，及时到出租房屋所在地公安派出所办理暂住户口申报手续，办理暂住证；

（三）不得擅自改变出租房屋用途；

（四）不得利用出租房屋进行、吸毒贩毒、、制黄贩黄、伪造证件、印刷非法出版物、制造销售假冒伪劣商品、窝藏犯罪人员、窝藏和销售脏物等违法犯罪行为；

（五）不得利用出租房屋从事传销或变相传销、违法开办诊所、非法行医和非法从事再生资源回收等违法活动；

（六）不得利用出租房屋违法从事职业介绍、婚姻介绍、培训以及房地产中介等活动；

（七）不得利用出租房屋非法从事生产、储藏、经营易燃，易爆、有毒、放射性等危险物品的活动；

（八）发现出租房屋内有违法行为或犯罪嫌疑人的，及时向公安部门报告；

（九）配合有关部门对出租房屋实施管理及税收征管工作。

第十一条房地产管理部门进行出租房屋日常监督管理活动，需要公安部门配合的，公安部门应当积极予以配合。

房地产管理部门在检查中发现承租人未办理暂住人口登记以及利用出租房屋从事违法犯罪活动的，应当及时通报公安部门；发现承租人无照经营的，应当及时通报工商行政管理部门；发现有消防隐患的，应当及时通报公安消防部门；发现承租人违反计划生育管理规定的，应当及时通报计划生育管理部门。

第十二条工商行政管理部门在办理和年审工商营业执照、公安部门办理暂住户口登记及暂住证时；对生产、经营、居住场所为出租房屋的，应当要求承租方出具房地产管理部门的房屋租赁登记备案手续，对发现没有办理房屋租赁登记备案手续的，应将有关情况及时通报房地产管理部门。

第十三条房屋出租人应当按照税法规定的纳税期限或主管税务机关根据税法规定的纳税期限向主管地方税务机关申报纳税。

第十四条房屋中介机构受委托办理房屋租赁登记备案的，应当出具委托手续，按规定办理。

房屋中介机构应当依法从事中介经营活动，不得规避或者协助租赁当事人规避管理，不得故意隐瞒订立合同的重要事实或提供虚假情况，损害租赁当事人的利益，不得虚假信息或以其他手段蒙骗、坑害租赁当事人，不得强迫当事人出租或承租房屋。

第十五条对下列违反出租房屋管理规定的，公安机关要按照《租赁房屋治安管理规定》、《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定严肃查处；

（一）办理房屋租赁登记备案后未到房屋所在地公安派出所签订治安责任书，经通知拒不改正，依照《租赁房屋治安管理规定》予以处罚；

（二）将房屋出租给无合法有效证件人员的，依照《租赁房屋治安管理规定》予以处罚；

（三）明知承租人违反爆炸、剧毒、易燃、放射性等危险物品管理规定，利用出租房屋生产、销售、储存、使用危险物品，尚未造成严重后果的，不及时制止并报告的，依照《租赁房屋治安管理规定》予以处罚；

（四）明知是脏物而窝藏，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》规定予以处罚；情节严重，构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》的规定追究刑事责任；

（五）介绍或者容留的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》第六十七条的规定予以处罚；情节严重，构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》的规定追究刑事责任；

（六）为他人进行活动提供出租房屋的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》第七十条的规定予以处罚；情节严重，构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》的规定追究刑事责任；

（七）为他人制作、贩秽图书、光盘或者其他物品提供出租房屋的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》第六十九条的规定予以处罚；情节严重，构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》的规定追究刑事责任；

（八）明知是犯罪的人而为其出租房屋，帮助其逃避或者作假证明包庇的，依照《中华人民共和国刑法》的规定追究刑事责任。

第十六条已出租的房屋，未办理租赁登记备案手续的，由房地产管理部门责令出租人限期补办登记备案手续，并依据《*省实施〈中华人民共和国城市房地产管理法〉办法》的规定予以查处。

第十七条房屋出租人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关依据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，予以查处。

第十八条出租人、承租人妨碍公安、工商、税务、房地产管理等部门依法执行公务的，由公安部门依法给予治安处罚；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十九条出租房屋管理有关部门工作人员不依法履行管理职责，不按规定协助其他管理部门进行管理的，由其所在单位依法给予行政处分。

第二十条依法严厉打击利用出租房屋进行的各类犯罪活动，公安部门要会同社会治安综合治理、房地产管理、工商行政管理和计划生育管理等部门，根据治安实际，适时组织开展出租房屋的清理整顿专项行动，依法取缔非法出租房屋，整治藏污纳垢场所，严厉打击利用房屋出租进行的各类犯罪活动，不给犯罪分子和违法经营活动以藏匿之处。

租赁调查报告篇2

第二条本市市区范围内的房屋租赁管理，适用本规定。

第三条本规定所称的房屋，包括住宅、工商业用房、办公用房、仓库及其他用房。

房屋租赁，是指出租人将房屋交付给承租人用于居住、生产、经营、办公、仓储等，由承租人向出租人支付租金的行为。

出租人将房屋承包给他人经营，或者以合作、联营等名义不直接参与经营、不承担经营风险而获取收益的，视为房屋租赁。

将房屋有偿借给他人使用的，依照本规定管理。

第四条市、区、乡（镇）人民政府和街道办事处应当加强对房屋租赁管理的领导和协调，落实管理经费、组织与人员，做好本辖区内的房屋租赁管理工作。

第五条公安、房管、税务、工商、计划生育管理等行政主管部门应当按照各自职责，依法对房屋租赁实施监督管理，加强协调与配合，建立信息交流制度，实现管理资源共享。

公安机关负责房屋租赁管理的综合协调工作，并负责租赁房屋的治安管理、消防管理及房屋承租人的户籍管理工作。

房产行政主管部门负责房屋租赁的登记备案工作。

税务部门负责房屋租赁的税收征管工作。

工商行政管理部门负责查处利用租赁房屋进行的无照经营等违法经营行为，查处非法房产中介服务机构。

计划生育行政管理部门负责房屋承租人的计划生育管理工作。

第六条区人民政府应当根据实际需要，组织区公安、房管、税务、工商、计划生育管理等职能部门实行联合办公制度，集中办理房屋租赁登记备案、承租人信息登记、流动人口暂住登记、税收征管、工商登记、计划生育管理等工作。

第七条相关行政主管部门在房屋租赁管理中应当充分发挥居（村）民委员会、房产中介服务机构、物业服务企业、单位保卫组织、群众性治安保卫组织和广大人民群众的作用。

第八条房屋租赁实行登记备案制度。

出租人和承租人应当签订房屋租赁合同，并自房屋租赁合同签订之日起10日内，向租赁房屋所在地的区房产行政主管部门申请办理房屋租赁登记备案手续，并提交下列资料：

（一）房屋所有权证或者其他合法的权属证明；

（二）出租人和承租人的合法有效身份证明；

（三）房屋租赁合同。

租赁房屋属于共有的，出租人还应当提供其他共有人同意出租的书面证明；出租委托代管房屋的，受托人应当提供委托人授权出租的证明；转租房屋的，转租人应当提交出租人同意转租的证明。

房屋租赁双方当事人变更、终止房屋租赁合同的，出租人应当自房屋租赁合同变更、终止之日起10日内，办理变更、注销登记备案手续。

房屋租赁登记备案不得收取出租人任何费用。

第九条对符合房屋租赁登记备案条件的，区房产行政主管部门应当自收到登记申请之日起10日内予以登记备案，并发给房屋租赁备案证明。对租赁房屋具有本规定第十九条所列情形，或者出租人未履行本规定第二十条第（一）项所列义务的，不予登记备案。

第十条房产中介服务机构提供房屋租赁中介服务的，应当告知房屋出租人办理房屋租赁登记备案手续，并每半个月将通过本机构中介服务签订房屋租赁合同的具体情况报送租赁房屋所在地的区房产行政主管部门。

第十一条区房产行政主管部门应当在每月5日前将上月房屋租赁合同登记备案情况以及房地产中介服务机构报送的有关资料报送市房产行政主管部门。

第十二条市房产行政主管部门将区房产行政主管部门报送的房屋租赁登记备案情况和有关资料进行整理，于每月25日前抄告市公安机关，由市公安机关在人口综合信息管理系统中公布。

人口综合信息管理系统中公布的房屋租赁登记备案情况和有关资料，应当保持准确、完整并及时更新。

房管、税务、工商、计划生育管理等行政主管部门在法定职权范围内，有权共享人口综合信息管理系统中的相关信息和资料。

第十三条出租人应当在办理房屋租赁登记备案手续后10日内向租赁房屋所在地的公安机关办理承租人信息登记，并签订治安责任保证书。

承租人发生变更的，出租人应当在办理房屋租赁变更、注销登记备案手续后10日内向租赁房屋所在地的公安机关办理承租人信息变更登记。

第十四条非本市户籍的承租人以租赁房屋为居所的，应当持房屋租赁备案证明向租赁房屋所在地的公安机关办理暂住登记手续。

第十五条出租人出租房屋的，应当持房屋租赁备案证明等资料向租赁房屋所在地的税务机关办理纳税登记，申报、缴纳税款。

第十六条承租人以租赁房屋为经营场所的，应当持房屋租赁备案证明等资料向租赁房屋所在地的工商行政管理部门依法办理工商登记手续。

第十七条属育龄人口的非本市户籍承租人未办理流动人口婚育证明的，应当按照有关规定向租赁房屋所在地的计划生育行政管理部门办理有关手续。

第十八条出租人与承租人办理房屋租赁合同登记备案手续时，可以一并申请办理本规定第十三条、第十四条、第十五条、第十六条、第十七条规定的事项。

公安、房管、税务、工商、计划生育管理等行政主管部门应当将办理上述事项的法律依据、办理条件、程序、期限、收费标准以及需要提交的全部材料的目录和申请书示范文本等予以公示。

第十九条有下列情形之一的房屋，不得出租：

（一）房屋权属有争议的；

（二）无房屋所有权证或者其他合法的权属证明的；

（三）属于违法建筑的；

（四）经房屋安全鉴定机构鉴定属于危险房屋，影响使用安全的；

（五）不符合房屋消防安全标准的；

（六）被依法查封的；

（七）法律、法规规定不得出租的其他情形。

第二十条出租人应当遵守下列规定：

（一）不得向无合法有效身份证明的单位和个人出租房屋；

（二）发现租赁房屋内或者承租人有涉嫌违法犯罪行为的，应当及时向公安机关报告；

（三）向育龄承租人出租房屋时应当督促其遵守有关计划生育的政策法规；发现承租人怀孕或者生育的，应当及时向租赁房屋所在地的计划生育行政管理部门、乡（镇）人民政府或者街道办事处报告；

（四）协助非本市户籍的承租人向租赁房屋所在地的公安机关办理暂住登记手续；协助有关行政主管部门和乡（镇）人民政府、街道办事处采集承租人依法应当填报的信息资料；

（五）对相关行政主管部门依法实施的房屋租赁管理工作予以协助。

第二十一条承租人应当遵守下列规定：

（一）提供合法有效的身份证明，如实填写承租人信息登记表；

（二）按照房屋规划用途、结构、消防安全规定使用房屋，不得擅自改变租赁房屋使用性质，或者实施其他违法建设行为；

（三）发现租赁房屋内或者同住人员有涉嫌违法犯罪行为的，应当及时向公安机关报告；

（四）履行计划生育义务，育龄承租人应当接受居住地的计划生育技术服务指导；

（五）对相关行政主管部门依法实施的租赁房屋管理工作予以协助。

第二十二条公安、房管、税务、工商、计划生育管理等行政主管部门应当按照各自职责，加强对房屋租赁情况的检查。

居（村）民委员会、物业服务企业应当建立日常巡查制度，协助有关行政主管部门和乡（镇）人民政府、街道办事处开展房屋租赁信息采集工作，配合有关行政主管部门对本辖区内的房屋租赁情况进行检查。

第二十三条对违反本规定的行为，《中华人民共和国治安管理处罚法》、《中华人民共和国税收征收管理法》、《浙江省房屋租赁管理条例》、《浙江省暂住人口管理条例》、《浙江省流动人口计划生育管理办法》等法律、法规、规章已有行政处罚规定的，从其规定。

第二十四条房产中介服务机构违反本规定第十条规定，未按规定将通过其中介服务签订房屋租赁合同的情况报送房产行政主管部门的，由区房产行政主管部门予以警告，责令其限期报送；逾期不报送的，处以1000元以上5000元以下罚款。

第二十五条出租人违反本规定第十三条规定，未按规定办理承租人信息登记或者变更登记，或者未签订治安责任保证书的，由公安机关责令其限期补办手续，并可处以500元罚款；情节严重的，责令其停止出租。

第二十六条承租人违反本规定第二十一条第（一）项规定，未按规定填写承租人信息登记表的，由公安机关责令其限期改正，并可处以50元罚款。

第二十七条公安、房管、税务、工商、计划生育管理等行政主管部门可以根据各自职责，依照本规定制定房屋租赁管理的实施细则，报市政府批准后实施。

租赁调查报告篇3

关键词：P2P；信息中介；服装租赁

中图分类号：F713.38 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2016）07-27 -03

一、引言

P2P网贷是“peer-to―peer lending”的缩写，中文意思是“网络贷款”“人人贷”，是一种利用网络技术在互联网平台上开展信贷的新型民间小额贷款形式。就是借款人在P2P网站上资金需求信息，投资人看到信息后选择信任的借款人并通过网站将资金借给贷款方。以这种信息中介开展商业活动的形式，可以在一定程度上减少前期资金投入，规避创业风险，对于初入社会的大学生而言是一个值得考虑的创业方向。因此我们考虑将“P2P”信息中介的模式代入到传统的服装租赁行业中进行尝试，通过对相关市场和消费者进行调查，整合资源，建立数据库，构建服装租赁信息中介平台，为公司提供客源和订单，为消费者提供系统性、专题性的服装租赁信息，使各方利益优化，希望可以变革传统服装租赁公司的经营模式，以达到呈贡大学城服装租赁行业更好发展的目标。

二、背景

在昆明市人民政府2016年《政府工作报告》中指出，昆明市经济总量突破4000亿元，年均增长11.5%，人均生产总值超过6万元，年均增长10.3%。同时据搜狐焦点在2014年的调查显示：呈贡大学城大学生有着接近20亿的年消费量，学生月均消费约为1380元。其中，日常用品、添置服装、娱乐等占学生每月生活费的38%，这都是带动学校及周围商业发展的主要动力。

随着经济发展，人们的文化生活水平也日益提高，各种大众化的文艺节目、演出表演层出不穷。各个地方企、事业单位，大中小学校，社会团体等举行各种艺术类型的文艺活动的次数越来越多，对各种演出服装、舞蹈服装等各类服装的需求也越来越大。同时随着全国高校的不断扩招，在校的大学生以及大学毕业生的人数在不断地增长，随之而来的是沉重的就业压力。在这样严峻的就业情况之下，大学毕业生会更加重视每一次的面试机会。随着招聘高峰的到来，大学生花在个人形象修饰上的开销是求职过程中的重要开销之一。但大学生普遍存在经济拮据的情况，并且对真正的社会岗位要求不了解，不知道如何在自己的能力范围内选择一套适合自己的职业套装，这都是大学生面试时存在的现实问题。除去大学毕业生面试，平常在校的高校大学生本身就有着各种类型的、丰富的校园活动，其中包括主持、文艺表演、合唱比赛、戏剧表演、出席活动以及各种需要特殊服装的比赛；在学校内的各种文娱活动中演出服装的租用已经成为活动经费的主要开支之一，各种因素综合，可以看出，服装租赁行业在当下和未来都有着相当大的发展空间。

三、呈贡大学城区域服装租赁行业调查

（一）租赁服装接受度调查

根据我们对大学城区域大学生消费者的调查，调查结果表明（图1）有63%的被调查者租赁过服装，同时有79%的被调查者表示接受服装租赁的形式，这表明呈贡大学城区域服装租赁市场的需求量很大，消费者对服装租赁的形式是可以普遍接受的，这对我们接下来构建租赁服装信息平台、进而推广打下了一定的基础，提供了一定的保障。

（二）呈贡大学城区域服装租赁行业市场调查

我们对呈贡大学城区域现有的服装租赁公司进行了走访与市场调查，并结合以往市场调查结果及已知信息，发现呈贡大学城服装租赁行业并不发达，稍显闭塞，其中大多服装租赁公司规模较小，地理位置偏僻，基本存在着服饰种类不多、数量较少，设计款式陈旧，宣传力度差，物流配送差，大学生针对性较差等等问题，已经逐渐不能满足大学生的眼光和需求，并且服装更新较慢，服装陈旧，不够卫生等实际问题暴露明显。

同时对消费者进行消费需求调查（图2），在“租赁服装时看重什么”的问题中，被调查者看重的影响因素依次为：款式（80.31%），价格（71.81%），新旧程度（54.44%），方便获取（42.86%），其他（7.33%）。在“需要哪些与服装租赁有关的服务”问题中，被调查者的意见依次为：服装租赁（87.64%），形象设计（69.11%），礼仪培训（63.32%），服装定制（44.40%），其他（8.88%）。

针对这些问题，我们通过走访呈贡大学城区域的各服装租赁公司，实地考察，收集信息后得到关于呈贡大学城服装租赁行业现状评价，同时再根据大学生消费需求的调查结果，两者相结合建立起针对不同消费需求消费者的租赁服装数据库，从而让消费者更快捷、更准确地租赁服装。在这过程中，我们对呈贡大学城区域服装租赁公司进行综合评价、筛选，整合租赁服装资源及录入，这样做既筛选、整合了市场资源，又结合市场需要，让我们更加有效地利用信息资源，使产品具有更强的市场指向性、更具有市场竞争力。

我们综合整理出信息平台的逻辑结构图（图3），涵盖了服装租赁的方方面面，很好体现了“P2P”模式的信息中介能够达到的信息价值的更大化，使市场资源更好地优化配置，满足了消费者的消费需求。可以看出“P2P”模式的信息中介可以更好地进行整合市场资源，弥补了独立的服装租赁公司存在的各种弊端，更能适应市场，推动企业市场开发。

（三）“P2P”信息中介模式引入服装租赁行业的发展前景

在对呈贡大学城各大高校大学生消费群体进行关于服装租赁需求的问卷调查中（图4），在“是否期待有一个整合租赁服装资源信息的平台出现”的调查中，有61%的被调查者表示非常希望，36%的被调查者表示希望；在“是否认为服装租赁行业有发展前景”的调查中，有81.85%的被调查者表示有发展前景；在“希望如何获取服装租赁信息”的问题中62.93%的被调查者表示希望通过信息平台。

由此我们可以看出，通过“P2P”信息中介的形式介入到传统的服装租赁行业运营中来的方式具有较高程度的可行性，并具有宽阔的发展前景。“P2P”信息中介模式在很大程度上弥补了现下呈贡大学城区域服装租赁公司的弊端，解决了资源共享不足的问题，同时又可以为消费者提供更好的服务。不仅如此，“P2P”信息中介模式还可以激活市场活力，带动行业良性竞争，从而推动服装租赁行业的发展与革新。

（四）存在的不足及解决措施

1.新事物的陌生。“P2P”中介模式对于服装租赁公司的传统经营模式来说是一种挑战与突破，对于传统的服装租赁公司的管理人来说，首先不了解“P2P”信息中介的含义，对其存有疑惑缺乏信心。其次，对于我们非科班出身的研究者和管理者持怀疑态度，并对其可能存在的风险有着很大畏惧；2.数据安全性。在走访服装租赁公司的过程中，并非每家服装租赁公司都愿意加入我们的数据库，并且一些服装租赁公司不愿透露其租赁服装的类型和种类，因为在服装租赁行业，彼此的服装信息就是其核心竞争力，是商业机密。服装租赁公司的拒绝加入这让我们的数据库建立有很大的阻力，数据库的服装租赁量就无法达到预期设想；3.信任风险。从租借现状来看，有着不可预知的违约行为，存在信用危险；4.物流配送。在“如何获取租赁服装”的问题中，仅有13%的被调查者是服装租赁公司配送，这也是消费者不满意现在呈贡大学城服装租赁公司的最大原因之一；5.平台局限性。前期关于信息平台的设想是设计一个专门的APP，建立专属的信息平台，但是后期由于资金不足，设计周期与试用周期大的原因，放弃设计APP，后期尝试了微店，淘宝各种平台，成果仍然不是很理想，最后选择微信朋友圈、QQ空间推送，同时伴有微信公众平台的软文推广，虽然是用另外的平台依托我们的信息平台运行，但是始终是不合适。

针对以上问题，我们认为首先需要保证顾客的服务，保证好口碑，提供成交量，吸引其他服装租赁公司与团队合作，邀请加入数据库，持续更新信息平台内容，保持信息“新鲜”，增加信息“容量”；

其中的具体措施为，例如：优化微信公众平台服装租赁公司租赁服装专题、服装搭配、形象设计、礼仪常识等板块的推广，同时要建立起属于自己的团队文化，做到不仅仅是一个普通的信息平台，要做出独特的团队风格，高质量的服务，有效的信息分享。后期逐步扩大信息涉及面，构建“一站式服务”。

除了服装租赁，后期还可以提供货物派送、发型设计、美容化妆、形象设计、物件派送及礼仪培训等服务，为顾客提供齐全的商品选择和全方位的服务，真正做到资源整合，信息共享。并根据购物的细节，对市场需求与推销方式进行评估，不断地应对消费者需求改变市场策略。同时需要进一步了解与吸取行业相关知识与运营规则，制定合作协议，制定信用评价体系。结合个人征信体制的同时还要求租借者支付一定额度的保证金。

以微信公众平台为主心依托仅是当下的应对措施，后期仍要根据信息平台的特征建立网站或APP，这样才能更好地体现信息平台的优势。

四、总结

综上所述，虽然在项目进行中遇到了很多困难与问题，但伴随着“P2P”模式引入我国以来，传统中介将会被淘汰，应运而生的将会是信息中介，它能更准确地预测未来市场需求，并对需求变化做出迅速反应。我们仍会尝试将信息中介的“P2P”模式引入到传统的服装租赁行业中，探索传统服装租赁另类经营模式与转型。由于信息中介成本低、所需时间精力相对较低，这对于大学生来说是个很好的创业机会和方向，希望通过该形式为一些前期资金不足的大学生创业提供一个可以参考的范例与创业经验。

参考文献：

[1]梅蕾.P2P网络借贷平台运营模式研究[D].硕士，2014.

[2]昆明市人民政府.2016年政府工作报告[R].2016.

[3]易早立，杨娇娇，张海彦等.大学城服装租赁公司创业模式实践[J].科学导报，2014.

[4]沈伟，苗菁.P2P扮演金融信息“守门人”角色[N].上海交融报，2015.

[5]杜S.服装领域第三方电子商务平台的构建[D].硕士，2006.

[6]搜狐焦点网.焦点调查：呈贡大学城学生每月平均消费达1380元[DB/OL].2014.

[7]问卷星.关于服装租赁习惯的相关调查[DB/OL].2015.

[8]孙壹琴，李翼，陈燕佳.广州大学城大学生演出服装租赁模式研究[J].经营之道，2015.

[9]田牧笛，李h明，赵甜甜.O2O 模式下北京服装租赁行业的发展前景[J].中国市场，2015.

[10]唐韬智.网络信息中介――一种新型行业的兴起[J].农业图书情报学刊，2002.

作者简介：

马宁杰，女，云南省怒江州人，云南中医学院基础医学院；

邓佳丽，女，安徽省安庆市人，云南中医学院中药学院；

江珊，女，安徽省安庆市人，云南中医学院中药学院；

租赁调查报告篇4

一、指点思想

以科学发展观为指点，坚持“全国一致指导、当地县政府担任、部分综合协调、各方结合举动”的工作准则和“打防结合、综合管治、标本兼治、重在治本”的工作方针，严厉执行《制止传销条例》和《直销治理条例》等有关司法律例，切实增强对空置、出租房和居民区及物业部分、房子中介机构的治理，不给传销分子待机而动。

二、组织指导

为增强对此次打击传销专治举动的组织指导，我局成立了以局党委书记、局长王强为组长，局调研员刘凤林为副组长，局综治办、市场处、物业处、直属运营治理处、各县（区）房管局、开拓区（新区）房管办首要担任报酬成员，指导小组下设办公室，办公室设在市场治理处，刘胜银为办公室主任，办公室成员从相关处室、单元抽调，联络德律风。

三、工作任务

（一）开展方式多样的宣传工作。要充分应用收集、报刊、口号等方式睁开声势浩大的宣传活动，在市房管局房地产买卖大厅开通电子告白，各县（区）房管局、开拓区（新区）房管办要投入资金，在各社区设立宣传栏，在街办社区张贴相关公告、宣传口号，发放宣传单，将租赁治理工作的政策宣传进社区，使活动人口出租房子“人来注销，人走刊出”的理念家喻户晓，使传销的风险性众所周知，家喻户晓，让传销人员在我市无藏身之处。

（二）认真进行查询摸底。各县区（开拓区、新区）房管部分要从增强治理动手，对管辖区内的直管公房逐段逐幢逐户进行清算、查询摸底，进一步摸清直管公房的租赁状况，还对直管公房的租赁信息（出租人、承租人及身份证号、房子座落、楼层及面积、租赁用处、租赁刻日等）进行认真注销汇总，并将摸底状况于3月1日前报局市场治理处。

（三）增强房地产中介市场的治理。各房地产中介机构要对本机构房子租赁状况执行营业记载，树立房子出租户信息材料库，实时将租赁信息（出租人、承租人及身份证号、房子座落、楼层及面积、租赁用处、租赁刻日、联络德律风等）汇总，每月5日前报送市房管局市场处。在办租赁中介营业时，奉告房子租赁当事人实时到房管部分处理房子租赁注销立案手续，并开展打击传销的宣传工作，积极共同有关部分做好活动人口治理工作。

（四）增强对物业小区的治理。各物业服务企业要对本小区内房子出租状况进行排查，树立房子出租户信息材料库，并将租赁信息（出租人、承租人及身份证号、房子座落、楼层及面积、租赁用处、租赁刻日、联络德律风等）注销汇总，于3月10日前报我局立案，并在小区内开展各类方式的打击传销宣传工作活动，告发德律风，积极共同协助有关部分开展打传工作，有用防备出租房子内不合法传销等违法活动的发作。

四、工作要求

（一）一致思想，进步看法，切实加强打击传销工作的责任感和紧迫感。传销具有诈骗性、不合法敛财性、举动荫蔽性、黑社会、性等特点。极易激发大规划群体事情，影响社会不变、风险群众生命财富平安，严厉毁坏了正常的市场经济次序，给人民群众的生命财富形成极大损掉，假如不实时采纳办法加以处理，完全有能够呈现更严厉的状况，甚至发展成严厉的政治问题。我们要充分看法传销违法犯罪活动的风险性，思想必需清醒，立场必需果断，办法必需跟上去，决不给传销分子以待机而动、可留之地，果断根除这个“社会毒瘤”，为我市经济发展和政治不变发明优越情况。

（二）增强指导，保证整治活动获得实效。各县区（开拓区、新区）房管部分要成立响应的机构，制订工作方案、完美工作机制，装备工作人员，按照治理本能机能开展工作，增强房子租赁治理工作，打击不合法传销活动。从讲政治、维护社会不变、保证群众亲身好处的高度，克制麻木、涣散、畏难心情，切实把这项工作摆上主要议事日程，缜密部署，精心组织，扎实推进打击传销工作的顺畅开展。

（三）增强工作联动、亲密共同，齐抓共管。各县区（开拓区、新区）房管部分和各有关单元要认真实行职责，相互支撑，亲密共同，树立部分联络机制，增强信息沟通，严厉打击传销违法犯罪活动。还，树立严重事项请示申报准则，如发现有违法活动状况要实时申报市房管局及相关部分。

（四）增强法律检查，落实责任追查机制。各县区（开拓区、新区）房管部分和各有关单元要切实实行各自职责，积极支撑，全力共同工商、公安机关的打击传销工作，构成法律合力，对组织共同不力的单元及有关责任人要依法追查其责任。增强对出租房子的违规行为监管，发现有出租房子为传销活动供应运营场合、培训场合、仓储的，对房子出租屋主、出租单元进行依法从严惩办，切实维护社会不变和正常的经济次序。

租赁调查报告篇5

第二条本实施细则适用于本市市区城镇最低收入家庭租赁住房补贴、廉租住房配租及租金核减的申请、审核及管理工作。

市住房保障与房产管理部门具体负责我市城镇最低收入家庭租赁住房补贴、廉租住房配租及租金核减工作。

第三条本实施细则所称的廉租住房配租，是指市政府向符合条件的本市城镇最低收入家庭直接提供廉租住房租赁，并按照廉租住房租金标准收取租金的行为。

本细则所称租赁住房补贴，是指市政府向符合条件的申请对象发放补贴，由申请对象到市场上租赁普通住房。

本实施细则所称的廉租住房租金核减，是指由市政府对已享受配租廉租住房的城镇最低收入家庭在一定时期内给予住房租金核减的行为。

第四条同时具备如下条件的本市市区城镇最低收入家庭，可向市住房保障与房产管理部门申请租赁住房补贴或廉租住房配租：

(一)具有本市市区非农业常住户口且实际居住，家庭成员之间有法定的赡养、扶养和抚养关系，且至少有一人取得本市市区非农业常住户口3年(含3年)以上；同时家庭成员月人均收入低于当年本市城镇居民最低生活保障标准的特困户家庭，或已接受民政行政主管部门连续救助6个月(含6个月)以上的低保家庭。

(二)家庭住房符合下列情况之一的：

1．家庭住房人均建筑面积低于8平方米(含8平方米)以下的；

2．现居住房屋经鉴定属危房(含居住自有危房、租住政府直管公房、租住所处单位住房)；

3．没有住房的。

第五条提供廉租住房配租的房源包括如下：

(一)利用廉租住房专项资金收购符合本市廉租住房标准的旧普通住房；

(二)回收符合本市廉租住房标准的腾空公有住房；

(三)根据廉租住房实物配租所需住房的年度计划，兴建的廉租住房；

(四)接受社会捐赠和通过其他方式筹集的符合本市廉租住房标准的普通住房。

第六条申请租赁住房补贴或廉租住房配租，应当由家庭的户主作为申请人，户主不具有完全民事行为能力的，申请家庭应推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。

申请人为非户主的，应当出具其他具有完全民事行为能力的家庭成员共同签名的书面委托书。

第七条城镇最低收入家庭申请租赁住房补贴或廉租住房配租应如实申报相关情况，并提交下列材料：

(一)住房租赁补贴申请表或廉租住房配租申请表；

(二)市民政行政主管部门出具的该申请家庭享受本市城镇居民最低生活保障救助证明；或由申请人所在单位或社区居委会作出调查意见，镇人民政府出具的家庭人均收入证明，并经市民政行政主管部门审查及出具符合家庭月人均收入低于当年本市城镇居民最低生活保障标准的证明材料；

(三)申请家庭成员的身份证件及户口簿；

(四)申请人所处单位或所处社区居委会作出调查意见，镇人民政府出具的住房情况证明；

(五)其他相关材料。

第八条市住房保障与房产管理部门收到申请材料后，应当及时作出是否受理的决定，并向申请人出具书面凭证。申请材料不齐全或不符合条件的，应当在5个工作日内书面告知申请人需要补齐的全部内容。

第九条市住房保障与房产管理部门可以根据工作需要通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入、家庭人口、住房状况进行调查。申请家庭及有关单位或者个人应当如实提供有关情况。

市住房保障与房产管理部门应当自收到申请材料之日起15个工作日完成审核。

第十条经审核不符合条件的，市住房保障与房产管理部门应当书面告知申请人，并说明理由。

经审核符合条件的，市住房保障与房产管理部门应当在申请人的户口所在地、居住地或工作单位将审核决定予以公示，公示期限为15天。

经公示无异议的，由市住房保障与房产管理部门予以登记，并书面通知申请人。

经公示有异议的，市住房保障与房产管理部门应在10个工作日内完成核实。

经核实异议成立的，不予登记，并书面通知申请人，说明不予登记的理由。申请人不服，可在收到书面告知书后60日内向市人民政府申请复议，或者在收到书面告知书后90日内向市人民法院提讼。

经核实异议不成立的，由市住房保障与房产管理部门予以登记，并书面通知申请人和异议人。异议人不服，可在收到书面告知书后60日内向市人民政府申请复议，或者在收到书面告知书后90日内向市人民法院提讼。

第十一条市住房保障与房产管理部门对符合发放住房租赁补贴条件的申请人予以登记后，应根据申请人申报的实际情况以及租赁房屋的勘查情况，计算出每月应发放的租赁住房补贴金额。

对符合廉租住房配租条件的申请人予以登记后，应根据申请人申报的实际情况，给予安排住房配租或排队轮候。经民政部门认定的由于无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人、扶养人或抚养人、优抚对象、重度残疾等原因造成困难的家庭可优先予以安排住房配租。

在轮候期间，申请家庭的基本情况发生变化的，申请人应当及时告知市住房保障与房产管理部门。市住房保障与房产管理部门核实后，应根据申请人家庭基本情况变化的事实，相应进行变更登记或者取消其轮候配租资格。

第十二条已准予租赁住房补贴的家庭须凭住房租赁合同与市住房保障与房产管理部门签订租赁住房补贴协议。协议应明确保障人数与面积、补贴标准、拨付方式及违约责任等内容。

每次拨付的租赁住房补贴金额按6个月时间计发，不足6个月的按实际租赁期限计发。

第十三条已准予廉租住房配租的家庭，应当由申请人与市住房保障与房产管理部门签订廉租住房租赁合同。合同应明确廉租住房、租金标准、腾退住房方式及违约责任等内容。

市住房保障与房产管理部门应当按合同约定提供廉租住房，申请人应当按照合同约定的标准缴纳廉租住房租金，并按约定的期限腾退原有住房。

第十四条廉租住房保障面积，按申请家庭成员人均建筑面积12平方米计。申请家庭成员按与户主共同居住的配偶、子女、父母、祖父母、外祖父母、未婚兄弟姐妹界定。

第十五条廉租住房租金标准原则上按照维修费和管理费两项因素确定。具体租金标准为：砖木平房每平方米建筑面积月租金为0.5元，砖混结构楼房每平方米建筑面积月租金为0.7元，钢砼结构楼房每平方米建筑面积月租金为1元。

对于提供配租住房建筑面积超过申请家庭享受住房保障面积的部分房屋，超过部分的房屋租金标准为：砖木平房每平方米建筑面积月租金为1.00元，砖混结构楼房每平方米建筑面积月租金为1.50元，钢砼结构楼房每平方米建筑面积月租金为2元。

租赁住房补贴的金额以家庭成员的人均住房保障面积为基数，按租赁住房相应房屋结构的租金标准计算补贴金额。具体为砖木结构房屋每平方米建筑面积月补贴2元；混合结构房屋每平方米建筑面积月补贴3元；钢筋混凝土结构房屋每平方米建筑面积月补贴4元。

第十六条配租廉租住房租金由市住房保障与房产管理部门负责收取，并由其将收取的租金列入市廉租住房专项资金予以管理。

第十七条对已核准廉租房配租的最低收入家庭不接受配租方案的，原则上不再享受廉租住房配租资格，采取发放租赁住房补贴方式对其实施住房保障。

第十八条市住房保障与房产管理部门应当对已核准享受廉租住房保障的家庭逐一建立专项档案，实行跟踪管理。

市住房保障与房产管理部门每年应将租赁住房补贴、廉租住房配租及租金核减情况进行备案管理。

第十九条享受廉租住房保障的家庭应当自签订合同之日起，每隔3个月时间向市住房保障与房产管理部门如实申报家庭人均收入、家庭人口及住房变动情况。

市住房保障与房产管理部门应当对享受廉租住房保障家庭的人均收入、家庭人口及住房等情况定期进行核查，及时掌握廉租住房保障家庭收入、家庭人口及住房居住的相关变化情况。

第二十条对已享受廉租住房保障的家庭存在家庭人均收入、家庭人口及住房状况等情况变化的，市住房保障与房产管理部门应进行调查核实，根据复核结果对享受租赁住房补贴、廉租住房配租或租金核减的资格、额度等进行及时调整并书面告知当事人。

第二十一条符合下列条件之一的廉租住房承租户，可向市住房保障与房产管理部门申请免租住房租金：

(一)享受民政部门连续救助达2年(含2年)以上，且家庭成员人数在2人(含2人)以上的；

(二)家庭唯一劳动力患有重大疾病，或者持有残疾人证书的，且家庭成员人数在2人(含2人)以上的；

(三)经民政部门认定为无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人、扶养人或抚养人困难家庭；

(四)经批准的特殊困难家庭。

第二十二条符合下列条件之一的廉租住房承租户，可向市住房保障与房产管理部门申请减收配租住房租金：

(一)家庭成员中有3人(含3人)以上的；具有法定的赡养、扶养或者抚养关系，且被赡养、扶养或者被抚养人现没有经济收入的；

(二)经批准的特殊困难家庭。

住房租金减收幅度，原则上不超过该廉租住房核定租金的40%。

第二十三条对于准予免交或租金核减配租住房租金的家庭，由市住房保障与房产管理部门办理租金核减手续。免交或租金核减配租住房租金的范围，只限于经核准配租住房保障标准面积内的住房租金。

第二十四条享受租赁住房补贴、廉租住房配租或租金核减的家庭有下列行为之一的，由市住房保障与房产管理部门作出取消租赁住房补贴、廉租住房配租或租金核减保障资格的决定，停止发放住房补贴，收回承租的廉租住房，或者停止租金核减：

(一)未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的；

(二)因家庭人数变化或住房面积增加，人均住房面积超出本市廉租住房保障条件标准的；

(三)家庭成员人均收入连续一年(含一年)以上超过当年本市城镇居民最低生活保障标准，或低保救助资格已经市民政行政主管部门终止的；

(四)擅自改变配租房屋使用用途的；

(五)将承租的住房转借、转租的；

(六)连续六个月以上未在廉租住房居住的。

第二十五条市住房保障与房产管理部门作出取消租赁住房补贴、廉租住房配租或租金核减保障资格的决定后，应当在5日内书面通知当事人并说明理由。

享受廉租住房配租的家庭应当将承租的廉租住房在规定的期限内退回。申请人在规定期限内确有住房困难而无法腾退已配租廉租住房的，经申请人提出申请，市住房保障与房产管理部门核准后，可以按市场租金标准缴纳租金，续租该住房，但续租期限最长不应超过一年。市场租金标准由市住房保障与房产管理部门和物价部门联合调查后拟定，物价部门核准后执行。逾期不退回的，市住房保障与房产管理部门可以依法申请人民法院强制执行。

第二十六条最低收入家庭申请廉租住房保障时违反本细则规定，不如实申报家庭收入、家庭人口和住房状况的，由市住房保障与房产管理部门取消其申请资格；已骗取廉租住房保障的，责令其退回已领取的租赁住房补贴，或者补交核减的租金；享受实物配租的家庭应当将承租的廉租住房在规定期限内退回，并按市场租金标准缴纳租金。逾期不退回的，市住房保障与房产管理部门可以依法申请人民法院强制执行。

第二十七条城镇最低收入家庭廉租住房保障对象的条件和保障标准将根据我市经济发展情况，适时调整。由市住房保障与房产管理部门会同财政、民政等有关部门拟定，报政府批准后公布执行。

第二十八条提供配租的廉租住房的物业管理由市住房保障与房产管理部门依照物业管理的有关规定实施管理。

租赁调查报告篇6

一、工作目标

以各项税收政策和法律法规为依据，以规范房屋租赁双方涉税行为为重点，大力整治房屋租赁中存在的问题，进一步规范房屋租赁的税收征管，逐步实现房屋租赁管理的法制化、规范化，提高纳税人的纳税意识和税法遵从度。

二、清理整顿对象和时限

本次清理整顿的对象是全县范围内所有出租房屋的单位和个人。清理整顿的时限是自年1月1日起，对个别出租收入金额较大、有偷税逃税性质的，可追溯到以前年度。

三、清理整顿主要内容

清理整顿的主要内容为年1月1日以来单位和个人出租房屋，所取得租赁收入应纳税收的征缴情况。

四、计税依据、应纳税种和征收标准

（一）计税依据

出租房屋的单位和个人，应以真实有效的房屋租赁合同或协议记载的房产租金收入为计税依据。租金明显不实或偏低的，由税务机关依据有关规定予以核定。

（二）应纳税种

行政机关、企事业单位房屋租赁应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、城镇土地使用税、印花税、企业所得税（行政机关不征收企业所得税）。个人房屋租赁应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、城镇土地使用税、印花税、个人所得税。

（三）征收标准

1、营业税：按租金收入的5%征收；个人出租住房的，按租金收入的1.5%征收。

2、城市维护建设税：纳税人所在地在县城、镇的，按营业税税额的5%征收；纳税人所在地不在县城、镇的，按营业税税额的1%征收。

3、教育费附加：按营业税税额的3%征收。

4、地方教育附加：按营业税税额的2%征收。

5、房产税：按租金收入的12%征收；个人出租住房的，按租金收入的4%征收。

6、城镇土地使用税：出租房占地面积×适用税额=每年应缴税款；个人出租住房的，免征城镇土地使用税。

7、印花税：按租赁合同协议所载金额的1%0征收；个人出租住房的，免征印花税。

8、企业所得税：按企业利润的25%征收；未建账的或无法核算企业利润的，按租金收入的3%征收。

9、个人所得税：个人出租非住房月租金收入在4000元以下的，按租金收入扣除税费并减除800元后的余额的20%征收；月租金收入4000元以上（含本数）的，按租金收入扣除税费并减除20%后的余额的20%征收。个人出租住房月租金收入在4000元以下的，按租金收入扣除税费并减除800元后的余额的10%征收；月租金收入4000元以上（含本数）的，按租金收入扣除税费并减除20%后的余额的10%征收。

五、工作步骤

（一）宣传发动（10月15日至10月20日）

地税部门要充分利用新闻媒体、电视、通告、短信等方式，进行政策宣传，增强纳税人的纳税意识，提高税法遵从度。

（二）自查补报（10月21日至11月10日）

出租房屋的单位和个人，应根据自身实际纳税情况进行自查，并做好纳税申报工作。各行政机关、企事业单位要及时组织本单位干部职工填写《县房屋租赁税收自查表》（见附件），并年11月1日前报县地税局办税服务厅。纳税人自查补报的税款不予行政处罚。

（三）重点检查（11月11日至12月31日）

组成多个清理整顿工作组，对自查补报工作进行检查。在自查补报阶段未按规定进行申报的，向出租人下达责令限期改正通知书，要求补缴相关税款，并按规定给予行政处罚。对逾期未整改的纳税人，列为重点检查对象，并视情况依法进行调查；对未履行纳税义务的单位和个人，函告所在单位，并视情况报纪检监察部门依法做出处理；对涉嫌犯罪的案件，依法移交司法机关追究刑事责任。

（四）常态化管理（年1月1日以后）

通过三个月的清理整顿，督促纳税人取得房屋租金收入后，主动到税务机关申报缴纳税款，并取得省地方税务局统一。整顿工作结束后，进行常态化管理，由地税部门牵头，会同房管部门抓好日常监管。

六、工作职责

（一）地税部门

1、充分利用新闻媒体，大力宣传出租房屋税收清理整顿活动的目的、意义和工作要求。

2、按公平、公正、公开原则，认真做好税收征收管理，做到应收尽收。对欠缴的税款认真组织清理。对应申报缴纳而未申报缴纳出租房屋税收的，按规定予以处罚；对涉嫌犯罪的，应依法移关司法机关追究刑事责任。

3、对所有出租房屋进行登记建档，做好信息管理。

（二）房管、潋江镇、开发区

协助税务部门做好出租房屋的信息管理工作。

（三）各行政机关、企事业单位

1、组织干部职工加强出租房屋税收知识的学习，督促有房屋租赁的干部职工进行纳税申报。

2、有公房出租的行政机关、企事业单位，要及时、准确申报缴纳税款。

3、行政机关、企事业单位租用他人房屋须凭省地方税务局统一入账，不得白条抵库。

4、根据清理整顿工作领导小组函告的情况，督促相关责任人整改，并视情况进行教育和处理。

（四）纪检监察部门

对清理整顿工作领导小组通报的情况，依法做出相应处理。

（五）司法机关

组织警力及时对地税部门移送的案件进行调查、侦破；对地税部门依法移送的涉嫌犯罪的案件，依法依规追究刑事责任。

七、工作要求

（一）高度重视，加强领导。为确保清理整顿工作顺利进行，成立由县政府常务副县长任组长，县政府办、监察局、公安局、财政局、地税局、房管局、工商局、潋江镇、经济开发区为成员单位的县房屋租赁税收清理整顿工作领导小组，领导小组下设办公室于县地方税务局，由地税局长兼任办公室主任。

租赁调查报告篇7

关键字 居住出租房；消防安全；对策

中图分类号 X45 文献标识码A 文章编号 1674-6708（2013）104-0087-03

近期，各地出租房火灾事故高发，给人民生命财产安全造成严重的威胁和影响。2013年8月8日01时10分，温州瑞安市锦湖街道一出租民房发生火灾，过火面积约90m2，7人在火灾中丧生（2男，5女，其中2人为小孩），该起火建筑为一幢3层砖木结构的民房，共租住13人。2013年7月4日3时52分，宁波慈溪市周巷镇一居民住宅发生火灾，过火面积约300平方米，3人在火灾中丧生。2013年2月23日2时59分，台州温岭市泽国镇牧屿管理区牧西村中行西路一出租房发生火灾，过火面积约120m2，8人在火灾中丧生（均为外来务工人员），2人受伤。2013年1月4日，河南省开封市兰考县一民房（民间收养弃婴场所）因小孩玩火发生火灾，7名儿童在火灾中丧生、1人受伤。2013年8月28日12时27分许，温州瑞安市锦湖街道龙星路十巷一出租民房发生火灾，大火吞噬了两间三层民房。

针对居住出租房屋在消防安全管理上存在的不足，笔者结合工作实际，对温州市居住出租房整体情况和消防安全管理现状进行的调查研究，就建立居住出租房消防安全标准，加大基层基础治理力度，发挥各级政府各部门作用，提高居住者责任意识，减少火灾事故发生谈些粗鄙的看法。

1 温州市居住出租房调查情况

温州地处浙南，位于东海之滨，面积11784k㎡，共有常住人口912万，外来人口340万。由于温州长期以来“低、小、散”的传统经济格局，带来了大量外来务工人员，如鹿城区双屿街道，常住人口4万，外来人口却高达38万，滋生了大量居住出租房。据统计，全市共有居住出租房57.8万户，3人以上的约17.7万户，10人以上的约5.1万户，30人以上的8502户，100人以上的984户。温州市居住出租房主要有木质老房子、违章简易棚、农民联建房（通天楼）、企业集体宿舍楼和商品套房五类，生产经营与居住合用、“前店后厂、楼上出租”的现象也十分普遍。由于消防安全问题突出，居住出租房已经成为温州市一个极为突出的火灾发生和火灾亡人增长点，占到近年来火灾亡人总数的60%以上，消防安全形势不容乐观。

2 居住出租房消防安全现状

为深入分析当前居住出租房消防安全现状，坚决遏制亡人火灾事故发生，温州市公安消防部门联合公安部门及瑞安市政府，对辖区内的居住出租房消防安全问题进行走访调研，发现普遍存在以下问题：

2.1 硬件设施差

用于居住出租的房屋大多是砖木结构建筑，使用年限长，先天条件差，耐火等级低；电线乱接、违章用电，线路过负荷及老化现象比较普遍；吃住烧于一体，燃气管道年代久远；可燃易燃材料多，火灾荷载大；消防设施缺乏，有的虽然配备了简易的消防设备，但不能保证完好使用；安全疏散条件差，采用木楼梯，设置防盗窗，有的疏散楼梯及数量不足，不能满足疏散需要；防火间距小，消防车通道不畅通。

2.2 消防安全意识淡薄

居住出租房主要是出租给民工、在校学生、刚参加工作不久还未购置房子的人员居住，其中大多数人的消防安全意识非常淡薄，人文素质状况也是参差不齐，消防基本常识缺乏，消防安全意识十分淡薄，火灾发生后不会第一时间逃生、第一时间报警。2007年来火灾死亡的158人中，有52人为出租房外来务工人员。

2.3 生产经营与居住合用

大量“通天房”（温州市市约38万幢、200万人居（租）住）存在“前店后厂、楼上出租”及“楼下经营、楼上住人”的现象，而且生产经营与居住部位未进行有效防火分隔，一旦失火，人员难以逃生，极易造成人员伤亡。与此同时还存在未批先建、违章搭建、未验先用或改变功能等违法行为，先天患遍地皆是。

2.4 人员分布密度大

很多出租房主为了赢利，将自家房屋用可燃材料（如三合板）简单分隔后出租，或搭建违章简易棚出租，而一些外来务工人员为了节省开支，通常多人共租一屋，吃、住、用在一起。如此一来就出现一户出租房多达几十人居住的现象，人员密度过大。

2.5 出租房屋管理缺位

居住出租房屋管理主体不明，租赁登记备案未能落实，违法违规建筑、不具备消防安全条件建筑随意出租。租赁双方没有明确各自的消防安全责任，私自改变功能、转租等现象普遍存在，因经济收入较低，不愿对消防设施进行投入，导致一些火灾隐患无法整改，居住出租房经常性消防安全管理存在“失控漏管”。

3 改善居住出租房消防安全对策

针对居住出租房消防安全管理工作中存在的问题，应着重抓好以下几项工作，逐步推进居住出租房消防安全管理实现长效监督管理。

3.1 建立居住出租房消防安全标准

一方面，居住出租房屋应当建立详细的消防安全标准，让居住出租房租赁双方和检查人员有参照的标准。尤其是对30人（含）以上出租房、商品房屋出租、整幢改建式居住出租房、自建房内设置的居住出租房等不同情况应该制定详细明确的消防安全标准。如：居住出租房屋所在建筑内不得生产、储存、经营易燃易爆危险品；室内不得设置仓库、生产车间等生产经营性用房；居住人员人均使用面积不得低于5m2（含）；室内电气线路应当采用暗敷、穿金属管或者PVC阻燃套管保护；居住出租房屋的居住间内不得设置灶间（厨房）；3层（含）以上房间的窗户不得设置铁栅栏或者防盗窗，每层至少配置一条逃生绳；居住间应当放置手电筒、报警哨和简易呼吸面罩；每层至少配备两具ABC干粉灭火器（原则上为4kg以上）且应当设在便于取用的部位；30人（含）以上居住出租房屋应当安装漏电保护装置，每层疏散走道和楼梯间等公共部位应当设置点式报警器等等。另一方面，居住出租房屋应当明确合法标准。可以规定属于违法建筑的、不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的、违反规定改变房屋使用性质的、法律、法规规定禁止出租的其他情形不得出租。明确提出居住性质的出租房屋不得从事违法生产经营活动，禁止作为住宿、生产经营、仓储混合的“三合一”场所；若要出租，需在取得有关手续后方可用于生产经营活动等等进行明确。

3.2 加大基层基础治理力度

由于温州市出租房屋量大面广，且多为城郊结合部和农村民房出租为主，如何排查发现房屋安全隐患成为一大难题，为此，需要不断改善硬件消防设施，整合基层辅助力量，巧用信息科学技术。

3.2.1 改善硬件消防设施，合理规划布局

一方面，加大对城中村、老旧小区的整治改造力度，合理规划和完善路网、消防管网和消火栓等公共基础设施建设，短期内整治难度较大的地区，整治中可以区分轻重缓急，可以建设临时消防水池、配置手提消防泵、设置灭火器室等临时应急措施，提高公共服务水平。另一方面，可以借鉴“民工之家”模式，实行市场化运作机制。在城郊接合部建设一定规模的廉价安全的居住房屋以满足低收入外来务工群体的实际居住需求，从源头上减少违法搭建出租房的市场需求。如：温州瑞安市仙降街道金光村发动全体村民自愿入股投资3000余万元全力打造新的外来居民公寓，首期建设的大楼已进入结顶阶段，总计15亩，预计2014年4月投入使用。此公寓区内将开设洗衣房、超市等配套设施，并通过设立警卫室来实现公寓区的封闭式管理，将有效缓解街道在出租房消防安全、治安、新居民管理等问题上的压力，也将利于改善新居民居住生活条件，提高企业员工福利，全力打造安乐窝。

3.2.2 整和基层辅助力量，统一网格人员

大部分地区的出租房除了由派出所进行暂住登记、治安管理，村或社区的安全员走访外，消防安全的管理基本上处于“真空”状态。为解决基层居住出租房管理人员不足，无人管，管不了，管不住等问题，需要突破现有管理格局，将出租房屋基础管理责任和隐患排查责任落实到乡镇街道，进一步提高政府基层力量的有效运用。各县（市、区）人民政府可以整合基层消防安全管理工作站站点，整合流动人口协管员、消防协管员和安检协管员等基层辅助力量，系统优化管理力量配置，实现政策集成、资源集聚、力量集合。乡镇人民政府（街道办事处）可以整合流动人口专职协管员、消防协管员、安监协管员等政府部门辅助人力资源，人、财、物统一纳入乡镇人民政府（街道办事处）管理。按照网格划分和现实状况，科学分配每个基层网格配比人员，并落实各基层网格力量，做好出租房屋及流动人口的信息采集、登记备案、队伍管理和隐患排查及整改工作。

3.2.3 巧用信息科学技术，实现智能巡查管理

随着信息科学技术的不断发展，二维码的应用越来越广泛。居住出租房的消防安全管理也可以采用二维码进行管理。如设置“二维码门牌”，建立一个链接，将居住出租房的房东姓名、备案信息、消防设施设置情况、居住出租房的火灾隐患及整改情况等信息相互连接，只要协管员上门巡查时应用智能手机，对准门牌扫一下，手机智能巡查平台立即显示屋内相关信息，隐患代码记录等。租赁双方也可以用手机扫描“二维码门牌”，搜查到可公布的居住出租屋内相关信息，为房东整改火灾隐患提供整改依据，为承租人是否租赁该房屋提供参考依据。“二维码门牌”将实现智能巡查管理，加快工作效率，提高“人屋”信息采集的准确度、鲜活度和便捷度。

3.3 发挥各级政府各部门作用

由于违法建筑历史原因多、牵涉面广、受到执法权限等原因的制约，往往执法难度很大，出租房屋的管理和违法执法问题涉及到诸多部门，所以要在整合调整管理架构的同时，明确各部门职责，及时办理乡镇人民政府（街道办事处）抄告事项并限时回复办理结果。如：公安机关具体负责本行政区域内出租房屋的治安管理，依法查处涉及出租房的刑事犯罪和治安消防违法行为。公安消防机构和基层派出所对出租房的消防工作实施监督抽查。住建（房管）部门负责居住出租房租赁合同登记备案监管和建筑结构安全的监督检查工作；加强对房屋租赁中介机构的管理，规范房屋租赁中介机构行为；查处违反房屋租赁管理规定的行为。安监部门负责查处出租房屋内生产经营单位的安全生产违法行为。工商及有关许可审批部门负责查处居住出租房屋用于无证无照生产经营活动，依法查处、取缔无照房屋中介机构，配合相关部门查处利用出租房屋从事的违法经营活动。城管与行政执法、住建（房管）、国土资源部门按照职责分工负责查处占用消防车通道、占用建筑防火间距的违法建筑采取重拳出击，依据有关法律、经过法律程序坚决清除和杜绝占用消防车通道和占用建筑间防火间距的违法行为。电力和市政公用企业等有关部门配合政府相关执法部门，负责对不符合安全要求的出租房屋，及时采取相应措施，避免因违规用电用气发生安全事故。对于确实非常难以整改的居住出租房火灾隐患，可以由政府组织相关部门开展联合执法，切实整治一批高危居住出租房，给弱势群体多点关注，多些关怀，多些消防安全保障。

3.4 提高居住者责任意识

经过调查研究发现，对火灾事故和安全生产事故做原因调查之后，往往难以追究房屋租赁当事人的主体责任，所以要明确房屋租赁当事人主动申报和备案的制度，明确房屋租赁双方的主体责任，提高租赁双方的消防安全意识和逃生自救能力，在源头上落实安全责任。

3.4.1 明确登记备案制度

在《商品房屋租赁管理办法》中只规定了商品房屋租赁合同备案制度，居住出租房的管理也可以以此为参照，制定对商品房屋租赁行为实施出租房屋登记备案制度和对非商品房屋租赁行为实施申报登记制度。如：出租人应当自居住出租房屋出租之日起3个工作日内，将出租人和承租人的姓名（名称）、居民身份号码、工作单位、联系方式等及房屋的地址、租期、使用功能等基本情况报送居住出租房屋所在地社区组织，由社区组织将居住房屋出租情况报乡镇人民政府（街道办事处）综治办登记。登记备案制度即能有效掌握基础房屋租赁信息，又进一步落实房屋租赁双方的主体责任，同时也没有违反行政许可等诸多既定法规。整个管理模式流程可以按照房东到社区登记信息社区受理（指令）基层网格人员实地检查（符合进行申报备案）不符合安全条件告知整改督促整改不符合安全条件（停租）续租的乡镇抄告相关部门部门执法（部门难以执法的，统一由乡镇牵头部门配合开展联合执法）。

3.4.2 明确租赁双方责任

明确房屋租赁双方的主体责任，有利于引起双方对消防安全的重视，有利于加强监管，有利于从源头上落实消防安全责任。出租人的责任有：居住出租房屋用于生产经营的，出租人应当告知承租人在生产经营活动之前办理相关证照。承租人未取得相关证照擅自生产经营的，应当予以制止，并及时向相关职能部门举报。居住出租房屋应当具备基本居住功能并符合建筑、消防、安全生产等方面要求，合理控制同一套（间）居住房屋内的承租人数；出租用于生产经营的，应当符合安全生产和消防安全要求。居住出租房屋出租人应当要求承租人落实防火防盗有关措施，避免和减少消防、治安等方面的安全隐患。指导承租人安全使用电气、燃气等设施，宣传物业管理规定，对乱扔垃圾、噪声扰民等不良行为应当劝止，并督促其改正。承租人的责任有：不得擅自改变房屋的结构和使用功能，不得违规使用电气、燃气设施，发现居住出租房屋存在安全隐患的，及时消除或者通知出租人消除；转租居住出租房屋的，应当经过出租人书面同意，并在转租后3日内向居住出租房屋所在地社区组织报告；不得利用居住出租房屋违法违规进行生产经营活动，不得利用居住出租房屋生产、储存、经营易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品等等。

3.4.3 提高消防安全意识和逃生自救能力

各地可以把居住出租房的消防宣传纳入社会治安综合治理、社区和农村消防工作中，借助各种宣传媒介，通过群众喜闻乐见的方式，大力宣传普及消防法律法规和与出租房消防安全常识，传授灭火和疏散逃生的各种技能。充分发挥基层治保组织及派出所责任区民警的作用，成立流动人员工作站，结合日常管理，通过板报、印发防火宣传资料等多种教育形式，对房屋出租户和暂住人员进行消防安全宣传教育培训。开展防火逃生自救知识和灭火基本技能等培训，积极推动劳动等行政主管部门加强对农民工的岗前消防知识培训，使其掌握必要的消防安全知识。

参考文献

[1]黄江桥.谈部队出租房的消防安全问题与治理对策消防安全基础知识.武警学院报，2012，2.

[2]田国勇.消防与安全，四川人民出版社，2009，8.

[3]丛书总编纂委员会编.上海改革开放二十年政法卷.

[4]浦东新区年鉴编辑委员会编，浦东新区年鉴， 1版，上海远东出版社，1996，9.

租赁调查报告篇8

关键词：中美会计准则；运用；差异；调查报告

中图分类号： E232.5 文献标识码： A 文章编号：

调查背景

我国的新会计准则与国际财务报告准则正在实现趋同，但与美国会计准则还存在许多差异。作为在中国经营的美国企业，或者在美国资本市场上市的中国企业，以及在美国投资经营的中国企业，都面临一个共同的问题：它们需要同时满足中美两个不同的会计准则，既要提供一份符合中国企业会计准则的财务报告，又要提供一份符合美国公认会计准则的财务报告。而在实务中，因两国会计准则的不同，或不同事务所、会计师对同一事件的处理意见的不同，会导致报告结果的明显差异。

调查目的

1.试图对中美财务会计准则进行系列比较，即对中美会计准则制定的背景，历史渊源，适用原则进行比较，从而比较财务会计处理上的差异，及财务报告中存在的差异；

2. 站在企业的角度，找出两种会计准则下，对同一项目的处理或调整方法；

3. 明确报表调整的路径，清楚报表差异的原因，分析不同准则对会计利润的影响方向。为在美国经营的中国企业以及在中国经营的美国企业的报表转换提供参考。

被调查者的背景

本报告所述A公司是主要经营地点在美国中部，其控制人为中国国有大型化工类股份公司。A公司日常的帐务处理按照美国公认会计准则，但年末为满足中国法律以及经营需求，需要在美国报告的基础上根据中国会计准则进行调整，出具中国会计准则下的财务报告。实际操作中，对于同一项目，在两国的不同会计准则下，会得出不同的结果。即使是在同样的准则下，不同会计师实务所对同一帐务的处理意见，由于理解和判断的差异，也可能不同。

调查概要

以准则为序，调查两国具体准则存在的差异；

中美具体会计准则在A公司的运用对比，主要揭示A公司业务在不同的会计准则下的会计处理差异；

进行综合分析，得出由美国会计报表调整成为中国会计报表的方式方法。

调查内容

1. 中美会计准则比较

中美会计准则发展比较

美国是会计准则的起源国，是世界上制定会计准则历史最长的国家，其第一份公认会计原则颁布于1937年。美国会计准则随着美国经济的发展、变化而产生、发展及变化。在60多年会计准则的制定过程中，共颁布了51份会计研究公报(ARB)、31份会计原则委员会意见书(APB opinions)和150多份财务会计准则公告(SFAS)。

中国会计准则是随着中国经济改革开放的步伐逐步发展的。我国会计准则的制定参照了美国会计准则和国际会计准则，介于国际会计准则和美国会计准则之间，同时又偏向国际会计准则。

中美会计准则发展比较简表

中美会计准则制定部门、准则体系和准则导向比较

不同的经济体制和经济发展水平，决定了会计准则的制定部门、准则体系以及准则导向的不同。中美会计准则制定部门不同，美国为民间组织，中国为官方组织，从而也导致会计准则体系和导向的差异。

中美会计准则制定部门、体系和导向比较简表

中美企业会计准则主要差异比较

1.3.1存货

涉及准则：

中国： 《企业会计准则第1号一存货》

美国： 《财务会计准则第151号一存货成本，会计研究公告第43号第4章》

1.3.2 固定资产

涉及准则：

中国： 《企业会计准则第4号一固定资产》

美国：关于固定资产一直没有专门的一个准则，有关规定散布于不同的会计文献之中。《财务会计准则第34号一利息费用资本化》、 《财务会计准则第42号一利息费用资本化重要性的确定》、《财务会计准则第58号一以权益法核算投资的财务报表中利息费用的资本化》、《财务会计准则第62号一某些免税借款和捐赠与补助情况下的利息费用的资本化》、 《财务会计准则第143号一资产处置会计准则第146号一与退出或处置活动有关的成本会计处理》、 《财务会计准则第153号一非货币性资产交换资产》、《财务会计准则第144号一长期资产减值或处置》等，具体比较如下：

1.3.3无形资产

涉及准则：

中国： 《企业会计准则第6号一无形资产》

美国： 《FASB第142号准则公告——商誉和无形资产》

1.3.3.1无形资产的确认

中国第6号准则中将无形资产定义为：企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，无论这些权利是否可以从企业或其他权利和义务中转移或者分离。准则中将不可辨认的商誉排除在外，将商誉并入到第20号《企业合并》准则中，该准则规定只有在非同一企业控制下的企业合并，才能产生商誉，而同一企业控制下的企业合并，不能产生商誉，差额只能调整资本公积。

据有关资料显示，美国评估公司所涉及的无形资产已达23项之多，而且有与日俱增的趋势。这23项为：专利、特许权、配方、版权、商标、专营权、交易合同、电脑软件、雇用合同、租赁权益、优惠融资、商誉、商业秘密、技术秘诀、职工队伍、分销、包装、核心储户基础、失业评价、生产和销售系统、微缩胶片、权力、广告材料。在我国2006年的新准则扩大了无形资产的范围，使我国无形资产的确认范围与国际范围接近了。在商誉的处理方式上．我国准则与国际会计准则都将商誉排除在无形资产外，而美国则将商誉作为一项无形资产确认。

1.3.3.2摊销

我国无形资产的摊销范围与美国差不多，中美对商誉和使用寿命不确定的无形资产都不摊销。摊销和对残值的确定方法也相似，都采用基于经济利益的预期实现方式。无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。

1.3.3.3 减值

我国准则与美国的准则都将商誉与其他无形资产区分开来，且无形资产减值损失已经确认，在以后期间不得转回。这样，将不会出现利用减值准备转回而迅速改善财务状况，使得报表信息客观真实。

1.3.4所得税

涉及准则：

中国： 《企业会计准则第18号——所得税》

美国： 《美国财务会计准则第109号——所得税会计》；((FASB说明书第96号》

1.3.4.1永久性差异的区别

中美永久性差异的内容相同，只不过分类不同。

美国把永久性差异分为会计上确认收入，但不需要纳税的项目(如市政债券利息、公司因投保职工死亡而取得的人寿保险所得)；会计上确认为费用，但税法不允许扣除的项目(如商誉的摊销、高级职员的人寿保险费)；会计上不确认为费用，但税法允许扣除的项目(如特殊股息扣减)。

我国没有对永久性差异分类列示，而是在税法中逐项显示。具体包括：利息支出、工资支出、职工工会经费、福利费和教育经费支出、业务招待费支出、公益救济性捐款支出。

1.3.4.2暂时性差异的区别

中美暂时性差异的定义和内涵有很大不同。总的来说，美国暂时性差异比我国范围广，美国时间性差异也比我国时间性差异多。美国暂时性差异包括两类：第一类暂时性差异，即时间性差异，是财务会计所得和纳税所得的差额；第二类暂时性差异与直接调整资产或负债时产生的暂时性差额相关。我国所得税会计准则用暂时性差异概念取代了时间性差异概念，基本趋向于美国的处理方法，且与国际惯例基本接轨。

1.3.4.3 会计方法的比较

美国会计准则所得税会计处理采用资产负债法，不能采用递延法和税后净额法及其他组合方法。

我国会计准则规定只能采用资产负债法核算所得税，禁止采用递延法。

美国会计准则规定对递延所得税资产先确认，再判断可实现性，其实现概率低于50％(含50％)时，则计算估价准备冲减递延所得税资产，使其净额反映可收回的金额。

我国会计准则规定，在时间性差异所产生的递延税款在借方的情况下，如在以后转回时间性差异的时期内(一般为3年)，有足够的应纳税所得额予以转回，才能确认时间性差异的所得税影响金额，并作为递延税款的借方反映，否则，应于发生当期视同永久性差异处理。除特别限制外，要求企业“应当确认所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债”和“应当以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。”

1.3.4.4 经营亏损弥补处理方法不同

美国联邦现行税法规定，公司将特定年度的经营净损失向前追溯三年或向后结转15年，即“营业亏损抵回”和“营业亏损抵后”。

我国现行税法规定，企业发生经营亏损，可以用下一纳税年度的所得弥补，一年弥补不足的，可以逐年连续弥补，但弥补期限最长不得超过五年。这就产生了未来可抵扣暂时性差异，这项差异对所得税的影响，可视为亏损当期的所得税利益，会计准则要求对能够结转后期的尚未抵扣的亏损，应当以可能获得用于抵扣尚可抵扣亏损的未来应税利润为限，确认递延所得税资产。企业应当对五年内可抵扣暂时性差异是否能在以后经营期内充分转回做出判断，如果不能，企业不应确认。

中美所得税会计在经营亏损弥补的处理上有较大的差异，我国只有营业亏损抵后的规定，没有营业亏损抵前的规定，并且抵补数额和连续抵补年限比美国少得多。在现实工作中，在经营性亏损时，任何财务人员或企业管理层都无法准确判断企业在未来五年是否有足够的应税利润可供抵扣，同时这种判断带有较强的主观性，需要会计人员拥有较高的职业判断能力。

1.3.4.5会计报表列示的不同

根据《FASB说明书第96号》的要求，在资产负债表上，应付所得税应报告为一项流动负债；而递延所得税负债(或资产)则必须分成两类分别反映，即流动部分和非流动部分。同时，还要求公司在财务报表脚注里，说明造成递延所得税负债(或资产)的暂时性差异的性质和种类。在损益表上，应披露所得税费用的构成，同时，还须进一步说明每年与连续营业相关的所得税费用的重要组成内容。

在我国，递延税款账户应在资产负债表其他资产或其他负债下的“递延税款”下进行反映。而作为损益类费用支出中所得税费用支出的所得税余额，应填列在损益表的利润总额下，作为减项反映。

1.3.5租赁

涉及准则：

中国： 《企业会计准则第21号一租赁》

美国： 《美国财务会计准则第13号——租赁会计》

1.3.5.1 分类的不同

中国《企业会计准则——租赁》规定，承租人和出租人应当全面考虑租赁期届满时租赁资产所有权是否转移给承租人、承租人是否有购买租赁资产的选择权、租赁期占租赁资产使用寿命的比例等各种因素，在租赁开始日将租赁资产分为融资租赁和经营租赁。

美国财务会计准则在第13号财务会计准则公告中也对租赁进行了分类，从承租人的角度和我国的分类标准相似。但是美国财务会计准则从出租人角度根据租赁资产是否产生制造商或经销商损益。将融资租赁分为直接融资租赁和销售型租赁。凡融资租赁产生制造商或经销商损益，即租赁资产的公允价值或售价大于或小于租赁资产的成本或账面价值的为销售型租赁。凡融资租赁不产生制造商或经销商损益，即租赁资产公允价值等于出租人的成本或账面价值的，为直接融资租赁。

1.3.5.2 初始直接费用的处理的差异

美会计准则规定：对于直接融资租赁，出租人应将初始直接费用计入租赁的净投资。对于销售型租赁，出租人应将初始直接费用，在发生时计入当期损益，即在销售利润确认的年度内作为费用。对于融资租赁中出租人发生的初始直接费用。我国租赁准则不区分是否为制造商或经销商出租人,也不区分直接融资租赁和销售型租赁，均列入应收融资租赁款。

1.3.5.3 融资租赁账务处理的不同点

美国和我国对租赁会计账务处理都规定得比较多，关于经营性租赁的账务处理规定也都大体一致，而融资租赁账务处理却存在一些共同点和不同点。

我国的具体会计准则较为谨慎地运用公允价值，由此产生了与美国的差异，主要表现为：在融资租入资产入账价值的确认上。我国规定在租赁期开始日，承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，计入租入资产价值。美国则规定应以租金支付额的现值确认租入资产价值。

1.3.6 中美存在差异的主要准则汇总

中美会计准则存在差异的地方有很多，本文不能一一列出。前述准则差异主要是与笔者将要讨论的A公司相关的主要准则，下面将两国主要准则差异做汇总列示。

中美存在差异的主要准则汇总表

2.中美具体会计准则在A公司的运用对比

A公司执行的财务会计制度和税务政策情况简介

2.1.1会计系统遵循美国公认会计准则，处理日常的经济事项，并出具美国财务报表。但由于中国法律及财税方面的需要，在年末将美国的会计报表调整出符合中国企业会计准则的中国财务报表；

2.1.2会计年度及纳税年度：自1月1日起至12月31日止；

2.1.3记账原则和计价基础：会计核算以权责发生制为记账原则，以历史成本为计价基础；

2.1.4存货计价的标准和方法：标准成本法，发出采用先进先出；

2.1.5 固定资产、低值易耗品的划分标准：单位价值在1万美元以上为固定资产；单位价值在1万美元以下为低值易耗品，一次性计入费用；

2.1.6 固定资产折旧：方法为年限平均法，残值率为零；低值易耗品摊销方法：一次摊销法

2.1.7 所得税的核算方法：资产负债表债务法；

应用的主要准则

A公司为生产性企业，其投资中固定资产的投入较大，属于资本密集型投资。日常经营专注于其主要产品的生产、销售以及研发。不涉及金融投资等领域。作为跨国企业，公司与母公司以及关联企业中的关联交易较多。日常涉及的公认会计准则除不涉及股权投资外，其他项目例如：存货、固定资产、无形资产、租赁、所得税、关联方披露等均涉及。

主要应用涉及到的与中国公认会计准则存在差异的美国会计准则理论内容的比较

2.3.1 存货

准则差异:

A公司在存货成本的计算方面严格遵循FASl51的要求。对于非正常闲置固定间接生产费用直接计算计入期间费用。但在中国报表中，这部分费用不进行调整。

财务处理:

闲置设备产生的固定间接生产费用无助于使存货达到正常状态，按照FASl51的规定，它(不能分配的间接费用)应在发生当期确认为费用”。

公司只生产一种产品A，单位变动间接生产费用1000元，当期发生固定间接生产费用600000元，当期预计产量(或产量定额、按以往经验估计的产量等)30000吨，如果：

实际产量为29500吨(或30500吨，与正常生产能力基本相当)

分配计入产品加工成本的间接生产费用=单位变动间接生产费用×实际产量+固定间接生产费用=1000×29500+600000=30,100,000(元)

实际产量为40000吨(相对于正常生产能力30000吨，产量特别高)

分配计入产品单位成本的固定间接生产费用则为600000/40000=15(元)，而分配计入产品加工成本的间接生产费用=单位变动间接生产费用×实际产量+单位固定间接生产费用×实际产量=1000x40000+15x40000=40,600,000(元)

实际产量为20000吨(相对于正常生产能力30000吨，产量特别低)

应计入产品单位成本的固定间接生产费用=600000/30000=20(元)，而未分配计入产品成本的固定间接生产费用=固定间接生产费用一单位固定间接生产费用×实际产量=600000-20×20000=200,000(元)

分配计入产品加工成本的间接生产费用=变动间接生产费用+固定间接生产费用=单位变动间接生产费用×实际产量+固定间接生产费用×实际产量=1 000x20000+20x20000=20,400,000(元)

分配计入单位产品加工成本的间接生产费用=单位变动间接生产费用+单位固定间接生产费用=1000+20=1020(元)

根据中国的准则，在上述(1)(2)两种情况下计算得出的产品加工成本是一致的；但是在第(3)种情况下，固定间接生产费用600000元应全部计入当期产品加工成本：

分配计入产品加工成本的间接生产费用=变动间接生产费用+固定间接生产费用=单位变动间接生产费用×实际产量+固定间接生产费用=1000x20000+600000=20,600,000(元)

单位固定间接生产费用=600000/20000=30(元)

分配计入单位产品加工成本的间接生产费用=单位变动间接生产费用+单位固定间接生产费用 =1000+30=1030(元)。

结果比较：

假设公司20x2年生产量如上述第(3)中情况。并且生产的20000吨A产品中实现销售19000吨。

在美国公认会计准则下，计入销售成本的固定间接生产费用为20x19000=380,000(元)，存货中留在产成品成本的固定间接生产费用为20x1000=20,000(元)，计入当期费用的固定间接生产费用为600000-20x20000=200,000(元)。

在中国公认会计准则下，计入销售成本的固定间接生产费用为30×19000=570,000(元)，存货中留在产成品成本的固定间接生产费用为30x1000=30,000(元)，计入当期费用的固定间接生产费用为0。

最终，不同准则下对利润的影响为：380,000+200,000-570,000=10,000(元)

对存货的影响为：20000-30000=-10,000(元)。

存货差异影响表

2.3.2固定资产

准则差异

A公司在固定资产的会计实务处理上的主要区别如下：

A公司固定资产准则中美实务差异表

财务处理

20x2年1月1日，A公司投资建设某一新装置，总投资为1000万元，建设期为一年。其中，银行借款700万元，自有资金300万元(自有资金成本为8％)。银行借款全部用于项目建设，其产生的利息在项目的建设期资本化。但对于自有资金，A公司根据其资金成本也要计算利息，并将其资本化。故自有资金300万元在建设期产生的利息为：300x8％=24(万元)

借：在建工程240,000

贷：利息费用240,000

结果比较

在建工程完工后转为固定资产后，资本化的自有资金利息也转入固定资产原值。

在中国会计准则下，自有资金的利息不考虑在固定资产资产的成本中。在本例，该项固定资产的原值在美国准则和中国准则下相差240000元；对利润的影响数为240000元。

2.3.3无形资产

准则差异

我国新会计准则规定，采用分期付款方式购买无形资产，购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实际上具有融资性质的，无形资产的成本为购买价款的现值。付款总额与现值之间的差异计入未确认融资费用，分期摊销。

财务处理

A公司20×8年1月1日购入一项专利。公司分期支付专利许可费3000万元，合同期限3年。每年末付款1000万元。公司购买专利许可费价款的现值为25,415,131元。折现率为8．44％。

根据美国公认会计准则，20×2年1月1日购入专利时做如下会计处理：

借：无形资产25,415,131

贷：长期应付款25,415,131

每期摊销费用计算如下：

20x2年12月31日，无形资产摊销及计提利息

借：摊销费用8,471,710

贷：无形资产8,471,710

借：财务费用2,229,991

贷：长期应付款2,229,991

20×2年12月31日，支付到期购买价款：

借：长期应付款 10,000,000

贷：银行存款 10,000,000

根据中国公认会计准则,20X2年1月1日购入专利时做如下会计处理：

借：无形资产 25,415,131

未确认融资费用 4,584,869

贷：长期应付款 30,000,000

20x2年12月31日，无形资产摊销

借：摊销费用 8,471,710

贷：无形资产 8,471,710

20x2年12月31日，支付到期购买价款

借：长期应付款 10,000,000

贷：银行存款10,000,000

第一年应确认的融资费用=25,415,131 x8.44％=2,145,037(元)

借：财务费用 2,145,037

贷：未确认融资费用 2,145,037

结果比较

在美国公认会计准则下,20x8年12月31日无形资产净值为16,843,421元,长期应付款为17,645,122元。

在中国公认会计准则下,20x8年12月31日无形资产净值为16,843,421元,长期应付款为20,000,000元；未确认融资费用为2,439,832。

两种会计准则下,利润差异为2229991-2145037=84954(元)

2.3.4 所得税

准则差异

美国会计准则规定对递延所得税资产先确认,再判断可实现性。

我国会计准则规定，在时间性差异所产生的递延税款在借方的情况下，如在以后转回时间性差异的时期内(一般为3年)，有足够的应纳税所得额予以转回，才能确认时间性差异的所得税影响金额，并作为递延税款的借方反映，否则，应于发生当期视同永久性差异处理。

财务处理

A公司20x2年12月31日有递延所得税资产10000元。引起该项递延所得税资产的资产和负债项目在未来的4年内平均每年转回2500元。20x2年A公司支付企业所得税20000元。根据美国税法规定，允许未来两年的应税损失可以用来抵减20x2年的应税所得。因此20x3年和20x4年的可转回的递延所得税资产5000元可以往回抵减20x2年的已支付所得税。因此，对递延所得税资产进行减值测试时，不应对20x3年和20x4年可转回的递延所得税资产5000元计提减值准备。同时，根据税法规定，20x5年

的应税损失不能用来抵减20x2年的应税所得。因此，需要对20x3年的可转回的递延所得税资产计提减值准备。假设20x6年A公司盈利。

对递延所得税资产进行减值测试如下：

借：所得税费用2500

贷：减值准备2500

根据中国的会计准则和中国的税法，20x9年和20x0年的亏损不能往前抵减已支付的所得税，只能抵减未来的应纳税所得额。故在20x2年12月31日确认的递延所得税资产为2500元。

20x2年12月31日对递延所得税资产进行确认如下：

借：递延所得税资产2500

贷：所得税费用2500

结果比较

不同准则下对利润的影响为：10000-2500-2500=5000(元)。

2.3.5租赁

准则差异

就租赁准则而言，两国公认会计准则没有实质性差异。但在美国公认会计准则中专门列出了长期服务租赁合同确认为融资租赁；而在中国公认会计准则中就这类合同没有专门的规定。

根据美国准则规定的租赁的分类：

财务处理

A公司与B公司20x7年签定了一份10年的原材料供应合同。B公司为A公司提供主要的一种原材料，该原材料为气体。所以，B公司专门铺设管道，将B公司与A公司的设备连接在一起。B公司管道设备建成于20x8年1月1日投入使用后，A公司每年要支付固定费用1000万元，该部分费用的现值为6710万元。另A公司根据原材料的使用量支付原材料货款。由于B公司实质上是A公司的原材料供应商，所以在中国报表上认为该租赁为经营租赁。但在美国的报表上被认定为融资租赁。

经营租赁会计处理汇总表

融资租赁会计处理如下：

利息计算表

会计凭证汇总表

结果比较

由于美国会计准则确认为融资租赁，而中国企业会计准则确认为经营租赁，导致不同准则下的差异，

20x2年末利润的差异为537+671-1000=208(万元)

固定资产净值的差异为6710-671=6039(万元)

报表差异的调整

3.1 美国公认会计准则下报表

A公司20x2年12月31日遵循美国公认会计准则编制的会计财务报表如下。

3.1.1 资产负债表

3.1.2 损益表

3.2中国企业会计准则下报表

3.2.1资产负债表

3.2.2 损益表

3.3报表差异

3.3.1 资产负债表差异

3.3.2 损益差异

基于上述分析，在两种准则下，利润差异11,929,954元。

3.4 有选择地引进美国会计准则的作用

理论性和权威性构成美国准则制定过程中主线，其准则制定机构财务会计准则委员会是一个民间机构，在权威性上具有很大的局限性，从而导致准则制定过程经常受到利益集团的干预和反对。从理论性来说，美国从1940年佩顿和利特尔顿发表“公司会计准则绪论”后，一直在进行对会计准则的理论探讨，出现多种富有独到见解的认识。我国从20世纪80年代末才开始，在一种严重缺乏理论探讨的基础对会计准则进行讨论，且多以介绍为主，缺乏自己的理论认识和创新，目前尚没有逻辑严密、前后一致的财务会计概念结构，在具体准则和理论之间很少有直接的逻辑联系。