项目尽职调查报告范文

项目尽职调查报告篇1

一、我国企业海外并购现状

随着我国改革开放的不断深化，我国企业在走出去的战略指引下，不断加快海外并购的步伐。根据德勤的《崛起的曙光：中国海外并购新篇章》的报告。报告中称，20**年下半年至20**年上半年，中国的海外并购活动数量出现爆发式增长，中国境外并购交易总共有143宗，总金额达342亿美元。20**年中国企业的海外并购投资者中排名第三，仅次于美国和法国。

虽然，我国企业海外并购的增速极快。但中国企业还普遍缺乏海外并购的实践经验，根据历史数据统计显示，我国企业海外并购失败的很大一部分原因是由于财务尽职调查流于形式、财务尽职调查不到位。财务尽职调查审计主要对尽职调查的调查方式的规范性、调查内容的完整性、调查结果的合理性进行审计，是完善尽职调查，防范企业并购风险的重要手段。

二、财务调查报告中存在的问题

(一)财务调查报告只是对于目标企业所有的资料进行简单的罗列

目前相当一部分财务尽职报告并未深入地对目标企业的财务状况作出分析。这主要是由于目标企业财务及相关人员对尽职调查普遍存在抵触心理，而且目标企业大多数财务核算较为薄弱，资料管理较为混乱，财务部门迫于某种压力，存在很多隐瞒事项。因此，这种方法会削弱尽职调查业务的作用，拿不到并购方想要的真实、完整的信息资料，使得尽职报告对于减少信息不对称的作用不甚明显[2]。

(二)对于并购方的投入产出价值调查不准确，容易落入并购陷阱

我国企业的许多海外并购案被媒体进行大肆宣传，但其结果并没有如预期的提高股东的价值。这主要是由于对并购的投入产出调查分析不准，未能判断有没有控制并购风险的能力，对并购所要付出的成本和承担的风险估计不足，未能准确评价并购投资的回报率，未能有效地回避并购陷阱，导致并购失败。

(三)财务尽职报告过于高估目标企业的发展潜力

在并购亏损企业时，许多企业对于目标企业的发展情况盲目乐观。缺乏对企业财务承担能力的分析和考察，对企业的财务调查与分析只停留在账目表面，没有结合企业的市场份额、人力资源和销售渠道等情况来综合考虑，导致过高估计目标企业的发展潜能，分散并购方的资源，甚至使并购方背上沉重的包袱。

(四)对目标企业的现金获得能力调查分析不足，导致现金流危机

目标企业在一定程度上控制现金流的方向，在不同项目间进行现金流调整。经营性现金流通常被外界信息使用者关注最多，它最容易被调整，人为提高其报告值，误导会计信息使用者。同时目标企业往往是出现财务困境的企业，企业不仅需要大量的现金支持市场收购活动，而且要负担起目标企业的债务、员工下岗补贴等等。这些需要支付的现金对企业的现金获得能力提出了要求，如果处理不当，会带来现金流危机，使目标企业反而成为企业的现金黑洞。

三、审计在财务调查尽职报告中的作用

(一)审计财务尽职调查报告的程序

财务尽职调查的目标是识别并量化对交易及交易定价有重大影响的事项，因此，主要的工作就是对收益质量和资产质量进行分析。在财务尽职调查报告的实施阶段应根据详细的调查计划和企业实际情况，实施规范性的调查程序，促进调查结果的有效性，为企业的并购决策提供合理的判断依据。

首先，对财务尽职调查报告的方案进行审计。审计的主要内容有整体操作思路是否符合规范要求。以及审计尽职调查设立的调查方案中有关目标企业财务状况的评估、验资等是否履行了必要调查程序，从而促进尽职调查方案的全面性[3]。

其次，对财务尽职调查报告的方法进行审计。对于财务调查报告的整体框架进行审计，是否采用多种调查方法，以便得出尽可能全部的调查报告，避免做出不正确的决策。

再次，对财务尽职调查报告的步骤进行审计。合理的调查步骤是避免并购陷阱的必要条件，审计人员应对每一阶段的调查进行审计，根据不同的并购类型、目的、内容来审查并购中财务尽职调查的处理步骤是否符合目标企业财务状况、资产价值调查业务规范、企业盈利能力分析规范等要求，确保企业并购活动的顺利进行。

(二)审计财务尽职调查报告的内容

财务尽职调查报告并不是审计目标公司的财务报表，而是了解并分析目标公司的历史财务数据。对目标公司的资产状况、销售收入、利润、现金流等财务指标进行全面调查，充分了解企业的生产经营情况，更好地为企业的并购决策提供依据。

首先，对财务尽职调查的主体和目标进行审计。进行财务尽职调查要全面的理解企业的实施并购的目的和战略，从而把握调查的方向，确定调查的内容。为防止财务尽职调查对于调查目标和主体的不确定，审计过程中应加强对于尽职调查活动中的目标和主体的审核，以避免尽职调查的盲目性。

其次，对财务尽职调查的范围和内容的审计。合理的评估目标企业的价值，做出正确的并购决策，需要全部的财务尽职调查报告作支持。因此，尽职调查如果仅对财务报告及其附注实施调查程序，可能无法全面分析目标企业的财务状况。对于财务尽职调查范围和内容的审计主要包括：

对目标企业资产价值评估调查的审计，对于不同的评估项目是否确定合理的价值评估类型和评估范围，以及反映目标企业财务状况和资产价值评估相关的内容进行有效的审计，促进企业资产价值评估调查的正确性。

对目标企业财务指标的审计，对于尽职调查是否全面了解目标企业的财务组织构建情况，以及目标企业的资产总额、负债总额、净资产价值等进行审计。同时，审计尽职调查是否对目标企业的资产、负债、所有者权益项目的真实性、合法性进行调查，促进财务指标调查的全面性。

对目标企业关联公司交易的审计，关联交易的复杂性和隐蔽性使投资者对于目标企业的价值无法做出合理的判断，审计的主要目的是对尽职调查中目标企业关联方的识别以及对目标企业关联方内部控制制度进行合规性和实质性的测试。从而促进对目标企业财务状况及经营能力的正确评价，促进投资决策的合理性。

(三)审计财务尽职调查的结果

项目尽职调查报告篇2

    关键词:财务尽职调查 资本运作 报告

    随着社会主义市场经济的逐步建立和完善,我国企业之间的投资、融资、并购等资本运作行为已越来越普遍,而资本运作顺利进行的基础是对商业市场、资本市场和企业经营的全方位周密考察,如果缺乏这一基础的投资、融资、并购活动,无疑会有高度的投机性和风险。从目前国内资本运作的案例来看,运作的成功率却不高。这背后的原因当然有很多,但在资本运作时,缺乏有效的尽职调查却是一个不容忽视的原因。美国学者布瑞德福特?康纳尔就曾在《公司价值评估》中指出,如果对公司未来价值的变动并不清楚就实施并购,就是一种渎职。

    财务尽职调查概述

    尽职调查(DUE DILIGENCE INVESTIGATION)又称谨慎性调查,一般是指投资人在与目标企业达成初步合作意向后,经协商一致,投资人对目标企业一切与本次投资有关的事项进行现场调查、资料分析的一系列活动。其主要是在收购(投资)等资本运作活动时进行,但企业上市发行时,也会需要事先进行尽职调查,以初步了解是否具备上市的条件。尽职调查的内容一般包括:目标企业所在行业研究、企业所有者、历史沿革、人力资源、营销与销售、研究与开发、生产与服务、采购、法律与监管、财务与会计、税收、管理信息系统等,也正因此,调查小组的构成包括了各方面的专家,有目标企业相关行业的行业专家、特定业务的业务专家、营销与销售专家、财务专家、法律专家等。透过有专业知识和经验的独立第三者对“目标企业”的财务、法律、业务等问题做出评析,在投资者对“目标企业”做出投资决策之前,尽职调查可以帮助投资者了解“目标企业”的情况,对投资项目的取舍做出判断,确定交易的方式,及早发现影响交易完成的因素。

    在整个尽职调查体系中,财务尽职调查主要是指由财务专业人员针对目标企业中与投资有关财务状况的审阅、分析等调查内容。在调查过程中,财务专业人员一般会用到以下一些基本方法:审阅,通过财务报表及其他财务资料审阅,发现关键及重大财务因素;分析性程序,如趋势分析、结构分析等,对各种渠道取得资料的分析,发现异常及重大问题;访谈,与企业内部各层级、各职能人员,以及中介机构的充分沟通;小组内部沟通,调查小组成员来自不同背景及专业,其相互沟通也是达成调查目的的方法。由于财务尽职调查与一般审计的目的不同,因此财务尽职调查一般不采用函证、实物盘点、数据复算等财务审计方法,而更多使用趋势分析、结构分析等分析工具。在企业的投资并购等资本运作流程中,财务尽职调查是投资及整合方案设计、交易谈判、投资决策不可或缺的前提,是判断投资是否符合战略目标及投资原则的基础。对了解目标企业资产负债、内部控制、经营管理的真实情况,充分揭示其财务风险或危机,分析盈利能力、现金流,预测目标企业未来前景起到了重大作用。

    财务尽职调查内容

    (一)对目标企业总体财务信息的调查

    在进行财务尽职调查时,首先需要了解的是目标企业的一些基本财务情况。通过取得目标企业的营业执照、验资报告、章程、组织架构图,财务调查人员可以了解目标企业全称、成立时间、历史沿革、注册资本、股东、投入资本的形式、性质、主营业务等。对目标企业的详细了解还应包括目标企业本部以及所有具有控制权的公司,并对关联方做适当了解。另外,目前企业的财务管理模式以及财务部财务人员结构、目标企业的会计电算化程度、企业管理系统的应用情况也是需要了解的背景资料。

    在获得上述信息之后,还应对目标企业的会计政策和税费政策进行全面了解:目标企业现行会计政策、近3年会计政策的重大变化、现行会计报表的合并原则及范围;及近3年会计师事务所名单和近3年审计报告的披露情况。目标企业的税费政策包括:现行税费种类、税费率、计算基数、收缴部门;税收优惠政策;税收减免/负担;关联交易的税收政策;集团公司中管理费、资金占用费的税收政策;税收汇算清缴情况。

    (二)对目标企业具体财务状况的调查

    目标企业财务报表的可靠性会影响到财务尽职调查结果的可靠性。而财务报表的可靠性与企业本身内控程序是否完善有关,因此,一般情况下,进行尽职调查时亦应考虑内控程序的情况。例如可以通过访谈、画流程图等方法对目标企业的内部控制制度进行总体把握。在了解目标企业的内部控制制度之后,就可以对其的财务状况、盈利能力、现金流进行详细调查。

    在对目标企业的财务状况进行调查时,对货币资金除了核实它的真实性之外,还应该关注是否有冻结资金的存在。对应收账款要进行账龄分析、逾期账款及坏账分析、近年变化趋势及原因分析,要关注其是否被高估,另外对大额应收账款还应调阅销售合同。一般国内企业会将投资、开办费、前期亏损或待摊费用支出暂列其他应收款,因此在对其他应收款进行调查时,应具体查询有关内容,评析会计处理是否合适,并做出合适的建议会计调整。对存货的调查,应查阅最近一次盘点记录,关注发出商品、分期付款发出商品,找出积压、毁损、滞销、过时以及有变现问题的存货,确定提取的准备是否足够,查询存货的计算方法,确定计算方法是否合适。进行长期投资调查时,对控股企业要验证其投资比例及应占有的权益,对参股企业了解其投资资料。对在建工程则要了解工程项目预算、完工程度、工程项目的用途,是否存在停工工程等。固定资产的调查,土地房屋则通过包括审阅房屋、土地的产权证明文件,如土地证、房产证等来调查,对机器、设备则要查询有否应报废或需要提取减值准备的机器设备,另外调查人员还应关注折旧提取的方法是否合理,折旧率是否反映固定资产的消耗情况和使用年限,折旧是否按照设定的折旧提取方法和折旧率计算已入账。对无形资产的调查,则要分析无形资产的种类及取得途径、无形资产的寿命、计价依据。而对于银行贷款的调查,调查人员应取得和查阅明细表,明细表应注明利率、还款期、抵押、承诺等情况,还应查阅贷款合同,了解有否资产抵押和担保等情况,还应测算贷款利息是否已足额提取,并已入账,并查阅是否违反贷款合同条款的情况。对应付账款,调查人员应取得明细表,并应分析应付账款周期、供应商分布情况。为了防止目标企业存在有未入账的负债,调查人员还应查阅期后付款凭证,查阅董事会、股东会会议记录,与有关律师尽职调查工作配合,分析对应付税金的调查,应取得各项应付税金变动明细表,并询问各项税种是否均已如期申报、完税,询问是否漏报、虚报、少报的情况,查阅与税务机关的往来书信文件,分析所交税金是否合理。

    对反映目标企业盈利能力的销售收入及成本进行调查时,调查人员应计算近几年销售收入、销售量、单位售价、单位成本、毛利率的变化趋势,近几年产品结构变化趋势,目标企业大客户的变化及销售收入集中度,关联交易与非关联交易的区别及对利润的影响,成本结构、发现关键成本因素,并就其对成本变化的影响做分析,对以上各因素的重大变化寻找合理的解释。对目标企业的销售收入分析,可按主要地区、主要产品、主要客户进行分类。结合上述的各项分析,可以对目标企业的过去和将来的盈利前景有所启示。对目标企业的三项费用分析,应按照费用明细表分析三项费用处理的合理性和未来走势与变化。对其他业务利润,调查人员应该了解是否存在稳定的其他业务收入来源,以及近几年数据。对投资收益的调查,调查人员应关注近年对外投资情况,及各项投资的报酬率。对营业外收支的调查应关注是否有异常情况的存在。

    对目标企业的现金流的调查,调查人员应特别关注经营净现金流,并通过一些比率的计算来检验经营净现金流是否能满足融资活动的利息支出净额,并应结合资产负债表及利润表,寻找除销售收入以外是否还存在主要的经营资金来源,对经营净现金流的贡献如何。

    财务尽职调查报告的写作

项目尽职调查报告篇3

（一）尽职调查概述

尽职调查（DUE DILIGENCE）：国外称为“审慎性调查”，是指投资方、债权人等主体在与目标企业达成合作意向协商一致后，对目标企业进行现场调查、资料分析的活动。从范围分类上讲可具体细分为企业尽职调查和财务尽职调查。笔者主要探讨尽职调查中的风险关注、分析预警问题，因而调查的侧重点为财务尽职调查。

（二）财务尽职调查的重要作用

财务尽职调查是企业价值评估操作中必不可少的一个重要环节。通过财务尽职调查分析企业盈利能力、现金流，可预测企业未来前景；通过财务尽职调查能够充分揭示被调查企业的财务风险或危机。

二、财务尽职调查风险关注

风险关注是财务尽职调查过程的前端基础工作，在尽职调查过程中，须尽可能地将风险关注点全面化，从而切实保障利益有关方的利益，规避其经营管理风险。

（一）目标企业基本概况

财务尽职调查须包括了解目标企业全称、成立时间、注册资本、股东、投入资本的形式、性质、主营业务等；关注目标企业本部以及所有具控制权的公司，并对关联方作适当了解；对目标企业的组织、分工及管理制度进行了解，对目标内部控制初步评价。

（二）目标企业会计政策

财务尽职调查过程中须重点关注目标企业近三年审计报告，通过评价出具审计报告的事务所实力透视企业的严谨规范程度。重点了解审计报告附注中披露的信息，关注目标企业现行会计政策，了解近三年会计政策是否具有重大变化。将目标企业的会计政策进行横向比较，了解目标公司会计政策与同行业的差异，以及关注该差异是否可能造成的影响，且尽可能将该影响进行量化。

（三）目标企业报表风险关注

（1）损益表风险关注。财务尽职调查须重点关注损益表中的销售收入及成本。例如，近3～10年销售收入、销售量、单位售价、单位成本、毛利率、产品结构变化趋势；关联交易与非关联交易的对损益的影响；关键成本因素及成本结构情况；企业主要费用、费用总额、费用水平趋势。对于损益表的风险分析，除了针对每个科目重点关注与核实，还需通过财务指标的测算对目标企业盈利能力进行判断分析。

（2）资产负债表风险关注。财务尽职调查须重点关注货币资金中的可用资金和冻结资金。关注应收款项是否被高估，并对近年应收款项变化趋势及原因进行分析，尤其对应收款项的账龄、逾期账款及坏账进行分析。关注存货分类及趋势变化；关注发出商品、分期付款发出商品，分析存货的滞销、残损带来的影响。查阅最近一次盘点记录，必要时进行现场盘点。关注对控股企业验证其投资比例及应占有的权益，了解参股企业投资资料，同时了解股权投资对象的背景及可控制力。关注了解债务人基本信息、借款性质、借款条件，是否正常偿还利息，是否可以豁免或债务重组。关注应付款项，将目标企业业务趋势与应付账款的趋势进行比较，并将历年数据进行纵向比较，判断趋势匹配是否合理。对于资产负债表的风险关注，除了针对每个科目重点核实，还需通过营运能力、偿债能力指标的测算对目标企业资产负债结构、资产质量进行分析。

（3）现金流量表风险关注。企业总体现金流量是整个财务尽职调查中至关重要的方面。经营活动产生的现金净流量是企业实实在在获得的“真金白银”，能真实地代表一个企业的经营能力，是企业培育新的利润增长点的重要血液。

（四）目标企业表外项目风险关注

财务尽职调查有别于财务审计，在核实财务数据真实客观之余，更多的是判断评估目标企业真实价值。因此，财务尽职调查还需重点关注目标企业表外项目，并对此进行风险分析。具体内容包括：

重点应该了解目标企业是否对外进行了资产抵押，是否进行了票据贴现，是否存在未执行完毕的合同，是否存在未决诉讼等；还应关注了解目标企业的征信记录，银行给予的授信额度大小、票据保证金比例等。通过对目标企业表外项目的了解和关注，对与目标企业合作是否存在风险点作出合理的判断与评估。

三、财务尽职调查分析预警

分析预警是财务尽职调查的后端核心内容，财务尽职调查过程中，通过对所获取的信息资料进行分析，能够为利益有关方作出相应的决策提供良好的依据和支撑。

（一）分析预警基本方法

财务尽职调查分析预警的方法一般包括：财务指标分析方法、一般的计量分析、业务分析法和方案评价法。总体思路都是基于尽职调查过程中获取的信息资料和数据，通过财务指标测算，计量分析测算判断目标企业经营管理活动的合理性、规范性；通过业务分析法、方案评价法判断与目标企业合作的发展前景与未来价值。

（二）分析预警基本思路

（1）目标企业财务指标分析预警。财务指标分析是以财务报表为基础，将大量的报表数据经过加工，使其转换为决策有用的信息。通过财务指标分析，可以系统评价企业过去财务管理整体效果和变动趋势，通过预警可以判断目标企业财务管理状况和水平。1）偿债能力分析预警。流动、速冻比率根据企业特点，结合资产结构，采用趋势分析法，流动比率一般为2，速动比率一般为1。已获利息倍数，以最近几年的最低指标为依据确定，采用比较分析法、趋势分析法，接近1或小于1预警。2）营运能力分析预警。应收账款周转率变化结合销售政策和信用政策判断分析；流动资产周转率、营运资金周转率、总资产周转率、固定资产周转率指标发生大幅度变化时，应当预警。3）盈利能力分析预警。正向预警指标如，销售毛利率、资产净利率、净资产收益率等，该类指标越大越有利，当该类指标大幅度下降或接近0时，应当预警。负向预警指标如销售成本率、费用率、销售税金比率等。该类指标越小越有利，当该类指标大幅度提高、达到或接近企业最大承受能力时，应当预警。4）现金流量分析预警。净收益营运指数反映企业经营收益与非经营收益的关系，当该指标大幅度或持续下降时，证明企业收益质量存在危险，应预警。

（2）目标企业表外财务特征分析预警。财务尽职调查风险预警指标不仅仅局限于表内财务指标数据，还需要从表外财务特征出发进行分析预警。目标企业表外财务特征预警主要表现在：财务预测持续不准确、公司大规模收购扩张、外界对本企业评级下调、目标企业到处筹措资金、财务报告不能按期报出、财务真实数据无法取得或数据不准确，缺乏可比性

（3）目标企业或有负债分析预警。当企业存在以下或有负债事项，应当及时预警。例如，已贴现商业承兑汇票形成的或有负债；为其他单位提供债务担保形成的或有负债；未决诉讼、仲裁形成的或有负债；其他或有负债。

项目尽职调查报告篇4

关键词：房地产项目 并购 尽职调查

目前房地产开发企业主要通过招拍挂方式取得土地，近几年来，房地产业内的并购活动日益增多，同时并购方所面临的陷阱也越来越多。为尽量避免并购风险，在并购前进行尽职调查显得非常必要和重要。

一、尽职调查概述、作用及流程

尽职调查又称谨慎性调查，其在《布莱克法律词典》中的定义是“通常一个人在其调查过程中寻找合适的法律要求或解除义务时应保持的合理谨慎”。并购尽职调查是指，在并购活动中，并购一方对另一方一切与本次并购交易有关的事项进行现场调查、资料分析的一系列活动。尽职调查可以是并购双方的互相调查，一般是并购方对被并购方（目标企业）的调查。完整的房地产项目并购尽职调查包括财务尽职调查、法律尽职调查、市场尽职调查等。

（一）实施尽职调查的作用

1、有利于评估和规避并购风险。对于并购方而言，最大的风险来源于信息不对称。由于信息不对称，并购方将可能面临着目标企业的道德风险、财务风险、经营风险和法律风险等。通过尽职调查，可以降低信息不对称，合理评估和有效规避上述风险。

2、为确定并购价格和并购方案提供依据。在并购谈判过程中，双方的焦点一般集中在并购价格的确定上，尽职调查有助于估算目标企业的预期价值和确定并购价格。如在尽职调查中发现目标企业存在或有负债和不良资产，并购方在对各项或有负债和不良资产进行评估后，可作为跟目标企业就并购价格进行谈判的依据，并可在并购协议中加入有关限制性条款等。

3、有利于并购后的整合。并购是一项复杂的系统工程，收购工作的完成，仅仅是完成了并购的第一步，收购后的整合是并购成败的关键。通过尽职调查，可以了解到双方在战略、管理理念、经营思路、企业文化等方面的差异，然后据此制订整合方案，以促使双方在上述方面尽快融为一体，并留住核心人才。

（二）房地产项目并购尽职调查流程

在房地产项目并购活动中，一个较为规范、完备的尽职调查通常应遵循以下工作流程：

1、组建尽职调查团队。并购方组建一个尽职调查小组，既可抽调内部的财务、法律、营销、工程技术、成本、人力资源等专业人才，也可聘请外部的会计师、律师、税务师、评估师等事务所。

2、签订并购意向书和保密协议。签订并购意向书和保密协议是开展尽职调查前的必要程序。并购意向书主要约定交易的基本条件、原则、基本内容、后续并购活动安排、排他性安排及保密条款（或另行单独签订保密协议）等。双方可约定，意向书不具有法律约束力，但通常会约定排他性条款、保密条款等具有法律约束力。在保密协议中双方需要承诺，为促成交易将相互提供相关资料和信息，约定保密信息的范围和种类、保密责任的具体内容和免责情形、泄密或不正当使用保密信息的违约责任等。

3、制订尽职调查清单和问卷。在尽职调查前，并购方首先要制定尽职调查的目标，并根据并购目的、交易内容等设计制作尽职调查清单和问卷，然后由目标企业提供有关书面资料。并购方在收到资料后，将复印件与原件核对，由交接双方签字确认。同时要求目标企业及其管理层出具说明书，确认其提供的文件和资料内容属实且无重大遗漏。

4、对目标企业进行内外部调查。调查渠道包括对目标企业及其开发项目进行现场调查，审阅书面资料，约谈其管理层和员工；同时从目标企业所在地的工商、税务、国土、规划、房产、劳动、司法等政府部门，目标企业的开户或贷款银行、债权人、债务人、供应商、客户等，及各类数据库获取信息，调查目标企业及其开发项目的基本情况、合法性等，调查目标企业信用状况和重大债权债务状况等。

5、形成尽职调查报告。调查小组在完成对有关资料和信息的调查分析后，应撰写一份完整、详实的尽职调查报告，并提交给公司决策层。调查报告应将调查所发现的问题逐一列出，说明问题的性质、存在的风险及应对措施，特别是对目标企业存在的可能构成收购重大影响的问题提出初步建议和风险提示。

二、房地产项目并购尽职调查主要内容

（一）目标企业的主体资格调查

主要从以下两方面进行调查：一是其资格，即目标企业是否依法成立并合法存续，包括是否按照当时的设立程序设立，是否符合法律规定，注册资本是否已到位，是否在验资后抽逃资金。主要审阅其营业执照、机构代码证、税务登记证、公司章程、验资报告等，而且要到工商登记机构查阅其工商登记档案。二是资质，即其是否具备房地产开发资质，且是否在有效期内。主要审阅营业执照的经营范围及房地产开发资质证书。

（二）开发项目的合法性调查

对于大多数房地产企业而言，其并购目的在于获得目标企业的开发项目的开发建设权利，因此开发项目的合法性是必不可少的调查内容。主要调查开发项目是否已取得法律规定的批准和许可文件，如土地使用权证、建设用地规划许可证、立项批准文件、环评报告、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等，及未开发的土地的闲置时间及被收回的可能性。

（三）目标企业的资产权利调查

主要是调查目标企业的各项财产的权利是否有瑕疵，是否设定了各种担保，权利的行使、转让是否有所限制等，以确保收购方取得的目标企业的财产关系清晰，权利无瑕疵，行使时无法律上的障碍。由于土地是房地产企业赖以生存的基础，因此土地使用权是尽职调查的重中之重。

1、土地使用权、房产调查。（1）调查土地使用权的出让（转让）合同、缴纳土地出让金和契税等土地费用的付款凭证、土地使用权证等是否齐全，是否按时付清土地出让金等；（2）调查土地的面积、性质、用途、使用期限、规划要点等；（3）调查土地使用权、在建工程、房产是否存在出租、设定抵押、被查封等情况；（4）自建的在售房产是否已取得“四证”和预售证等；（5）调查是否存在房产无法取得产权证明的情况。

2、其他资产调查。要求目标企业提供资产清单，逐一核查，审阅资产的权属证明文件、购置合同、发票等

3、财产保险情况调查。如投保的财产清单、保险合同（保单）、保险费支付发票是否齐全。

4、拟收购股权的可转让性调查。包括调查拟收购的股权是否存在查封、冻结、设置质押等他项权利限制情形，也要调查股权出售方与第三方签订的限制股权转让的情形。

（四）目标企业的债权债务调查

目标企业的负债和不良债权均会给并购方带来风险，还有或有负债具有义务性、隐蔽性、不确定性和危害性等。因此，对目标企业债权债务情况的调查，不能仅仅停留在财务报表上，还要调查其财务承诺、或有资产损失、或有负债、诉讼、仲裁、行政处罚和账外资产负债等。

1、通过人行贷款卡查询系统查询目标企业的信用报告，调查其银行借款及对外担保情况；检查其公章使用记录及合同文本，调查其非银行借款和对外担保情况。

2、核查目标企业金额较大的应收款、应付款是否真实有效，是否有法律或合同依据。同时要审查债权的诉讼时效及实现的可能性，是否会变成不良债权。

3、调查正在进行的诉讼、仲裁、行政处罚情况，调查开发项目是否已通过环保评估，并评估已经造成或将发生的损失。

4、要求目标企业就并购日前存在的或有事项和未披露事项出具承诺和保证，承诺内容包括：或有资产损失、或有负债、未向并购方提供的商业合同引致的损失等，并在并购协议中对这些事项的责任归属和保障措施进行约定。

（五）开发项目的市场前景调查

1、调查拟并购的项目是否与公司的战略吻合。不仅要考虑自己是否擅长开发拟并购的物业类型，而且要考虑拟进入的区域是否为自己的目标市场。

2、调查当地的经济发展水平、发展规划、房地产市场供需、地方购买力、消费者喜好、价格变动趋势等情况，项目的位置、周边自然和人文环境、交通状况、配套设施等，分析主要竞争对手及项目竞争力，分析项目市场定位及目标客户群体。对于已开始预售的项目，必须到其销售现场考察，了解其人气、销售计划和进度、资金回笼等情况。

（六）目标企业的重要合同调查

对公司的存续与发展有重要影响的交易合同，是尽职调查的重要对象。

1、规划设计、设备采购、建筑施工、营销等成本费用类合同在签订前是否经过立项、招标和会审等必要程序，合同内容是否全面、详尽，价格、成本是否合理，是否存在关联方交易，是否存在潜在纠纷，是否有权利、义务约定不明的情况等。并根据已签订的合同及其付款情况预测开发项目的成本。

2、对于已经在售的项目，需审查销售合同中的收款方式，了解到目前的资金回笼情况，并预测今后的现金流入情况；审查销售合同中是否存在无法履行的承诺以及其违约责任、可能造成的损失等，特别要关注是否能按合同约定交楼及其违约责任。

3、审阅目标企业与贷款银行签订的贷款合同、担保合同和监管协议，一是了解目标企业的负债和对外担保情况，二是了解银行对注销土地、在建工程等抵押登记的要求，对贷款资金和销售回笼资金监管使用的要求，及还款计划等。

（七）目标企业的关联交易调查

1、调查关联交易清单及关联交易合同是否齐全，关联交易合同的履行情况；关联交易价格是否合理，是否背离市场公允价格；关联交易是否存在现实或潜在的纠纷，是否存在损害公司或股东合法权益的情况。

2、重点调查目标企业是否存在关联方借款，是否已签订借款协议，借款利率是否高于银行同类同期贷款利率，已发生的利息是否已取得发票，按有关规定能否在税前扣除。同时要重点调查目标企业是否与其母公司签订委托管理、品牌输出等合同，其收费标准和合同期限，并决定是否与其协商终止此类合同。

（八）目标企业的税务状况调查

1、调查公司执行的企业所得税、土地增值税、营业税及附加、土地使用税等的税率（含预缴税率），因为这些与对目标企业的盈利、现金流预测息息相关。

2、调查目标企业是否享受的税收减免、财政补贴等优惠政策，并关注所享受的优惠政策是否合法、合规。

3、调查目标企业是否持续依法纳税，纳税申报状态是否正常，是否存在偷漏税、拖欠税款、被税务机关处罚等问题。

（九）目标企业的并购审批调查

公司章程作为公司“宪法”，是尽职调查的必备项目。

1、调查公司章程“反并购条款”。在审阅目标企业的公司章程时，特别要关注章程中的“反并购条款”，如超级多数条款，即对于公司章程修改、公司的合并分立解散等重大事项必须经代表绝对多数表决权的股东通过。以确保对本次并购交易不存在程序上的障碍，或可通过一定的方式消除该障碍。《公司法》规定，经股东同意转让的股权，其他股东在同等条件下具有优先购买权。因此在收购前最好能取得其他股东放弃优先购买权的声明。

2、调查目标企业的并购的审批机构和程序。如公司制企业并购应当通过股东会或董事会批准通过。国有股权的转让需得到国资部门的审批。向外商转让上市公司国有股和法人股，涉及产业政策和企业改组的，由国家经贸委负责审核；涉及国有股权管理的，由财政部负责审核。并购涉及的外商投资产业政策及企业性质变更还要取得外经贸部的批准。

（十）目标企业的人力资源调查

1、调查员工总数、劳动合同和保密协议签订、薪酬福利、劳动纠纷情况，缴纳个人所得税、社保和公积金情况。

2、调查公司高管的职业道德、履历等，审阅其劳动合同是否存在难以解除其劳动合同、职务或者因此需支付高额违约金的条款，调查管理层是否会以各种借口或使用各种手段阻碍并购或并购后的整合。

参考文献：

1.刘勋,刘保玉．企业并购尽职调查的前期工作．中外企业家．2008，10：35-37

2.朱宗元.防范并购财务陷阱.企业技术开发.2006,25（7）：101-103

3.张平,陈翊.并购中的专业密码.投资与合作.2008，5:80-82

项目尽职调查报告篇5

一、全方位创造良好的风险控制环境

(一)完善公司治理

信托公司要按照健全的法人治理原则，努力构建股东会、董事会、监事会和高级管理层各司其职，协调运转，相互制衡的组织架构。进一步充实完善“三会”及高级管理层的议事制度和决策程序；加强董事会建设，下设风险控制委员会、审计委员会、提名与薪酬委员会；扩大非执行董事在董事会中的比例，推行独立董事制度；在经营层成立业务决策委员会，负责日常经营决策。在公司治理中，应注重确立董事会在内部控制框架中的核心地位，董事会对内部控制系统的建立、完善和有效运行负责。

(二)加强制度建设

制度是规范的基础。信托公司应依照“新办法”及相关法律法规，结合自身业务实践，积极建设内控制度。董事会应确立包括公司治理制度、前台业务管理制度和后台工作管理制度在内的制度体系，并依内部牵制原理制定各项业务操作流程，内容要覆盖公司经营管理的各个环节，增强信托公司的自我约束能力。

(三)培育内控文化

为形成风险控制的长效机制，信托公司应打造以内部控制和风险管理优先理念为核心，以“全程、全员、立体式”为主线的内控文化。全程，即从事前、事中和事后三大环节构建工作流程，防止出现内控脱节；全员，即培养全体员工的内控意识，营造浓厚的内控文化氛围，并明确每个员工在内控体系中的职责，防止出现内控缺位；立体化，即将纵向与横向控制的交汇点作为内部控制的关键点，防止出现内控漏洞，最终使内控意识贯穿到信托公司各个部门、各个岗位和各个环节。

二、分层次构建严密的风险管理体系

信托公司在风险管理过程中，应以两个转化为方向。以两个原则为指导，多层面构建严密的风险管理体系。两个转化，即风险管理由风险控制部门主导向业务全程化管理转化，风险评估由定性分析为主向定性分析与定量分析相结合转化。两个原则，一是全面性原则，即风险控制必须覆盖所有业务和岗位；二是独立性原则，即涉及风险控制的部门或岗位要具有极高的独立性和权威性。

(一)组织体系

科学合理的组织体系是风险管理与控制的首要条件。信托公司应建立由董事会、经理层和部门岗位三个层次组成的梯次型风险控制体系。董事会作为信托公司风险的最终承担着，主要职责是通过授权管理、对重大事项的风险控制、强化内部审计职能等途径发挥内控主导作用。董事会是信托公司风险控制的一级层次，其内控职能主要体现在对经理层授权，设立风险控制委员会及审计委员会，对风险状况做出系统评估，并进行定期或不定期的专项审计。经理层是信托公司风险管理和控制的第二个层次，其职责是在董事会授权范围内通过日常经营管理及业务决策委员会制度，对各项业务的风险实施控制。部门和岗位是信托公司风险管理和控制的第三个层次，即明确岗位职责，加强员工风险意识，完善业务操作流程，执行岗位风险控制。

(二)风险识别、评估体系

信托公司由于其信托资产和自有资产的复杂性决定了所面临风险的复杂性。而且，传统的风险识别和评估主要依靠报表的静态风险和定性分析，缺乏时效性和客观性。所以，信托公司正在探索建立一套定量的、直观的风险管理指标，并采用现代风险管理的量化技术建立风险量化模型，通过对各项业务的分析和测试，测量和评估风险，计算风险暴露值，以此为依据建立动态风险识别和评估体系。

三、多环节实施有效的风险控制活动

(一)隔离控制

隔离控制包括业务隔离以及部门和岗位隔离。业务隔离指信托公司的信托业务与自营业务及其他业务相分离；不同的信托财产之间相分离；同一信托财产的运用与保管相分离；业务操作与风险监控相分离。部门和岗位隔离指信托公司部门和岗位的设置体现了权责分明、相互制约的原则，前台业务部门与中后台支持部门相分离，不相容岗位相分离；信托公司主要职能部门之间建立了防火墙制度，确保了自营、信托业务独立运作，内部审计监督部门、资产保管部门、信托公司财务部门、信托财产部门、业务部门、信息技术部门之间的人员不得相互兼任。同时，信托公司要建立具体、明确、合理的分工和授权制度，明确界定了各部门的目标、职责和权限，确保每个员工在授权范围内行使职能，操作相互独立。

(二)尽职调查控制

尽职调查是业务开展的基础环节。在业务过程中对交易对手进行全面、客观的尽职调查，可以在较大程度上弥补信息不对称的缺陷，在充分了解情况的基础上确定业务的可行性。因此，尽职调查的质量在很大程度上决定了业务的潜在风险状况。信托公司应不断摸索，针对不同的信托业务，建立相应的尽职调查工作流程，不断规范尽职调查的标准、内容及格式。同时，应要求业务人员贯彻勤勉尽职、诚实信用的原则，并明确其对尽职调查报告所承担的责任，不断提高尽职调查的工作水平，为项目的论证、决策提供坚实的事实基础。

(三)决策控制

董事会为信托公司的决策机构，托公司经营管理中的重大事项，均由董事会按照法定程序做出决策。在日常经营中，信托公司可实行董事会授权下的业务决策委员会制度，即信托公司在经营层设立了业务决策委员会，负责日常的经营决策。董事会对决策委员会的审批权限应做出明确界定，特别是对于高风险业务，非经董事会授权不得介入。业务决策委员会应具有明晰的工作职权和严密规范的工作规程。在业务决策委员会制度执行过程中，信托公司应坚持规范和科学并重的原则。一方面，不断完善决策程序，遵循集体审议、明确发表意见、多数同意通过的规则；另一方面，努力提高项目评审质量，以科学严谨和客观公正的态度对项目进行分析评审，避免主观性和随意性。

(四)信托财产管理控制

信托公司对信托财产的管理应采取以下措施。第一，信托财产的运用必须遵守法律法规，符合国家政策和信托合同约定的目的、范围。第二，对信托财产的审批、运用和保管应实行分离制度，即业务部门提出信托财产运用申请，按决策权限审批后，信托财产保管部门依据信托合同。审核用途的合规性、真实性后方可执行，如发现用途违法违规或其他异常情况，要及时报告。第三，信托公司应建立信托项目跟踪检查、定期分析制度，设立了业务台账和客户管理系统。第四，信托公司应实行信托营业报告书和信托事务清算报告制度。即及时、完整、真实、准确地编制信托营

业报告书，并按要求及时提供银行业监督管理机构；信托项目结束时，编制处理信托事务清算报告，由委托人、受益人进行确认，并依据信托文件规定以书面形式送达信托财产归属人。

(五)合规性控制

信托公司应设立独立的法律合规部，不仅负责统一处理各类法律事务，制定和审查法律文件，而且应将法律服务的端口前移，全程参与项目的论证、决策，对有关法律问题出具专业意见，对项目做出客观独立的合规性审核意见，防范法律风险，维护信托公司合法权益。

(六)会计系统控制

信托公司会计控制系统的建立应遵循规范化原则、授权分责原则、账务核对原则、安全谨慎原则和监督制约原则。第一，信托公司应制定和实施明确的财务管理制度、资金审批制度和会计业务规范，会计业务规范覆盖了会计业务的所有环节；第二，要确保会计工作的独立性，实行凭证制度；第三，会计核算要实行岗位分工，明确岗位职责，严禁一人兼岗或独自操作全过程；第四，信托会计核算应以信托为核算主体，独立建账，独立核算，信托会计核算独立于信托公司会计核算；第五，实行严格的对账制度；第六，要强化账户管理，制定明确的银行账户、证券账户、信托账户管理制度，确保自有财产与信托财产、不同信托之间、不同委托人的信托财产的独立核算；第七，信托公司应制订并严格执行费用管理办法，加强费用的预算控制，明确费用标准，严格履行费用报销审批程序。第八，信托公司应合理分配利润，确保足额提取公积金和信托赔偿准备金，增强了可持续发展能力。

(七)信息系统控制

信托公司信息系统控制的重点是建立健全计算机系统风险防范制度，确保计算机系统设备、数据、系统运行和系统环境的安全。信托公司应建立信息系统管理制度、操作流程及风险控制制度，加强对设备、软件、数据、事故防范与处理、系统网络等的管理；信托公司应建立信息技术中心，统一归口管理信息技术工作，并定期对信息系统的可靠性和安全性进行检查；对系统进入严格控制，强化信息系统的权限、密码管理；信托公司要定期对数据和资料进行备份，并建立了信息系统应急处理机制。

(八)合同、印鉴及档案控制

信托公司应按照专人管理、相互牵制、适当审批、严格登记的原则，加强对合同、票据、印章、空白凭证、用印审批单等的管理；对各类档案包括各种会议记录与决议、经营协议、客户资料、交易记录、凭证账表以及各类法规、制度等档案应确保实施妥善保管和分类管理。

四、立体化建立畅通的信息沟通机制

有效的信息交流与沟通是内部控制体系运作的重要因素。信托公司建立信息沟通与交流机制的目标是：确保董事会和高级管理层能够及时了解业务信息、管理信息及其他重要风险信息；保证所有员工充分了解相关信息，遵守涉及其责任和义务的规定和程序；出现风险预警时，相关信息能够得到及时报告和有效沟通；及时、真实、完整地向监管机构和外界报告、披露相关信息。为此，信托公司应建立立体化、多渠道的内、外部信息沟通机制。

(一)内部信息沟通机制

信托公司的内部信息沟通应以清晰、有效的垂直报告制度和平行通报为主线。垂直报告即：部门――高级管理层――董事会――风险管理部门的结构层次，形成自下而上的信息呈报及自上而下的信息反馈渠道和业务汇报体系。平行通报即按照业务分离的原则，各岗位、各部门就相关业务信息及信托公司经营管理的必要信息进行沟通。信托公司内部沟通的主要平台有各类会议、文件、内部报表、内部刊物及信托公司网站等。此外，为保证各股东的知情权，信托公司除及时召开股东大会外，还可通过多种方式与各股东保持日常沟通。

(二)外部沟通机制

项目尽职调查报告篇6

尽职调查是一个非常广泛的概念，但有两种类型的尽职调查是非常重要的，一种是证券公开发行上市中的尽职调查；另一种是公司并购中的尽职调查。前一种尽职调查行为比较容易受到重视，这主要是因为我国法律法规对证券公开发行上市过程中各中介机构应承担的勤勉尽责义务有着严格的规定，为了保证自己出具的文件的真实性和可靠性，各中介机构会自觉地去进行尽职调查。但在公司并购中，特别是在善意收购中，尽职调查往往不能受到应有的重视。但是，作为能够核实目标公司资产状况的一个重要途径和有利机会，尽职调查应当为买方公司所重视并由各中介机构采取积极的态度和措施加以落实，以便在并购开始前尽可能地了解更多的事实情况，同时避免对买方公司的利益造成损害。

为什么要进行尽职调查

尽职调查的目的是使买方尽可能地发现有关他们要购买的股份或资产的全部情况，也就是那些能够帮他们决定是否继续进行并购程序的重要事实。因为买方需要有一种安全感，他们需要知晓所得到的重要信息能否准确地反映目标公司的资产和债务情况。

从买方的角度来说，尽职调查也就是风险管理。对买方和他们的融资者来说，购并本身存在着各种各样的风险，诸如，目标公司所在国可能出现的政治风险；目标公司过去财务帐册的准确性；购并以后目标公司的主要员工、供应商和顾客是否会继续留下来；相关资产是否具有目标公司赋予的相应价值；是否存在任何可能导致目标公司运营或财务运作分崩离析的任何义务。

卖方通常会对这些风险和义务有很清楚的了解，而买方则没有。因而，买方有必要通过实施尽职调查来补救买卖双方在信息获知上的不平衡。一旦通过尽职调查明确了存在哪些风险和法律问题，买卖双方便可以就相关风险和义务应由哪方承担进行谈判，同时买方可以决定在何种条件下继续进行收购活动。

如何进行尽职调查

尽职调查的范围很广，调查对象的规模亦千差万别，从仅有一间房屋的私营企业到办公地点遍及世界各地的跨国企业。每一个尽职调查项目均是独一无二的。

但是，对于一项大型的涉及多家潜在买方的并购活动来说，尽职调查通常需经历以下程序：

1.由卖方指定一家投资银行负责整个并购过程的协调和谈判工作。

2.由潜在买方指定一个由专家组成的尽职调查小组（通常包括律师、会计师和财务分析师）。

3.由潜在买方和其聘请的专家顾问与卖方签署“保密协议”。

4.由卖方或由目标公司在卖方的指导下把所有相关资料收集在一起并准备资料索引。

5.由潜在买方准备一份尽职调查清单。

6.指定一间用来放置相关资料的房间。

7.建立一套程序，让潜在买方能够有机会提出有关目标公司的其他问题并能获得数据室中可以披露之文件的复印件。

8.由潜在买方聘请的顾问（包括律师、会计师、财务分析师）作出报告，简要介绍对决定目标公司价值有重要意义的事项。尽职调查报告应反映尽职调查中发现的实质性的法律事项，通常包括根据调查中获得的信息对交易框架提出建议及对影响购买价格的诸项因素进行的分析。

9.由买方提供并购合同的草稿以供谈判和修改。

对于规模较小的交易而言，上述程序可以简化。通常，卖方（或者目标公司自身）会自行协助买方获得和审查相关文件资料，而不用聘请投资银行来进行协调工作。卖方可能不会将所有资料放在数据室中，而根据实际情况按照买方的要求提供资料。在这种情况下，买方可准备一份详细的清单索要有关资料，直到尽职调查完成以后并且各方已就交易的基本条件达成一致，方可进行并购合同的草拟阶段。

尽职调查过程中遵循的原则

在尽职调查开始之前，买方的顾问应考虑以下几点：

1.尽职调查的着重点。当开始一项尽职调查时，买方必须明确其尽职调查的目标是什么，并向其专家顾问清楚地解释尽职调查中的关键点。

2.重要性。买方和卖方的律师要明确在进行尽职调查的过程中什么层次的资料和消息是重要的，并确定尽职调查的过程着重于买方所要达到的目标及从中发现有关法律事项。这一过程将明确可能影响交易价格的各种因素。

3.保密性。在买方开始接触任何资料之前，卖方通常需要涉及尽职调查的人承诺对其获得的资料和信息保密，特别是那些接触秘密信息的人员。但是，保密协议应当允许买方和其顾问就保密信息进行全方位的讨论并提出建议。

项目尽职调查报告篇7

一、指导思想

以邓小平理论和“三个代表”重要思想和十六届五中全会为指导，认真贯彻实施科学发展规，牢固树立社会主义荣辱观，认清形势、坚定信心、把握重点、狠抓落实、乘势前进，进一步加强廉政建设，增强领导干部的勤政廉政意识；进一步健全监督约束机制，完善职工代表大会制度；进一步提高科学管理水平，全面推进民主建设，为本单位的改革、发展奠定良好的环境和条件。

二、组织机构

1、厂务公开领导小组

组长：**

副组长：***

组员：*********

职责：制定厂务公开实施工作计划；组织协调各项准备工作；审核、通报单位内部重大情况及公开的其它情况；负责职工大会提案的答复工作；处理厂务公开的其它事项。

2、资产经营管理审查小组

组长：***

组员：*****

职责：负责审核财务收支、重大投资项目（包括决策程序）和巨额资金使用等情况，并提出审查核定意见，一并提供职代会审议；全体成员应尽职尽力地维护国资安全运行和保值增值。

3、职工权益保障审查小组

组长：***

组员：******

职责：负责审核单位对职工的工资、奖金分配方案；公积金、养劳金、医疗保险金、失业保险金缴纳情况；福利基金使用情况；劳动保护措施；规章制度方案等事项，并提出审查核定意见，一并提供职代会审议；同时，加强定期督促检查，努力维护职工的合法权益。

4、干部廉洁自律审查小组

组长：**

组员：******

职责：负责审核单位业务招待费使用情况、单位领导人廉洁自律情况等报告事项，并提出审核意见，一并提供职代会审议。

5、民主监督小组

组长：***

组员：******

职责：负责本单位厂务公开情况的监督和检查，通报整体工作情况；向有关工作人员质询在工作中发现的问题；负责收集、汇总、通报民主评议测评情况工作并向上级反映群众意见。

三、公开的内容

1、单位内部重大情况通报。

2、业务招待费使用情况。包括业务招待费支出项目、金额，开支是否符合制度，手续是否完备等。

3、“四金”缴存情况。包括职工养老保险金、住房公积金、医疗保险金失业保险金缴交是否及时、足额、欠缴和不及时缴交的原因，改进的措施等。

4、职代会民主评议领导干部情况。包括民主评议的参评对象、内容、程序和评议结果等。

5、工资、奖金分配情况。包括工资调整方案、奖金分配方案、目标管理责任制考核情况、专项奖分配情况。

6、住房改革情况。包括住房改革方案、住房补贴方案等情况。

7、本单位职工群众最关注、队务必须公开的其他情况。

四、公开程序

1、按公开的内容分类，形成单项报告，提前一周至职工代表和有关方面。

2、工作小组对报告事项和内容进行审核，提出审核意见。

3、审核意见经决议通过后，向职工代表大会报告审核情况。

4、职代会按职权对报告的事项依法进行审议，行使表决，通过或作出决定的权利。领导干部廉洁自律的情况应作为民主评议的重要内容。

5、领导根据职代会提出的意见或作出的决议决定，针对存在的问题必须向职代会表明改进的意见措施和报告改进的情况。

五、工作安排

厂务公开在坚持政治性、合法性、连续性、层次性、可操作性等五项原则的基础上，分四个阶段进行实施，并且尽量使公开的内容深入、全面，确保按时、保质完成队务公开工作。

1、准备阶段：（3月中旬至4月初）成立领导小组，建立组织机构，制订实施计划，准备资料。

2、发动阶段：（4月10日前）召开大会，统一思想，组织动员，做到人人知晓、个个参与。

3、实施阶段：（4月下旬）召开职工大会，将工作小组审核后的公开内容及其他必须向大会报告的事项，逐一向大会报告，并将经大会通过的有关内容上墙公布

。

项目尽职调查报告篇8

关键词：项目教学法；项目承揽；课程改革；实践

高职教育培养的是高等技术应用型人才和高素质技能型人才，其人才培养规律不同于学术人才培养规律，因此高职教育所面临的核心任务是课程的改革，关键是特色创新。在改革实践的过程中，我们尝试将原来的《招投标与合同管理》课程更名为《建筑工程项目承揽》，其目的是使面向施工第一线的学生学习的目的性更强，走入工作岗位后能尽快适应。现将从以下几个方面阐述项目教学法在《建筑工程项目承揽》学习领域的实践。

一、学习领域的定位

《建筑工程项目承揽》学习领域是建筑工程技术、建筑工程管理、工程造价等专业的专业核心课程之一。本学习领域分为五个学习情境：建筑市场调查；研读招标文件；编制投标文件；参加现场开标；签订合同及合同管理。通过学习，学生会研读招标文件，并做出投标决策，编制投标文件，确保中标。签订中标合同后，会应用合同索赔知识获得索赔，并能将其熟练运用于社会实践中。

二、学习领域的目标

本学习领域教学过程以学生为主体、教师为主导，以能力目标的实现为核心，培养学生具备专业能力、职业能力、社会能力。

专业能力：①能根据需求制定招投标书及工程承包合同，完成建筑工程技术资料员岗位操作；②掌握招投标基本概念，运用基本理论知识，研读招标文件，编制投标文件参与投标，会用合同管理知识进行索赔。

职业能力：①根据资讯选择不同方案；②利用理论知识结合具体实践编制招标书、投标书；③利用示范文本结合实践编制合同；④利用理论知识结合实践活动进行工程索赔。

社会能力：①良好的敬业精神和职业道德；②一定的计划、组织和协调能力；③具有团队意识和一定的人际沟通能力。

三、学习领域内容设计

设计说明：以建筑工程项目承揽《职业技能标准》为依据，以学生的职业能力培养为核心，分析典型的工程施工案例，设计学习情境。以建筑工程项目承揽为导向，设计学习单元。在实践的过程中，我们尝试把该课程分成五个情境来教学，每个情境的描述如下：情境一，建筑市场调查。以市场调查报告为载体，对建筑市场、建筑企业进行了解和研究。通过调查，了解建筑市场、建筑市场的基本概念及基本素质，掌握企业资质。会收集、整理、归纳各种资料，编制一份具有说服力的可行性研究报告或市场调查报告。情境二，研读招标文件。以研读工程招标文件为载体，了解招标的一般程序，掌握招标书的基本内容，招标的基本方法。了解投标小组的组建，会申报资格预审。通过学习，使学生会研读招标文件，并做出前期投标决策。情境三，编制投标文件。以编制建筑工程投标书为载体，了解投标的一般程序，掌握投标书的基本内容，投标报价的基本方法以及投标书的编制。通过学习，使学生能根据给定的招标文件具体编制投标文件。情境四，参加现场开标。以编制评标报告为载体，了解评标中标的基本概念及方法，掌握评标计算的基本方法。通过学习，使学生能独立参加开标、评标、定标会，会编写评标报告、中标通知书。情境五，签订合同及合同管理。任务一：以合同示范文本为载体，了解建筑工程合同的通用条款、专用条款及FIDIC合同条款。通过学习，使学生能了解认知并查阅合同示范文本。任务二：以签订工程承包合同为载体，掌握合同基本原理、建筑工程合同理论知识并能解决问题，进行案例分析。通过学习，使学生能够研读一份工程承包合同，并对合同提出异议。任务三：以编制索赔报告为载体，了解建筑施工索赔的含义，获得索赔的技巧，掌握编制索赔报告的编制方法。通过学习，使学生能独立编制索赔报告，并获得索赔。

四、教学设计

设计说明：以项目为载体，采取项目教学法通过教师讲解、示范，引导学生学习，使学生会研读招标文件，并做出投标决策，编制投标文件，确保中标。签订中标合同后，会用合同索赔知识获得索赔，并能熟练运用于社会实践中。

为便于组织教学，对各学习情境进一步分析细化，可以设置若干个学习单元，每个学习单元是一个完整的工作任务。在学习的过程中，将学生划分为4组，每组10—15人。在每个学习情境学习完成之后，都以小组为单位上交作业，并推荐1—2名代表进行发言。发言者的材料需做成PPT，其他组员可做补充。在学习的过程中强调学生的团队合作精神。

我们在教学实践过程中具体采用的教学方法如所述。项目一：市场调查报告。学生做市场调查报告，用调查报告的方式说服投资方对某建筑企业投资，以图文并茂的形式出现。具体做法可以为：学生作为项目经理，教师作为项目投资代表，双方就建筑企业投资事宜进行洽谈。学生作为项目的负责人交出一份具有说服力的可行性报告让投资代表认可出资。每位学生需做一份市场调查报告，小组派一名同学进行现场答辩，教师做点评。项目二：研读工程招标文件。采用项目教学法、多媒体教学法、案例教学法，使学生能根据一个招标工程文件，组建投标小组，申报资格预审。具体做法可以为：教师作为建设方，学生作为施工方就给出的招标文件作出投标决策，并组建投标小组，申报资格预审。以小组为单位作出投标决策，小组派一名同学进行现场答辩，教师做点评。项目三：编制工程投标书。采用项目教学法、多媒体教学法、案例教学法，使学生能根据用户的要求和招标书的要求编制投标书。具体做法可以为：学生作为建筑公司投标代表，教师作为投资方，学生上交完整的投标书（土建、水、电）。每位同学需做一份完整的投标书，小组派一名同学进行现场答辩，教师做点评。项目四：编制评标报告。采用项目教学法、多媒体教学法、案例教学法，使学生能独立参加开标、评标和定标。具体做法可以为：（1）观看教师放映的开标会议录像。（2）教师作为出资方给出工作背景（投标文件）。（3）评标学生用理论知识评标方法进行互相评标。（4）定出中标人。（5）小组就班级同学的投标文件，进行评标，写出评标报告。（6）小组派同学代表现场答辩，教师点评。项目五：任务一，识读合同示范文本。采用项目教学法、多媒体教学法。具体做法可以为：学生对合同示范文本进行阅读，教师作为用户进行提问，学生现场答辩。任务二，签订中标合同。采用项目教学法、多媒体教学法、案例教学法，使学生能独立签订工程承包合同。具体做法可以为：学生作为投标方中标与投资方签订工程承包合同。合同与投标书相符合，每个学生在投标书后签订一份工程承包合同。小组派一名同学进行现场答辩，教师做点评。任务三，编制索赔报告。采用项目教学法、多媒体教学法、案例教学法，使学生能独立编制一份工程索赔报告，并获得索赔。具体做法可以为：学生作为承包方项目负责人，教师给出工作背景，学生编制一份索赔报告。小组派一名同学进行现场答辩，教师做点评。

五、项目教学法在该课程应用中取得的效果

1.提高了学生的学习兴趣

通过项目教学法，改变了传统教学过程中的三个中心，由以教师为中心转变为以学生为中心，由以课本为中心转变为以“项目”为中心，由以课堂为中心转变成以实际经验为中心，学生变被动学习为主动学习。通过市场调研、编写调查报告、编制投标文件、参加现场开标及评标、编写索赔报告等环节，学生都亲自参与，这样就刺激了他们的好奇心及求知欲，提高了学生学习的积极性，增加了他们对学习的兴趣。

2.培养了学生的自学能力

该门课程运用传统的教学方法显得枯燥无味，学生也不愿意去学。通过项目教学法，学生必须亲自参与到整个过程中，而且给予了学生自我展示的舞台。在参与及展示的过程中，培养了学生自主分析问题及解决问题的能力，让学生在潜移默化中掌握了如何分析问题，把握关键的点进行展开，并进行归纳总结，最终反映成PPT文件。这些能力对于学生来说是终身受益的。

3.培养了学生的团队合作能力

都说90后的孩子总是喜欢个性的张扬，以自我为中心。所以，作为一个传播知识的教育者，在教给学生专业知识的同时，还需要对学生的思想进行教育。在进行团队分组的过程中，让他们把握自愿、均衡的原则，学会在一个团队中协调、配合、团结、互助。

4.培养了学生的创造能力

在项目法教学中，每个项目都有相应的学习内容，作为教师不可以面面俱到。比如，最终答辩需要做成PPT，这肯定不属于这门课教授的内容。但遇到这样的问题时，学生就会自己去学习相应的软件，自己去查阅相关的资料寻找解决的方法。在做中学，在学中做，从而不断创造、创新。

六、项目教学法在该课程学习中应注意的问题

1.传统教学法与项目教学法的有机结合

项目教学法的实施，绝不是完全抛弃传统教学方法的优点。在重视项目实施的同时，同样不能忽视知识的掌握。要求学生有一定的自学能力和合作交流能力，起始年级中实施难度较大，由于其强调学生自主，容易造成两极分化。其次，虽然项目教学法强调学生的主体作用，但教师并未减负。教师不仅要组织和管理好教学，而且必须具备较强的职业实践能力，规划评价能力等。所以，起初在实施的过程中，尽量将两种教学方法有机的结合起来。

2.项目实施前要引导，实施过程中要指导

知识点的讲解要抓重点，避免重复。项目实施的步骤，教师要解释清楚，相关资料要及时给出。要让每位学生都参与到项目中来，学生在完成项目的过程中遇到的困难，教师要及时给与指导。但在项目活动中教师的指导要恰到好处，尽量做到“授人以渔”。

3.教师应及时、客观、公正地给予评价

客观公正、明确及时的评价信息有利于强化学生的正面行为及表现，抑制负面行为表现，从而为后续项目的顺利开展奠定了基础。因此，学生每完成一个项目教师都应及时地从知识、技术以及组织等各个方面进行评价总结，肯定成绩，纠正偏差，指出问题。

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