抵押贷款范文
时间：2023-02-21 15:48:01
抵押贷款范文第1篇
（一）住房抵押贷款证券化的概念。住房抵押贷款证券化（MBS）是资产证券化中的一种，是指金融机构把自己所持有的流动性较差，但能产生预期现金流的住房抵押贷款结构重组为可以在资本市场上流通的证券的过程。
（二）商业银行开展住房抵押贷款证券化的必要性。对于商业银行而言，住房抵押贷款证券化有利于有效分散和转移银行面临的信用风险、利率风险、流动性风险；有利于优化商业银行的资产负债结构，提高资本充足率，降低银行不良资产率；有利于提高商业银行的经营管理水平及盈利能力。对中央银行而言，住房抵押贷款证券化，一方面为央行调节货币供给稳定利率提供了新的工具；另一方面有利于完善中央银行的宏观金融调控。同时，住房抵押贷款证券化对于优化资源配置效率，促进金融市场的发展，也起了很大的促进作用。
二、我国全面开展住房抵押贷款证券化面临的障碍
（一）商业银行参与住房抵押贷款证券化的动力不足。商业银行当前的一项迫切任务就是提高资产质量，而住房抵押贷款是银行为数不多的优质资产之一，随着个人住房贷款市场的扩大，这项优质资产对银行整体资产质量的优化作用日趋明显。一方面，如果进行表外证券化，贷款转让给SPV后就不能记入银行资产，这等于减少了银行的优质资产，会进一步提高银行的不良资产比率。另一方面，如果实施住房贷款证券化，那么原本由银行一家独享的收益就要在证券化过程中被投资者和中介机构分享，银行的收益会减少。因此，目前商业银行要求实行抵押贷款证券化的意愿不强烈。
（二）实施住房抵押贷款证券化的制度
1、相关法规不健全，具体操作缺乏足够的法律依据和保障。我国抵押贷款市场的法律框架正在形成时期，市场法规尚未形成体系。
一、二级住房抵押贷款相关市场的法律建设还没跟上，特别是社会配套制度的政策法规还未出台。住房抵押贷款证券化交易涉及内容技术性强、专业化程度高、程序复杂，没有健全有效的法律规范是不能操作的。我国近十几年出台的《担保法》、《破产法》、《信托法》虽然为开展资产证券化提供了初步的制度框架，但在组建特设载体SPV、“真实出售”、“信用增级”及债权转让方面存在着很大的法律障碍，缺少具体的法律规定和政策安排。
2、会计制度和税收制度障碍。发行MBS还会遇到会计、税收方面的问题，不但会影响证券资产的合法性、盈利性和流动性，也关系到每一个参与者的利益。我国现行的会计制度、会计准则关于住房抵押贷款证券化的处理上还是一片空白，主管部门很难对证券化业务实行有效的监控。另外，目前的税收制度对于资产销售的税收、特设载体的所得税处理，以及投资者的税收等方面，都没有明确的规定，而制定合理的税收政策，降低证券化的融资成本，是推动我国MBS开展过程中不可缺少的环节。
（三）市场条件的制约
1、一级市场发展不成熟。（1）目前住房抵押贷款的规模还很小。截至2003年底，我国金融机构的个人住房抵押贷款余额为1.18万亿元，占金融机构贷款总余额的10％，与国际经验数据30％相比，我国住房抵押贷款在银行资产中所占份额较低。而创立MBS市场时，需要将抵押贷款债权构建成标准化的资产池，如果没有相当规模的贷款积累，就无法找出足够多的在还款期限、利率标准、房产性质、违约率等方面相同的债权，当然就无法实施“打包”、“重组”等标准化操作，发行MBS的资产池也就无法建立。（2）我国住房抵押贷款标准不统一的问题，造成了不同金融机构的数据口径的不一致，直接影响到在进行住房抵押贷款证券化运用时难以形成具有相同利率、期限、违约率及提前清偿率的抵押贷款组群。一方面限制了贷款需求范围，另一方面也不利于降低抵押贷款的风险。（3）抵押贷款的保险制度有待完善。现有的保险制度无法满足抵押贷款一级市场上降低和分散风险的需要。
2、缺乏权威的中介机构。在实行住房抵押贷款证券化的过程中，需要金融、证券、法律、信托、地产、保险等多方面机构的配合，涉及到很多中介机构，如信用评估机构、房地产评估机构、担保与保险机构、公证机构等。然而，我国的中介机构起步晚、运作不规范，彼此之间关系的协调、职责的分配等问题，目前在法律上还未做出明确的规定。我国当前还没有资质较高的债券评级、政府及商业担保、保险信用增级、住房按揭债券发行与交易服务等机构。这些因素的存在，严重束缚了抵押贷款市场的发展。
（四）相应的技术人才短缺。由于抵押贷款证券化是一项复杂的金融工程，涉及经济、金融、法律等各个方面，需要大量掌握金融工程、计算机等方面综合知识的复合型人才，我国目前十分缺乏相应的技术管理人才。
三、我国实行住房抵押贷款证券化的对策建议
（一）完善法律体系，提供法律支持
1、适时修改、补充和完善住房抵押贷款证券化涉及的《公司法》、《证券法》、《担保法》、《中国人民银行法》、《商业银行法》、《个人住房贷款管理办法》、《破产法》等法律，在加强监管的前提下，适当放宽市场限制，积极培育投资主体。
2、积极研究制定住房抵押贷款证券化专业性法规，如《住房金融机构组织法》、《住房抵押贷款保险法》、《住房抵押贷款证券化法》、《投资基金管理法》、《房地产信托法》等，以保证住房抵押贷款证券化的有序发展。
3、根据我国现行的会计和税收法则，结合资产证券化的特性，在会计和税收方面制订具体的适用制度，确保住房贷款证券化在规范化、法制化的良性轨道上顺利实施。一方面,政府应积极完善相关的会计制度，以便为住房抵押贷款证券化的实务操作提供确切依据。另一方面,考虑到在最初阶段可能会由于较高的税务费用而使住房抵押贷款证券化很难顺利开展的现实问题,政府应为相关的参与主体提供一定的税收优惠。
（二）完善住房抵押贷款一级市场
1、扩大住房消费信贷规模。随着我国住房制度改革的深化和住房居民消费热点的形成，商业银行应以市场需求为导向，丰富贷款品种，增加对住房抵押贷款的资金投入，以适应住房抵押贷款证券化对资产基础的客观需要。商业银行应根据购房者的年龄、收入、家庭情况、地区分布等的不同，针对不同市场制定出有差异的利率、期限、首付款组合，推行个性化服务，扩大市场规模。
2、规范住房抵押贷款发放运作机制。在积极扩大住房抵押贷款规模的同时,我们应加强对住房抵押贷款产品的标准化管理,商业银行应该推出标准化的住房抵押贷款操作管理规定，包括贷款程序、抵押合同、贷款合同、财产评估报告、利率、分期付款计划、贷款条件、保险服务、贷款管理等的标准化，实现风险防范与今后二级市场发展的统一。
（三）规范资产评估体系和信用评级体系。我国资信评级机构的建立应借鉴国外的发展模式，着重培育几家在国内具有权威性的、在国际上具有一定影响力的资信评级机构，通过加强国内评级机构和国际著名评级机构的合作，引进先进的信用评级技术和经验，采用科学的评级方法，规范运作，完善资产评级标准体系。
（四）大力推动金融体制改革
1、加快国有银行商业化改革步伐，建立与市场经济相适应的现代银行体系，从源头上规范抵押贷款的管理，确保贷款资产的质量，这是我国抵押贷款证券化能否健康发展的前提。
2、住房抵押贷款证券化在客观上要求实行利率市场化，使住房金融
一、二级市场实现互动，发挥利率对资金供求的调节功能，实现市场平衡。因此，必须给予商业银行一定的利率自，完善和优化现行的利率体系，逐步实现银行存贷款利率的市场化，这样才能保证住房抵押贷款支持证券有一个合理的定价。
（五）建立政府主导运作方式。西方发达国家MBS的产生和发展过程中，政府在MBS运作中起着核心作用。我们应该借鉴外国的发展经验，借助政府的支持。
1、借助政府支持，组建专门的住房抵押证券公司：SPV。在当前的市场条件下，抵押贷款证券化可以采取如下方式：由有政府参与或政府背景的住房贷款证券化机构来充当SPV，可由国家财政部、中国人民银行出资，也可由国有商业银行(国家住房公积金管理公司)、证券公司、信托投资公司等共同出资设立。此种做法的主要处于以下考虑：一是政府可以借助法律、经济、行政手段，引导与扶持住房金融机构的发展；二是有利于将抵押证券市场的发展纳入宏观经济政策和货币政策的调控体系，强对银行加强监管；三是有助于提高和强化SPV的资信能力，从而使SPV所发行的住房抵押贷款证券更容易为投资者所接受。
2、建立以政府为主导的住房抵押担保与保险机制。为了避免信用风险，流动性风险等风险的发生，我们可以建立政策性保险机制,即由政府出面，建立专门机构的担保和保险机构，为中低收入户提供住房抵押贷款保险,从而既为商业银行提供住房抵押贷款解除了后顾之忧,又降低了居民购房贷款的成本。同时,政府制定的一些相关的住房抵押贷款的保险条件,也将进一步促进住房抵押贷款合同的标准化。这套抵押贷款保险体系可以有效地分散银行发放抵押贷款时所承受的风险，提高贷款的安全性。
（六）建设一支高素质的专业人才队伍。抵押贷款证券化是一项技术性、专业性和综合性很强的金融创新，涉及金融、证券、法律、房地产、评估等多方面的专业领域，需要既有理论基础知识，又有实践操作经验的复合型人才。在我国目前情况下，一方面应该加强对现有从业人员的培养和锻炼，另一方面应该借鉴国外先进的管理技术，积极引入专业人才，力争尽快建成一支高素质的专业人才队伍。
抵押贷款范文第2篇
(一)城区特征对商业银行住房抵押贷款决策影响机制的相关理论
国外关于城区特征对商业银行住房抵押贷款决策影响机制的相关研究主要有违约理论、理性歧视理论、信息外部性理论和内部信息效应理论。其中，违约理论解释哪些城区特征影响贷款风险；理性歧视理论解释商业银行根据城区特征进行贷款决策的合理性；信息外部性理论和内部信息效应理论解释城区特征对商业银行贷款决策的影响会导致中低收入城区贷款供给不足。信息外部性理论和内部信息效应理论的主要区别在于研究角度不同：前者认为，当前住房交易提供的城区信息使该城区的所有贷款者受益；后者认为，单个贷款者在从事住房抵押贷款业务过程中搜集到的某些城区信息只使该贷款者受益。
1.违约理论
住房抵押贷款违约理论有两种：支付能力理论和权益理论，分别解释被迫违约和理性违约。
支付能力理论的主要内容是：(1)当借款者无力支付月还款额时，违约就会发生。(2)影响借款者支付能力的因素有：触发事件(triggerevents,包括失业、离婚和疾病等)、融资来源(Financialresources，包括收入和储蓄等)、融资条款(Financialcommitments，包括住房抵押贷款的利率、期限和贷款价值率以及其它负债)和其它(包括户主年龄和家庭里孩子的年龄与数量等)。
权益理论的主要内容是：(1)违约可视为住房抵押贷款所内含的看跌期权，即以不偿还住房抵押贷款余额为条件而卖出住房的期权；即使借款者有能力支付月还款额也可能在一定条件下执行看跌期权(即违约)。(2)违约的必要条件是负权益(即住房价值小于贷款价值)，并且违约受交易成本和触发事件的影响。(3)负权益的影响因素包括初始贷款价值率，住房价格波动率、已抵押年数、贷款期限和资金机会成本2；交易成本因素包括违约信用损失、寻找新住所的搜寻费用和搬迁费用等，它增加违约成本从而降低违约概率；触发事件因素包括失业、离婚和迁移等，它将多期最优违约决策提前到现在3。
VonFurstenberg(1969)考虑了初始贷款期限、初始贷款价值率和被抵押的是新房还是旧房等因素，发现初始贷款价值率是影响违约率的重要因素，初始贷款价值率越高违约率越高。Wilson等(1995)采用1992-1995年加利福尼亚的数据估计了违约损失函数，发现城区住房价格波动是导致违约损失的最重要因素。Capozza等(1997)研究了交易成本和触发事件对违约率的影响，他们用城区收入水平和年龄结构作为交易成本的变量，用城区失业率、离婚率和迁移率描述触发事件，发现城区中位家庭收入水平与违约率高度负相关，城区失业率和离婚率与违约率高度正相关，其它变量不显著。Boheim和Taylor(*)研究发现，孩子年龄小于六岁的家庭违约率较高；户主年龄对违约率有显著影响，在38岁以下，违约率随户主年龄递增，在38岁以上，违约率随户主年龄递减。由此可见，住房价格波动率、失业率或离婚率高以及中位家庭收入低的城区违约风险大。
2.理性歧视理论
19世纪70年代初，Phelps(1972)和Arrow(1973)提出劳动力市场的理性歧视理论，后来被应用到住房抵押贷款市场。该理论的主要内容是：(1)在单个贷款申请者和单个住房特征难以准确获得的情况下，权衡收益和成本，贷款者根据贷款申请所属城区的特征判断违约风险更有利可图。(2)某些城区的违约风险比其它城区高，如果高于贷款者的最大可承受风险，来自这些城区的贷款申请会被拒绝；如果低于贷款者的最大可承受风险则会被批准，但同时被要求较高的首付款比例。(3)因为理性歧视是有利可图的，市场竞争不能使其消失。
Schill和Wachter(1993)发现，金融机构对低收入或少数民族城区比对其它城区的拒贷率高，但在控制了城区风险之后，拒贷率的城区差别消失，这表明理性歧视是存在的。Marschoun(*)发现，对住房价格波动率较大的城区，贷款者要求较高首付款比例的概率较大。
5.信息外部性理论
Lang和Nakamura(1993)提出信息外部性理论(informationexternalitiestheory)。该理论的主要内容是：(1)一方面，住房估价的精确性与近期的城区住房交易规模正相关，与城区预期住房价格波动率负相关；另一方面，如果住房估价不精确，贷款者为降低违约风险会要求较高的首付款比例或者拒贷：导致住房销售难度增大；两个方面相互影响，产生了一个动态的信息外部性。(2)在一个外部冲击(例如住房交易税提高)下，如果住房交易规模下降得较小，则信息外部性作用较小，住房抵押贷款市场能恢复到初始的稳态均衡点；如果住房交易规模下降得足够大，则信息外部性作用会大到使该市场持续萎缩，甚至消失。(3)低收入城区的住房交易规模一般较小，而且首付款是对低收入家庭拥有住房所有权的一个重要门槛，所以信息外部性对低收入城区的影响较大。
Claem(1996)和Vermilyea(2005)等学者都发现，住房交易规模4与拒贷率显著负相关，表明信息外部性是存在的。Harrison(2001)发现，信息外部性不仅存在于房地产市场衰退期也存在于房地产市场非衰退期；考虑了银行差异性的信息外部性更显著；在其它条件(例如城区预期住房价格波动率)不变情况下，一个标准差的近期住房交易规模增加使拒贷率降低2%。
4.内部信息效应理论
1999年，Avery等提出内部信息效应理论(internalinformationeffecttheory)。该理论的主要内容是：(1)单个贷款者在从事住房抵押贷款业务过程中搜集到的某些城区信息只使该贷款者受益，这些信息与该贷款者的抵押贷款业务规模正相关。(2)在低收入城区，购买住房的抵押贷款申请总量通常比较小，如果一个城区存在多个贷款者，可能没有任何一个有足够的业务规模以获得足够的城区信息，贷款风险或单位贷款成本会更高，从而首付款比例或拒贷率也更高。
Avery(1999)和Vermilyea(2005)都发现，单个贷款者的住房抵押贷款业务规模5与其拒贷率显著负相关，表明内部信息效应是存在的。Avery(1999)还发现，内部信息效应在低收入城区比在中高收入城区大，可以解释中低收入城区之间1／4的拒贷率差别。
(二)城区特征对商业银行住房抵押贷款决策的影响机制
我们对上述国外的相关理论进行概括总结，发现城区特征对商业银行住房抵押贷款决策的影响机制有以下三种：
1.违约理论和理性歧视理论：城区预期住房价格波动率、城区失业率、城区离婚率或城区中位家庭收入水平违约风险首付款比例或拒贷率
2.信息外部性理论：城区住房交易规模或城区预期住房价格波动率住房估价精确性违约风险首付款比例或拒贷率
3.内部信息效应理论：贷款者收到的住房抵押贷款申请数量该贷款者获得的城区信息违约风险首付款比例或拒贷率
二、
城区特征是商业银行住房抵押贷款决策的一个重要因素，它分为三类：(1)人口特征，包括中位家庭收入、离婚率、失业率、年龄结构和受教育水平等；(2)住房存量特征，包括住房交易规模、土地供给弹性、住房所有权比率、住房空置率、中位住房租金价格比、中位住房建筑周期和中位住房年龄等；(3)公共服务特征，包括接受公共住房支持的家庭比例，学校质量、治安状况和拆迁改造等；(4)其它特征，包括经济增长率和产业分散化程度等1。
城区特征或多或少以相同方式影响一个城区所有住房抵押贷款的风险。在单个贷款申请者特征和单个住房特征难以准确获得的情况下，商业银行可以根据城区特征判断一个城区的住房抵押贷款违约风险，以确定该城区的最低首付款比例，甚至对整个城区拒贷，这一方面使商业银行面临的违约风险降低，另一方面可能使中低收入城区居民的住房融资难度加大。本文通过分析国外城区特征对商业银行住房抵押贷款决策的影响机制，联系我国实际情况，指出我国商业银行根据城区特征进行住房抵押贷款决策具有合理性，建议商业银行密切关注城区住房价格波动率，并且政府限制中低收入城区商业银行的数量。
三、城区特征对我国商业银行住房抵押贷款决策的影响现状
城区特征对我国商业银行住房抵押贷款决策的影响已经开始显现，并导致中低收入城区居民的住房融资困难加大。
2004年下半年，上海多家银行在二手房抵押贷款方面出台了新的限制条件——城区和环线概念，停止了向奉贤、金山、南汇、川沙、崇明五个城区发放二手房抵押贷款；内环线以内的二手房抵押贷款首付款比例普遍增至3成，内外环之间的增至4成，外环线以外的增至5成6。另外，为防范金融风险，中国人民银行规定，从2006年6月1日起，个人住房抵押贷款首付款比例不得低于30%，但考虑到中低收入者的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的仍执行最低首付款比例20%的规定。然而，在实践中，商业银行对住房抵押贷款申请者普遍执行的最低首付款比例是30%或30%以上，中低收入者没有得到最低首收付款比例20%的好处。
四、启示
1.商业银行根据城区特征进行住房抵押贷款决策具有合理性。目前，我国个人信用查询系统处于起步阶段，尚不完善；住房估价技术的科学性、客观性较差，并且委托问题使房价高估的现象比较突出。这导致商业银行搜集单个贷款申请者特征和单个住房特征的成本高、准确性低。相对而言，城区特征的获取成本较低、较准确。所以，商业银行会根据城区特征判断一个城区的住房抵押贷款违约风险，对违约风险较大的城区规定较高的最低首付款比例或者拒贷率较高。
2.商业银行应该密切关注城区住房价格波动率。城区住房价格波动是导致违约损失的最重要因素。一个城区的住房价格波动性越大，则住房估价的精确性越低，进而住房抵押贷款的风险越大，因此商业银行对该城区的贷款申请应该规定较高的最低首付款比例或者拒贷率较高。
3.政府应该限制中低收入城区的商业银行数量。中低收入城区的住房交易规模通常较小，所以住房抵押贷款申请总量较小。如果一个中低收入城区的商业银行多，则可能没有任何一家能收到足够的住房抵押贷款申请数量以获得足够的城区信息，贷款风险或单位贷款成本会比较高，从而首付款比例或拒贷率也比较高。因此，政府应该限制中低收入城区的商业银行数量，或者帮助中低收入城区的商业银行分支机构组成住房抵押贷款银团，以使商业银行获得更多的城区信息，进而减小中低收入城区居民的住房融资难度。
摘要：城区特征通过多种途径影响商业银行的住房抵押贷款决策。商业银行可以根据城区特征判断一个城区的住房抵押贷款的违约风险，进而确定对该城区的最低首付款比例或拒贷率。本文通过分析国外城区特征对商业银行住房抵押贷款决策的影响机制，联系我国实际情况，指出我国商业银行根据城区特征进行住房抵押贷款决策具有合理性，建议商业银行密切关注城区住房价格波动率，并且政府应该限制中低收入城区商业银行的数量。
抵押贷款范文第3篇
抵押权人：_________
地址：_________
抵押人：_________（资料详附表一）
地址：_________
担保人：_________
抵押物业地址：_________（资料详附表二）
第一条 总则
抵押权人与抵押人于_________年_________月_________日会同担保人签字本房产抵押贷款合约（下称“合约”）。抵押人（即借款人）同意以其与担保人于_________年_________月_________日签字之房产买卖合同（即抵押权益之房产买卖合同）之全部权益抵押予抵押权人，并同意该房产买卖合同项下之房产物业（即抵押物业），在售房单位发出入伙通知书（收楼纸）后，立即办理房产抵押手续，以该物业抵押予抵押权人，赋予抵押人以第一优先抵押权，并愿意履行本合约全部条款。抵押权人（即贷款人）同意接受抵押人以上述房产买卖合同之全部权益及房产买卖合同项下之房产物业，作为本合约项下贷款的抵押物，并接受担保人承担本合约项下贷款的担保责任，抵押权人向抵押人提供一定期质押贷款，作为抵押人购置抵押物业之部分楼款。
经三方协商，特定立本合约，应予遵照履行。
第二条 释义
在此贷款合约内，除合约内另行定义外，下列名词的定义如下：
“营业日”：指抵押权人公开营业的日子。
“欠款”：指抵押人欠抵押权人之一切款项，包括本金、利息及其它有关费用。
“房产买卖合同之全部权益”：是指抵押人（即购房业主）与担保人签订之“房产买卖合同”内所应拥有的全部权益。
“房产物业建筑期”：（即售房单位）发出入伙通知书日期之前，视为房产物业建筑期。
第三条 贷款金额
一、贷款金额：_________币_________（大写）
所有已归还（包括提前归还）的款项，不得再行提取；
二、抵押人在此不可撤销地授权抵押权人将上述贷款金额全数以抵押人购楼款名义，存入售房单位之帐户。
第四条 贷款期限
贷款期限为_________年，由抵押权人贷出款项目起计。
期满时抵押人应将贷款本息全部清还，但在期限内，如抵押人发生违约行为，抵押权人可据实际情况，随时知照抵押人归还或停止支付或减少贷款金额，抵押人当即照办。
第五条 利息
一、贷款利率按_________银行之港元贷款最优惠利率加_________厘（年息）计算；
二、上述之优惠利率将随市场情况浮动，利率一经公布调整后，立即生效；惟抵押权人仍保留随时调整贷款利率的权利；
三、本合约项下之贷款利率，按贷款日之利率或根据抵押权人之书面通知市场情况而调整之利率；
四、合约有效期内，按日贷款余额累计利息，每年以三百六十五天为基础；
五、贷款利率如有调整时，该调整将由抵押权人以书面通知抵押人该较高或较低利率。
第六条 还款
一、本合约项下之贷款本金及其相应利息，抵押人应分_________期，自款项贷出日计，按月清还全部借款本息，每期应缴付金额（包括因利率调整带来之应缴金额改变），由抵押权人以书面通知抵押人，如还款日不是营业日，则该分期付款额须于还款日顺延次一个营业日缴交。
二、抵押权人有权调整及更改每期应付金额或还款之期数；
三、抵押人必须在_________银行开立存款帐户，抵押人并特此不可撤销地授权抵押权人，对与本抵押贷款有关之本息和一切费用，可照付该帐户，若因此而引致该帐户发生透支或透支之增加，概由抵押人承担偿还之责；
四、所有应付予抵押权人之款项，应送_________银行或经由_________银行转交，此等款项必须以港汇缴交；
五、抵押人不能从中抵扣、反索任何款项。如果在中国现时或将来有关法律规范下，不得不抵扣或反索任何款项（包括税款），则抵押人得即向抵押权人补偿额外款项，致使抵押权人所得，相当于在无需反索的情况所应得不折不扣的款项。
第七条 逾期利息及罚息
一、每月分期付款应缴之金额，应按照规定期数及日期摊还；尚有逾期欠交期款等情况，抵押人必须立即补付期款及逾期利息，逾期利息之利率由抵押权人决定，按月息2％至5％幅度计收；
二、抵押人如逾期还款，除缴付逾期利息外，抵押权人有权在原利率基础上，向抵押人加收20％至50％的罚息。
三、抵押人须按照上述指定之利率，照付逾期未付款项之利息，直至款项结清为止，无论在裁判确定债务之前或之后，此项利息均按日累积计算。
第八条 提前还款
一、在征得抵押权人同意之条件下，抵押人可按下列规定，办理提前还款手续：
1．抵押人可在每月分期还款日，提前部分或全部偿还实际贷款额，每次提前偿还金额不少于_________元整（大写）或_________元整的倍数；所提前偿还的款额，将按倒序渐次减低原贷款额；
2．抵押人必须在预定提前还款日一个月前，给抵押权人一个书面通知，该通知一经发出，即不可撤销；
3．抵押人自愿提早缴付本合约规定之部分或全部款项，抵押人应给予抵押权人相等于该部分或全部款项一个月利息之补偿金。
二、抵押人和担保人同意，在发生下列所述之任何情况时，抵押权人有权要求抵押人立即提前清还部分或全部实际贷款额，及或立即追讨担保人。如发觉上述之任何事项或可能导致上述事项的事故已经发生，抵押人及／或担保人应立即书面通知抵押权人，除非上述事项已在抵押权人感到满意情况下，获得完满解决，否则抵押权人可在该等事项发生后任何时间占管并以任何形式处分抵押物或根据本合同内第十三条担保人及担保人责任条款第一条第二点的担保期限内追讨担保人。抵押权人于运用上述权力及权利时，而令担保人及／或抵押人受到不能控制之损失，抵押权人概不负责。
1．抵押人及／或担保人违反本合约之任何条款；
2．抵押人及／或担保人本身对外的借款、担保、赔偿、承诺或其它借款责任，因：
（1）违约被勒令提前偿还；
（2）到期而不能如期偿还；
3．抵押人及／或担保人本身发生病变（包括精神不健全）、死亡、合并、收购、重组、或因法院或政府机关或任何决意通过要解散、清盘、破产、关闭或指定接管人或信托人等去处理所有或大部分其所属之财产。
4．抵押人及／或担保人被扣押令或禁制令等威胁，要对其不动产、物业或财产等有不利影响，而该等威胁又不能在发生后三十天内完满解除；
5．抵押人及／或担保人不能偿还一般债权人的欠债，在清盘、倒闭时不能清偿债项或将要停止营业；
6．如抵押人及／或担保人因在中国法律规范下，变得不合法或不可能继续履行本合约所应负之责任；
7．如抵押人及／或担保人因业务上经营前景或其所拥有财产出现不利变化，而严重影响其履行本合约所负责之能力；
8．抵押人及／或担保人财产全部或任何重要关键部分，被没收征用、被强制性收购（不论是否有价收购）、或遭到损毁破坏；
9．抵押人没有事先得到抵押权人书面同意而擅自更改其股权结构；
10．抵押人舍弃该抵押房产。
第九条 手续费及其它费用
一、抵押贷款手续费：
抵押人应按贷款金额缴付手续费千份之五，在贷款日一次付清，并必须绝对真实地提供本合约涉及之一切资料；若在签约后，发现抵押人所提供之资料与事实不符，抵押人有权立即收回该笔贷款及利息，并对依约所收手续费，不予退还；
二、抵押贷款文件费：
抵押人在贷款日一次过付港币贰佰元整；
三、公证费用及抵押登记费用：
有关本合约所涉及之公证及抵押登记等费用，全部由抵押人负责支付；
四、抵押人如不依约清付本合约内规定的一切款项，引致抵押权人催收，或因为任何原因，使抵押权人决定通过任何途径或方式追索；一切因此引起的费用（如处理押品的各种手续费、管理费、各种保险费等）概由抵押人负责偿还；并由各项费用确实支付之日起，按上述关于逾期利息率计息并收到之日止，同样按日累积计算。
第十条 贷款先决条件
一、抵押人填具房产抵押贷款申请表；该申请表须经担保人确认；
二、抵押人提供购置抵押物之购房合约；
三、以抵押人名义，向抵押权人指定或认可之保险公司投保不少于重新购置抵押物金额之全险；保险单须过户_________银行，并交由该行保管；
四、本合约由抵押人、抵押权人、担保人各方代表签署或／并加盖公章；
五、本合约须由_________市公证机关公证。
第十一条 房产抵押
一、本合约项下的房产抵押是指：
1．房产物业建筑期内抵押人之权益抵押：
（1）是指抵押人_________（即购房业主）与_________（即售房单位）签订并经_________市公证处公证之“房产买卖合同”，由抵押人将依据该购房合约其所应拥有的权益，以优先第一地位抵押予抵押权人；如因抵押人或担保人未能履行还款责任或担保义务，抵押权人即可取得抵押人在该“房产买卖合同”内的全部权益，以清偿所有欠款；
（2）该抵押权益之房产买卖合同须交由抵押权人保管。
2．抵押房产物业：
（1）是指抵押人_________（即购房业主）与_________（即售房单位）签订之“房产买卖合同”内，抵押人购买之名下已建成（即可交付使用）之抵押房产物业（资料详附表二）；
（2）抵押人须将上述第2项（1）点之抵押房产列在本合约之附表二内，以优先第一地位抵押予抵押权人作为所欠债务之押品；
（3）抵押人（即购房业主）现授权抵押权人在接获担保人（售房单位）发生之入伙通知书后，即代其向_________市房产管理机关申领房产权证书，并办理抵押登记手续。
二、抵押房产物业的保险：
1．抵押人须在规定时间内，到抵押权人指定的保险公司并按抵押权人指定的险种投保，保险标的为上述之抵押房产，投保金额不少于重新购置抵押房产金额之全险，在贷款本息还清之前，抵押人不得以任何理由中断保险，如抵押人中断保险，抵押权人有权代为投保，一切费用由抵押人负责支付；由此而引起的一切损失，抵押人须无条件全部偿还抵押权人，抵押权人有权向抵押人索偿。
2．抵押人须在规定时间内，将保险单过户予抵押权人，保险单不得附有任何有损于抵押权人权益和权力的限制条件，或任何不负责赔偿之金额（除非经抵押权人书面同意）；
3．保险单正本由抵押权人执管，并由抵押人向抵押权人支付保管费；
4．抵押人不可撤销地授权抵押权人为其代表人，接受保险赔偿金，并不可撤销地授权抵押权人为该赔偿金的支配人；此项授权非经抵押权人书面同意为不可撤销；
5．若上述保险赔偿金额数，不足以赔付抵押人所欠抵押权人的欠款时，抵押权人有权向抵押人及／或担保人追偿，直至抵押人清还所欠款项；
6．倘该房产在本合约有效期内受到损坏，而保险公司认为修理损坏部分符合经济原则者，则保单项下赔偿金将用于修理损坏部分。
三、抵押房产物业登记：
1．物业建筑期之购房权益抵押：
向_________市房产管理机关办理抵押备案，抵押人之“房产买卖合同”及由售房单位出具之“已缴清楼价款证明书”等交由抵押权人收执和保管；
2．物业建成入伙即办理房产物业抵押登记，抵押物业之《房产权证书》交由抵押权人收执和保管，登记费用由抵押人支付。
四、抵押之解除：
1．一俟抵押人依时清还抵押权人一切款项，并履行合约全部条款及其它所有义务后，抵押权人即须在抵押人要求及承担有关费用之情况下，解除在抵押合约中对有关抵押房产的抵押权益，并退回抵押物业之“房产权证书”及“房产买卖合同”；
2．抵押人在履行上述第1点条款下，由抵押权人具函_________市房产管理机关，并将房产权证书交予抵押人向_________市房产管理机关办理抵押物之抵押登记注销手续。
五、抵押物之处分：
1．抵押人如不支付本合约规定之任何款项，或不遵守本合约各项明文规定之条款或发生任何违约事项时，抵押权人可以立刻进入及享用该楼宇之全部或部分或收取租金和收益；或以抵押权人认为合适之售价或租金及年期，售出或租出该房产之全部或部分及收取租金和收益。抵押权人可雇用接管人或人处理上述事宜，而其工资或报酬则由抵押人负责。该等接管人或人将被当作为抵押人之人，而抵押人须完全负责此接管人或人之作为及失职之责。
2．获委任的接管人得享有以下权利：
（1）要求住客缴交租金或住用费及发出有效之租单及收据，并有权以诉讼、控告、扣押或其它方式追讨欠租或住用费；此等要求，收据或追讨事宜，将以抵押人或抵押权人名义而发出，而付款予接管人士将不需要问及接管人是否有权力行事；
（2）接管人可依据抵押权人之书面通知而将其所收到的款项，投保的该房产之全部或部分及其内之附着物及室内装修；
3．抵押权人依照第十一条第五项条款不需要征询抵押人或其它人士同意，有权将该房产之全部或部分，按法律有关规定处分，抵押权人有权签署有关该房产买卖之文件及契约，及取消该等买卖，而一切因此而引起之损失，抵押权人不须负责；
4．抵押权人可于下列情形下运用其处分该房产之权力：
（1）抵押权人给予抵押人一个月之通知，要求还款（不论届期与否）而抵押人未能遵守该项通知全数偿还给抵押权人；
（2）抵押人逾期三十天仍未缴清全部应付之款项；
（3）抵押人不遵守此合约之任何条款；
（4）抵押人系个人而遭遇破产，或经法院下令监管财产；或抵押人为公司组织而被解散或清盘；
（5）抵押人之任何财产遭受或可能遭受扣押或没收；及
（6）抵押人舍弃该房产。
5．当抵押权人依照上述之权力而出售该房产予买主时，买主不须查询有关上述之事宜，亦不需理会抵押人是否欠抵押权人债项或该买卖是否不当。即使该买卖有任何不妥善或不规则之处，对买主而言，该买卖仍然当做有效及抵押权人有权将该房产售给买主。
6．抵押权人有权发出收条或租单予买主或租客，而买主及租客不须理会抵押权人收到该笔款项或租金之运用，倘由于该款项或租金之不妥善运用招致损失，概与买主及租客无关；
7．抵押权人或按第五（2）条款委派之接管人或人，须将由出租或出售该房产所得之款项，按下列次序处理：
（1）第一用以偿付因出租或出售该房产而支出之一切费用（包括缴付接管人或人之费用及报酬）；
（2）第二用以扣缴所欠之一切税款及抵押人根据此合约一切应付之费用及杂费（包括保险费及修补该房产之费用）；
（3）第三用以扣还抵押人所欠之贷款及应付之利息，扣除上述款项后，如有余款，抵押权人须将余款交付抵押人或其它有权收取之人士，出售该房产所得价款，如不敷偿还抵押人所欠一切款项及利息，抵押权人有权另行追索抵押人及／或担保人。
8．抵押权人于运用其权力及权利时，而令抵押人受到不能控制之损失，抵押权人概不负责。
9．抵押权人可以以书面发出还款要求或其它要求，或有关抵押房产所需之通知书，该书面通知可以邮递方式寄往抵押人最后所报之住宅或办公地址或掉留在该房产内，而该等要求或通知书将被当做于发信或掉留之后七天生效。
第十二条 抵押人声明及保证
抵押人声明及保证如下：
一、抵押人保证按本合约规定，按时按金额依期还本付息；
二、抵押人同意在抵押权人处开立存款帐户，并不可撤销地授权抵押权人对与本抵押贷款有关之本息和一切费用可照付帐户；
三、向抵押权人提供一切资料均真实可靠，无任何伪造和隐瞒事实之处；上述抵押房产，在本合约签订前，未抵押予任何银行、公司和个人；
四、抵押房产之损毁，不论任何原因，亦不论任何人之过失，均须负责赔偿抵押权人之损失；
五、未经抵押权人同意，抵押人不得将上述抵押房产全部或部分出售、出租、转让、按揭、再抵押、抵偿债务，舍弃或以任何方式处置；如上述抵押房产之全部或部分发生毁损，不论何原因所致，亦不论何人之过失，均由抵押人负全部责任，并向抵押权人赔偿由此引起的一切损失；
六、抵押人使用该房产除自住外，托管或租与别人居住时，必须预先通知抵押权人，并征得抵押权人书面同意，方可进行；如将该房产出租，抵押人必须与承租人订立租约，租约内必须订明：抵押人背约时，由抵押权人发函日起计壹个月内，租客即须迁出；
七、准许抵押权人及其授权人，在任何合理时间内进入该房产，以便查验；
八、在更改地址时立即通知抵押权人；
九、立即清付该房产之各项修理费用，并保障该房产免受扣押或涉及其它法律诉讼；
十、抵押期间，缴交地税，有关部门对该房产所征收之任何税项，管理费、水费、电费及其它一切杂费；以及遵守居民公约内之条文，并须赔偿抵押权人因抵押人不履行上述事宜之损失；
十一、在抵押权人认为必要时，向抵押权人指定之保险公司投保买房产保险或抵押人之人寿保险，该投保单具以抵押权人为受益人；
十二、当有任何诉讼、仲裁或法院聆讯，正在对抵押人有不利影响时，保证及时以书面通知抵押权人；
十三、如担保人代抵押人偿还全部欠款，抵押人同意抵押权人将抵押物业权益转给担保人，并保证对该转让无异议；
十四、若担保人按本合约有关规定，代抵押人清还所有欠款，抵押权人应将抵押人名下之抵押物业之权益转让予担保人；
十五、担保人在取得该抵押物业权益后，抵押人同意担保人可以以任何方式处分该抵押物业（包括以抵押人名义出售该物业），以赔偿担保人因代抵押人清偿欠款而引起之损失及一切有关（包括处理抵押物业）之费用；若有不足之数，担保人可向抵押人索偿，抵押人承诺所有不足之数，负责赔偿予担保人；
十六、抵押人确认担保人取得抵押物业权益及处分抵押物业的合法地位，由于处理抵押物业而导致抵押人的一切损失，抵押人放弃对担保人追索之权利；
十七、按照抵押权人合理之请求，采取一切措施及签订一切有关文件，以确保抵押权人之合法权益。
第十三条 担保人及担保人责任
一、担保人_________，地址_________，是中华人民共和国国营企业（营业执照），是本合约项下抵押权益之房产买卖合同的卖方（即售房单位），也是本合约项下贷款抵押人的介绍人及担保人，承担无条件及不可撤销担保责任如下：
1．担保额度：
以本合约项下贷款本息及与本合约引起有关之诉讼费用为限；
2．担保期限：
以本合约生效日起至抵押人还清或担保人代还清本合约项下贷款本息及一切费用之日止；
二、担保人责任：
1．担保人自愿承担本合约项下贷款的担保责任。
2．如抵押人未能按抵押权人之规定或通知履行还款责任，或抵押人发生任何违约事项，抵押权人即以双挂号投邮方式，书面通知担保人履行担保责任，并于发函日起计三十天内履行担保责任，并于发函日起计三十天内履行担保义务，代抵押人清偿所欠抵押权人的一切欠款；
3．担保人保证按抵押权益之房产买卖合同所列之售房单位之责任，准时，按质完成抵押物业的建造工程；抵押权人对此不负任何（包括可能对抵押人或其他任何人士）责任；
4．担保人同意抵押人将其房产买卖合同之权益抵押予抵押权人，承认抵押权人在抵押人清偿本合约项下贷款全部借款本息之前，拥有该房产买卖合同中抵押人全部权益，并保证该权益不受任何人（包括担保人）侵犯；
5．担保人保证与抵押权人紧密合作，使本合约各项条款得以顺利履行；特别是在发出入伙通知书（收楼纸）后，将尽力协助办理物业抵押有关手续，以保障抵押权人的利益；
6．担保人因履行担保义务后，而取得本合约项下之抵押权益之房产买卖合同或抵押物业，担保人有权以任何公平或合理之方式予以处分，以抵偿代抵押人清偿欠款本息所引起之损失，如因处理该等抵押物引致任何纷争或损失，概与抵押权人无关。
7．担保人在此的担保责任是独立附加及不受抵押权人从抵押人处获得楼房或其它抵押、担保权益所代替，只要抵押人违约，抵押权人无需先向抵押人追讨或处置抵押物业，即可强制执行担保人在本合约项下的担保责任直至法律程序向法院申请强制执行。
第十四条 抵押权人责任
抵押权人基于抵押人确切履行本合约全部条款及担保人愿意承担本合约项下贷款之担保责任的条件下：
一、按合约有关规定，准时提供一定期质押贷款予抵押人，该贷款将以抵押人购楼款名义转入售房单位之帐户；
二、抵押人向抵押权人付清本合约规定之贷款总额连利息及其它应付款项之后后（包括转归该房产权予抵押人之费用）若同时已全部遵守及履行本合约各项条款者，抵押权人将该抵押权益之房产买卖合同或房产权证书转归抵押人，并同时解除除担保人之担保责任；
三、若抵押人未能履行还款义务，而由担保人代清还所积欠之一切欠款后，抵押权人即将抵押人抵押予抵押权人的抵押物业权益转让给担保人，惟担保人对该抵押物业之处理，与抵押权人无涉；
四、本合约由各方签署，经_________市公证处公证，由抵押人签署提款通知书并予抵押权人收执并经抵押权人核实已收齐全部贷款文件后起二天内，抵押权人须将贷款金额全数，以抵押人购楼款名义存入售房单位指定帐户，否则抵押权人须偿付利息予担保人，利息计算按第五条第一项办理。由于抵押人或担保人出现各种导致抵押权人未能贷出款项之情况发生，抵押权人概不负责，且有关各项费用恕不退还。
第十五条 其他
一、对本合约内任何条款，各方均不得以口头形式或其他形式修改、放弃、撤销或终止。
二、在本合约履行期间，抵押权人对抵押人任何违约或延误行为施以的任何宽容、宽限或延缓履行本合约享有的权益和权力，均不能损害、影响或限制抵押权人依本合约和有关法律规定的债权人应享有的一切权益和权力。
三、抵押人如不履行本合约所载任何条款进，抵押权人可不预先通知，迳将抵押人存在抵押权人处之其它财物自由变卖，以抵偿债务；如抵押人尚有其它款项存在抵押权人处，抵押权人亦可拨充欠数；
四、本合约规定的权利可以同时行使，也可以分别行使，亦可以累积；上述权利，利益和赔偿办法并不排除法律规定的其它赔偿办法；
五、抵押人、担保人与抵押权人，与本合约有关的通知、要求等，应以书面形式进行，电传、电报经发出、信件在投邮七天后，及任何以人手送递的函件一经送出，即被视为已送达对方；
六、抵押权人无需征求抵押人和担保人同意，可将抵押权人在本合约项下的权益转让他人；但抵押人和担保人未得抵押权人的书面同意，不得将其在本合约项下的任何还款及其它责任或义务转让予第三者；抵押人或担保人的继承人或接办人，仍须向抵押权人或抵押权人的承让人继续负起本合约项下之还款及其它责任；
七、本合约所提及的抵押权人，亦包括抵押权人之继承人、承让人；抵押人亦包括经抵押权人同意的抵押人之继承人、接办人；
八、本合约不论因何种原因而在法律上成为无效合约，或部分条款无效，抵押人和担保人仍应履行一切还款责任。若发生上述情况，抵押权人有权终止本合约，并立即向担保人和抵押人追偿欠款本息及本它有关款项；
九、抵押权人向抵押人和担保人讨还欠款时，只须提供抵押权人签发之欠款数目单（有明显错误者例外），即作为抵押人和担保人所欠之确数证据，抵押人和担保人不得异议。
第十六条 适用法律及纠纷的解决
一、本合约按中华人民共和国法律订立，受中华人民共和国法律保障；
二、在争议发生时，各方均有权选择，以调解、仲裁、诉讼等方式解决；
三、如抵押人来自海外或港澳或台湾等地区，或为该等地区之居民，抵押权人有权在抵押人之来处或居住地执行本合约内由抵押人委给抵押权人之权力，及向抵押人进行追索，包括仲裁、诉讼和执行仲裁或诉讼之裁决，如抵押权人决定在上述该等地区执行上述权力，进行追索、仲裁、诉讼等行动，抵押人和担保人必须承认本合约同时受该等地区之法律保障，不得提出异议，如本合约内任何规定，在该等地区之法律上，被认为无效或被视为非法之规定，并不影响其它规定之效力；
四、本合约适用《_________经济特区商品房产管理规定》、《_________经济特区抵押贷款管理规定》及房产管理等有关规定；
五、在争议解决期间，除争议事项外，各方应继续履行本合约规定的其它条款。
第十七条 附则
一、本合约须由三方代表签字，并经_________市公证机关公证；
二、本合约经_________市公证机关公证后，以抵押权人贷出款项之日期，作为合约生效日；
三、本合约内所述之附表（一）、附表（二）及抵押人（即购房业主）与 （即售房单位）所签订之房产买卖合同（附件三），为本合约不可分割之一部分；
四、本合约用中文书写，壹式肆分，均具有同等效力；抵押人、抵押权人、担保人各执壹份、公证处存档壹份。
抵押人（盖章）：_________ 抵押权人（盖章）：_________
代表人（签字）：_________ 代表人（签字）：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
签订地点：_________ 签订地点：_________
担保人（盖章）：_________ 登记机关（盖章）：_________
代表人（签字）：_________ 抵押登记编号：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
签订地点：_________ 签订地点：_________
附件
附表一抵押人资料
抵押人：_________
业主姓名：_________（中文）_________（英文）
性别：_________
年龄：_________
身份证号码：_________
住址：_________
电话：_________
附表二抵押物业详情
房产地址：_________
大厦名称：_________
楼宇座别：_________
楼数：_________
年期：_________
面积：_________（建筑）_________（实用）
用途：_________
购入价：_________
抵押贷款范文第4篇
关键词：反向抵押贷款；倒按揭；老年人；抵押；成本费用
2006年全国老龄办首次了关于人口老龄化的《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》。报告指出，21世纪是人口老龄化的时代。中国已于1999年进入老龄社会，而且是世界上老年人口最多的国家，占全球老年人口总量的1/5。2000年第五次人口普查表明，我国60岁以上人口已达到113亿，占总人口的10.41%。据人口研究表明，老年人口比例将逐年增大，据测算，到2015年，60岁以上人口将超过2亿，约占总人口的14%。这些数据表明，我国正快速步入老龄化社会。这样养老问题成为一个严峻的社会问题。
反向抵押贷款正是针对老年人养老推出的一种住房金融产品，它使得老年人可以利用自己的房产作抵押从金融机构获得贷款以满足日后生活中的需要或者提高老年人的生活质量。这样老年人可以充分利用自己的财产来养老，同时可以继续拥有自己住房的居住权，为老年人养老开辟了新途径。
目前国外以美国为首的一些国家都已经推行了反向抵押贷款，解决了很多老年人的养老问题。鉴于我国目前老年化问题，近年来我国许多学者在这方面展开了讨论，并在南京、上海、重庆等地曾推出过试点。
一、反向抵押贷款的简要介绍
（一）反向抵押贷款的产生和发展
反向抵押贷款在我国被称为倒按揭，这是因为它在流程和操作原理和按揭贷款基本相反。
关于反向抵押贷款的起源有两个说法。一种是说起源并发展于美国；另一种就是说起源于荷兰而后来在美国得到了充分的发展。事实上后一种说法是正确的。反向抵押贷款最早出现于荷兰，但是由于经济、市场环境方面的因素没有得到很好的发展，而是在后来的美国，在潜在的市场需求和金融机构、相关政府部门的政策扶持下反向抵押贷款逐步得到了发展。
美国从20世纪60年代就开始出现了各种形式的反向抵押贷款的初期产品，但是严格来说真正意义上的“反向抵押贷款”产品是在20世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立的。1989年FHA以其创立的HCEM产品进入反向抵押贷款市场直接促进了反向抵押贷款迅速的发展，随后FannieMae进入反向抵押贷款市场又再进一步促进了反向抵押贷款的发展。经过20余年的发展，目前反向抵押贷款产品品种丰富，操作更加规范，市场也逐渐扩大，为老年人的福利的提高起到了重大作用。从全世界范围来看，目前美国、新加坡、日本、澳大利亚及欧洲一些国家都推行了反向抵押贷款，但是发展程度不一。我国目前也在讨论这个问题，并且在少数几个地方比如南京、上海、重庆等地进行反向抵押贷款的试点。
（二）反向抵押贷款的内涵
反向抵押贷款是将自有房产作为抵押向金融机构申请贷款，取得贷款以用于个人的基本生活需要或者提高生活质量的需要，在贷款期满时以出售自己所拥有的房产或者其他途径还贷，这项贷款主要针对老年人。
在生活实际中，反向抵押贷款一般可理解为老年人以自己的房产做抵押，从以银行为代表的金融机构申请贷款，申请成功后将获得金融机构支付的贷款用于生活上的各项花销，解决老年人因退休、失业等原因而无固定收入、生活无保障问题，为老年人的养老提高提供了一种新途径。这种贷款和人们在年轻时的按揭贷款买房在方向上是几乎相反的，所以在我国又被称为倒按揭。
（三）反向抵押贷款的申办
反向抵押贷款申请方面包括资格审查和额度的审批。
1、反向抵押贷款申请一般资格条件有：反向抵押贷款一般针对老年人，具体而言有些国家如新加坡要求年满60岁的老年人，有些国家如美国要求62岁。申请人必须有可以作为抵押的房产，一般要求是自己独立拥有的并自己居住的房屋。老年人的负债方面有特定的要求，最好没有负债特别是其他贷款。
2、在额度审批方面，反向抵押贷款的申请者可能有所差别，主要影响因素有：房屋的价值、申请人的年龄、目前贷款利率等，一般来说年龄越大，房屋价值越高，利率越低，申请者所能够申请到的贷款额度就越大。
（四）反向抵押贷款的特征
反向抵押贷款有无追索权和期限的独特性特征。
反向抵押贷款的一个主要特点即它是一种无追索权的贷款，这意味着贷款的总额不能超过房屋售价，贷款人也不能对借款人除房屋外的其他资产求偿。换句话说，即使借款人所借本金加上利息已经超过了资产变现的价值，需要偿还给贷款人的金额也以房屋价值为限。而这也恰好是金融贷款机构所必须承担的风险。
反向抵押贷款的另外一个主要特点是贷款期限的独特性。贷款必须到申请人死亡或者搬出住所时贷款机构才能出售申请人的房产来归还贷款期间的贷款本金和利息，而不能强制老人在死亡前还贷或者强制其搬出自己的住所。当然，贷款机构也为自己保留了一些结束合同的例外情况来保护自己。比如在美国当借款人无法支付财产税时贷款就自动到期，贷款机构有权要求屋主清偿该贷款。
（五）反向抵押贷款的意义
反向抵押贷款的推行可以起到一些积极作用。
1、它开拓了养老的新途径，为老年人解决了养老问题。当老年人在使用反向抵押贷款时：（1）保证了日后养老生活的经济来源，保障了老年人的基本生活。（2）住房的继续居住权。当老年人的房产被用来抵押申请反向抵押贷款时，老人们可以继续自由的住在自己的房子里面，直到老人去世，反向抵押贷款终止为止，不影响正常的起居生活。（3）减轻“四二一”式家庭模式下老年人的子女的负担。
2、反向抵押贷款的推行可以促进房地产行业的发展，由于反向抵押贷款必须以房屋作为抵押，这些房屋大多数是旧房屋，把这些房屋作为抵押能活跃房地产市场。
二、成本分析
（一）反向抵押贷款的费用分析
反向抵押贷款借款人要支付两个方面的费用：一是利息费用；二是业务发生的整个过程中支付的各项费用。
反向抵押贷款业务中，从最初的贷款申请批准到最后贷款期满，借款者偿还贷款为止借款人必须支付各种费用。这是因为反向抵押贷款的执行过程复杂，期间需要有房地产评估、认证、维修等，这些项目都需要直接向借款者收取一定的费用。主要的费用有：
1、贷款发起阶段。这个阶段包括贷款的申请，贷款者对借款者进行资格的审查并最终双方订立反向抵押贷款业务的贷款合同等。这段时期的工作关键，要进行的工作比较多，这些工作基本上都要向借款申请者收取一定的费用，费用项目很多。主要费用项目如下：贷款的发起费；文件整理和登记备案费；财产评估和调查费，资格认证和税收审查费；（律师）费（直到贷款结束）；信誉报告，灾区调查，检察费；年金购买支付；贷款正式成立前，对合同修改和调整的各种费用；税务报告服务费（一次性）；抵押保险费；房产税和财产保险费；抵押经纪人服务费。
2、贷款期间的费用。反向抵押贷款业务正式成立后到贷款期满，借款人仍然需要支付一些小额费用，不过这些费用项目较少，额度也不高，但是收取次数多，基本上每期（月）一次。主要有：附加的抵押保险费；维持房产结构完整性费用；重新募集和扩展贷款费用；房产费和财产费；每月的服务费（在美国不得不超过30美元）。
3、贷款期满，合同结束时候的费用。到期终止费用：安排房产出售等的实际费用，贷款合到期比如借款人死亡，金融机构将安排借款者的房产出售。
（二）实例说明
下面将以一个简单的实例来说明反向抵押贷款各项费用的发生。
假如：老张65岁，有一自住房用来申请反向抵押贷款进行养老，目前住房价值30万，申请贷款额度18万，预期寿命80岁，这样每月可以取得贷款额1000元，贷款利率为6%，共180期。15年后所应还本金和利息总额，利用公式计算为290808元。另外其他的费用（中等水平）有：发起费2000元，每月服务费30元共5400元，贷款终止时费用3000元，加总为10400元。到贷款终止时借款人总共付出加总为301208元。这样一来总成本为121208元，占贷款额的67.34%。
一笔18万，年利率为6%，期限为15年的按揭贷款最后应还额为273409元，成本为93409元占贷款额的51.89%。
由上面的分析数据可以看出，反向抵押贷款的成本是非常高的，一方面是因为反向抵押贷款期间需要支付各项费用如发起费、服务费以及贷款终止时安排房屋出售的费用等，这是由于反向抵押贷款与按揭贷款比更复杂的原因决定的，同时由于其执行过程上的差异，需要支付的利息费用也比正常的按揭贷款要高，利息总额就要高出10%以上。目前我国的实际贷款利率已经达到7%以上，依此计算的实际成本还要高。
三、结论
从目前国际经验来看，反向抵押贷款的推行可以起到一些积极作用，在满足了一些客户的需求的同时，还能起到活跃房地产市场和其他积极作用。但是使用反向抵押贷款的成本费用项目多，费用总值高，在支付金融机构的贷款利息时，还得向其他的参与机构支付服务费。
当一个老年人使用反向抵押贷款养老时，考虑房屋增值与折旧，使用成本达到了房屋价值的1/4左右。如果年轻时候按揭供房，支付的成本加上反向抵押贷款的成本可能占房屋最终价值的一半，最终老年人所获得的收益为几十年的住房使用权和10到20年的养老经济来源。使用反向抵押贷款的高成本成为阻碍反向抵押贷款的重要因素，可以说反向抵押贷款的成本高可能打击老年人使用反向抵押贷款的积极性，阻碍反向抵押贷款在我国的推行。如何减少各项费用，降低成本是一个值得注意的问题。
同时我国由于在推行初期面临传统文化的冲突，业务经验的缺乏以及没有相关法律政策的扶持等不利因素，使得我国反向抵押贷款的推行困难重重。
参考文献：
1、老龄协.中国人口老龄化发展趋势预测研究报告[R].2006.
2、StaceyWilliamsonandCeliaRayHayhoe,CFP.HomeEquityConversions:ReverseMortgages[J].FamilyFinancialManagement,2004.
抵押贷款范文第5篇
【关键词】住房抵押贷款，可调整利率，固定利率，再融资
住房抵押贷款，又称按揭，原意为“停滞的抵押物”，其含义是说用于抵押的财产在抵押期间是不能流动的。现在意义上的住房抵押贷款是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。抵押房屋贷款实际上是指用客户已经有的可以上市流通的商品房屋抵押给银行贷款的品种，有区别于二手楼。
我国住房抵押贷款是伴随着我国住房体制改革的逐步推行而发展起来的，起步于90年代初。1997年，中国人民银行颁布《个人住房贷款管理办法》，允许在实施安居工程的大中城市开展个人住房贷款业务。同时，中国人民银行还向国有商业银行下放了100亿的个人住房贷款规模。
一、我国住房抵押贷款发展历程
我国个人住房抵押贷款主要有两种：政策性个人住房抵押贷款和经营性个人住房抵押贷款。经过几年发展后，我国的个人购房抵押贷款不仅对个人购买普通住宅发放抵押贷款，而且对个人购买高档公寓也发放贷款，期限也从以前的10年延长到20年。从贷款的偿还形式来看，已在等额本息偿还法的基础上逐渐发展出等额本金偿还法等形式。但是，我国的住房抵押贷款体系还未成熟，住房金融仍处于起步阶段。因为就目前来看，住房抵押贷款面临一系列的市场风险，信用风险，资金来源等问题。
二、中美两国住房抵押贷款的区别
（一）市场主导产品的不同。我国住房抵押贷款主要是可调整利率贷款（ARM），贷款利率随着市场利率的的变化而相应调整。而美国等发达国家的住房抵押贷款主要为固定利率贷款（FRM）。虽然可调整利率的贷款发展较快，但就所占的市场份额而言，仍是不如固定利率贷款。固定利率贷款下的提前偿还主要是由于市场利率下降而引起的再融资导致，正如可调整利率贷款和固定利率贷款是两种不同的抵押贷款，他们所对应的提前偿还行为的相关性问题也不尽相同。因此，机械的将固定利率贷款下的提前偿付的方法移植到可调整利率贷款下是不可取的。而在美国，其他影响固定利率贷款提前偿还行为的因素，如季节性因素在我国还不明显。
（二）利率调整的不同。我国的利率还没有完全实现市场化和自由化。住房贷款利率和其他存贷款利率一样，根据央行制定的相应期限的基准利率而定。在规定基准利率下，各商业银行可以根据自己对借款人的信用评级，议价能力不同而适当的浮动。但是一般来说，银行之间为了争夺客户资源，扩大房贷市场份额都给予客户优惠利率。美国的可调整利率是按照一定期限的市场利率调整的，不同的抵押贷款锁定不同的参考指数，比如伦敦同业拆借利率，其调整期限也不同。所以，美国的可调整利率贷款对利率变化的敏感性要强于中国的ARM。
（三）贷款对象不同。美国住房抵押贷款是为了解决低收入人群的住房问题。但是，中国住房抵押贷款的发放对象是符合一定贷款申请条件的借款人。借款人的收入情况，信用等级相对要高，并且有比较严格的首付限制。当然，有的银行为了追逐利益也可能会给一些风险客户提供贷款。
（四）抵押贷款的模式不同。美国抵押贷款的模式较多，包括可变利率抵押贷款，循环住宅抵押贷款，分期偿还抵押贷款，标准固定利率抵押贷款，最后巨额付清抵押贷款，一揽子交易抵押贷款等。而在我国因为还没有完全实现利率市场化、自由化，市场利率仍是由中国人民银行制定的，商业银行等自很小，因而没有真正意义上的固定利率和可变利率抵押贷款。
（五）住房抵押贷款中美保险机构种类比较。目前我国个人住房抵押贷款保险市场上，只有商业保险公司在一级市场上为购房人提供保险保障。我国住房抵押贷款二级市场仍未完善，不能够很好的转移银行风险。同时，当银行作为抵押权人想法院提出诉讼或者申请仲裁时，必须支付相应的费用，这样就增大了实现债权的运行成本费用。因此，当借款人出现违约，为了减缓风险对银行的冲击，住房抵押贷款市场需要一种替代违约行为的手段。
而美国住房抵押贷款保险机制是典型的政府机构与商业保险公司相结合的模式。美国联邦住房管理局（FHA）、VA等直接介入住房市场。并且有两房（房地美、房利美）对住房抵押市场的管理，为中低收入居民提供住房贷款保险，以此来化解银行的贷款风险。
三、对我国住房抵押贷款发展的建议
为了让我国中低收入居民居有定所，发挥好住房抵押贷款的作用，我们应做好统计和预测工作，建立我国个人住房抵押贷款数据库，有助于我国学者对于住房抵押贷款风险进行定量分析，为实现抵押贷款违约风险和提前偿还风险的长期监测提供详实资料。
与此同时，我们可以借鉴国外在住房抵押贷款这方面的成功案例，比如荷兰的人寿保险和住房抵押贷款合二为一的政策；完善政府支持下的信贷援助，通过政府与私人贷款保险制度相辅相成，公正公平的对待不同收入阶层的住房条件差异，从而较好的解决中低收入阶层的住房问题等等。
参考文献：
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抵押贷款范文第6篇
关键词：抵押贷款；信息不对称；担保；效果
一、引言
抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。我国《商业银行法》明确提出商业银行开展信贷业务应当实行担保。抵押是一种重要的担保方式。
贷款抵押的作用和现状，已有许多论述。当借贷双方之间出现信息不对称时，抵押和担保既有利于解决银行面临的逆向选择，也有利于借款人避免银行的信贷配给（Stiglitz&Weiss,1981,1986;Besanko&Thakor,1987；蓝虹，穆争社，2004）。办理抵押贷款可加大公司所有者/管理者个人违约成本并提高借款人履行合同的激励（InwonSong，2004）。
我国抵押贷款发展较快。据人民银行成都分行联合调查组对国有商业银行10个县级以上机构2000年末贷款情况的统计调查，其中信用贷款占贷款余额的28.58％，担保贷款占71.42％（其中抵押贷款41.45％）（窦广涵，刘昱，2004）。
如何衡量抵押贷款的实际担保效果？抵押贷款是否具有普遍的实际担保效果？实际担保效果的主要影响因素如何？本文通过实证研究方法进行初步研究，并提出政策建议。
二、研究综述与概念设定
1研究综述
国外研究国外实证研究表明，因为在贷款清收过程中可以出售抵押物还贷，贷款抵押能够提高贷款偿还水平，实现较高的贷款回收率（Carty，1998；Gupton等，2000；G.Kabance.，2001；KEmery.，2003；J.Franks，AdeServigny，SDavydenko，2004；JGrunert，MWeber，2005)。从多国数据比较来看，抵押物对贷款回收率的影响，因破产法及对债权人权利的影响、抵押物的种类、抵押物的价值评估方法及重评频率的不同而表现出明显差异；宏观经济状况对抵押物变现价值有显著影响（J.Franks，AdeServigny，SDavydenko，2004）。Franks等人的研究对影响因素进行了识别，但没有对影响的大小进行定量测算。
国内研究内抵押贷款的研究文章主要采用了定性分析、列举归纳的方法。研究文献集中在存在的问题的归纳（王志成，2002；苏建军，2004；王国恩，2004；）、抵押物价值评估质量（鹿亚芹，2003）、评估、登记费用高（叶春茂，胡友生，叶向东，1996；李瑞丽，2000）、抵押物种类的选择（朱建华、杨晓荣，1997）、以物抵债的限制条件（王春玲，2004）、快速变现的限制（程凤朝，2004；左利英，2005）、法定清偿顺序的影响（王国恩，2004）、抵押物破产受偿率低（上海市高级人民法院，1998；隋军等，2002；四川省政府体改办调研组，2003）等方面，缺乏对抵押物担保效果进行系统实证研究的文献。
2概念设定
抵押贷款名义保证率：＝抵押物评估价值/抵押贷款金额，其倒数即银行平常所称的“抵押折扣率”。
抵押贷款实际保证率：抵押物处置收入净额/抵押贷款金额，本文将其定义为“抵押贷款实际保证率”，并以该指标来衡量抵押贷款担保效果。
贷款回收率：＝1-贷款损失率
抵押物评估价值变现率：=抵押物变现净值/抵押物评估值*100%
三、方法与结论
（一）样本及处理
本研究利用银行已处置完毕的抵押贷款档案资料，共取得广东地区贷款抵（质）押物处置有效样本1799个，涉及贷款金额70.9亿元，覆盖当地各个行业与地区；贷款发放时间1984-1999年，贷款抵押办理时间1995-2002，抵押物变现时间1996年至2004年。
为提高分析的准确性，对数据进行了如下清洗处理：
1、剔除了无效抵押数据。
2、对明显异常数据进行了核实修正：（1）剔除了原数据中贷款金额低于3万元的数据；（2）对实际担保率大于400％的数据进行了逐户核实。
样本的基本情况如下表：
表1样本基本情况一览表
变量样本量均值标准差25％50％75％最小值最大值
实际担保率（%）179948.8843.5516.0036.5076.40-10.50333.33
评估价值变现比率（%）179939.8438.9912.9228.9956.60-57.50375.00
融资金额（万元）1799395.01986.0833.20102.00335.00317640
处置时间（月）179954.1431.5529.0048.0072.000180
处置成本率（%）95920.4521.785.7712.3127.78.19144.93
（二）主要结论：
1、样本总体的实际担保效果不服从正态分布，为偏态双峰分布，其分布直方图如下：
实际担保率的均值为48.88%，显示担保的平均效果欠佳；标准差43.55%，效果波动大，稳定性差；分布明显向低端（10-20%）和高端（100%）集中，显示大部分效果很差，小部分效果好；分布呈现双峰分布，说明可能存在某种或某些系统性影响因素。
2、评估质量基本呈现向低端集中的β分布特征，评估质量差，评估质量对担保效果有显著影响。
从银行角度看，评估质量（评估价值变现比率）的理想分布应是一个均值大于或等于100%的正态分布，而且标准差越小，评估质量越稳定。
评估价值变现比率的实际分布情况如下图：
从上图来看，分布基本服从β分布，评估价值变现比率越低样本比率越高，评估价值变现比率均值仅为39.84%，评估质量很不理想。
进一步对评估质量与担保质量的相关关系进行分析，两者之间的Pearson相关系数为0.545，双尾显著性检验系数为0.000，数据显示两者存在显著相关关系。
3、处置时间呈现近似正态分布，与实际担保效果无明显相关关系
处置时间的分布如图，呈现近似正态分布，其均值为54.79月，标准差为32个月。处置时间长，一方面是因为部分抵押物本身产权不完善，另一方面主要是1999年以前抵押物处置市场发育程度很低。
对处置时间长度与实际担保率进行相关分析，数据显示，双方相关关系显著的假设不能得到支持（Pearson相关系数为-0.006，双尾显著性检验参数为0.806），即从实证数据看，不能认为处置时间是实际担保效果的重要影响因素。
4、贷款金额与实际担保效果的相关关系获得数据支持
对融资金额与实际担保率进行相关分析，数据显示，双方相关关系显著的假设得到支持（Pearson相关系数为-0.123，双尾显著性检验系数为0.000），即从实证数据看，融资金额是实际担保效果的重要影响因素，双方呈负相关关系。大额贷款抵押的实际担保率总体上低于小额抵押贷款的实际担保率，一是大额抵押物评估技术难度更大，二是其评估更易受借款人影响，三是大额抵押物与小额抵押物相比，市场需求面窄，更难变现。
5、处置成本率呈现β分布特征，与实际担保效果的相关关系获得数据支持
处置成本率的分布如图，呈现β分布特征，其均值为20.45%，标准差为21.78%。由于数据的β分布特征，处置成本率数据主要集中在15%以下的区间里（低于12%的数据占了50%），处置成本率较高的，主要是小额抵押物、划拨土地等。
对处置成本率与实际担保率进行相关分析，数据显示，双方相关关系显著的假设得到支持（Pearson相关系数为-0.306，双尾显著性检验系数为0.000），即从实证数据看，处置成本率是实际担保效果的重要影响因素。
6、不同种类抵押物实际担保效果呈现明显区别
不同种类抵押物实际担保效果区别明显。不动产的回收率总体上高于动产的回收率，具体如下表：
表2：部分种类抵押物实际担保率统计指标
项目样本数均值标准差25％50％75％最小值最大值
居住用地1771.4349.0425.0070.91103.3117.65198.70
居住用房48959.1143.6623.9350.00100.00-5.88293.33
商业用地5755.3340.7420.0044.25100.001.16130.60
工业用地20748.2839.8817.6335.7077.72-2.94222.67
商业用房44347.2648.6915.2534.8264.85-4.44333.33
办公用房5646.2139.7415.9131.0074.24-10.5187.5
工业用房44041.8039.5412.2330.3958.51-3.45287.10
设备7429.3730.278.0217.3740.72-4.00100.00
7、多元线形回归分析结果讨论
研究试图对实际担保率与处置成本率，融资金额，评估价值变现比率进行多元线性回归分析，回归模型1，2，3均能通过显著性水平为0.01的F检验，其决定系数R2约为于0.4。
四、改进抵押贷款管理的政策建议
1、提高抵押物评估工作质量。可以采取的主要措施有：第一，由银行而不是企业作为抵押物评估委托人；第二，建立与落实评估机构与评估人员评估质量的记录与考核制度；第三，建立与落实抵押物的评估期限管理与重评估制度；第四，建立银行内部评估审核制度，并实行严格的任职资格管理。
2、区别对待不同种类、不同地区、不同金额的抵押物选择与评估折扣率。可以采取的主要措施有：第一，建立不同种类、不同地区、不同金额抵押物担保效果档案，在此基础上制定种类、地区、金额区别对待的评估折扣率；第二，对不同种类、地区、金额的抵押物评估价值审核实行区别授权，严控高风险种类和地区。
3、选择抵押物和评估折扣率时，必须考虑抵押物处置成本率的影响。
4、严格规范抵押贷款操作，最大限度降低抵押物登记、处置等过程中的操作风险。
5、区别对待存量与新增贷款。新增贷款实行最严格的抵押物，而原抵押物价值不足的存量贷款，只要能补充抵押物，明显降低整体风险，可以考虑在一定时间内灵活处理。参考文献：
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[3]Bester,Helmut,"TheRoleofCollateralinCreditMarketswithImperfectInformation",EuropeanEconomicReview,(June1987),Vol.31,No.4,pp.887-899.
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[27]隋军等，福建省国有企业破产情况调研报，2002.12.12
抵押贷款范文第7篇
_________商业银行贷款中心：
根据借款人_____与贵行签订的借款合同和抵押人_____与贵行签订的抵押合同的约定，房屋所有权人及财产共有人同意将坐落在__________(房屋所有权证_____号_____，房屋编号__________)的房产抵押给贵行，为借款人__________(身份证号__________)抵押贷款_____元用于__________(经营或消费)。并承诺如贷款到期后未能偿还，同意贵行依法处置该抵押房产，所得价款优先偿还贷款全部本息。
特此承诺。
承诺人：
1.房屋所有权人__________(签押)身份证号：______________
2.共有人__________(签押)身份证号：_______________
3.共有人__________(签押)身份证号：_______________
4.共有人__________(签押)身份证号：_______________
5.共有人__________(签押)身份证号：_______________
6.共有人__________(签押)身份证号：_______________
______年_______月_______日
抵押贷款承诺书（二）
_____区农村信用合作联社：
本人________自愿将位于____________________的房产所有权、国有土地使用权(详见附表)作为向__________在贵社公司业务部的借款______元设定的抵押担保物，本人承诺在无法按时偿还该笔借款时，将无条件配合抵押权人采取拍卖、出售、协商转让等方式处理抵押房、地产，用于清偿该借款。若不能按时偿还借款，本人及其配偶即共同抵押人将承担一切连带责任。并承诺遵守以下条款：
一、本人保证在房地产设置抵押时，该房地产没有对任何第三人已设定了抵押权，并保证对贵社设定的抵押权具有完整性。
二、本人保证对所设置的房地产拥有完全的产权，并且无任何瑕疵。
三、在借款人所签署的《借款合同》没有全部还款前，保证不自行解除抵押条款。
四、本人保证在房产做抵押期间，不擅自将抵押物变卖、拆除、改建、赠与，不改变其使用性质。
五、今后凡涉及产权、抵押纠纷，概由抵押人承担债务及一切法律责任。
六、本抵押承诺书一经本人签字后即对本人具有法律约束力。
特此承诺
抵押人:__________(签字手印)
签署时间：_____年_____月_____日
抵押贷款承诺书（三）
_______担保有限公司：
抵押人向__________银行、信用社借款人民币_____元，由贵公司担保。为此，抵押人另与贵公司签订了《林权抵押合同》。为确保双方合同的履行，抵押人及其家属、其他林权共有人特向贵公司声明并承诺如下：
一、抵押人及其家属、其他林权共有人同意将《林权抵押合同》中载明的抵押物向贵公司提供抵押担保。抵押人的家属、其他林权共有人同意《林权抵押合同》所载明的条款。
二、若贵公司依《林权抵押合同》的约定办理抵押物转让的变更登记手续，抵押人的家属、其他林权共有人承诺配合办理相关的变更登记手续。
三、若贵公司依法依约实现抵押权时，抵押人及其家属、其他林权共有人均自愿放弃与上述声明和承诺相冲突的抗辩权。
四、此承诺书一式份，签字人各执一份、留存一份。
特此声明并承诺。
抵押人：__________家属：__________
其他林权共有人：_______________
抵押贷款范文第8篇
资金短缺一直是制约农村发展的瓶颈。农地（包括土地承包经营权、宅基地和农房）是农民最基本的生产资料和重要财产，以农地作抵押进行融资，让静态的土地“流”起来，使沉睡的资源“活”起来，是拓宽农村金融供给渠道、破解农村资金短缺难题的有效途径。
我国农地金融制度最早在贵州省湄潭县试行，在中央和地方资金、政策的支持下，该县于1988年成立土地金融公司，向土地经营者发放农地使用权抵押信贷，1997年因乡镇企业破产倒闭形成大量资金沉淀，亏损严重而被撤销。随后，全国一些地方按照“依法、自愿、有偿”的原则，以股份合作、转包、承租、转让等方式流转土地承包经营权。“八仙过海”、各显奇招的农村土地制度变革，为农村金融改革提出了新的要求，也创造了有利条件。2010年，人民银行、银监会、证监会、保监会联合发出指导意见，要求在全国范围内推进农村金融产品和服务方式创新，探索开展农村土地承包经营权和宅基地使用权抵押贷款业务。重庆、山东、广东等地积极试行，比较典型的是东莞农村商业银行的“宅基贷”和重庆农商行推出的农村居民房屋、农村土地承包经营权、林权抵押贷款。2013年2月，银监会就农村金融服务工作发文称，支持在法律关系明确地区探索开展农村土地承包经营权、宅基地、农房等抵（质）押贷款业务。党的十八届三中全会指出：“赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。”“保障宅基地的用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入的渠道”。农地抵押贷款虽然经过了多年的实践探索，也有国家的相关政策支持，但由于在法律法规、制度机制、具体操作等诸多方面仍然深陷困境，时至今日，还缺乏突破进展性。
困境一：
法律障碍导致农地抵押贷款“先天不足”
抵（质）押物缺失始终是农民贷款的最大难题。农民手中最值钱的农村土地承包经营权、宅基地和农房，囿于法律限制难以充当抵（质）押物。首先，农地所有权不仅在法律上不明晰，在具体运作中界限和范围也较为模糊。《宪法》第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”《土地管理法》第八条重申了这一规定，并在第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”依据上述规定，集体土地可以归村级组织、乡（镇）或村民小组所有。实践中，土地集体所有者在不同情况下态度各不相同：如果有收益，则争当所有者；如果要投入，则谁也不愿当。由于乡村自治发展还不十分规范，村委会自治职能与政治经济职能不分，不能完全代表农民集体利益，甚至侵犯农民土地权益，从而抑制了土地有偿承包和有偿转让，导致农地流转市场发育不良等诸多问题。其次，相关法律法规对农地抵押实行严格限制。《物权法》第125条和第152条分别规定：“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利。”“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利。”土地承包经营权和宅基地使用权作为用益物权，也是农民作为农村集体经济组织成员的权利体现。农民对承包土地没有处分权，对宅基地既没有处分权，也没有收益权。同时，《物权法》第184条和《担保法》第37条都明确规定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得设定抵押。”农地抵押贷款面临着难以逾越的“法律底线”。再次，《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”集体所有，村民使用；一户一宅，限制面积；福利分配、长期使用；限制权能，无偿收回。这些规定使宅基地和农房抵押在实践中既缺乏可操作性，也增大了社会风险度。
没有法律的认可和支持，农地抵押贷款就是无根之萍、空中楼阁；不同形式的探索和创新，只能是暂时性的治标之策，难以获得长久的生命力。只有在立法上明确农地的抵押权，才能从根本上摆脱困境。
困境二：
配套措施不健全导致农地抵押贷款基础不稳
农地陷入评估难、变现难、抵押难的“三难”境地，其主要原因就是相关制度机制不健全。
（一）土地流转不规范
土地流转是现代农业规模化和农地抵押贷款的内在需求。农村土地存在单户农民占有量少、地块零散、种地效益低等现实问题，只有通过土地流转开展规模化经营，才能提高土地收益，降低融资的交易成本和风险。其实，土地经营权流转自家庭承包推行以来，一些农民都在自发进行着，国家自2003年正式开展土地流转试点，由于具体操作制度不完善，流转不规范的问题日益突出。一是土地纠纷隐患多。一些地方在没有做好确权登记颁证的前提下，就先开始流转；大多数农户之间的土地流转采取口头协议的形式；有的乡村集体经济组织未经农户同意，擅自将土地流转给第三方经营。这些都为以后的土地纠纷埋下了隐患。二是没有农地经营的准入条件限制，使土地过度向企业集中，不只效益可能下降，还会随时发生来自自然、市场、金融等方面的风险。三是非粮化现象严重。一些大户圈占土地后，主要从事苗木花卉蔬菜等经济作物生产，粮食安全问题难以保障。四是政策集中向大户倾斜，小农户被边缘化。我国2.2亿农户中，目前参与流转的仅占20%左右。五是一些地方以土地流转比例和规模论英雄，逼使基层干部采取多种方式诱导推进，违背了农民的真实意愿。六是土地流转价格是土地承包经营权价值的市场表现，目前主要由政府或大户及企业以强势的面目与弱势分散农户协商，存在人为刻意压低定价的操作空间，极易损害农民正当权益。
（二）农地抵押服务体系不健全
农村各类社会组织发育不全，服务能力不强，不能有效地为农地抵押贷款创造便利条件。农民专业合作组织是农民“自己的组织”，不仅有利于推进土地规模化经营，也可以进一步发展成为与金融机构合作的平台。目前，我国已建立了80多万家农民专业合作组织，但由于生存空间和发展潜力小，总体上仍处于生而不长、存而不活、发展不足、作用有限的状态，呈现出无组织化（大多数农民尚未参加任何组织）、弱组织化（大多数农民组织自我服务能力不强）、被组织化（大多数农民组织由离任干部或企业负责人主事）三个显著特点，内部组织不规范，合作成效不明显，凝聚力不强。同时，农村土地流转中介机构、土地抵押机构和评价机构缺失，没有形成科学的农地评估定价机制和评估体系，也很难较好地为农村土地流转提供交易信息、供需状况、开展联系与沟通等各类服务。
（三）农村社会保障机制不完善
农村土地担负着生产、生活和社会保障等多重功能，一直是农民最基本的生产资料和生活收入的重要来源，也是其最后生活保障。社会保障作为国家的一项基本经济制度，是经济社会发展的“稳定器”和“安全网”。然而，在很长一段时间内，我国的社会保障制度却成为加剧贫富差距、凸显城乡分割格局的重要载体。目前，对于城镇居民，我国已经建立起一套保障水平和完善程度都相当高的社会保障体系，五大社会保险（养老、医疗、失业、工伤和生育）的相关制度已全部出台并付诸实施，城镇居民最低生活保障制度基本实现了“应保尽保”，住房公积金、经济适用房和廉租房等住房保障制度全面推开。但是，在广大农村，社会养老保险制度仍需完善，农村低保和新型农村合作医疗也有待进一步提标扩面，农民主要还是依靠家庭和土地保障。与城市居民享有的“五险一金”相比，土地仍然是农民最基本的社会保障。农民视土地为命根子，即使在进城务工、脱离农业生产后，宁愿将土地弃耕抛荒也不愿流转。同时，“盖房结婚生子”是农村的传统，也是大多数农民的固有情结，“一户一宅”是他们的基本生存需求，农民不会轻易将宅基地和住房拿来作抵押。
困境三：
风险不可控导致农地抵押贷款发展受限
与其他抵押贷款不同的是，农地抵押贷款偿还风险更大，其形式也不尽相同。因为农地抵押不仅有市场风险，还有不可控的自然灾害风险。不仅如此，农地抵押还存在着产生相关社会问题的潜在风险。
农地抵押贷款的标的物是农村土地承包经营权、宅基地和农房，一旦出现自然灾害或市场变动，农产品无法盈利，农民在抵押期内无法偿还贷款，金融机构就会按照约定取得农村土地承包经营权、宅基地和农房。金融机构拿到土地经营权以后，要么是土地押在手中成为包袱，要么只能再次将土地转让给其他专业单位经营，依然面临和农民经营时同样的困难，从而形成二次风险。同时，对于以经济效益为主要目标的金融机构来说，通过多年经营农地的方式收回贷款太过缓慢，明显是没有效率的。拿到宅基地和农房，对金融机构而言更是“烫手的山芋”，无法处置，既不能违法买卖，又难以通过租赁等其他方式变现，即使能够买卖也脱不了手，因为本地村民不愿也不会买或租，外地村民和城市居民更不可能。现行体制下，宅基地抵押可能只是一种良好愿望，金融机构对此兴趣不大或毫无兴趣，也缺乏这方面的实践经验，受让方则缺乏合适的接收对象，球踢给谁也是一个值得探讨的大问题。
对农民而言，土地承包经营权抵押后，就会暂时失去土地。从一定意义上说，承包权抵押是物权性抵押，而经流转取得的经营使用权抵押则是债权性抵押，物权性抵押和债权性抵押产生的后续效应会有很大差别。比如，债权性抵押物权利是否像物权性抵押物那样明确清晰，处置是否方便，流入方和流出方在双方权利拥有上认识是否一致等。同时，主动离地抵押和被动失地抵押产生的后续效应也大不相同，被动失地者一旦出现风险，生计将成为问题。宅基地抵押后，只能“一户一宅”的农民就无房居住，“居者无其屋”就成为一个社会问题。
开展农地抵押贷款试点是适应我国农业发展现状和未来发展趋势的迫切要求。应进一步改革创新，积极探索，从加快立法和制度建设入手，走出农地抵押贷款的困境：一是修订相关法律法规。在认真总结分析各地成功做法和经验的基础上，适时修订《土地管理法》《物权法》《担保法》等相关法律法规，建立符合农村实际的农地抵押法律体系，为农地抵押贷款打牢根基。二是培育和发展农地抵押服务市场。规范土地流转，做好农村土地的确权、登记、颁证工作，尊重农民的土地流转主体地位，保护农民的财产权利；坚持耕地保护制度，土地流转不得改变农业用途，对耕地实行强制保护，稳定农业生产。在此基础上，政府应积极参与、大力支持，在培育市场主体、设置服务机构、开展经营业务等方面进行引导、帮助和服务。设立土地抵押机构和评价机构，制定农村土地区域性评价指标体系，适度引入竞价机制，建立市场化的农地价格评估制度。扶持农民专业合作组织发展，允许农民以土地出资加入合作组织，探索合作组织与金融机构开展股份合作。三是明确农地抵押贷款操作流程。出台相关配套政策和措施，制定科学、有效的管理制度和方法，明确贷款对象、利率、期限和额度，建立规避贷款风险机制。四是健全农村社会保障体系。将农村社会发展纳入国家公共财政支持体系，健全覆盖农村、城乡同筹的医疗、失业、养老等社会保障体系，建立农民失业保险制度和最低生活保障制度，解决失地农民的基本生活问题。赋予失地农民对农地经营的优先承租权或回购权，保障其基本生计。
良好制度必须遵循市场规律。顺应时展，扫清法律障碍，破除机制僵局，科学合理地进行制度设计，将农地抵押风险纳入可控范围和限度内，有序推进农地抵押贷款，进一步理顺“三农”问题与金融供给的关系，是促进农村农业长远和可持续发展的理性选择。
抵押贷款范文第9篇
2003年4月22日，深圳所有财产保险公司统一实行新的《个人抵押贷款房屋保险条款》。这是我国国内保险公司不断进行产品革新的结果，和原产品相比，不但新保险的年费率比原费率降低近30％，而且在保障范围，保障对象等方面都有所变化。在国内房地产业大力发展，住房贷款在消费者总体消费比例中大幅上涨，保险公司积极寻找新的投资渠道的前提下，积极的进行保险产品的更新，大力引进国外的住房抵押贷款偿还保险，无论从银行、保户还是从保险公司三个方面来看都是有益的。现从寿险的角度就我国推行住房抵押贷款偿还保险的可行性方面阐述一下笔者的想法。
一、抵押贷款偿还保险
抵押贷款偿还保险不同于我们国内现行的同名险种，国内的抵押贷款偿还保险是从财产保险的角度而言的，即当购房者在申请住房贷款的同时，购买了抵押贷款偿还保险，以房屋的所有权为抵押，当贷款者不能按时偿还贷款时，银行有权利处理作为抵押物的房产，从而保障了银行的利益；而从保护消费者的角度而言，相关的产品则比较少。从寿险的角度来考虑这一险种，则这一产品填补了国内暂时的空白，即当消费者在贷款偿还的过程中由于意外事故或其它原因死亡而不能及时归还银行贷款时，保险公司作为风险的承担者去承担相应的给付责任，而保单的受益人并不需要去偿还保险公司代其缴纳的剩余房款，同时受益人将会得到房屋的所有权，从而保护了消费者的利益。因此积极引进国外的抵押贷款偿还保险既有其必要性也有其广阔的发展空间。
从人寿保险的角度而言，国外的抵押贷款偿还保险属于定期寿险的范畴，它是一种递减的定期寿险，是以借款人的生命为保险标的，当投保人或被保险人在贷款偿还的期限内发生保险责任范围内的保险事故而死亡时，保险公司承担保险责任，向被保险人指定的受益人给付死亡保险金，并且其死亡保险金与逐渐下降的抵押贷款未偿还余额保持一致。在借款人利用银行贷款购买住房后，借款人定期向银行进行分期付款，借款人的分期付款一部分用来偿还贷款的本金，一部分用来偿还银行的贷款利息，所以未偿还的贷款余额在贷款的期限内呈现出下降的趋势，当然这种趋势在最初的几年内表现得相当缓慢，如果借款人在贷款的同时购买了抵押贷款偿还保险，那么该保险单的死亡保险金额也是递减的，其余额与借款人未偿还的贷款余额保持一致。这种保险产品体现了很浓的人性化色彩，既当被保险人死亡时，被保险人指定的受益人仍然能够继续享有这套住房，并且在剩余的贷款期限内，没有偿还贷款而带来的压力。从寿险的角度来分析抵押贷款偿还保险，我们可以了解到这一险种与我国现行的相关产品有着较大的区别，它既有作为定期寿险的特点，也有着其他保险产品不可比拟的优势；
首先，该险种属于定期寿险。作为定期寿险，保险期限是一定的，既和抵押贷款的期限是一致的，一般为10年、15年、20年或者30年，并且保险合同签订之后，保险公司不能因为利率等相关因素的变动而单方面的中止保险合同，也就是说这种保险产品为投保人提供了长期并且稳定的保障。
其次，该保险产品在销售方式上不同于国内现行的保证保险，即采取自愿的形式，消费者自己选择是否购买，自主决定受益人，具有很大的灵活性。
再次，保险费的缴付采取分期缴纳的方式。因为借款人在贷款的期限内要定期偿还住房贷款，并且在期初时需要缴纳的费用比较高，如果同时采用趸缴的方式交纳保险费，必然会给借款人在期初带来较大的经济负担，而这些因素对销售保险产品而言是不利的，因为经济上的支付压力有可能造成借款人放弃购买该保险产品的决定。
第四，定期缴纳的保险费在数额上是一定的，既采用均值保费。缴费方式是构成保险合同的要素之一，均值保费法确定了投保人在整个合同有效期内定期应缴纳的保险费，从而减少了由于经济、政治风险或者投保人身体因素的影响而导致保险人提高保险费的风险。
第五，从银行的角度而言，为了减少其不确定的风险，也可以要求贷款者必须购买抵押贷款偿还保险，但这一保障与我国现行的住房保证保险却存在着很大的区别，主要体现在对保险金的运用方面。国内的保证保险合同规定，当发生规定的保险事故时，保险金的给付对象为贷款行，而被保险人或其受益人没有请求获得保险金的权利。而抵押偿还贷款保险则规定，当发生保险事故导致被保险人在保险期间内死亡时，保险公司面对的唯一给付对象为保单规定的受益人，并且其受益人可以灵活的支配保险公司给付的死亡保险金，银行没有权利干涉受益人的行为，因为在抵押贷款偿还保险合同中的当事人仅包括投保人和保险公司两方，而这一特点是与我国现行的住房保证保险的最大区别之一，因为这关系到了保险金的运用问题，笔者将在本文后一部分详细说明。
在外资保险公司大规模涌入我国保险市场的情况下，从寿险的角度研究抵押贷款偿还保险具有非常现实的意义，并且我国国内的保险公司应该进一步去发展这一险种，在引进的同时加以革新，去更好的满足消费者的消费需求。
二、联合抵押贷款偿还保险
联合抵押贷款偿还保险是抵押贷款偿还保险的发展，甚至可以说是一个变种。这一险种与抵押贷款偿还保险相比有其独具的特色。该险种以两个被保险人为保险标的，当其中任何一人在保险期内死亡时，保险公司负责向保单的受益人给付死亡保险金，通常这一受益人为联合抵押贷款保险合同中另一存活的被保险人。联合抵押贷款偿还保险能够更好的保障住房借款人的利益，因为其提供保险保障的被保险人的范围增大，从而涉及到保单规定的保险责任事故发生的概率也相应的提高，这样能更大范围的防止因被保险人死亡而造成其家人的损失并且有助于减轻其经济上的负担。这一变革通常要求联合抵押贷款偿还保险的被保险人双方必须具有可保利益，比如说夫妻、父母与子女等等。随着保障范围的扩大，保险公司所承担的保险责任也就增大，因此反映在保险的费率上必然要相应的提高，但其联合保险费率必然低于两个独立的被保险人所面对的两个独立保单保险费率的简单相加，因为从保险公司的角度看，一份保险合同比两份保险合同的管理成本及其他相关费用是要少很多的，这样就有利于保险公司去拓宽该险种的销售渠道，也有利于贷款者去选择购买满足其消费需求的保险产品，可以说这一险种维护了保险公司、贷款银行、借款人三方面的利益，所以笔者认为其发展的空间更加广阔。
联合抵押贷款偿还保险的保险费采用分期缴纳均衡保费的方式，这与抵押贷款偿还保险是一致的，在死亡保险金的运用上双方也遵循同样的原则。并且在死亡保险金运用上的特点也决定了抵押贷款偿还保险和联合抵押贷款偿还保险在我国有着广阔的发展空间。
三、完善配套措施，大力推广抵押贷款偿还保险
国外的此类险种在死亡保险金的给付后并不强调受益人必须立即将死亡保险金交付贷款银行，而是允许受益人独立自主的支配该笔赔偿金，这样的做法有利于保护受益人的利益，从而有利于去开拓这一产品市场。
当被保险人在保险期间内因保险合同约定的保险事故死亡后，保险公司给付死亡保险金，这时受益人可以立即将这笔款项交付给银行，作为剩余未支付的住房贷款金额，这样就可以提前清偿被保险人的负债，提前拥有房产的所有权。但根据国外的经验，绝大多数的受益人并没有直接的将其用于偿还贷款，而是将该笔资金加以运作，投资于不同的资产，比如说股票、债券、房地产、期货等相关的金融衍生产品。如果死亡保险金的所有者认为通过这种方式进行投资所获得的投资收益能够支付每月的分期付款，那么其就不会选择立即付清抵押贷款。如果受益人认为投资环境不景气，投资带来的收益不足以支付每月分期付款，则其会选择立即偿还抵押贷款。而这两种选择无论哪一种都满足了投保人的初衷，即在被保险人死亡后，其受益人能够有足够的资金来源，保证其受益人继续享有住房。
通过以上的分析我们能发现，这类险种在我国有着广阔的市场，这既是由于我国国内房产抵押贷款的飞速发展，也由于消费者自我保护意识的进一步提高。
抵押贷款范文第10篇
2007年以来，美国次级抵押贷款问题已经对金融市场发生过两次冲击，第二次冲击范围波及全球，对全球金融市场造成了重大震荡。但是，这仅仅是麻烦的开始，随着次级抵押贷款拖欠率的持续上升，次级抵押贷款问题将是今后两年内始终困扰全球金融市场的严重问题。
一问题的根源：激进的贷款行为
在美国，根据个人客户信用评级等标准，按揭贷款市场大致可以分为三个层次：优质贷款市场、“ALTA”贷款市场和次级贷款市场。优质贷款市场面向信用等级高(信用分数在660分以上)、收入稳定可靠、债务负担合理的优良客户，其主要选择传统的30年或15年固定利率按揭贷款。次级市场主要面向信用分数低于620分、收入证实缺失、负债较重的客户。“ALTA”贷款市场则是介于二者之间的庞大灰色地带，既包括信用分数在620~660分之间的阶层，又包括高于660分的高信用度客户中的相当一部分人（一般不能提供收入证实）。
一般而言，“ALTA”贷款市场和次级贷款市场客户获得住房抵押贷款的难度较大，且利率较优质客户要高1~3个百分点。历史上，“ALTA”贷款和次级贷款占住房抵押贷款市场的份额相当小。
但是，2001年以来，美联储持续降息至近50年来最低利率，低利率环境刺激的美国房地产景气从根本上改变了这种状况。持续上涨的房价使房地产市场内的投机气氛被强烈激发，而风险意识则大大减弱。
在房价将持续上涨的乐观预期下，为了追求盈利，美国房贷机构不断放宽放贷标准，并进行了一系列贷款品种创新（如无本金贷款、可调整利率贷款等），用以开始几年尽量少偿付本息为主的优惠方法（有的甚至是零首付）吸引不具有持续稳定的第一还款来源的美国人进入按揭市场购买房产。
同时，这些创新信贷产品深受“ALTA”贷款市场和次级市场客户追捧：首先，他们认为房地产会永远上涨，至少在他们认为的“合理”的时间段内会如此，只要他们能及时将房子出手，风险是“可控”的；其次，想当然地认为房地产上涨的速度会快于利息负担的增加，非凡适合于短炒——在利率没有提高前出手。
出于对房地产价格将持续快速上涨的美好憧憬，供需两方共同推动了美国“ALTA”贷款市场和次级抵押贷款市场规模的飞速膨胀。据统计，2006年，美国房地产按揭贷款总额中，40%以上的贷款属于“ALTA”和次级贷款产品，总额超过4000亿美元，2005年比例甚至更高。从2003年起，“ALTA”和次级贷款这类高风险按揭贷款总额超过2万亿美元。
假如低利率持续存在，或者房地产价格持续较高增长，次级贷款市场还能持续运转下去。但是，2006年第二季度以来，美国住房市场开始大幅降温，单户住宅中间价格连续四个季度下跌，购房者难以将房屋出售或者通过再抵押获得融资；美联储截至2006年6月的两年时间内连续17次提息使利率大幅攀升，随着接受创新贷款品种的客户陆续由固定利率期转入浮动利率期，大幅提升的利率立即使贷款者不堪重负，无法按期偿还贷款。
因此，随着时间的推移，次级抵押贷款的拖欠率快速上升。目前，次级贷款超过60天的拖欠率已逾15%；“ALTA”的拖欠率在37%左右，但其幅度在过去的14个月里翻了一番。在当前的利率水平和房价走势下，可以预期，次级贷款和“ALTA”贷款的拖欠率仍将会持续上升。
对次级贷款自身可能的损失有不同的估算，美联储主席伯南克曾估计在500亿~1000亿美元；雷曼报告认为今后两年美国抵押贷款坏账总额将达到2250亿美元，假如房价继续下跌，这一数字将增加到3000亿美元；另外有一些市场人士则估计得更为严重，认为次级按揭引发的直接损失可能高达3000亿~5000亿美元；IMF最新版《金融稳定报告》估计，美国次级贷款规模13万亿美元，次级贷和ALTA贷款合计23万亿美元，非优质住房抵押贷款潜在直接损失1700亿美元。
我们认为，考虑到抵押物的存在，此次次级按揭贷款危机所造成的直接损失可能在1500亿美元左右，最终损失规模须视美联储利率政策及其影响下的房地产价格走势而定。但不管事态如何发展，次级贷款问题所造成的原始经济损失将是有限的。
二冲击的倍增器：金融创新
在传统金融模式下，次级贷款问题的不利影响将是有限的：损失的规模是可控的，也可以接受；损失的承受者——放贷机构是明确的，损失的承受范围十分清楚，便于政府进行救援，不至于对整个金融市场形成冲击。
但是，此次次级按揭贷款市场运作过程中，大量复杂的金融创新介入进来，极大地放大了危机的影响规模和范围：首先，倍增了最终损失承受者的总损失规模；其次，金融工具的复杂性使市场参与者难以预备评估损失；第三，大量金融机构介入进来，使得损失的承受边界不再可控，一旦某些机构忽然出现了预料不及的损失，将可能形成多米诺骨牌效应冲击整个金融体系。
1金融创新的路径
在美国次级抵押贷款运作链条上，发生了由次级抵押贷款-次级抵押贷款支持债券（MBS）-债务抵押债券（CDO）-基于CDO的各类信用衍生产品的渐趋复杂的系列金融创新。
首先，抵押贷款公司将次级住房抵押贷款打包成MBS。由于次级贷款直接形成的MBS难以获得评级公司的较高评级，其投资者十分有限。因此，抵押贷款公司将MBS出售给商业银行或投资银行。通过此运作，抵押贷款公司可以获得源源不断的现金流，持续发放次级抵押贷款。这就是在新《巴塞尔协议》
格的资本充足率监管要求下次级住房抵押贷款市场能够快速膨胀的重要原因。
其次，投资银行根据偿付的优先秩序将MBS及其他债券组合带来的现金流进行分割，发行不同级别的债务抵押凭证（CDO）。其中，风险最低的叫“高级CDO”，大约占80%；风险中等的叫“中级CDO”，大约占10%；风险最高的叫“普通CDO”，大约占10%。当次级抵押贷款出现一定比率违约时，正常还款带来的现金流将先偿付高级CDO，剩余部分再偿付中级CDO，最后则偿付普通CDO。由于历史的低拖欠率和其余两级CDO的屏蔽作用等因素，高级CDO得到评级公司AAA的最高评级，被商业银行、大型投资基金和外国投资机构，包括很多退休基金、保险基金、教育基金和政府托管的各种基金，竞相购买。中级CDO和普通CDO则基本为对冲基金所购买，其中大部分又作为抵押品被对冲基金用于向商业银行融资，进行杠杆操作。
国际清算银行统计显示，2004、2005、2006年和2007年第一季度，各期CDO发行规模分别为1570亿、2490亿、4890亿美元和2500亿美元。
第三，华尔街的投资银行还基于CDO进行了名目繁多、复杂的金融创新。据统计，2003~2006年，信用衍生类市场规模膨胀了15倍，已达50万亿美元的惊人规模。在这个复杂、规模庞大的信用衍生类市场，对冲基金是其中的主力。但令人惊奇的是，被2006年以前低拖欠率所形成的高收益所诱惑，一大批包括养老保险基金在内的“保守型基金”竟然也在其中占据了相当大的份额。
2派生损失将成倍扩大
在次级贷款问题发生前，几乎所有的次级贷款运作链条上参与者都获取了利益，根据风险收益相匹配原则，承担高风险的参与者在风险没有出现时获取了令人瞩目的高收益。
次级贷款的利率要比优质贷款利率高2~3个百分点，以此来覆盖次级贷款较高的拖欠率带来的损失。假如次级贷款的拖欠率和优质贷款一样，那么对持续长期（如30年）的每年高2~3个百分点的利息收益按照一定贴现率计算现值，这些次级贷款的市场价值可以得到大幅提升，而资产证券化及其衍生产品恰恰可以在市场上立即实现这个价值。在次级贷款运作链条上，这些收益将由中级CDO、普通CDO和基于其上的创新产品来分享。
2002年以来，美联储营造的超低利率的金融生态环境刺激了美国房地产市场景气持续高涨，房地产价格5年就翻了一番，次级贷款人可以轻松得到资金来保持月供的支付，次级贷款拖欠的比率远低于原来的估计。以此比预期远远低得多的拖欠率为前提，对冲基金等机构利用内部数学模型对持有的次级抵押贷款衍生产品进行价格评估，立即显示获得了数倍的收益。因此，根据对冲基金等机构自己的“计算”，2005、2006年一大批以次级抵押贷款衍生产品为投资对象的对冲基金收益率惊人，其中相当部分收益率高达100%以上；而据此计算的总收益水平在千亿美元级别。
如此，一大批对冲基金投资者面对令人瞠目结舌的高收益获利了结，更多的投资者则蜂拥而入。但是，房地产景气背景下极低的次级贷款拖欠率是不真实的，据此计算的收益就是虚假的，先行者获得利润就成为后来者的损失。
IMF2007年最新版《金融稳定报告》估计，2007年2月以来，非优质住房抵押贷款相关的ABS（资产证券化）及其中的CDO（债务抵押债券）市值损失达2000亿美元。
3可能发生损失的机构范围极大扩展
从次级抵押贷款金融创新的路径延伸上可以看出，全球几乎所有的金融机构，包括商业银行、投资银行、退休基金、保险基金、教育基金、政府托管的各种基金和对冲基金等保守型机构和激进型机构，都参与进来，成为利益的获得方，也成为损失的承担者。
三次级抵押贷款问题影响需长期观察
1次级抵押贷款问题的发展前景
9月下旬以来，多家国际金融机构发出警告，称其盈利可能受到次贷危机严重冲击。如，瑞银10月1日三季报预告显示，受投资美国MBS（次级债）影响产生了40亿瑞士法郎（约34.2亿美元）的损失，2007年第三季度将出现6亿～8亿瑞士法郎的税前亏损，是瑞银9年来首度出现季度亏损；摩根士坦利三季度财报显示，由于次级贷款市场恶化造成坏账攀升，加之其旗下对冲基金出现大幅亏损，当季盈利同比下降17%；雷曼三季度财报显示，固定收益资本市场部经历重大减值，公司收入减少7亿美元；美林公司24日三季报公布，由于在次贷相关领域计提了高达79亿美元的投资损失，公司第三季度净亏损达22.4亿美元，为6年来首次出现季度亏损。
但是，从已披露的损失看，实际损失还是有限的，并在机构间得到有效分散。我们假设，次级抵押贷款问题的基本损失为1500亿美元，衍生产品造成的派生损失为4500亿美元，那么总损失将在6000亿美元左右，相对于全球金融市场165万亿美元的总规模和美国近50万亿美元（IMF）的规模，假如这些风险和损失被有效分担，那么这样的损失规模是市场完全可以承受的，将不至于引起大的市场动荡。
问题的关键在于，一些欧洲的银行和基金竟然出现了出乎市场意料的损失，濒临破产，这让市场不得不充分警醒：究竟是谁持有这些次级贷款坏账或其衍生产品？可能的损失将有多大？
几乎所有的市场参与者都有发生损失的可能，且是巨大损失的可能，这迫使市场对风险进行广泛重估，减持股票、债券等资产，提高现金比率，并对机构之间的资金融通保持足够的谨慎，从而使得机构间资金融通几乎陷于停顿。这就是此次次级抵押贷款危机中典型的市场表现。
从根本上说，这是一次信用危机。在主要央行大规模持续向市场注入流动性后，市场波动渐趋平息，但次级抵押贷款问题的影响可能远没有结束，而只是刚刚开始，最终结果可能需待两年的时间方能完全揭晓。
此次次级抵押贷款危机可能有如下几种发展前景。
（1）全球主要金融机构除抵押贷款公司和对冲基金外，介入次级抵押贷款及其衍生品的程度都在合理范围内，损失能够充分消化。如此，次级抵押贷款问题的基本损失和派生损失将在全球众多金融机构间有效分散。这是最为理想的结果。
（2）部分中小机构，包括银行、养老基金等，出现较大损失，濒临倒闭破产，在当局的及时救助下，影响范围得到有效控制。这是最可能的情况。
（3）个别大型机构，如国际知名商业银行、顶级投资银行、保险基金等，出现巨额损失，可能使整个金
融体系发生连锁反应，从而爆发金融危机。目前看来，在各国和地区央行及政府的密切关注下，这种前景发生的可能性极低。
2次级抵押贷款问题对美国和世界经济的影响
无可置疑，次级抵押贷款危机将减缓美国经济增长，并很可能拖累全球经济增长。
国际货币基金组织（IMF）2007年9月24日的最新版本《全球金融稳定性报告》称，美国次级住房抵押贷款市场危机引发的全球金融动荡影响“显著且深远”，并将明显减缓全球经济增长速度。该报告对未来全球经济走势做了三个不乐观的预期：其一，全球市场面临一个困难时期；其二，信用困难将产生更为深远的经济消极后果；其三，全球市场结构急需调整和加固。报告指出，尽管一些国家央行采取行动试图稳定市场并阻止危机扩散，但国际金融市场前景仍不容乐观，市场动荡会再度发生，整个市场调整将需要更长的时间。报告认为，全球经济滑坡的风险正显著加速，现阶段市场动荡将会深刻影响全球经济，而且已经开始减缓经济增长。报告称，假如国际金融环境进一步恶化，全球金融体制和全球经济将面临更严重的冲击。10月17日，IMF发表《世界经济展望》猜测，2008年全球经济将增长4.8%，比7月份的猜测低0.4个百分点；2008年美国经济增长率为1.9%，比7月份的猜测调低达0.9个百分点。
法国经济及预算部10月2日提交给议会的一份报告指出，受美国次贷危机及其引发的全球金融市场动荡影响，美国2008年的经济增长率将会从2.2％降至1.6％。由于美欧经贸关系密切，美国经济增长率每减少1个百分点，欧元区的经济增长率就会相应减少0.3个百分点。而法国2008年的经济增长率将减少0.5个百分点，由原先预计的2％~2.5％降到1.5％~2％。
高盛公司也下调了对2008年全球经济增长的预期，主要原因是该公司认为美国房地产市场低迷和次贷危机将拖累经济增长。高盛预计：2008年全球经济增长率为4.2%，低于该公司此前预计的4.6%；2008年美国经济增长率为1.8%，远低于其此前预计的2.6%；对2007年美国经济增长率的预期也从此前的2.1%下调至2%。高盛同时下调了对日本和欧元区2008年经济增长率的预期，预计日本和欧元区经济增长率将分别为2.1%和2%，低于该公司之前预计的2.5%和2.4%。
3次级抵押贷款问题对中国的影响
（1）次级抵押贷款问题将对我国实体经济产生一定影响，但影响很可能较为有限。次贷危机无疑会影响美国及全球经济增速，中国经济难以独善其身，这种影响可能将主要通过影响我国出口来实现。美国经济前景看淡导致的美国需求下降很可能使以美国市场为主要目标的中国外贸企业订单不断缩水，而经济复苏走软不断强化的美国“需求内部化”诉求将进一步带来中美两国贸易度持续下降的风险。