抵押权人范文
时间：2023-02-27 07:38:50
抵押权人范文第1篇
一、后次序抵押权人代位权的性质
后顺位的抵押权人代位求偿的法律性质，通说认为是共同抵押权人在未被执行的其他抵押财产上的抵押权当然地转移给顺序在后的抵押权人的行为，这种代位是法定的。依此理解，这里的代位求偿权具有物权性质，为使其代位能发生对抗第三人的效力，应于抵押登记中为代位之附记登记（《日本民法》第 393 条）。
二、后次序抵押权人代位权的合理性基础
抵押权的设定方式有两种，一为法定抵押，一为意定抵押。法定抵押多是基于社会公共政策的考量，法律认为需要对某种利益予以特殊保护时，特认定债权人在某物上成立抵押权。我国《合同法》第 286 条规定的关于承包人在建筑工程上的优先受偿权常被认为是法定抵押权。在抵押权的设定方式中，意定抵押属于常态。意定抵押是当事人根据自己的意思设立抵押权的形态，体现的是意思自治原则，但后次序抵押权人代位求偿权的设定却在某种程度上突破或背离了这一原则，因为根据次顺位抵押权人与抵押人的约定，次顺位抵押权人只能就其约定的抵押物受偿；依照共同抵押权人与共同抵押人的约定，共同抵押物亦只担保共同抵押的债权，然而代位求偿权的设立却使次顺位抵押权人受偿于其约定之外的抵押物，共同抵押物也进行了约定之外其他抵押权的担保。
那么，赋予后次序抵押权人代位权的合理性基础何在？首先，这是由担保物权的本质所决定的。担保物权是以取得标的物交换价值为目的的物权，与用益物权本质上属于实体权相对应，其本质上属于价值权。正是基于其价值权的特质，其主要特征之一就是具有物上代位性。在共同抵押中，一方面由于共同抵押权人行使自由选择权，当他选择其中某一抵押物行使全部抵押权时，受拍卖抵押物的后次序抵押权人的利益遭受损失，而共同抵押中未被选择的抵押物却因此获利。另一方面根据共同抵押的效力规则，其他抵押物是应该就共同抵押权的行使分担债权份额的。在这种情况下，从价值角度考虑，其他抵押物实际上也就成为了受拍卖抵押物的代位物，后次序抵押权人行使抵押权便有了合理性的基础。其次，赋予后次序抵押权人的代位权能在一定程度上使其避免因前顺位共同抵押权人行使自由选择权造成的损害，实现法律制度配置的利益平衡。法律要使债权人接受以较小价值的抵押物累积而设定的抵押，特在制度设置上，对共同抵押权人的利益予以特殊保护，集中表现在对共同抵押权人自由选择权的赋予。但共同抵押权人自由选择权的行使可能使得受拍卖抵押物上存在的后次序抵押权落空，若不赋予后次序抵押权人以代位权，其受损利益无法弥补。若无后次序抵押权人的代位权，那么其他未受拍卖的抵押物免于承担担保责任，从而使得共同抵押名不副实。如此制度设置，使得共同抵押权人与抵押物未受拍卖的其他抵押人之间恶意串通损害后次序抵押权人的利益成为可能。此种情况下，若不赋予后次序抵押权人以救济权，则不符合民事制度设置追求利益衡平的一般规则。因此，设定后次序抵押权人的代位求偿权实属必要。综上，后次序抵押权人的代位权，既是贯彻担保物权物上代位性的题中之义，又符合民事制度设置的利益衡平原则，应予确立。
三、后次序抵押权人代位权的行使条件
根据各国民法关于后次序抵押权人代位权行使规则的规定，代位权的适用条件包括：
1、共同抵押权人仅就某项或某几项抵押财产的变价受偿。这充分体现了共同抵押权人的自由选择权，但这恰为后次序抵押权人行使代位权的前提条件。如果当事人就各抵押财产的债权负担额做出明确约定或者对抵押物的执行顺序作了明确规定，则此规则无适用余地。故在按份共同抵押的情况下，后次序抵押权人无代位权。
2、被拍卖的抵押物实际负担的债权数额超过其应负担的债权额。当共同抵押权人就某一抵押物变价受偿的数额小于或等于该抵押物应负担的债权额，则不发生后次序的抵押权人行使代位权的问题。
3、共同抵押权人就某项或某几项抵押财产变价受偿，导致后次序抵押权人的债权无法全部得到满足。此点毋须多言，如后次序抵押权人的利益没有受损，当然不会产生后次序抵押权人的代位权。
四、一部偿还及代位
关于代位求偿之发生是否必须以共同抵押权人就某一或某几项抵押财产卖得价金得到债权的全部受偿为条件，即在共同抵押权人只不过是得到债权的一部分偿还时，顺序在后的抵押权人能否代位现实地行使抵押权？民法理论上有：（1）附停止条件转移说，认为顺序在后的抵押权人的代位权根据顺序在先的抵押权的消灭而产生，在共同抵押权人仅受一部分清偿时，其抵押权未消灭，所以顺序在先的抵押权没有消灭期间，顺序在后的抵押权人在将来的代位，只不过得到行使抵押权的地位，顺序在后的抵押权人只是根据代位登记中的临时登记保全权利。（2）现实的移转说，该说与附停止条件移转说相反，认为后次序抵押权人在各抵押物所负担的限度内，所取得的代位权并未附有停止条件，而直接当然的取得该权利。上述两说并不否认在共同抵押权人一部分受偿时，顺序在后的抵押权人的代位求偿权。若采取附停止条件的转移说，则后次序抵押权人抵押权的代为权并不能现实地转移，只能在代位登记中进行临时登记保全自己的代位权，须等到共同抵押权人的抵押权全部消灭时（债权实现时），后次序抵押权人方可现实地享有代位权。此时，共同抵押权人的权利仍处于优先地位。从上述分析我们可以看出，采取附停止条件的移转说较为合适。
抵押权人范文第2篇
一、在委托贷款的房屋所有权抵押中债权人为抵押权人
《中华人民共和国担保法》第33条、《中华人民共和国物权法》第179条规定，抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
按照《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》的规定不难看出，在金融机构因委托贷款设立的房屋所有权抵押登记中，房屋登记机构判定委托人、金融机构谁是抵押权人，只有唯一标准，就是看谁是债权人。委托人和金融机构谁是债权人，谁就是抵押权人。
如果无视“债权人为抵押权人”的法定标准，在房屋权属登记的实务中，将无法判定委托贷款中谁是抵押权人。
二、三种法律关系共同决定委托贷款房屋所有权抵押的法律属性
其一，中国人民银行《贷款通则》（〔1996〕第2号），将贷款的种类划分为自营贷款、委托贷款和特定贷款。
《贷款通则》规定的委托贷款，是指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人（受托人）只收取手续费，不承担贷款风险。
其二，中国人民银行《关于加强对信托投资机构委托存贷款业务管理的通知》（银发〔1988〕285号）规定，要进一步明确委托贷款业务的界限：委托贷款业务必须有委托方、受托方和借款单位三方，并有三方协议。协议有两种形式：一是三方直接签订协议；二是受托方与委托方和借款单位分别签订协议，但两个协议的委托内容必须一致。
其三，在委托贷款的房屋抵押中，存在着委托、借款和抵押三种法律关系，存在着委托人和受托人签订的委托合同、受托人和借款人签订的借款合同、受托人和借款人签订的房屋所有权抵押合同这三种合同（请注意，还可能有受托人和第三人签订的房屋所有权抵押合同）。三种合同可以是一个文本，也可以是多个文本。
其四，委托贷款房屋所有权抵押的这三种法律关系、三种合同，一个或者多个合同文本，共同决定了委托贷款设立的房屋所有权抵押的属性。如果将三种法律关系、三种合同，一个或者多个合同文本拆分开来，仅仅凭受托人和借款人签订的借款合同、受托人和借款人签订的房屋所有权抵押合同，孤立地判定委托贷款的抵押权人是金融机构，其分析方法是错误的。
三、委托贷款的“委托”，事实上属于《民法通则》规定的委托
中国人民银行《关于〈关于委托贷款有关问题的请示〉的复函》（银条法〔1992〕13号）有如下规定。
第一，委托贷款行为在事实上的确类似于《民法通则》中的行为，但两者并不完全相同，这主要表现在：委托贷款行为是金融机构根据委托人的委托，在委托贷款协议书所确定的权限内，按照委托人确定的金额、期限、用途、利率等，以金融机构自己的名义，同委托人指定的借款人订立借款合同的行为。而《民法通则》中的行为则是人在权限内，以被人的名义实施的民事法律行为。但两者所产生的法律责任都是由委托人（即被人）承担的。
第二，根据《中华人民共和国银行管理暂行条例》第4条的规定，非金融机构是不能经营金融业务的。因此，非金融机构的委托投资或贷款只能通过金融机构，并以金融机构的名义办理，否则将造成金融秩序的混乱。
第三，从委托贷款契约或合同的形式上看，金融机构虽然是以自己的名义同借款人签订借款合同的，但事实上金融机构完全是按照委托人的旨意，并根据委托贷款协议书所确定的权限范围办理放款手续的。这一事实，完全可以从委托贷款协议书和委托贷款契约中得到证实。
第四，如果简单地、不加区别地用《民法通则》的有关规定去衡量委托贷款行为是否符合的要求，或是割裂委托贷款协议书和委托贷款契约所形成的内在联系，而仅从形式上去认定谁是谁非，就会违背实事求是的原则，其结果只会使真正的责任人即委托人逃避其必须承担的法律责任，而将风险转嫁给金融机构，并最终导致金融业务无法开展。
不难看出，中国人民银行《关于〈关于委托贷款有关问题的请示〉的复函》强调的是：
第一，国家为了维护金融秩序，规定非金融机构放贷，必须委托金融机构，以金融机构的名义实施委托贷款。
第二，金融机构根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回贷款，是对委托人的委托，对其实施名符其实的。
第三，以金融机构名义实施的委托贷款，其法律后果归责于委托人，金融机构不承担委托贷款的法律后果。
第四，委托贷款的“委托”，事实上属于《民法通则》规定的委托。
第五，由于委托贷款的“委托”，事实上属于《民法通则》规定的委托，所以，金融机构不能因为以自己名义实施了委托贷款，就将所放贷款变成金融机构可以自主放贷的自筹资金，因此，委托人才是委托贷款中房屋所有权抵押的债权人。
四、在委托贷款的房屋所有权抵押中，金融机构不是债权人
其一，《关于〈关于委托贷款有关问题的请示〉的复函》规定，在委托贷款中，金融机构应负责监督借款人履行还款的义务和办理还款手续，但没有追讨的义务。从中不难看出，因为金融机构不是债权人，所以没有追讨债务的义务。
其二，《贷款通则》规定，除委托贷款以外，贷款人发放贷款，借款人应当提供担保。贷款人违反规定代垫委托贷款资金的，由中国人民银行责令改正；有违法所得的，没收违法所得，并处以违法所得1倍以上3倍以下罚款；没有违法所得的，处以5万元以上30万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。按照《贷款通则》的规定不难看出，在委托贷款中，金融机构不是以自筹资金自主放贷（就连垫资都不行），不能决定借款人是否提供房屋所有权抵押，金融机构不是债权人。
其三，中国人民银行办公厅《关于商业银行开办委托贷款业务有关问题的通知》（银办发〔2000〕100号）规定，委托贷款是指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由商业银行（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。商业银行开办委托贷款业务，只收取手续费，不得承担任何形式的贷款风险。从中不难看出，在委托贷款中，金融机构是在为委托人“打工”，金融机构无债权人资格，金融机构和借款人都是委托人的债务人。
其四，最高人民法院《关于审理存单纠纷案件的若干规定》（法释〔1997〕8号）规定：
第一，存单纠纷案件中，出资人与金融机构、用资人之间按有关委托贷款的要求签订有委托贷款协议的，人民法院应认定出资人与金融机构间成立委托贷款关系。金融机构向出资人出具的存单或进账单、对账单或与出资人签订的存款合同，均不影响金融机构与出资人间委托贷款关系的成立。出资人与金融机构间签订委托贷款协议后，由金融机构自行确定用资人的，人民法院应认定出资人与金融机构间成立信托贷款关系。
第二，构成委托贷款的，金融机构出具的存单或进账单、对账单或与出资人签订的存款合同不作为存款关系的证明，借款方不能偿还贷款的风险应当由委托人承担。如有证据证明金融机构出具上述凭证是对委托贷款进行担保的，金融机构对偿还贷款承担连带担保责任。委托贷款中约定的利率超过人民银行规定的部分无效。构成信托贷款的，按人民银行有关信托贷款的规定处理。从中不难看出，在委托贷款中，委托人提供的资金，不是委托人支付金融机构的存款，借款方不能偿还贷款的风险而应当由委托人承担。金融机构“自行确定用资人的”，委托贷款即变性为信托贷款。换句话说，在委托贷款中，金融机构没有债权人资格。
其五，最高人民法院《关于如何确定委托贷款协议纠纷诉讼主体资格的批复》（法复〔1996〕6号）规定，在履行委托贷款协议过程中，由于借款人不按期归还贷款而发生纠纷的，贷款人（受托人）可以借款合同纠纷为由向人民法院提讼；贷款人坚持不的，委托人可以委托贷款协议的受托人为被告、以借款人为第三人向人民法院提讼。从中不难看出，委托人之所以可以以受托人为被告、以借款人为第三人向人民法院提讼，向受托人、借款人追偿债务，实现债权，是因为委托人为债权人。
五、以金融机构名义签订借款和抵押合同易导致对抵押权人的误判
其一，《贷款通则》规定的自营贷款，是指贷款人以合法方式筹集的资金自主发放的贷款，其风险由贷款人承担，并由贷款人收回本金和利息。
在自营贷款中，金融机构以合法方式筹集的资金自主发放的贷款，其风险由金融机构承担，并由金融机构收回本金和利息。金融机构是借款人的债权人，借款人是金融机构债务人。在金融机构和借款人设立的房屋所有权抵押中，金融机构是抵押权人，很好理解，没有歧义。
其二，在委托贷款中，虽然金融机构不是债权人，只是受托人，但是仍然由不是债权人的金融机构以自己的名义，和借款人签订借款合同和房屋所有权抵押合同。
其三，从表面上看，在委托贷款中，金融机构以自己的名义，和借款人签订的借款合同和房屋所有权抵押合同，形式上可能和自营贷款没有区别。
于是有观点据此认定，和自营贷款一样，在委托贷款中，金融机构是抵押权人。这无疑导致了对委托贷款中的抵押权人的误判。
六、委托人是委托贷款房屋所有权抵押中的抵押权人
委托贷款是金融机构从上个世纪起，就以垄断地位开展的贷款业务。中国人民银行和最高人民法院等国家机关，从上个世纪起，就不断对委托贷款制定法律规范进行调整。虽然，时过境迁，原有的一些规范可能被后来的规范所废止，但是，中国人民银行和最高人民法院等国家机关，关于委托贷款属性的规定，仍然被现行法律规范贯彻至今。
抵押权人范文第3篇
2000年1月6日,A工厂以划拨国有土地使用权设定抵押,向商业银行贷款50万元,并在土地行政主管部门办理了抵押登记,抵押期限为6个月｡2000年8月,因旧城改造､实施城市规划的要求,该宗土地由政府收回｡在收回土地使用权过程中,土地行政主管部门依法履行了报政府批准､通知土地使用权人等程序;在拆迁实施过程中,拆迁主管部门依法进行了公告｡2001年1月3日,经政府批准,该地块使用权出让给了B房地产开发公司(以下称B公司)｡B公司向A工厂支付了350万元拆迁补偿费后,2001年8月办理了土地登记｡商业银行在发现B公司开发行为后,到法院,请求判令:1.A工厂偿还贷款本息;2.认定该宗土地上设有抵押权,B公司受让土地无效｡法院判决支持了第一项请求,同时判定抵押合同有效,商业银行享有就抵押土地补偿费的优先受偿权;B公司由政府出让取得土地使用权合法有效,驳回了认定B公司受让土地无效的请求｡由于A工厂已濒临破产倒闭无力清偿债务,商业银行由于不能实现抵押权收回贷款,转而向土地抵押权登记机关――土地管理部门请求赔偿,其理由是:政府收回设有抵押权的土地没有通知抵押权人,侵犯了抵押权人的知情权;土地管理部门作为抵押登记机关对于经抵押登记的权利负有保护的义务,在政府收回土地时没有通知抵押权人,使得其无法就土地补偿费行使优先受偿权,因此应由土地管理部门承担赔偿责任｡
分析
此案有以下需要澄清的问题:
1.设定有抵押权的土地使用权,在城市规划实施中政府能否收回;
2.收回土地使用权导致抵押权消灭,法律对于抵押权应如何进行保护;
3.抵押登记机关在收回土地使用权时,有无通知抵押权人的义务;
4.因政府收回土地,抵押权人的权利没有得到充分保护,登记机关是否负有赔偿责任｡
在现行法律制度下,笔者认为:
(一)政府为实施城市规划,可以收回设定有抵押权的国有土地使用权｡
国有土地使用权经划拨或出让给土地使用权人后,土地使用权人就合法拥有了土地的使用权,其权利受法律保护,非因法定事由,经法定程序,任何机关无权随意收回｡但是,在发生了法律规定的事由后,可以依法收回｡《土地管理法》第五十八条规定:“有下列情形之一的,由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权:(一)为公共利益需要使用土地的;(二)为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的.......依照前款第(一)项､第(二)项的规定收回国有土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿｡”从以上规定看,因实施城市规划收回土地使用权,一是要经有权的人民政府批准,二是要依法给予适当补偿,除此之外并无其他条件限制｡换言之,法律并未限制设定有抵押权的土地使用权的收回｡在这里收回土地使用权没有区分是划拨方式取得的,还是出让方式取得的,同样也没有规定有抵押权的土地使用权不能收回,或者是收回应征得抵押权人的同意,或是给抵押权人以补偿等条件｡因此,本案中,商业银行认为政府收回土地使用权侵犯了其抵押权,没有法律依据｡
(二)收回设有抵押权的土地使用权时,抵押权人可通过行使代位权,使抵押权得到实现｡
对于收回土地使用权这一具体行政行为,法律仅规定了需要经原批准用地的人民政府或是有权的人民政府的批准,对于具体的收回程序无论是法律､法规,还是规章,都没有详细的规定｡那么,在因国家建设需要,收回设有抵押权的国有土地使用权时,抵押权人的权利应该如何得到保护呢?在这里法律规定了抵押权人的物上代位权制度｡抵押权是价值权,即抵押权人在抵押物上设定抵押权的目的,不是为了实现对抵押物的使用或收益,而是通过支配抵押物的交换价值以担保债权的实现｡因此,抵押物虽改变其原有形态或性质,但只要还能维持其交换价值,就不会影响抵押权的实现｡既然如此,抵押物的变价物或代替物在实质上就仍是抵押权的客体,抵押权人也就仍能追及至抵押物的变价物或代替物上行使抵押权｡抵押权人对抵押物的变价物或代替物所享有的这种权利,即为抵押权人的物上代位权,而抵押物的变价物或代替物则为原抵押物的代位物｡
《城市房地产抵押管理办法》第三十八条规定:“因国家建设需要,将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的,抵押人应当及时书面通知抵押权人;抵押双方可以重新设定抵押房地产,也可以依法清理债权债务,解除抵押合同｡”显然在这里规定了抵押人的义务,即在抵押的土地使用权面临被国家收回时,抵押人应该书面通知抵押权人,并应该通过重新设定抵押或者是清偿债务,解除抵押合同｡对于抵押人不履行上述义务的,《城市房地产抵押管理办法》第五十一条规定:“因国家建设需要,将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时,抵押人违反前述第三十八条的规定,不依法清理债务,也不重新设定抵押房地产的,抵押权人可以向人民法院提讼｡”这就是说,抵押权人可以通过行使请求权得到法律保护｡同样的类似规定也见于《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十条,“在抵押物灭失､毁损或者被征用的情况下,抵押权人可以就该抵押物的保险金､赔偿金或者补偿金优先受偿｡抵押物灭失､毁损或者被征用的情况下,抵押权所担保的债权未届清偿期的,抵押权人可以请求人民法院对保险金､赔偿金或补偿金等采取保全措施”｡也就是说,抵押权人可以就收回土地的补偿金享有优先受偿权,在债权未界清偿期时,可以请求人民法院采取保全措施｡这样在担保法律制度设计上,通过规定抵押人的义务和抵押权人的代位权以及司法救济途径,建立了因国家建设需要收回设有抵押权的土地使用权时对抵押权人的保护制度｡
(三)收回国有土地使用权,抵押登记机关没有通知抵押权人的法定义务｡
为了保护抵押权人的利益,法律规定了土地抵押登记时登记机关的主要义务是:在受理抵押申请后,要审查权属是否清楚､资料是否齐全等;设定了抵押权的土地使用权,未经抵押权人同意不得转让,登记机关不得为其办理登记等｡但是,在政府收回设有抵押权的国有土地使用权时,没有规定登记机关有通知抵押权人的义务｡
(四)登记机关在本案中没有赔偿抵押权人损失的义务｡
登记机关是否应当承担赔偿责任,首先需要明确赔偿责任的归责原则｡在对于登记机关的错误登记的责任确定上,法律规定上并不明确,法学理论界也存在不同的认识｡具体讲,一种观点认为应该采过错归责原则,即只有在登记机关存在过错的情况下,才承担赔偿责任｡这种归责原则体现在《城市房屋权属登记管理办法》中,该办法第三十七条规定:“因登记机关工作人员工作过失导致登记不当,致使权利人受到经济损失的,登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任｡”这一规定需要登记机关存在过错导致不动产登记发生错误并导致当事人或者利害关系人遭受损失时才承担国家赔偿责任｡另一种观点认为应该采用无过错归责原则,行政法学者一般称之为违法责任原则,即指国家机关及国家机关工作人员执行职务违反法律､法规､规章,侵犯公民､法人或其他组织合法权益并造成损害的,国家承担赔偿责任的归责原则｡国家是否承担赔偿责任,完全取决于国家机关及国家机关工作人员的行为是否违法｡国家赔偿法第二条规定:“国家机关和国家机关工作人员违法行使职权侵犯公民､法人和其他组织的合法权益造成损害的,受害人有依照本法取得国家赔偿的权利｡”这种主张认为国家机关及其工作人员在执行职务中违法造成损害的,不论行为人是否有过错,都应当首先由国家机关承担民事责任｡这是较之过错责任更加严格的归责原则｡无论是采取哪种归责原则,在上述案例中,登记机关并无违法行为,因为法律并没有规定设有抵押权的土地使用权不能收回,或是在收回时,登记机关需要告知抵押权人;同样登记机关依政府的决定,履行收回土地使用权,注销原土地登记,按照出让合同为新的土地使用权人进行注册登记,并不存在过错｡
启示
(一)进一步完善对抵押权人的保护制度｡
虽然在现行法律制度下,本案例通过分析并不能确定登记机关的赔偿责任,但是事实上,由于抵押人的恶意行为导致抵押权人无法实现抵押权,抵押制度对于债权的保护显得薄弱而无力｡况且其发生的诱因是由于政府收回土地使用权,因此,需要弥补制度设计的缺陷,完善对抵押权的保护｡比如规定在因国家建设需要收回设有抵押权的国有土地使用权时,登记机关对于抵押权人的告知义务｡不动产登记是国家行政管理机关根据申请人的申请或依职权所作出的一种行政确认行为,以登记的公示力和公信力可以帮助不动产交易者对权利进行确认,对权利人给予更加充分的保护｡
(二)抵押权人应注意及时行使权利｡
在对抵押权的保护上,抵押权人不能消极地依赖于登记机关,应对自己的权利给予审慎的关注｡上述案件中的当事人本来完全可以在实施城市拆迁过程中,及时关注拥有抵押权的土地情况,注意拆迁公告内容,在知道抵押土地即将被政府收回时,及时要求抵押人清偿债权,或重新设定抵押,并通过人民法院对补偿款进行保全,依法保护自己的权利｡
抵押权人范文第4篇
关键词：抵押权；追及力；合同效力；物权变动
一、我国相关法律法规的规定
（一）《担保法》中对转让抵押物的相关规定
《担保法》第49条对抵押财产的转让作了规定。该法第四十九条条第一款规定：转让的抵押物是已经办理过登记的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；并且还规定了违反此行为模式的法律后果：未通知的转让行为无效。我国《担保法》第49条第2和第3款还规定了不得转让抵押物的具体情形。此可以看出，《担保法》对抵押财产转让是持通知告知生效说①。
（二）《担保法解释》对转让抵押物具体规定
《担保法解释》第67条第1、2款规定了登记的抵押权与未经登记的抵押权在效力上的不同：第一，是否具有追及力：已经登记的抵押权不因抵押财产的转让而归于消灭；第二，明确了抵押财产的转让协议的效力：买卖转让协议不因为抵押人不履行通知或者告知的行为而当然无效。对于这两个条款可以理解为：当履行抵押权的条件满足时，不管抵押物此时在何人手中归于何人名下，抵押权人都可以对抵押物行使抵押权。但是基于维护现有的所有权表征的秩序，该解释又规定了：受让人可以代替债务人清偿债务使抵押权归于消灭。从《担保法解释》中的条款规定可以看出：转让抵押物时是否需征得抵押权人的同意并不是转让抵押物的必备条件，但是当满足实现抵押权的条件时，买卖协议的成立或者有效不能阻挡抵押权人行使抵押权。这一规定的法理基础就是抵押权这一物权的追及效力，以及遵循买卖合同成立生效的要件，这就彻底将抵押权和合同成立生效相互区别开了。可见该规定采纳了行使追及权说。②
（三）《物权法》中对抵押权问题的相关规定
通过上面对法律条文的梳理，可以看出在抵押物转让问题上，《担保法》及其解释站在“同意即可转让”的立场。《物权法》是否也与此前的法律规定一脉相承呢？《物权法》第191条第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”条文中采用了法律条文中用于禁止的词语“未经……不得……”，若是仅从文义上解释就会得出：转让抵押物时应当征得权利人同意，进一步推出：对于抵押物的转让问题《物权法》是支持限制转让说。进而得出：我国《物权法》彻底颠覆了之前律条文对于抵押物转让问题的规定，但是，事实是否如此呢？我们将进一步论述。
二、抵押权的追及力是否为我国《物权法》第191条第1款所规定
在探讨抵押权人同意后转让抵押物后能否在对该抵押物进行追及之前，我们需要先解决一个问题：同意转让抵押物是否等同于抵押权人放弃了抵押权，也就是说此时，抵押物是否还背负着抵押权？
《物权法》191条第1款规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。可见《物权法》并没在条文中直接规定抵押权的追及效力，而且基于法理及《物权法》第188、189条关于动产抵押权对抗效力的规定上，可以推导出抵押权具有追及效力③。并且，每个交易人都是理性人，要是说同意转让就是放弃抵押权，相信没有抵押权人会傻到去同意抵押人转让抵押物。那么抵押物的转让势必会受阻。此外，《物权法》第191条第2款但书规定“但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，若抵押权在已经转让的抵押物上没有继续存在，亦即如果抵押权没有追及效力的话，何须抵押物受让人代为清偿债务从而消灭抵押权？④此时的优先受偿或代为清偿的法理基础是何，答案不言而喻。此外，基于以下几点笔者认为抵押权理应具有追及力：
第一，《物权法》作为维护物权变动秩序的法律，而抵押权作为物权法定中的一种物权类型赋予其物权所拥有的追及力也是顺利成章的；第二，抵押权人同意抵押人转让抵押物并以该物的转让价款提前受偿并不能说明抵押权人放弃了抵押权，更不能说明是法律通过强制性规定只要抵押权人同意转让抵押物的该抵押权就自动消失了（私法自治，法不强人所难），只要该抵押财产上设立了抵押权，抵押权人就拥有追及力。在这里，我们宜将该“同意”理解为是抵押权人和抵押人在意思自治之下达成了一个协议，抵押权人根据意思自治原则在追及效力和就转让价款之间通过协议作出了选择，因为是当事人自我意思的反映，法律应予以尊重和保护；第三，从《物权法》第191条第2款的规定可以看出，在未经抵押权人同意的情况下，受让人只有在代为清偿债务消灭抵押权后才能得到一个干净、无负担的所有权，这也说明了《物权法》并没有否认抵押权的追及力。
因此，对于已登记抵押物的转让，抵押权人并未就追及力和转让价款作出选择的，其抵押权仍然存在于抵押物上，可以对该物产生追及力。此处为什么强调是已登记的抵押权才有追及效力，乃是基于下列两个原因：一是在我国抵押权的客体分为不动产和动产，对于在动产上设立抵押权我国在实践中采登记对抗主义，即在动产上设立抵押权自抵押合同生效时成立不需登记，但是登记了的动产抵押权具有对抗第三人的效力；对于在不动产上设立抵押权我国则采用登记生效主义，即在不动产上设立抵押权应予以登记，没有登记的抵押权不能成立。因此对于在不动产上设立抵押权只有登记了才会成立抵押权，故《担保法解释》才会规定登记了的抵押权才有追及力。二是基于公示公信力的考虑。抵押权已通过登记加以公示，外界的潜在交易第三人能够通过查询登记簿等公示文本而得知抵押权的存在，交易人也能较为容易获取交易物的信息，此时赋予抵押权以追及效力不会增加交易成本以至危及交易安全，同时也保护了抵押权人的利益。因此，若不动产没有登记，此时缺少不动产抵押登记这一法定要件，抵押权至始不存在，也就无所谓抵押权的追及效力了。
三、未经抵押权人同意转让抵押财产协议的效力
《物权法》第191条第2款仅规定了不得作为的情形，却没有规定行为后果：转让协议有效、无效抑或其他？这需要我们探讨。保护抵押权人的利益乃《物权法》此条文的立法目的，而转让合同主要涉及合同方之间的利益，与保护抵押权人利益并无直接关系或是冲突，若一律断定转让合同无效反而有破坏合同自由之嫌，并且若依据抵押权人的同意与否来决定抵押财产转让合同的有效与否，也不符合合同相对性原则，还有赋予抵押权人过大权利之嫌，不利于保护诚实守信者的权益、维护交易安全。⑤从目的解释来看，《物权法》第191条第2款立法目的是为了保障的抵押权人能在实现抵押权的条件成就时债权能够顺利得到偿还，而不是去否定转让抵押物合同的效力。更重要的是，根据《物权法》第15条的规定，物权变动的效力与债权合同的效力应当区别开。物权变动的效力，不必然影响债权合同的效力；合同有效也不能代表物权发生变动。也就是说，除非法律有特别规定或者合同另有约定，否则抵押物转让合同一经成立，只要在内容上不违反法律的强行性规定或公序良俗，买卖合同即可发生效力，非必然的无效。因为该合同并不必然导致抵押财产物权变动。
从上面的论述中可以看出《物权法》第191条并不是绝对的禁止抵押物的转让，而是在一定程度上限制抵押物的转让。
四、抵押物的转让受到限制的合理性
在抵押权设定之后，抵押财产的所有权仍然归属于抵押人，但抵押人的处分权会而且应当受到一定的限制。考虑到“抵押权实现前，抵押人并不因抵押权的设定而失去对物的占有、使用、收益、处分的权利。为了提高资源的利用率，法律允许财产所有人在抵押期间将抵押物转让是大势所趋。但是法律的具有保护、平衡利益的功能，在保证财产等资源得到有效利用的同时也需保护抵押权人和转让物的受让人的合法权益，那么转让抵押财产就必须受到一定的限制”。⑥实践中常出现抵押人将设定了抵押权的财产擅自转让，并将转让所得价款挪作他用的事例，抵押权人的债权往往的不到偿还。特别是动产，在未经登记的情形下也可以设立抵押权，而且随着社会科技的发展，一些动产：比如说某种芯片、一组生产线等等的价值并不会比一栋房子的价值题，但是因其缺乏公示效果，第三人有可能基于善意取得制度取得该动产的所有权，此时抵押权人的利益受到了严重的威胁。基于对物权这一绝对权法律地位的维护，对抵押物转让进行限制具有一定的合理性。
五、结语
在处理抵押物的转让问题时坚持合同范畴归合同管，不断然的将未经抵押权人同意转让抵押物的合同视为无效：抵押权人未同意转让抵押财产，抵押权人继续保有抵押权，并且在实现抵押权的情形出现时可向受让人行使抵押权的追及力，此时受让人也可以行使涤除权获得一个无负担的物权。这样做既保障了抵押权人的利益也兼顾到了物尽其用原则。
注释：
① 王利明：《抵押财产转让的法律规制》，《法学》2014年第1期。
② 许明月：《论中国担保物权制度的现代化》，《安徽警官职业学院学报》2004年第6期。
③ 赵振飞：《抵押财产转让问题研究》，《山东审判》2013年第4期。
④ 高圣平、王琪：《不动产抵押物转让规则的解释论：第191条及其周边》，《法律科学》2011年第5期。
⑤ 王利明：《抵押财产转让的法律规制》，《法学》2014年第1期。王利明教授在该文中改变了其原来所持的无效说的观点。
⑥ 全国人大常委会法制工作委员会民法室：《中华人民共和国担保法释义》，法律出版社。
参考文献：
[1] 尹田：《物权法》，北京大学出版社2013年版。
[2] 王利明：《抵押财产转让的法律规制》，《法学》2014年第1期。
[3] 王利明：《物权法研究・上卷》，中国人民大学出版社2013年版。
[4] 邬砚：《抵押人处分不动产抵押物的自由与限制――评第191条》，《法律适用》2011年第10期。
[5] 赵振飞：《抵押财产转让问题研究》，《山东审判》2013年第4期。
[6] 刘贵祥、吴光荣：《论未经抵押权人同意之抵押物转让的效力》，《比较法研究》2013年第5期。
抵押权人范文第5篇
关键词：在建工程；抵押；商品房买受人；房地产
在建工程抵押是指房屋建设过程中的权利人在房屋建设期间，将在建的房屋和土地使用权设定抵押，作为银行收回贷款履行担保的行为。①作为一种新型的担保方式，在建工程抵押一方面能够有效地促进房地产开发行业资金的融通，有利于房地产业的健康发展，另一方面由于在建工程抵押本身的特性，加之我国登记制度的不健全，滋生了在建工程抵押权人与商品房买受人的利益冲突，如何防范并有效地处理该种利益冲突，对房地产业、金融业以及社会的稳定都具有重要的意义。
一、在建工程抵押概论
（一）在建工程抵押权的法理基础以及我国法律规定
在建工程顾名思义是指正在建造尚未竣工的工程，由于在建工程处于正在建造状态，其物理特性及价值具有不确定性，因此对在建工程是否具备抵押物“特定性”的特征存有争议。关于物权客体的特定性：《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）规定，“物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。”王泽鉴先生也认为“物权的本质在于直接支配物并享受其利益，现在各国民法大多采取物权客体特定性原则或称物权特定主义。”②因此物权的客体应为“特定的物”，而在建工程是否属于“特定的物”直接决定在建工程抵押权的设立是否具有法理基础。有学者认为，特定性是对物的可确定性特征而言的，某种物虽然从其物理、化学或生物等方面的属性上是有变化的，但从经济或社会的观念上仍然承认其同一性时，就依然是特定物③。本文认同该种观点，实际上从社会观念来看，我们是承认在建工程可以作为所有权的客体被人们所拥有，即认可其特定性。我国法律亦承认在建工程的“特定性”，《物权法》第一百八十条第一款第五项规定，债务人或者第三人有权处分的正在建造的建筑物可以抵押。《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款明确定义了在建工程抵押：“是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称“担保法司法解释”）也以司法解释的方式认可了在建工程抵押权的法律有效性。
在建工程抵押权是设立在正在建造的建筑物上抵押权，其区别于一般抵押权的最大的特征在于抵押财产的特殊性。第一，由于正在建造的建筑物具有不断发展变化的特征，对于抵押物的范围界定便存有争议；第二，正在建造的建筑物无法办理初始登记，房屋登记机构不能给抵押权人发放房屋他项权证书，只能在抵押合同上作记载发放在建工程抵押权登记证明。④因此在建工程抵押权存在工程竣工后申请房地产抵押登记的问题。第三、在建工程抵押权的实现较一般抵押权具有更大的风险性，如果工程无法继续，在建工程很可能成为“烂尾楼”，抵押贷款面临无法收回的风险。
（二）在建工程抵押的特点
1、抵押物的不可分性
在建工程因房屋未建成，无法办理初始登记，在办理在建工程抵押权登记时，整个工程是作为一个整体进行抵押，具有不可分性。第一，实体上的不可分性，由于在建工程正在建造，尚未形成或完全形成一个一个独立的房间，无法确认建筑物区分所有权。第二、法律上的不可分性，根据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条第一款规定，“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，”因此在房屋竣工之前，每个已经建成或者正在建造的房间均没有法律上的权属证明，在建工程在法律上只能作为一个整体存在。
2、抵押物的范围
在建工程在建设期间，处于不断变化状态，因此关于在建工程抵押的范围也存在两种相对的观点，一种观点是，在建工程抵押范围仅为办理抵押登记时在建工程已完工部分及其相对应的土地使用权；而另一种观点是，在建工程抵押范围及于新增建筑的部分。
第一种观点认为，《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款明确界定了在建工程抵押权的抵押物为土地使用权连同在建工程的投入资产，同时该办法第十一条规定“以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押”进一步表明了在建工程抵押的范围为在建工程已完工部分，根据《中华人民共和国担保法》（以下简称“担保法”）第五十五条规定，“城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。”因此在建工程因建设新增的部分不属于在建工程抵押的范围。
而第二种观点认为，《担保法司法解释》第六十二条明确规定：“抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；”在建工程在设定抵押后的新增部分属于附合物，在建工程抵押的范围应该为工程的全部。
本人认同第二种观点，首先，从整个法律体系来看，《物权法》在一百八十条将在建工程与建设用地使用权并列列举，说明两者是完全不同的两种抵押物。而无论是《物权法》第二百条还是《担保法》第五十五条都是针对在建设用地上新增建筑物而言的，该新增建筑物具有不可预见性，不属于抵押合同约定的抵押范围。而在建工程抵押权在设立时便可预见正在建造的建筑物会不断有新增部分，该新增部分是在预期范围内的，且在原已建设的部分上继续建造属于民法上的添附，应当适用《担保法司法解释》第六十二条的规定。因此在建工程抵押的范围应当及于新增部分。
二、在建工程抵押权向房屋抵押权的转化
（一）在建工程抵押权的性质及未相应地进行房屋抵押权登记的法律后果
抵押权人范文第6篇
有观点认为，只要申请人提交了抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件及其他必需材料，登记机构就应当办理转让抵押房屋申请的转移登记，理由：一是《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第191条第1款规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。据此可知，抵押人以转让抵押房屋所得价款清偿债务或为清偿债务提存，是抵押人的法定义务，且通常情况下，抵押权人在债务清偿有了保障的前提下，才为抵押人出具同意转让抵押房屋的书面文件。换言之，抵押权人一旦出具了同意转让抵押房屋的证明，就表明其债权清偿有了保障，抵押权的优先受偿目的实现也有了保证，相应的利益不会受到侵害。二是抵押权人既然出具了同意转让抵押房屋的书面文件，表明抵押权人知晓，抵押房屋转让后，可能出现抵押权实现不能的不利后果，而抵押权人自愿承受该不利后果，即视为抵押权人放弃抵押权。笔者不支持此观点。
一、抵押权人同意转让抵押房屋，不等于抵押权人放弃抵押权
《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。该法第41条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。据此可知，房屋转让，系由出让方与受让方有意为之的法律行为，所谓法律行为，是指民事主体设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为，房屋转让法律行为的主要目的是使出让方消灭原本属于自己的房屋所有权，以便于受让方在此基础上设立属于自己的房屋所有权。该法律行为的实施，以出让方和受让方签订书面的房屋转让合同为具体体现形式。但房屋转让合同只是把与房屋转让相关的法律关系固定下来，并不表明出让方据此消灭了房屋所有权和受让方取得了房屋所有权。《物权法》第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于登记簿上时生效。因此，出让方和受让方欲通过房屋转让消灭和设立房屋所有权，在签订房屋转让合同后，须向登记机构申请登记，自申请消灭和设立的事项记载于登记簿上时起生效。在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第32条规定，房屋买卖、赠与等房屋转让行为属于申请人申请房屋所有权转移登记的情形之一。换言之，房屋转让是房屋所有权转移登记的原因之一，即房屋转让是房屋所有权消灭和设立的原因之一，而非房屋所有权消灭或设立的结果。
如前所述，抵押权人可能基于抵押人以转让房屋价款履行债务等原因而同意其转让抵押房屋，但只是同意抵押人（房屋所有权人）实施消灭和设立房屋所有权的原因行为，与自己放弃作为债务履行担保的房屋抵押权无直接的因果关系。换言之，抵押权人同意转让抵押房屋的证明，没有抵押权人明确放弃抵押权的意思表示，不是抵押权人放弃抵押权的直接证明。相反，抵押权人只同意抵押人转让抵押房屋，而不放弃抵押权，对促使抵押人以转让抵押房屋价款履行债务有积极作用。故抵押权人同意转让抵押房屋，不等于抵押权人放弃抵押权。
二、抵押权人放弃房屋抵押权须经登记方才生效
《物权法》第177条规定，债权人放弃担保物权是担保物权消灭的情形之一。该法第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于登记簿上时生效。据此可知，抵押权人放弃抵押权是房屋抵押权消灭的情形之一，抵押权人放弃房屋抵押权的，自放弃事项记载于登记簿上时起生效，即自放弃事项记载于登记簿上时起，原本记载于登记簿上的房屋抵押权才因权利人的放弃而消灭。
在房屋登记实务中，抵押权注销登记是《房屋登记办法》专门为房屋抵押的消灭规定的登记类型。《房屋登记办法》第48条规定，抵押权人放弃抵押权属于权利人申请抵押权注销登记的情形之一。该办法第49条规定，证明房屋抵押权消灭的材料是权利人申请抵押权注销登记时必须提交的材料之一。据此可知，抵押权人放弃房屋抵押权时，申请抵押权注销登记时，抵押权人明确放弃抵押权意思表示的书面证明是申请人必须向登记机构提交的材料，如放弃抵押权的承诺、声明等。申言之，如前所述，抵押权人同意转让抵押房屋的书面文件，没有明确的放弃抵押权的意思表示，不是抵押权人放弃抵押权的证明，不能用作申请抵押权注销登记时证明抵押权消灭的材料。
从法律规范和房屋登记实务上看，抵押权人放弃作为不动产物权的房屋抵押权，非经登记不生效力。即使抵押权人放弃抵押权，抵押权人应当向登记机构申请抵押权注销登记，并提交抵押权人放弃抵押权的书面材料，且自注销事项记载于登记簿时起生效，抵押权人同意抵押人转让抵押房屋的证明，不是抵押权人放弃抵押权的合法、有效的证明。
三、转让有抵押权存在的房屋申请的转移登记不能办理
《物权法》第191条规定，抵押期间，经抵押权人同意，抵押人可以转让抵押财产，否则，不得转让。该法第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。概言之，抵押权是在所有权之上设立的，限制权利人行使所有权中的处分权能的担保物权，旨在促使债务人履行债务，保证债权人的债权实现。抵押权人同意抵押人转让抵押房屋并签订房屋转让合同，只是同意抵押人实施消灭和设立房屋所有权的行为，因该行为产生的房屋转让合同有效，但没有申请登记并被记载于登记簿上之前，因转让产生的房屋所有权消灭和设立无效。简言之，房屋转让行为有效，但房屋所有权不转移。欲使因转让产生的房屋所有权消灭和设立有效，须向登记机构申请房屋所有权转移登记。
在房屋登记实务中，应当申请房屋所有权转移登记。那么，转让有抵押权存在的房屋申请的转移登记，登记机构能直接办理吗？
《房屋登记办法》第22条规定，申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的，属于不予登记的情形之一。有抵押权存在的房屋转让申请的转移登记中，所有权人行使所有权中的处分权能而处分房屋，但存在于该房屋所有权之上的抵押权，则有限制所有权人处分房屋的法律效力，即处分与限制处分之间形成冲突，故转让有抵押权存在的房屋申请的转移登记，登记机构不能直接办理，须处分与限制处分的冲突因抵押权注销而消失后才能办理。
抵押权人范文第7篇
论文摘要:为了探究抵押权追及效力制度之设计,运用比较分析法、文献分析法等方法,对大陆法系与我国抵押权追及效力制度进行比较分析,并对与该制度设计有关的几个问题——抵押人能否转让抵押物、动产抵押问题、代价清偿和涤除权、物上代位权等进行剖析。研究表明:我国抵押权追及效力制度,应在承认抵押人有权转让抵押物前提下,将抵押物分为已登记的不动产、准不动产和未登记的其他动产,合理运用善意取得制度,在赋予抵押权人追及权和买受人一定限度取得所有权的同时,以最大限度求得各方利益平衡。
抵押权的物上追及力,是指抵押权所具有的使抵押权人得跟踪抵押财产而行使抵押权的法律效力。抵押权的追及效力涉及抵押物的转让和出租两个问题,其本旨乃在于对抵押权人利益的保护。本文限于篇幅只讨论抵押物转让时抵押权的追及效力。在抵押权追及效力制度的设计过程中,涉及到三种权利(抵押人转让权、抵押权人追及权、买受人所有权)和三方当事人的利益(抵押人、抵押权人、买受人),可以说是一个三难选择。如果一味地选择只保护抵押权人的追及权,则这种制度难谓合理。抵押权追及效力制度的立法价值应定位在最大限度地平衡三方利益上。2007年3月16日通过的《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第191条并没有很好地解决抵押人、抵押权人和受让人三者之间的利益平衡。学界提出了很多解决办法,诸如抵押登记、代价清偿、涤除权、扩大物上代位性适用范围等措施。笔者通过对抵押权追及效力的比较研究,在澄清与抵押权追及效力相关的几个问题的基础上,指出《物权法》第191条的缺陷,并提出相应对策。
一、抵押权追及效力制度的比较研究
在抵押权追及效力制度的构建上,大陆法系各国的做法略有不同。日本民法仿意大利民法设有代价清偿制度,仿法国民法设有涤除制度。代价清偿制度是一项以抵押权人为主动方的制度,第三买受人不能依据自己的需要来除去抵押权,这是代价清偿制度行之极少的根本原因所在。涤除制度是以买受人为主动方的,抵押权人追及到买受人时,买受人可以要求行使涤除权。如果抵押权人拒绝接受涤除金额时,就必须申请增价拍卖,当无人应买时,则须以该价格自行买下抵押物。由于涤除制度被恶意滥用,2003年7月25日,日本国会通过了担保物权法修正案,其中对日本民法上的涤除制度作了较大的修改,修正的核心是废除增价拍卖制度。此外,为保护抵押权人的期限利益,规定涤除请求必须于抵押权担保的债权到期后方能提出,而抵押权人准备实行抵押权时,亦无须通知涤除权人。同时,取得抵押不动产的地上权、永佃权者被排斥于涤除权人范围之外。动产上设定抵押后,在日本法上,一方面无登记亦得对抗恶意第三人,另一方面虽为登记,不妨害第三人善意取得。然为预防第三人善意取得,所有人为抵押动产之让与或供其他债务之担保时,并有告知其抵押权标的于相对人的义务,否则应受处罚。瑞士民法在其第828~830条规定了涤除权制度。德国民法未采用涤除制度,它有完善的登记制度,第三人在购买该不动产时,自然可以发现物上存在的抵押权负担,作为理性人,他会要求出让人先清除抵押权,然后购买无负担的不动产。如果购买了有抵押权负担的不动产,第三人有替代清偿的权利,即替代抵押债务人向抵押权人清偿,由此取得抵押权及其相应债权,表现为凭清偿可以要求交付抵押权证书和其他证书,然后凭证书可以要求更正土地登记簿或者注销抵押权。台湾地区民法则规定:第三取得人可以依权利瑕疵担保规定,请求出卖人除去抵押权,或者清偿债务以使抵押权消灭而代位行使其债权,或于拍卖时为应买人,以保持其所有权。在动产上设定抵押后,抵押人转让该动产,按照台湾《动产担保交易法》第5条的规定,抵押权如未经登记,则不得对抗善意第三人,抵押权已经登记的,则可以对抗善意第三人。
我国关于抵押权追及效力制度的设计有四次:第一次是1988年《民通意见》第115条,该条要求抵押人转让抵押物须经抵押权人同意。第二次是《担保法》第49条,该条规定抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人,否则转让行为无效。第三次是《担保法解释》第67条,该条规定:“抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的,抵押权不得对抗受让人,因此给抵押权人造成损失的,由抵押人承担赔偿责任。”第四次是《物权法》第191条,该条规定:“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”
以上国外各大陆法系主要国家和地区关于抵押权追及效力制度的设计和我国《物权法》第191条规定相比较可见,国外几乎均承认有限制的抵押人转让权,并将抵押物分为登记和未登记区别对待,我国在1988年《民通意见》第115条规定经债权人“同意”才可转让,在《担保法解释》67条亦有限制地承认抵押人转让权,但在《物权法》191条几乎不承认抵押人转让权,该条也未见将抵押物分为动产不动产或登记未登记而区别对待。另外,国外在平衡各方利益时,设定了有限追及权、代价清偿权,追及不到有请求抵押人赔偿权,还有善意取得保护、涤除权。学界还有扩大了的物上代位权等。相比而言,我国《物权法》第191条仍存在以下问题:(1)没有明确抵押人有权转让抵押物,仍以抵押权人同意与否作为抵押人转让抵押物的前提。(2)在设定抵押权人的追及效力时,对抵押物未区别对待。(3)无视善意取得制度的存在。针对上述问题,笔者认为:我国在设计抵押权追及效力制度时,应澄清和解决好以下几个问题。
二、抵押人转让抵押物不需要征得抵押权人的同意
抵押物由抵押人占有,抵押权设定后,抵押人作为所有人仍“有权转让抵押物”。但抵押人的转让权应当受到限制,否则会使抵押权形同虚设。在限制的策略上,我国是采取抵押权人是否“同意”的办法,抵押权人同意,则在附条件的情况下该转让有效,未经抵押权人同意,除非受让人代价清偿,抵押人不得转让。那么,抵押人转让抵押物究竟是否需要征得抵押权人同意?
以抵押权人同意与否作为抵押人转让抵押物的前提,其目的是保证抵押权的实现,但这样做就等于不要抵押人的转让权,实践中抵押权人一般是不会同意的,这种规定又回到了1988年《民通意见》第115条,未关注到抵押人的利益。具体可分为两种情况讨论:
(1)当抵押物是不动产时,分两种情形:第一种,抵押人转让抵押物事先征得抵押权人同意的,根据意思自治,各方当事人利益如何平衡就不是法律关注的问题,抵押权人甚至可以主动放弃抵押权;第二种,抵押人转让抵押物未经抵押权人同意已经转让的,该转让行为效力待定。由于不动产抵押权要登记,抵押人转让已登记的不动产抵押物给买受人时,应推知买受人已知该物上有抵押权负担,此时可推断买受人具有恶意。抵押权人既可在债务清偿期届满后随时行使追及权,也可以放弃追及权从而放弃抵押权,也可以在要求抵押人提前清偿债务或要求买受人代价清偿或提存或重新提供新担保等情况下,追认该转让行为有效。还有一种情形,抵押人私自转让不动产抵押物于买受人后,在债务清偿期届满,抵押权人未行使追及权,也未追认转让行为,但债务人还清债务消除抵押权,从而使转让行为有效。可见,已登记的不动产抵押物的转让,与抵押权人是否同意无关,但该转让行为属效力待定,抵押权人追认,则如何转让都行,甚至不用附任何条件。在私法自治的理念下,《物权法》第191条的规定,要么纯属多余,要么就不周延。抵押权人不追认,则该不动产转让无效,抵押权人有绝对追及权,而且此时买受人不可主动代价清偿或行使涤除权。抵押权人有决定权。这种绝对追及权来源于不动产抵押登记的公示性以及不动产抵押时买受人无可能善意取得。
(2)当抵押物是动产时,同样,抵押人转让抵押物事先征得抵押权人同意的,不是法律关注的问题。抵押权人不同意,由于抵押物由抵押人占有,抵押人私自转让抵押物给善意买受人时,善意买受人就依据善意取得了该抵押物的所有权,抵押权人仍可以向恶意买受人行使追及权,其结果与抵押权人的同意与否毫无关系。
上述分析可见,不论是动产抵押还是不动产抵押,抵押人转让抵押物事先征得抵押权人同意,则抵押权如何实现,各方利益如何分配就不是抵押权追及效力制度所要关注的问题。抵押人转让抵押物事先未征得抵押权人同意但已经转让了抵押物的,该转让行为属效力待定行为。“所以,无论是《担保法》还是《物权法》,规定抵押人通知或告知的义务,还是要求抵押权人必须同意,均无必要。”
三、动产抵押权追及效力制度的设计
在不动产上设定抵押权后,抵押人转让抵押物给买受人,买受人只需查阅登记簿便知。如买受人坚持购买该不动产,则抵押权人行使追及权至少对买受人是公平合理的。不动产抵押权的公示形式是登记,这与不动产物权的普遍公示形式一致,没有冲突。
但在动产上设定抵押权,为保证抵押权人行使追及权而规定动产抵押权公示形式也要求登记,这与动产物权的普遍占有公示形式不一致。动产上设定抵押权,抵押人转让抵押物给买受人,抵押人没有主动告知义务,事实上抵押人一般不会告知,则买受人只能根据占有人是抵押人而推定抵押人为所有人(事实上抵押人就是所有人),买受人是善意的。此时出现前文提到的第二次冲突,立法究竟是保护抵押权人的追及权还是保护善意买受人取得所有权?根据善意取得原理,立法者应选择保护善意买受人利益。因为保护善意买受人的利益就是保护交易安全和秩序,促进经济发展。抵押权人利益就是小利益,牺牲小利保护大利是明智抉择。如此,则抵押权人的追及权被切断,抵押权受到重创。没有动产抵押,抵押权的保护是通畅的,有动产抵押,则抵押权制度有所混乱。动产抵押是否需要?虽然动产抵押存在“先天”公示不足之缺陷,以致罗马法和前期的大陆法几未规定动产抵押,但现代社会中动产与不动产的价值界线逐渐模糊,重要的生产设备、大型交通工具、原材料等动产的价值反而成为企业资产的主体,应该对这些财产进行融资。而且,利用动产抵押既是社会需要,又是立法发展趋势,立法者不能熟视无睹。所以,动产抵押不可废。我国《物权法》也规定了动产抵押。动产抵押是双刃剑,合理应用,则会增强抵押权的功能,否则就会削弱抵押权的功能,并导致抵押权追及效力制度一片混乱。解决动产抵押问题,其重点在解决好动产抵押权的公示和追及力问题。
动产抵押权的公示形式有三种立法例:(1)登记成立主义要求用动产设定抵押权时一定要登记。但动产品种繁多,易于移动,价值大小不一,交易频繁,而登记之公示机能无法随同物权变动立刻显现并为第三人知晓,采行登记成立主义显然并不恰当。如“要求每一项动产都进行登记,登记机关将不堪重负,当事人也不胜其烦”。而且即使登记了,在交易中又有哪个买受人愿意为一个价值不大的物品而费时费力去查阅登记簿,一定要查阅则会减少交易的次数。纵使动产抵押权登记成立,抵押人转让抵押财产于善意买受人,此时只能保护善意买受人利益,则动产抵押登记公示的效力就不复存在。由此看来,成立要件主义既不切实际,也有悖于民法相关原理。为了增加登记的公示性,日本和我国的台湾省有人主张对于适合打刻、烙印、粘贴标签等的补强公示方法的动产抵押,只有经过补强其标的物的特定性后,才能被视为具有了登记公示的手段。笔者认为,这些方法都不可取。因为烙印是在标的物上烙一个让任何人一看皆知的痕迹,这有可能在物理上破坏标的物价值,部分动产如玉器、珍贵邮票、衣服、球类、电器等的使用价值会因烙印的存在而下降甚至丧失;标签是在标的物上贴上纸张或类似质地的东西,虽对标的物本身价值影响不大,但由于抵押物被抵押人占有,很容易被恶意的抵押人撕去,从而使其提示效果荡然无存。可见,登记成立要件主义不可取。
(2)登记对抗主义要求动产抵押权在抵押合同生效时成立,当事人自由选择是否登记,但未登记不得对抗善意第三人。我国是登记对抗主义。未登记就不得对抗善意第三人,但已登记的就可以对抗善意第三人了吗?从上文分析可知,动产抵押权即使登记了,因其欠缺公示性,最终还是要保护善意第三人的利益。所以,登记对抗主义也没有其存在的合理性。
(3)混合主义一般是在价值较大的飞机、汽车、轮船等动产上设定抵押权时采登记成立主义,其他动产采登记对抗主义。混合主义在飞机、汽车、轮船等动产上设定抵押权时采登记成立主义的做法笔者是赞同的,因这些动产价值较大,为交易安全所有人也愿意去登记(可见188条也存在问题),买受人也愿意去查阅。但在其他动产上设定抵押权采登记对抗主义,笔者是反对的,理由如上所述,动产繁多,价值小,抵押人不愿登记,即使登记,买受人也不愿查阅或者因为查阅而放弃交易,这是不切实际的。可见,混合主义也存在缺陷。
为了解决动产抵押权的公示问题,孙鹏、杨会在《论动产抵押物的转让》一文中提出一个观点:“将抵押动产上的其他物权公示方法统一为登记。同时,为了增强登记的公示效果特别是凸现其公信力,应当消除当事人在登记决策方面的自主性和任意性,推行物权变动(包括抵押权设定)的强制登记主义”。但作者同样考虑到对动产抵押权统一强制登记不切实际,又提出可以借鉴日本和我国台湾地区的经验,扩大动产抵押权登记范围至“准不动产”。“准不动产”一般是指价值较大的动产。此法可堪适用,但除扩大的“准不动产”须强制登记外,其余动产抵押,仍存在公示不足,这部分动产不能强制登记。根据社会需要这部分动产也不能不允许抵押,如此只能留下缺憾。但我们可以借鉴日本做法,从制度层面减少其缺憾(前文)。一方面,其余动产的抵押人转让抵押物时负有告知买受人抵押负担之义务,否则,抵押人既要赔偿抵押权人,同时也要受到惩罚;另一方面,债权人此时也须谨慎选择,一旦选择用其余动产抵押,则意味着债权人也同时选择了风险。
至于动产抵押权人的追及权,按上述分析,可把动产分为“准不动产”和其余动产,对“准不动产”上抵押权人的追及权,可以直接适用不动产抵押权追及权规则——赋予抵押权人绝对追及权。对其余动产,在要求抵押人转让抵押物时负有告知义务的前提下,可将买受人分为善意和恶意,对恶意的买受人抵押权人有绝对追及权,对善意的买受人,抵押权人不能再行使追及权,抵押权人只能要求抵押人赔偿,再给抵押人以惩罚性民事制裁。
四、可保留代价清偿而舍弃涤除权
在代价清偿时,由抵押权人向买受人出价,买受人按抵押权人的要求支付代价后,抵押权消灭;在涤除权时,则由买受人向抵押权人出价,抵押权人同意,抵押权消灭,抵押权人不接受买受人提出的涤除代价时,抵押权人须提出增价拍卖。代价清偿是以抵押权人为主动方的,而涤除权则以买受人为主动方的。在抵押人转让抵押物给买受人后,若抵押物为已登记的不动产或准不动产,则在抵押人转让抵押物后,抵押权人的追及权具有优先性。在抵押权人享有绝对追及权的前提下,抵押权人也可以同意买受人代价清偿消灭抵押权,或以其他方式(新担保、提存、放弃抵押权等)解决问题。在买受人不能代价清偿或不能满足抵押权人要求时,抵押权人可继续行使追及权。此时即使买受人存在二次出价可能,也不会对买受人不公,因买受人被推定有恶意。所以,代价清偿的存在是合理的,但并非抵押权人行使追及权时的首选或惟一选择。至于涤除权,笔者认为,当抵押物为已登记的不动产或准不动产时,买受人没有行使涤除权的道理,因为买受人已知抵押物上已有抵押权,则在抵押权人行使追及权时,买受人无权向抵押权人主动出价。若抵押物为未登记的其他动产,买受人为恶意时,抵押权人同样享有绝对追及权。同理,抵押权人也可以要求买受人代价清偿等,但买受人无权行使涤除权;买受人为善意时,前述抵押权人的追及权丧失,不存在代价清偿和涤除。
据上分析,代价清偿有其存在的合理性。而涤除权,因其不合理,加之有可能被滥用,我国设计抵押权追及制度时,可废弃不用。
五、物上代位性不适用于抵押权追及效力制度
为了很好的解决抵押权追及力,平衡各方利益,有人提出扩大抵押权物上代位性的适用范围。传统民法物上代位仅适用于抵押物毁损或灭失,但《日本民法典》却扩大了其适用范围,承认了对转让抵押物所得价款的物上代位。这样既可以使抵押权人的利益不致受损,同时善意受让人又能取得无抵押权负担的所有权,对转让抵押物的抵押人来说既可防止其逃避担保责任,又能保障他以抵押物进入交易,就社会公共利益而言有利于增加社会财富且符合鼓励交易之政策取向。笔者认为,这种设计较为理想化,不切实际。首先,抵押人转让抵押物的价款和自己其他货币作为种类物难以区分;其次,抵押人一旦挥霍了转让价款,抵押权人代位权就难以实现。即使价款还在,提前清偿或提存都是较好的选择。
六、结语
综上所述,笔者认为,我国《物权法》抵押权追及效力制度可作如下设计:
(1)动产可分为准不动产和其他动产。准不动产是指价值较大的动产,包括飞机、汽车、轮船、发动机、电动机、原动力机、载货机动车、原料、半制品、农林鱼牧产品、牲畜等。
(2)当事人以不动产和准不动产抵押的,应办理抵押登记,抵押权自登记时成立。
(3)抵押期间,抵押人转让不动产或准不动产于买受人未取得抵押权人追认,则抵押权人对抵押物享有追及权。抵押权人也可以允许买受人代价清偿,从而消除抵押权。
(4)抵押期间,抵押人转让其他动产,应告知买受人抵押物上有抵押权。抵押人未履行该告知义务给抵押权人造成损失的,抵押人除应承担赔偿责任外,还应当给抵押人以惩罚性民事制裁。若买受人是恶意的,则抵押权人对抵押物享有追及权。若买受人是善意的,则抵押权人不能行使追及权,由此造成的损失由抵押人赔偿。
抵押权人范文第8篇
三、抵押房产物业登记
1.物业建筑期的购房权益抵押：向房产管理机关办理抵押备案。抵押人“房产买卖合同”及由售房单位出具的“已缴清楼价款证明书”等交由抵押权人收执和保管。
2.物业建成入住即办理房产物业抵押登记，抵押物业的《房产权证书》交由抵押权人收执和保管，登记费用由抵押人支付。
四、抵押解除
1.一旦抵押人依时清还抵押权人一切款项，并履行合约全部条款及其他所有义务后，抵押权人须在抵押人要求及承担有关费用的情况下，解除在抵押合约中对有关抵押房产的抵押权益，并退回抵押物业的《房产权证书》及《房产买卖合同》。
2.抵押人在履行上述第1点条款下，由抵押权人具函____ 市房产管理机关，并将房产权证书交于抵押人向____ 市房产管理机关办理抵押物的抵押登记注销手续。
五、抵押物的处分
1.抵押人如不支付本合约规定的任何款项或不遵守本合约各项明文规定的条款或发生任何违约事项时，抵押权人可以立刻进入及享用该楼宇的全部或收取租金和收益；或以抵押权人认为合适的售价或租金及年期，售出或租出该房产的全部或部分及收取租金和收益。抵押权人可雇用接管人或人处理上述事宜，而其工资或报酬则由抵押人负责。该接管人或人将被当作抵押人的人，而抵押人须完全负责此接管人或人的作为及失职之责。
2.获委任的接管人得享有以下权利：
（1）要求住客缴交租金或住用费及发出有效的租单及收据，并有权以诉讼、控告、扣押或其他方式追付欠租或住用费；此等要求，收据或追付事宜，将以抵押人或抵押权人名义而发出，而付款人将不需要问及接管人是否有权力行事；
（2）接管人可依据抵押权人的书面通知而将其所收到的款项，投保于该房产的全部或部分及其内部附着物及室内装修。
3.抵押权人依照第十一条第五项条款不需要征询抵押人或其他人士同意，有权将该房产全部或部分，按法律有关规定处分，抵押权人有权签署有关该房产买卖的文件及契约，及取销该项买卖，而一切因此而引起的损失，抵押人不须负责。
4.抵押权人可于下列情形运用其处分该房产的权力：
（1）抵押权人给予抵押人通知，要求还款（不论届期与否）而抵押人一个月内未能遵守该项通知全数偿还给抵押权人；
（2）抵押人逾期30天仍未清缴全部应付款项；
（3）抵押人违反此合约之任何条款；
（4）抵押人系个人而遭遇破产，或经法院下令监管财产；或抵押人为公司组织而被解散或清盘；
（5）抵押人的任何财产遭受或可能遭受扣押或没收；
（6）抵押人舍弃该房产。
5.当抵押权人依照上述权力而出售该房产予买主时，买主不须查询有关上述之事宜，亦不需理会抵押人是否欠抵押权人债项或该买卖是否不当。即使该买卖有任何不妥或不规则之处，对买主而言，该买卖仍然当做有效及抵押人有权将该房产售给买主。
6.抵押权人有权发出收条或租单予买主或租客，而买主及住客不须理会抵押权人收到该笔款项或租金的运用，倘由于该款项或租金的不妥善运用招致损失，概与买主及租客无关。
7.抵押权人或按第五（2）条款委派接管人或人，须将由出租或出售该房产所得的款项，按下列次序处理。
（1）用以偿付因出租或出售该房产而支出的一切费用（包括缴付接管人或人的费用及报酬）；
（2）用以扣缴所欠的一切税款及抵押人根据此合约一切应付的费用及杂费（包括保险费及修补该房产的费用）；
（3）用以扣还抵押人所欠贷款及应付利息，扣除上述款项后，如有余款，抵押权人须将余款交付抵押人或其他有权收取的人，出售该房产所得价款，如不够偿还抵押人所欠一切款项及利息，抵押权人有权另行追索抵押人及/或担保人。
8.抵押权人于运用其权力及权利时，而令抵押人受到不能控制的损失，抵押权人概不负责。
9.抵押权人可以书面发出还款要求或其他要求，或有关抵押房产所需的通知书，该书面通知可以邮递方式寄往抵押人最后所报的住宅或办公地址或投留在该房产内，而该要求或通知书将被认为于发信或投留之后7天生效。
第十二条 抵押人声明及保证
抵押人声明及保证如下：
一、抵押人保证按本合约规定，按时按金额依期还本付息。
二、抵押人同意在抵押权人处开立存款帐户，并不可撤销地授权抵押权人对与本抵押贷款有关的本息和一切费用可照付帐户。
三、向抵押权人提供一切资料均真实可靠，无任何伪造和隐瞒事实之处；上述抵押房产，在本合约签订前，未抵押予任何银行、公司和个人。
四、抵押房产的损毁，不论任何原因，亦不论任何人的过失，均须负责赔偿抵押权人的损失。
五、未经抵押权人同意，抵押人不得将上述抵押房产全部或部分出售、出租、转让、按揭、再抵押、抵偿债务，舍弃或以任何方式处理；如上述抵押房产的全部或部分发生毁损，不论何原因所致、亦不论何人的过失，均由抵押人负全部责任，并向抵押权人赔偿由此引起的一切损失。
六、抵押人使用该房产除自住外，托管或租与别人居住时，必须预先通知抵押权人，并征得抵押权人书面同意，方可进行；如将该房产出租，抵押人必须与承租人订立租约，租约内必须订明：抵押人背约时，由抵押权人发函日起计壹个月内，租客即须迁出。
七、准许抵押权人及其授权人，在任何合理时间内进入该房产，以便查验。
八、在更改地址时立即通知抵押权人。
九、立即清付该房产的各项修理费用，并保障该房
产免受扣押或涉及其他法律诉讼；
十、抵押期间，缴交地税，有关部门对该房产所征收的任何税项、管理费、水费、电费及其他一切杂费；以及遵守居民公约内的条文，并须赔偿抵押权人因抵押人不履行上述事宜的损失。
十一、在抵押权人认为必要时，向抵押权人指定的保险公司投保买房产保险或抵押人的人寿保险，该投保单均以抵押权人为受益人。
十二、当有任何诉讼、仲裁或法院传讯，正在对抵押人有不利影响时，保证及时以书面通知抵押权人。
十三、如担保人代抵押人偿还全部欠款，抵押人同意抵押权人将抵押物业权益转给担保人，并保证对该转让无异议。
十四、若担保人按本合约有关规定，代抵押人清还所有欠款，抵押权人应将抵押人名下的抵押物业的权益转让予担保人。
十五、担保人在取得该抵押物业权益后，抵押人同意担保人可以以任何方式处分该抵押物业（包括以抵押人名义出售该物业），以赔偿担保人因代抵押人清偿欠款而引起的损失及一切有关（包括处理抵押物业）费用；若有不足，担保人可向抵押人索偿，抵押人承诺所有不足数额负责赔偿于担保人。
十六、抵押人确认担保人取得抵押物业权益及处分抵押物业的合法地位，由于处理抵押物业而导致抵押人的一切损失，抵押人放弃对担保人追索的权利。
十七、按照抵押权人的合理请求，采取一切措施及签订一切有关文件，以确保抵押权人合法权益。
第十三条 担保人及担保人责任
一、担保人____ ，地址____ ，（营业执照）____ 是本合约项下抵押权益的房产买卖合同的卖方（即售房单位），也是本合约项下贷款抵押人的介绍人及担保人，承担无条件及不可撤销担保责任如下：
1.担保额度：以本合约项下贷款本息及与本合约引起有关诉讼费用的为限。
2.担保期限：以本合约生效日起至抵押人还清或担保人代还清本合约项下贷款本息及一切费用之日止。
二、担保人责任：
1.担保人自愿承担本合约项下贷款的担保责任。
2.如抵押人未能按抵押权人的规定或通知履行还款责任，或抵押人发生任何违约事项，抵押权人即以双挂号投邮方式，书面通知担保人履行担保责任，并于发函日起计30天内履行担保义务，代抵押人清偿所欠抵押权人的一切欠款。
3.担保人保证按抵押权益房产买卖合同所列售房单位责任，准时、按质完成抵押物业的建造工程，抵押权人对此不不负任何（包括可能对抵押人或其他任何人）责任。
4.担保人同意抵押人将其房产买卖合同的权益抵押予抵押权人，承认抵押权人在抵押人清偿本合约项下贷款全部借款本息之前，拥有该房产买卖合同中抵押人全部权益，并保证该权益不受任何人（包括担保人）侵犯。
5.担保人保证与抵押权人紧密合作，使本合约各项条款得以顺利履行；特别是在发出入住通知书（收楼纸）后，将尽力协助办理物业抵押有关手续，以保障抵押权人的利益。
6.担保人因履行担保义务后，而取得本合约项下的抵押权益房产买卖合同或抵押物业，担保人有权以任何公平或合理的方式予以处分，以抵偿代抵押人清偿欠款本息所引起的损失，如因处理该抵押物引致任何纷争或损失，概与抵押权人无关。
7.担保人在此的担保责任是独立附加不受抵押权人从抵押人处获得楼房或其他抵押，担保权益所代替，只要抵押人违约，抵押权人无需先向抵押人追计或处置抵押物业，即可强制执行担保人在本合约项下的担保责任直至依法律程序向法院申请强制执行。
第十四条 抵押权人责任
抵押权人基于抵押人确切履行本合约全部条款及担保人愿意承担本合约项下贷款担保责任的条件下：
一、按合约有关规定，准时提供一定期质押贷款予抵押人，该贷款将以抵押人购楼款名义转入售房单位帐户。
二、抵押人向抵押权人还清本合约规定的贷款总额连利息及其他应付款项之后（包括转归该房产权予抵押人的费用）若同时已全部遵守及履行本合约各项条款者，抵押权人将该抵押权益的房主买卖合同或房产权证书转归抵押人，同时解除担保人担保责任。
三、若抵押人未能履行还款义务，而由担保人代清还所积欠一切欠款后，抵押权人即将抵押人抵押予抵押权人的抵押物业权益转让给担保人，担保人对该抵押物业的处理，与抵押权人无涉。
四、本合约由各方签署，经____ 市公证处公证，由抵押人签署提款通知书交于抵押权人收执并经抵押权人已收齐全部贷款文件后二天内，抵押权人须将贷款金额全数以抵押人购楼款名义存入售房单位指定帐户，否则抵押权人须偿付利息予担保人，利息计算按第五条第一项办理，由于抵押人或担保人出现各种导致抵押权人未能贷出款项的情况发生，抵押权人概不负责，且有关各项费用恕不退还。
第十五条 其 他
一、对本合约内任何条款，各方均不得以口头形式或其他形式修改、放弃、撤销或终止。
二、在本合约履行期间，抵押权人对抵押人任何违约或延误行为施以的任何宽容，宽限或延缓履行本合约享有的权益和权力，均不能损害，影响或限制抵押权人依本合约和有关法律规定的债权人应享有一切权益和权力。
三、抵押人如不履行本合约所载任何条款时，抵押权人可不预告通知，将抵押人存在抵押权人处的其他财物自由变卖，以抵偿债务；如抵押人尚有其他款项存在抵押权人处，抵押权人亦可拨充欠数。
四、本合约规定的权利可以同时行使，也可以分别行使，亦可以累积；上述权利、利益和赔偿办法并不排除法律规定的其他赔偿办法。
五、抵押人、担保人与抵押权人，与本合约有关的通知、要求等，应以书面形式进行，电传、电报一经发出，信件在投邮7天后，及任何以人手送递的函件一经送出，即被视为已送达对方。
六、抵押权人无需征求抵押人和担保人同意，可将抵押权人在本合约项下的权益转让他人；但抵押人和担保人未征得抵押权人的书面同意，不得将其在本合约项下的任何还款及其他责任或义务转让于第三者；抵押人或担保人的继承人或接办人，仍须向抵押权人或抵押权人的承让人继续负起本合约项下的还款及其他责任。
七、本合约所提及的抵押权人，亦包括抵押权人的继承人、承让人；抵押人亦包括经抵押权人同意的抵押人继承人、接办人。
八、本合约不论因何种原因而在法律上成为无效合约，或部分条款无效，抵押人和担保人仍应履行一切还款责任。若发生上述情况，抵押权人有权终止本合约，并立即向担保人和抵押人追偿欠款本息及其他有关款项。
九、抵押权人向抵押人和担保人付还欠款时，只须提供抵押权人签发之欠款数目单（有明显错误者例外），即作为抵押人和担保人所欠的确数证据，抵押人和担保人不得异议。
第十六条 适用法律及纠纷的解决
一、本合约按中华人民共和国法律订立，受中华人民共和国法律保护。
二、在争议发生时，按下述第（ ）项解决：（1）向____ 仲裁委申请仲裁；（2）向____ 人民法院。
三、如抵押人来自海外或台湾等地区，或为该地区居民，抵押权人有权在抵押人的来处或居住地执行本合约内由抵押人给抵押权人权力，及向抵押人进行追索，包括仲裁、诉讼和执行仲裁或诉讼之裁决，如抵押权人决定在上述地区执行上述权力，进行追索、仲裁、诉讼等行动，抵押人和担保人必须承认本合约同时受该地区的法律保障，不得提出异议，如本合约内任何规定，在该地区法律上，被认为无效或被视为非法，并不影响其他规定的效力。
第十七条 附 则
一、本合约须由三方代表签字，并经____ 市公证机关公证。
二、本合约经____ 市公证机关公证后，以抵押权人贷出款项的日期，作为合约生效日。
三、本合约内所述附表（一）、附表（二）及抵押人（即购房业主）与担保人（即售房单位）所签订的房产买卖合同（附件三），为本合约不可分割的部分。
四、本合约用中文书写，壹式肆分，均具有同等效力；抵押人、抵押权人、担保人各执壹份、公证处存档壹份。
第十八条 签 章
本合约各方已详读及同意遵守本合约全部条款。
签 章：______________________________________
抵 押 人：____________________ 签 署：____________________
担 保 人：____________________ 抵 押 权 人：____________________
代表人签署：____________________ 代表人签署：_____________________
____ 年____ 月____ 日
登记机关：
抵押登记编号（____）楼花字第____号
抵押权人范文第9篇
正规房产抵押借款合同范本一
抵押权人：________________________________________________
地址：____________邮码：____________电话：____________
法定代表人：____________职务：____________
抵押人：________________________________________________
地址：____________邮码：____________电话：____________
法定代表人：____________职务：____________
抵押物业地址：____________邮码：____________电话：____________
抵押权益之房产买卖合同：购房____字第________号
第一条总则
抵押权人与抵押人于____年____月____日会同担保人签定本房产抵押贷款合约(下称合约)。抵押人(即借款人)同意以其与担保人于____年____月____日签订的房产买卖合同(即抵押权益之房产买卖合同)的全部权益抵押于抵押权人，并同意该房产买卖合同项下的房产物业(即抵押物业)，在售房单位发出入住通知书(收楼纸)后，立即办理房产抵押手续，以该物业抵押于抵押权人，赋予抵押权人以第一优先抵押权，并愿意履行本合约全部条款。抵押权人(即贷款人)同意接受抵押人以上述房产买卖合同的全部权益及房产买卖合同项下房产物业，作为本合约项下贷款的抵押物，并接受担保人承担本合约项下贷款的担保责任，抵押权人向抵押人提供一定期抵押贷款，作为抵押人购置抵押物业的部分楼款。经三方协商，特定立本合约，应予遵照履行。
第二条释义
在此贷款合约内，除合约内另行定义外，下列名词的定义如下：
营业日：指抵押权人公开营业的日子。
欠款：抵押人欠抵押权人的一切款项，包括本金，利息及其他有关费用。
房产买卖合同之全部权益：指抵押人(即购房业主)与担保人签订的房产买卖合同内所应拥有的全部权益。
房产物业建筑期：售房单位发出入住通知书日期之前，视为房产物业建筑期。
第三条贷款金额
一、贷款金额：人民币____元;
所有已归还(包括提前归还)的款项，不得再行提取。
二、抵押人在此不可撤销地授权抵押权人将上述贷款金额全数以抵押人购楼款名义，存入售房单位帐户。
第四条贷款期限
贷款期限为____年，由抵押权人贷出款项日起计。期满时抵押人应将贷款本息全部清还，但在期限内，如抵押人发生违约行为，抵押权人可据实际情况，随时通知抵押人归还或停止支付或减少贷款金额，抵押人当即履行。
第五条利息
一、贷款利率按____银行贷款最优惠利率加____厘(年息)计算。
二、上述之优惠利率将随市场情况浮动，利率一经公布调整后，立即生效，抵押权人仍保留随时调整贷款利率的权利。
三、本合约项下之贷款利率，按贷款日利率或根据抵押权人书面通知按市场情况而调整的利率。
四、合约有效期内，按日贷款余额累计利息，每年以365天计日。
五、贷款利率如有调整时，由抵押权人以书面通知抵押人调整后的利率。
第六条还款
一、本合约项下贷款本金及其相应利息，抵押人应分____期，自款项贷出日计，按月清还借款本息，每期应缴付金额(包括因利率调整带来的应缴金额改变)，由抵押权人以书面通知抵押人，如还款日不是营业日，则该分期付款额须于还款日起延次一个营业日缴交。
二、抵押权人有权调整及更改每期应付金额或还款期数。
三、抵押人必须在____银行开立存款帐户，对与本抵押贷款有关的本息和一切费用，要照付该帐户，若因此而引致该帐户发生透支或透支增加，概由抵押人承担偿还责任。
四、所有应付予抵押权人的款项，应送____银行。
五、抵押人不能从中抵扣、反索任何款项。如果在中国现时或将来有关法律规范下，不得不抵扣或反索任何款项(包括税款)，则抵押人得即向抵押权人补偿额外款项，致使抵押权人所得，相当于在无需反索的情况所应得不折不扣的款项。
第七条逾期利息及罚息
一、每月分期付款应缴的金额，应按照规定期数及日期摊还;尚有逾期欠交期款等情况，抵押人必须立即补付期款及逾期利息，逾期利息的利率由抵押权人决定，按月息2%至5%幅度计收。
二、抵押人如逾期还款，除缴付逾期利息外，抵押权人有权在原利率基础上，向抵押人加收20%至50%的罚息。
三、抵押人须按照上述指定利率，照付逾期未付款项的利息，直至款项结清为止，无论在裁判确定债务之前或之后，此项利息均按日累积计算。
第八条提前还款
一、在征得抵押权人同意的条件下，抵押人可按下列规定，办理提前还款手续：
1.抵押人可在每月的分期还款日，提前部分或全部偿还实贷款额，每次提前偿还金额不少于____万元整的倍数;所提前偿还的款额，将按例序渐次减低原贷款额。
2.抵押人必须在预定提前还款日一个月前给抵押权人一个书面通知，该通知一经发出，即不可撤销。
3.抵押人自愿提早缴付本合约规定的部分或全部款项，抵押人应予抵押权人相等于该部分或全部款项一个月利息的补偿金。
二、抵押人和担保人同意，在发生下列所述任何情况时，抵押权人有权要求抵押人立即提前清还部分或全部实际贷款额，或立即追计担保人：
1.抵押人及/或担保人违反本合约任何条款。
2.抵押人及/或担保人本身对外的借款、担保、赔偿、承诺或其他借债责任，因：
a.违约被勒令提前偿还;
b.到期而不能如期偿还。
3.抵押人及/或担保人本身发生病变(包括精神不健全)、死亡、合并、收购、重组、或因法院或政府机关或任何决意通过要解散、清盘、破产、关闭或指定接管人或信托人等去处理所有或大部分其所属之财产。
4.抵押人及/或担保人被扣押令或禁止令等威胁，要对具不动产、物业或财产等有不利影响，而该等威胁又不能在发生后30天内完满解除。
5.抵押人及/或担保人不能偿还一般债权人的欠债，在清盘、倒闭时不能清偿债项或将要停止营业。
6.如抵押人及/或担保人因在中国法律规范下，变得不合法或不可能继续履行本合约所应负责任。
7.如抵押人及/或担保人因业务上经营前景或其所拥有财产出现不利变化，而严重影响其履行本合约所负责任的能力。
8.抵押人及/或担保人财产全部或任何重要关键部分被没收征用，被强制性收购(不论是否有价收购)，或遭到损毁破环。
9.抵押人没有事先得到抵押权人书面同意而擅自更改其股权结构。
10.抵押人舍弃该抵押房产。
如发觉上述任何事项或可能导致上述事项的事故已经发生，抵押人及/或担保人应立即书面通知抵押权人，除非上述事项在抵押权人得知时已获得完满解决，否则抵押权人可在该等事项发生后任何时间，以任何形式处分抵押物或根据本合同内第十三条担保人及担保人责任条款第一条第二点的担保期限内追付担保人。抵押权人于运用上述权力及权利时，而令担保人及/或抵押人受到不能控制的损失，抵押权人概不负责。
第九条手续费及其他费用
一、抵押人应按贷款金额缴付手续费5，在贷款日一次付清，并必须绝对真实地提供本合约涉及的一切资料;若在签约后，发现抵押人所提供的资料与事实不符，抵押权人有权立即收回该笔贷款及利息，并对依约所收手续费，不予退还。
二、抵押贷款文件费，抵押人在贷款日一次过付____币____元整。
三、公证费用及抵押登记费用：有关本合约所涉及的公证及抵押登记等费用，全部由抵押人负责支付。
四、抵押人如不依约清付本合约内规定的一切款项，引致抵押权人催收，或因为任何原因，使抵押权人决定通过任何途径或方式追索，一切因此引起的费用(如处理押品的各种手续费、管理费、各种保险费等)概由抵押人负责偿还，并由各项费用确实支付之日起到收到之日止，同样按日累积计算逾期利息。
第十条贷款先决条件
一、抵押人填具房产抵押贷款申请表;该申请表须经担保人确认。
二、抵押人提供购置抵押物的购房合约。
三、以抵押人名义，向抵押权人指定或认可的保险公司投保不少于重新购置抵押物金额的全险;保险单须过户____银行，并交由该行保管。
四、本合约由抵押人、抵押权人、担保人各方代表签署并加盖公章。
五、本合约须由____公证机关公证。
第十一条房产抵押
一、本合约项下的房产抵押是指：
1.房产物业建筑期内抵押人的权益抵押：
(1)是指抵押人(即购房业主)与____(即售房单位)签订并经____市公证处公证的房产买卖合同中，由抵押人将依据该购房合约其所应拥有的权益，以优先第一地位抵押于抵押权人;如因抵押人或担保人未能履行还款责任或担保义务，抵押权人即可取得抵押人在该房产买卖合同内的全部权益，以清偿所有欠款;
(2)该抵押权益之房产买卖合同须交由抵押权人保管。
2.抵押房产物业：
(1)是指抵押人(即购房业主)与____(即售房单位)签订的房产买卖合同中，抵押人购买的已建成(即可交付使用)的抵押房产物业(资料详见附表);
(2)抵押人须将上述第2项(1)点之抵押房产列在本合约的附表二内，以优先第一地位抵押予抵押权人作为所欠债务的押品;
(3)抵押人(即购房业主)现授权抵押权人在接获担保人(售房单位)发出的入住通知书后，即代其向____市房产管理机关申领房产权证书，并办理抵押登记手续。
二、抵押房产物业的保险：
1.抵押人须在规定时间内，到抵押权人指定的保险公司并按抵押权人指定的险种投保，保险标的为上述抵押房产，投保金额不少于重新购置抵押房产金额的全险，在贷款本息还清之前，抵押人不得以任何理由中断保险，如抵押人中断保险，抵押权人有权代为投保，一切费用由抵押人负责支付;由此而引起的一切损失，抵押人须无条件全部偿还抵押权人，抵押权人有权向抵押人索偿。
2.抵押人须在规定时间内，将保险单过户于抵押权人。保险单不得附有任何有损于抵押权人权益和权力的限制条件，或任何不负责赔偿的金额。
3.保险单正本由抵押权人执管，并由抵押人向抵押权人支付保管费。
4.抵押人不可撤销地授权抵押权人为其代表人，按受保险赔偿金，并不可撤销地授权抵押权人为该赔偿金的支配人;此项授权非经抵押权人书面同意不可撤销。
5.若上述保险赔偿金额数，不足以赔付抵押人所欠抵押权人的欠款时，抵押权人有权向抵押人及/或担保人追偿，直至抵押人清还所欠款项。
6.倘该房产在本合约有效期内受到损坏，而保险公司认为修理损坏部分符合经济原则者，则保单项下赔偿金将用于修理损坏部分。
三、抵押房产物业登记
1.物业建筑期的购房权益抵押：向房产管理机关办理抵押备案。抵押人房产买卖合同及由售房单位出具的已缴清楼价款证明书等交由抵押权人收执和保管。
2物业建成入住即办理房产物业抵押登记，抵押物业的《房产权证书》交由抵押权人收执和保管，登记费用由抵押人支付。
四、抵押解除
1.一旦抵押人依时清还抵押权人一切款项，并履行合约全部条款及其他所有义务后，抵押权人须在抵押人要求及承担有关费用的情况下，解除在抵押合约中对有关抵押房产的抵押权益，并退回抵押物业的《房产权证书》及《房产买卖合同》。
2.抵押人在履行上述第1点条款下，由抵押权人具函____市房产管理机关，并将房产权证书交于抵押人向____市房产管理机关办理抵押物的抵押登记注销手续。
五、抵押物的处分
1.抵押人如不支付本合约规定的任何款项或不遵守本合约各项明文规定的条款或发生任何违约事项时，抵押权人可以立刻进入及享用该楼宇的全部或收取租金和收益;或以抵押权人认为合适的售价或租金及年期，售出或租出该房产的全部或部分及收取租金和收益。抵押权人可雇用接管人或人处理上述事宜，而其工资或报酬则由抵押人负责。该接管人或人将被当作抵押人的人，而抵押人须完全负责此接管人或人的作为及失职之责。
2.获委任的接管人得享有以下权利：
(1)要求住客缴交租金或住用费及发出有效的租单及收据，并有权以诉讼、控告、扣押或其他方式追付欠租或住用费;此等要求，收据或追付事宜，将以抵押人或抵押权人名义而发出，而付款人将不需要问及接管人是否有权力行事;
(2)接管人可依据抵押权人的书面通知而将其所收到的款项，投保于该房产的全部或部分及其内部附着物及室内装修。
3.抵押权人依照第十一条第五项条款不需要征询抵押人或其他人士同意，有权将该房产全部或部分，按法律有关规定处分，抵押权人有权签署有关该房产买卖的文件及契约，及取销该项买卖，而一切因此而引起的损失，抵押人不须负责。
4.抵押权人可于下列情形运用其处分该房产的权力：
(1)抵押权人给予抵押人通知，要求还款(不论届期与否)而抵押人一个月内未能遵守该项通知全数偿还给抵押权人;
(2)抵押人逾期30天仍未清缴全部应付款项;
(3)抵押人违反此合约之任何条款;
(4)抵押人系个人而遭遇破产，或经法院下令监管财产;或抵押人为公司组织而被解散或清盘;
(5)抵押人的任何财产遭受或可能遭受扣押或没收;
(6)抵押人舍弃该房产。
5.当抵押权人依照上述权力而出售该房产予买主时，买主不须查询有关上述之事宜，亦不需理会抵押人是否欠抵押权人债项或该买卖是否不当。即使该买卖有任何不妥或不规则之处，对买主而言，该买卖仍然当做有效及抵押人有权将该房产售给买主。
6.抵押权人有权发出收条或租单予买主或租客，而买主及住客不须理会抵押权人收到该笔款项或租金的运用，倘由于该款项或租金的不妥善运用招致损失，概与买主及租客无关。
7.抵押权人或按第五(2)条款委派接管人或人，须将由出租或出售该房产所得的款项，按下列次序处理。
(1)用以偿付因出租或出售该房产而支出的一切费用(包括缴付接管人或人的费用及报酬);
(2)用以扣缴所欠的一切税款及抵押人根据此合约一切应付的费用及杂费(包括保险费及修补该房产的费用);
(3)用以扣还抵押人所欠贷款及应付利息，扣除上述款项后，如有余款，抵押权人须将余款交付抵押人或其他有权收取的人，出售该房产所得价款，如不够偿还抵押人所欠一切款项及利息，抵押权人有权另行追索抵押人及/或担保人。
8.抵押权人于运用其权力及权利时，而令抵押人受到不能控制的损失，抵押权人概不负责。
9.抵押权人可以书面发出还款要求或其他要求，或有关抵押房产所需的通知书，该书面通知可以邮递方式寄往抵押人最后所报的住宅或办公地址或投留在该房产内，而该要求或通知书将被认为于发信或投留之后7天生效。
第十二条抵押人声明及保证
抵押人声明及保证如下：
一、抵押人保证按本合约规定，按时按金额依期还本付息。
二、抵押人同意在抵押权人处开立存款帐户，并不可撤销地授权抵押权人对与本抵押贷款有关的本息和一切费用可照付帐户。
三、向抵押权人提供一切资料均真实可靠，无任何伪造和隐瞒事实之处;上述抵押房产，在本合约签订前，未抵押予任何银行、公司和个人。
四、抵押房产的损毁，不论任何原因，亦不论任何人的过失，均须负责赔偿抵押权人的损失。
五、未经抵押权人同意，抵押人不得将上述抵押房产全部或部分出售、出租、转让、按揭、再抵押、抵偿债务，舍弃或以任何方式处理;如上述抵押房产的全部或部分发生毁损，不论何原因所致、亦不论何人的过失，均由抵押人负全部责任，并向抵押权人赔偿由此引起的一切损失。
六、抵押人使用该房产除自住外，托管或租与别人居住时，必须预先通知抵押权人，并征得抵押权人书面同意，方可进行;如将该房产出租，抵押人必须与承租人订立租约，租约内必须订明：抵押人背约时，由抵押权人发函日起计壹个月内，租客即须迁出。
七、准许抵押权人及其授权人，在任何合理时间内进入该房产，以便查验。
八、在更改地址时立即通知抵押权人。
九、立即清付该房产的各项修理费用，并保障该房产免受扣押或涉及其他法律诉讼;
十、抵押期间，缴交地税，有关部门对该房产所征收的任何税项、管理费、水费、电费及其他一切杂费;以及遵守居民公约内的条文，并须赔偿抵押权人因抵押人不履行上述事宜的损失。
十一、在抵押权人认为必要时，向抵押权人指定的保险公司投保买房产保险或抵押人的人寿保险，该投保单均以抵押权人为受益人。
十二、当有任何诉讼、仲裁或法院传讯，正在对抵押人有不利影响时，保证及时以书面通知抵押权人。
十三、如担保人代抵押人偿还全部欠款，抵押人同意抵押权人将抵押物业权益转给担保人，并保证对该转让无异议。
十四、若担保人按本合约有关规定，代抵押人清还所有欠款，抵押权人应将抵押人名下的抵押物业的权益转让予担保人。
十五、担保人在取得该抵押物业权益后，抵押人同意担保人可以以任何方式处分该抵押物业(包括以抵押人名义出售该物业)，以赔偿担保人因代抵押人清偿欠款而引起的损失及一切有关(包括处理抵押物业)费用;若有不足，担保人可向抵押人索偿，抵押人承诺所有不足数额负责赔偿于担保人。
十六、抵押人确认担保人取得抵押物业权益及处分抵押物业的合法地位，由于处理抵押物业而导致抵押人的一切损失，抵押人放弃对担保人追索的权利。
十七、按照抵押权人的合理请求，采取一切措施及签订一切有关文件，以确保抵押权人合法权益。
第十三条担保人及担保人责任
一、担保人____，地址____，(营业执照)____是本合约项下抵押权益的房产买卖合同的卖方(即售房单位)，也是本合约项下贷款抵押人的介绍人及担保人，承担无条件及不可撤销担保责任如下：
1.担保额度：以本合约项下贷款本息及与本合约引起有关诉讼费用的为限。
2.担保期限：以本合约生效日起至抵押人还清或担保人代还清本合约项下贷款本息及一切费用之日止。
二、担保人责任：
1.担保人自愿承担本合约项下贷款的担保责任。
2.如抵押人未能按抵押权人的规定或通知履行还款责任，或抵押人发生任何违约事项，抵押权人即以双挂号投邮方式，书面通知担保人履行担保责任，并于发函日起计30天内履行担保义务，代抵押人清偿所欠抵押权人的一切欠款。
3.担保人保证按抵押权益房产买卖合同所列售房单位责任，准时、按质完成抵押物业的建造工程，抵押权人对此不不负任何(包括可能对抵押人或其他任何人)责任。
4.担保人同意抵押人将其房产买卖合同的权益抵押予抵押权人，承认抵押权人在抵押人清偿本合约项下贷款全部借款本息之前，拥有该房产买卖合同中抵押人全部权益，并保证该权益不受任何人(包括担保人)侵犯。
5.担保人保证与抵押权人紧密合作，使本合约各项条款得以顺利履行;特别是在发出入住通知书(收楼纸)后，将尽力协助办理物业抵押有关手续，以保障抵押权人的利益。
6.担保人因履行担保义务后，而取得本合约项下的抵押权益房产买卖合同或抵押物业，担保人有权以任何公平或合理的方式予以处分，以抵偿代抵押人清偿欠款本息所引起的损失，如因处理该抵押物引致任何纷争或损失，概与抵押权人无关。
7.担保人在此的担保责任是独立附加不受抵押权人从抵押人处获得楼房或其他抵押，担保权益所代替，只要抵押人违约，抵押权人无需先向抵押人追计或处置抵押物业，即可强制执行担保人在本合约项下的担保责任直至依法律程序向法院申请强制执行。
第十四条抵押权人责任
抵押权人基于抵押人确切履行本合约全部条款及担保人愿意承担本合约项下贷款担保责任的条件下：
一、按合约有关规定，准时提供一定期质押贷款予抵押人，该贷款将以抵押人购楼款名义转入售房单位帐户。
二、抵押人向抵押权人还清本合约规定的贷款总额连利息及其他应付款项之后(包括转归该房产权予抵押人的费用)若同时已全部遵守及履行本合约各项条款者，抵押权人将该抵押权益的房主买卖合同或房产权证书转归抵押人，人的抵押物业权益转让给担保人，担保人对该抵押物业的处理，与抵押权人无涉。
四、本合约由各方签署，经____市公证处公证，由抵押人签署提款通知书交于抵押权人收执并经抵押权人已收齐全部贷款文件后二天内，抵押权人须将贷款金额全数以抵押人购楼款名义存入售房单位指定帐户，否则抵押权人须偿付利息予担保人，利息计算按第五条第一项办理，由于抵押人或担保人出现各种导致抵押权人未能贷出款项的情况发生，抵押权人概不负责，且有关各项费用恕不退还。
第十五条其他
一、对本合约内任何条款，各方均不得以口头形式或其他形式修改、放弃、撤销或终止。
二、在本合约履行期间，抵押权人对抵押人任何违约或延误行为施以的任何宽容，宽限或延缓履行本合约享有的权益和权力，均不能损害，影响或限制抵押权人依本合约和有关法律规定的债权人应享有一切权益和权力。
三、抵押人如不履行本合约所载任何条款时，抵押权人可不预告通知，将抵押人存在抵押权人处的其他财物自由变卖，以抵偿债务;如抵押人尚有其他款项存在抵押权人处，抵押权人亦可拨充欠数。
四、本合约规定的权利可以同时行使，也可以分别行使，亦可以累积;上述权利、利益和赔偿办法并不排除法律规定的其他赔偿办法。
五、抵押人、担保人与抵押权人，与本合约有关的通知、要求等，应以书面形式进行，电传、电报一经发出，信件在投邮7天后，及任何以人手送递的函件一经送出，即被视为已送达对方。
六、抵押权人无需征求抵押人和担保人同意，可将抵押权人在本合约项下的权益转让他人;但抵押人和担保人未征得抵押权人的书面同意，不得将其在本合约项下的任何还款及其他责任或义务转让于第三者;抵押人或担保人的继承人或接办人，仍须向抵押权人或抵押权人的承让人继续负起本合约项下的还款及其他责任。
七、本合约所提及的抵押权人，亦包括抵押权人的继承人、承让人;抵押人亦包括经抵押权人同意的抵押人继承人、接办人。
八、本合约不论因何种原因而在法律上成为无效合约，或部分条款无效，抵押人和担保人仍应履行一切还款责任。若发生上述情况，抵押权人有权终止本合约，并立即向担保人和抵押人追偿欠款本息及其他有关款项。
九、抵押权人向抵押人和担保人付还欠款时，只须提供抵押权人签发之欠款数目单(有明显错误者例外)，即作为抵押人和担保人所欠的确数证据，抵押人和担保人不得异议。
第十六条适用法律及纠纷的解决
一、本合约按中华人民共和国法律订立，受中华人民共和国法律保护。
二、在争议发生时，按下述第()项解决：(1)向____仲裁委申请仲裁;(2)向____人民法院。
三、如抵押人来自海外或台湾等地区，或为该地区居民，抵押权人有权在抵押人的来处或居住地执行本合约内由抵押人给抵押权人权力，及向抵押人进行追索，包括仲裁、诉讼和执行仲裁或诉讼之裁决，如抵押权人决定在上述地区执行上述权力，进行追索、仲裁、诉讼等行动，抵押人和担保人必须承认本合约同时受该地区的法律保障，不得提出异议，如本合约内任何规定，在该地区法律上，被认为无效或被视为非法，并不影响其他规定的效力。
第十七条附则
一、本合约须由三方代表签字，并经____市公证机关公证。
二、本合约经____市公证机关公证后，以抵押权人贷出款项的日期，作为合约生效日。
三、本合约内所述附表(一)、附表(二)及抵押人(即购房业主)与担保人(即售房单位)所签订的房产买卖合同(附件三)，为本合约不可分割的部分。
四、本合约用中文书写，壹式肆分，均具有同等效力;抵押人、抵押权人、担保人各执壹份、公证处存档壹份。
第十八条签章
本合约各方已详读及同意遵守本合约全部条款。
签章：____________________
抵押人：____________________
签署：____________________
抵押权人：____________________
代表人签署：____________________
担保人：____________________
代表人签署：____________________
____年____月____日
登记机关：
抵押登记编号(____)楼花字第____号
抵押登记日期，____年____月____日
正规房产抵押借款合同范本二(在建工程)
抵押人____________________愿将其在建工程作抵押物，以担保债务按期清偿，担保的范围为抵押贷款的本息及罚息，经与抵押权人_________协商，于_________年_____月_____日在______________签订本抵押贷款合同。
一、抵押在建工程状况：_________。
1.坐落位置：_________区_________街路_________胡同______号。开工许可证_____号。工程设计总面积：_________平方米。
2.建筑结构：___________________。设计层数：_________。用途：________________________。
3.资金来源：________________________。计划批准文号：_________。工程总造价：_________元整。
4.已完成部分：层数_________。建筑面积_________平方米。评估现值：_________元整。
5.土地使用权取得方式：___________________。使用年限：______________。
6.土地面积：___________________。地区类别：___________________。
7.土地使用性质：______________土地证号：______________。
8.土地评估现值：_________元整。
9.在建工程及土地总值：_________元整。
二、抵押人将上述在建工程全部/部分，抵押给抵押权人，并将在建工程有关要件：计划批件、规划许可证、用地许可证，开工许可证、_________交_________保管。
三、抵押权人同意在建工程评估现值_________%以内提供贷款。贷熬总额为：(币种：_________)_________元整。
抵押贷款期限_________个月，从_________年_____月_____日起至_________年_____月_____日止。
付款方式：___________________
四、抵押人保证将该款项用于___________________。抵押人同意按本合同所定之贷款利率(年/月利率)______%支付利息。如遇国家调整利率或计息办法，自调整之日起按调整后的规定计息。
五、还款方式：________________________。
六、双方商定，抵押在建工程的保险事宜按以下第_____款办理。
1.由抵押人向保险公司投保。保险费用由抵押人负担，保险凭证交抵押权人保管。在本合同有效期内，当抵押工程因保险事由毁损灭失时，抵押权人为该保险赔偿金及支配人。保险赔偿金如不足清付贷款本息和罚息，抵押权人有权另行追索。(已投保的，填写下列(1)(2)款)
(1)投保价值：_______元整。
(2)保险期限：_______个月，从_________年_____月_____日起至_________年_____月_____日止。
2.双方再另行约定。
(2)向房地产市场管理部门提出申请，对抵押工程及土地使用权进行拍卖，拍卖所得价款，按有关规定依次偿还、若不足清偿贷款本息及罚息。抵押权人有权另行追索。若超出所欠贷款本息及罚息，所余部分返还给抵押人。
七、抵押期内，抵押人必须保证该工程的安全、完整，正常施工。其贷款的使用应接受抵押权人的监督、检查。
八、抵押期内，未取得抵押权人书面同意，抵押人不得将该工程转让或以其他交易方式处置。
九、抵押期内，抵押人必须交纳有关部门对该工程所征收的任何税费，并保障该工程免受扣押或涉及其他法律诉讼。
十、抵押权人未按本合同约定的期限、金额给付贷款的，抵押人有权要求支付违约金或赔偿实际损失。
十一、抵押人不依约履行本合同任何条款，或逾期不能偿还贷款本息的，抵押权人有权采取以下处置方式：
十二、企业法人分立、合并或更名，本合同的权利义务随之转移、变更。
十三、抵押人还清贷款本息及罚息，并同时已全部履行本合同各项条款，抵押关系即告终止。抵押权人应会同抵押人在十日内到房地产市场管理部门办理合同注销手续。
十四、本合同的附件：_________等，构成本合同的整体。完整的合同整体方具有法律效力。本合同一式_________份，抵押双方各执_________份，房地产市场管理部门存档一份。
十五、本合同经房地产市场管理部门登记鉴证方可有效。
十六、特约：_______________________________________。
抵押人(盖章)：__________________
地址：____________________________
法定代表人(签名)：______________
经办人(签名)：__________________
_________年_________月__________日
抵押权人(盖章)：________________
地址：____________________________
法定代表人(签名)：______________
经办人(签名)：__________________
_________年_________月__________日
鉴(公)证意见：__________________
经办人： ________________________
鉴(公)证机关(章)______________
____________年_________月_______日
抵押权人范文第10篇
地址：________邮码：________电话：_________
法定代表人：_________职务：____________
抵押人：_____________________________________
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法定代表人：_________职务：____________
抵押物业地址：________邮码：__________电话：_________
抵押权益之房产买卖合同：购房____字第________号
第一条 总则
抵押权人与抵押人于__年__月__日会同担保人签定本房产抵押贷款合约(下称合约)。抵押人(即借款人)同意以其与担保人于____年____月____日签订的房产买卖合同(即抵押权益之房产买卖合同)的全部权益抵押于抵押权人，并同意该房产买卖合同项下的房产物业(即抵押物业)，在售房单位发出入住通知书(收楼纸)后，立即办理房产抵押手续，以该物业抵押于抵押权人，赋予抵押权人以第一优先抵押权，并愿意履行本合约全部条款。抵押权人(即贷款人)同意接受抵押人以上述房产买卖合同的全部权益及房产买卖合同项下房产物业，作为本合约项下贷款的抵押物，并接受担保人承担本合约项下贷款的担保责任，抵押权人向抵押人提供一定期抵押贷款，作为抵押人购置抵押物业的部分楼款。经三方协商，特定立本合约，应予遵照履行。
第二条 释义
在此贷款合约内，除合约内另行定义外，下列名词的定义如下：
营业日：指抵押权人公开营业的日子。
欠款：抵押人欠抵押权人的一切款项，包括本金，利息及其他有关费用。
房产买卖合同之全部权益：指抵押人(即购房业主)与担保人签订的房产买卖合同内所应拥有的全部权益。
房产物业建筑期：售房单位发出入住通知书日期之前，视为房产物业建筑期。
第三条 贷款金额
一、贷款金额：人民币____元;所有已归还(包括提前归还)的款项，不得再行提取。
二、抵押人在此不可撤销地授权抵押权人将上述贷款金额全数以抵押人购楼款名义，存入售房单位帐户。
第四条 贷款期限
贷款期限为____年，由抵押权人贷出款项日起计。期满时抵押人应将贷款本息全部清还，但在期限内，如抵押人发生违约行为，抵押权人可据实际情况，随时通知抵押人归还或停止支付或减少贷款金额，抵押人当即履行。
第五条 利息
一、贷款利率按____银行贷款最优惠利率加____厘(年息)计算。
二、上述之优惠利率将随市场情况浮动，利率一经公布调整后，立即生效，抵押权人仍保留随时调整贷款利率的权利。
三、本合约项下之贷款利率，按贷款日利率或根据抵押权人书面通知按市场情况而调整的利率。
四、合约有效期内，按日贷款余额累计利息，每年以365天计日。
五、贷款利率如有调整时，由抵押权人以书面通知抵押人调整后的利率。
第六条还款
一、本 合约项下贷款本金及其相应利息，抵押人应分____期，自款项贷出日计，按月清还借款本息，每期应缴付金额(包括因利率调整带来的应缴金额改变)，由抵押权人以书面通知抵押人，如还款日不是营业日，则该分期付款额须于还款日起延次一个营业日缴交。
二、抵押权人有权调整及更改每期应付金额或还款期数。
三、抵押人必须在____银行开立存款帐户，对与本抵押贷款有关的本息和一切费用，要照付该帐户，若因此而引致该帐户发生透支或透支增加，概由抵押人承担偿还责任。
四、所有应付予抵押权人的款项，应送____银行。
五、抵押人不能从中抵扣、反索任何款项。如果在中国现时或将来有关法律规范下，不得不抵扣或反索任何款项(包括税款)，则抵押人得即向抵押权人补偿额外款项，致使抵押权人所得，相当于在无需反索的情况所应得不折不扣的款项。
第七条 逾期利息及罚息
一、每月分期付款应缴的金额，应按照规定期数及日期摊还;尚有逾期欠交期款等情况，抵押人必须立即补付期款及逾期利息，逾期利息的利率由抵押权人决定，按月息2%至5%幅度计收。
二、抵押人如逾期还款，除缴付逾期利息外，抵押权人有权在原利率基础上，向抵押人加收20%至50%的罚息。
三、抵押人须按照上述指定利率，照付逾期未付款项的利息，直至款项结清为止，无论在裁判确定债务之前或之后，此项利息均按日累积计算。
第八条 提前还款
一、在征得抵押权人同意的条件下，抵押人可按下列规定，办理提前还款手续：
1、抵押人可在每月的分期还款日，提前部分或全部偿还实贷款额，每次提前偿还金额不少于____万元整的倍数;所提前偿还的款额，将按例序渐次减低原贷款额。
2、抵押人必须在预定提前还款日一个月前给抵押权人一个书面通知，该通知一经发出，即不可撤销。
3、抵押人自愿提早缴付本合约规定的部分或全部款项，抵押人应予抵押权人相等于该部分或全部款项一个月利息的补偿金。
二、抵押人和担保人同意，在发生下列所述任何情况时，抵押权人有权要求抵押人立即提前清还部分或全部实际贷款额，或立即追计担保人：
1、抵押人及/或担保人违反本合约任何条款。
2、抵押人及/或担保人本身对外的借款、担保、赔偿、承诺或其他借债责任，因：A、违约被勒令提前偿还;B、到期而不能如期偿还。
3、抵押人及/或担保人本身发生病变(包括精神不健全)、死亡、合并、收购、重组、或因法院或政府机关或任何决意通过要解散、清盘、破产、关闭或指定接管人或信托人等去处理所有或大部分其所属之财产。
4、抵押人及/或担保人被扣押令或禁止令等威胁，要对具不动产、物业或财产等有不利影响，而该等威胁又不能在发生后30天内完满解除。
5、抵押人及/或担保人不能偿还一般债权人的欠债，在清盘、倒闭时不能清偿债项或将要停止营业。
6、如抵押人及/或担保人因在中国法律规范下，变得不合法或不可能继续履行本合约所应负责任。
7、如抵押人及/或担保人因业务上经营前景或其所拥有财产出现不利变化，而严重影响其履行本合约所负责任的能力。
8、抵押人及/或担保人财产全部或任何重要关键部分被没收征用，被强制性收购(不论是否有价收购)，或遭到损毁破环。
9、抵押人没有事先得到抵押权人书面同意而擅自更改其股权结构。
10、抵押人舍弃该抵押房产。
如发觉上述任何事项或可能导致上述事项的事故已经发生，抵押人及/或担保人应立即书面通知抵押权人，除非上述事项在抵押权人得知时已获得完满解决，否则抵押权人可在该等事项发生后任何时间，以任何形式处分抵押物或根据本合同内第十三条担保人及担保人责任条款第一条第二点的担保期限内追付担保人。抵押权人于运用上述权力及权利时，而令担保人及/或抵押人受到不能控制的损失，抵押权人概不负责。
第九条 手续费及其他费用
一、抵押人应按贷款金额缴付手续费5，在贷款日一次付清，并必须绝对真实地提供本合约涉及的一切资料;若在签约后，发现抵押人所提供的资料与事实不符，抵押权人有权立即收回该笔贷款及利息，并对依约所收手续费，不予退还。
二、抵押贷款文件费，抵押人在贷款日一次过付____币____元整。
三、公证费用及抵押登记费用：有关本合约所涉及的公证及抵押登记等费用，全部由抵押人负责支付。
四、抵押人如不依约清付本合约内规定的一切款项，引致抵押权人催收，或因为任何原因，使抵押权人决定通过任何途径或方式追索，一切因此引起的费用(如处理押品的各种手续费、管理费、各种保险费等)概由抵押人负责偿还，并由各项费用确实支付之日起到收到之日止，同样按日累积计算逾期利息。
第十条 贷款先决条件
一、抵押人填具房产抵押贷款申请表;该申请表须经担保人确认。
二、抵押人提供购置抵押物的购房合约。
三、以抵押人名义，向抵押权人指定或认可的保险公司投保不少于重新购置抵押物金额的全险;保险单须过户____银行，并交由该行保管。
四、本合约由抵押人、抵押权人、担保人各方代表签署并加盖公章。
五、本合约须由____公证机关公证。
第十一条 房产抵押
一、本合约项下的房产抵押是指：
1、房产物业建筑期内抵押人的权益抵押：
(1)是指抵押人(即购房业主)与____(即售房单位)签订并经____
市公证处公证的房产买卖合同中，由抵押人将依据该购房合约其所应拥有的权益，以优先第一地位抵押于抵押权人;如因抵押人或担保人未能履行还款责任或担保义务，抵押权人即可取得抵押人在该房产买卖合同内的全部权益，以清偿所有欠款;
(2)该抵押权益之房产买卖合同须交由抵押权人保管。
2、抵押房产物业：
(1)是指抵押人(即购房业主)与____(即售房单位)签订的房产买卖合同中，抵押人购买的已建成(即可交付使用)的抵押房产物业(资料详见附表);
(2)抵押人须将上述第2项(1)点之抵押房产列在本合约的附表二内，以优先第一地位抵押予抵押权人作为所欠债务的押品;
(3)抵押人(即购房业主)现授权抵押权人在接获担保人(售房单位)发出的入住通知书后，即代其向____市房产管理机关申领房产权证书，并办理抵押登记手续。
二、抵押房产物业的保险：
1、抵押人须在规定时间内，到抵押权人指定的保险公司并按抵押权人指定的险种投保，保险标的为上述抵押房产，投保金额不少于重新购置抵押房产金额的全险，在贷款本息还清之前，抵押人不得以任何理由中断保险，如抵押人中断保险，抵押权人有权代为投保，一切费用由抵押人负责支付;由此而引起的一切损失，抵押人须无条件全部偿还抵押权人，抵押权人有权向抵押人索偿。
2、抵押人须在规定时间内，将保险单过户于抵押权人。保险单不得附有任何有损于抵押权人权益和权力的限制条件，或任何不负责赔偿的金额。
3、保险单正本由抵押权人执管，并由抵押人向抵押权人支付保管费。
4、抵押人不可撤销地授权抵押权人为其代表人，按受保险赔偿金，并不可撤销地授权抵押权人为该赔偿金的支配人;此项授权非经抵押权人书面同意不可撤销。
5、若上述保险赔偿金额数，不足以赔付抵押人所欠抵押权人的欠款时，抵押权人有权向抵押人及/或担保人追偿，直至抵押人清还所欠款项。
6、倘该房产在本合约有效期内受到损坏，而保险公司认为修理损坏部分符合经济原则者，则保单项下赔偿金将用于修理损坏部分。
三、抵押房产物业登记
1、物业建筑期的购房权益抵押：向房产管理机关办理抵押备案。抵押人房产买卖合同及由售房单位出具的已缴清楼价款证明书等交由抵押权人收执和保管。
2物业建成入住即办理房产物业抵押登记，抵押物业的《房产权证书》交由抵押权人收执和保管，登记费用由抵押人支付。
四、抵押解除
1、一旦抵押人依时清还抵押权人一切款项，并履行合约全部条款及其他所有义务后，抵押权人须在抵押人要求及承担有关费用的情况下，解除在抵押合约中对有关抵押房产的抵押权益，并退回抵押物业的《房产权证书》及《房产买卖合同》。
2、抵押人在履行上述第1点条款下，由抵押权人具函____市房产管理机关，并将房产权证书交于抵押人向____市房产管理机关办理抵押物的抵押登记注销手续。
五、抵押物的处分
1、抵押人如不支付本合约规定的任何款项或不遵守本合约各项明文规定的条款或发生任何违约事项时，抵押权人可以立刻进入及享用该楼宇的全部或收取租金和收益;或以抵押权人认为合适的售价或租金及年期，售出或租出该房产的全部或部分及收取租金和收益。抵押权人可雇用接管人或人处理上述事宜，而其工资或报酬则由抵押人负责。该接管人或人将被当作抵押人的人，而抵押人须完全负责此接管人或人的作为及失职之责。
2、获委任的接管人得享有以下权利：
(1)要求住客缴交租金或住用费及发出有效的租单及收据，并有权以诉讼、控告、扣押或其他方式追付欠租或住用费;此等要求，收据或追付事宜，将以抵押人或抵押权人名义而发出，而付款人将不需要问及接管人是否有权力行事;
(2)接管人可依据抵押权人的书面通知而将其所收到的款项，投保于该房产的全部或部分及其内部附着物及室内装修。
3、抵押权人依照第十一条第五项条款不需要征询抵押人或其他人士同意，有权将该房产全部或部分，按法律有关规定处分，抵押权人有权签署有关该房产买卖的文件及契约，及取销该项买卖，而一切因此而引起的损失，抵押人不须负责。
4、抵押权人可于下列情形运用其处分该房产的权力：
(1)抵押权人给予抵押人通知，要求还款(不论届期与否)而抵押人一个月内未能遵守该项通知全数偿还给抵押权人;
(2)抵押人逾期30天仍未清缴全部应付款项;
(3)抵押人违反此合约之任何条款;
(4)抵押人系个人而遭遇破产，或经法院下令监管财产;或抵押人为公司组织而被解散或清盘;
(5)抵押人的任何财产遭受或可能遭受扣押或没收;
(6)抵押人舍弃该房产。
5、当抵押权人依照上述权力而出售该房产予买主时，买主不须查询有关上述之事宜，亦不需理会抵押人是否欠抵押权人债项或该买卖是否不当。即使该买卖有任何不妥或不规则之处，对买主而言，该买卖仍然当做有效及抵押人有权将该房产售给买主。
6、抵押权人有权发出收条或租单予买主或租客，而买主及住客不须理会抵押权人收到该笔款项或租金的运用，倘由于该款项或租金的不妥善运用招致损失，概与买主及租客无关。
7、抵押权人或按第五(2)条款委派接管人或人，须将由出租或出售该房产所得的款项，按下列次序处理。
(1)用以偿付因出租或出售该房产而支出的一切费用(包括缴付接管人或人的费用及报酬);
(2)用以扣缴所欠的一切税款及抵押人根据此合约一切应付的费用及杂费(包括保险费及修补该房产的费用);
(3)用以扣还抵押人所欠贷款及应付利息，扣除上述款项后，如有余款，抵押权人须将余款交付抵押人或其他有权收取的人，出售该房产所得价款，如不够偿还抵押人所欠一切款项及利息，抵押权人有权另行追索抵押人及/或担保人。
8、抵押权人于运用其权力及权利时，而令抵押人受到不能控制的损失，抵押权人概不负责。
9、抵押权人可以书面发出还款要求或其他要求，或有关抵押房产所需的通知书，该书面通知可以邮递方式寄往抵押人最后所报的住宅或办公地址或投留在该房产内，而该要求或通知书将被认为于发信或投留之后7天生效。
第十二条 抵押人声明及保证
抵押人声明及保证如下：
一、抵押人保证按本合约规定，按时按金额依期还本付息。
二、抵押人同意在抵押权人处开立存款帐户，并不可撤销地授权抵押权人对与本抵押贷款有关的本息和一切费用可照付帐户。
三、向抵押权人提供一切资料均真实可靠，无任何伪造和隐瞒事实之处;上述抵押房产，在本合约签订前，未抵押予任何银行、公司和个人。
四、抵押房产的损毁，不论任何原因，亦不论任何人的过失，均须负责赔偿抵押权人的损失。
五、未经抵押权人同意，抵押人不得将上述抵押房产全部或部分出售、出租、转让、按揭、再抵押、抵偿债务，舍弃或以任何方式处理;如上述抵押房产的全部或部分发生毁损，不论何原因所致、亦不论何人的过失，均由抵押人负全部责任，并向抵押权人赔偿由此引起的一切损失。
六、抵押人使用该房产除自住外，托管或租与别人居住时，必须预先通知抵押权人，并征得抵押权人书面同意，方可进行;如将该房产出租，抵押人必须与承租人订立租约，租约内必须订明：抵押人背约时，由抵押权人发函日起计壹个月内，租客即须迁出。
七、准许抵押权人及其授权人，在任何合理时间内进入该房产，以便查验。
八、在更改地址时立即通知抵押权人。
九、立即清付该房产的各项修理费用，并保障该房产免受扣押或涉及其他法律诉讼;
十、抵押期间，缴交地税，有关部门对该房产所征收的任何税项、管理费、水费、电费及其他一切杂费;以及遵守居民公约内的条文，并须赔偿抵押权人因抵押人不履行上述事宜的损失。
十一、在抵押权人认为必要时，向抵押权人指定的保险公司投保买房产保险或抵押人的人寿保险，该投保单均以抵押权人为受益人。
十二、当有任何诉讼、仲裁或法院传讯，正在对抵押人有不利影响时，保证及时以书面通知抵押权人。
十三、如担保人代抵押人偿还全部欠款，抵押人同意抵押权人将抵押物业权益转给担保人，并保证对该转让无异议。
十四、若担保人按本合约有关规定，代抵押人清还所有欠款，抵押权人应将抵押人名下的抵押物业的权益转让予担保人。
十五、担保人在取得该抵押物业权益后，抵押人同意担保人可以以任何方式处分该抵押物业(包括以抵押人名义出售该物业)，以赔偿担保人因代抵押人清偿欠款而引起的损失及一切有关(包括处理抵押物业)费用;若有不足，担保人可向抵押人索偿，抵押人承诺所有不足数额负责赔偿于担保人。
十六、抵押人确认担保人取得抵押物业权益及处分抵押物业的合法地位，由于处理抵押物业而导致抵押人的一切损失，抵押人放弃对担保人追索的权利。
十七、按照抵押权人的合理请求，采取一切措施及签订一切有关文件，以确保抵押权人合法权益。
第十三条 担保人及担保人责任
一、担保人____，地址____，(营业执照)____是本合约项下抵押权益的房产买卖合同的卖方(即售房单位)，也是本合约项下贷款抵押人的介绍人及担保人，承担无条件及不可撤销担保责任如下：
1、担保额度：以本合约项下贷款本息及与本合约引起有关诉讼费用的为限。
2、担保期限：以本合约生效日起至抵押人还清或担保人代还清本合约项下贷款本息及一切费用之日止。
二、担保人责任：
1、担保人自愿承担本合约项下贷款的担保责任。
2、如抵押人未能按抵押权人的规定或通知履行还款责任，或抵押人发生任何违约事项，抵押权人即以双挂号投邮方式，书面通知担保人履行担保责任，并于发函日起计30天内履行担保义务，代抵押人清偿所欠抵押权人的一切欠款。
3、担保人保证按抵押权益房产买卖合同所列售房单位责任，准时、按质完成抵押物业的建造工程，抵押权人对此不不负任何(包括可能对抵押人或其他任何人)责任。
4、担保人同意抵押人将其房产买卖合同的权益抵押予抵押权人，承认抵押权人在抵押人清偿本合约项下贷款全部借款本息之前，拥有该房产买卖合同中抵押人全部权益，并保证该权益不受任何人(包括担保人)侵犯。
5、担保人保证与抵押权人紧密合作，使本合约各项条款得以顺利履行;特别是在发出入住通知书(收楼纸)后，将尽力协助办理物业抵押有关手续，以保障抵押权人的利益。
6、担保人因履行担保义务后，而取得本合约项下的抵押权益房产买卖合同或抵押物业，担保人有权以任何公平或合理的方式予以处分，以抵偿代抵押人清偿欠款本息所引起的损失，如因处理该抵押物引致任何纷争或损失，概与抵押权人无关。
7、担保人在此的担保责任是独立附加不受抵押权人从抵押人处获得楼房或其他抵押，担保权益所代替，只要抵押人违约，抵押权人无需先向抵押人追计或处置抵押物业，即可强制执行担保人在本合约项下的担保责任直至依法律程序向法院申请强制执行。
第十四条 抵押权人责任
抵押权人基于抵押人确切履行本合约全部条款及担保人愿意承担本合约项下贷款担保责任的条件下：
一、按合约有关规定，准时提供一定期质押贷款予抵押人，该贷款将以抵押人购楼款名义转入售房单位帐户。
二、抵押人向抵押权人还清本合约规定的贷款总额连利息及其他应付款项之后(包括转归该房产权予抵押人的费用)若同时已全部遵守及履行本合约各项条款者，抵押权人将该抵押权益的房主买卖合同或房产权证书转归抵押人，同时解除担保人担保责任。
三、若抵押人未能履行还款义务，而由担保人代清还所积欠一切欠款后，抵押权人即将抵押人抵押予抵押权人的抵押物业权益转让给担保人，担保人对该抵押物业的处理，与抵押权人无涉。
四、本合约由各方签署，经____市公证处公证，由抵押人签署提款通知书交于抵押权人收执并经抵押权人已收齐全部贷款文件后二天内，抵押权人须将贷款金额全数以抵押人购楼款名义存入售房单位指定帐户，否则抵押权人须偿付利息予担保人，利息计算按第五条第一项办理，由于抵押人或担保人出现各种导致抵押权人未能贷出款项的情况发生，抵押权人概不负责，且有关各项费用恕不退还。
第十五条 其他
一、对本合约内任何条款，各方均不得以口头形式或其他形式修改、放弃、撤销或终止。
二、在本合约履行期间，抵押权人对抵押人任何违约或延误行为施以的任何宽容，宽限或延缓履行本合约享有的权益和权力，均不能损害，影响或限制抵押权人依本合约和有关法律规定的债权人应享有一切权益和权力。
三、抵押人如不履行本合约所载任何条款时，抵押权人可不预告通知，将抵押人存在抵押权人处的其他财物自由变卖，以抵偿债务;如抵押人尚有其他款项存在抵押权人处，抵押权人亦可拨充欠数。
四、本合约规定的权利可以同时行使，也可以分别行使，亦可以累积;上述权利、利益和赔偿办法并不排除法律规定的其他赔偿办法。
五、抵押人、担保人与抵押权人，与本合约有关的通知、要求等，应以书面形式进行，电传、电报一经发出，信件在投邮7天后，及任何以人手送递的函件一经送出，即被视为已送达对方。
六、抵押权人无需征求抵押人和担保人同意，可将抵押权人在本合约项下的权益转让他人;但抵押人和担保人未征得抵押权人的书面同意，不得将其在本合约项下的任何还款及其他责任或义务转让于第三者;抵押人或担保人的继承人或接办人，仍须向抵押权人或抵押权人的承让人继续负起本合约项下的还款及其他责任。
七、本合约所提及的抵押权人，亦包括抵押权人的继承人、承让人;抵押人亦包括经抵押权人同意的抵押人继承人、接办人。
八、本合约不论因何种原因而在法律上成为无效合约，或部分条款无效，抵押人和担保人仍应履行一切还款责任。若发生上述情况，抵押权人有权终止本合约，并立即向担保人和抵押人追偿欠款本息及其他有关款项。
九、抵押权人向抵押人和担保人付还欠款时，只须提供抵押权人签发之欠款数目单(有明显错误者例外)，即作为抵押人和担保人所欠的确数证据，抵押人和担保人不得异议。
第十六条 适用法律及纠纷的解决
一、本合约按中华人民共和国法律订立，受中华人民共和国法律保护。
二、在争议发生时，按下述第()项解决：
(1)向____仲裁委申请仲裁;
(2)向____人民法院。
三、如抵押人来自海外或台湾等地区，或为该地区居民，抵押权人有权在抵押人的来处或居住地执行本合约内由抵押人给抵押权人权力，及向抵押人进行追索，包括仲裁、诉讼和执行仲裁或诉讼之裁决，如抵押权人决定在上述地区执行上述权力，进行追索、仲裁、诉讼等行动，抵押人和担保人必须承认本合约同时受该地区的法律保障，不得提出异议，如本合约内任何规定，在该地区法律上，被认为无效或被视为非法，并不影响其他规定的效力。
第十七条 附则
一、本合约须由三方代表签字，并经____市公证机关公证。
二、本合约经____市公证机关公证后，以抵押权人贷出款项的日期，作为合约生效日。
三、本合约内所述附表(一)、附表(二)及抵押人(即购房业主)与担保人(即售房单位)所签订的房产买卖合同(附件三)，为本合约不可分割的部分。
四、本合约用中文书写，壹式肆分，均具有同等效力;抵押人、抵押权人、担保人各执壹份、公证处存档壹份。
第十八条 签章
本合约各方已详读及同意遵守本合约全部条款。
签章：____________________
抵押人：____________________
签署：____________________
抵押权人：____________________
代表人签署：____________________
担保人：____________________
代表人签署：____________________
____年____月____日
登记机关：
抵押登记编号(____)楼花字第____号