不同开发模式园区产业服务体系分析
时间：2022-11-10 11:14:21
摘要：文章对非政府主导的三种产业园区开发模式——以PPP为主的产业新城开发商模式、以产业物业开发租售为主的地产开发商模式、以双轮驱动为主的产业投资商模式的产业服务的优势和劣势进行分析，在此基础上提出了产业服务体系的提升建议，并阐述未来产业服务体系的发展趋势。
关键词：产业服务；产业园区；发展趋势
为了推动中国各项产业高效率、高层次发展，“十三五”规划将产业园区建设作为一个重要措施，产业地产开发成为众多传统房企转型升级的最佳发展途径。产业地产是一种将地产、产业、城市三方面发展相结合的一种商业模式，以产业为依托，地产为载体，最终达到产城一体。随着产业地产的开发模式日趋成熟，产业园区的硬件、软件设施、管理制度、运营方式不断趋于完善，产业园区服务迅速发展，对产业服务的要求也越来越高。我国的产业服务经历了一个从无到有的过程，它是指在特定的产业空间载体内，以促进产业高质量发展和空间高水平运营管理为目标，面向载体拥有方、产业组织、企业、企业员工等特定对象，提供的一系列专业服务的总称[1]。与传统物业管服务和企业服务不同的是，产业服务针对的是“人”及企业的全生命周期，为企业提供增值服务，打造园区众联平台，助力企业发展，实现产业升级，在构建园区运营环境、提升服务质量上有不可替代的作用。除了以经济开发区、高新区等地方政府为主导运营的产业园区之外，市场上还有很多由产业地产商开发运营的产业园区，不同的产业园区开发模式。
（一）以PPP为主的产业新城开发商模式
PPP模式是公共部门和民营部门为提供公共服务与公共产品，以正式协议建立长合作伙伴关系的一种模式[2]。产业园区PPP模式指先进园区、专业化运营企业独立出资或与合作园区当地政府共同投资，以资本为纽带，接受当地政府的授权委托[3]，对园区进行开发、管理、招商、运营的一种合作模式。“以产促城，以城兴产，产城融合”成为产业园区开发的主要思路[4]。HX公司开发的固安产业新城、南京溧水产业新城就是这类园区的代表。基本开发流程为：与政府签订PPP协议，划定委托范围；对委托区域进行规划设计；招引企业入园。企业入园的方式主要有三种：拿地新建厂房、“腾龙换鸟”——盘活域内闲置资产、企业租赁厂房生产。这类开发模式的特点是企业必须有一定的规模，可以承担拿地建厂的费用，并且开发周期比较长，涉及的环节多。针对园区特点，产业服务主要分为以下阶段：促开工阶段。帮助企业拍得工业用地，报批报建，取得各项许可证；帮助企业完成可行性研究报告，报发改委批复；完成环境影响评估、能源评估、安全评价；厂房施工队建厂；督促厂房建设进程。该阶段的产业服务的重点是加快企业厂房建设前期的各项手续进程，推动企业尽快开工。促开工阶段的产业服务工作主要面临以下挑战：①异地企业管理不便，与园区产业服务人员信息不对称；②企业对当地各项政策及流程不了解，过于依赖产业服务人员，加大园区产业服务工作压力及难度。促投产阶段。厂房建设完成之后，推进企业尽快搬运、购买设备，安装设备，实现资产投入，实施生产。该阶段的产业服务内容包括：企业工商、税务等行政手续办理；员工招聘；政企对接；园区政策宣讲等。促投产阶段的产业服务工作面临以下挑战：①PPP模式下的产业新城多数定位在核心城市100KM辐射半径内的产业欠发达区，各项基础配套设施不完善，招工难、留人难是企业面临的普遍问题；②外地企业及管理人员来到新区域发展，容易产生水土不服的问题，对当地产业环境、政府政策需要一个适应过程。增值服务阶段。企业生产进入平稳状态后，对园区活动、企业资质、市场平台等各方面的需求逐渐增大。该阶段产业服务的主要内容包括：①综合金融服务，如银行融资、税务优化等；②知识产权服务，如高新技术企业申报、专利申报等；③资源平台服务，如人力资源平台、法律服务平台、专项培训等。这个阶段的产业服务超越了传统的企业服务，向更高层次迈进。PPP模式下的产业服务应具备如下特点：首先，对企业发展全生命周期的服务，并且在企业不同的发展阶段对应不同的产业服务内容。其次，园区运营管理人员需要具备极高的综合素质，对企业发展各阶段的流程及具体工作有全面了解。再次，政府在企业落地生根的过程中，积极发挥引导、配合的作用。
（二）以产业物业开发租售为主的地产开发商模式
地产开发商模式指地产开发商按照法定程序获取园区土地后，开发建设基础设施以及厂房、仓库、研发楼等房产，然后以租赁、转让或合资等方式对项目进行经营管理、获取利润的开发模式[5]。其基本开发流程是：拿地-规划-招商-运营。以X产业园为例，在产业服务体系方面建设以物业服务为基础、企业服务为亮点、增值服务为特色的“1+3+6”产业服务体系，其中“1”是物业基础服务，包含保洁服务、秩序维护、绿化养护、工程维修等；“3”是企业服务，包括园区配套服务，园区食堂、便利店、物流服务等；行政代办服务，如入园审批、工商税务手续办理等；审批验收服务，包含环境评价、安全评价、消防验收等。“6”是指产业服务，包含政务服务，即企业资质认定、奖励扶持申报等；综合金融服务，即债权融资、资产评估等；人力资源服务，帮助企业招聘需要的人才，开展职业技能培训；知识产权服务，如专利申报、质量标准认证等；市场服务，如供应链协同、市场对接等；园区活动包含园区娱乐、企业家俱乐部等。服务内容从功能化配套服务到多样性增值服务，不断提升服务质量以奠定入园企业的发展信心，为当地经济注入稳定发展活力。地产开发商模式的产业服务特点明显：产业服务与物业服务紧密结合，相互配合，共同打造园区优质营商环境。这种模式的弊端很明显：众多园区开发商的运营模式仅仅是“低廉拿地增值、商业住宅获利、引资落地分成、招商政府分税”[6]。
（三）以双轮驱动为主的产业投资商模式
随着产业园区运营多元化发展，产业园区通过“众筹”向社会资本募集园区开发基金。该基金用于进行产业园区物业开发，同时，对于发展潜力大的初创型、创新型、科技型优质企业进行投资，产业投资在实现资本溢价的同时还带动园区资产增值。这类型园区的入园企业一般规模较小，需要一定时间成长。园区产业服务的重点聚焦在以下方面：①园区公共配套设施建设，如众创空间、公共会议室、实验室、多媒体室等；②资质认定就政策申报，园区对政府政策保持高度关注，并随时指导企业申报；③校企合作，园区帮助企业搭建校企合作平台，进一步提升科研技术向产业化转变。产业投资商模式有一定的弊端：入园企业规模较小，企业成长周期较长，而且企业夭折风险大。
二、园区产业服务体系的提升建议
（一）搭建产业资源服务平台
产业园区不仅仅是为企业提供一个物理场所去生产和经营，更要为企业提供各种产业资源。一方面，以园区为主体引入第三方合作平台，并对其进行筛选，使园区企业可以放心使用，省钱省心省力。另一方面，举办各种产业资源活动，加强企业之间的交流互通，为企业创造合作机会。
（二）打造产业服务品牌
将部分园区打造为产业服务标杆，并快速向其他园区复制推广，各园区根据自身特点进行微调。高标准、高要求，促就高发展。
三、未来产业园区运营特点
随着新时代的到来，产业园区之间的竞争格局日趋激烈，传统产业园区不断创新新模式，“创新驱动，服务为王”是产业园区的发展方向。未来一段时期，产业服务及运营管理的趋势主要有以下四个特点。
（一）从物理集聚区到产业集聚区
传统的产业园区是厂房在空间上的聚集区，一个产业园区内，涉及的行业类型多种多样，比如X园区里有近100套厂房，里面有环保设备生产、电子信息、电子商务等企业，产业业态分散，产业规模小，产业链条短，园区企业与区域产业联系度弱。未来产业园区首先是一个产业集聚区。园区在建设之初就有明确的产业定位，产业定位根据当地产业基础，区域产业链条及国家政策导向确定，形成产业集群。结合园区产业集群的需求，制定更细分、更贴合产业发展需要的服务措施。
（二）从线下服务为主到线上线下相结合
传统的园区服务多以线下服务为主，为企业日常运营提供辅助配合作用。大数据时代到来，要求园区运营服务也走向数字化，线下服务无法满足日趋丰富的线上需要。近两年来，在大环境影响之下，线上服务的需求更加迫切。比如“云上企业”、“线上培训咨询服务”等等，让企业足不出户就享受到产业服务。
（三）从刚性管理到柔性管理
企业管理从刚性管理向柔性管理发展，产业服务也这样。一方面，产业服务在不断的探索和完善中，朝着科学化、精确化的方向发展，这是刚性管理；另一方面，产业强调感情管理，塑造园区文化，使入园企业对园区具有归属感、依赖感，从而对园区的各项政策、制度高度配合，这就是产业服务柔性管理。前期，产业园区以刚性管理为主，根据园区特质制定不同产业服务内容；后期结合柔性管理，将园区变成一个人性的整体，吸引产业链条上下游企业入园。
（四）从产城分离到产城融合
传统的工业园区大多分布在城市边缘，承载产业发展的职能。未来产业园区将更多融入城市，产城一体，产业园区内配套商业服务内容，构建一站式的产业服务运营体系。我国“北上广深”的很多园区正在向这个方向迈进。
参考文献
[1]杨掌法,张福军,李飞.构建与创新：新时代产业服务探索与实践[M].知识产权出版社,2019.
[2]李秀辉,张世英.PPP:一种新型的项目融资方式[J].中国软科学,2002(2):52-55.
[3]梅佳.创新贺州市工业园区运营管理模式——引入高端品牌共建产业新城[J].广西经济,2015(11):53-54.
[4]凌华.国有产业园区运营模式与创新举措分析[J].中国高新区,2019(20).
[5]姚伟坤.科技型产业园区PPP开发模式研究——以滁州高教城科创产业园开发为例[J].科技进步与对策,2017(9):20-23.
[6]姚向阳.浅析产业园区运营模式创新[J].读天下(综合),2019(25):1.
作者：周艳芳 洪娟 吴梦含
