外资流动对楼市影响有限

近期，所谓外资从内地楼市撤退的消息无疑成了大家关注焦点，甚至有观点提出了楼市将因此而崩盘的论调。不过综合各方面因素来分析，当前外资的流动对楼市的影响仍然有限，不会形成实质性的冲击。

外资撤退成关注焦点

春节期间，如果要说经济事件，美国的动向无疑是人们最为关注的热点之一。在这期间公布的几个经济数据都显示出了美国进一步步人经济大衰退的可能，这也引发了全球金融市场的动荡，一时间资金的紧缺在世界各国都拉响了警笛，资金的退出一下子成了当下的一个受关注的重大题材。证券市场的反应是最为灵敏的，从2008年12月31日开始，外资机构投资者大笔抛售股票，先是瑞银抛售33.78亿股中行H股，接着美国银行在今年1月7日抛售56.2亿股建行H股，给人以一种山雨欲来风满楼的态势。

对此，记者的一位朋友这样感叹道：“现在全球的资金都出现了紧张，那以前投资在中国内地的外资会不会撤退啊，这样岂不会给市场带来巨大的冲击吗?”的确，在当前世界性金融危机的大背景下，外资撤退成了大家最为关注的焦点之一，而其中楼市无疑是重中之重。众所周知，长期以来内地的房地产市场一直是外资流入的“盆地”，而现在时过境迁，人们关注的视角来了个彻底的颠倒，外资流出给楼市带来的冲击一下子成了人们最为现实的担忧。

而从目前的市场状况来看，人们的担忧似乎也不无缘由，所谓撤退的新闻也是一个接着一个。最令人注目的，莫过于李嘉城在数月内三次战略性售其上海物此的消息了。去年5月，李嘉诚旗下香港上市公司和记港陆公告称，以44.38亿元出售其位于上海长乐路的世纪商贸广场写字楼物业；一个月后，李嘉诚旗下和记黄埔将位于古北的高档公寓御翠豪庭降价销售；而近期，李嘉诚以“改租为售”的方式抛售黄金城道商铺，预计价值超过10亿元。另外据悉，摩根士丹利也在积极兜售其资产包，已密切接触了多家外资基金。据一位消息人士透露，该资产包尚未定价，含有写字楼、商场、住宅等多种类型物业。

除了经济形势的变化之外，人民币走势也是相当重要的一个因素。目前，人民币已经改变了此前连续升值上扬的态势，出现了窄幅波动的走势，在去年12月甚至还出现了连续跌停的状况。有业内人士认为，去年三季度央行货币政策报告有关汇率政策的措辞已经有所变化，未一如既往地强调“主动性、渐进性、可控性”，仅提出“保持人民币汇率基本稳定，改进外汇管理，维护总量平衡”，这似乎意味着人民币此前一直保持强劲上扬的势头将会有所收敛。而对于房地产市场，这无疑进一步加剧了人们的担忧，因为按照一般的理解，外资之所以进入内地楼市，其目的主要还是为了人民币升值，而在当前这种趋势弱化的情况下，其未来的回流显然是无法回避的。在这种情况下，有不少分析人士断言，外资的撤退将对内地楼市构成巨大的冲击，楼市甚至可能因此而崩盘。

投资已呈多元化分布

那么，当前出现的所谓外资撤退的趋势究竟会对楼市构成多大影响呢?让我们还是首先来分析一下此前外资在内地楼市的投资情况吧。从2003年开始，一些海外投资机构纷纷进入中国房地产市场，并四处出手收罗优质项目，购入金额据不完全统计在350亿元人民币以上。

中房指数系统在其一份研究报告中表明，在投资区域的选择上，外资投资内地楼市主要集中在长三角、珠三角和环勃海三大经济圈的主要城市，如北京、上海、广州等，并日益深入到潜力不小的二三线城市房地产市场。目前外资进入的二三线城市主要为成都、重庆、武汉、苏州等，其他诸如南京、杭州、宁波等城市，也都有外资大举进入迹象。而从近年来外资投资内地的物业类型分布来看，商业地产和写字楼一直占据了相当大的比重，2006年写字楼和商业的比重达到59％；而2007年外资开始大规模进入工业地产，当年投资比例达到17％，酒店的投资比重也从上年的3.4％上升到8％；2008年服务式公寓吸引到了更多的关注，截至7月所占比重达到45.5％。而从另一方面来看，外资的来源也呈现出越来越广泛的态势，其中除了市场熟悉的大摩、ING、高盛基金、第一中国等来自欧美、澳洲等传统发达国家的投资机构外，还逐渐出现了日本、韩国等东亚以及迪拜等中东的投资者，甚至拉美的投资机构也开始关注。2008年初在上海，被改造成酒店式公寓的翠湖天地御苑18号的转手收购中，就出现了来自韩国的未来资产的身影。从这一点来说，其实我们现在所说的外资已经有了更为宽泛的概念，是对内地房地产市场的一种全方位的介入。

对市场总体影响有限

通过以上分析我们可以看出，当前进入内地楼市的外资是多元的，其目标也带有长期性，如果仅凭某些外资的撤退就得出楼市崩盘的结论，显然是站不住脚的。有数据表明，目前外资在内地房地产市场中所占比例仍处于低水平，2008年1～8月全国房地产行业资金来源中，直接来自于外资的不到1.8％，即使加入间接投资部分，比例仍旧很小。而在一些案例中，外资的抛盘其接盘者往往也是外资。

对此，中原地产研究中心总经理程认为，外资在目前阶段撒出中国内地的可能性不大，摩根士丹利抛售上海地产，与次贷危机也没有特别关联，只是时间点上正好重合而已。其实无论从哪方面看，外资要大规模从内地楼市撤离都是不现实的，而其对市场构成的影响总体来说也比较有限，所以我们大可不必对当前外资的动向惊慌失措。据易居中国于去年底在全国39个重点城市展开的针对房地产企业高管和业内专家的市场预测调研显示，有77％的受访企业认为在今年下半年尤其是三季度楼市可能出现回暖。