关于公允价值计量投资性房地产的思考

【摘 要】 《企业会计准则第3号――投资性房地产》中引入了公允价值计量模式，公允价值计量投资性房地产的优点是很明显的，但新准则实施几年来，采用公允价值计量投资性房地产的企业并不多。文章从准则中公允价值计量投资性房地产的相关规定及其在实务中的应用现状出发，分析其应用困境及原因，提出了摒弃缺点、发挥优势以完善公允价值计量投资性房地产的几点建议。

【关键词】 投资性房地产； 公允价值； 会计准则； 困境

2006年财政部制定的《企业会计准则第3号――投资性房地产》中规定，企业有确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。但相应的也有关于公允价值计量的几点规定：一是要采用公允价值模式计量，必须满足规定的条件。首先，投资性房地产所在地要有活跃的房地产交易市场。其次，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。二是投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。三是投资性房地产采用公允价值模式计量的，不计提折旧或摊销。四是已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。几年过去了，我们来看看公允价值在投资性房地产中的实际应用情况。

一、公允价值计量投资性房地产的应用现状

认真分析，不难发现引入公允价值计量投资性房地产有以下优点：能比较真实地反映企业的财务状况和经营成果，让公司的资产增值信息更透明，从而改善资本结构，特别是在房地产价格持续上涨时，由于采用公允价值计量不用计提折旧和摊销，当期费用少，账面利润高，能提高公司融资能力，使公司容易获取融资。同时，公允价值计量投资性房地产与国际接轨，更加方便了国际投资者横向对比国内、国外企业的价值，增加了相关性和可比性。

2006年新企业会计准则出台后，规定上市公司从2007年开始必须实行新准则。在2006年年报中，有9家上市公司对投资性房地产采用公允价值计量，占上市公司总数的0.69%；在2007年的年报中，1 570家上市公司有630家存在投资性房地产但只有18家对其计量采用公允价值模式，占上市公司总数的1.1%；2008年的年报中，690家有投资性房地产的上市公司只有22家采用公允价值计量投资性房地产；到2010年3月31日，全国615家拥有投资性房地产的上市公司运用公允价值模式计量的仅有26家。从绝对数来说，虽然有逐年递增的趋势，但增加的比例却非常小。上市公司应用情况尚且如此，非上市公司应用比例也不容乐观。既然用公允价值计量投资性房地产有着明显的优点，为何只有较低比例的公司应用呢？仔细分析，究其原因，主要有以下几方面。

二、公允价值计量投资性房地产的困境及原因

（一）投资性房地产的公允价值难以取得

由于我国市场化程度还不够高，市场机制不够完善，不够活跃，而房地产的价格受国家宏观经济政策、地域、朝向、楼层等因素的影响比较大，没有统一的定价，因此，要取得合理的投资性房地产的公允价值比较困难。目前大部分以公允价值计量投资性房地产的上市公司采用专业房地产评估机构出具的评估价格来确定其公允价值，而另外一部分公允价值的确定则来源于投资性房地产所在地的房地产经纪公司所获得的市场调查报告。但是资产评估机构的评估标准不统一，比如房地产估价师、土地估价师、资产评估师分别隶属于建设部、国土资源部和财政部，采用谁的定价没有统一的标准，各自的评估权威也不高。而市场调查报告所获取的价格其可靠性和准确性也值得商榷。

（二）采用公允价值计量投资性房地产的成本高

首先，增加会计做账的工作量。一方面，由于投资性房地产采用公允价值计量，每个资产负债表日要根据其公允价值来调整账面价值会增加会计的工作量；另一方面，在计算企业应缴所得税时，关于投资性房地产其账面价值为公允价值，即“初始成本+公允价值变动”，而计税基础为“初始成本-折旧摊销”，因此在投资性房地产转换时（“投”与“非投”的转换）、持有期间公允价值变动时其年底均考虑所得税暂时性差异从而进行纳税调整，在处置投资性房地产时其账面价值和计税基础均为0，这时又需转回原产生的暂时性差异，从而对处置当期应纳税所得额进行调整，这些各期的调整均会增加会计的工作量。

其次，取得公允价值成本高。如前所述，公允价值合理取得的本身就比较困难，为了取得各方认可的公允价值，企业势必会作一些比较和判断，还会涉及到请专业评估师进行评估，增加了工作量和信息成本。

最后，披露成本高。由于房地产的价格变动快、变化大，采用公允价值计量增加了企业经营成果的不稳定性，企业需要向投资人充分解释该计量对会计报表产生的影响，详细披露该房地产当期价值的增减变化情况、公允价值的确定依据和方法等，信息披露成本较高。

（三）所有投资性房地产只能采用一种模式，并且不能由公允价值模式转换为成本模式

企业的投资性房地产可能不止一项，既可能有房产也可能有地产，其持有的目的有些是为了增值，也有些是为了出租，如果只选定一种后续计量模式对所有的投资性房地产进行计量，不能准确地体现相关性和可比性，并且企业在以后的会计期间有可能还会增加投资性房地产，而准则又规定不能由公允价值模式转换为成本模式，所以为了减轻当期的决定困惑，大部分企业都会本着应有的谨慎而选择成本模式，以后再视情况而定是否转为公允价值模式。

另外，当前我国的房地产市场还存在着很多泡沫，虽然政府采用了收取房产税和限购令等一系列调控政策，但目前的价格走势还不能真正地反映房产价值，用公允价值计量貌似客观，实则有风险。对上市公司来说，房价上涨，造成账面利润高，还涉及到是否分股利的问题，分吧，现金流不足，不分吧，影响股东的积极性。这些因素都会对企业是否采用公允价值计量投资性房地产产生较大的影响。

三、完善公允价值计量投资性房地产的几点建议

（一）完善市场经济制度和市场信息

要取得合理的公允价值依赖于完善和成熟的市场经济制度和市场信息。要完善我国的市场经济制度和市场信息可从以下几方面入手：首先，要完善和发展相应的经济法律制度，对市场风险要建立相应的预警制度；其次，要培养多级市场，重视二级市场的发展，国家要采取有效措施建立一个信息更公开、交易更透明、价格更合理的活跃市场体制，以使取得的公允价值更公正和客观；最后，建立第三方评估机构，建立规范的资产评估体系，提高评估人员的素质，提高资产评估的质量，对投资性房地产的公允价值不但给以一个定性的确定方式，而且给以定量的确定方法，使公允价值的取得有理可依，有据可查。

（二）与国际准则接轨，完善准则的细则

国际会计准则关于投资性房地产的规定中明确指出，优先考虑公允价值计量，只有在主体确实无法持续取得投资性房地产的公允价值时才可以采用成本模式计量。国际准则可采用估值技术，而我国目前不允许。这些显著的差异表明我国应该积极改善市场环境，完善和发展相应的经济法律法规制度，在充分借鉴国际会计准则的基础上，进一步完善采用公允价值计量投资性房地产的准则细则，在细则的制定中，尽量减少模糊性语言和概念的使用，形成适合我国国情的公允价值计量的体系和框架。

（三）同一企业允许使用两种计量模式

目前，我国会计准则规定，企业对其持有的所有投资性房地产，都只采用一种计量模式。虽然这样便于国家相关部门统一管理，但实际情况是部分公司持有多项用途不同、形式多样的投资性房地产。笔者建议按照其持有目的来决定采用的计量模式，如果持有目的只是为了出租、收取租金，那么平时只涉及到租金的处理，其公允价值的变动对它没有太大的影响，也就没有必要采用公允价值计量，同时也减少了会计的工作量；如果是准备长期持有并且是准备增值后转让以获利的投资性房地产则无论是房产还是地产均应采用公允价值计量，及时关注其公允价值的动态变化，以便掌握关于其价格的第一手信息，出售时在价格的谈判上占有主动地位。

（四）出台使用公允价值计量的税收优惠政策

现阶段各上市公司谨慎应用公允价值其中也有一个重要的原因是基于税收的考虑，投资性房地产由成本模式计量改为公允价值计量后可能增加企业的现时税收负担，从而增加现金流出，因此相关部门应制定税收优惠政策来减轻企业的税负，避免企业是因为避税而继续使用成本模式。同时用税收优惠政策可刺激更多的企业采用公允价值模式，而公允价值模式的大量应用又会进一步促进市场制度和市场信息的完善，形成一个较好的良性循环。

（五）加强监管力度和公允价值信息的披露

在应用公允价值计量投资性房地产时，我们应该看到公允价值的使用本身就是一把双刃剑，在提高会计信息公允性、相关性的同时，也为投机者提供了操纵利润的可能，现实中企业利用公允价值进行利润操纵和进行盈余管理的事件屡屡发生，因此为了促进公允价值的合理应用，应加强监管力度。首先，相关部门应建立独立的会计监督体系，进一步明确舞弊主体的法律责任，加大会计作假的惩罚力度，强化国家监督部门如证监会等机关的监督审计力度。其次，要完善企业尤其是上市公司的披露制度，上市公司年报报出之前，必须有专业的评估机构对企业的投资性房地产的公允价值进行评估，并在财务报告中进行详细披露，只有完善公允价值的披露，才能保证投资者了解企业真实的财务状况和经营成果。

综上所述，对投资性房地产采用公允价值计量是一个循序渐进的过程，但用公允价值计量投资性房地产是我国经济发展的必然要求，相信随着我国市场经济制度的不断完善、房地产交易市场的进一步发展、相关评估制度的建立以及会计准则的日臻完善，会有越来越多的企业选择用公允价值计量投资性房地产。

【参考文献】

［1］ 中华人民共和国财政部.企业会计准则（2006）［M］.北京：经济科学出版社，2006.

［2］ 中华人民共和国财政部.企业会计准则――应用指南（2006）［M］.北京：中国财政经济出版社，2006.

［3］ 财政部会计资格评价中心.全国会计专业技术资格考试辅导教材《初级会计实务》［M］.北京：中国财政经济出版社，2011.