房地产项目风险管理的控制及问题解决措施实施

【摘要】在房地产项目开发直到销售过程中，面临着来自多方面的风险。做好房地产项目风险管理的控制，能有效提高房地产开发企业的风险防范意识，针对房地产项目开发过程中出现的问题，有针对性的采取解决措施，并实施到房地产项目风险管理工作中，才能有效规避房地产项目的风险。本文就房地产项目风险管理的控制及问题解决措施实施进行探讨，旨在与同行交流，不断提高房地产开发企业抵御风险的能力，助推我国房地产行业走向可持续发展之路。

【关键词】房地产项目；风险管理；解决措施

房地产是一项投资大、效益高、风险大且参与者多的项目。其涉及的风险包括政治、法律、合同、自然以及合作方等多方面的因素。随着我国房地产行业的不断发展，房地产开发企业已逐步意识到房地产项目风险管理的重要性，并确定风险管理目标，在项目实施过程中加大风险的辨别、管理与控制力度，采取正确的风险解决措施，才能提高房地产企业抵御风险的能力，提高企业的经济效益和社会会效益。由此可见，就房地产项目风险管理的控制及问题解决措施实施进行探讨具有十分重要的意义。基于此，笔者做出以下几点探讨。

1 概述房地产项目风险

房地产项目风险主要表现在以下两个方面：一是市场风险，二是价格风险。

1.1 房地产项目的市场风险

房地产项目的市场风险主要是指因房地产市场状况产生变化给房地产企业投资带来的损失。房地产市场作为一个区域性的市场，主要由本地区房源供需状况、消费者的嗜好和购买能力、房地产市场的竞争能力和规模以及方式、房地产市场的结构、性质、发育程度等多种因素而决定市场风险的大小。

1.2 房地产项目的价格风险

房地产项目的价格风险主要是指因房地产定价不合理给房地产企业投资带来的损失。它主要是由于对市场的研究不够充分、市场的定位不够准确以及定价策略的不科学导致与价格波动不适应。如果房地产价格定价过高，虽然增加了收益，但是所定的价格高于市场而不被市场所接收，就会导致房产滞销，房地产企业的总利润就会下降；如果房地产价格定价过低，虽然房产的销量在增加，但企业的经济效益将会受到损失。价格风险始终贯穿于整个房地产项目之中。

2 房地产项目各阶段风险管理的控制

所谓房地产项目风险管理的控制，就是房地产企业对各种潜在的风险进行分析和评估，并采取针对性的措施进行风险管理的控制。在整个实施过程中加大管理和控制力度，从而将风险的损失降到最低。房地产项目的风险管理作为房地产项目管理工作中不可或缺的一部分，房地产项目风险管理的控制已成为当代房地产企业提高风险抵御能力的重要手段。因而必须加强房地产项目各阶段的风险控制。房地产项目各阶段的风险主要表现在以下几个方面：

2.1 房地产开发地区的风险

因为社会经济发展不平衡，地区与地区的社会经济环境不同，使得地区不同的房地产企业面临着不同的风险，各地区对房地产开发项目的风险因素也存在较大的差距。而房地产项目具有固定的地理位置和不可逆性，这就使得房地产开发地区的风险对房地产企业的重大决策具有重要的影响。

2.2 土地购买风险

如果土地获得的方式是通过协议出让的方式，那么土地风险主要在于开发企业和地块上原房产所有者的谈判过程和结果。如果是通过招拍挂的方式取得土地，由于成本相对偏高，对未来市场的判断一旦出现偏差，就会导项目亏损，因此它的风险主要来自于对未来市场的判断。

2.3 征地拆迁风险。

征地拆迁涉及许多法律问题，一方面，我国现行拆迁安置法规规定太笼统，法规可操作性比较差：另一方面，地块上原房产所有者基于社会的、心理的、终济的原因，拆迁过程中会出现各种复杂情况，使开发商面临重大的风险。

2.4 建设阶段的风险

2.4.1 招标模式与风险

目前采用的招标模式有公开招标、邀请招标、协商议标三种。每一种招标方式都存在各自不同的风险。

2.4.2 承包方式与风险

建设全过程承包：开发商要冒承包商选择不当的风险。阶段承包：这种承包方式可以发挥各专业承包单位的专业特长，但同时增加了开发企业进行组织、协调和控制的难度，由此增加相应的风险。

2.4.3 承包合同风险

合同风险有两类，一类是由于合同条款不完善，阐述不严谨，或部分条款与法规相抵触，在执行中可能给开发商造成损失。第二类是由于合同条款规定而引起的风险在合同双方问的不同分配。

2.5 房地产项目租售阶段的风险

2.5.1 销售时机风险

房地产销售时机风险有：预售、即时出售和滞后销售。每一种销售方式都有不同的风险。

2.5.2 租售合同风险

房地产平且售交易的合同务必条文详尽、清楚，对交易双方的行为要有明确的规范，一旦遇到被侵占或被骗取，造成的损失是巨大的，交易合同纠纷风险是一种概率很高的风险，并且一旦出现后，风险交易也很大。

2.5.3 房地产项目风险防范与解决措施的实施

针对上述的各种风险，笔者就房地产项目风险防范与解决措施的实施做出以下几点探讨：

（1）做好投资风险的辨别及决策

投资风险的辨别主要包括收集和整理风险信息、了解和分析风险环境以及风险的特征与类别的区别。在确定投资决策时应对各种方案、情况和条件下的损失的大小进行评估和风险的计算，从而确定是否需要承担风险，选定最佳的投资方案。

（2）注重风险承担

在筹集房地产项目资金过程中，必须注重风险承担。所谓风险承担，主要是指企业以内部资源来弥补企业的损失，是房地产项目风险管理的重要手段。应做好以下几个方面：一是负债不能超过企业的承受极限；二是在房地产项目决策阶段为资金的整体运作做好全面的规划，并制定临时资金补充应急方案；三是对企业的负债形式进行分析和归类，确保企业的负债为长期负债。

（3）做好风险转移

在房地产项目招标时，应与工程项目施工方、监理方签订工程项目承包合同，并在合同中就施工工期节点、工期延误等应承担的损失进行明确的约定，从而有效的转移风险。

（4）加强风险控制

房地产项目设计与施工过程中，首先应做好设计交底与图纸会审工作，并严格执行监理制度，就项目的设计与施工进行全程监控，最后还应严格审查设计变更与工程现场签证，以便有效控制工程造价。

（5）制定严谨、周密的应急预案

因为房地产项目具有较长的开发周期，国家金融投资政策的变化，企业各种因素的变动都给企业带来了一定的风险。作为房地产项目风险管理者必须制定严谨、周密的应急预案，通常应急预案包括对风险的描述、出现风险的可能性、计划假设的完成以及风险的影响和适当的反应等。

总之，房地产项目风险的控制与管理是一项较为系统复杂的工作。作为房地产项目风险管控人员，必须提高风险防范意识，加大风险防范和控制力度，采取有效的防范措施，尽可能的将风险降到最低，提高房地产开发企业的竞争实力。

参考文献

[1]吕政.房地产项目风险管理的现状分析及解决策略研究[J].品牌(理论月刊), 2011,(06)

[2]刘忠.浅析房地产项目的风险管理[J].经营管理者,2010,(15)