房产行业中物管问题思索

物业管理公司是从房地产公司中衍生出来的，在房地产企业中起着重要的作用。随着时代的发展，人们对自己所居住环境要求的提高，物业管理公司虽然在一定程度上满足了人们的需求，但是在发展中仍有一些问题出现，如何更好的服务于消费者，是物业管理公司亟待解决的问题。

一、物业管理中存在的问题

1．物业管理目标不明确一些房地产开发公司对物业管理概念不够了解，很多时候，只是将房地产房产管理机构换一个牌子就作为物业管理公司来用，这种不正规的物业管理公司必然不能起到专业物业管理公司的管理水平。物业管理模式是按照传统公司的管理模式进行的，这种模式主要是对治安防卫、清洁绿化、对设备设施的修缮保养及各种费用进行代收或代缴，管理方式多数是人工管理，这样不仅浪费人力、财力、物力，还会造成人不敷出的局面，甚至依赖主管部门或是开发部门的资助啦维持日常开销。

2．开发商与物业管理缺乏有效的沟通近些年来，由于开发商和物业管理缺乏有效的沟通，关于物业管理方面的负面新闻比较多，投诉率相对也较高。出现这种局面的原因既有房地产开发商的过错，又有物业管理本身的过错。随着房地产开发热的兴起，一部分房地产开发商为了使商品房能够快速的售出，没有顾虑的太多就向物业管理公司随便许诺，以至于给物业管理带来不必要的麻烦。此外，还有一些房地产开发公司在决策、规划、设计及施工阶段留下后遗症，居民入住后，才发现有很多问题，居民为了维护自己的权益，只能找物业解决，物业公司只能代替房产开发公司承担责任；物业管理公司为了使自己获得更多的利益，常常会自制收费标准，想居民多收费或是乱收费，这样不仅加重住宅产权人和使用人的负担，同时也使自身的名誉受损。房地产开发商不负责任，物业管理落后、乱收费的现象是了开发商和物业管理公司之间缺乏有效沟通的表现。

3．物业管理市场缺乏健全的管理体制由于我国的物业管理业是从房地产行业中延续出来并为其服务的，使得物业管理相关规定也是沿袭房地产企业的，再加上一些物业管理公司是由房地产公司直接控股或组建的，这样使得物业管理公司的管理体制不得不依附于房地产开发公司的管理体制，这样不利于物业管理公司的公平竞争。由于物业管理公司缺乏健全的管理体制，在实际工作中存在一定的弊端。一般的物业管理市场采取的方式是议标式，由于招标方式不规范，使虚假招标有机可乘。就现在的物业管理市场来看，除了极少数的物业管理市场有一定规范体制外，大多数物业管理市场并没有明确的规范体制，还是由主管部门或是开发商进行指派的物业管理公司，这种管理模式不利于物业管理公司的长足发展，也不利于物‘业管理市场的形成，甚至会给物业公司带来危机感或紧迫感，不能更好的为小区住户提供更优质的服务。

二、解决物业管理问题策略

1．明确物业管理目标

物业管理公司在进行物业管理之前，对相关房屋进行市场定位是非常重要的。正常情况下，有物业管理公司的商品房小区都是单价投资较大、单价较高的房产，有不可移动的的特性，与普通的商品房是有区别的。一旦确定商品房类型后，就应该根据消费者得需求进行定位，以便更好的服务于消费者。如果不对消费者进行定位，就会给物业公司造成巨大的损失。以高档住宅为例，如果不对商品房进行定位，商品房一旦出现问题，补救的措施也只能是降价或是重新拆改。要知道一旦降低商品房价格，不仅自己受到一定的损失，也不会吸引成功人士的注意，而一般的消费群体也无力购买。要想更好的进行物业管理，有明确的市场定位是很重要的，开发商在建筑房屋之前就应该了解不同消费者的需求，满足消费者的需求，才是开发商的目标，这同时也是物业管理公司的强项。物业管理公司在日常管理过程中，应该经常与消费者进行联系，并随时了解消费者对楼房软硬件等方面的反应，并根据相应的情况进行调整，以便更好的为消费者服务。物业管理是架起开发商和市场之间的桥梁，就现在国际发展状况来看，一些开发商和物业管理进行合作，并让其直接参与到项目立项、小区开发、设计、监工上来，以便物业管理公司能够更好的掌握市场信息，更好的满足市场的需求。

2．开发商和物业管理公司进行有效的沟通

(1)物业管理公司参与到项目建设设计阶段设计中房地产开发商在开发之初，就应该让物业管理公司参与到其中，物业管理公司也应该积极地参与到其中，减少日后不必要的麻烦。物业管理公司在房产规划设计阶段，就应该对居住的环境及功能设施方面进行考察。不仅要考察功能区的完整、舒适度及区域便利与否问题，还要进行市场调查，随时把握市场信息，以便在市场竞争中处于有利地位。此外，物业管理公司必须有超前意识，要结合现实状况从不同角度综合考虑房屋居住质量及居住环境等因素，还要考虑房屋的使用功能、小区的合理布局、建筑的造型、建材的选用、室外的环境、居住的安全与舒适、生活的方便等要素。一般情况下，房地产项目建设需要几年完成，而使用时间可能超过几十年或是上百年。随着科技经济的发展，人们生活水平的提高，人们对居住环境的要求也会随之变化。因此，物业管理公司必须准确的把握市场信息，并积极的参与到工程设计阶段，对房产进行监督管理。此外，从房地产设计人员角度而言，必须有正确的工作态度，在管理和使用上下功夫。但是在实际工作中设计人员常常会忽视管理和使用上的问题，例如，正常情况下，铝合金窗移动的滑轨都是平口槽的，项目地点是南方多台风区域，这样的设计就是不合理的。为了使设计更加合理，设计人员就要对窗子的平口槽进行改进，变成外低内高，这样就可以防止雨水的进入。如果是经验丰富的物业管理人员就没回很清楚这一点，其在设计时，可以适当的提出意见，避免消费者购买后出现问题，物业管理公司承担不必要的责任，同时也使房地产行业的信誉得以保证。

(2)物业公司参与到项目施工建设中，可以避免后期维护难度。监理公司和开发商是合同关系，施工结束后没有后续服务，而物业管理公司作为房地产企业的后续和完善，在竣工之后，会和消费者有长期的接触，在这期间必须做好监督，避免日后维修服务困难。物业公司应该参与到工程建设中，要了解所管辖地区相关的内部结构、管线设置及建筑材料等方面的内容，一旦看见不合理的地方，应及时提出意见，以便以后更好的为消费者服务。物业管理公司参与到工程建设中，为建设工程质量提供了保证，不仅可以节省时间、提高效率，还可以使房地产公司的信誉得以维护。

3．打造物业管理品牌

物业公司作为服务业的一种，必须打造属于自己的管理品牌，使房产销售更好的进行。随着经济的发展，人们生活水平的提高，人们对住房的质量及环境问题有更高的要求，不仅要求对房屋进行维护，也要有便利的交通、设备、环卫、道路、治安等专业化的管理。居民在购买房产时，会考虑以上的要素。这就要求物业管理公司根据消费者的需求进行不断的改变自己的服务水平。只有优质的物业管理服务，才能吸引更多的消费者。从房地产开发商的角度来说，物业管理质量的好坏将直接影响房地产的区位及价值，同时也影响着开发商的企业形象。物业公司作为消费者和开发商之间的桥梁，只有不断的改进自己的服务质量，才能更好的为消费者和开发商提供优质的服务，使房地产事业顺利的进行。

随着经济发展，人们物质生活的提高，人们对居住的环境及社区服务的要求也越来越高。物业管理的出现，为人们的带来跟们更多的服务。物业管理作为房地产开发公司和消费者之间的桥梁，随着时代的发展，在二者间将会起着更重要的作用，不仅可以为消费者提供优质的服务，还可以使房地产公司的信誉得以维护，使房地产行业的发展顺利进行。