浅谈房屋验房方法与质量通病的处理措施

【摘 要】房屋的质量关系着业主居住的舒适度以及后续的维修问题，文章结合验房的顺序与验房方法，对验房的具体过程进行了详细分析，并提出了房屋质量通病的控制措施，可供参考借鉴。

【关键词】业主验房；质量问题；处理措施

验房是业主在新房入屋前最重要的一个步骤，新房存在的质量问题要是在验房时没有检查出来的话，那么在装修阶段就会增加更多的财力与物力来进行维修， 因此，为了减少业主的经济损失，保证房屋的安全和质量问题，首先要做的就是验房，文章结合验房的步骤和常用方法，对业主在新房验房时的注意事项进行介绍，以便业主掌握正确的验房方法。

1 验房顺序

1.1先看外观：进户前对于楼体的外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道，电梯前室进行初步验收。

1.2再查室内：第一房屋面积的误差，第二室内设施是否完备。对于室内的进户门、铝合金窗（塑钢窗）、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、厨厕防水、电表、燃气表、通风、排烟、排气、暖气等进行验收。

1.3后测相邻：蓄水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。

2 验房注意问题及操作方法

2.1详细检查房屋质量，包括门窗、墙面、阳台等部位有无开裂现象（阳台裂缝危险大）。

由于新房子空旷时间较长，在门窗轨道里会积有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可冲动用蛮力推拉门窗，以感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清除后就可以拉动了。

2.2检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝。

特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生间顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。

2.3仔细检查地面有无空壳开裂及厨厕渗漏情况。

如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。倒点水看地面是否平整，如果是未装修地面，那么以地面平整、起伏小为好。购房者可在是内地面薄铺一层水，以水不向任何一方聚集为好。若水向一面聚集，说明地面有倾斜。当铺上水后，以地面上的小水坑小而浅，均匀为宜。购房者还可看地面砖接线的曲、直程度。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。

2.4水电煤是否通畅及能否正常使用情况。一般住宅楼的设备有给排水管道、燃气管道、电灯头、插座等。购房者可检测给水管是否通畅，管道是否已有锈迹，气管是否接通，灯头、插座是否有电。打开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度（一般新房子会配一个简易龙头给业主）。用万能表测量各个强弱电是否畅通。

2.5验收下水情况，可向屋内注水，看下层是否漏先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是手盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台底地漏，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。

做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水（如手盆下水、浴缸下水、马桶下水）拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而像地漏等下水需要塞实（记得留一可拉扯掉位置）。

2.6验收地面下水情况。厨房、卫生间的地面，要检查其防漏性能，厨卫的地面会经常积水，防漏是基本质量要求。在厕卫放水，浅浅就行了（约高2cm）。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花板和角落。

在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。

2.7核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；

2.8隔墙听声、声音越小越好墙在建筑中承担的功能有承重、隔声、隔热、保温。购房者可将房门关闭，在一间房内制造较大噪声，噪声越小越好。检查墙角，墙体转角线以直为好。可用三角尺测量墙角直角均匀度，以均匀度高为佳。

2.9测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度可宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记好。

另外，晚上了解入夜后房屋附近噪声、照明、安全等。窗外一定要看一下通风、采光、景观等是否好经过上述一些检验方法，同物业公司将检测数据以及一些相关事项一起写到验房单上，同物业公司进行签字验收，留一份在自己手里，并且对于一些可以但是修复的事项确定出维修时间。通过上同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。

3 验房经常出现的质量问题及防治处理措施

3.1 各种不同裂缝的处理方法

3.1.1温度性裂缝：最常见的房屋裂缝，对房屋结构安全影响不大，这种裂缝，只影响房屋室内的外观，不会影响房屋的安全性，可适当采取一些补救措施：在裂缝处贴无纺布、粘贴PVC网格布或用砂浆堵缝，再用涂料进行粉刷修补。

3.1.2沉降裂缝：当沉降裂缝发生后沉降发展较为缓慢且有减弱趋势时，应在裂缝稳定后对裂缝修复。新建房屋的地基在2-5年内才会逐渐稳定，修补好裂缝后，这其间墙体还是有可能会由于地基下沉而开裂，对此您也不必过于担心。如果裂缝对房屋整体美观影响不大，第一次修补后可隔久一点再修补。修复一般用水泥砂浆、聚合物砂浆填缝或弹性腻子、石膏填充，嵌缝带粘贴。

3.1.3结构性裂缝：普通装修方法无法修复，必须找专业建筑结构人员根据实际情况，采取相应措施。

3.1.4表面乳胶漆裂缝壁纸裂缝：如果只是表面漆膜的龟裂，用细砂纸将裂纹打磨掉，重新涂刷就可以了。壁纸如果是接缝处开裂，用温水湿润，重新涂刷壁纸胶粘贴即可。

3.2 施工时要留意室内温度

由于供暖阶段温度和湿度对施工影响大不，但不排除存在部分小区和别墅没有提供供暖的情况。室内温度低于5℃时，腻子、涂料等墙体材料很难干透，建议停止施工。对时间有要求的业主，可以用电暖器烘干墙面，但要注意保持适度的距离。上一道施工程序必须完全干燥之后，再进行下一道施工程序的施工。乳胶漆和壁纸施工完毕之后要关闭门窗3-5天，完全阴干之后，才能开窗通风，严禁强通风，避免皱干出现开裂情况。

3.3 渗漏的预防及处理措施

外墙渗漏主要在施工时要注意剪力墙穿墙螺杆洞、施工洞、脚手架洞要采取专人用砂浆堵孔，采取构造措施加强的方法。外墙与突出外墙的线装饰线条，如上面提到的干挂花岗线条与面砖间的问题，则采用在施工花岗岩干挂线条时，面砖距线条处预留3～5 皮不贴，待干挂花岗线条嵌入1～2cm 抹灰层后，面砖再开始施工，压住花岗岩线条。同时花岗岩线条往外做不小于2%坡度，在面砖和花岗岩处打中性耐候胶，加强防水。

屋面泛水、混凝土翻边要考虑找平、找坡等各层的厚度，尽可能一起施工，泛水要做不少于2%的坡度，屋面完成面至泛水的高度不小于150mm，建议设计时该节点的素混凝土或上翻梁高度在450mm 左右为好。

塑钢门窗和结构间要打发泡剂，以控制不同材料间的收缩问题。如间距过大，则要填塞部分砂浆，间距以不超过30mm 为好。塞缝要安排有经验师傅专人负责，外面打胶要求胶缝连续、平顺。铝合金门窗完成后要抽取一部分门窗进行喷水试验。

厨、卫等要和结构一起做不小于150mm 的素混凝土翻边，同墙宽，污水立管等要埋套管，采用二次灌浆，施工完成后，再做高于地面30mm 的泛水。

伸缩缝止水带要采用质量较好的钢板或橡胶止水带，确保伸缩缝两侧的止带宽度基本相等，施工时要做好成品保护，伸缩缝两侧的混凝土要浇捣密实，填缝的柔性材料按施工节点选用。穿地下室墙板的管子要预埋带止水环的套管，穿线完成后要派专人进行封堵并做好记录。特别是配电间，室内地面为回填土后浇筑的混凝土地面，电缆沟一般低于地面1m 左右，电缆穿完后如出现渗漏，水会汇聚至沟体，很难检查和维修。伸缩缝如出现渗水，维修后由于变形原因可能会再次渗漏，在安排维修的同时如没有更好的办法时，应埋设管子将水引至就近集水沟（井），用水泵打出，从而保证地下室功能的正常使用。

3.4 装修材料对裂缝的影响

在家庭装修中，吊棚、轻质隔墙目前主要采用轻钢龙骨和木龙骨两种材料，这两种材料各有优缺点。木龙骨-容易受到环境湿度的变化产生膨胀和收缩变形，轻工龙骨容易受环境温度的变化产生膨胀和收缩变形。某工程的所有天棚都采用轻工龙骨，涂刷完毕准备交工，供暖之后出现很多开裂情况，修了2次（全部拆除，重新施工）还是出现开裂情况。同一小区的另一工地，采用的是干燥木龙骨涂刷乳白胶固定石膏板，没有出现开裂情况。原因分析，由于地热采暖，天棚温度很高，轻钢龙骨膨胀变形，导致石膏板接缝处出现开裂。不同材料各有特性，正确选择才会减少问题的发生。

4 结语

本文从如何开展验房工作及防治新房质量问题的措施，进行了深入的探讨，在建筑施工的各个环节，加大质量管理的控制力度，以确保工程质量，从而提高经济效益，保障人民群众的生命财产安全。

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