浅析重庆保障房模式

【摘要】中国高房价的怪现状原因在于盲目的市场化和房地产民生属性的弱化。因此政府提供保障房刻不容缓，重庆模式的保障房建设依托了系统工程的结构设计，从产业配套，土地来源，申请条件，退出机制，租金要求，融资渠道等层层设计，环环相扣，依托重庆的省情，为中国保障房建设开辟了先河。

【关键词】保障房；重庆模式；系统工程中图分类号：F29 文献标识码：A 文章编号：1006-0278（2013）01-007-01

中国房改过程中依靠市场化导致了目前的高房价的现状，引起了一系列的民生问题，对执政党的和谐社会的发展理念造成了巨大的冲击。

重庆模式的可贵之处在于，重庆模式是第一个运用系统工程来解决保障房缺位的问题的。

一、产业配套

郎咸平认为高房价的岩浆主要来自于制造业的资金大量涌入房地产市场。重庆模式运用系统工程的原理，进行了三个层次建设IT产业集群，引进了惠普、思科等品牌企业、富士康等代工企业以及零配件配套厂商纷纷落户重庆，做到80%的零配件在本土生产，以解决300万进城农民工工作问题。于此同时重庆把国有企业的净利润拿出来鼓励民营的微型企业的发展。这些看似与保障房建设不相关的招商引资和鼓励微型企业的举动，解决了重庆当地的投资经营环境恶化的问题，实际上是稀释了造成高房价的制造业岩浆，盘活了经济，完成了保障房建设的产业配套，同时引入300万农村居民进城给予重庆户口，他们要拿到重庆户口，必须放弃宅基地复耕农地。这样既为公租房提供了土地，也保证了足够的耕地面积，还提高了保障房的入住率。

二、土地来源

重庆模式为了解决土地来源的问题，发明了一个地票制度。所谓“地票”，指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标，以票据的形式通过重庆农村土地交易所在全市范围内公开拍卖。地票交易制度是“先造地后用地”，农村闲置土地资源依法有序退出，先把农村建设用地转化成耕地之后，才在城市新增建设用地，对耕地的保护力度更大、保护效果更好。

“地票”拍卖的收益，绝大部分返还给置换出集体建设用地的农户本人，其中一部分留在集体，作为新农村建设的经费来源。农户在获得这部分收益后，如果还留在农村，可以用来发展生产，改善生活。如果已转移进城，则可以用来在城镇购买商品房，解决各种保险等，不仅提高了生活质量，也推动了重庆的城市化进程。

三、保障房的申请条件

（一）申请公共租赁住房的收入限制

单身人士月收入不高于2000元；家庭月收入不高于3000元。政府将根据物价指数等因素的变化做浮动调整，向社会公布。

（二）申请人应年满18周岁

在重庆有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，符合政府规定收入限制的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭、大中专院校及职业院校毕业后就业和进城务工及外地来渝工作的无住房人员。市、区政府引进的特殊专业人才和在重庆工作的全国、省部级劳模，全国英模、荣立二等功以上的复转军人等住房困难家庭按属地申请公共租赁住房，不受收入限制。

四、退出机制

宽进严出的严是重庆模式的退出机制。重庆模式的公租房在配租五年后可以由承租人按照成本价买下，也就是说公租房也可以切换成经济适用房。公租房出售价格以综合成本价为基准，包括土地成本、安建成本、税费和利息。但是公共租赁住房不得上市交易，购买公租房之后如果想把房子卖掉，只能卖给公租房管理局，由政府回购，回购时的价格为原销售价格加同期银行存款利息。这一点就彻底堵住了公租房流向市场的管道，从而使得政府供给的保障房能与市场商品房供给分开，限制了公租房的投机炒作的空间。

五、租金要求

重庆将公租房租金价格原则上控制在市场租金价的60%以内，将租金控制在可承担范围之内。重庆市规划的3000万平方米公租房本身是一笔优质房产，每年租金加上少量配套的商业开发，收入将超过30亿，可以平衡融资利息和维护费用，再加上综合运作，不仅确保资金平衡，还能扩大再生产。另外，重庆市公租房交房标准为：水、电、气表安装到户；统一安装入户防盗门；以及客厅、卧室、厨房、卫生间等严格的要求使重庆市公租房具有极高的性价比。

重庆模式对于租金的低廉定价和极高的性价比给承租人留下了极大的消费空间，对改善民生起到了积极作用，最终有利于扩大内需，实现良性循环，有力地证明了民生也是生产力。

六、融资渠道

在融资方面，除了中央安排的专项资金和财政年度预算安排资金，重庆市将公租房建设资金来源渠道还包括：土地出让收益的5%，银行、非银行金融机构和公积金贷款以及发行债券等，还有来自于社保基金的贷款。重庆模式将保障房与社保基金结成了命运共同体，不仅给重庆公租房提供了稳定的资金来源，还有效解决了社保基金保值增值的难题

综上所述，可知重庆市的保障房模式是一个系统工程，而且其大面积的住宅提供和低价的供给能够使得广大人群受益，其系统工程的思路值得肯定。其成功在于结合了重庆特殊省情。重庆模式所体现出的几点经验还是值得全国其他城市学习的，比如系统工程的连环设计理念，借助社保基金的融资，注重住宅的民生属性，商品房和保障房双轨制等。

参考文献：

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[2]郭其林.公租房是解决我国住房问题的最佳途径[J].消费导刊，2010（05）.

[3]程皓.重庆市公租房建设运营的潜在问题探索[J].经营管理者，2010（21）.