城市边界与土地运营

在新型城镇化的推进中，一个关键的问题出现了，那就是城市发展边界的控制。没有一个科学合理的边界，无序蔓延的“摊大饼”式的城市发展模式，已经面临着很多难以解决的问题。

去年，国土部等相关部门已经明确将完成对500万人口以上的特大城市和京津冀、长江三角洲、珠江三角洲三大都市圈的边界划定。在此基础上，进一步完善规范城市发展边界的政策。今后，城市边界划定也将扩展至全国范围内的所有大中小型城市。

随着城市边界的划定，城市的发展必将由“野蛮生长”走向“精明增长”。土地是城镇化的基础，节约集约利用土地将是未来新型城镇化的主基调。为生态留足空间，为未来留足空间，这就意味着必须严格控制城市的边界，更充分更科学地使用土地。

国土部明确表示，今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应，除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市的新增建设用地。对于特大城市而言，增量的口子堵上了，只能从存量上做文章。

那么，如何使城市土地在节约集约的大前提下，充分发挥效用，满足人口增长、经济发展的需要呢？这就需要在城市土地的运营中寻找到科学的方式。比如人均用地面积的限制，各类用地的比例设定，长期规划的制定，等等。再者，就是城市发展要有差异，避免出现大城市无限扩张，中等城市无序发展，小城市无力发展的情况。

城市边界的划定，是否会推动城市、尤其是特大城市的房价进一步上涨？按照一般的逻辑，限制了发展的边界，就意味着土地资源稀缺程度的提升，必然引起房价的上涨。

但据业内人士分析，在划定城市边界的同时，在北京、上海等大都市，都将采取“退二进三”的产业结构调整战略。具体来说，就是压缩第二产业，发展第三产业，对内环路以内及附近重污染、能耗大、效益差的工业类企业，逐步实施搬迁、改造或淘汰，转而发展流通产业、流通服务产业，这将会从很大程度上，盘活城市存量工业用地，减轻人口压力，一些大城市、特大城市的房价也会随之趋稳。

当然，房价是否会因此而上涨只能留待市场去印证。但有一点可以肯定，不论是城市还是房地产的发展，都已经走过了跑马拓荒的阶段，在新常态下，需要降速、制约，需要远期规划和协调发展。新型城镇化的推进，房地产业的发展，都必须在这个共同前提下寻求可持续的发展路径。