房价为何而高:从财政收支表看房价走势

摘要：房价一直是经济社会的焦点。本文以房价水平备受瞩目的上海市为例，通过财政收支表的分析，预计财政支出将因老龄化、打造国际金融中心、生活水平提升棘轮效应等大幅上涨，土地财政在目前的经济结构调整阶段是政府的理性选择。也就是说，房价至少在相当长的一段时期内不会大幅，甚至有可能继续上涨。

关键词：财政收支 上海 地价 房价

一、前言

房价为何而高？厉以宁认为房价过高的主要原因是供给不足；茅于轼认为当前收入分配机制偏向富人，而富人投资渠道单一，导致资金进入房地产市场。在郎咸平看来，其原因是我国当前存在的二元经济环境。易宪容相信暴利是房产商赚取的。房地产市场也是金融市场，例如将房地产分割打包形成证券出售成为金融市场上流通的一种价值凭证。房地产于实体经济出发，又能演绎出有别于实体经济的行情。

地方政府作为一个独立的经济主体，需在财政收支状况可承受的范围内，维持城市和谐运转，经营城市发展，开源或是节流是个问题。地价是房价的重要推手之一，政府是土地的实际配置者。如果从财政收入和财政支出这两条线入手分析房价，那么经济政策将一目了然，发生什么样的社会现象就会觉得“存在即合理”，因为出台的每项政策导向与行政决策皆受制于此。

二、从支出角度分析

城市是复杂而昂贵的人工生态，是经济系统、社会系统和生态系统的三维存在。作为国际化大都市的上海更是如此，维持其存在与发展需要极高的费用。

十一五期间，上海城市基础设施投资占固定资产投资的比重为25%、28.7%、32.9%、35.9%、40.1%，占GDP的比重为9.7%、10.9%、12.2%、12.7%、14.2%。远远超出发展中国家平均比例，处于迅速发展阶段。上海将在2020年建成国际金融中心和航运中心，相应的基础设施建设更是重中之重。预计基础设施支出的增幅将保持或超出目前的水平。

城市是一种社会生态，一种为人更好的生存而存在和改进的人文关怀。65岁以上的人口比率超过14%的社会就已经入“老龄”。上海是中国最早进入老龄社会的城市。截止2010年，上海老年人口总数达312万，约占总人口的23%。老年人口的增幅都前所未有。老年人口的增多不仅带来社保的压力，也带动相关医疗、卫生和城市建设等支出上升。

至于科教文卫支出，增长速率并不会放缓，甚至会出现更快增幅，因为针对城市公民的科教文卫支出存在“棘轮效应”。发展的生活要求更高层次的精神享受和教育水准，更有力的医疗卫生保障体系和更为广泛的传媒消费。

三、从收入角度分析

为了简便，地方政府的收入可以分为依靠房地产的收入与生产、消费、服务带来的税收收入。土地给地方政府带来的收入可以分为两部分。一方面通过招、拍、挂等方式收取土地出让金，并以土地使用权和收益权获得土地融资。上海市土地出让目前采取招标、拍卖和挂牌的方式，土地出让收支纳入地方政府性基金收支预算管理。另一方面通过划拨和协议出让土地等方式招商引资，促进制造业、房地产业和建筑业超常规发展，以获取营业税、企业所得税等地方税，列入一般预算收入。两部分的加总即是“土地财政”。

由于信息透明度、税制结构等原因，房地产企业以及相关企业的营业税与所得税占整个财政预算收入的比重未能找到准确的数字，很多财经类报道仅仅预估了大概的规模，且彼此之间相差很大，不能相互印证。所以本文用房地产相关对于GDP的拉动规模来粗略估量：对于GDP的拉动越明显，在经济运行中的贡献越大，同种税收条件下，税基更大，要相应承担更多的税收。

上海市经济增长越来越要依靠第三产业的拉动，这也是经济发展过程中必然的趋势。房地产业占据第三产业比重，对对税收的承载能力是其他产业不能比拟的。如果考虑房地产企业对于营业税的贡献、房地产交易的契税等等，房地产行业对于财政收入的贡献应高更高。土地收入对于政府性基金收入几乎起着决定性的影响。因此，迫于财政支出，对地方政府而言，依靠见效快、带动多、自主收入的土地出让以及衍生的房地产业，既可以带动GDP的增长，又能有效缓解财政压力，是约束条件下的极为理性的选择。

四、结论

平衡财政收支需要开源节流。综上分析，未来上海市的发展规划、定位要求基础设施的方方面面比目前更大的提升，生活水平提升的棘轮效应，以及老龄化人口即将到来的波峰将在社会福利支出、医疗保障、卫生设施等等方面需求更多的支出，加之现实中存在的严峻社保基金缺口，都是对未来上海市财政支出的巨大刚性需求。再加之上海市建立国际金融和航运中心的规划，必然要求大量的基础设施投入和宽松的税收政策，在无法“节流”，甚至有可能“减源”的情形下，“开源”是唯一的选择。

蚁族房奴现象的出现，归根结底还是中国经济转型时期的阵痛。转变经济增长方式、升级产业结构才是使房价走上合理轨道，从而使经济走上可持续高速发展轨道的最终方式，也是“治本”的方式。在经济中出现更多的支柱产业之前，房地产市场还要经历相当长时期的高位运行，许多“打压”房价的措施的效用都将是安抚性的、暂时性的。

参考文献：

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作者简介：杨晓龙，男，郑州大学经济学院本科毕业。李娜，女，复旦大学经济学院国际经济与贸易专业，本科。