基于业主方视角的大型商业综合体项目合同总体策划研究

摘要：本文以南京某大型商业综合体项目为案例，探讨了项目合同总体策划的重要性，并针对项目合同总体策划应考虑的因素，提出如何进行项目合同总体策划。

关键词：大型商业综合体项目；业主；合同总体策划

Abstract: This article take the Nanjing some large commercial complex project as an example, discusses the importance of contract of project of overall planning, and according to the project contract overall planning should consider the factors, put forward how to undertake the project overall planning of the contract.

Key words: large commercial complex project; owner; the overall planning of the contract

中图分类号：TU723.1献标识码： A 文章编号：2095-2104（2012）11-0020-02

合同策划是对项目各合同的总体把握，并在此基础上初步确定合同内容、权利义务关系。合同策划分为合同总体策划与合同详细策划。所谓合同总体策划，就是在项目分解发包之前，依据业主情况、承包商情况、工程特点、环境特点，对项目相关的合同进行总体策划，以明确对合同的签订与实施有重大影响的决策事项。合同总体策划阶段，主要解决的是从项目整体把握项目分解包和存在的界面问题。而合同详细策划则是对合同内容详细的分析，包括详细的合同结构关系、明确的界面工作内容，以及合同当事人与其他参与方可能存在的衔接问题、责任、义务、权利。

考虑到合同详细策划涉及到单个合同的合同条件、具体合同条款设置以及与其他相关联的合同之间详细具体的界面划分，本文对此不作研究，仅仅站在项目整体和全局的角度进行合同总体策划研究。当然对于业主而言，如何确保合同总体策划的各项工作内容完整、界面明确，避免遗漏和增项，这是一个非常重要但也具有一定难度的课题。本文就是基于业主方的视角，以某大型商业综合体项目为研究对象，分析业主如何根据项目的具体情况，从全局角度做好项目的合同总体策划，以便为项目后续顺利实施创造有利的条件。

一、案例背景介绍

南京某广场项目是一座综合性、多功能，达到国际水准的超大超高层公共建筑，是集国际高端购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、顶级豪宅和景观公寓于一体的大型商业综合体项目。该项目一期工程总建筑面积227,055M2，设计结构高度约160 m，项目业态由国际购物中心（位于裙楼1-8层）、写字楼（位于南塔11-22层）、住宅式公寓（位于北塔11-39层）、豪宅（位于北塔11-39层）、五星级酒店（位于南塔23-36层）五部分内容及二层地下室组成。

由于该项目属于大型综合体项目，功能业态复杂，项目建设周期长达10来年。而且该项目涉及的参与方众多，包括投资商摩根、国外和香港设计所、国内设计院、各类设计专业顾问等，承包商和供货商数量也是非常之多。众多的项目参与方无疑导致业主项目管理的跨度和层次都很大，合同管理的难度也随之大大增加。

因此，笔者深感于对于大型商业综合体这种复杂项目而言，前期做好充分的合同总体策划，严格划分各合同之间界面，避免日后扯皮、推诿等现象的出现。界面清晰、层次合理的合同总体策划，不仅能够保证圆满地履行合同，促使各合同达到完善与协调，而且对整个项目总目标的顺利实现也起着决定性的作用。

二、项目合同总体策划的影响因素

业主在实施项目合同总体策划的过程中，应思虑周全，尽可能地把与工程项目相关的各种因素都予以充分考虑。由于业主在合同类型的选择中通常起着决定性的作用，因此就要求业主在工程项目建设初期就要根据工程项目的具体情况及所处环境，考虑各种不同因素（譬如业主自身资金能力、专业管理能力，以及合同对方的能力、经验等）的作用，选择适当的合同类型模式，从而避免日后由于合同缺陷等原因造成双方的纠纷和索赔的发生，并减少由此产生的费用。

由于该项目投资商是摩根士丹利，项目性质属于外资项目，所以不受国内各类招标法律、法规、政策文件的约束。因此，业主在选择设计单位、承包商、供应商等项目参与方时有充分自由的裁量权。所以，基本上该项目的所有设计、专业顾问、技术服务等单位都是业主直接委托的。而承包商的选择，则由于该项目历史遗留原因，项目前期由于业主资金不够充裕，所以承包商的选择是通过议标来确定的。后期由于业主成功引进摩根来投资，业主资金能力好，因此为了体现竞争性以便更好地选择到适合的承包商，业主都是通过邀请招标方式来确定中标单位的。至于供应商的选择，可以分为两种方式，一种是业主甲供，另外一种是甲控乙供（业主采用加签合同付款方式）。

另一方面，业主考虑到该项目规模大、功能多、业态复杂，还聘请了专业的项目管理顾问公司，业主和顾问公司一起组成项目管理部（包括合约部、工程部、设计部、综合部）来对项目进行管理。同时业主还委托了测量师事务所来对项目的合同、造价进行管理，委托某知名监理公司来对项目的质量、进度、安全等进行管理。这种业主管理+项目管理公司管理+监理管理+（测量师事务所管理造价、合同）的模式，集合了各公司的资源优势和专业优势，因此该项目业主的综合管理能力很强，从而可以使得合同包细分程度很高，合同界面清晰，对后续工作的顺利实施产生了重要影响。

当然，在合同总体策划的时候，也要严格按照项目的具体特点来确定具体的合同包数量及范围。譬如本项目购物中心、写字楼、酒店、豪宅、公寓的装修风格由于大不相同，所以各个业态的精装修设计单位都是不同的。而考虑到商业综合体项目早竣工早投入使用，就能尽早创收、回收投资，所以业主划分合同包的时候必须充分考虑划分标段的合理数量，以及各标段之间的合理界面，使各承包商之间既能各自独立施工、追赶工期，又能使各界面之间责任、义务清晰，避免推诿、扯皮现象的出现。

三、合同总体策划中合同架构图的重要性

众所周知，合同总体策划的首要内容是构建合同结构图，它是实现项目采购和合同管理的有效手段。合同结构图是反映业主方和项目各参与方之问，以及项目各参与方之间的合同关系。通过合同结构图可以非常清晰地了解一个项目有哪些，或将有哪些合同，以及了解项目各参与方的合同组织关系。我们将从大型商业综合体项目出发，探讨作为业主方如何在建设工程的管理中有效建立合同网络，从而充分发挥合同架构图在项目建设中的作用。

（1）合同架构图的涵义

笔者认为，合同架构本质上是一种组织分析结构（OBS），用以展示工作要素已经分配给了具体的组织单位。在工程项目中，参与工程建设的各方，包括设计、施工、监理、材料供应单位是具体的组织单位。这些单位根据不同的情况，分别与业主签订合同，其中最重要的合同是设计合同、顾问合同、监理合同以及施工总包合同；各分包单位与总包单位签订分包合同；业主、施工单位与供货单位签订设备、材料供应合同。对于业主，合同架构图就是合同的关系图。

（2）建立合同架构图的必要性

对于这样一个复杂的大型商业综合体项目，功能复杂，业态种类多，针对不同的业态--购物中心、写字楼、酒店、豪宅、公寓等有不同的营运团队，这就必然导致不同的项目业态，它们从设计需求、设计到施工、供货等方面都存在着显著的差异。因此，业主必须尽可能地考虑周全，制定出详细全面的合同包划分。当然，由于业主自身有着管理能力强、专业水平高的管理团队，还聘请了诸多的机电顾问、门五金顾问、灯光设计顾问、智能化设计顾问、标识设计顾问、噪声设计顾问等等专业的顾问公司，因此，业主在划分合同包的时候秉承尽可能详尽的原则，将整个项目划分为相对独立的、易于管理的较小单元，譬如把一些专业性较强（如幕墙、消防、弱电、电梯等）的分部分项工程分包，对于影响工程质量、影响工程造价的特别重要的设备与材料实行业主直接供货等等。

业主必须重视合同架构图的建立，因为，合同网络架构是合同关系建立的基础。通过合同网络架构图的编制，可以理清项目管理的思路，设计一个符合实际的切实可行的合同网络。这样有助于我们把握工程管理的主线，起到提纲挚领的作用。只有整个项目的所有合同关系都井然有序，单个合同中对双方的责、权、利规定得很明确，双方的配合工作也比较好，合同执行得也很顺利；各个合同之间界面清晰，涵盖内容全面，整个项目实施下来非常顺利，没有内容被遗漏，都在所有合同中得到反映，这才是我们的目标。

四、项目合同架构的建立分析

（1）设计合同架构

该项目由于功能和业态相对复杂，所以设计内容也多，因此需划分成的合同包相对也详细得多。因此，业主必须明确设计总体院，由总体院承担该项目设计总体管理的责任，对业主委托的其他专业设计单位、设计顾问以及施工承包商的二次深化设计进行审核、协调、配合和管理，必须确保各专业之间设计范围和设计内容的有效衔接。本项目的设计合同架构如下：

（2）施工合同架构

考虑到项目规模大、内容复杂，业主确定采用总包负责制。总包选择的是土建、机电及景观工程单位，他们在工程施工中有主导权，对于临时用水、临时用电、垂直运输、垃圾清运、安全与环境管理、现场保安等的协调方面有利。总包单位通过收取一定比例的总包服务费，向分包单位提供服务，可以很大程度的减少施工中的矛盾和问题。至于指定分包商的选择，一般由业主进行邀请招标确定中标分包商后，由总包和指定分包商签订合同，业主加签盖章，形成三方协议。具体的施工合同架构图如下：

（3）材料设备合同架构

材料设备采购主要考虑以下三种方式：甲供、乙供、甲控乙供（招标时指定品牌或者暂定价形式，待中标后采用联合招标的方式或者提供样品确认、定价的方式）等三种方式。

1）甲供合同架构

甲供方式，主要原因是在招标时未明或者不能够明确说明“唯一”产品的项目。甲供的方式还有如下原因：控制成本要求，保证质量（防止施工单位以次充好，降低材料设备的标准）；另外对工程周期较长的项目，对波动性很大的材料也建议采用暂定价的方式或者甲供（比如电缆等），尽量安排在施工前夕定价格。综合考虑以上因素，确定该项目中业主直接指定供货的如下架构：

2）业主加签合同（等同于甲控乙供）架构

另外，由于本项目的指定分包商很多，而各个承包商合同内有不少对质量和造价影响比较大的材料、设备，业主都会单独拉出来和承包商组织联合招标，确定中标供应商后，由施工单位、供应商签订合同，业主加签章，由业主直接付款给供应商（但是发票由供应商开给施工单位，再由施工单位开发票给业主）。在此合同中，业主不承担任何责任，除了付款责任。这种通过招标选择中标单位后再由业主加签付款合同的方式，不仅使业主能够选择到品质好、价格低的材料和设备，而且通过业主直接付款给供应商，能够确保供应商及时收到货款并保证质量、按时供应，同时其他一切交货、安装过程中的除付款以外的责任都由承包商承担，业主不负任何的责任。

基本后期机电专业系统、精装修过程中的材料，都是采用的业主加签付款合同的方式，合同架构如下：

（4）外协/市政合同架构

一般业主对市政工程都是实行直接委托的，因为这些项目基本都是带有垄断性质的，如雨污水道路工程、自来水外线工程、电力外线工程、电信外线工程、有线电视外线工程等。业主在项目实施过程中，还要接受安监、质监等部门的监督和管理，所以，本项目的外协/市政合同架构如下：

五、结束语

对于本文重点讨论的大型商业综合体项目合同总体策划，由于笔者自身实践经验有限，难免会思虑不全、存在不足，希望能够在以后的工作实践中不断总结类似经验，以便更好地完善自己在合同策划方面的综合能力，促使项目的各个合同达到完善与协调，最终更好地促进项目总目标的实施

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