浅谈住房分配货币化改革的核心问题

摘 要 军队住房改革自上世纪末实施以来，取得了不少成就，与此同时，也暴露了一些问题，这些问题需要继续深化改革加以解决，军人住房分配货币化即是其中的一个重要内容。通过分析军队住房分配货币化改革的核心问题，提出对策建议，力求形成更加完善、更符合时代特征的军队住房分配制度，使得军队住房制度具有更好的保障效率，圆军人的“住房梦”，具有重要的现实意义。

关键词 住房 货币化 改革

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

1观念的问题

深化住房分配货币化，首先要转变观念的问题。广大官兵的观念不转变，深化住房分配货币化就没有基础；各级领导的观念不转变，深化军队住房分配货币化就难以推动。长期以来，一些观念认识上的问题束缚了住房分配货币化的发展。

1.1破除实物福利观念，树立货币福利观念

由于军队实行住房改革的时间还不长，在不少军人之间还存在着“住房靠单位分配、买房靠单位建设”的传统观念。加之目前大中城市房价普遍处于高位水平，而军人的住房货币化保障水平较低，依靠自有资金购买一套住房难上加难，使得不少人对军队提供和建设的公寓住房、经济适用房等实物福利依赖较深，对货币福利看得较淡。这一方面需要我们继续大力深化住房分配货币化改革，另一方面也需要有关部门加大宣传力度，讲趋势、道政策、解疑惑、树信心，积极引导官兵树立与时展的新观念，为进一步深化住房分配货币化破除障碍。

1.2破除等级消费观念，树立市场消费观念

军队属于等级森严的武装集团，在平时的战备、训练、管理等工作中，等级制度深入人心。军人的各种福利待遇制度也与军人自身等级有着直接和密切的关系，长期以来，军人的住房分配也是按职务定标准、按等级排次序。在实施军人住房分配货币化的过程中，虽然以职务等级为基准计发补贴的形式依然存在，但是这并不代表要买与自身职务等级标准相同的房子。与住房分配货币化相适应的观念应是：货币化分配、市场化消费，也就是说，军人要买什么房子、要买多大的房子，根据自身经济实力和需要量力而行，充分体现军人自己的意愿，尊重市场经济规律和以人为本思想。

2资金的问题

如前文所述，住房货币化分配离不开资金的有力支持，没有充裕而可靠的资金来源，货币化分配便是无土之木，无源之水。

2.1挖掘“现钱”

首先，可以在每年编制军费预算时，专门安排部分经费予以调剂，军队力所能及地解决一部分。其次，可以通过扩大现房销售筹集部分资金（随着编制和体制的调整，部分减编撤编单位大有潜力可挖），在与地方政府和商业公司进行土地置换、开放事宜时，获得的土地溢价也可以加以利用。最后，住房分配货币化成型之后，必然涉及到资金运营，可以通过科学合理的运营方式，提高资金的投资收益率，增强资金的保障能力。

2.2适度“借钱”

如果仅仅依靠国家和军队的货币补贴，除了少数长期参加工作、职务级别比较高的军人，很多军人仍然不具备通过自身努力购买商品房的能力，这个时候就需要“借钱”实现军人的“购房梦”。可以通过住房公积金的制度设计引进商业银行贷款业务，或者通过购房军人垫支挂账等多种渠道，缓解军人贷款购房压力。住房公积金的贷款额度比较大，利率比较低（根据贷款期限长短，比同期商业银行购房贷款低1.5%-3% 不等）可以说，根据军人自身条件适度“借钱”可以构成军队住房分配货币化多重保障体系，极大地增大制度的保障效果。

3房源的问题

实行住房分配货币化的最终目的就是让军人拥有一套与自己工作生活相适应的住房，让有购买能力的军人购买自有住房，让暂时还不具备购买能力的人居住公寓住房。

3.1关于自有住房的房源问题

实行货币化分配，鼓励军人购买自有住房，并不是一刀切地把军人推向市场。要有区分地在房源上做一些文章。房价低的中小城市比较简单，随着住房分配货币化保障效果的提高，加上自有积蓄，凭借自己的努力购买自有住房基本上不是很难。但是在大城市特别是一线城市，普通军人要购买一套商品房，必须给予一定的优惠。主要方式有：

（1）立足现有军用土地，科学、合理、规范建设经济适用房，这是短期对策，毕竟军用土地有限，经济适用房只能解一时之急。

（2）充分争取地方政府的优惠政策，比如争取地方兴建的公务员小区将现役军人纳入购买对象，比如通过税费减免鼓励开放商对现役军人购房实施优惠。

（3）实行统建政策，由各省军区后勤部门负责协调土地供给、小区设计、建设等相关事宜，鼓励同地域的现役军人跨单位集体出资，共同兴建商业小区，对现役军人实行成本价或者低溢价出售。

3.2关于公寓住房的房源问题

据笔者对海陆空一些单位的粗略调查，大部分单位公寓房数量不少，单从账面上讲，都能够满足符合条件的军人的需求，但是从实际情况来看，绝大多数单位的公寓住房却供不应求。可以说，这个现象在全军都比较普遍，在一些驻大城市、高房价的单位尤其严重。在一些单位甚至出现了建的越多、分配越紧张的怪现象。究其根本原因，在于公寓住房的流转比较困难，很多转业人员、离退休人员甚至地方人员占有了住房资源，极大地限制了其使用效率。

要解决这个问题，除了严格制度、加强管理之外，有条件的单位还可以面向市场寻求解决办法，笔者赞成后勤指挥学院段石等专家提出的以统租解决军队公寓住房循环难的建议。具体办法为：以区域中心城市为重点，跨越行政隶属，打破军兵种限制，集中各单位建设公寓用房的经费，由省军区后勤部门牵头，在市场上寻找合适的房源，地理位置要兼顾到军人任务的特殊性、军人生活的便利性，实行整单元、整楼层甚至整小区统租，各单位再以二级承租的形式向在职人员出租。租住人员缴纳水电费和物业管理费。