城市综合体工程项目管理

摘要：我国社会主义现代化建设的进程之中，我国的经济快速发展，城市商业也逐渐转向了多元化发展，城市综合体也在改变城市现状的过程之中肩负着重要任务。基于此，本文分析了城市综合体工程项目管理的相关内容。

关键词：城市综合体；工程项目；管理

中图分类号： TU7文献标识码： A

引言

随着经济的进一步发展，工程建设越来越由单一性向多功能方向转变的趋势。如上海虹桥枢纽工程，将轨道交通、公路交通、地铁交通、购物、休闲、娱乐、景观等各种功能包含在一起，形成了庞大的超级城市综合体。这些超级工程动辄数十万、甚至百万平方米，其建设规模也越来越大。超大规模的项目建设对施工总承包的管理和服务的要求也将越来越高，工程建设将面临越来越大的技术挑战和管理风险。

1、城市综合体概念

原先所说的综合体其实应该指的是建筑综合体，它的建筑形态应该是由多个大小、功能不同的空间组合而成的大型建筑，而现实真正意义上的城市综合体即国外所称的HOPSCA(HOTEL OFFICE PARK SHOPPINGMALL CONVENTION APARTMENT每个英语词第一个字母的组合），是将城市中的商业、商务、公寓、酒店、会展、娱乐等各类复合功能相互组合、相互作用，形成经济效益链的高度融合的功能性建筑群。它充分体现了城市发展的本质，把城市服务与城市经济发展之间的相互助益关系，通过功能型建筑群与城市各类空间有机结合，逐渐形成的一种复合型、集约型和开放型的城市空间利用实体建筑群，满足了城市的多功能需求，并且建立了一种相互依存和相互助益的功能型空间能动关系，形成了一个集多功能和高效率的城市聚合体。城市综合体应该是由多个空间，多个功能，立体化组合而成的一组建筑群，是在规划区域范围内通过街道、交通与不同功能单体建筑相互作用，形成互为价值体现的高集约型的公共开放空间。城市综合体基本上都具有酒店、商务、居住、商业四大基本功能，很多综合体还具有展览、餐饮、娱乐、图书馆等复合功能，并在诸多功能性空间之间建立一种相互联系、相互辅助的互动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体项目在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重。一般来说在经济发达城市进行开发运营比较容易成功。

2、城市综合体施工组织设计的出发点

2.1、基础性设置

在建设工程（如市政、房地产、铁道、桥梁等）项目实施之前，编制施工组织设计这是一个基础性的工作。其主要的思路则是应该依据国家法律、法规、规程、规范强制性条文，适应工程项目以及业主、设计、监理的要求，并且同国家有关法律、法规、标准以及地方规范的要求相符合，以在工程开工之后确保施工活动可以比较有序、高效、科学合理地进行。城市综合体施工组织设计，在编制时就应满足这些起码的要求。

2.2、强化结合综合体项目形态特征的事前、事中、事后的施工组织全面性

综合体通常的体量比较大，业态比较多，在编制施工组织设计之时，则应该充分考虑到全面性，对于不同的业态、先后开工区域施工组织设计的配合。对于施工企业来说，应该抽调高素质的专门人员，则应该以项目部作为具体承办单位，不断地落实项目经理牵头完成此项工作。站在综合体项目本身对于施工企业的重要份量，施工企业也应该对其高度重视。而本文认为，综合体施工组织设计的编制之时应该注重全面性以及全程性，不可以依照大多数施工企业编制施工组织设计“套模板”的思路，应该对综合体的施工组织设计认真考虑。

2.3、对重点环节进行控制

综合体的施工组织设计则就是应该同企业资源组织上的可能性、经济耗费的合理性、技术措施上的可行性、施工方案上的针对性、方案实施上的可行性、技术工艺的先进性进行结合，采取组织措施、技术措施、经济措施、合同控制等等方法，应该对人员的素质、工程设备、建筑材料、施工方法以及环境条件等等进行控制，应该对影响工程结构质量和安全的节点比如说基坑、基础、主体工程等等进行重点控制，正确处理好工期、质量、环境以及职业健康安全，在成本资金许可的前提之下，尽量体现到全部施工组织设计之中，并在施工的过程之中进行贯彻。

3、城市综合体工程项目管理

3.1、强化项目早期策划

“凡事预则立，不立则废”，如果一个项目缺少精心策划，那么就可以形成一个完善的管理体系，缺少一个明确的纲领，则就没有办法打造一个精品工程。工程的事先的策划，这是一个纲领性以及指导性的文件，工程前期策划的过程这是一个统一思想认识的过程，也是一个不断落实管理措施的过程，通常也是做好工程建设管理的升华。施工现场的环境勘测、工程背景资料的收集、施工方案的确定、施工组织计划的形成、项目管理纲要的制定、工程总体费用的分析、施工现场大临的布局，施工总进度计划的编制、总平面布局的调整等等，这都是依据工程的特点以及难点在策划之中形成的。所以通过对于工程的梳理以及分析、应该对难点以及重点进行把控、对专项施工方案的论证，都是相当重要的，只有做到运筹帷幄之中，才可以做好决胜千里之外。在专项策划的基础之上，则就可以形成完善的管理体系，有效实现项目管理人员个个担责，防止项目管理的真空。

3.2、统筹协调

在工程项目的围墙之内，围在里面的不仅仅是逐渐提高的在建工程，比较多的是业主、监理、分包等等方面合作的一个整体团队。这是一个较大大型工程的项目经理，除过了在关心工程建设每个细节的同时，更应该想到背后的多方面协助以及合作关系，同时应该建立“合作多赢”的良好关系以及融洽的氛围之中。工程建设要出好成绩，简单的依靠项目经理个人或者项目管理班子几个人不能有效的实现，要求发挥出项目的整体力量，才能得到较好的效果。所以，工作之中要求加强凝聚力工程的建设，凝聚人心，凭借高效的团队来推动工程建设的顺利进行，使其可以切实变成推动各项工作的催化剂。

3.3、城市综合体项目的发展前景

现代随着城市化进程不断加快，大量的人口向城市集中，城市规模也不断扩张，各类城市也根据新时展的趋势，根据城市整体规划和综合设计，把城市规划为数个主副城区，根据每个区域的功能划分都设立一个中心，在这些中心建造一座集购物、居住、工作以及休闲于一体的，具有带动整个区域发展的城市综合体项目，便成为了各城市现代化规划发展的趋势，城市综合体项目的开发不仅改善了城市的人居环境、增加就业、拉动投资等传统建筑综合体的优势外，还具备了以下多种特点迎合了城市未来发展的需要。

4、结语

更民生的意义还在于城市综合体建成后将给城市带来的巨大发展机遇和就业安排。据预计，每个城市综合体可吸纳1万个左右包括销售、服务、网络管理等在内的就业岗位。相关研究表明，中心城区在经历城市化快速发展阶段后，城市发展实现质的飞跃面临困境的关键因素是第三产业发展滞后，城市外来人口中，打工务工者占到70%以上，多为兼业性、季节性劳动力。这说明中心城区的劳动力承载力不强，人口城市化的基础不牢固。第三产业发展和完善，才是城市发展的动力，才能为城市的发展提供充足的承载力。城市综合体建设，将为中心城区实现产业转型，扩大就业规模，增加新的产业发展，吸引更多的外来者投资、就业、旅游、居住提供基础保障，促进第三产业跨越式发展。

参考文献：

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