浅谈政府投资房产项目建设的管理

【摘 要】随着国家经济的发展，政府对保障性开发安置房产项目的投资不断增加，在政府开发的建设工程项目中业主方的项目管理可以说决定着项目成败。业主方开发管理是一个综合性的全方位的管理工作，内容涉及到项目建设中的工程安全、质量、进度、投资及内、外部协调等诸多工作。管理工作的质量与效果直接关系到政府投资项目的按时启用和政府实事工程的惠民利民承诺的实现。更关系到政府投资项目的社会效益和国计民生问题。

【关键词】政府投资；房产项目；建设管理

1. 引言

保障性、安置型房地产置换工程是政府投资项目的开发建设，是国家为民的实事工程。政府为最大限度地发挥建设资金的投资效益，一般的建设工期相对较为紧张，对工程建设使用功能要求比较齐全。工程项目建设、场外工程、消防要求的满足、小区物业管理、休闲健身都必须一应俱全，工程质量要求相比其它建设更高；与其它工程相比，工程实施中的各项控制显得最为重要。为确保工程能在合同要求工期内顺利建成交付，业主方在项目施工阶段的管理更显重要。在项目管理上业主需要进行大量的外部协调工作。

2. 项目建设中业主方管理的难点与对策

2.1 工程概况：农村宅基地基置换城市吸纳型集中居住区工程，北邻公路，南邻运河，由高层及多层建筑组成，建筑面积约13.8万m2，其中地下室建筑面积为2.6万m2，十三幢高层（十一至十七层）和十六幢多层（五层）、一处幼儿园、一处物业管理用房组成。建筑工程合同造价2.39亿元，场外工程2818万元；工程概算约5亿元；建筑密度24%，容积率1.60，绿地率30%，停车位616个。合同工期600日历天，工程于2011年2月18日开工建设至今。

2.2 建筑市场秩序不够规范。建筑市场秩序的不规范主要表现在施工企业恶性竟争、挂靠转包、低价中标后的偷工减料施工等。这些行为的发生将会给政府民生工程建设中，造成工程质量得不到保证、建设工期延误不能如期投入使用、甚至使已建成工程埋下安全隐患。所以，在该工程的招标中业主设置为项目总承包模式，合同中除智能施工部分与总承包捆绑在同一个施工合同中，不经业主同意不得进行分包。在工程支付中设置为安形象进度支付。

2.3 工程变更的审批和确认程序时间长，业主不能依法决定工程变更从而影响建设工期。这主要体现在地方政府版布的工程变更的审批权限上，针对政府的规章制度，我们在工程开工前与专业审计部门进行了勾通，由专业审计部门指定专人负责本工程的过程跟踪审计，这样只要是在审计审核范围内的变更能得到及时的确认，以保证工程变更的及时性。如工程变更额在三万元以下的由业主确认；三万元至十万元的变更由政府专业审计部门确认；十万元以上的变更由市政府行政领导进行审批，未批准前不得进行工程变更等。这样由审计确认的变更就能及时在现场进行，大大地减少了审计原因而引起的工程变更时间。

2.4 业主项目管理中技术力量不足。业主单位并不是建筑企业，不可能拥有工程项目建设管理的全部技术人才。在本工程实施中，业主方根据工程建筑的需要，从社会上聘请不同专业、不同管理层次要求的工程技术人员，实施工程全过程的建设管理，将工程中的技术控制、投资控制、进度控制、安全控制责任和权力依照合同的规定全部放手交给他们，并按照合同中的规定进行奖罚，业主则把主要精力放在对外联系、协调上。

3. 做好业主方的项目控制与管理，严格履行工程建设合同

3.1 业主对建设工程项目的管理很大程度上影响建设工程项目的进行。工程建设的任何一方出现这样那样的问题都会不同程度地反映到工程实施中来。如地质勘察不实将影响基础施工；设计质量欠缺也会影响到施工质量、进度、投资上，施工质量得不到保证，将影响到工程的安全和使用功能等；如果业主在工程建设中出现大的失误将可能会导致工程瘫痪。所以，在工程建设中，业主应该积极履行管理职责、合同责任。

3.2 组建一支业主的组织管理队伍。从工程项目管理的角度而言，需要业主方有一支懂业务、会负责、会管理的高素质的管理队伍，这是做好工程项目建设的基础。招聘的管理人员需要有责任心、懂业务、具备合同管理、技术管理、经济管理、风险管理、熟悉建设程序、并具有一定的专业技术能力和工作协调能力。

3.3 在工程建设程序管理中，业主要熟悉建设工程内容、掌握建设程序。主要做好可行性研究分析、投资确定、设计方案评审、勘察设计招标、设计方案优化比选、施工图审查、施工阶段招标文件的编制与备案、实施招标投标、签订一系列合同及合同的管理备案；土地征用、房屋拆迁、质量安全报监、施工许可证办理；施工阶段的过程管理到竣工验收备案、交付使用、保修期管理等多个环节。

3.4 业主的建设过程管理。施工过程中，通过定期参加工地例会及时掌握工程的各项情况；业主项目管理人员应当及时掌握工程的安全、质量、进度、投资等情况，对照规范、设计，发现安全、质量问题，及时督促施工、监理单位进行整改；正确处理安全、质量、进度之间的关系，始终把安全和质量问题放在首要位置，妥善处理解决施工中出现的各种问题，做好沟通、协调工作；通过工程变更签证、阶段性支付、工程结算等手段掌握工程质量和进度。

3.5 业主方对项目监理的管理。监理人员是接受建设单位的委托，代表业主对工程进行安全、质量、进度、投资控制的管理；监理在整个工程建设管理中着重要的作用。业主方应该了解监理的职责与资质，对现场监理人员的资质进行核实；掌握监理人员是否按合同履行了职责，当发现监理在工作中存在的问题，应针对性地要求监理改进；并充分发挥监理的主动性、积极性。如业主管理负责对监理项目部的总监和其它人员、出勤考核，由项目监理部负责对施工项目部合同规定人员的考核，并按照合同规定进行经济处罚。

3.6 全过程的信息管理。利用计算机信息进行辅助管理是现在建设工程管理的重要手段，在工程建设过程中，我们将建设工程施工的安全系统与市建筑安全质量监督站的网络进行连接，对工程中出现的安全、质量进行及时的联系、互通，以此来保证质量、安全的监管。

3.7 及时按合同进行工程款的支付管理。在工程施工过程中，业主方应当充分运用好合同中的支付条款，及时地支付工程进度款，以避免施工企业因资金周转困难而影响工程进度、质量、安全。如从2011年工程开工以来，当面临年终农民工返家时的民工工资支付时，虽不在支付关节点上，但业主总是千方百计地尽可能给施工企业支付一部分工程款项，以减轻施工企业的资金周转压力和维护社会的安定。所以在两个年终关节点上，从未发生因本工程业主原因造成的工资纠纷。

4. 结束语

业主方对建设工程项目的管理是一个系统工程。业主项目管理人员不仅要掌握法律法规并正确地进行运用，同时还要掌握与工程项目相关的业务知识；运用科学的管理方法正确地处理来自方面的问题；及时解决建设项目中的问题。只有做到这些才能实现建设项目管理总目标的实现，保证工程建设项目的最佳。