浅谈中小房地产企业发展中存在的问题

摘要：中小房地产企业就必须客观合理的认识到整个行业和自身发展过程中存在的问题，积极的进行调整，切实的解决管理模式家族化、人才流失严重、融资难、产品技术含量低等制约性问题，力求建立一套科学完善的管理体系，将企业的发展风险降到最低。

关键词：中小房地产

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2012）09（c）-0168-01

1 我国中小房地产企业发展中存在的问题

1.1 管理模式家族化

房地产是近年兴起的一个热门产业，由于其行业自身的特点，中小房地产企业发展过程中的质量管理制度、客户服务制度都是企业所必须重视的。

目前，我国大部分中小房地产企业都属于民营企业，制度上存在着没有真正做到制度化管理的通病，内部依旧受到本位思想和推诿扯皮等顽疾的影响，这种家族式的管理使得企业的发展在理念上和战略规划上都很难得到较大的突破，另外，一方面是高层次管理人员的理念、发展意识以及经营理念大大的影响到整个企业发展的方向。再加上，部分企业在管理上片面的将大型房地产企业或其他行业的企业管理模式用运于本企业，而未能根据自身行业和规模实际情况来进行创新性管理，这种照搬式的“拿来主义”和家族化管理模式不但很大程度上影响到企业和中小房地产产业的发展方向，而且还使得人们对制度化管理信心减小，在很大程度上制约了企业的发展。面对房地产的热化竞争，所有的房地产企业都在探寻摸索适合本行业的管理制度，而企业真正要寻得发展，就必须正视这些问题的产生，克服问题需要，促进中小企业在新的竞争环境下快速发展。

1.2 人才流失严重

房地产业迅猛发展的同时，也使得中小房地产企业出现了严重的人才流失和人才荒，各大中小企业面临着专业技术人才匮乏和流向大企业，已经成为了企业发展的一个重要瓶颈，严重影响到了企业的经营与发展。出现人才流失严重的原因有多样的，一方面是中小房地产企业稳定性，影响力小，难以吸引具备建筑、结构、经济类以及房地产等专业知识的管理人才；另一方面是经营者多为民营企业家，管理思想较为保守与落后，不愿意将钱花在设计、创意以及管理上，而更愿意将钱投在工程建造和炒作上，使得中小房地产无法真正成长为具有真正竞争实力的房地产企业。

1.3 融资难

中小企业发展壮大过程中普遍存在融资难的瓶颈。在资本市场上，中小房地产企业在实力、信誉以及资金流上都存在着问题，房地产经营具有资金密集型和生产周期长的特点，存在过高的经营风险，不能提供银行贷款所需的抵押担保条件，贷款的风险化解和补偿能力较弱，中小型企业无法满足银行贷款的资金的安全性、流动性、赢利性等基本要求，再加上开发的项目值钱而公司影响力不够，信誉等级低等原因，导致中小房地产企业在需要从银行大额融资时遇到困难，这也使得中小房地产企业在内部积累和外部融资的双重夹击下，有可能就因为自身资本实力不够，项目规模大，周期长，耗资巨大，资金回收太慢等原因，最后因资金严重短缺难以开发下去。

1.4 产品技术含量低

由于中小房地产企业管理制度缺失、目标规划不健全以及融资问题困难等原因，难以开发出自己的核心技术。具体表现为：（1）没有自己的规划设计队伍，自己的项目几乎都是外包，存在着很大的利润缺失和经营风险；（2）技术创新匮乏，对新技术、新设备、新工艺和新材料的应用力度不够，技术含量偏低；（3）设计非人性化，超大化户型面积、欧陆化建筑风格和宾馆化装修实在不符合居住的人性化设计；（4）产品的工程质量、功能质量以及环境质量度存在着较大的问题，还有管理问题，房地产物业管理软件、应用软件等应用的比例不到一半。

2 中小房地产企业发展对策研究

2.1 健全企业管理制度体系

由于中小房地产企业具有实力、信誉以及资金流上以及生产周期长等特点，所以要发展起来比大型房地产企业来得困难得多，为此，必须逐步按照现代企业制度要求建立科学的管理体系。一是要形成完整的内部监控系统，提高企业有关信息的透明度，规范企业的财务管理与监督制度保证相关信息的真实性、准确性，保证企业合法经营和正确经营。二是要在保证真实传达信息的基础上，把握人治管理与制度管理之间的平衡，转变传统的家族式管理，聘请专业的管理人士对企业的内外部进行整合，建立一套有效的绩效考核制度、决策机制、人力资源管理机制以及创新性管理机制，力求将企业朝着规模化、集约化和科学化方向发展。

2.2 强化人力资源管理

在新社会，人力资源已经成为了行业竞争的热点要素，专业化的管理也要求房地产企业在房地产开发的各个环节上配备专业化的管理人才，而中小房地产目前又存在着严重的人才流失和人才荒，为此，必须在内部加大人才培养力度，外部加强人才引进。一是要转变用人理念，保持全面人才观，任人唯贤，吸纳复合型高素质人才；二是加强对引进人才的培训，对其进行定期和不定期的培训，使他们成为既具备房地产运作的专业知识和实践经验，全面了解房地产市场，又具备财务分析、投资管理及相关法律知识的复合型管理人才；三是要位员工打造一个良好的人文环境和工作环境，建立企业和员工之间的良好关系，将个人与企业连为一体，充分调动员工的积极性、主动性和创造性，从而更好的提升企业及项目的管理水平，提高效率，降低成本，获得更多的利润。

2.3 健全财务信息管理系统

由于中小企业融资难、项目值钱而企业资金能力不够，又缺乏具体而明确的发展规划和财务规划使得中小房地产企业大部分都存在着资金财务问题，为此，就必须健全财务信息管理系统，积极构筑符合自身发展需要的金融体系。一方面要实现财务管理的信息化，大力推广全面预算、集中结算和动态核算为发展轴心的企业财务管理；一方面，广泛建立风险防范体系和资金拓展渠道管理体系，多途径进行融资，保证资金链的有效进行，只有资金上得到了保证，才能从各个方面有效地保证企业发展的推进。另一方面要建立中小房地产企业的信用担保体系，根据实际建立各自的信用担保机构。最后，还要积极拓展更高更宽的融资市场，努力发展直接融资。从各个方面健全财务的管理，保证项目和企业经营的有序进行。

2.4 提高产品技术含量

新世纪，随着人们生活水平的提高和经济形势的变化，人们在满足基本温饱需求的同时，更高的是追求精神上的需求，而中小房地产企业在产品创新上存在着较大的问题，还不具有自身的核心竞争力。为此，就必须提高产品的技术含量，才能在市场上获得一席之地。一方面要加大人力管理力度，引进高素质人才的同时也对人才进行培训，提高人才的创新能力；一方面要不断强化自身的技术力量，逐步建立自己的规划设计团队，摆脱外包的被动局面。一方面要积极采用新技术、新应用和新材料，做好项目创新设计，力求做到设计新颖、功能齐全和环境优美的有效结合。另一方面，要关注人性化服务和人性化设计，提升自身的文化品位和服务质量，做到“以人为本”，创造出更高的舒适度，满足客户的基本需要，又能有效性的满足市场的变化需求，从而保证企业的有效发展而不被淘汰。

参考文献

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