房地产预警报警系统指标体系研究

摘要：跨入新世纪，房地产业作为国民经济的支柱产业之一，已进入了迅速发展的阶段。但近几年，一些地方相继出现投资规模过大、土地供应过量、房价上涨过快以及结构不合理等问题，社会各界十分关注。本文通过建立房地产预警报警系统指标体系的研究，及时掌握房地产开发建设的整体走势，全面了解房地产行业的发展状况。

关键词：房地产 预警报警系统 发展

由于房地产业对经济增长的影响作用日益增强，在国民经济中所处的地位越来越重要，其发展是否适度不但关系到国民经济健康顺利运转，还对社会稳定协调发展有着很大的影响。发生在1995年前后的海南房地产开发泡沫以及波及全国的房地产开发热，不仅使全国房地产开发业遭受重创，并连锁反应影响到经济发展的其它相关方面。这个教训值得人们反省并时常警惕。因此及时掌握房地产开发建设的整体走势，全面了解房地产行业的发展状况，是一项十分重要的工作。

一、房地产预警报警系统简介

何为房地产预警系统呢？所谓房地产预警系统，乃是指在科学理论指导的基础上，通过房地产业经济运行历史过程的经验分析，同时参考有类似房地产业经济运行或其他产业经济运行的经验教训，从中加以归纳和总结出若干房地产经济运行的基本规律，并主要通过指标体系的选择和建立，揭示和认识具体指标与房地产业经济运行总体态势和局部特征之间的内在联系，最终使得政府监督部门在对房地产业经济运行过程中有关指标变化持续监测的条件下，能够从中得到有关房地产业总体经济运行态势和局部特征变化的准确判断，以对其今后的走势做出正确的预期和评价，从而尽可能的提前采取监督调控措施，最大限度的行业经济的持续良好运行，同时尽量避免不良态势或事件的发生。

二、房地产预警报警系统建立的原则

（1）全面性。项目的选择不能仅仅考虑房地产开发经营的某一阶段，而要覆盖整个开发经营的全过程，包括土地供应、投资量、开发建设、市场交易、空置率等房地产市场运作的各个环节。数量、数值与价格、金额并重。

（2）简捷性。项目的选择既要全面，又要避免繁杂，使之去伪存真，去粗取精，抓住主要矛盾，使复杂的问题简单化，深入浅出，像“傻瓜”照相机一样便于操作应用。

（3）敏感度高。有些项目可能很重要，但敏感度不高的就不列入。比如房价收入比。房价高在转轨期是永恒的话题，市场低迷时，说房价收入比过高；市场繁荣了，仍说房价过高。要弄清房价收入比中的房价是新房价格还是新旧房屋的加权均价；货币的、名义的工资占实际收入比重较低是我国的现状。

（4）可操作性。指标数据要有可靠和及时的来源，否则只有理论分析的意义而不能实际运用，目前所用年度的宏观经济数据均源自各地市的统计部门，有关部门未能提供或年中数据线性较差时，可采用各地市房地产交易登记和房地产市场管理信息系统数据。

三、房地产预警报警系统指标体系的研究方法

我国预警理论的研究是从经济循环波动问题，始于20世纪80年代中期，研究和应用了从宏观经济预警渗透到企业预警、从定性为主到定性与定量相结合、从点预警到状态预警转变的过程，但其发展还远没有成熟定型，属于经济突变论的范畴。房地产业作为国民经济的一个部门，其循环波动与国民经济的波动有着千丝万缕的联系。当国民经济扩张时，房地产业也随之扩张；反之，当国民经济收缩时，房地产业也随之收缩。但是，房地产业作为整体经济的一个部分有其自身的特点，其研究方法与对整体经济的波动研究有所不同。

在房地产经济运行中有许多指标，以不同的观点和不同的立场所建立的指标体系也不同。

1、比例类指标

增幅比例类指标可分为市场即期指标、市场预期指标和价格贷款指标三部分。通常情况下，市场即期指标和市场预期指标配合房地产价格和贷款指标分别预报和预测房地产市场运行情况。

市场预期指标包括：（1）房地产开发投资额增幅，适度的投资有利于拉动经济的增长，但如果房地产开发投资增幅过高，将使供给过量，如无需求匹配，导致供过于求。（2）房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例，此项指标是直接反映投资结构是否合理的基础性指标。全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造和房地产投资等，在发达国家，房地产投资一般占20％－25％。（3）新增土地可建面积与新建商品房开工面积之比，此项指标是表明一、二级市场是否协调发展的重要指标。当比值大于1时，提示开发商手中待开发土地数量增加。随着本市土地供应机制逐步规范和完善，该比值的大小既反映了房地产开发企业对市场、地价和利率发展走势的预期，又反映政府管理部门调控市场的政策效果。

2、性质类指标

房地产经济运行中根据指标的性质又可分为：先行指标、同步指标和滞后指标。先行指标（又称领先指标或超前指标）是指在总体经济活动达到高峰或低谷之前，先行出现高峰或低谷的指标。先行指标是经济景气分析的有力工具，利用它们的变动特征和它们与总体经济变动之间的超前关系，可以分析预测总体经济何时扩张，达到高峰；何时收缩，落至低谷。如房地产业土地购置面积、开发面积等一般都是先行指标。同步指标（又称为一致指标）是指其达到高峰或低谷的时间与总体经济出现高峰或低谷的时间大致相同的指标。同步指标可描述总体经济的运行轨迹，确定总体经济运行的高峰或低谷位置。它是分析现实经济运行态势的重要指标。滞后指标（又称为落后指标）是指其高峰或低谷出现的时间晚于总体经济出现高峰或低谷的时间的指标。它有助于分析前一经济循环是否已结束，下一循环将会如何变化。同步指标的变动时间与一般经济情况基本一致，滞后指标的变动时间则往往落后于一般经济情况的变动。这两类指标可以显示经济发展的总趋势，并确定或否定先行指标预示的经济发展趋势，而且通过它们还可以看出经济变化的深度。

四、结束语

将预警报警系统技术应用到房地产投资,是房地产投资的一项重大变革。不仅可以提高决策效率,同时也大大提高了决策的准确性。目前我国在房地产投资方面的预警报警系统有待于进一步发展。本文只是作了一个初步探索,其中难免存在着一些不足,这就需要以后通过进一步的研究,使得系统不断得到完善。

参考文献：

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[2]顾海兵.经济预警新论[J].数量经济技术经济研究,1994(1)

[3]杨佃辉、陈轶、屠梅曾.基于聚类分析和非参数检验的房地产预警指标体系选择.东华大学学报（自然科学版）(2)