房地产完全市场化问题探讨

【摘要】 当前我国房价已经超过正常水平，房地产泡沫现象日趋明显。本文通过分析论证完全竞争市场的产生条件和日本房地产破灭原因，提出政府不应完全依靠房地产市场自行调节，相反应该加强房地产的行政调控确保房地产的平稳发展。

【关键词】 完全竞争 房地产市场 调控

近几年来，楼市发展势态迅猛，房价不断走高，中央屡次出台严厉的调控政策，其中限购、限贷、限价等政策也在一定程度上抑制了房价过快上涨，打击了投资投机购房需求。但用行政手段的调控，很多人有支持，也有反对的声音。在当前国内国际经济出现疲软的情况下，一些经济学家呼吁放松对房地产市场化调控，一些地方试图放松调控的愿望十分强烈，市场正走向全面回暖。2013年上半年，在经济增速放缓、不少企业盈利困难的情况下，楼市却出现了一波明显的回暖。国家统计局公布的数据显示，今年6月份全国70个大中城市中，有25个城市的新建商品住宅销售价格环比出现上涨，比5月份增加了19个。房地产贷款在连续8个季度环比回落后首次回升。这些信号都表明市场正在走向全面回暖。一些地方在稳增长的压力下，试图放松调控的愿望十分强烈。今年以来，已有约40个城市出台不同程度的楼市调控放松政策，而且力度有进一步加大的趋势。

市场快速回暖和政策松动，对市场预期转变的影响正逐步体现。央行的二季度储户问卷调查报告显示，未来一季度有意愿买房的储户占15.7%，创两年来新高。

如果现阶段放松调控，让市场自行调节，重新走上过度依赖房地产拉动GDP的老路，短期内可能会对经济增长起到刺激作用，长期看则无异于饮鸩止渴。持续这样的发展模式，会导致实体经济不振，产业结构调整迟迟无法推进，对于经济的长期伤害远大于短期拉动。而更为重要的是房地产经济并不是一个完全竞争的市场，完全靠房地产市场化去推动解决老百姓的住房问题，无疑南辕北辙。

从经济学角度而言，在一个完全竞争的市场上，有众多的生产者和消费者，任何一个生产者或消费者都不能影响市场价格。由于存在着大量的生产者和消费者，任何一个生产者的生产量（即销售量）和任何一个消费者的购买量所占的比例都很小，因而，他们都无能力影响市场的产量（即销售量）和价格。市场完全竞争的结果就是实现帕累托最优，实现整个社会资源最优化利用，到达社会福利最大化，从我们国家目前市场化程度最高的电子产品市场和汽车等市场来看，由于存在激烈的竞争，产品质量在不断提升，而价格却是在不断下降的，老百姓得到了最大实惠，能接近帕累托最优。

然而从房地产市场来看，土地供应量的有限性特别是是成熟商业圈土地供应的有限性，决定了房地产市场永不可能实现完全竞争市场所要求的条件：可以有无数商品供应者。那么提高房地产的数量就在一定时期是极其有限的，而需求可以是无限大，无限的需求和有限的供给必然会造成房地产市场的价格无限上涨，现在中国一线大城市房价遏制不住的疯涨和三四线城市房价的低迷已经体现出了出售商业圈土地供应的有限性。特别是在通货膨胀比较严重的年份更是传导了一种经济信息：手里的钱在不断贬值，物价在不断上涨，可以说较高的通货膨胀催生了人们投资的需求。对黄金而言，购买之后只要不出售，每年并不会产生现金流入，而且最后变现出售时并不能确定是否能有多高的增值幅度，保值程度并不高，而房子对每个人而言都是必需品，人们都希望实现居者有其屋，即使不居住也可以将其出租，每年可获得较高的租金收入，更关键是人们都只看到房子价格总是在上涨的，即使在政府的多轮调控下，房子依旧保持增长趋势，即使租金收入和房价不成比例，房子预期价格的上涨已经成为定势，只要房子价格一上涨，人们总会认为价格会涨得更高，担心以后更买不起。房子已经变成和平时代最好的投资品种，为抵御通货膨胀，人们不得不把手中的钱变为保值增值程度更好的房子。

然而，再好的保值产品如果目前价格已经远远超过现在的价值，比如只值1000元的东西现在市场价格或许是2000元，也许还没有什么问题，因为人们会认为以后价格会继续上涨，但是要是价格继续上涨至10000元甚至100000元，资金实力雄厚的投资者一般都能认识到这种风险，然而一般的老百姓是无法辨明的，我们国家的股市已经做了最好的诠释，当时股市疯涨到6100多点时，还有很多知名经济学家和基金经理一味鼓吹会涨到10000点，当时全民的疯狂也带来了股市的大暴跌，即使国家出台多项救市措施也无法阻止股市的暴跌至1600多点。

发达国家日本的经济泡沫更应该成为前车之鉴，日本本来就属于人多地少的国家，二战后日本经济的得到高速发展，1945年后战后到1980年代的日本，经历了战后重建和黄金几十年的发展。于1980年代达到了几乎顶峰，甚至梦想着有一天快速超越并取代美国，成为新的第一世界超级大国。1980―1987年，日本房地产，股市全面开动牛市。最牛的时侯。股市一天狂涨62倍。房地产也攀升到了历史最高水平，特别是进入1985年后，到1991年为止，日本国内6大城市的商业地价短短6年间上升了3倍多，泡沫达至最大。到1989年，国土面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本的地价市值总额达到了全美国地价总额的4倍。在最高峰时期，有房地产专业机构测算的结果显示，仅仅日本东京圈内的地价总额已经相当于全美国地价的总额。人们相信土地价格只升不降的神化，争相购置房地产。正是在这样的消费者预期下，日本的地价总额才会是美国的4倍。泡沫的破灭对日本经济和社会造成了巨大的影响，首先是大量房地产公司以及与其相关的大量金融机构倒闭，并由此造成了巨额不良资产，破坏了金融正常的运转机制，特别是针对中小企业，银行出现严重的借贷现象。其次，泡沫时期形成的大量过剩的房地产投资，使企业负债过度，成为1990年代的日本企业投资不振的一个主要原因。再次，房地产价格持续下跌，日本平均储蓄率下降，生活质量无法提高。许多在泡沫经济时期购买房地产的日本人生活陷入窘境，甚至破产。最后，泡沫的破灭也使“银行不倒”、“地价只涨不跌”的神话同步破灭，企业和国民的心理状态跌入深渊。直到目前，日本的楼市依然在走熊市，股市继续在接近最低点徘徊，已经20多年了，仍看不到头。

房地产与老百姓的生活息息相关，因为“衣食住行”是人最基本的需求。房地产业也因其本身与许多其它产业之间相当高的关联度而被世界上许多国家政府作为国民经济的支柱产业。因为房地产业的繁荣势必会带动一大批与它相关的产业的繁荣，从而带动整个国家的经济。另一方面，房地产作为商品具有唯一性，没有可以替代它的其它商品。再加上其开发所需资源的客观垄断和较强体力劳动的大量凝结，更导致了它目前的高价值性。所有行业中，房地产业实际上是政府参与力度最强的。显而易见的原因就是我国政府才是土地资源的所有者，开发商要开发房产，须直接向政府购买土地。这就形成了土地资源的垄断。出售土地的使用权也因此成为了各地方政府创收的重要来源。

影响房地产价格的因素很多，但是无疑房地产不属于完全竞争的市场，完全依靠房地产的市场化解决老百姓的住房问题是不可行的，放开对房地产的管制只会导致中国重走日本房地产泡沫破灭的老路，政府不应该把房地产问题交给市场处理，而应该从顶层的制度设计谋划并完善促进房地产市场的健康发展，既然房地产市场是一个不完全竞争市场，政府就应该有分别继续加强对房地产特别是大城市房地产的调控，合理使用行政调控措施，如加强对大城市购房资格的严格限定，建立健全全国的房屋联网系统，在全国大城市范围内从严禁止购买第三套房。对只有唯一住房的购房者房贷款应该给予优惠比如财政贴息或者减免个人所得税，而不是简单地对凡是贷款买过房的只有唯一住房购房者一刀切，同时应该将保障房制度和廉租房制度贯彻落实到各当地政府，并形成长效机制。目前很多地方政府对保障房和廉租房的执行效果差强人意，调控的原则应该对于一般中等收入以上家庭可以买得起房子，对于中低收入家庭可以买得起或者租得起政府公房。核心是保障房制度和廉租房应该确实具有很大优惠，如果购买保障房的价格或者租房的租金远远低于一般市场价格，刚性购买需求将会降低。但是政府采取类似与抑制股票价格上涨的方式以经济手段如开征房地产税和提高转让时的所得税政府，希望通过增加购房成本在一定程度上增加交易成本，从而降低房屋买卖次数的做法是有很大问题的，股票毕竟是虚拟经济，交易成本太高无利可图，投资者可以不再买卖股票，买的人少了，股票价格可能会降低，投资者会另寻其它投资品种，这在一定程度上会降低股票价格（也只是理论上可能），实际上我们国家在历次上调或者下调印花税都没有起到预期效果，对房地产这种老百姓必需品而言，这样做的结果是最后依旧会把成本转嫁到购买方身上，到最后会增加房屋出售价格，就如同在普通商品里如盐巴多征税，必然最后导致盐巴价格上涨，这种经济手段是值得商榷的。

要稳定房地产价格同时应该稳定币值，使人们对通货膨胀的预期降低。目前房地产价格上涨一个重要因素是通货膨胀预期加强，人们手里的货币越来越不值钱，人们只能把钱变为更为保值的实物产品中去才能降低通货膨胀带来的风险，而前段时间黄金价格才一降到1400美元左右即引起中国大妈疯狂抢购实质反映了人们普遍担忧人民币大幅贬值。由于房地产的限购迫缺乏投资渠道，很多人不得不把人民币变为可能保值性较好的黄金，因此如果能够保值人民币币值稳定，房地产价格上涨的预期将会得到极大降温，房地产价格也才能回到合理水平，我们国家才能更好的实现居者有其屋的理想。

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